Субаренда: действия арендодателя при установлении скрытой субаренды

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 ноября 2023 г.

Описываются варианты действий арендодателя при установлении скрытой субаренды.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

Варианты действий арендодателя при установлении скрытой субаренды

Вариант 1

Законодательство не обязывает арендодателя совершать активные действия при установлении скрытой субаренды, поэтому обращение в экономический суд с исковым заявлением о признании ничтожным договора субаренды является правом арендодателя, а не его обязанностью. В случае если арендодатель не возражает против сдачи имущества в субаренду, он имеет право не высказывать арендатору и субарендатору по этому поводу никаких претензий.

Вариант 2

При установлении факта сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя последний имеет право обратиться в экономический суд с исковым заявлением о признании ничтожным договора субаренды.

В силу п. 24 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет ничтожность договора субаренды и договора перенайма.

Судебная практика.

Решение Хозяйственного суда г. Минска от 28.01.2011.

Между ООО «П» (арендатор) и ОАО «Банк» (арендодатель) заключены договоры от 01.03.2009 № 14, 15 на аренду движимого и недвижимого имущества (помещение в подвале административного здания, расположенного по адресу: г. М., пр. Н., 87А, площадью 211,8 кв.м).

Между частным торгово-производственным предприятием «Р» (управляющая организация) и ООО «П» заключен договор б/н от 03.04.2009 на управление бизнесом. Предметом договора являлось то, что управляющая организация обязуется по поручению заказчика организовать и обеспечить функционирование пункта общепита – ресторана, расположенного по адресу: г. М., пр. Н., 8.

Хозяйственным судом принято решение, в котором указано, что воля сторон не была направлена на возникновение юридических последствий сделки от 03.04.2009, поскольку она служит лишь прикрытием другой сделки – договора субаренды, на наступление последствий которой и была направлена их действительная воля. В результате решением суда установлен факт ничтожности договора б/н от 03.04.2009 как притворной сделки. Действительная воля сторон направлена на установление отношений по договору субаренды имущества.

Далее частное торгово-производственное предприятие «Р» предъявило иск к ООО «П» об установлении факта ничтожности договора субаренды б/н от 03.04.2009, как не соответствующего требованиям законодательства.

Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. При заключении договора субаренды ответчиком не было получено согласие собственника на сдачу имущества в субаренду. Как следует из договоров аренды, сдача арендуемых помещений в субаренду разрешается только на основании письменного согласия арендодателя.

В материалах дела имеется письмо, подписанное и.о. гендиректора ОАО «Банк», в котором указано на то, что банк не давал какого-либо согласия на заключение договора субаренды.

Суду также представлено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.05.2010, в котором установлено, что никаких договоренностей, как устных, так и письменных, о предоставлении каких-либо помещений, имущества в аренду либо субаренду между банком и истцом никогда не было.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что письменного согласия собственника помещения, имущества на сдачу в субаренду не имелось, следовательно, договор субаренды от 03.04.2009 является ничтожным.

Судебная практика.

Решение экономического суда г. Минска от 27.03.2017.

15.09.2008 между войсковой частью (третье лицо) и УП «ДОСААФ» был заключен договор аренды, в соответствии с которым ответчику была передана в срочное возмездное владение и пользование рабочая площадка (объект), расположенная по адресу: М. обл., М. р-н, К. с/с, военный городок, на территории войскового стрельбища, представляющая собой территорию тира площадью 140 кв.м, с целью использования для тренировок спортсменов УП «ДОСААФ», при условии обеспечения необходимых мер безопасности.

В соответствии с договором арендатор имеет право сдавать объект в субаренду с письменного согласия арендодателя по согласованию с Министром обороны.

01.03.2012 между ООО «Т» (истец) и УП «ДОСААФ» (ответчик) был заключен договор, поименованный как договор комиссии об оказании услуг, согласно положениям которого комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет комитента сделки с третьими лицами об оказании услуг по организации и проведению учебно-тренировочных занятий, соревнований по пулевой стрельбе членов ДОСААФ, Стрелкового союза, юридических и физических лиц без административных и медицинских противопоказаний, в открытом тире, расположенном по адресу: М. обл., М. р-н, К. с/с, военный городок, на территории войскового стрельбища на платной основе.

Решением экономического суда, вступившим в законную силу, установлен факт ничтожности сделки – договора комиссии об оказании услуг от 01.03.2012, заключенного между ООО «Т» и УП «ДОСААФ» по причине притворности указанной сделки, поскольку суд пришел к выводу о том, что воля сторон при заключении договора от 01.03.2012 была направлена на избежание оформления договорных отношений субаренды в связи с необходимостью получения согласия арендодателя на заключение договора, а не на установление правоотношений по договору комиссии – заключению за вознаграждение от своего имени сделок за счет должника.

Кроме того, при рассмотрении дела судом установлено, что в нарушение требований действующего законодательства и условий договора аренды согласие арендодателя на передачу открытого тира в субаренду ответчиком не получено.

