Заключение договора найма частного жилфонда

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 3 июня 2025 г.

Освещаются основания и порядок заключения договора найма частного жилфонда, понуждения к заключению такого договора.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Жилищный кодекс (далее – ЖК)

Правовые основания предоставления жилых помещений по договору найма жилого помещения частного жилфонда

Согласно п. 1 ст. 136 ЖК собственники жилых помещений осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями в соответствии с их назначением.

Собственники жилых помещений имеют право в порядке, установленном законодательством, отчуждать, предоставлять гражданам по договору найма либо в безвозмездное пользование, предоставлять организациям по договору аренды, отдавать в залог, осуществлять переустройство и (или) перепланировку, а также сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и совершать иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не причиняющие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие прав и законных интересов других граждан и организаций (п. 2 ст. 136 ЖК).

Юрлица наравне с гражданами по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 144 ЖК условия и порядок предоставления жилых помещений, выселения из предоставленных жилых помещений, а также порядок передачи в собственность жилых помещений определяются организациями негосударственной формы собственности, имеющими жилые помещения и (или) осуществляющими жилищное строительство, в соответствии с ЛПА (в т.ч. коллективным договором).

Организации негосударственной формы собственности могут предоставлять гражданам жилые помещения по договору найма жилого помещения частного жилфонда, передавать жилые помещения в собственность граждан (п. 2 ст. 144 ЖК).

Согласно ст. 145 ЖК организациями негосударственной формы собственности могут быть предоставлены гражданам жилые помещения частного жилфонда во владение и пользование по договору найма жилого помещения частного жилфонда или переданы в собственность на условиях и в порядке, определяемых этими организациями.

Таким образом, организации негосударственной формы собственности вправе предоставлять жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, в соответствии с их назначением – в наем гражданам, в т.ч. своим работникам.

Права граждан в отношении жилых помещений частной формы собственности

У граждан право владения и пользования жилым помещением возникает по основаниям, предусмотренным в ст. 23 ЖК, к таким основаниям относятся:

● право собственности;

● членство в организации застройщиков;

● договор найма жилого помещения;

● завещательный отказ;

● договор пожизненного содержания с иждивением;

● письменное соглашение о признании членом семьи;

● договор финансовой аренды (лизинга), предметом лизинга по которому являются квартира частного жилфонда в многоквартирном или блокированном жилых домах и (или) одноквартирный жилой дом частного жилфонда;

● иные основания, предусмотренные ЖК и иными законодательными актами.

Договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 50 ЖК).

Таким образом, для нанимателя, проживающего в жилом помещении, принадлежащем собственнику – гражданину или организации на праве частной собственности, основанием для возникновения права владения и пользования является непосредственно договор найма жилого помещения частного жилфонда граждан/организации.

Кроме того, наниматель жилого помещения частного жилфонда обязан вносить плату за пользование жилым помещением в порядке, предусмотренном договором найма жилого помещения частного жилфонда и законодательными актами (ч. 2 п. 3 ст. 29 ЖК). Размер такой платы и срок ее внесения являются существенными условиями договора найма жилого помещения.

Следовательно, наниматель, которому предоставлено жилое помещение частного жилфонда, обязан заключить договор найма жилого помещения.

Понуждение к заключению договора найма частного жилфонда

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 391 ГК понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 4 ст. 415 ГК, если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из содержания ст. 23 ЖК, для возникновения права владения и пользования жилым помещением в случае, когда, например, собственник-организация предоставляет своему работнику такое право в отношении жилого помещения частного жилфонда организации, необходим договор найма жилого помещения. При отсутствии договора найма гражданин, фактически занимающий жилое помещение, является самоуправно занявшим это жилое помещение.

Такой гражданин может быть выселен, и основанием выселения в зависимости от обстоятельств может служить основание, предусмотренное в абз. 2 п. 1 ст. 79 ЖК, согласно которому подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц граждане, самоуправно занявшие жилое помещение, или основание, предусмотренное в абз. 7 п. 1 ст. 79 ЖК, согласно которому подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц наниматель жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи – в случае прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения.

На основании п. 1 ст. 144 ЖК организация негосударственной формы собственности вправе самостоятельно определять условия и порядок выселения из предоставленных жилых помещений в соответствии с ЛПА (в т.ч. коллективным договором).

Следует отметить, что в случае, когда собственник-организация по своему решению, принятому на основании поданного работником заявления, предоставляет своему работнику жилое помещение частного жилфонда, можно констатировать, что стороны добровольно принимают на себя обязательства: наймодатель – предоставить жилое помещение, наниматель – вносить плату за пользование жилым помещением и плату за ЖКУ, обеспечивать сохранность и надлежащую эксплуатацию и т.п.

Приведенные обстоятельства могут служить обоснованием требования о понуждении к заключению договора найма жилого помещения частного жилфонда, принадлежащего как гражданам, так и организациям.