Приобретение недвижимости в иностранном государстве резидентом ПВТ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 3 июня 2022 г.

Даются ответы на вопросы, связанные с приобретением недвижимости в иностранном государстве резидентом ПВТ.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Соглашение между Латвийской Республикой и Республикой Беларусь об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы от 07.09.1995 (далее – Соглашение)

● Налоговый кодекс (далее – НК)

● Закон от 22.07.2003 № 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон № 226-З)

● Положение о Парке высоких технологий, утв. Декретом Президента от 22.09.2005 № 12 (далее – Положение № 12)

● Инструкция о регистрации резидентами валютных договоров, утв. постановлением Правления Национального банка от 12.02.2021 № 37 (далее – Инструкция № 37)

Пример.

Белорусская организация – резидент ПВТ заключила договор с резидентом Латвии на приобретение объекта недвижимости, находящегося в Латвии. Для оформления прав и регистрации объекта недвижимости с юридической компанией – резидентом Латвии заключен договор на оказание услуг по оформлению прав и регистрации приобретаемого объекта недвижимости.

Вопрос 1.

Следует ли регистрировать на Портале Национального банка договор с нерезидентом – продавцом объекта недвижимости?

Регистрации подлежат заключенные между резидентами и нерезидентами валютные договоры, предусматривающие проведение валютных операций в соответствии со ст. 13 Закона № 226-З и названных в ч. 2 п. 3 Инструкции № 37, если сумма денежных обязательств по таким валютным договорам не определена либо на дату заключения валютного договора равна или превышает сумму, эквивалентную:

● 2 000 БВ при заключении валютного договора физлицом-резидентом;

● 4 000 БВ при заключении валютного договора юрлицом-резидентом или ИП-резидентом.

Валютный договор подлежит регистрации при проведении по нему валютных операций, предусматривающих, в частности, приобретение резидентом у нерезидента недвижимого имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь, в т.ч. на основании договоров финансовой аренды (лизинга), а также договоров, предусматривающих создание объектов долевого строительства (п. 3 Инструкции № 37).

Таким образом, если договор с нерезидентом – продавцом офисного помещения превышает 4 000 БВ на дату его заключения, то его необходимо регистрировать на веб-портале Национального банка.

Вопрос 2.

Нужно ли удерживать налог на доходы при перечислении денежных средств нерезиденту за объект недвижимости?

Объектом налогообложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, признаются доходы, полученные плательщиком от источников в Республике Беларусь и поименованные в ст. 189 НК.

Согласно подп. 1.11.1 п. 1 ст. 189 НК объектом налогообложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, признаются доходы от отчуждения недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, полученные плательщиком от источников в Республике Беларусь.

Поскольку нерезиденту перечисляется плата за приобретаемое недвижимое имущество, не находящееся на территории Республики Беларусь, то удерживать налог на доходы не следует.

Вопрос 3.

Облагаются ли налогом на недвижимость капстроения, находящиеся на территории иностранного государства?

Освобождаются от налога на недвижимость объекты налогообложения этим налогом, расположенные на территории ПВТ, плательщиками по которым признаются резиденты ПВТ, за исключением таких объектов, сдаваемых ими в аренду (п. 30 Положения № 12).

Расположенные в иностранном государстве капстроения (здания, сооружения), их части, которые находятся в собственности, во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении белорусской организации, облагаются налогом на недвижимость в Республике Беларусь (п. 1 ст. 227 НК). При исчислении налога на недвижимость, подлежащего уплате в бюджет Республике Беларусь по объектам, находящимся на территории иностранных государств, применяется ставку в размере 1 % (ст. 230 НК).

Уплата налога на недвижимость производится организациями по их выбору 1 раз в год в размере годовой суммы налога не позднее 22 марта налогового периода или ежеквартально не позднее 22-го числа третьего месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога (п. 3 ст. 233 НК).

В то же время здания и сооружения могут облагаться налогом на недвижимость на территории того государства, где они находятся, и в соответствии с его законодательством. Следовательно, у плательщиков одно и то же недвижимое имущество может подпадать под двойное налогообложение как в Республике Беларусь, так и на территории того государства, где это имущество расположено.

Для Республики Беларусь правила, закрепленные в международных соглашениях, имеют приоритет над национальным налоговым законодательством. Это значит, что если международным договором установлены правила налогообложения, отличные от белорусских, то применяют нормы международного договора, если иное не определено нормами международного права (п. 1, 2 ст. 5 НК).

Помимо межгосударственных соглашений правила устранения двойного налогообложения имущества закреплены в ст. 235 НК, в которой предусмотрена возможность зачета налога на недвижимое имущество, уплаченного в иностранном государстве, при уплате налога на недвижимость в Республике Беларусь.

