Аренда (безвозмездное пользование) имущества, находящегося в госсобственности

Материал актуализирован редакцией ИПС «Нормативка.by» с использованием правовых актов по состоянию на 24 февраля 2025 г.

Комментируются нормативные правовые предписания Указа Президента от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом».

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Налоговый кодекс (далее – НК)

● Закон от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 57-З)

● Указ Президента от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее – Указ № 138)

● Указ Президента от 01.04.2016 № 121 «О предоставлении недвижимого имущества дипломатическим представительствам» (далее – Указ № 121)

● Инструкция по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102 (далее – Инструкция № 102)

● Инструкция о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утв. постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50 (далее – Инструкция № 50))

Пункт 1. Общие положения об аренде и безвозмездном пользовании имуществом, находящимся в госсобственности

Указом № 138 утверждены:

● Положение о порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь;

● Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества (далее – Положение о порядке определения размера арендной платы);

● Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества на рынках (далее – Положение о размере арендной платы при сдаче имущества на рынках);

● Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в государственной собственности (далее – Положение о размере арендной платы при сдаче госимущества).

В приложении 1 к Указу № 138 приведен перечень используемых терминов и их определений.

Помимо этого, Указом № 138 внесены некоторые изменения в Указ № 121, а также признаны утратившими силу ряд указов согласно приложению 2 к Указу № 138.

Основные положения Указа № 138, касающиеся изменения порядка сдачи госимущества в аренду и безвозмездное пользование, порядка и размеров исчисления арендной платы, вступили в силу с 20.11.2023.

Действие Указа № 138 не распространяется на:

● жилфонд;

● линейно-кабельные сооружения электросвязи;

● имущество Посольства Республики Беларусь в Российской Федерации;

● отношения по передаче имущества в финансовую аренду (лизинг);

● отношения по размещению средств наружной рекламы (п. 3 Указа № 138).

Пункт 2. Сдача в аренду недвижимого имущества

При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в госсобственности, а также в собственности хозобществ, размер арендной платы определяется на основании базовой арендной величины, если иное не установлено Указом № 138, в предусмотренном им порядке.

Определение размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого госимущества, находящегося в госсобственности, а также в собственности хозобществ, в т.ч. при передаче его в субаренду, осуществляется в порядке, установленном Положением о порядке определения размера арендной платы.

Арендная плата уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты.

Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки для населенных пунктов согласно приложению 1 к Положению о порядке определения размера арендной платы на коэффициенты, предусмотренные в п. 7 Положения о порядке определения размера арендной платы.

За счет арендной платы возмещаются начисленная амортизация, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем (п. 2–4 Положения о порядке определения размера арендной платы).

В соответствии с Положением о размере арендной платы при сдаче имущества на рынках размер арендной платы за места для торговли устанавливается их арендодателями исходя из арендуемой для этой цели площади места для торговли, а также ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади.

За счет арендной платы возмещаются начисленная амортизация, налоги, сборы и другие обязательные платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателями мест для торговли, расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией рынка, за исключением затрат на оплату услуг по санитарному содержанию, горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), газо-, электро- и теплоснабжению, техобслуживанию лифта, обращению с твердыми коммунальными отходами по тарифам, установленным в соответствии с законодательством о коммунальном хозяйстве, на основании фактических затрат согласно договорам, заключенным арендодателем со сторонними организациями на оказание названных услуг.

Порядок определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в госсобственности, установлен Положением о размере арендной платы при сдаче госимущества.

Арендная плата при сдаче в аренду движимого госимущества, стоимость которого превышает 30 тыс. БВ, определяется исходя из остаточной стоимости движимого имущества, коэффициента эффективности, транспортного налога (при сдаче в аренду транспортного средства) и НДС.

Полученная арендодателем арендная плата подлежит перечислению в республиканский бюджет (местный бюджет) в порядке и размере, установленных подп. 1.2–1.6 п. 1 Указа № 138.

