Распределение расходов в части энергоснабжения между арендодателем и арендатором

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 16 августа 2023 г.

Освещается порядок распределения расходов в части энергоснабжения между арендодателем и арендатором.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Правила электроснабжения, утв. постановлением Совета Министров от 17.10.2011 № 1394 (далее – Правила № 1394)

● Правила теплоснабжения, утв. постановлением Совета Министров от 11.09.2019 № 609 (далее – Правила № 609)

● постановление Совета Министров от 07.06.2018 № 433 «Об утверждении Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги» (далее – Постановление № 433)

Сфера применения

В практической деятельности субъектов хозяйствования зачастую возникают ситуации, при которых неиспользуемые здания, сооружения, капстроения или их части могут сдаваться в аренду. При этом наиболее проблемным является вопрос о передаче арендатору обязанности по возмещению расходов в части энергоснабжения.

Существующий в настоящий момент порядок возмещения таких расходов схематично можно представить следующим образом:

Представленная схема является весьма громоздкой, а наиболее уязвимой стороной здесь выступает именно арендодатель, поскольку существует риск невозмещения ему арендатором оплаченных услуг энергоснабжения.

Простейшим выходом из подобной ситуации было бы предоставление арендатору возможности напрямую заключить соответствующие договоры с ЭСО и самостоятельно оплачивать предоставляемые услуги. Однако Правила № 1394 и Правила № 609 это запрещают, а именно: в соответствии с ч. 2 п. 72 Правил № 1394 и п. 37 Правил № 609 договоры электроснабжении (теплоснабжения) между ЭСО и арендатором (ссудополучателем) абонента не заключаются.

Выходом из анализируемой ситуации является:

● включение в текст договора аренды условия о порядке, сроках и размерах возмещения арендатором расходов арендодателя по энергоснабжению арендуемого объекта;

либо

● заключение договора о взаимоотношениях в части электро- и теплоснабжения (п. 72 Правил № 1394, п. 37 Правил № 609). Для удобства в дальнейшем оба этих договора будут именоваться договором о взаимоотношениях в части энергоснабжения.

Алгоритм заключения договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения

Шаг 1. Уведомление ЭСО о заключении договора аренды.

Абонент при сдаче в аренду находящихся в его собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении зданий, сооружений, помещений в течение 10 к.д. со дня вступления в силу договора аренды (безвозмездного пользования) обязан письменно сообщить ЭСО наименование организации-арендатора (ссудополучателя), характер ее деятельности, сроки аренды (безвозмездного пользования) и другие сведения, необходимые для внесения дополнений и изменений в договор электроснабжения, договор электроснабжения с владельцем блок-станции, договор теплоснабжения (п. 72 Правил № 1394, п. 37 Правил № 609).

Шаг 2. Согласование с ЭСО тарифа, применяемого для расчетов за потребленную арендатором тепло-, электроэнергию.

Тариф на тепло-, электроэнергию формируется исходя из того, к какой тарифной группе относится арендатор.

Тарифная группа – абоненты (потребители), в расчетах с которыми применяется тариф на теплоэнергию, установленный в соответствии с законодательством с учетом принятых критериев (подходов) по дифференциации тарифов в зависимости от вида и параметров теплоносителя, видов осуществляемых абонентами (потребителями) экономической деятельности, объемов потребления теплоэнергии и других критериев (абз. 43 п. 3 Правил № 609).

Отнесение потребителей к соответствующей тарифной группе производится в зависимости от вида экономической деятельности, являющегося для них основным, и по другим признакам отнесения потребителей к тарифной группе, утвержденным в установленном законодательством порядке (ч. 2 п. 167 Правил № 1394).

Шаг 3. Согласование порядка осуществления расчетов.

По общему правилу все расчеты в ЭСО производит арендодатель. Однако п. 73 Правил № 1394 предусмотрено, что субабонент (арендатор) вправе по согласованию с абонентом (арендодателем) и ЭСО абонента производить в установленном порядке оплату потребленной электроэнергии (мощности) на текущий (расчетный) банковский счет ЭСО при наличии у субабонента (арендатора) средств расчетного учета, позволяющих обеспечить расчеты по соответствующим тарифам (тарифным системам).

Таким образом, при достижении между арендодателем и арендатором согласия об оплате последним потребленной электроэнергии напрямую на расчетный счет ЭСО данное условие подлежит обязательному согласованию с ЭСО. При этом Правила № 1394 не указывают, каким именно образом должно происходить это согласование.

Это может быть оформлено в виде письма, направляемого в адрес ЭСО (поскольку ЭСО стороной договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения не является, составление каких-либо соглашений является нецелесообразным).

Пример 1.

В случае получения ответного письма о том, что ЭСО не возражает против оплаты потребленной электроэнергии напрямую арендатором на ее текущий (расчетный) банковский счет, порядок осуществления расчетов можно признать согласованным.

Шаг 4. Заключение договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения.

Договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения заключается между арендодателем (ссудодателем, лизингодателем) и арендатором (ссудополучателем, лизингополучателем), что прямо указано в п. 72 Правил № 1394 и п. 37 Правил № 609. ЭСО стороной такого договора не является. Не предусмотрено также обязательное согласование такого договора с ЭСО. Поэтому, как представляется, составление трехстороннего договора является нецелесообразным.

