Возврат арендованного помещения: подтверждение передачи

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 июля 2024 г.

На практическом примере обращается внимание на то, что возврат арендованного помещения по расторгнутому договору аренды предполагает не только документальное подтверждение передачи, но и фактический переход имущества обратно к арендодателю.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

Предписания ГК связывают отношения по аренде непосредственно с моментом передачи предмета аренды в пользование арендатору и заканчиваются в момент возврата арендатором предмета аренды арендодателю в его полное правообладание.

По смыслу ст. 971 ГК плата за пользование невозвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением. Это обусловлено предписанием ч. 2 ст. 593 ГК, т.к. обязанность по оплате за пользование имуществом возникает из договора аренды. Если же договор аренды прекратился (расторгнут), акт о возврате не подписан и выселения не произошло, тогда собственник недвижимости должен заявить требование о взыскании неосновательного обогащения по ст. 971 ГК.

Начало периода, за который взыскивается неосновательное обогащение, может определяться датой судебного решения о расторжении договора. Кроме того, могут иметь место иные обстоятельства, обусловленные конкретными отношениями.

Окончание же периода всегда связано с моментом возврата помещения.

Фактический возврат подтверждается подписанием двухстороннего акта. Вместе с тем, заявляя об освобождении помещения в отсутствие подписанного акта, арендатор должен будет подтвердить это другими достоверными доказательствами:

1) передачей ключей и отсутствием доступа в помещение;

2) отсутствием имущества арендатора, препятствующего использованию помещения собственником;

3) согласием и намерением возвратить помещение.

При этом договор аренды другого помещения не является подтверждением освобождения прежнего.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в связи с непредставлением в материалы дела необходимых доказательств в подтверждение заявленных требований и возражений. Суды оценивают представленные сторонами доказательства. И если арендатором не представлены доказательства фактической передачи имущества, с него может быть взыскано неосновательное обогащение.

Судебная практика Судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда (далее – СКЭД) свидетельствует об обоснованности таких выводов.

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» был заключен договор аренды двух помещений в гостинице. Помещения переданы арендатору по акту.

Впоследствии в результате выделения из ОАО «Арендодатель» было зарегистрировано новое юрлицо, к которому в соответствии с разделительным балансом перешло здание гостиницы – ООО «Собственник». Произведена госрегистрация перехода к ООО «Собственник» права собственности на капстроение.

Решением экономического суда договор аренды признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 175 ГК.

Ссылаясь на фактическое пользование ответчиком принадлежащими ООО «Собственник» помещениями без установленных законодательством или сделкой оснований и неоплату арендных платежей за такое пользование, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, учитывая факт признания судом договора аренды недействительным, а также установив факт пользования ООО «Арендатор» двумя помещениями, расположенными в капстроении, пришел к выводу о неосновательном сбережении ответчиком платы за фактическое пользование имуществом, принадлежащим истцу.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и указала, что факт пользования ответчиком в спорный период принадлежавшими истцу помещениями подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

СКЭД поддержала выводы нижестоящих инстанций и отметила следующее.

ООО «Собственник» неоднократно обращалось к ответчику с требованиями об освобождении занимаемых помещений. Назначало конкретные даты, в которые ответчику предлагалось передать помещения. С требованиями о возврате из аренды и передаче имущества собственнику обращался также и правопредшественник.

ООО «Арендатор» не выражало согласия на освобождение арендуемых помещений, предлагало истцу представить документы, подтверждающие как право собственности данного юрлица на конкретные помещения, так и подтверждение полномочий должностных лиц истца, участвующих в переписке.

Доказательств того, что помещения не использовались арендатором в спорном периоде до момента передачи им ключей, имелись препятствия в пользовании помещениями по вине собственника, арендатор суду не представил. При этом СКЭД указала, что смена юридического адреса ответчиком и смена адреса установки кассового оборудования не являются безусловным доказательством освобождения им арендуемых помещений (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 09.04.2024 по делу № 153ЭИП23904).