Новации в сфере оказания господдержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 27 мая 2025 г.

Излагаются новации в сфере оказания господдержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предусмотренные Указом Президента от 06.03.2025 № 94 «Об изменении Указа Президента Республики Беларусь» и Указом Президента от 06.03.2025 № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве».

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Указ Президента от 06.03.2025 № 94 «Об изменении Указа Президента Республики Беларусь» (далее – Указ № 94)

● Указ Президента от 06.03.2025 № 95 «О государственной поддержке при жилищном строительстве» (далее – Указ № 95)

● Указ Президента от 08.05.2013 № 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений» (далее – Указ № 215)

Общие положения Указа № 94

Указом № 94, вступающим в силу с 01.06.2025 и закрепляющим новую редакцию Указа № 215, предусматривается ряд изменений в сфере оказания господдержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Так, расширен перечень категорий граждан, которые смогут претендовать на приобретение жилья, построенного по госзаказу, изменен порядок получения и погашения ими кредитов.

Указ № 94 предусматривает изменение порядка госзаказа – возведение жилых домов будет осуществляться госзаказчиками без привлечения граждан на этапе строительства. Льготный кредит на строительство будет предоставляться не гражданам, а госзаказчику, а после ввода дома в эксплуатацию будет осуществляться продажа помещений гражданам путем заключения договоров купли-продажи и перевода (переоформления) долга по льготному кредиту.

Определено, что госорганизации и хозобщества, которые в соответствии с Указом Президента от 29.08.2024 № 344 «О субсидировании юридических лиц при возведении или приобретении жилых помещений» (далее – Указ № 344) имеют право на получение субсидий для уплаты части процентов за пользование кредитами, предоставленными банками на приобретение жилых помещений для последующего предоставления своим работникам, приобретают жилые помещения, возведение, реконструкция которых осуществлялись по госзаказу, в порядке и на условиях, определенных Указом № 215.

Закреплены особенности функционирования специальных счетов для аккумулирования бюджетных средств при долевом строительстве квартир, строящихся за счет бюджетных средств (приложение 1 к Указу № 215) и для аккумулирования средств льготных кредитов по госзаказу (приложение 2 к Указу № 215).

Кредитные договоры, заключенные заказчиками на строительство жилых помещений по госзаказу до 01.06.2025, подлежат приведению в соответствие с Указом № 94 в срок до 01.08.2025.

Категории граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, построенных по госзаказу

В подпункте 1.1 п. 1 Указа № 215 установлены категории граждан, которые вправе претендовать на приобретение квартир в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, построенных по программе госзаказа на возведение, реконструкцию таких жилых помещений, формируемой облисполкомами и Мингорисполкомом после установления Советом Министров заданий по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов. Такое право имеют:

● граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (далее – учет);

● госорганизации и хозобщества для предоставления своим работникам соответственно на условиях договора найма арендного жилья и договора найма жилого помещения частного жилфонда.

При этом в программы госзаказа подлежат включению:

● экономичные жилые дома типовых потребительских качеств, перечень проектов (серий) которых утверждается Минстройархитектуры;

● одноквартирные жилые дома, возводимые заказчиками, по упрощенному порядку.

Предоставление госорганизациями построенных таким образом жилых помещений своим работникам на условиях договора найма арендного жилья будет осуществляться в соответствии с подп. 1.5 п. 1 Указа № 344.

Заказчики строительства жилых помещений для выполнения программ госзаказа

Заказчиками по выполнению программ госзаказа являются:

● КУП по капитальному строительству облисполкомов, Мингорисполкома, их дочерние УП;

● иные госорганизации или организации, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица обладает более 50 % акций (долей в уставных фондах), находящихся в управлении госорганов и (или) юрлиц государственной формы собственности, на основании решения районного, городского (городов областного и районного подчинения) исполкома (Указ № 94).

Порядок кредитования строительства жилых помещений по госзаказу

На цели строительства жилых помещений по госзаказу заказчики вправе получать льготные кредиты.