Законодательством не указываются существенные условия договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения. Поэтому исходя из абз. 2 п. 1 ст. 402 ГК существенными будут являться условия о предмете договора, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К числу условий, которые подлежат включению в договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения, должны относиться следующие:

● предмет договора – обязанность арендодателя обеспечить подачу электрической (тепловой) энергии путем заключения договора электроснабжения (теплоснабжения) в ЭСО, а также обязанность арендатора произвести оплату за принятую электрическую (тепловую) энергию (мощность);

● обязанность арендатора обеспечить учет и контроль за принятой электроэнергией (мощностью);

● обязанность арендатора обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении электрических (тепловых) сетей и электрооборудования и теплоустановок;

● договорная величина активной мощности;

● режим электроснабжения и электропотребления (теплоснабжения и теплопотребления);

● проектные максимальные часовые нагрузки по каждому виду теплопотребления и соответствующие расходы сетевой воды;

● количество теплоэнергии с разбивкой за каждый расчетный период;

● параметры теплоносителя;

● указание тарифной группы арендатора, по которой будет применяться тариф на электроэнергию;

● порядок, форма расчетов, сроки оплаты электрической (тепловой) энергии (мощности) и меры ответственности за неисполнение обязательств по своевременной и в полном объеме оплате потребленной электрической (тепловой) энергии (мощности);

● величина нормируемых тепловых потерь в тепловых сетях потребителя в гигакалориях на участке теплосети от границы раздела до установки прибора учета;

● способ и условия контроля за потреблением электрической (тепловой) энергии (мощности) с указанием средств расчетного учета;

● обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ уполномоченного представителя арендодателя, ЭСО и органов госэнергонадзора при предъявлении служебного удостоверения к тепло-, электроустановкам абонента и средствам расчетного учета для контроля за исполнением условий договора электроснабжения, заключенным между арендодателем и ЭСО;

● ответственность сторон за нарушение условий договора и др.

Шаг 5. Иск о понуждении к заключению договора о взаимоотношениях в части энергоснабжения (в случае уклонения одной из сторон от его подписания).

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 2 ГК, гласит, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

Нормы, изложенные в абз. 3 п. 72 Правил № 1394 и абз. 3 п. 37 Правил № 609, являются императивными: «Арендодатель заключает с арендатором договор о взаимоотношениях в части электроснабжения (теплоснабжения)». Использование словосочетания «заключает договор», а не «может заключить договор» свидетельствует о том, что для арендатора законодательно установлена обязанность заключить этот вид договора.

Помимо этого, такая обязанность может быть дополнительно предусмотрена самим договором аренды.

Пример 2.

«Арендная плата, указанная в п. __ договора, не включает расходы Арендодателя на оплату услуг энергоснабжения и оплату иных коммунальных услуг. Расходы Арендодателя в части энергоснабжения возмещаются Арендатором в порядке, определенном договором о взаимоотношениях в части энергоснабжения, который заключается в течение 10 календарных дней с момента внесения сведений об Арендаторе в договор электроснабжения (теплоснабжения) от «__» ___ 20__ г. № __, заключенный между Арендодателем и энергоснабжающей организацией».

В силу п. 1, 4 ст. 415 ГК в случаях, когда в соответствии с ГК и иными актами законодательства для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение об ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При обращении в суд к исковому заявлению необходимо приложить проект договора, о понуждении к заключению которого предъявлен иск. В противном случае исковое заявление будет оставлено судом без движения.

В соответствии с ч. 8 п. 9 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» суд, принимая решение о понуждении стороны заключить договор, указывает в решении формулировки конкретных его условий, в отношении которых разрешается спор, либо утверждает их в редакции, предложенной истцом, если эти предложения соответствуют законодательству. Договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, если решением не установлено иное, после чего стороны не обязаны дополнительно заключать договор путем составления и подписания одного документа, поскольку права и обязанности сторон возникают на основании указанного в резолютивной части суда соответствующего договора.

В случае если договор о взаимоотношениях в части энергоснабжения не заключен и ни одна из сторон (арендодатель или арендатор) не обратилась в суд с иском о понуждении к его заключению, возникает вопрос: можно ли включить затраты на энергоснабжение передаваемого арендатору помещения в состав арендной платы? Ответов на этот вопрос может быть два (в зависимости от того, к какому виду собственности относится сдаваемое в аренду помещение).

1. Если арендуемое помещение находится в частной собственности, то можно. ГК предоставляет сторонам возможность самим определить размер и состав арендной платы (ст. 585, 625 ГК). Соответственно, в отношении помещения, находящегося в частной собственности, арендодатель может включить суммы возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов в арендную плату.

Пример 3.

«Расходы Арендодателя на оплату услуг энергоснабжения и оплату иных коммунальных услуг включены в арендную плату, указанную в п. __ договора».

2. Если арендуемое помещение находится в госсобственности, то нельзя, поскольку расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров (п. 5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом Президента от 29.03.2012 № 150).