Проведение текущего ремонта хозяйственным способом: документальное оформление

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 24 января 2025 г.

Описывается порядок документального оформления текущего ремонта хозяйственным способом, а именно оформления принятия законченного объекта, списания материалов, использованных при проведении текущего ремонта хозяйственным способом.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее – Строительный кодекс)

● Закон от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)» (далее – Закон № 419-З)

● Закон от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 57-З)

● Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утв. постановлением Совета Министров от 30.09.2016 № 791 (далее – Положение № 791)

● постановление Совета Министров от 15.03.2012 № 229 «О совершенствовании отношений в области закупок товаров (работ, услуг) за счет собственных средств» (далее – Постановление № 229)

● Инструкция о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства, утв. постановлением Минстройархитектуры от 30.06.2022 № 66 (далее – Инструкция № 66)

● Инструкция о порядке планирования, проведения и финансирования текущего ремонта жилищного фонда, утв. постановлением Минжилкомхоза от 30.03.2016 № 5 (далее – Инструкция о текущем ремонте жилфонда)

● Инструкция о порядке формирования фактической стоимости строительства объекта в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 30.05.2024 № 53 (далее – Инструкция № 53)

● Инструкция о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Минстройархитектуры от 19.04.2023 № 39 (далее – Инструкция № 39)

● Инструкция по делопроизводству в государственных органах, иных организациях, утв. постановлением Минюста от 19.01.2009 № 4 (далее – Инструкция № 4)

● Инструкция порядке применения актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, первичных учетных документов, оформленных при выполнении строительных работ за пределами Республики Беларусь, утв. постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29 (далее – Инструкция № 29)

● Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26)

● Инструкция по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102 (далее – Инструкция № 102)

● Инструкция об учете материалов и оборудования в строительстве, утв. постановлением Минстройархитектуры от 31.01.2024 № 5 (далее – Инструкция № 5)

● Национальный стандарт бухгалтерского учета и отчетности «Запасы», утв. постановлением Минфина от 28.12.2022 № 64 (далее – НСБУ № 64)

● постановление Минстройархитектуры от 15.04.2024 № 26 «Об аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Постановление № 26)

● постановление Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14 «Об установлении формы дефектного акта» (далее – Постановление № 14)

● строительные правила СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 22.12.2021 № 106 (далее – СП 1.04.01-2021)

● строительные нормы СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 27.10.2020 № 64 (далее – СН 1.04.01-2020)

Общие вопросы, касающиеся проведения текущего ремонта

Текущий ремонт – совокупность строительно-монтажных, пусконаладочных работ и организационно-технических мероприятий по предупреждению износа, устранению повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, осуществляемых в т.ч. с применением новых материалов и технологий (подп. 1.83 п. 1 ст. 1 Строительного кодекса).

Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений, приведен в приложении А к СП 1.04.01-2021.

Кроме того, Минжилкомхозом утверждены:

● перечень видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства местных бюджетов, а также иные источники финансирования, не запрещенные законодательством (приложение 1 к Инструкции о текущем ремонте жилфонда);

● перечень видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организаций застройщиков платы за текущий ремонт (приложение 2 к Инструкции о текущем ремонте жилфонда).

Строительно-монтажные работы по текущему ремонту могут выполняться как подрядным способом, так и собственными силами организации-застройщика.

Заказчиком и производителем строительно-монтажных работ при хозяйственном способе является одно и то же юрлицо.

Любая организация, осуществляющая строительно-монтажные работы хозяйственным способом, приобретает статус застройщика, а при подрядном способе строительства – статус заказчика.

Обоснование необходимости проведения текущего ремонта

Контроль технического состояния здания должен осуществляться его собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации (ответственным эксплуатантом) путем проведения плановых и внеплановых (внеочередных) техосмотров силами организации владельца или при необходимости путем проведения обследования специализированной организацией (п. 5.1 СН 1.04.01-2020).