Так, фактически уплаченная в соответствии с законодательством иностранного государства и (или) международным договором Республики Беларусь по вопросам налогообложения сумма налога на недвижимость в отношении капстроений (зданий, сооружений), их частей, расположенных в иностранном государстве, пересчитанная в белорусские рубли по официальному курсу, установленному Национальным банком на дату внесения налога в бюджет иностранного государства, зачитывается белорусской организацией при уплате в Республике Беларусь налога на недвижимость при представлении в налоговый орган по месту ее постановки на учет справки (иного документа) налогового органа (иной компетентной службы, в функции которой входит взимание налогов) иностранного государства, подтверждающей уплату налога на недвижимость в этом государстве в том отчетном периоде, в котором представлена такая справка (п. 1 ст. 235 НК).

Справка, подтверждающая уплату налога на недвижимость в иностранном государстве, должна содержать реквизиты с наименованием плательщика, названием налога, датой уплаты налога и периодом, за который уплачивался налог, названием, размером объекта налогообложения (налоговой базы), ставкой налога и суммой зачисленного в бюджет иностранного государства налога. Для осуществления зачета может быть также представлен документ по форме, установленной налоговым органом (иной компетентной службой, в функции которой входит взимание налогов) иностранного государства, если он подтверждает сумму уплаченного налога на недвижимость в этом государстве (п. 2 ст. 235 НК).

Зачет суммы налога на недвижимость, уплаченной в соответствии с законодательством иностранного государства и (или) международным договором Республики Беларусь по вопросам налогообложения в отношении капстроений (зданий, сооружений), их частей, расположенных в иностранном государстве, производится белорусской организацией в пределах уплаченной (уплачиваемой) ею в Республике Беларусь суммы налога на недвижимость в отношении этих капстроений (зданий, сооружений), их частей за период, за который была уплачена в иностранном государстве предъявляемая к зачету сумма налога на недвижимость (п. 3 ст. 235 НК).

Зачесть уплаченный в иностранном государстве налог могут только белорусские организации. Зачет возможен только в случае, если налог фактически был уплачен за рубежом. При этом зачет возможен только в отношении суммы налога, уплаченной за капстроения и их части, расположенные в иностранном государстве. В отношении уплаченных сумм налога за иное недвижимое имущество, находящееся в иностранном государстве, НК зачет не предусмотрен. При наличии международного договора Республики Беларусь по вопросам налогообложения зачет производится только в отношении капстроений (зданий, сооружений), их частей, которые подлежат налогообложению в иностранном государстве в соответствии с положениями такого договора (п. 4 ст. 235 НК).

Таким образом, для зачета в Республике Беларусь налога на недвижимость, уплаченного в бюджет иностранного государства, необходимо предоставить справку (иной документ), подтверждающую уплату налога на недвижимость в иностранном государстве.

Вопрос 4.

Следует ли исчислять НДС при перечислении вознаграждения юридической компании – нерезиденту за оказанные услуги?

Объектами налогообложения НДС признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь (п. 1 ст. 115 НК). При реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство и не состоящими в связи с этим на учете в налоговых органах Республики Беларусь (далее – иностранные организации, не состоящие на учете в налоговых органах Республики Беларусь), обязанность по исчислению и уплате в бюджет НДС возлагается на состоящие на учете в налоговых органах Республики Беларусь организации и, если иное не установлено ст. 141 НК, ИП, приобретающих данные товары (работы, услуги), имущественные права. Такие организации и ИП имеют права и несут обязанности, установленные ст. 21 и 22 НК (п. 1 ст. 114 НК).

Место реализации работ (услуг), имущественных прав определяется в соответствии:

● с международным договором Республики Беларусь, составляющим право ЕАЭС, в случае реализации работ (услуг), имущественных прав в государствах – членах ЕАЭС;

● со ст. 117 НК – в иных случаях (п. 4 ст. 115 НК).

Освобождаются от НДС обороты по реализации на территории Республики Беларусь резидентам ПВТ иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство и не состоящими в связи с этим на учете в налоговых органах Республики Беларусь:

● имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности;

● рекламных, маркетинговых, консультационных услуг;

● услуг по обработке информации;

● услуг (работ) по разработке, модификации, тестированию и обеспечению технической поддержки программного обеспечения;

● услуг хостинга (размещение информационных ресурсов на сервере и обеспечение доступа к данным ресурсам), в т.ч. услуг веб-хостинга (включая комплексные услуги по размещению и управлению веб-сайтами);

● услуг, с помощью которых осуществляется поиск и (или) предоставляется заказчику информация о потенциальных покупателях (потребителях);

● услуг по созданию баз данных, обеспечению доступа к ним (п. 32 Положения № 12).

Таким образом, Положением № 12 не предусмотрено освобождение от НДС оборотов по реализации на территории Республики Беларусь резидентам ПВТ иностранными организациями, не осуществляющими деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство и не состоящими в связи с этим на учете в налоговых органах Республики Беларусь, юридических услуг.

Так, местом реализации работ, услуг, имущественных прав признается территория Республики Беларусь, если работы, услуги непосредственно связаны с недвижимым имуществом, в т.ч. возводимым (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), находящимся на территории Республики Беларусь. Настоящее положение применяется также в отношении юридических услуг, связанных с передачей (оформлением) права собственности на недвижимое имущество, его регистрацией, установлением или передачей имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением юридических услуг, предметом оказания которых является предоставление консультаций по исполнению договора о передаче недвижимого имущества или прав на него, его регистрации) (подп. 1.1 п. 1 ст. 117 НК).