Таблица 1

Перечисления в доход республиканского бюджета

Таблица 2

Перечисления в доход местного бюджета

Под отчетным месяцем понимается месяц, в котором получены плата за право заключения договоров аренды, арендная плата, арендная плата на рынках.

Размер платы, подлежащей перечислению в республиканский (местный) бюджет, определяется после исчисления и вычета НДС (подп. 1.4, 1.6 п. 1 Указа № 138).

Освобождение от перечисления либо изменение размера подлежащих перечислению в местный бюджет платежей осуществляется в порядке и по основаниям, установленным местными Советами депутатов.

Пункт 3. Налоговый учет у арендодателя сумм полученной арендной платы

В выручку для целей исчисления налога на прибыль включаются определяемые в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете и отчетности доходы от операций по сдаче в аренду (передаче в финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное пользование имущества (ч. 2 п. 1 ст. 168 НК). Сдача в аренду (предоставление в финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное пользование имущества признается услугой (абз. 3 п. 5 ст. 168 НК).

Таким образом, доходы от операций по сдаче в аренду недвижимого имущества включаются в выручку в полном размере при исчислении налога на прибыль.

При налогообложении прибыли:

● суммы полученной арендной платы, арендной платы на рынках, подлежащие перечислению в республиканский бюджет (местный бюджет), включаются в состав затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав;

● сумма платы за право заключения договоров аренды включается во внереализационные расходы (ч. 2 подп. 1.4, ч. 2 подп. 1.6 п. 1 Указа № 138).

Пункт 4. Бухгалтерский учет расходов и доходов, связанных с предоставлением в аренду имущества, находящегося в госсобственности

Если деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду относится к основной текущей деятельности организации, приносящей доход, то арендная плата включается в состав доходов по текущей деятельности и учитывается на субсчете 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг» (абз. 6 ч. 1 п. 2, п. 6 и 22 Инструкции № 102).

В случае если сдача в аренду не является деятельностью, приносящей основной доход, то ее учет может быть классифицирован в зависимости от того, относится ли сдаваемый объект недвижимости к инвестиционной недвижимости либо нет:

● в аренду сдается объект недвижимости целиком или значительная ее часть, весь этот объект признается инвестиционной недвижимостью и деятельность, связанная с ее передачей в аренду, является инвестиционной (субсчет 91-1 «Прочие доходы») (абз. 3 ч. 1 п. 2, абз. 12 п. 14, п. 29 Инструкции № 102);

● сдача в аренду не является деятельностью, приносящей основной доход, и сдаваемая аренда не относится к инвестиционной, то расходы от нее учитываются как прочая текущая деятельность (субсчет 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности») (абз. 6 ч. 1 п. 2, абз. 19 п. 13 Инструкции № 102).

В бухгалтерском учете доходы от сдачи имущества в аренду отражаются по принципу начисления (хозяйственные операции отражаются в бухгалтерском учете и отчетности в том отчетном периоде, когда они произведены, независимо от даты оплаты) (п. 4 ст. 3, п. 4 ст. 10 Закона № 57-З).

Доход от аренды начисляется на последний календарный день каждого месяца и последний день аренды в соответствии с договором. В бухгалтерском учете указанная операция отражается по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счетов 90, 91 (п. 70, 71 Инструкции № 50).

Поступление средств от сдачи в аренду отражается записью по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 76.

Начисленные суммы средств от сдачи в аренду, подлежащие перечислению в республиканский бюджет, отражаются по дебету субсчетов 90-10, 91-4 и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

Перечисление в республиканский бюджет суммы средств от сдачи в аренду отражается по дебету счета 68 и кредиту счета 51.

Бухгалтерский учет расходов и доходов, связанных с предоставлением в аренду имущества, находящегося в госсобственности

Пункт 5. Ответственность арендодателя за несвоевременное перечисление платежей в бюджет

В случае несвоевременного перечисления в республиканский или местный бюджет платежей, предусмотренных Указом № 138, арендодатель уплачивает пени в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка, действовавшей в соответствующие периоды неисполнения платежа, от суммы задолженности за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за установленным днем уплаты, включая день уплаты (взыскания) (подп. 1.7 п. 1 Указа № 138).

