Защита прав кредитора при изъятии земельного участка для обслуживания недвижимости, перешедшей кредитору от банкрота
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 6 апреля 2023 г.
На практическом примере разбирается ситуация защиты кредитором своих законных прав в случае возможного принятия райисполкомом решения об изъятии земельного участка, на котором расположена недвижимость кредитора, перешедшая к нему от банкрота.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● Кодекс о земле (далее – КоЗ)
● Закон от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 415-З)
Фабула дела. ОАО «Р» приобрело в собственность у ОАО «Б» капстроение – здание склада, которое приняло его на баланс в счет погашения долгов как кредитор ЧУП «Б» – должника, находящегося в процедуре банкротства (экономической несостоятельности).
Поскольку здание склада находилось на одном земельном участке вместе с другим капстроением, которое осталось принадлежать должнику (не было отчуждено), после обращения ОАО «Б» в землеустроительную службу райисполкома для оформления прав на недвижимое имущество земельный участок был признан неделимым (получено письмо). То есть земельный участок не может быть разделен на части, т.к. это приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.
С учетом этого территориальной организацией по госрегистрации и земельному кадастру были зарегистрированы доли ОАО «Р» и доли ЧУП «Б» на праве постоянного пользования земельным участком, которые составили соответственно 888/1 000 и 112/1 000.
В дальнейшем ОАО «Р» обратилось в организацию по землеустройству РУП «Г», заключив с ней договор подряда на разработку проекта отвода земельного участка для строительства и облуживания здания склада с установлением его границы на местности.
Антикризисным управляющим ЧУП «Б» был согласован проект отвода земельного участка.
Руководителем ОАО «Р» и антикризисным управляющим ЧУП «Б» было подписано заключение, согласно которому ЧУП «Б» выразило согласие на изъятие у него земельного участка и предоставление его ОАО «Р» для строительства и облуживания здания склада в аренду сроком на 99 лет. В заключении было указано, что убытков, связанных с изъятием земельного участка и предоставлением его ОАО «Р» для заявленной цели, ЧУП «Б» не несет.
Организацией по землеустройству составлен акт об ознакомлении заинтересованных сторон с установленной границей земельного участка на местности, подписанный со стороны ОАО «Р» и ЧУП «Б».
После этого указанные согласованные документы по земельному участку были переданы организацией по землеустройству в землеустроительную службу райисполкома для их согласования и подготовки проекта решения райисполкома.
В последующем ОАО «Б» приняло на баланс от ЧУП «Б» в счет погашения долгов другое капстроение – здание зарядной станции, которое находилось на том же земельном участке, что и здание склада. В договоре о передаче нереализованного недвижимого имущества, заключенном между ЧУП «Б» и ОАО «Б», не были указаны сведения о согласовании антикризисным управляющим ЧУП «Б» проекта отвода земельного участка, предусматривающего изъятие земельного участка и предоставление его другой организации.
По обращению ОАО «Б» территориальной организацией по госрегистрации и земельному кадастру был зарегистрирован переход права собственности ОАО «Б» на здание зарядной станции и осуществлена госрегистрация 112/1 000 долей ОАО «Б» в праве постоянного пользования земельным участком.
Только на этапе подготовки ОАО «Б» сделки, связанной с отчуждением покупателю, ООО «Л», здания зарядной станции, выяснилось, что организацией по землеустройству проводится работа по изъятию земельного участка и предоставлению его ОАО «Р» для строительства и облуживания здания склада. ОАО «Б» не согласилось с этим и обратилось с заявлением в землеустроительную службу райисполкома, т.к. это противоречило его законным интересам и могло привести к срыву планируемой сделки купли-продажи.
Позиция ОАО «Б».
1. Суть работы, проводимой организацией по землеустройству по заказу ОАО «Р», предполагала, что земельный участок будет изъят у ОАО «Р» и ЧУП «Б», взамен которому ОАО «Р» будет предоставлен отдельный земельный участок для строительства и облуживания здания склада с установлением его границы на местности (площадь земельного участка будет меньше). ОАО «Б» предполагало, что при его обращении или обращении другого заинтересованного лица в организацию по землеустройству заявителю будет предоставлен еще один земельный участок для строительства и обслуживания здания зарядной станции.
