Согласование улучшений арендуемого имущества

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 апреля 2023 г.

Приводится алгоритм действий по согласованию с арендодателем производства улучшений арендуемого имущества.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

В силу ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Таким образом, для возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений необходимо одновременное наличие следующих условий:

● улучшение произведено арендатором за счет собственных средств;

● на произведение улучшений получено надлежащим образом оформленное согласие арендодателя;

● договором аренды не установлены иные условия о порядке возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Алгоритм действий по согласованию с арендодателем производства улучшений арендуемого имущества:

Шаг 1. Определение перечня необходимых работ и материалов.

Наиболее приемлемым и простым вариантом в рассматриваемом случае будет составление сметы. После составления сметы арендатору следует детально проанализировать содержание НПА, определяющих, какие виды работ относятся к текущему и капитальному ремонту имущества. Если некоторые из работ, заявленных в смете как потенциальные улучшения арендуемого имущества, будут относиться к текущему ремонту, арендатор в будущем будет лишен возможности при расторжении договора аренды требовать их компенсации (поскольку на арендатора возложена обязанность выполнения работ по текущему ремонту за свой счет (п. 2 ст. 587 ГК)).

Например, при планировании улучшений арендуемых зданий, сооружений, изолированных помещений и (или) их частей следует изучить содержание СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106 (далее – СП 1.04.01-2021). В приложениях А и Б к СП 1.04.01-2021 приведены перечни основных видов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонтах зданий и сооружений.

Если арендатор произвел работы, не оговоренные в списке работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, то такие выполненные им работы следует отнести к неотделимым (либо отделимым) улучшениям имущества.

Далее рассматривается пример из судебной практики, позволяющий провести четкое отграничение текущего ремонта от неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Судебная практика.

Общество обратилось в суд с иском к предприятию об истребовании у ответчика имущества – линолеума, являющегося отделимым улучшением арендованного имущества, из незаконного владения.

Обстоятельства дела. Согласно договору, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в срочное и возмездное пользование нежилое помещение.

В период действия договора истец произвел ремонт арендуемого помещения, в ходе которого, по мнению истца, были произведены отделимые улучшения арендованного имущества – положен линолеум. Указанные улучшения были произведены без письменного согласия ответчика.

По окончании срока действия договора ответчик потребовал возврата стоимости отделимых улучшений.

Ввиду отказа ответчика возместить стоимость отделимых улучшений истец обратился в суд с иском, в котором просил истребовать имущество истца, а именно линолеум, являющийся отделимым улучшением арендованного имущества, из незаконного владения.

Позиции сторон. Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что после заключения договора аренды арендуемое помещение было передано истцу. На момент передачи никаких претензий, в т.ч. по качеству настеленного линолеума, принадлежащего ответчику, у истца не было, что подтверждается актом приема-передачи площадей, сдаваемых в аренду, подписанного сторонами. Таким образом, повреждения и дефекты, потребовавшие замены напольного покрытия, могли возникнуть только по вине истца в ходе эксплуатации им арендованного имущества. Согласно нормам договора аренды и п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Исходя из ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утв. приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267 (далее – ТКП 45-1.04-206-2010), замена напольного покрытия является текущим ремонтом, и расходы по его проведению должен нести арендатор.

На момент освобождения площадей в связи с окончанием срока действия договора аренды имущество, принадлежащее истцу, было им вывезено, и каких-либо требований о передаче линолеума истец не заявлял, что подтверждается актом приема-передачи площадей, сдаваемых в аренду от 30.11.2011, подписанным сторонами. Впервые требование поступило в адрес ответчика лишь 21.01.2012, т.е. спустя 52 дня с момента расторжения договора. При этом истец не смог предоставить какие-либо документы, подтверждающие проведение ремонта (дефектные акты, смета, акт выполненных работ), а также затруднился прояснить судьбу напольного покрытия, принадлежавшего ответчику. На момент предъявления требования в помещении уже установлено оборудование, организованы рабочие места и участок в настоящее время активно используется в собственном производстве.