Плановые техосмотры зданий могут быть:

● общие (проводятся 2 раза в год – весной и осенью) (п. 5.2–5.6 СН 1.04.01-2020);

● частичные (периодичность общественных и административных зданий определена в табл. В.1 приложения В к СН 1.04.01-2020, производственных зданий – в табл. В.2 приложения В к СН 1.04.01-2020) (п. 5.2, 5.8–5.10 СН 1.04.01-2020).

При общих техосмотрах контролируют техническое состояние здания, его инженерных систем и благоустройство в целом, при частичных техосмотрах – техническое состояние отдельных конструкций зданий, инженерных систем, элементов благоустройства.

По итогам осеннего техосмотра среди прочего составляется план текущего ремонта на следующий год. Сроки и периодичность устанавливают с учетом технического состояния строительных конструкций и инженерных систем.

По итогам весеннего техосмотра уточняются перечень ремонтных работ и их объемы (п. 5.2, 5.5–5.7 СН 1.04.01-2020).

Внеплановые (внеочередные) техосмотры производят после стихийных бедствий, аварий, пожаров и при выявлении недопустимых деформаций оснований (п. 5.7 СН 1.04.01-2020).

Решение о проведении текущего ремонта может быть принято и по результатам обследования здания, которое должно проводиться с установленной периодичностью. Такие обследования осуществляет специализированная организация. Если это объекты 1–4-го классов сложности, у организации должен быть аттестат соответствия (п. 8 перечня отдельных видов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (их составляющих), работ по обследованию строительных конструкций объектов, автомобильных дорог и мостовых сооружений на них, аэродромных покрытий на объектах первого–четвертого классов сложности и квалификационные требования, предъявляемые для получения аттестатов соответствия, для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, подлежащих аттестации (приложение 1 к Постановлению № 26)).

Результаты обследования оформляются в виде отчета, акта или заключения организации, проводившей обследование. По результатам обследования принимают решение о необходимости, целесообразности и сроках полного или частичного ремонта зданий, их модернизации, реконструкции или утилизации (п. 5.1 СН 1.04.01-2020).

Документальное оформление текущего ремонта

В соответствии с п. 3 ст. 83 Строительного кодекса для проведения текущего ремонта не требуется наличие:

● предпроектной (предынвестиционной) и проектной документации;

● разрешительной документации на строительство;

● аттестатов соответствия, квалификационных аттестатов;

● свидетельства о технической компетентности системы производственного контроля;

● декларации безопасности на строительные работы.

Строительно-монтажные работы по текущему ремонту выполняются без направления уведомления о выполнении строительно-монтажных работ на основании дефектного акта уполномоченной комиссии и сметной документации (сметы) (ч. 1 п. 2 ст. 83 Строительного кодекса).

Дефектный акт С-1

Форма дефектного акта С-1, порядок ее применения и заполнения утверждены Постановлением № 14.

Дефектный акт формы С-1 организации применяют для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта.

В нем для определения сметной стоимости ремонта должны быть указаны:

● дата начала разработки сметной документации, предполагаемая дата начала выполнения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и продолжительность их выполнения. Эта информация необходима для определения сметной стоимости текущего ремонта (абз. 4 п. 2 Постановления № 14);

● сведения о наличии (отсутствии) стесненных и усложненных условий производства работ и особенностях технологии ведения работ с применением грузоподъемных механизмов, люлек электрических, автовышек и другие сведения, необходимые для определения сметной стоимости работ (сведения приводятся в произвольной форме) (абз. 5 п. 2 Постановления № 14);

● примерный (укрупненный) перечень видов предполагаемых строительно-монтажных работ, который составляется по результатам первичного осмотра объекта ремонта. В графе «Примечание» указывается необходимая дополнительная информация (абз. 6, 7 п. 2 Постановления № 14).

