Запрет на определение арендной платы в инвалюте

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 16 июля 2024 г.

На примере из судебной практики описывается спор между арендодателем и арендатором о повышении размера арендной платы с учетом установленного Законом от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» запрета на определение арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в инвалюте.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Закон от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее – Закон № 197-З)

● Закон от 05.01.2024 № 347-З «Об изменении Закона Республики Беларусь «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее – Закон № 347-З)

● постановление Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление № 1)

Закон № 197-З приостановил до 01.01.2024 право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте.

С момента принятия Закона № 197-З прошло 2 года и казалось, что за такой промежуток времени рынок аренды должен был успеть адаптироваться к таким условиям, а у субъектов хозяйствования должны были сформироваться объективное понимание нормы законодательства и практика ее применения в процессе осуществления предпринимательской деятельности.

Однако в действительности споры вокруг применения установленного запрета на определение арендной платы в инвалюте не утихают до настоящего времени.

Еще больший резонанс среди субъектов хозяйствования вызвало принятие Закона № 347-З, который продлил запрет на определение арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в инвалюте, до конца 2024 года.

Фабула дела

В ноябре 2020 г. между ООО «Ц» (далее – арендодатель, истец) и ООО «Ч» (далее – арендатор, ответчик) был заключен договор аренды.

В соответствии с условиями договора арендодатель обязался передать арендатору, а арендатор принять во временное владение и пользование капстроение общей площадью 1 909,1 кв.м.

Во исполнение условий договора арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды, что подтверждалось соответствующим актом приема-передачи имущества от 12.11.2020.

В соответствии с условиями договора ставка арендной платы за 1 кв.м составляла 16,50 USD с НДС, а размер ежемесячной арендной платы составлял произведение ставки арендной платы за 1 кв.м и общей площади объекта аренды.

В июле 2022 г. был принят Закон № 197-З. Согласно ст. 4 Закона № 197-З, вступившей в силу с 23.09.2022, право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте, было приостановлено до 01.01.2024.

В силу ст. 5 Закона № 197-З договоры аренды, заключенные до 23.09.2024, подлежали приведению в соответствие с требованиями ст. 4 Закона № 197-З до 23.09.2024.

С учетом указанных нормативных правовых предписаний между арендодателем и арендатором было подписано дополнительное соглашение № 1 от 19.09.2022 к договору со сроком действия до 01.01.2024.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 стороны договорились о следующем:

● приостановить действие условий и пунктов первоначального договора об определении арендной платы в инвалюте на период действия запрета;

● установить размер арендной платы за сентябрь 2022 г. в сумме 81 058,70 руб.;

● установить ежемесячный размер арендной платы на период действия законодательного запрета (с 01.10.2022 до 01.01.2024) в сумме 69 409,00 руб.

Законом № 347-З запрет на определение арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в инвалюте, был продлен на 2024 год. Закон № 347-З был официально опубликован на Национальном правовом Интернет-портале 10.01.2024, однако в силу ст. 2 Закона № 347-З распространял свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2024.

Истец обратился в адрес ответчика письмом от 15.01.2024 с предложением пересмотреть в сторону существенного увеличения размер арендной платы. По мнению арендодателя, с принятием Закона № 347-З размер арендной платы должен составлять 100 094,11 руб. в месяц, что фактически составляло эквивалент 32 263,79 USD по курсу Национального банка на 01.01.2024, где 32 263,79 USD равно 1 909,1 кв.м (общая площадь помещения) умножить на 16,50 USD (ставка арендной платы за 1 кв.м помещения).

Арендатор в ответ на предложение арендодателя письмом от 19.01.2024 отказался от увеличения арендной платы, предложив сохранить ее размер в прежнем согласованном сторонами размере 69 409,00 руб. При этом арендатор обратил внимание арендодателя, что размер арендной платы в месяц за пользование объектом аренды в таком случае увеличится с 69 409,00 руб. до 100 094,11 руб., т.е. одномоментно на 44,2 %.

