Нахождение арендодателя в процедуре ликвидации не является основанием для расторжения договора аренды

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 17 апреля 2023 г.

На примере из судебной практики показано, что нахождение арендодателя в процедуре ликвидации не является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды и взыскания в связи с этим штрафа.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

В соответствии с ГК существует несколько способов расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке или через суд (ст. 420, 421 ГК).

При этом расторжение договора влечет прекращение обязательств (ст. 423 ГК).

В тоже время обязательства могут прекращаться и по иным основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК.

При этом прекращение обязательств вследствие расторжения договора не есть прекращение обязательств вследствие наступления обстоятельств, предусмотренных гл. 26 ГК.

Так, в п. 1 ст. 423 ГК речь идет о прекращении обязательств на будущее время. Например, вследствие расторжения договора аренды арендодатель более не обязан предоставлять имущество арендатору, а последний в свою очередь не обязан уплачивать арендную плату и т.п. При этом у арендодателя сохраняются требования к арендатору, возникшие до расторжения договора аренды, например, требование об уплате аренды за отдельный период, неустойки и т.д.

В этом есть принципиальное отличие прекращения обязательств по п. 1 ст. 423 ГК от прекращения обязательств по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК. Иными словами, расторжение договора не может быть самостоятельным способом прекращения обязательств в смысле гл. 26 ГК, поскольку обязательство, возникшее до расторжения договора, сохраняется и обязывает должника к определенному действию и после расторжения договора.

Соответственно, расторжение договора приводит лишь к простому прекращению договорных отношений, т.е. к прекращению выполнения сторонами программы договорных отношений.

В свою очередь гл. 26 ГК регулирует юридические факты, влияющие на прекращение обязательства как обязательственного правоотношения.

Предписания гл. 26 ГК условно можно разделить на две основные группы. Первая представляется надлежащим исполнением как основным и наиболее естественным способом прекращения обязательства, реализующим экономическую цель обязательства. Ко второй группе можно отнести все иные юридические факты, обуславливающие прекращение обязательства.

Таким образом, цели использования двух институтов прекращения обязательств вследствие расторжения договора и прекращения обязательства как обязательственного правоотношения и их правовые последствия различны.

Указанные два института прекращения обязательств активно использует и судебная практика.

Судебная практика.

Апелляционной инстанцией экономического суда г. Минска рассмотрено дело № 155ЭИП213626/А от 09.12.2021, обстоятельства которого были следующими.

Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду помещение магазина.

В договоре стороны предусмотрели, что в случае расторжения договора по причинам, за которые арендатор не отвечает, арендодатель уплачивает до такого расторжения арендатору штраф в сумме, эквивалентной 100 000 USD.

Позже арендодатель принял решение о ликвидации, в связи с чем арендатор, получив отказ ликвидатора о включении своих требований в реестр требований кредиторов, обратился в суд с иском о понуждении ко включению в реестр требований кредиторов требования в размере, эквивалентном 100 000 USD.

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что если на день вынесения решения обстоятельства, являющиеся основанием для оплаты арендодателем штрафа в соответствии с договором, не наступили, то в удовлетворении иска должно быть отказано.

Однако в деле имеется также ряд достаточно аргументированных и последовательных выводов, подтверждающих обозначенный выше подход о том, что использование двух самостоятельных институтов прекращения обязательств не нужно смешивать, а нужно разделять. Тезисно их можно обозначить следующим образом:

1) приняв решение о ликвидации, арендодатель реализовал предусмотренное законодательством право на инициирование процедуры ликвидации, возможность осуществления которого не может быть расценена в качестве нарушения арендодателем обязательств по договору, ответственность за которое установлена в виде неустойки (штрафа);

2) аргументы арендатора о равнозначности факта нахождения арендодателя в процедуре ликвидации одностороннему отказу от исполнения договора (расторжение договора) суд отклонил, поскольку такие доводы не основаны на нормах права;

3) нахождение юрлица в процедуре ликвидации само по себе не является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Указанное дело наглядно иллюстрирует, что суды проводят четкую грань между прекращением обязательств вследствие расторжения договора и прекращением обязательств вследствие ликвидации юрлица.

Также обращает на себя внимание и то обстоятельство, что на практике до сих пор продолжают встречаться договорные условия об ответственности за расторжение договора в виде неустойки.

Представляется, что наличие подобных условий в договорных конструкциях, используемых на практике, не является корректным.

На такое условие не стоит рассчитывать, оно не предоставляет должной защиты ни одной из сторон договора, поскольку является ничтожным.

Основным аргументом указанной позиции является следующий вывод: реализация права на односторонний отказ от договора является правомерным действием, в связи с чем к лицу, реализовавшему право на односторонний отказ от договора, не может быть применена мера ответственности в виде неустойки (постановление судебной коллегии Верховного Суда от 13.10.2020 по делу № 126-29/2020/888а/1006К).