Льготные кредиты на строительство по госзаказу предоставляются ОАО «АСБ Беларусбанк» за счет ресурсов, определенных Советом Министров по согласованию с ОАО «АСБ Беларусбанк», в пределах общего объема льготных кредитов, предусмотренных на выполнение программы жилищного строительства на очередной год.

Проценты за пользование льготными кредитами по госзаказу установлены в размере 2 % годовых и уплачиваются заказчиками ежемесячно, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления льготного кредита по госзаказу (первой части (транша) такого кредита).

Условия кредитования заказчиков жилых помещений по госзаказу

Льготный кредит предоставляется заказчику при наличии:

● положительного заключения государственной строительной экспертизы проектной документации, в т.ч. сметной документации (сметы);

● извещения о получении уведомления о выполнении строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора, выданного заказчику;

● договора строительного подряда.

Денежные средства, предоставленные в форме льготного кредита по госзаказу, перечисляются на специальные счета, открытые заказчиками для аккумулирования этих средств для строительства каждого жилого дома (ч. 5 подп. 1.3 п. 1 Указа № 215).

Сметная стоимость строительства жилого дома подтверждается справкой заказчика.

Максимальный срок предоставления кредита – не более продолжительности строительства жилого дома, увеличенной на 5 мес. (ч. 6 подп. 1.3 п. 1 Указа № 215).

Погашение льготного кредита, выделяемого на строительство жилых помещений по госзаказу

Погашение задолженности по кредиту осуществляется за счет:

● льготных кредитов, предоставляемых гражданам, имеющим право на их получение, включенным в списки на получение льготных кредитов и заключивших кредитные договоры в соответствии с Указом № 95;

● средств одноразовых субсидий на строительство или приобретение жилых помещений и средств семейного капитала, предоставляемых гражданам, имеющим право на их получение, собственных средств граждан и кредитов, предоставляемых гражданам на условиях банков, – на основании заключенных с заказчиком договоров купли-продажи жилых помещений;

● собственных средств госорганизаций и хозобществ от предоставления своим работникам жилья по договорам найма, кредитов, предоставляемых на условиях банков, – на основании заключенных с заказчиком договоров купли-продажи жилья;

● собственных средств заказчика.

При этом, если часть задолженности заказчик погасил за счет собственных средств:

● продажа жилых помещений осуществляется гражданам, а также госорганизациям и хозобществам (для предоставления их работникам по договорам найма) на условиях, установленных Указом № 215;

● средства от продажи жилых помещений зачисляются на текущий (расчетный) банковский счет заказчика и поступают в его распоряжение (абз. 2 ч. 20 подп. 1.3 п. 1 Указа № 215).

Распределение жилых помещений, построенных по госзаказу

На дату начала строительства заказчики передают в соответствующие местные исполкомы сведения, необходимые для распределения жилых помещений, а именно:

● место нахождения;

● предполагаемая дата окончания строительства жилого дома;

● этажность;

● вид материала стен;

● количественный и качественный состав жилых помещений;

● уровень их благоустройства;

● стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилого помещения (подп. 1.4 п. 1 Указа № 215).

В течение 1 мес. после получения указанных сведений исполкомы принимают решения о распределении жилых помещений, строительство которых осуществляется по госзаказу:

● для продажи заказчиками гражданам, состоящим на учете по месту жительства и имеющим право на получение господдержки;

● для предоставления другим госорганам, иным организациям для их продажи заказчиками гражданам, состоящим на учете по месту военной службы, службы в военизированных организациях, государственной гражданской службы, работы в данных госорганах, организациях, и направляют им копии этих решений и вышеуказанные сведения, необходимые для распределения жилых помещений;

● для продажи заказчиками госорганизациям и хозобществам для последующего предоставления своим работникам по договорам найма арендного жилья и договорам найма частного жилфонда и направляют им копии этих решений и вышеуказанные сведения, необходимые для распределения жилых помещений, а также письменно извещают о принятых решениях заказчика не позднее 3 рабочих дней со дня их принятия.