По имеющейся у ОАО «Б» информации подъезд к земельному участку, на котором находилось здание зарядной станции, будет неудобен для транспорта ООО «Л», имелись и другие недостатки, в т.ч. касающиеся места размещения ограждения ОАО «Р».
Учитывая, что ранее землеустроительной службой райисполкома было дано письмо о неделимости земельного участка, ОАО «Б» считало незаконным раздел неделимого земельного участка с учетом следующего.
Согласно п. 1 ст. 10 КоЗ земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
2. Учитывая, что до принятия райисполкомом соответствующего решения по заявлению ОАО «Б» зарегистрирован переход права собственности на здание зарядной станции и осуществлена госрегистрация за ОАО «Б» 112/1 000 долей в праве постоянного пользования земельным участком.
Соответственно, по мнению ОАО «Б», имеется необходимость в повторном согласовании с ОАО «Б» проекта отвода земельного участка, акта об ознакомлении заинтересованных сторон с установленной границей земельного участка на местности, других документов. Согласование документов предыдущим землепользователем, ЧУП «Б», по мнению ОАО «Б», не имело юридической силы.
В соответствии с подп. 1.6, 1.7 п. 1 ст. 84 КоЗ землепользователи в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков имеют право:
● добровольно отказаться от земельного участка;
● на возмещение убытков, причиняемых изъятием земельного участка.
Согласно п. 10 ст. 84 КоЗ землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположено несколько капстроений (зданий, сооружений), принадлежащих разным лицам, осуществляют права, предусмотренные ст. 84 КоЗ, исходя из долей в праве на земельный участок, рассчитанных путем деления площади застройки принадлежащих каждому из них капстроений (зданий, сооружений) на площадь застройки всех капстроений (зданий, сооружений), расположенных на этом земельном участке.
3. Согласно ст. 66 Закона № 415-З одной из основных задач антикризисного управляющего является обеспечение максимально возможной защиты прав и законных интересов кредиторов.
В силу ст. 55 Закона № 415-З в процедуре конкурсного производства собрание кредиторов представляет интересы всех кредиторов и осуществляет от имени кредиторов все действия в отношении должника. К компетенции собрания кредиторов относится в т.ч. решение иных вопросов, возникающих в процессе производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве).
ОАО «Б» полагало, что антикризисный управляющий ЧУП «Б» должен был созвать собрание кредиторов для рассмотрения вопроса о согласовании проекта отвода земельного участка, а также иных необходимых документов. Однако это им не было сделано. Антикризисный управляющий ЧУП «Б» самостоятельно принял решение о согласовании соответствующих документов, тем самым он нарушил законные интересы ОАО «Б».
Позиция ОАО «Р». ОАО «Р» считало, что все необходимые согласования заинтересованных сторон на документах, в т.ч. проекте отвода земельного участка, для его изъятия и предоставления ОАО «Р» для строительства и обслуживания здания склада были получены. Соответственно, имелись основания для принятия райисполкомом соответствующего решения.
Позиция землеустроительной службы. Землеустроительная служба согласилась с п. 2 позиции ОАО «Б» и указала следующее.
При подготовке проекта решения райисполкома о предоставлении ОАО «Р» земельного участка для строительства и обслуживания здания склада установлено, что по заявлению ОАО «Б» была осуществлена госрегистрация 112/1 000 долей в праве постоянного пользования земельным участком, ранее предоставленным ЧУП «Б» (согласование, имеющееся в материалах, производилось с ЧУП «Б»). В связи с этим принятие решения о предоставлении земельного участка в настоящее время не представляется возможным. С учетом вышеизложенного в адрес организации по землеустройству были возвращены материалы для их доработки в части их согласования с ОАО «Б».
В заключение необходимо отметить следующее. ОАО «Б» удалось совершить сделку купли-продажи здания зарядной станции с ООО «Л».
Все вопросы, связанные с изъятием земельного участка и предоставлением его ОАО «Р», решались уже с новым собственником – ООО «Л», которому в дальнейшем был предоставлен отдельный земельный участок меньшей площадью для обслуживания здания зарядной станции.
