Расторжение договора аренды: отказ в удовлетворении иска при погашении долга

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 сентября 2022 г.

На практическом примере показано, что  арендатор имеет возможность сохранить право пользования необходимым ему арендуемым имуществом, если погасит долг по аренде, даже если арендодатель подал иск о расторжении договора в суд.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Постановление Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление № 1)

Согласно п. 2 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено законом, в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК).

Как правило, указанную норму и используют арендодатели для обоснования своего материального правового требования по расторжению договора лизинга в судебном порядке.

Однако если должник внесет арендную плату в полном объеме, то указанное выше основание для расторжения договора отпадает.

В таком случае суд, рассматривая иск арендодателя о расторжении договора, исходя из баланса интересов сторон и принципа незыблемости договора может отказать в удовлетворении иска, причем даже в том случае, если долг по аренде погашен в период судебного рассмотрения спора до вынесения решения по делу.

Суды при этом руководствуются п. 30 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление № 1).

Так, ч. 2 п. 30 Постановления № 1, в частности, гласит, что в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок (в т.ч. после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными. Это подтверждается судебной практикой, включая практику Судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда (далее – СКЭД).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, СООО «Арендодатель» ввиду существенного нарушения ООО «Арендатор» договора аренды движимого имущества – сельхозтехники и оборудования – обратилось с иском в суд о расторжении данного договора.

СООО «Арендодатель» предъявило должнику претензию с требованием погасить долг по аренде и предложило расторгнуть договор.

ООО «Арендатор» долг частично погасило, но от расторжения договора отказалось.

В связи с наличием долга и неоднократностью нарушения договора о сроках внесения арендной платы СООО «Арендодатель» и обратилось с иском о расторжении договора на основании п. 1, 3 ч. 1 ст. 590 ГК ввиду неоплаты арендатором арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В процессе рассмотрения иска в суде первой инстанции ООО «Арендатор» внесло арендную плату в полном объеме, погасив задолженность. Имуществом продолжало пользоваться в целях, определенных договором аренды.

Суд первой инстанции при таких обстоятельствах отказал СООО «Арендодатель» в удовлетворении иска. Отказ в удовлетворении иска о расторжении договора аренды был поддержан и апелляционной инстанцией.

СКЭД признала правильность выводов нижестоящих судебных инстанций о том, что нарушения договора в части внесения арендной платы, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в экономический суд, устранены арендатором в разумный срок, а арендованную технику арендатор использует для целей и по назначению, указанным в договоре.

СКЭД отметила, что судебные инстанции правомерно применили п. 30 Постановления № 1, которым разъяснено, что в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок (в т ч. после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Дополнительно СКЭД с учетом п. 30 Постановления № 1 указала, что поскольку сумма задолженности по арендной плате за указанный в претензиях и в исковом заявлении период оплачена арендатором до принятия по делу окончательного судебного постановления, то отказ в удовлетворении иска о расторжении договора аренды является правомерным.