Слияние изолированных помещений

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 23 января 2025 г.

На примере практической ситуации рассматривается порядок отражения в бухгалтерском учете организации операций по слиянию изолированных помещений.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Закон от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З)

● Закон от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 57-З)

● единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совета Министров от 24.09.2021 № 548 (далее – Единый перечень)

● Инструкция о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утв. постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6)

● Инструкция об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утв. постановлением Госкомимущества от 24.03.2015 № 11 (далее – Инструкция № 11)

● постановление Госкомимущества от 25.03.2022 № 11 «Об утверждении регламентов административных процедур» (далее – Постановление № 11)

● ТКП 255-2010 (03150) «Проекты раздела, слияния капитальных строений (зданий, сооружений), вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений). Требования к составлению», утвержденный и введенный в действие приказом Госкомимущества от 06.09.2010 № 300 (далее – ТКП 255-2010)

Ситуация. Отражение в бухгалтерском учете организации операций по слиянию изолированных помещений

На балансе у предприятия числилось изолированное помещение в здании с шифром 10002 (далее – помещение № 1). Организацией приобретено еще одно смежное помещение на этом же этаже (далее – помещение № 2). Согласно решению организации существующее и приобретенное помещения зарегистрированы как единый объект основных средств.

Как в бухгалтерском учете организации отразить операции по слиянию изолированных помещений?

Общие положения о слиянии изолированных помещений

В Законе № 133-З приведены следующие определения:

● капстроение (здание, сооружение) – любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз. 10 ст. 1 Закона № 133-З);

● изолированное помещение – внутренняя пространственная часть капстроения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (абз. 6 ст. 1 Закона № 133-З).

В Инструкции № 11 приведены следующие определения:

● проект раздела, слияния капстроений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, вычленения изолированных помещений, машино-мест из капстроения (здания, сооружения) – технический документ, составляемый республиканской или территориальной организацией по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по результатам технической инвентаризации или проверки характеристик, содержащий текстовое описание характеристик и графическое отображение капстроения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, подлежащих разделу или слиянию, капстроения, из которого вычленяются изолированные помещения, машино-места, а также капстроений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, создаваемых в результате раздела, слияния, или изолированных помещений, машино-мест, создаваемых в результате вычленения, и иные сведения в соответствии с Инструкцией № 11 (подп. 2.55¹ п. 2 Инструкции № 11);

● техпаспорт – итоговый технический документ, составляемый по результатам технической инвентаризации недвижимого имущества или проверки характеристик, содержащий описание фактического состояния объекта недвижимого имущества, сведения о составе, площади и других его характеристиках, инвентарный номер (при его наличии), адрес (местонахождение) и другие данные об объекте, созданном или измененном в соответствии с законодательством (подп. 2.72 п. 2 Инструкции № 11).

Слияние изолированных помещений в капстроении производится в порядке, установленном ТКП 255-2010.

В соответствии с ТКП 255-2010 при слиянии капстроений, изолированных помещений должны соблюдаться следующие условия:

● в результате слияния двух и более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того же вида, а первоначальные капстроения, изолированные помещения прекращают существование;

● первоначальные капстроения, изолированные помещения должны быть смежными;

● в состав изолированного помещения, созданного в результате слияния, могут включаться вспомогательные помещения, соединяющие изолированные помещения;

● не допускается слияние всех изолированных помещений, расположенных в капстроении, в одно изолированное помещение, включающее в себя всю внутреннюю пространственную часть капстроения, с учетом или без учета вспомогательных помещений;

● при слиянии капстроений, изолированных помещений площади образованных в результате такого слияния капстроения, изолированного помещения должны быть равны сумме площадей первоначальных капстроений или изолированных помещений. Если в результате слияния в состав изолированного помещения включаются вспомогательные помещения, соединяющие первоначальные изолированные помещения, то площадь образованного изолированного помещения должна быть равна сумме площадей первоначальных изолированных помещений и вспомогательных помещений (п. 4.2 раздела 4 ТКП 255-2010).

В соответствии с Законом № 133-З:

● слияние недвижимого имущества осуществляется на основании договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности, заключенного в установленном порядке между собственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого в установленном порядке их собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, и др. Документом, подтверждающим создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате слияния, является соответствующий договор и др. Для госрегистрации создания недвижимого имущества в результате слияния дополнительно представляется техпаспорт в отношении капстроения (здания, сооружения), изолированного помещения и машино-места (п. 1 ст. 53 Закона № 133-З);

● слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объектов недвижимого имущества одного вида и непосредственно примыкающих друг к другу. В отношении капстроений (зданий, сооружений) возможно также слияние, если в результате проведения строительных работ произошло образование единого капстроения (здания, сооружения) (п. 2 ст. 53 Закона № 133-З);

● в результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того же вида (п. 3 ст. 53 Закона № 133-З);

● объединенные путем слияния объекты недвижимого имущества считаются прекратившими существование (п. 4 ст. 53 Закона № 133-З);

● при слиянии недвижимого имущества регистрационные дела на объединяемые объекты недвижимого имущества закрываются, а на созданный объект заводится новое регистрационное дело (п. 5 ст. 53 Закона № 133-З).

Также следует учитывать, что при слиянии недвижимого имущества актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении объединяемых объектов недвижимого имущества переносятся на созданный объект недвижимого имущества (п. 6 ст. 53 Закона № 133-З).

Слияние изолированных помещений из капстроения (здания, сооружения) регулируется подп. 16.1.2 и 16.1.4 п. 16.1 Единого перечня.

Регламент административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подпункту 16.1.2 «Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования капитального строения (здания, сооружения), возникновения, перехода, прекращения прав, в том числе долей в праве, ограничений (обременений) прав на него, сделок с ним» и Регламент административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подпункту 16.1.4 «Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования изолированного помещения, машино-места, возникновения, перехода, прекращения прав, в том числе долей в праве, ограничений (обременений) прав на него, сделок с ним» утверждены Постановлением № 11.

Исходя из экономической сущности хозяйственной операции по слиянию двух и более объектов недвижимого имущества (капстроений (зданий, сооружений), изолированных помещений), это создание в бухгалтерском учете из двух и более объектов единого объекта (п. 4.2 раздела 4 ТКП 255-2010, п. 1–3 ст. 53 Закона № 133-З).

При этом следует учитывать, что при слиянии капстроения изолированные помещения как зарегистрированные объекты недвижимого имущества прекращают свое существование (п. 5, 6 ст. 53 Закона № 133-З).

Бухгалтерский учет операций по слиянию изолированных помещений

Хозяйственная операция по слиянию может быть рассмотрена как ликвидация 2 отдельных помещений и формирование стоимости вновь созданного объекта недвижимости (приложение 5 к Инструкции № 37/18/6).

Соответственно, расходы, связанные со слиянием изолированных помещений, в т.ч. расходы на разработку проекта слияния, будут являться затратами на создание единого объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, в данной ситуации автор рекомендует руководствоваться Законом № 57-З, согласно которому, если в отношении конкретных хозяйственных операций, отдельных составляющих активов, обязательств, собственного капитала, доходов, расходов организации в законодательстве не установлен порядок их отражения в бухгалтерском учете и отчетности, такой порядок разрабатывается организацией самостоятельно с применением профессионального суждения исходя из требований, установленных законодательством (п. 5 ст. 9 Закона № 57-З).

Бухгалтерский учет операций по слиянию помещений № 1 и 2