На основании вышеизложенного ответчик просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Решение суда. Суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, осмотрев спорный объект с выездом на место, оценив представленные доказательства, установил следующее.

Как следует из материалов дела, договором аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан, в частности, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендованного имущества.

В ходе проведенного осмотра спорного объекта установлено, что линолеум подогнан и уложен по периметру арендованного помещения и приклеен к полу.

В соответствии с приложением А к ТКП 45-1.04-206-2010 замена или ремонт покрытия пола, замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия относится к основным видам работ, выполняемым при текущем ремонте зданий и сооружений.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика о том, что укладка линолеума является текущим ремонтом помещения, стоимость которого не подлежит возмещению.

В этой связи доводы истца со ссылкой на ст. 594 ГК о том, что линолеум является собственностью истца, являются несостоятельными.

В ходе изучения материалов дела судом также установлено, что приложенная к исковому заявлению ТТН, свидетельствующая о стоимости линолеума, указывает на приобретение спорного объекта иным лицом (не истцом), что в данном случае не может надлежащим образом подтверждать сумму спорного объекта.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 290, 583, 594 ГК, пришел к выводу о необоснованности предъявленных требований и отказе в иске.

Шаг 2. Анализ содержания договора аренды.

Предписание, изложенное в п. 2 ст. 594 ГК, является диспозитивным и предоставляет право арендатору на возмещение стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, если в договоре аренды условие о компенсации стоимости неотделимых улучшений дублирует содержание п. 2 ст. 594 ГК либо в случае, если такое условие вовсе не нашло своего отражения в тексте заключенного между сторонами договора аренды, то арендатор вправе руководствоваться общим порядком производства улучшений арендованного имущества, закрепленного ст. 594 ГК.

Например, в договоре может быть предусмотрен зачет стоимости улучшений в счет уплаты арендной платы.

Пример 1.

Формулировка: «Арендная плата в течение всего срока аренды устанавливается в виде произведенных Арендатором финансовых затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества, которые определяются на основании предоставленных Арендатором Арендодателю копий актов выполненных в оплачиваемом месяце работ и материалов. Указанные копии актов предоставляются Арендодателю не позднее __________ числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Виды, объем и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества определяются в приложении 1 к настоящему договору.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, затраты на которые возложены на Арендатора, последнему не возмещается».

Также в договоре аренды может быть указано, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендуемого имущества вовсе не будут компенсироваться арендодателем либо их стоимость будет возмещена частично, поскольку это не противоречит действующему законодательству.

Пример 2.

Формулировка: «По истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязуется безвозмездно передать арендодателю произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества».

Шаг 3. Получение согласия арендодателя.

До производства улучшений арендуемого имущества арендатору целесообразно в каждом конкретном случае направлять арендодателю информацию о предстоящих ремонтно-строительных работах с указанием видов самих работ, а также перечня используемых материалов.

Пример 3.

Формулировка: «ЧТУП «ЛиК» является арендатором части административного здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Ленина, 23 (договор аренды от 01.01.2010 № 1). В настоящее время для повышения презентабельности арендуемого помещения возникла необходимость проведения его косметического ремонта.

В соответствии с п. 8.7 заключенного договора аренды, а также ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь ЧТУП «ЛиК» ходатайствует перед Вами о согласовании производства неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В результате косметического ремонта будут выполнены следующие виды работ:

1) оклейка стен обоями;

2) устройство натяжных потолков;

3) замена существующих выключателей и розеток на розетки и выключатели европейского типа;

4) укладка ламината;

5) устройство потолочных и напольных плинтусов.

В процессе выполнения ремонтных работ будут использованы материалы, указанные в смете (прилагается). Просим письменно уведомить о согласии на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также утвердить представленную смету».

В случае признания проведения указанных работ целесообразным, арендодатель выразит на это свое письменное согласие, что предоставит арендатору право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества при прекращении действия заключенного договора аренды.