В срок 1 мес. со дня принятия решения о распределении местные исполкомы, другие госорганы, иные организации, которым жилые помещения предоставлены для их продажи заказчиками гражданам, состоящим на учете по месту военной службы, службы в военизированных организациях, государственной гражданской службы, работы, письменно извещают граждан, состоящих на учете и имеющих право на получение господдержки, в соответствии с их очередностью о наличии подлежащих продаже жилых помещений, строительство которых осуществляется по госзаказу.

Требования к извещению о наличии жилых помещений, подлежащих продаже

Согласно подп. 1.6 п. 1 Указа № 215 в направляемом гражданину извещении о наличии подлежащих продаже жилых помещений, строительство которых осуществляется по госзаказу, должны быть указаны:

● основания для приобретения жилого помещения (наличие у гражданина права (внеочередного права) на получение господдержки);

● место нахождения и предполагаемая дата окончания строительства жилого дома;

● этажность и вид материала стен;

● количественный и качественный состав жилых помещений, уровень их благоустройства;

● стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилого помещения.

Извещение о наличии подлежащих продаже жилых помещений направляется гражданину заказным письмом с обратным уведомлением либо передается ему под подпись.

Гражданин в течение 10 рабочих дней после получения указанного извещения подает по месту принятия на учет заявление о направлении его для заключения договора купли-продажи жилого помещения и документы, подтверждающие наличие права (внеочередного права) на получение господдержки в соответствии с законодательством об административных процедурах, либо заявление об отказе от приобретения жилого помещения.

Предусмотрен порядок отказа от приобретения жилого помещения в случае, если гражданин, уведомленный о наличии подлежащих продаже жилых помещений, не заявил о своем намерении (ч. 4–6 подп. 1.6 п. 1 Указа № 215).

Также установлена обязанность информирования граждан об изменении стоимости строительства 1 кв.м жилья.

Распределение жилья в случае отказа граждан, имеющих право на получение господдержки

В соответствии с подп. 1.7 п. 1 Указа № 215, если граждане, имеющие право на получение господдержки, отказались от приобретения жилья, право на приобретение жилых помещений, строительство которых осуществлялось по госзаказу, получают граждане, состоящие на учете и не имеющие права на получение господдержки.

Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и не имеющие права на получение господдержки, письменно извещаются в соответствии с их очередностью о наличии подлежащих продаже жилых помещений, строительство которых осуществляется по госзаказу, на основании подп. 1.6 п. 1 Указа № 215.

После приемки жилого дома в эксплуатацию (окончания строительства одноквартирного жилого дома, возводимого по упрощенному порядку):

1) местные исполкомы в течение 5 рабочих дней уведомляют об этом госорганы, уполномоченные утверждать списки, а также госорганизации, хозобщества;

2) местные исполкомы, госорганы, уполномоченные утверждать списки, на основании заявлений граждан, имеющих право на получение господдержки, в соответствии с их очередностью постановки на учет:

● в течение 20 рабочих дней принимают решения о направлении (об отказе в направлении) этих граждан для заключения договоров купли-продажи;

● в течение 3 рабочих дней со дня принятия вышеуказанного решения извещают этих граждан о принятом решении и заказчика о направлении граждан для заключения договоров купли-продажи.

Извещение направляется таким гражданам и заказчику заказным письмом с обратным уведомлением либо передается под подпись.

Отказ в направлении для заключения договора купли-продажи жилого помещения, строительство которого осуществляется по госзаказу, может быть обжалован гражданином в судебном порядке.

При этом граждане, имеющие право на получение господдержки вне очереди, имеют право на направление для заключения договоров купли-продажи жилых помещений, строительство которых осуществляется по госзаказу, во внеочередном порядке. Количество таких граждан в конкретном жилом доме (в предоставленных жилых помещениях) определяется госорганом, организацией, принимающими решение о направлении граждан для заключения договоров купли-продажи.