В связи с вышеизложенным истец просил установить факт ничтожности сделки, заключенной между ООО «Т» и УП «ДОСААФ», по передаче имущества в субаренду, оформленной договором комиссии об оказании услуг от 01.03.2012, в связи с тем, что указанная сделка не соответствует требованиям ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК.

Суд принял решение – исковые требования удовлетворить. В последующем указанное решение суда обжаловалось в апелляционном порядке. Однако решение экономического суда было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба УП «ДОСААФ» – без удовлетворения (постановление апелляционной инстанции экономического суда г. Минска от 11.05.2017).

Вариант 3

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, поскольку имело место нарушение правил пользования арендуемым имуществом (п. 3 ст. 586 ГК).

Пользование арендованным имуществом предполагает излечение полезных свойств предмета, использование по назначению имущества и т.п. Пользование имуществом является одним из правомочий собственника (наряду с владением и распоряжением) (п. 1 ст. 210 ГК) и не предполагает возможности совершения с имуществом каких-то распорядительных действий (например, сдача в субаренду).

Судебная практика.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2006 № Ф08-2810/06.

ООО «Ж» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «А» о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении из занимаемого помещения, также в качестве ответчиков привлечены ЗАО «У», ООО «ДНБ», ООО «Д».

Суд расторг договор аренды, выселил ООО «А», а также ЗАО «У» и ООО «ДНБ» из занимаемых ими нежилых помещений. Судебный акт мотивирован тем, что ООО «А» при отсутствии согласия арендодателя неправомерно передало арендуемые им у ООО «Ж» помещения в субаренду, чем существенно нарушило условия договора аренды. Договоры субаренды ничтожны, т.к. заключены лицом, не имеющим на то полномочий, поэтому ЗАО «У» и ООО «ДНБ» не имеют правовых оснований для использования спорных помещений.

В кассационной жалобе ООО «А» просило судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение. По мнению заявителя, доказательств существенности нарушения условий договора аренды ООО «Ж» не предоставило. К отношениям по передаче имущества в субаренду без согласия арендодателя п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК России) (о нарушении правил пользования арендуемым имуществом) неприменим.

Однако суд кассационной инстанции указал на то, что в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК России арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено ГК России, другим законом или иными правовыми актами. При этом последствия нарушения арендатором вышеназванного требования установлены п. 3 ст. 615 ГК России как право арендодателя требовать расторжения договора в случае, если арендатор пользуется арендуемым имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

Аналогичные последствия предусмотрены ст. 619 ГК России. Кассационная инстанция отклонила довод заявителя о том, что при передаче в субаренду помещений без согласия арендодателя не применяется п. 3 ст. 615 ГК России, поскольку из буквального толкования названной нормы следует, что арендодатель имеет право потребовать расторжения договора при нарушении арендатором требований п. 1 и 2 указанной статьи. Договором аренды не было предусмотрено право ООО «А» передавать арендованное имущество в пользование третьим лицам без согласия арендодателя. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие ООО «Ж» на передачу в субаренду помещений, арендуемых ООО «А».

В связи с этим кассационной инстанцией сделан вывод о том, что передача арендованных помещений в субаренду нарушает требования ст. 615 ГК России (пользование арендуемым имуществом) и условия договора аренды. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 615 и 619 ГК России суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Вариант 4

В силу п. 1 ст. 590 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным нарушением условий договора может быть признана незаконная сдача арендуемого помещения в субаренду.

Судебная практика.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.08.2008 № КГ-А40/6572-08.

Между арендодателем и арендатором заключен срочный договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передал в аренду арендатору нежилое помещение.

Согласно договору арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование только с согласия арендодателя. Арендодателем впоследствии проведена проверка использования спорного нежилого помещения, в ходе которой установлено, что в части нежилого помещения, арендуемого арендатором, без согласования с арендодателем находится третье лицо.

В адрес арендатора направлена претензия с требованием устранить нарушения. Поскольку требования удовлетворены не были, арендодатель обратился в арбитражный суд. При рассмотрении спора суд указал на то, что арендатором приняты все меры к устранению допущенных нарушений, а именно направлена претензия в адрес третьего лица о незамедлительном освобождении занимаемого помещения. Кроме того, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным занятия третьим лицом путем самозахвата части помещения и выселении третьего лица из незаконно занимаемого помещения. Требования арендатора удовлетворены, однако третье лицо решение суда в части выселения не исполнило.

Кассационная инстанция дала иную оценку обстоятельствам спора, в частности, указала, что в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК России арендатор вправе с согласия арендодателя в т.ч. сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Согласно договору аренды арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование только с согласия арендодателя.

Судом установлен факт существенного нарушения арендатором условий договора, а именно сдача в субаренду без согласия арендодателя части арендуемых помещений третьему лицу. Арендатор принимал от третьего лица арендную плату и коммунальные платежи.

Статьей 619 ГК России установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Учитывая изложенное, суд посчитал, что договор подлежит расторжению, а арендатор – выселению из спорного нежилого помещения.

Таким образом, российская арбитражная практика допускает возможность расторжения договора аренды при установлении скрытой субаренды исходя из существенного нарушения условий договора либо исходя из нарушений правил пользования арендованным имуществом.