Опцион на покупку недвижимости

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 января 2025 г.

Излагаются порядок и условия заключения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

Общие положения о предварительном договоре

В первом полугодии 2024 г. на белорусском рынке недвижимости сохранился наметившийся еще в 2023 году тренд роста количества заключенных договоров купли-продажи квартир, при том что прошлый год характеризуется экспертами беспрецедентно высокими значениями по рассматриваемому показателю.

В правоприменительной практике заключение договора купли-продажи недвижимости опосредуется преддоговорными отношениями. Стороны, как правило, формализуют такие отношения посредством заключения предварительного договора. В то же время названная договорная конструкция не всегда в полной мере отражает фактически складывающиеся между сторонами правоотношения. Потенциальный покупатель в ряде случаев, например, в силу необходимости дополнительного времени для оценки риска, финансового положения, одобрения заявки на кредит в кредитно-финансовом учреждении и т.д., не готов оперативно принять на себя обязанность по заключению договора купли-продажи, но хотел бы обладать таким правом (возможностью) в условиях меняющейся ситуации на рынке недвижимости. Потенциальный продавец нередко готов предоставить такое право (возможность) на определенное время за вознаграждение. Вместе с тем договорная конструкция предварительного договора не позволяет предусмотреть по соглашению сторон одностороннюю обязанность на заключение основного договора.

Предварительный договор в силу ст. 399 ГК признается двусторонне обязывающим (синаллагматическим). Такое правовое регулирование правоотношений сторон по предварительному договору характерно для многих государств романо-германской правовой семьи. В связи с этим в указанной правовой группе государств все большую популярность приобретает заимствованная из англосаксонской правовой семьи модель правоотношений сторон по соглашению о предоставлении опциона на заключение договора и опционному договору.

В Республике Беларусь договоры с опционом до недавнего времени были мало известны. Сфера действия правового регулирования названных договорных конструкций в различные периоды времени распространялась на:

● профессиональных участников рынка ценных бумаг;

● банки;

● небанковские кредитно-финансовые организации;

● резидентов ПВТ;

● резидентов, субъектов инновационной деятельности, совместные компании, юрлица индустриального парка «Великий камень»;

● неограниченно широкий круг лиц.

На основании изложенного, а также в силу специфики гражданского оборота объектов недвижимости теоретический и практический интерес представляют порядок и условия заключения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости.

Классификация условий договора

В соответствии с п. 1 ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Условия договоров принято классифицировать на виды. По юридическому значению условия распределяются на: существенные, обычные и случайные. Существенные условия называются в актах законодательства.

Обычные и случайные условия договора встречаются в правоприменительной практике. Обычные условия договора характерны, но не обязательны для его заключения. Случайные условия договора не присущи для договора, однако по соглашению сторон включаются в его содержание. Ни обычные, ни случайные условия не оказывают влияние на существо договора, ввиду чего признаются факультативными.

Предмет соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости

Среди существенных условий договора в ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК универсальным называется условие о предмете. При определении предмета соглашения о предоставлении опциона юристы расходятся во мнениях. Некоторые из них на первый план выдвигают благо основного обязательства, объясняя это производным характером опциона по отношению к опосредуемому им обязательству. С такой позицией сложно согласиться, т.к. условия об опционе по отношению к основному обязательству имеют обособленное значение и направлены на достижение самостоятельного юридического результата. Основное обязательство не представляет основную цель заключения соглашения о предоставлении опциона. В ином случае участникам гражданского оборота следовало бы сразу совершать юридически значимые действия в отношении основного обязательства без усложнения правоотношений сторон гражданскими правами и обязанностями, связанными с реализацией опциона.

В соглашении о предоставлении опциона условие о предмете формирует имущественное право на заключение договора об основном обязательстве. Содержание такого права предполагает заключение не абстрактного (любого) договора, а конкретного (индивидуально определенного) договора об основном обязательстве. В связи с этим в ч. 1 п. 4 ст. 399¹ ГК необходимыми также называются условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора об основном обязательстве, подлежащего заключению.

В статьях 525, 526 ГК существенными условиями договора купли-продажи недвижимости называются предмет договора продажи недвижимости и цена недвижимости. Исключение составляет договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. В пункте 1 ст. 529 ГК существенным условием такого договора в дополнение к приведенным также называется перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В момент заключения соглашения о предоставлении опциона на практике не всегда представляется возможным точно описать предмет будущего договора об основном обязательстве. В части 2 п. 4 ст. 399¹ ГК предусматривается, что предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты. Однако в отношении договора купли-продажи недвижимости в гражданском законодательстве закреплены императивные требования к определению предмета. В соответствии с ч. 1 ст. 525 ГК в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Необходимость закрепления требований к описанию предмета обусловлена спецификой оборота недвижимого имущества, вызванной его значимостью для общества. Императивный характер требований проявляется в последствиях их несоблюдения. Согласно ч. 2 ст. 525 ГК в случае отсутствия в договоре необходимых сведений о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, условие о предмете признается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

При применении ст. 525 и ч. 2 п. 4 ст. 399¹ ГК у правоприменителей возникает состояние неопределенности относительно возможности описания в соглашении о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости предмета договора купли-продажи недвижимости, подлежащего заключению любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты.