Ответственными за перечисление в бюджет платежей, а также за представление сведений о наличии задолженности являются руководители арендодателей.

Сведения о наличии задолженности представляются арендодателем-должником не позднее 10 рабочих дней начиная со дня, следующего за днем возникновения задолженности:

● в соответствующий территориальный орган Минфина при наличии задолженности перед республиканским бюджетом;

● в местный финансовый орган (при наличии задолженности перед местным бюджетом).

Днем возникновения задолженности считается день, следующий за последним днем, установленным для перечисления платы за право заключения договоров аренды, полученной арендной платы и арендной платы на рынках.

Сведения представляются по форме, установленной Минфином, с указанием суммы задолженности и должны быть подписаны руководителем арендодателя-должника (подп. 1.8 п. 1 Указа № 138).

Взыскание задолженности, а также пеней производится путем списания в бесспорном порядке денежных средств со счетов должника на основании приказа территориального органа Минфина (местного финансового органа) (подп. 1.9 п. 1 Указа № 138).

Пункт 6. Заключение договоров аренды недвижимого имущества

Заключение договоров аренды недвижимого имущества может осуществляться без наличия документов, удостоверяющих госрегистрацию создания таких объектов, возникновения прав на них, при условии включения сведений о них в Единый реестр имущества. При этом арендатор вправе запрашивать сведения, подтверждающие вещное право арендодателя на объект аренды.

Арендодатели недвижимого имущества, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, обязаны зарегистрировать объекты недвижимого имущества в течение 6 мес. со дня заключения первого договора аренды объекта независимо от срока действия такого договора.

Если госрегистрация прав на объекты недвижимого имущества в установленный срок не будет осуществлена, то арендодатель обязан перечислить не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным, 100 % полученной арендной платы начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором истек этот срок:

● в республиканский бюджет в отношении находящихся в собственности Республики Беларусь объектов недвижимого имущества;

● в местный бюджет в отношении иных объектов недвижимого имущества.

При изменении размера сдаваемой в аренду площади объекта недвижимости, выявленном при проведении технической инвентаризации (проверки характеристик), осуществляемой для целей госрегистрации объектов недвижимого имущества, в договор аренды недвижимого имущества должны быть внесены соответствующие изменения в течение 2 мес. с даты, на которую составлено свидетельство (удостоверение) о госрегистрации в отношении таких объектов и прав на них.

Изменение размера сдаваемой в аренду площади не является основанием для доначисления либо возврата ранее уплаченной платы за право заключения договоров аренды и (или) полученной арендной платы, арендной платы на рынках.

Пункт 7. Подготовка и проведение аукционов по продаже права заключения договоров аренды недвижимого имущества

В соответствии с подп. 1.11 п. 1 Указа № 138 подготовка и проведение аукционов по продаже права заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении бюджетных организаций, осуществляются за счет:

● средств, образовавшихся от превышения доходов над расходами, остающихся в распоряжении этих организаций от приносящей доходы деятельности;

● при их отсутствии – за счет средств соответствующего бюджета.

Затраты на организацию и проведение аукциона возмещаются победителем или единственным его участником при его согласии на приобретение права заключения договора аренды недвижимого имущества по начальной цене, увеличенной на 5 %.

В повторных аукционах не могут участвовать лица, уклонившиеся при ранее проведенных аукционах в отношении одного и того же предмета аукциона от заключения договоров аренды недвижимого имущества, исполнения обязательств по возмещению затрат на организацию и проведение аукциона, а также от уплаты штрафов.

Пункт 8. Передача госимущества в безвозмездное пользование

В безвозмездное пользование недвижимое имущество, находящееся:

● в госсобственности, передается госорганам и госорганизациям, местным исполнительным и распорядительным органам, юрлицам и ИП согласно перечню, определяемому Советом Министров;

● в собственности хозобществ, передается госорганам и госорганизациям, местным исполнительным и распорядительным органам.

