Действия арендодателя при нарушении арендатором условий пользования арендованным имуществом

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 19 апреля 2023 г.

На примере практической ситуации определено, какие действия арендатор может предпринять в отношении арендодателя, который без разрешения арендатора осуществил монтаж кондиционера на фасаде здания.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом Президента от 29.03.2012 № 150 (далее – Указ № 150; Положение № 150)

● Указ Президента от 19.09.2022 № 330 «О распоряжении имуществом» (далее – Указ № 330)

В некоторых случаях арендатор для обеспечения своего комфорта и без согласия арендодателя производит улучшения арендуемого имущества. Какие действия арендодатель вправе предпринять в таком случае, следует рассмотреть на конкретной ситуации.

Ситуация.

По договору аренды арендатор арендует нежилое помещение, которое находится в коммунальной собственности. В период арендных отношений арендатор без уведомления и согласия арендодателя вмонтировал в стену кондиционеры. С целью регулирования отношений арендодателем арендатору было выслано дополнительное соглашение к договору аренды на увеличение предмета аренды и на уплату арендной платы в размере 1 базовой арендной величины за аренду фасада здания (кондиционеры). Арендатор не подписал дополнительное соглашение и ничем не аргументировал отказ.

Неоднократно высланные арендодателем в адрес арендатора письма со ссылкой на положения законодательства и решение местных Советов депутатов о законности требований арендодателя игнорируются арендатором.

Какие действия арендодатель может предпринять в этом случае?

Действия арендодателя будут зависеть от принятого им решения по урегулированию сложившейся ситуации.

Согласно п. 1 ст. 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Поскольку арендатор осуществил монтаж кондиционера на фасаде здания без разрешения арендодателя, то арендодатель вправе потребовать от арендатора привести в первоначальное положение арендуемое имущество за счет арендатора. В случае если арендатор не выполнит вышеуказанное требование, арендодатель вправе будет обратиться в суд с иском о понуждении арендатора демонтировать кондиционер. При этом арендодателю не рекомендуется самовольно демонтировать кондиционер.

На основании п. 3 ст. 586 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель также имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так, арендодатель в силу ч. 1 ст. 590 ГК может потребовать расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 590 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству.

До обращения в суд арендодатель обязан направить арендатору предупреждение о выполнении нарушенных обязательств в разумный срок. Предупреждение должно быть направлено в письменной форме (ч. 3 ст. 590 ГК).

Если в предупреждение не включить предложение о расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не будет соблюден. Как следствие, суд оставит без рассмотрения иск о досрочном расторжении договора (абз. 3, 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

Если договором аренды предусмотрено право сторон на односторонний отказ от исполнения договора, то, руководствуясь п. 3 ст. 420 ГК и соответствующими условиями договора, арендодатель может отказаться от исполнения договора путем направления соответствующего предупреждения (уведомления) арендатору.

Направлять предупреждение рекомендуется способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендатором, например, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Для того чтобы требовать от арендатора уплаты арендной платы за аренду фасада здания, договор аренды должен считаться заключенным.

Договор аренды государственной недвижимости считается заключенным, если сторонами согласованы все существенные условия такого договора.

Для договора аренды государственной недвижимости существенными условиями являются:

● предмет договора – предоставление имущества (объекта аренды) во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577, п. 1 ст. 621 ГК);

● сведения об объекте аренды. В договоре согласно п. 3 ст. 578 ГК должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Так, в договоре целесообразно закрепить инвентарный номер имущества, назначение, местоположение, площадь;

● размер арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК). Договор аренды капстроения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капстроения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются. Размер арендной платы при сдаче в аренду госимущества определяется исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (п. 3 Положения № 150);

● срок уплаты арендной платы (п. 14 Положения № 150). Законодательством этот срок не установлен. Стороны самостоятельно определяют его в договоре (п. 3 ст. 391 ГК). Однако при его согласовании рекомендуется учитывать, что арендодатели обеспечивают перечисление средств от сдачи государственной недвижимости в аренду в доход государства не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 1, 2 подп. 2.9 п. 2 Указа № 150). В случае просрочки платежа с них путем списания в бесспорном порядке взыскиваются в т.ч. (ч. 3 подп. 2.9, ч. 1 подп. 2.16 п. 2 Указа № 150):

● суммы арендной платы, не перечисленные в бюджет;

● пени в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка, действовавшей в период неисполнения платежа, от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку нежилое помещение находится в госсобственности, то решение о сдаче в аренду такого недвижимого имущества при наличии конкретного арендатора принимается госорганом (организацией, должностным лицом) в зависимости от того, в чьей собственности этот объект находится.

Решение о сдаче в аренду республиканского недвижимого имущества принимается в порядке, установленном Указом № 330.

По решению территориальных органов госорганов и организаций, структурных подразделений местных исполкомов осуществляется сдача в аренду находящегося в собственности Республики Беларусь и закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления недвижимого имущества (за исключением предприятий, незавершенных законсервированных и незаконсервированных капстроений), его частей и движимого имущества (подп. 4.2 п. 4 Указа № 330).

Что касается сдачи в аренду имущества, находящегося в коммунальной собственности, в зависимости от административно-территориальной единицы (области, района, города и другого места нахождения арендодателя) порядок принятия решения и его согласования может отличаться. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо изучить решение местного Совета депутатов, касающееся распоряжения госимуществом.

В рассматриваемой ситуации арендодателю необходимо направить арендатору письмо о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору аренды заказным письмом с уведомлением о вручении. В прилагаемом к письму дополнительном соглашении к договору аренды должны быть указаны все существенные условия договора аренды государственной недвижимости. При этом условия дополнительного соглашения к договору аренды можно применить к отношениям сторон, возникшим с даты, когда арендатор произвел монтаж кондиционера (п. 2 ст. 395 ГК).

Если арендатор откажется от подписания дополнительного соглашения, арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды в рамках требования неимущественного характера, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку арендатор не отвечает на письма арендодателя и не планирует уплачивать арендную плату, то арендодатель также вправе обратиться в суд с иском о взыскании арендной платы за период с даты монтажа кондиционера по дату подачи искового заявления. При этом существенное значение будет иметь факт заключения договора аренды. При отсутствии заключенного договора в письменной форме в качестве доказательств заключения договора можно использовать переписку сторон, свидетельские показания, записи с камер видеонаблюдения и иные доказательства.