В отношении схожих общественных отношений по предварительному договору судебная практика сформировалась. В частности, предварительный договор признается незаключенным, если в его содержании сторонами надлежащим образом не согласованы условия о предмете договора купли-продажи недвижимости.

Неопределенность в рассматриваемом вопросе разрешается посредством установления верховенства одного из коллизионных правовых предписаний по отношению к другому. В ГК не определено соотношение по юридической силе правил гл. 27 ГК и правил об отдельных видах договоров, в частности, договора купли-продажи недвижимости. В теории и на практике общепринято, что специальные нормы имеют приоритет над общими. Таким образом, в ГК специальные нормы об определении предмета договора купли-продажи недвижимости имеют большую юридическую силу по сравнению с общими нормами, регулирующими соглашение о предоставлении опциона. Соответственно, императивные требования к определению предмета договора купли-продажи недвижимости распространяют свое действие и на правоотношения сторон по согласованию условий соглашения о предоставлении опциона на заключение такого договора. При несоблюдении таких требований условия о предмете договора купли-продажи недвижимости, подлежащего заключению, признаются несогласованными, а само соглашение о предоставлении опциона не считается заключенным.

Опционная премия в соглашении о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости

Предоставление опциона на возмездной или безвозмездной основе определяется по усмотрению сторон договора. Условия об опционной премии не называются в законодательстве существенными.

Однако условия об опционной премии имеют важное значение для правоприменительной практики. Сторонам при заключении соглашения о предоставлении опциона необходимо установить его имущественный характер, т.е. определить, являются ли условия об опционной премии установленными законодательством (ст. 455 ГК) или определяются по взаимному свободному усмотрению сторон.

В юридической литературе сформировались представления как о возмездности, так и о безвозмездности соглашения о предоставлении опциона. В целях предупреждения потенциальных юридических споров при определении имущественного характера соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости субъектам рекомендуется согласовывать и прописывать в его тексте условия о размере или порядке определения опционной премии либо о безвозмездности предоставления опциона.

Срок реализации опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости

Опцион на заключение договора предоставляется на определенное время. Период его действия ограничивается в целях установления пределов осуществления права на заключение договора об основном обязательстве и недопущения злоупотреблений им.

В пункте 1 ст. 399¹ ГК существенными называются условия о сроке реализации опциона. В тексте соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости условия о сроке возможно описать несколькими способами. Между собой способы отличаются в продолжительности и частоте временных периодов, в течение которых возможно осуществление опциона. Срок определяется сторонами посредством указания на:

● конкретную дату или день (европейский опцион);

● период времени (американский опцион);

● несколько дат и (или) периодов времени (бермудский опцион).

Правомочие на осуществление опциона согласно ч. 2 п. 1 ст. 399¹ ГК возможно поставить в зависимость от:

● обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (отлагательное условие (п. 1 ст. 158 ГК));

● воли одной из сторон сделки (потестативное условие, п. 1 ст. 399² ГК).

В соглашении о предоставлении опциона отлагательные и потестативные условия могут выполнять одну из следующих функций: откладывают начало течения срока реализации опциона либо наряду с условиями о сроке определяют допустимость осуществления опциона.

Иные существенные условия соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости

По соглашению о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости в силу ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК существенными признаются не только условия, которые названы таковыми в ст. 399¹, 525, 526, 529 ГК, но и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должна быть достигнута договоренность.

В деловом обороте стороны наиболее часто настаивают на достижении соглашения по следующим условиям:

● порядок и размер уплаты опционной премии;

● возможность акцепта безотзывной оферты только при наступлении определенных условий;

● режим конфиденциальности;

● порядок подтверждения финансовой благонадежности и т.п.

Форма и способ заключения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости

Форма договора представляет собой средство выражения и фиксации воли сторон в отношении факта заключения договора и согласования содержания его условий. Способ заключения договора рассматривается как совокупность и порядок действий, используемых для возникновения из договора гражданских прав и обязанностей.

Форма соглашения о предоставлении опциона подчиняется общим правилам о форме сделок, разновидностью которых оно является, и специальным правилам о форме, закрепленным в п. 5 ст. 399¹ ГК, согласно которым соглашение о предоставлении опциона заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению. Соответственно, соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости заключается в форме, установленной для договора купли-продажи недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 521 ГК договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК).