В условиях текущей ситуации на рынке аренды недвижимости такая ставка арендной платы не отвечала интересам арендодателя. При этом арендатор продолжил осуществлять уплату арендной платы в январе, феврале и марте 2024 г. по ставке 69 409,00 руб., как это было предусмотрено дополнительным соглашением № 1 к договору.

В результате состоявшейся деловой переписки и переговоров сторон по вопросу изменения арендной платы, которые не были в конечном итоге завершены подписанием соответствующего дополнительного соглашения к договору, арендодатель направил арендатору претензию.

В указанной претензии арендодатель потребовал от арендатора доплатить арендную плату за помещение в виде разницы, составляющей, по его мнению, 30 685,11 руб. в месяц. В ответ на претензию арендатор предоставил аргументированный отказ с возражениями.

Арендодатель, посчитав отказ арендатора по вопросу увеличения арендной платы необоснованным, обратился в экономический суд с исковым заявлением.

Позиция истца по вопросу увеличения размера арендной платы по инициативе арендодателя, исходя из курса инвалюты

По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы за январь и февраль 2024 г.

В силу п. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно условиям договора арендатор обязался своевременно и в полном размере вносить арендную плату, производить оплату коммунальных услуг и иных расходов.

Истец полагал, что на момент его обращения за судебной защитой ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы в размере 61 370,22 руб. в нарушение положений действующего законодательства (ст. 290, 577, 585 ГК), а также положений договора.

Истец предоставил также суду обоснование относительно обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу: о сроке аренды, размере арендной платы, наступлении срока исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Согласно п. 5.1 договора аренды по соглашению сторон срок аренды имущества составлял 7 лет с момента передачи имущества арендатору в возмездное владение и пользование по передаточному акту, подписанному сторонами, в день заключения договора.

Передача имущества в адрес ответчика была осуществлена по акту приемки-передачи 12.11.2020. Таким образом, установленный договором срок аренды имущества ответчиком составляет следующий период: с 12.11.2020 по 11.11.2027.

Следовательно, истец правомерно предъявляет требования об уплате арендной платы за январь и февраль 2024 г.

Руководствуясь положениями действующего законодательства, а также с учетом принципа свободы договора (ст. 2, 391 ГК) стороны в договоре аренды установили, что начиная с 7-го месяца аренды включительно и по окончании срока аренды ставка арендной платы за 1 кв.м составляет 16,50 USD с НДС по действующей ставке. Размер ежемесячной арендной платы составляет сумму произведения сумм ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади имущества, рассчитанной в белорусских рублях по курсу Национального банка на дату платежа, и общей площади имущества.

С учетом того, что мораторий на возможность установления арендной платы в эквиваленте был установлен изначально до 01.01.2024, стороны подписали дополнительное соглашение от 19.09.2022 к договору со сроком действия до 01.01.2024, где установили размер арендной платы в белорусских рублях.

Таким образом, по мнению истца, с 01.01.2024 действуют общие положения договора о размере арендной платы, согласно которым размер арендной платы составляет 16,50 USD с НДС за 1 кв.м.

Однако 10.01.2024 вступил в законную силу Закон № 347-З, согласно которому запрет на право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте, был установлен на весь 2024 год.

Соглашение о внесении изменений в условия договора, регулирующие размер арендной платы после 01.01.2024, сторонами не было достигнуто.

В силу ч. 4 п. 15 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» при отсутствии обращений в хозяйственный суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 2 п. 3 ст. 391 ГК).

Учитывая, что Закон № 347-З распространяет свое действие на отношения с 01.01.2024, размер арендной платы, ранее согласованный сторонами в эквиваленте, подлежит определению по курсу Национального банка на 01.01.2024. Согласно данным Национального банка, курс доллара США к белорусскому рублю по состоянию на 01.01.2024 составлял 3,1775 руб. за 1 USD.