Гражданам, состоящим на учете и не имеющим права на получение господдержки, направления для заключения договоров купли-продажи выдаются в случае отсутствия заявлений граждан, состоящих на учете и имеющих право на получение господдержки.

Граждане обращаются к заказчику для заключения договора купли-продажи в течение 5 рабочих дней после получения извещения.

Заключение договора купли-продажи жилых помещений, построенных по госзаказу

Договор купли-продажи жилого помещения, построенного по госзаказу, подписывается между заказчиком и гражданином либо заказчиком и госорганизацией, хозобществом в течение 5 рабочих дней со дня их обращения к заказчику и в течение 5 рабочих дней с даты подписания представляется покупателем для госрегистрации (кроме одноквартирных жилых домов, возводимых по упрощенному порядку).

Договор купли-продажи одноквартирного жилого дома, возводимого по упрощенному порядку, считается заключенным с даты его подписания сторонами.

Гражданин или госорганизация, хозобщество, не обратившиеся к заказчику в установленные сроки, и (или) не подписавшие договор купли-продажи жилого помещения, и (или) не обратившиеся за его госрегистрацией (кроме одноквартирных жилых домов, возводимых по упрощенному порядку) в установленные сроки, считаются отказавшимися от приобретения жилого помещения (подп. 1.10 п. 1 Указа № 215).

После госрегистрации договоров купли-продажи жилых помещений (подписания договоров купли-продажи одноквартирных жилых домов, возводимых по упрощенному порядку), построенных по госзаказу, для погашения задолженности по льготному кредиту заказчика гражданами с использованием льготных кредитов, предоставляемых им в соответствии с Указом № 95, местные исполкомы, госорганы, уполномоченные утверждать списки, утверждают их и передают в ОАО «АСБ Беларусбанк» не позднее 2 мес. до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по госзаказу.

Перечень граждан (за исключением граждан, включенных в списки), а также госорганизаций и хозобществ, заключивших договоры купли-продажи, представляется заказчиком в ОАО «АСБ Беларусбанк» не позднее 2 мес. до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по госзаказу (подп. 1.11 п. 1 Указа № 215).

Условия использования льготных кредитов для строительства жилых помещений, построенных по госзаказу

Направление льготных кредитов, предоставляемых гражданам, заключившим кредитные договоры на условиях Указа № 95 на погашение льготного кредита по госзаказу, осуществляется после внесения ими собственных средств, кредитов, предоставленных на условиях банков, средств одноразовых субсидий, семейного капитала, определенных как разность между стоимостью жилого помещения по договору купли-продажи и суммой льготного кредита, подлежащей к получению в соответствии с кредитным договором.

При этом права и обязанности по заключенным кредитным договорам с гражданами, включенными в списки, возникают с даты представления ими в ОАО «АСБ Беларусбанк» справки заказчика, подтверждающей внесение гражданами собственных средств на приобретение жилых помещений в соответствии с договором купли-продажи.

Справка заказчика, подтверждающая внесение гражданами собственных средств на приобретение жилых помещений в соответствии с договором купли-продажи, представляется гражданами не позднее 3 рабочих дней до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по госзаказу. В случае непредставления гражданами такой справки в указанный срок кредитный договор считается расторгнутым с даты, следующей за днем наступления указанного срока (подп. 1.12 п. 1 Указа № 215).

Стоимость жилых помещений, построенных по госзаказу

Стоимость жилого помещения по договору купли-продажи с гражданином, состоящим на учете и имеющим право на получение господдержки, определяется исходя из фактической стоимости строительства жилого помещения, сформированной по данным бухгалтерского учета заказчика, но не выше сметной стоимости строительства жилого помещения. При этом учитываются затраты застройщика, связанные с уплатой процентов за пользование льготным кредитом по госзаказу, затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства, в частности, затраты на:

● изготовление техпаспорта на жилой дом;

● госрегистрацию создания построенных жилых помещений, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них (кроме одноквартирных жилых домов, возводимых по упрощенному порядку);

● эксплуатацию жилых помещений до госрегистрации перехода права собственности на них к покупателям (возникновения права собственности покупателей на одноквартирные жилые дома, возводимые по упрощенному порядку).