Пример 4.

Формулировка: «В ответ на Ваше ходатайство от «__» ___ 2023 г. (исх. № _____) ООО «Престиж» выражает свое согласие на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества с выполнением перечня работ и использованием материалов согласно представленной Вами смете».

В случае если арендодатель одобрит возможность осуществления неотделимых улучшений в целом (без их конкретизации), будет считаться, что арендодатель выразил согласие на производство любых неотделимых улучшений (а это может быть отделка дорогими стройматериалами), стоимость которых при прекращении договора аренды придется возмещать. В этом случае размер компенсируемых улучшений может даже превышать размер полученной арендной платы за весь период аренды.

Шаг 4. Заявление требований о компенсации произведенных неотделимых улучшений (в случае расторжения договора аренды).

Пример 5.

Формулировка: «ЧТУП «ЛиК» являлось арендатором части административного здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Ленина, 23.

С 01.08.2020 заключенный между нами договор аренды недвижимого имущества был прекращен по соглашению сторон, а арендуемое помещение возвращено по передаточному акту.

На момент прекращения договора ЧТУП «ЛиК» полностью исполнило перед Вами свои обязательства по внесению арендной платы и других платежей. За время аренды в указанном помещении нами были неоднократно произведены работы по его текущему ремонту.

Кроме того, с Вашего письменного согласия (от «__» _____ 20__ г. № ___) предприятием были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества. В частности, была выполнена оклейка стен обоями, произведены устройство натяжных потолков, замена существующих выключателей и розеток на розетки и выключатели европейского типа, укладка ламината, а также осуществлено устройство потолочных и напольных плинтусов (что нашло свое отражения в акте сдачи-приемки арендуемого помещения).

Стоимость указанных работ (включая стоимость использованных материалов) определена согласно утвержденной Вами смете и акту выполненных строительно-монтажных работ и составляет в текущих ценах ________ (__________) белорусских рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Таким образом, ЧТУП «ЛиК» требует в 15-дневный срок с момента получения настоящей досудебной претензии произвести оплату произведенных предприятием неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В противном случае вынуждены будем обратиться в суд с требованием о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений в судебном порядке, что повлечет для Вас дополнительные расходы по возмещению госпошлины и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь».

Шаг 5. Заявление требования о компенсации произведенных неотделимых улучшений в суд (в случае отказа от добровольной компенсации).

Пример 6.

Формулировка: «__» ____ 20__ г. между ______ (далее – Истец) и ______ (далее – Ответчик) был заключен договор аренды № ____ (далее – Договор), в соответствии с которым в аренду было передано __________ (наименование и описание арендуемого имущества). Срок действия Договора истек «__» _____ 20__ г. Имущество было возвращено Ответчику «__» ____ 20__ г. по акту приема-передачи.

В период действия договора Истцом за свой счет и с согласия ответчика были выполнены следующие работы: ________________. Общая стоимость указанных работ составляет ______ _____ (__________) руб. Общая стоимость использованных материалов составляет _______________ (___________) руб. Итого общая стоимость произведенных в период действия договора неотделимых улучшений составляет _______________ (_____________) руб., что подтверждается следующими документами: ________________.

В соответствии с п. 2 ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

«__» ____________ 20__ г. в адрес Ответчика было направлено письмо (исх. № ___) с требованием о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений, которое осталось без ответа.

«__» _________ 20_ г. в адрес Ответчика направлена Претензия (исх. № __) аналогичного содержания, ответ на которую также не был получен.

До настоящего времени возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества не произведено.

В связи с тем, что Ответчик своевременно не возместил стоимость неотделимых улучшений имущества, Истец на основании ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь требует взыскать с Ответчика ____ (____) руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (расчет прилагается).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 290, 295, 366, п. 2 ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь, ч. 1 ст. 133, ст. 159, 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь,

ПРОШУ:

Взыскать с Ответчика в пользу Истца:

1. стоимость неотделимых улучшений в размере ___________ (________) руб.;

2. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ___________ (________) руб.;

3. расходы по оплате государственной пошлины в размере ________ (_______) руб.

