Перепланировка в вопросах и ответах

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 23 октября 2024 г.

Раскрывается понятие перепланировки, а также что относится к работам по переустройству и (или) перепланировке, порядок узаконивания самовольных переустройства и (или) перепланировки.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Жилищный кодекс (далее – ЖК)

● Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утв. постановлением Совета Министров от 16.05.2013 № 384 (далее – Положение № 384)

При сравнении плана в техпаспорте и фактического состояния квартиры может быть установлено, что предыдущим собственником произведены изменения. В связи с этим требует разрешения ряд вопросов.

Работы, относящиеся к переустройству и (или) перепланировке

Вопрос 1. Признаются ли самовольной перепланировкой в квартире:

● снос перегородок (стенок) с дверями встроенных шкафов советского времени, которые отмечены в плане техпаспорта;

● демонтаж внутреннего балконного блока (стеклянные окно и дверь, которые разделяют комнату и застекленную лоджию) без последующей его установки, но с сохранением внутреннего подоконника (подоконного блока);

● снос ненесущей стены с дверным проемом, часть которой одновременно являлась стенкой встроенного шкафа. Такая стена отмечена в плане техпаспорта, однако по факту представляла собой заштукатуренную фанеру;

● замена покрытия пола с использованием бетонной стяжки;

● установка душа строительного исполнения с душевым трапом вместо ванной?

Описанные работы частично относятся к переустройству и (или) перепланировке.

На основании п. 40 ст. 1 ЖК под перепланировкой понимается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Переустройство – это изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ (п. 41 ст. 1 ЖК).

Согласно п. 3 Положения № 384 к работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:

● замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

● устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

● изменения в несущих конструкциях;

● изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

● изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

● устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Иные работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке.

Таким образом, снос перегородок (стенок) с дверями встроенных шкафов и снос ненесущей стены с дверным проемом следует признать перепланировкой, поскольку такие работы приводят если не к изменению количества, то как минимум к изменению площади жилых комнат и подсобных помещений в квартире.

Что касается демонтажа внутреннего балконного блока, то в силу абз. 6 п. 4 Положения № 384 запрещаются переустройство и (или) перепланировка балконов и лоджий в отапливаемые помещения. Соответственно, фактическое объединение отапливаемой жилой комнаты и лоджии не допускается.

В отношении замены покрытия пола и установки душа вместо ванной необходимо отметить, что в действующей редакции Положения № 384 такие работы не отнесены к переустройству или перепланировке.

Демонтаж дверного проема между кухней и остальной частью квартиры

Вопрос 2. Можно ли с соблюдением требований законодательства демонтировать дверной проем на кухне с установленной газовой плитой (при этом в жилой комнате однокомнатной квартиры будет установлена дверь, кухню и комнату соединяет коридор)?

Демонтаж дверного проема между кухней с установленной газовой плитой и остальной частью квартиры не соответствует законодательству.

Согласно абз. 2 п. 4 Положения № 384 запрещаются переустройство и (или) перепланировка с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

В силу подп. 4.6 п. 4 СН 3.02.01-2019 «Жилые здания», утв. постановлением Минстройархитектуры от 16.12.2019 № 69, между кухней, в которой установлено газоиспользующее оборудование, и прихожей (коридором), а также при сообщении кухни посредством дверного проема со смежно расположенной жилой комнатой следует предусматривать установку внутренних межкомнатных дверных блоков по СТБ 2433-2015 «Блоки дверные. Общие технические условия», утв. постановлением Госстандарта от 07.10.2015 № 47, или другим ТНПА.

Таким образом, кухня с газоиспользующим оборудованием должна быть отделена от коридора дверным блоком вне зависимости от наличия двери в жилой комнате.

Узаконивание самовольных переустройства и (или) перепланировки

Вопрос 3. Какие действия необходимо предпринять для узаконивания самовольных переустройства и (или) перепланировки?

Можно ли избежать ответственности?

Для узаконивания самовольных переустройства и (или) перепланировки необходимо получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа. Для этого необходимо подать в исполком по месту нахождения квартиры документы, перечисленные в подп. 1.1.21-1 п. 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утв. Указом Президента от 26.04.2010 № 200.

На стадии рассмотрения документов собственник обязан предоставить уполномоченным лицам доступ в квартиру в согласованное время. По результатам осмотра составляется акт техосмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому заключению, а также о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений (п. 28² Положения № 384).

На основании представленных гражданином документов, а также акта техосмотра исполком не позднее 1 мес. со дня подачи заявления принимает решение о согласовании либо отказе в согласовании самовольных переустройства и (или) перепланировки с указанием оснований для отказа (п. 28³ Положения № 384).

По общему правилу лицо, осуществившее самовольные переустройство и (или) перепланировку, несет ответственность в соответствии с законодательными актами (п. 30 Положения № 384). Исключение составляют объекты строительства, возведенные либо реконструированные гражданами на земельных участках, права на которые у них возникли до 01.09.2022, и предназначенных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных жилых домов (за исключением расположенных в г. Минске).

Если речь идет о квартире в многоквартирном жилом доме, то самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых помещений без изменения несущей способности конструкций влекут наложение штрафа до 20 БВ (ч. 4 ст. 22.12 Кодекса об административных правонарушениях).