Стоимость жилого помещения по договору купли-продажи с гражданином, состоящим на учете и не имеющим права на получение господдержки, а также с госорганизацией и хозобществом определяется в вышеуказанном порядке с дополнительным включением в эту стоимость суммы расходов республиканского бюджета, связанных с предоставлением заказчику льготного кредита по госзаказу, рассчитанной путем умножения общей площади жилого помещения на сумму расходов республиканского бюджета, приходящуюся на 1 кв.м общей площади жилых помещений, построенных по госзаказу.

При этом сумма расходов республиканского бюджета, приходящаяся на 1 кв.м общей площади жилых помещений, построенных по госзаказу, рассчитывается путем деления общей суммы расходов республиканского бюджета на общую площадь жилых помещений, построенных по госзаказу.

Также определен порядок расчета общей суммы расходов республиканского бюджета, связанных с предоставлением заказчику льготного кредита по госзаказу (ч. 5 подп. 1.13 п. 1 Указа № 215). Сведения об общей сумме расходов республиканского бюджета предоставляются ОАО «АСБ Беларусбанк» по запросу заказчика не позднее 5 рабочих дней с даты поступления такого запроса.

Если при приемке в эксплуатацию жилого дома сроки выполнения отдельных видов работ были перенесены в соответствии с установленным законодательством порядком на ближайший благоприятный для их выполнения период, стоимость выполнения данных работ включается в фактическую стоимость строительства жилого помещения исходя из неизменной договорной (контрактной) цены данных работ, сформированной на основании сметной документации (сметы).

При снижении фактической стоимости отдельных видов работ, сроки выполнения которых перенесены на ближайший благоприятный для их выполнения период, по отношению к их неизменной договорной (контрактной) цене, сформированной на основании сметной документации (сметы), заказчик не позднее 5 мес. после их выполнения, но не ранее наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по госзаказу осуществляет возврат денежных средств по источникам финансирования пропорционально суммам средств, внесенных на приобретение жилых помещений, строительство которых осуществлялось по госзаказу (в местный бюджет – при условии погашения задолженности по льготному кредиту по госзаказу за счет средств местного бюджета).

Сумма денежных средств, подлежащих возврату по каждому жилому помещению, определяется заказчиком исходя из удельного веса общей площади жилого помещения в общей площади жилого дома.

При заключении договора купли-продажи с гражданином, состоящим на учете и не имеющим права на получение господдержки, либо с госорганизацией и хозобществом отдельно в договоре купли-продажи указываются затраты заказчика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты, связанные с уплатой процентов за пользование льготным кредитом по госзаказу, стоимость хозпостроек, а также сумма расходов республиканского бюджета, связанных с предоставлением заказчику льготного кредита по госзаказу.

Такие затраты уплачиваются соответственно этим гражданином, госорганизацией и хозобществом за счет собственных средств непосредственно на текущий (расчетный) банковский счет заказчика.

В случае погашения задолженности по льготному кредиту по госзаказу за счет средств местного бюджета затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты, связанные с уплатой процентов за пользование льготным кредитом по госзаказу, возмещаются за счет средств местного бюджета на текущий (расчетный) банковский счет заказчика.

Денежные средства на приобретение жилых помещений в соответствии с договорами купли-продажи уплачиваются гражданами, а также госорганизациями и хозобществами не позднее 10 рабочих дней до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по госзаказу.

Далее в месячный срок со дня поступления денежных средств от граждан, а также госорганизаций и хозобществ по договорам купли-продажи жилых помещений непосредственно на текущий (расчетный) банковский счет заказчика, заказчик возмещает:

● в соответствующий местный бюджет базового уровня часть задолженности по уплате процентов за пользование льготным кредитом по госзаказу, погашаемой за счет средств местного бюджета базового уровня ввиду ч. 19 подп. 1.3 п. 1 Указа № 215;

● в республиканский бюджет суммы расходов республиканского бюджета, связанных с предоставлением заказчику льготного кредита по госзаказу в размерах, указанных в ч. 3 подп. 1.3 п. 1 Указа № 215, на основании сведений, предоставляемых ОАО «АСБ Беларусбанк».