Форму С-1 при проведении текущего ремонта применяют все организации независимо от организационно-правовой формы и формы собственности и ИП. Она составляется в обязательном порядке независимо от источника финансирования (собственные либо бюджетные средства) и способа выполнения работ (абз. 2 п. 2 Постановления № 14).

Именно дефектный акт С-1 обосновывает решение о проведении текущего ремонта. Он служит исходным документом для составления сметы на осуществление соответствующих работ по текущему ремонту (п. 2 ст. 83 Строительного кодекса, абз. 3 п. 2 Постановления № 14).

Локальная смета (локальный сметный расчет)

Для проведения текущего ремонта не требуется предпроектная (предынвестиционная) и проектная документация (подп. 3.1 п. 3 ст. 83 Строительного кодекса).

Соответственно, при проведении работ по текущему ремонту проектная документация не разрабатывается, составляются только сметы (п. 4 Инструкции № 39).

Порядок составления сметной документации по объекту текущего ремонта независимо от способа выполнения работ (подрядный способ или хозяйственный способ строительства) установлен в гл. 3 Инструкции № 39.

Основанием для определения сметной стоимости по текущему ремонту является дефектный акт формы-1. На основании его в локальной смете определяется сметная стоимость ремонта (п. 4, абз. 4 п. 6 Инструкции № 39).

При этом в гл. 3 Инструкции № 39 нет указаний на обязательность применения ее норм исключительно при подрядном способе выполнения работ, что не исключает возможность ее применения и при хозяйственном способе работ.

Объемы работ при составлении локальных смет (локальных сметных расчетов) на проведение текущего ремонта, форма которых предусмотрена приложением 1 к Инструкции № 39, определяются на основании проектной документации (дефектного акта) и технической части сборников нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, устанавливаемых Минстройархитектуры (ч. 2 п. 10 Инструкции № 39).

Сметная стоимость объекта определяется на дату начала разработки сметной документации (сметы) с учетом даты начала выполнения работ и даты окончания выполнения работ с учетом продолжительности выполнения необходимых строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, установленной заказчиком, застройщиком.

Для отражения в сметной документации (смете) изменения стоимости строительства в период с даты начала разработки сметной документации (сметы) до даты начала выполнения работ, а также до даты окончания выполнения работ с учетом продолжительности выполнения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, установленной заказчиком, застройщиком, используются прогнозные индексы стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат (ч. 1 п. 2 ст. 79 Строительного кодекса).

При проведении текущего ремонта хозяйственным способом организации-застройщику до момента осуществления таких работ необходимо также издать приказ о его проведении.

Законодательством прямо не предусмотрено, что при проведении текущего ремонта нужно оформить соответствующее решение о его проведении. В то же время абз. 3 п. 2 Постановления № 14 установлено, что дефектный акт формы С-1 составляется для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта. Принятие соответствующего распорядительного документа является в этом случае целесообразным (п. 10 Инструкции № 4).

В решении о проведении текущего ремонта следует, в частности, указать:

● документы, на основании которых проводится текущий ремонт (дефектный акт, смета, акты о результатах техосмотров, обследований и т.д.);

● ответственных лиц за организацию проведения госзакупок, закупок (при необходимости);

● сроки проведения указанных мероприятий.

В приказе о проведении текущего ремонта может быть также указан состав комиссии по составлению дефектного акта формы С-1, если он не утвержден отдельным приказом организации.

Обязанность издать приказ о назначении комиссии по составлению дефектного акта вытекает из содержания самого дефектного акта формы С-1 (п. 2 ст. 83 Строительного кодекса). Состав комиссии законодательством не определен. Рекомендуется при ее формировании руководствоваться п. 5.3 СН 1.04.01-2020, который определяет следующий состав комиссии для проведения общих осмотров зданий и сооружений:

● председатель комиссии – заместитель руководителя, технический руководитель (главный инженер) организации (должностное лицо ответственного эксплуатанта);

● члены комиссии (не менее трех) – лица, ответственные за эксплуатацию здания (ответственный эксплуатант), представители служб, осуществляющих эксплуатацию инженерного и технологического оборудования (эксплуатант), представитель местного общественного формирования (или профсоюза).