Заключение договора в надлежащей форме обеспечивается последствиями ее соблюдения. В статье 399¹ ГК не предусмотрены специальные правовые последствия несоблюдения требований по заключению соглашения о предоставлении опциона в простой письменной форме. В то же время согласно ч. 2 ст. 521 ГК несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости и сам договор купли-продажи недвижимости – это 2 взаимосвязанных, но разделенных между собой по порядку заключения договора. В связи с этим на соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости распространяют свое действие не специальные (ч. 2 ст. 521 ГК), а общие (ст. 163 ГК) последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости не подлежит госрегистрации

Госрегистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством факта создания, изменения, прекращения существования отдельных видов имущества, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения прав на него и совершения сделок с ним. В соответствии с п. 2 ст. 7 ГК права на имущество, подлежащее госрегистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не установлено законодательством. Согласно ст. 165 ГК правовые последствия договора, подлежащего госрегистрации, наступают только после осуществления госрегистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, а также ее прекращение, подлежит госрегистрации.

Опцион и договоры с ним не подлежат обязательной госрегистрации в силу отсутствия в законодательстве соответствующих императивных предписаний. Недвижимое имущество, права и ограничения (обременения) прав на него, а также сделки с ним в соответствии со ст. 4 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» подлежат госрегистрации.

Вопрос о необходимости госрегистрации соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости решается неоднозначно. Некоторые правоприменители по аналогии закона применяют нормативные правовые предписания, устанавливающие правила определения формы заключения соглашения о предоставлении опциона. По их мнению, поскольку договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации, то и соглашение о предоставлении опциона на его заключение также должно быть зарегистрировано в установленном для этого договора порядке.

Полагаем, что такое применение аналогии закона является некорректным. Правоотношения сторон по соглашению о предоставлении опциона имеют ряд общих черт с правоотношениями по предварительному договору. В связи с этим возможно провести параллели в определении необходимости госрегистрации названных договоров. В разъяснении ВХС от 11.10.2005 № 03-24/1891 «О государственной регистрации предварительного договора» приводится подборка и содержание необходимых правовых предписаний, касающихся госрегистрации предварительного договора. В письме ВХС от 29.11.2006 № 03-29/2296 «О государственной регистрации предварительного договора» суд приходит к выводу, что поскольку госрегистрация не относится к форме договора, то предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной госрегистрации, не требует госрегистрации.

Верховный Суд по указанному вопросу до настоящего времени не выразил свою позицию, соответственно, позиция суда в силу п. 8 Декрета Президента от 29.11.2013 № 6 «О совершенствовании судебной системы Республики Беларусь» признается неизменной.

Предметом предварительного договора является обязательство участников сделки заключить в будущем основной договор на определенных ими условиях, а не обязательство в отношении имущества по основному договору. На основании изложенного в судебной практике признается, что предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.

Выводы о необязательном характере госрегистрации предварительного договора в силу аналогии права в полном объеме применимы в отношении соглашения о предоставлении опциона. Таким образом, соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости в силу сложившейся нормативной и правоприменительной практики не подлежит госрегистрации.

Предложения по совершенствованию законодательства о госрегистрации соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости

Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости прямо не направлено на изменение титула недвижимого имущества, но опосредованно ограничивает на него права. В рамках правоотношений по соглашению о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости факт последующего заключения такого договора поставлен сторонами в зависимость от волеизъявления получателя опциона. Воля стороны, предоставляющей опцион, на заключение опциона выражается при заключении соответствующего соглашения о предоставлении опциона. Тем самым сторона, предоставляющая опцион, на договорных началах ограничивает собственную свободу в распоряжении недвижимым имуществом. Права на такое недвижимое имущество можно признать косвенно ограниченными (обремененными). В период действия соглашения о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости сторона, предоставляющая опцион, не должна заключать с третьими лицами сделок в отношении этого недвижимого имущества.

Однако существуют криминологические риски распространения в гражданском обороте практики заключения недобросовестной стороной, предоставляющей опцион, с различными получателями опциона соглашений о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи одного и того же недвижимого имущества. Получатели опциона, под влиянием обмана заключившие такие соглашения о предоставлении опциона, станут обращаться в суды за защитой своих гражданских прав, что повлечет дополнительную нагрузку на судей. Противоправные действия недобросовестной стороны, предоставляющей опцион, станут предметом уголовно-правовой оценки, что также увеличит нагрузку на представителей органов дознания, предварительного следствия и прокуратуры. Предупредить криминологические риски возможно посредством установления госрегистрации соглашений о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи недвижимости.