Таким образом, как полагал истец, с 01.01.2024 ставка арендной платы за 1 кв.м составляет 52,43 руб., а ежемесячный размер арендной платы составляет 100 094,11 руб., включая НДС по ставке 20 %.

Однако, по мнению истца, в нарушение положений действующего законодательства и договора ответчик продолжил вносить арендную плату согласно недействующему дополнительному соглашению № 1 от 19.09.2022 к договору.

В соответствии с условиями договора стороны установили, что арендатор ежемесячно до 10-го числа месяца, за который производится расчет, а если 10-е число приходится на выходной или праздничный день, то не позднее предшествующего рабочего дня самостоятельно уплачивает арендную плату за текущий месяц пользования и владения имуществом платежным поручением в белорусских рублях исходя из курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком на дату платежа, по платежным реквизитам арендодателя, с обязательным указанием номера и даты договора, периода, за который производится расчет, суммы НДС.

Таким образом, срок исполнения обязательств по внесению арендной платы за январь 2024 г. наступил 09.01.2024, а за февраль 2024 г. – 09.02.2024.

Следовательно, по мнению истца, им обоснованно заявлены требования о взыскании арендной платы в размере 61 370,22 руб., поскольку:

● требования заявлены за период договорного срока аренды (январь и февраль 2024 г.);

● требования по определению размера арендной платы за январь и февраль 2024 г. в белорусских рублях по курсу на 01.01.2024 соответствуют положениям действующего законодательства Республики Беларусь;

● срок исполнения обязательств по внесению арендной платы за январь и февраль 2024 г. наступил.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату (основной долг) по договору в размере 61 370,22 руб., из которых 30 685,11 руб. – недоплата арендной платы за январь 2024 г., 30 685,11 руб. – недоплата арендной платы за февраль 2024 г.

Позиция ответчика по вопросу увеличения арендной платы по инициативе арендодателя, исходя из курса инвалюты

Ответчик с заявленными исковыми требованиями не согласился, считал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

1. Законом № 197-З (в ред. от 05.01.2024) установлен запрет с 23.09.2022 до 01.01.2025 на определение арендной платы с привязкой к эквиваленту инвалюты.

При принятии Закона № 347-З законодателем, помимо продления срока действия запрета на использование инвалюты на 2024 год, была также изменена формулировка запрета. Так, если в Законе № 197-З (в ред. от 18.07.2022) был установлен запрет на определение арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте, то в Законе № 347-З запрет установлен не только на эквивалентные суммы в инвалюте, но и на условные (расчетные) денежные единицы («специальные права заимствования и др.).

Таким образом, белорусский законодатель не только продлил запрет (мораторий) на использование инвалюты, но и расширил и фактически ужесточил запрет на ее использование.

Ответчик также отметил, что в условиях девалютизации белорусской экономики любое использование эквивалента белорусского рубля при формировании арендной платы в период действия Закона № 347-З находится под запретом и строгим контролем государства.

В подтверждение ответчик привел тот факт, что в заключении постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания к законопроекту о продлении запрета на использование инвалюты при определении арендной платы было отмечено следующее: «В целях продолжения работы по девалютизации экономики, исключения возможности использования при заключении договоров аренды денежных единиц иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении Республики Беларусь, проектом Закона предлагается продлить мораторий на 2024 год».

Таким образом, по мнению ответчика, попытка истца привязать размер арендной платы к эквиваленту доллара США в белорусских рублях не только противоречит нормам законодательства, но и не соответствует проводимой политике по девалютизации белорусской экономики.

Срок действия запрета на использование арендной платы в эквиваленте инвалюты был установлен с 23.09.2022 и продолжит непрерывно действовать до 01.01.2025. В связи с этим неправомерна позиция истца по привязке арендной платы к курсу инвалюты на 01.01.2024, т.е. в период действия запрета (моратория).

2. Сторонами согласован размер арендной платы в белорусских рублях на период действия запрета (моратория) на определение арендной платы в эквиваленте инвалюты.