Порядок осуществления закупок

При планировании проведения текущего ремонта важно учитывать источник финансирования осуществляемых работ ввиду необходимости проведения в ряде случаев процедуры закупки при приобретении стройматериалов.

Если закупка материальных ресурсов для производства строительных работ по текущему ремонту помещений финансируется за счет бюджетных средств и (или) средств государственных внебюджетных фондов, то их закупка должна осуществляться в соответствии с Законом № 419-З (абз. 2 ст. 1 Закона № 419-З).

Если закупки указанных стройматериалов финансируются за счет собственных средств организации, порядок закупки определяет организация.

При этом с 30.08.2024 закупки товаров (работ, услуг) при осуществлении текущего ремонта за счет собственных средств (если стоимость закупки более 1 000 БВ) осуществляют в соответствии с требованиями Постановления № 229:

● РУП;

● госорганы;

● гособъединения;

● иные юрлица, имущество которых находится в республиканской собственности;

● хозобщества, в уставных фондах которых более 25 % акций (долей) принадлежит Республике Беларусь или организациям, имущество которых находится в республиканской собственности (подп. 1.1 п. 1 Постановления № 229).

Однако обязанность проводить такие закупки (подрядные торги) при приобретении стройматериалов для текущего ремонта при его проведении за счет собственных средств законодательством не установлена.

Закупки (подрядные торги) приобретаемых стройматериалов за счет собственных средств юрлиц и ИП в таких случаях могут проводиться также на основании ЛПА.

Документальное оформление строительных работ, выполняемых собственными силами

Важно отметить, что ни дефектный акт, ни смета не являются первичными учетными документами (далее – ПУД), согласно которым в бухгалтерском учете отражаются расходы на текущий ремонт.

При выполнении хозяйственным способом строительных работ по ремонту, реконструкции, модернизации зданий и сооружений застройщик несет расходы в виде стоимости материалов и оборудования, используемых на эти цели, сумм начисленной зарплаты работников, выполняющих работы, и т.д.

Указанные затраты отражаются в бухгалтерском учете на основании составляемых в организации ПУД по списанию стройматериалов, начислению зарплаты и иных документов. Если формы таких ПУД не установлены законодательно, организация вправе разработать их самостоятельно, закрепив их в учетной политике (абз. 4 ч. 1 п. 4 ст. 9, п. 1–5 ст. 10 Закона № 57-З).

При выполнении строительных работ собственными силами застройщика (хозяйственным способом) в случае составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении принято составлять акт формы С-2а (абз. 3 ч. 1 п. 9 Инструкции № 29).

В акт формы С-2а вносится информация о:

● фактически выполненных в отчетном периоде строительных работах, их объемах;

● сметной стоимости прямых затрат в разрезе элементов затрат (зарплата, эксплуатация машин и механизмов, материалы, транспорт);

● трудозатратах рабочих.

Акт подписывают уполномоченные лица, ответственные за выполнение и приемку работ. К акту формы С-2а прилагается бухгалтерская справка о сумме фактических расходов застройщика на выполнение работ, включенных в отчетном месяце в указанный акт (ч. 3 п. 9 Инструкции № 29).

Поскольку заказчиком и исполнителем работ при хозяйственном способе строительства выступает один и тот же субъект хозяйствования – застройщик, акт С-2а подписывают специалисты застройщика, ответственные за совершение данной хозяйственной операции. При этом акты формы С-2а по выполненным хозяйственным способом работам застройщик в бухгалтерском учете не отражает, а использует как документальное подтверждение обоснования и соблюдения соответствия норм расхода материалов по выполненным работам (абз. 5 ч. 1 п. 2 ст. 10 Закона № 57-З, ч. 2 п. 3, абз. 2 ч. 1, ч. 3 п. 9 Инструкции № 29).