Недвижимое имущество, находящееся в госсобственности, может быть передано в безвозмездное пользование иностранным или международным юрлицам (организациям, не являющимся юрлицами) и иным лицам в случаях, предусмотренных международными договорами Республики Беларусь (подп. 1.12 п. 1 Указа № 138).

Ссудодателю возмещаются следующие расходы (затраты):

● начисленная амортизация (в случае, если ссудодателем является бюджетная организация, начисление амортизации у которой осуществляется в конце года, ей ссудополучателем возмещается 1/12 расчетной величины начисленной амортизации);

● земельный налог или арендная плата за земельный участок, налог на недвижимость;

● на содержание, эксплуатацию, капитальный и текущий ремонт переданного в безвозмездное пользование движимого имущества, санитарное содержание, коммунальные и другие услуги в порядке, определяемом Советом Министров, в т.ч. посредством авансовых платежей. Ссудополучатели вправе нести указанные расходы (затраты) самостоятельно.

Обязанность по возмещению указанных расходов не распространяется на передачу в безвозмездное пользование недвижимого имущества:

● находящегося в собственности хозобществ, – госорганам и госорганизациям, местным исполнительным и распорядительным органам;

● находящегося в госсобственности, – иностранным или международным юрлицам.

РУП «Производственно-торговый и гостиничный комплекс «Октябрьский» не возмещает расходы, понесенные ссудодателем за счет средств республиканского бюджета, на коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами).

В части 3 подп. 1.13 п. 1 Указа № 138 перечислены организации, которые не возмещают ссудодателям расходы (затраты). К ним, в частности, относятся:

● научные организации, учредителями которых являются госучреждения высшего образования, независимо от доли средств, получаемых ими от приносящей доходы деятельности;

● юрлица и ИП, организующие питание обучающихся в учреждениях общего среднего, специального образования, специальных учебно-воспитательных учреждениях, специальных лечебно-воспитательных учреждениях, а также в учреждениях среднего специального образования, реализующих образовательные программы профессионально-технического образования, по перечню, определенному Минобразованием по согласованию с Минфином. Данные расходы (затраты) учреждения образования несут за счет средств республиканского или местного бюджета;

● юрлица, входящие в систему органов внутренних дел и финансируемые с ссудодателями по одной главе ведомственной классификации расходов республиканского бюджета и др.

Пункт 9. Некоторые нюансы передачи недвижимого госимущества в аренду

Если арендодателем проводится капремонт недвижимого имущества, его реконструкция, а также в иных случаях, когда по инициативе арендодателя арендатор не может пользоваться арендованным недвижимым имуществом, арендатор вправе заявить односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Передача недвижимого имущества во временное владение и (или) пользование без заключения договора аренды (безвозмездного пользования) или закрепления его на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления запрещена, если иное не предусмотрено Указом № 138 и иными законодательными актами (подп. 1.16 п. 1 Указа № 138).

В подпункте 1.15 п. 1 Указа № 138 установлены случаи, когда договоры аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества не заключаются. Так, например, размещение работников Департамента охраны МВД, непосредственно осуществляющих охрану объектов, находящихся в госсобственности, охрану общественного порядка на указанных объектах на основании заключенных с этим Департаментом договоров об оказании охранных услуг, осуществляется без заключения договоров аренды (безвозмездного пользования).

Также не требуется заключение договора аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества при размещении технических средств организации дорожного движения, почтовых ящиков на находящихся в госсобственности капстроениях (зданиях, сооружениях), в т.ч. права на которые не зарегистрированы в установленном порядке.

Указом № 138 установлено, что арендованное (сданное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество может быть использовано по назначению, отличному от назначения, указанного в документах регистра недвижимости (за исключением случаев, когда для такого использования требуется проведение строительно-монтажных работ по реконструкции объекта недвижимого имущества), если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан, юрлиц и ИП.

При этом в договоре аренды (безвозмездного пользования) должно быть предусмотрено обязательство арендатора (ссудополучателя) о соблюдении законодательства, регулирующего порядок и условия осуществления вида деятельности, которым он занимается.