Таким образом, поскольку юридические услуги, оказываемые нерезидентом, связаны с объектом недвижимости, который не находится на территории Республики Беларусь, то исчислять НДС при перечислении вознаграждения юридической компании – нерезиденту не следует.

Вопрос 5.

Нужно ли удерживать налог на доходы при перечислении вознаграждения юридической компании – нерезиденту за оказанные услуги?

Объектом налогообложения налогом на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, признаются доходы от оказания юридических услуг, полученные иностранной организации от источников в Республике Беларусь (подп. 1.12.1 п. 1 ст. 189 НК).

Ставка налога на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, в размере 0 % применяется к доходам от:

● отчуждения долей в уставном фонде (паев, акций) организации – резидента ПВТ либо их части;

● деятельности по обработке данных и размещению информации (услуги по обработке данных, веб-хостинг (включая комплексные услуги по размещению и управлению веб-сайтами);

● предоставления комплексных услуг по обработке данных, предоставленных клиентом, и составлению на основе этих данных специализированных отчетов;

● предоставления услуг по вводу и обработке данных (включая услуги по управлению базами данных, хранению данных, обеспечению доступа к базам данных);

● предоставления места и времени для рекламы в сети Интернет;

● деятельности веб-порталов по функционированию веб-сайтов, использующих поисковые системы в целях создания и ведения обширных баз данных интернет-адресов и содержания в формате, обеспечивающем легкий поиск информации;

● предоставления дискового пространства и (или) канала связи для размещения информации на сервере и услуг по его техобслуживанию;

● долговых обязательств любого вида независимо от способа их оформления, роялти;

● посреднических услуг, услуг по рекламе (п. 33 Положения № 12).

Таким образом, Положением № 12 не предусмотрена ставка налога на доходы иностранных организаций 0 %, оказывающих юридические услуги резидентам ПВТ.

Дата возникновения обязательств по уплате налога на доходы определяется как приходящийся на налоговый период день начисления иностранной организации дохода (платежа) в виде роялти (п. 1 ст. 191 НК).

Согласно п. 2 ст. 191 НК датой начисления дохода считается наиболее ранняя из следующих дат:

● дата отражения белорусской организацией в бухгалтерском учете обязательств перед иностранной организацией по выплате дохода от аренды;

● дата отражения в бухгалтерском учете факта выплаты налоговым агентом дохода от аренды иностранной организации (факта осуществления платежа, проведения зачета встречных однородных требований в зависимости от установленной сторонами договора формы расчета).

Налог на доходы исчисляется исходя из налоговой базы, умноженной на налоговую ставку (п. 2 ст. 193 НК). Ставка налога на доходы от оказания юридических услуг составляет 15 % (подп. 1.5 п. 1 ст. 192 НК).

Налоговая декларация (расчет) по налогу на доходы представляется белорусской организацией – налоговым агентом в свою налоговую инспекцию не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (кварталом), на который приходится дата возникновения обязательств по уплате налога на доходы. Перечисление налога в бюджет осуществляется в этом же месяце, но не позднее 22-го числа (п. 1, 5 ст. 193 НК).

Для Республики Беларусь правила, закрепленные в международных соглашениях, имеют приоритет над национальным налоговым законодательством. Это значит, что если международным договором установлены правила налогообложения, отличные от белорусских, то применяют нормы международного договора, если иное не определено нормами международного права (п. 1, 2 ст. 5 НК).

Согласно ст. 7 Соглашения доход предприятия одного Договаривающегося Государства облагается налогом только в этом государстве, если только это предприятие не осуществляет коммерческую деятельность в этом другом договаривающемся государстве через находящееся там постоянное представительство.

Для целей применения положений международных договоров Республики Беларусь по вопросам налогообложения иностранная организация представляет в установленном порядке подтверждение того, что она имеет постоянное местонахождение в том иностранном государстве, с которым имеется международный договор Республики Беларусь по вопросам налогообложения, которое должно быть заверено компетентным органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может представляться в налоговый орган как до уплаты налога на доходы, так и после этой уплаты. Подтверждение может быть представлено в виде электронного документа. В этом случае оно направляется в налоговый орган в качестве приложения к налоговой декларации (расчету) по налогу на доходы, если налоговый агент представляет такую налоговую декларацию (расчет) в электронном виде, либо к письму налогового агента, составленному в виде электронного документа.

Представление подтверждения в налоговый орган по месту постановки на учет налогового агента является основанием для неудержания налога на доходы или удержания налога на доходы по пониженным ставкам с учетом положений соответствующего международного договора Республики Беларусь, если иное не установлено п. 4 ст. 194 НК. При непредставлении в налоговый орган подтверждения налог на доходы удерживается и перечисляется в бюджет в установленном порядке (п. 1 ст. 194 НК).

Таким образом, если юридическая компания – резидент Латвии представит подтверждение о резидентстве, то белорусская организация – резидент ПВТ не удерживает налог на доходы. В случае непредставления подтверждения о резидентстве применяется ставка налога на доходы 15 %.