Особенности госрегистрации перехода права собственности и последствия досрочного расторжения договора купли-продажи жилых помещений, построенных по госзаказу

Согласно подп. 1.14 п. 1 Указа № 215 до госрегистрации перехода права собственности на жилые помещения к гражданам, а также к госорганизациям и хозобществам (возникновения права собственности на одноквартирные жилые дома, возводимые по упрощенному порядку) либо передачи их по решению местного исполкома в хозяйственное ведение, оперативное управление организациям жилые помещения, построенные по госзаказу, находятся в хозяйственном ведении, оперативном управлении заказчиков.

Госрегистрация перехода права собственности к гражданам, а также к госорганизациям и хозобществам на жилые помещения (возникновения права собственности покупателей на одноквартирные жилые дома, возводимые по упрощенному порядку), построенные по госзаказу, осуществляется после окончательного расчета этих граждан, госорганизаций, хозобществ по договору купли-продажи жилых помещений.

Госорганизации и хозобщества представляют в соответствующие местные исполкомы, органы, принявшие решения о распределении жилых помещений, построенных по госзаказу, сведения о предоставлении своим работникам данных жилых помещений в срок 2 мес. со дня заключения договоров купли-продажи этих жилых помещений.

До госрегистрации перехода права собственности на жилое помещение (возникновения права собственности на одноквартирный жилой дом, возводимый по упрощенному порядку):

● гражданин, а также госорганизация и хозобщество имеют право потребовать досрочного расторжения договора купли-продажи жилого помещения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательств заказчиком;

● заказчик вправе потребовать досрочного расторжения договора купли-продажи жилого помещения в случае невнесения гражданином, а также госорганизацией и хозобществом денежных средств в сроки, установленные в ч. 13 подп. 1.13 п. 1 Указа № 215 (не позднее 10 рабочих дней до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по госзаказу).

В случае расторжения договора купли-продажи жилого помещения заказчик обеспечивает возврат гражданину, а также госорганизации и хозобществу внесенных ими денежных средств в порядке, установленном Советом Министров.

Порядок распоряжения жилыми помещениями коммунального жилфонда, построенными по госзаказу

В силу подп. 1.15 п. 1 Указа № 215 в случае погашения задолженности по льготному кредиту по госзаказу за счет средств местного бюджета местный исполком в месячный срок со дня погашения задолженности по такому кредиту принимает одно из следующих решений:

● о включении жилых помещений в состав арендного жилья. При этом жилые помещения, построенные по госзаказу, передаются заказчиками в хозяйственное ведение, оперативное управление организациям, определяемым по решению соответствующего местного исполкома;

● о продаже жилых помещений на аукционе. При этом денежные средства, полученные от продажи жилых помещений, построенных по госзаказу, направляются на финансирование строительства арендного жилья;

● о включении жилых помещений в состав жилых помещений социального пользования.

Эксплуатация и обеспечение сохранности жилых помещений, построенных по госзаказу

В части обеспечения надлежащей эксплуатации жилых зданий, построенных по госзаказу, предусматривается обязанность местных исполкомов в течение 15 к.д. со дня приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, построенного по госзаказу, принять решение о назначении уполномоченного лица по управлению общим имуществом совместного домовладения.

Также местные исполкомы обеспечивают контроль за предоставлением госорганизациями и хозобществами жилых помещений, построенных по госзаказу и приобретенных ими по договорам купли-продажи, своим работникам путем анализа сведений, предоставляемых этими госорганизациями и хозобществами, которые такие организации и хозобщества передают в срок 2 мес. со дня заключения договоров купли-продажи работникам.