В соответствии с п. 1 ст. 625 ГК договор аренды капстроения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капстроения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным.

Стороны в п. 4 дополнительного соглашения от 19.09.2022 к договору согласовали в письменной форме, как это предписывает ст. 625 ГК, с учетом установленного запрета на использование эквивалента инвалюты размер арендной платы 69 409,00 руб. в месяц.

По мнению ответчика, размер арендной платы был установлен сторонами на период действия запрета, установленного законодательством.

Однако исходя из позиции истца, обозначенной в исковом заявлении, размер арендной платы в белорусских рублях не может распространять свое действие на отношения сторон после 31.12.2024.

В связи с этим следует обратиться к содержанию соответствующей нормы в гражданском законодательстве.

Так, согласно ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 401 ГК, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание ст. 401 ГК, суду необходимо выяснить действительную общую волю истца и ответчика, из которой они исходили при установлении размера арендной платы.

По мнению ответчика, стороны при установлении размера арендной платы в рублях в дополнительном соглашении № 1 к договору исходили из того, что данный размер арендной платы будет действовать на период действия запрета (моратория) на использование инвалюты.

Запрет на использование инвалюты, установленный изначально Законом № 197-З сроком до 01.01.2024, продолжил действовать на весь 2024 год, т.е. до 01.01.2025.

Таким образом, воля сторон при заключении дополнительного соглашения к договору была направлена на то, что размер арендной платы по договору на весь период действия запрета составит сумму 69 409,00 руб. в месяц.

3. О добросовестном исполнении ответчиком денежных обязательств по договору.

Ответчик добросовестно исполнял и продолжает исполнять свои денежные обязательства по внесению арендной платы в согласованной сторонами сумме.

Истец по тексту искового заявления не оспаривает этот факт, о чем свидетельствуют приложенные им платежные поручения.

Таким образом, ответчик на протяжении всего срока действия договора добросовестно исполнял свои денежные обязательства: по уплате арендной платы, а также по возмещению расходов по коммунальным платежам, не допуская необоснованных просрочек по оплате.

4. Истец ошибочно полагает, что сторонами якобы не согласован размер арендной платы по договору в белорусских рублях.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Анализ условий договора в первоначальной редакции свидетельствует о том, что на момент заключения договора условия о порядке определения размера арендной платы соответствовали требованиям законодательства.

В силу п. 2 ст. 392 ГК, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Как следует из фактических обстоятельств, истцом и ответчиком путем заключения дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022 к договору был определен размер арендной платы в белорусских рублях, исключающий привязку к инвалюте.

Истец ошибочно полагает, что сторонами не согласован размер арендной платы по договору в белорусских рублях.

Наоборот, на период действия запрета (моратория) на использование эквивалента инвалюты стороны согласовали размер арендной платы в белорусских рублях, о чем свидетельствует заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору.

Кроме того, по мнению ответчика, ошибочной является позиция истца о том, что арендная плата якобы может исчисляться по курсу на дату 01.01.2024, поскольку запрет на использование эквивалента не прерывался с 23.09.2022 и продолжит действовать до 01.01.2025.

5. Договором аренды не предусмотрено право истца (арендодателя) осуществлять в одностороннем порядке повышение арендной платы.

По общему правилу арендная плата за пользование имуществом может изменяться только по соглашению сторон.

Согласно ч. 4 п. 21 Постановления № 1 если действительная воля сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, не находящегося в госсобственности, была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения размера арендной платы, то арендодатель не вправе изменять арендную плату без согласования с арендатором.

Кроме того, белорусская судебная практика по вопросам рассмотрения споров субъектов хозяйствования по арендной плате установила следующее.

При недостижении согласия сторон на изменение арендной платы заинтересованная сторона вправе лишь обратиться в суд с иском об изменении договора (решение хозяйственного суда Витебской области от 04.07.2013 по делу № 64-17/2013).