ВСЕГО: ___________ (________) руб.».

Компенсация при смене собственника арендуемого имущества

Ситуация.

Поскольку арендуемое имущество до окончания срока договора аренды может быть продано другому лицу, то возникает спорная ситуация, при которой первоначальный арендодатель согласовал арендатору производство неотделимых улучшений арендуемого имущества. В связи с этим возникает вопрос: кто из арендодателей (первоначальный, согласовавший производство неотделимых улучшений, или новый, выступающий стороной договора на момент его прекращения) должен возместить арендатору понесенные им расходы?

Законодательство не содержит однозначного ответа на рассматриваемый вопрос.

Ответов на указанный вопрос может быть два.

1. Так, если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника. Здесь ключевое значение имеет следующее: оговаривалось ли наличие произведенных улучшений при продаже арендуемого имущества, повлияло ли их наличие на цену в договоре купли-продажи.

2. Если при продаже арендуемого имущества наличие неотделимых улучшений не увеличило стоимость объекта продажи, то при прекращении договора аренды арендатор вправе будет потребовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендуемого имущества с нового арендодателя, поскольку процедура производства неотделимых улучшений была соблюдена (согласие прежнего арендодателя было своевременно получено). Ведь при смене собственника имущества договор аренды не расторгается, поскольку в соответствии со ст. 588 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Замена стороны договора (арендодателя) оформляется в рассматриваемом случае, как правило, в виде дополнительного соглашения. Следовательно, посредством данного дополнительного соглашения новый собственник становится стороной уже действующего договора. А значит, принимает на себя все права и обязанности, связанные с его исполнением.

Однако на практике также возникают ситуации, когда имущество арендуется на протяжении довольно длительного срока. При этом один договор аренды сменяет другой (в связи с истечением срока действия предшествующего). И в течение такой аренды может произойти смена арендодателя в связи с продажей арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае для взыскания стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества будут иметь значение следующие обстоятельства:

● если неотделимые улучшения были произведены с согласия прежнего собственника в течение срока действия первого договора аренды, то надлежащим ответчиком по указанному иску будет выступать первоначальный арендодатель;

● если неотделимые улучшения были произведены с согласия прежнего собственника в течение срока действия второго договора аренды (в котором после продажи имущества изменился арендодатель), то надлежащим ответчиком по указанному иску будет выступать новый собственник арендуемого имущества (при условии, что наличие неотделимых улучшений не увеличило стоимость объекта продажи).

В подтверждение указанных аргументов можно привести следующий пример из судебной практики.

Судебная практика.

ТЧУП (истец) обратилось в хозяйственный суд с исковым заявлением к ЧТПУП (ответчик) о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в соответствии с условиями договора от 01.10.2004, заключенного между истцом и производственно-бытовым республиканским унитарным предприятием «О» (далее – предприятие «О»).

Представители истца исковые требования поддержали в полном объеме. По мнению истца, по данному делу истцом были соблюдены все условия, являвшиеся правовым основанием для обращения в суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а именно: улучшения были произведены арендатором в отношении арендуемого им недвижимого имущества, являлись неотделимыми, были произведены за счет арендатора, согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений имелось, договор аренды был прекращен. В подтверждение своей позиции истец, ссылаясь на п. 1 ст. 588 ГК, также указал, что смена арендодателя не имела в данном случае значения, поскольку в период времени с 01.10.2004 по 03.04.2011 во владении и пользовании арендатора находилось одно и то же недвижимое имущество. Статьей 594 ГК предусмотрено, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, и ни один из договоров аренды не предусматривал иного.