Приемка объекта в эксплуатацию

Форма акта приемки в эксплуатацию объекта после проведенного текущего ремонта в НПА не установлена.

Особенности учета затрат на ремонт, выполняемый хозяйственным способом

Затраты на текущий и капитальный ремонт зданий, сооружений относятся к текущим расходам организации и в бухгалтерском учете признаются расходами в том отчетном периоде, в котором они произведены. Учет затрат на ремонт, выполняемый собственными силами, ведется в общем порядке (ч. 2 п. 20 Инструкции № 26, абз. 6 ч. 1 п. 2, п. 8 Инструкции № 102).

Бухгалтерский учет затрат по текущему ремонту

Списание материалов при выполнении текущего ремонта

При списании стройматериалов, использованных при выполнении работ по текущему ремонту, выполняемых хозяйственным способом, следует учитывать ряд особенностей.

С 01.05.2024 введена в действие Инструкция № 5.

Инструкция № 5 определяет порядок формирования в бухгалтерском учете информации о материалах и оборудовании в организациях, которые выполняют исключительно функции заказчика и подрядчика в строительной деятельности (п. 1 Инструкции № 5).

Поскольку при хозяйственном способе строительства организация выступает в качестве застройщика и договор строительного подряда в этом случае не заключается, применение Инструкции № 5 при осуществлении ремонтных работ хозяйственным способом в этом случае несколько проблематично.

В этом случае организации следует применять общие нормы НСБУ № 64.

Признание запасов прекращается при возникновении обстоятельств, в связи с которыми организация не предполагает получения экономических выгод от использования этих запасов (п. 21 НСБУ № 64).

Соответственно, организации-застройщику, осуществляющей строительно-монтажные работы хозяйственным способом, следует списать материалы в момент их фактического использования для производства работ по ремонту.

Акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ (формы С-2а) для бухгалтерского учета списания стройматериалов не может рассматриваться в качестве ПУД, поскольку не содержит всех обязательных реквизитов, предусмотренных законодательством (акт формы С-2а не содержит информации о фактической стоимости по данным бухгалтерского учета и фактическом количестве израсходованных стройматериалов и т.д.).

При этом акт формы С-2а является документом, на основании которого застройщик проверяет, сопоставляет и контролирует:

● факт того, что стройматериалы, использованные при проведении работ, предусмотрены сметными нормами на строительство (предусмотрены в сметной документации);

● факт того, что виды стройматериалов соответствуют видам стройматериалов, предусмотренных в сметной документации;

● объемы выполненных работ и объемы использованных при этом материальных, трудовых и иных ресурсов, в т.ч. объемы использованных стройматериалов.

Соответственно, форма С-2а может являться лишь основанием для дальнейшего составления ПУД по факту списания стройматериалов. При этом стоимость стройматериалов, использованных на выполнение работ, может быть включена в затраты на производство на основании ПУД, форма которых устанавливается организацией самостоятельно. Таким ПУД может быть акт на списание материалов (акт на списание стройматериалов, акт на списание товарно-материальных ценностей либо иные аналогичные документы).

Учитывая, что законодательно не определена форма ПУД для отражения такой хозяйственной операции, организации-застройщику необходимо разработать форму такого ПУД самостоятельно (ч. 4 п. 3 ст. 10 Закона № 57-З). Разработанная форма ПУД должна соответствовать обязательным требованиям, приведенным в п. 2 ст. 10 Закона № 57-З.

Как правило, в этом случае оформляется акт на списание материалов.

Как пример, организация-застройщик, выполняющая работы хозяйственным способом, может использовать в качестве такого ПУД также отчет о расходе стройматериалов в сопоставлении с нормами формы С-29, упоминаемый в Инструкции № 5 (п. 22 Инструкции № 5), предусмотрев возможность его использования в учетной политике.

Списание стройматериалов в бухгалтерском учете организации-застройщика в этом случае будет выполняться на основании отчета формы С-29.