Между истцом и ответчиком не было достигнуто соглашение о повышении арендной платы до 100 094,11 руб. в месяц, как заявлено истцом в тексте искового заявления.

В силу п. 1 ст. 391 ГК граждане и юрлица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

В связи с этим требования истца о взыскании якобы недовнесенной арендной платы за январь и февраль 2024 г. по договору являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

6. Между истцом и ответчиком не заключалось соглашение, которое бы устанавливало повышенный размер арендной платы в сумме 100 094,11 руб. в месяц.

В силу п. 1 ст. 394 ГК расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства.

Ответчик добросовестно исполнял и продолжает исполнять свои денежные обязательства по внесению арендной платы в согласованной сторонами сумме. В частности, арендная плата за рассматриваемые периоды, указанные истцом в исковом заявлении (январь и февраль 2024 г.), уплачивалась ответчиком в установленные договором сроки и размере.

7. Истец, в одностороннем порядке повышая арендную плату в отсутствие на то законных оснований, злоупотребляет своими правами, что может привести к его неосновательному обогащению.

Условиями договора не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Попытка истца (арендодателя) самостоятельно определить повышенную арендную плату приводит к злоупотреблению своим правом, а также возможности неосновательно обогатиться за счет ответчика, что недопустимо.

В силу п. 1 ст. 9 ГК не допускаются действия граждан и юрлиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 9, 298, 391, 392, 394, 401, 625 ГК, п. 21 Постановления № 1, ответчик просил полностью отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда

Экономический суд, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей истца, ответчика, руководствуясь ст. 288, 290, 392, 577, 585 ГК, пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению частично.

Решением суда первой инстанции с ответчика в пользу истца было взыскано 23 299,40 руб. основного долга по арендной плате из заявленных истцом 100 094,11 руб.

В остальной части суд отказал во взыскании основного долга.

В мотивировочной части решения экономический суд указал следующее.

С целью приведения договора в соответствие с требованиями ст. 4 Закона № 197-З сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 от 19.09.2022.

В пункте 8 дополнительного соглашения № 1 стороны установили, что дополнительное соглашение № 1 действует до 01.01.2024.

Согласно условиям дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022 причиной, по которой стороны приняли решение заключить соглашение, зафиксировавшее арендную плату в белорусских рублях, явилось принятие Закона № 197-З.

Запрет в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте, установленный Законом № 197-З, продлен Законом № 347-З на 2024 год.

Иных правил, чем те, которые ранее действовали для правоотношений сторон в рамках договора аренды, Законом № 347-З не установлено.

Поскольку единственным соглашением сторон о размере арендной платы в белорусских рублях является дополнительное соглашение от 19.09.2022, а обстоятельства, в рамках которых сторонами заключалось указанное дополнительное соглашение, не изменились, размер арендной платы за январь и февраль 2024 г. подлежит определению в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 19.09.2022.

Пунктом 4 дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022 установлен размер арендной платы за период с 01.10.2022 до 01.01.2024 в размере 69 409,00 руб. При этом размер арендной платы, установленный в п. 4 дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022, определялся сторонами в качестве скидки, бонуса при условии внесения арендатором арендной платы единовременно за период аренды с 01.10.2022 до 01.01.2024.

В пункте 3 дополнительного соглашения № 1 определен размер арендной платы за полный месяц в размере 81 058,70 руб.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежит взысканию арендная плата исходя из размера, согласованного сторонами в п. 3 дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022, а именно 81 058,70 руб.

Таким образом, за январь и февраль 2024 г. подлежала уплате арендная плата в размере 162 117,40 руб. С учетом уплаченных ответчиком сумм (138 818,00 руб.) взысканию подлежит основной долг в сумме 23 299,40 руб.

Довод истца о применении для расчета арендной платы, ранее согласованной сторонами в эквиваленте, курса Национального банка на 01.01.2024 не основан на нормах законодательства.

Решение суда первой инстанции сторонами не оспаривалось, вступило в законную силу.