Представитель ответчика иск не признал по обстоятельствам, изложенным в отзыве на иск. В частности, согласно доводам отзыва ответчик не имел никакого отношения к улучшениям арендованного имущества, произведенным истцом в 2004 и 2005 годах, на возмещение которых претендовал истец, поскольку договор аренды в 2004 году был заключен между истцом и предприятием «О». Договор прекратил свое действие 30.06.2007, после чего истец имел право обратиться за возмещением своих расходов к предприятию «О». В обоснование возражений ответчик также указал, что между арендодателем – предприятием «О» и истцом было заключено несколько договоров аренды, а именно от 01.10.2004, от 01.07.2007 и от 30.04.2009. В период действия последнего ответчик стал новым собственником арендованного имущества и стороной по договору (арендодателем), и в этот период истец указанных неотделимых улучшений арендованного имущества не производил. По мнению ответчика, в договоре от 01.10.2004 стороны предусмотрели, что действие договора определяется с даты подписания акта приема-передачи арендуемого объекта. Акт приема-передачи был подписан 01.10.2004, часть работ выполнялась истцом до заключения договора аренды, поэтому истец не вправе был требовать возмещения стоимости этих произведенных улучшений, ссылаясь на ст. 594 ГК.

Изучив материалы дела, суд нашел заявленные требования не подлежавшими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец, заявляя требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им в 2004 и 2005 годах, ссылался на договор аренды от 01.10.2004, заключенный истцом с предприятием «О».

ЧТПУП не являлось стороной указанного договора аренды, дополнительных соглашений к этому договору не заключало, не совершало никаких действий, которые повлекли или могли бы повлечь нарушение прав ТЧУП.

Таким образом, ТЧУП необоснованно заявило иск к ЧТПУП.

Арендованное по договору от 30.04.2009 помещение было возвращено истцом ЧТПУП без указаний на наличие в арендованном помещении указанных в исковом заявлении неотделимых улучшений, принадлежавших арендатору, как в самом акте, так и в заключенном между сторонами соглашении от 03.04.2011.

Ходатайств о привлечении в качестве ответчика третьего лица – предприятия «О» истцом в суд заявлено не было.

Более того, истец посчитал, что именно ЧТПУП являлось надлежащим ответчиком, поскольку в период с 01.10.2004 по 03.04.2011 во владении и пользовании по договорам аренды у арендатора находилось одно и то же недвижимое имущество (причем каждый последующий договор заключался на следующий день после истечения срока действия предыдущего договора аренды), в отношении которого было получено разрешение арендодателя на производство неотделимых улучшений. По мнению истца, смена арендодателя не имела в данном случае значения.

Однако представленными в дело договорами аренды подтверждался довод ответчика о том, что договоры аренды заключались не на один и тот же объект, а на помещения с разной нумерацией комнат и разной общей площадью объекта аренды, договоры аренды имели различные сроки действия, при заключении договора аренды от 01.07.2007 имущество арендатору было передано по акту сдачи-приемки, что характеризовало его как заключение нового самостоятельного договора между предприятием «О» и ТЧУП «Б». При этом каких-либо указаний на произведенные неотделимые улучшения акт сдачи-приемки от 01.07.2007 не содержал.

Истцом был сделан вывод, что работы по договорам подряда от 12.08.2004 № 2–6 были произведены в рамках договора аренды от 01.10.2004 и дополнительных соглашений к нему и являлись неотделимыми улучшениями арендованного имущества. Суд посчитал обоснованной позицию ответчика в том, что указанные работы были выполнены до заключения договора аренды и данные взаимоотношения сторон не подпадали под действие ст. 594 ГК, поскольку в августе 2004 г. договорных отношений как между предприятием «О», так и между ТЧУП «Б» и ЧТПУП не имелось.

Таким образом, поскольку договорные отношения между ТЧУП «Б» и ЧТПУП в 2004–2005 годах отсутствовали, то по данному делу истец избрал способ защиты, не направленный на восстановление его нарушенного права.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 108 Хозяйственного процессуального кодекса представленные в материалы дела доказательства, доводы лиц, участвовавших в деле, исходя из заявленных требований суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества не подлежало удовлетворению (решение Хозяйственного суда Минской обл. от 21.07.2011 (дело № 167-2/2011).