Устранение дефектов арендованного имущества
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 16 августа 2022 г.
На примере из судебной практики показано, что при устранении дефектов нельзя требовать от виновной стороны оплаты стоимости улучшений поврежденного имущества. Необходимо использовать экономные методы и оптимальные материалы, которыми будет исправлено поврежденное имущество. В ином случае суд придет к выводу о недоказанности стоимости понесенных убытков.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● Гражданский кодекс (далее – ГК)
Требование о возмещении убытков является тем способом защиты гражданских прав, к которому стороны прибегают, если произошли утрата или повреждение имущества. Достаточно часто такие иски заявляются при обнаружении дефектов в помещении после ухода арендатора либо при некачественном выполнении строительных работ в подряде, в т.ч. в гарантийный период.
Для того чтобы заявить о наличии убытков, необходимо в т.ч. рассчитать их размер.
Статья 14 ГК определяет убытки как расходы, которые необходимы для восстановления нарушенного права. Однако на практике сложно определить, какие расходы являются необходимыми, а какие излишними, какие расходы должен понести арендатор, а что арендатор ремонтировать не должен.
При обращении в суд следует учитывать, что доказать придется 4 составляющие:
● наличие у лица, обратившего в суд, прав, которые нарушены;
● нарушение другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействия);
● наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками;
● размер убытков.
Отсутствие любого из указанных пунктов ведет к отказу в заявленных требованиях.
Примечание от Нормативка.by
В случае необходимости рекомендуем использовать путеводитель по договорной работе «Заключение договора аренды».
Судебная практика.
Арендатор принял помещение, в котором, как позднее установил суд, уже имелись дефекты. Согласно условиям договора арендатор обязан производить текущий ремонт и после окончания срока действия договора вернуть арендованные помещения в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.
При возвращении помещения арендодатель установил наличие следующих дефектов, которые были подтверждены показаниями специалиста: повреждения коврового покрытия, ненадлежащее состояние обоев, сколы на подоконнике.
В ходе разбирательства по делу суд указал, что замененное арендодателем ковровое покрытие отличается от качества коврового покрытия, которое было повреждено арендатором (было более дорогое). Суд сделал вывод, что арендодатель не доказал размер необходимых убытков.
Касательно состояния обоев суд установил, что арендатор уже получил помещение с указанными дефектами, в связи с чем устранять указанные дефекты не является его обязанностью.
Суд взыскал расходы на устранение дефекта скола на подоконнике, т.к. указанный дефект имеет эксплуатационный характер и не является следствием нормального износа арендуемого имущества.
Решение обжаловалось в вышестоящие инстанции, но было оставлено в силе (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 22.03.2022 по делу № 155ЭИП213229).
Содержание примера в очередной раз демонстрирует важность проводить скрупулезную приемку имущества в аренду, в т.ч. с описанием всех недостатков и изготовлением фотографий.
Примечание от Нормативка.by
В случае необходимости рекомендуем использовать:
1) путеводитель по сделкам «Аренда. Основные положения»;
2) путеводитель по сделкам «Аренда. Формы документов»;
3) аналитический материал С.Ч. Белявского, М.В. Кобринец «Взыскание убытков с арендатора за ухудшение состояния имущества»;
4) аналитический материал С.Ч. Белявского, М.В. Кобринец «Возврат помещения арендодателю в надлежащем состоянии с учетом естественного износа»;
5) примерную форму акта приема-передачи (возврата) имущества к договору аренды.
Вывод
Для договоров аренды не имеет значения, что согласно условиям договора у арендатора имеется обязанность производить текущий ремонт, если арендатор должен вернуть помещение в том состоянии, в каком оно было получено.
При осуществлении ремонта нельзя устранять дефекты и одновременно улучшать имущество. В таком случае можно воспользоваться правом взыскать убытки, которые сторона только понесет в будущем, т.е. составить сметы и доказать стоимость устранения дефектов, объективно необходимую для восстановления нарушенного права. Следовательно, производить ремонт до вынесения судом решения не рекомендуется, т.к. при наличии у сторон спора может понадобиться экспертное обследование объекта.
