Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 июня 2025 г.
Раскрывается порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● Жилищный кодекс (далее – ЖК)
● перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утв. Указом Президента от 26.04.2010 № 200 (далее – Перечень)
● перечень документов и (или) сведений, самостоятельно запрашиваемых местными исполнительными и распорядительными органами при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утв. постановлением Совета Министров от 18.09.2020 № 541 (далее – Перечень документов)
● постановление Минжилкомхоза от 23.03.2022 № 5 «Об утверждении регламентов административных процедур» (далее – Постановление № 5)
Перевод жилых помещений в нежилые и наоборот регулируется ст. 21 ЖК и другими НПА. Этот процесс требует соблюдения ряда административных процедур и согласований с госорганами.
Пункт 1. Перевод жилых помещений в нежилые
Согласно ст. 21 ЖК перевод жилого помещения в нежилое возможен в одном из следующих случаев:
1) помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям для проживания, и использование данного помещения для проживания в дальнейшем невозможно (п. 1 ст. 21 ЖК);
2) по заявлению собственника, если использование жилого помещения в качестве нежилого не противоречит правилам в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности и иным обязательным для соблюдения требованиям ТНПА (п. 2 ст. 21 ЖК).
Подпункт 1.1. Перевод не соответствующего санитарным и техническим требованиям жилого помещения в нежилое
Жилое помещение, признанное в порядке, установленном законодательством, не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, в случае невозможности устранения такого несоответствия может быть переведено в нежилое с учетом ст. 16 ЖК (п. 1 ст. 21 ЖК).
В статье 16 ЖК определен порядок признания многоквартирных, блокированных или одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных или блокированных жилых домах, общежитий не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
Справочно
Положением о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, общежитий в целях определения их несоответствия установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов, общежитий, утв. постановлением Совета Министров от 28.03.2013 № 221, определяется порядок обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, общежитий в целях определения их несоответствия установленным для проживания санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным обязательным для соблюдения ТНПА, содержащим требования, предъявляемые к жилым помещениям, и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов, общежитий.
Подпункт 1.2. Перевод жилого помещения в нежилое по заявлению собственника, если его использование в качестве нежилого не противоречит требованиям законодательства
По решению районного, городского исполкомов, местной администрации района в городе с соблюдением правил в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной безопасности и иных обязательных для соблюдения требований ТНПА могут быть переведены в нежилые:
● одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме;
● жилые помещения в блокированном жилом доме;
● жилые помещения в общежитии;
● жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома (п. 2 ст. 21 ЖК).
Такое решение принимается не позднее 15 дней с даты подачи заявления собственником, а в случае запроса документов и (или) сведений у иных госорганов, других организаций – не позднее 1 мес. (п. 2 ст. 21 ЖК).
Для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственник представляет в районный, городской исполкомы, местную администрацию района в городе документы в соответствии с законодательством об административных процедурах (п. 3 ст. 21 ЖК).
Так, для осуществления указанной процедуры гражданин согласно подп. 1.1.14 п. 1.1 Перечня должен представить:
● заявление;
● техпаспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
● письменное согласие всех собственников жилого помещения, если последнее находится в общей собственности;
● письменное согласие совершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении, а также удостоверенное нотариально письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования жилым помещением, – если при переводе жилого помещения в нежилое в одноквартирном жилом доме или квартире сохраняются иные жилые помещения;
● письменное согласие третьих лиц в случае, если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами третьих лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Закона от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур» при подаче заявления в письменной либо устной форме запрещается требовать от заинтересованного лица представления документов и (или) сведений, кроме документов и (или) сведений, включенных в перечни документов и (или) сведений, представляемых заинтересованными лицами, за исключением документов:
● удостоверяющих личность гражданина;
● подтверждающих служебное положение руководителя юрлица, а также удостоверяющих его личность;
● подтверждающих госрегистрацию юрлица или ИП;
● подтверждающих полномочия представителя заинтересованного лица;
● подтверждающих согласие заинтересованного лица на представление по запросу уполномоченного органа другими госорганами, иными организациями документов и (или) сведений, необходимых для осуществления административной процедуры, содержащих информацию, касающуюся заинтересованного лица и относящуюся к коммерческой или иной охраняемой законом тайне, если заинтересованное лицо не представило такие документы и (или) сведения самостоятельно;
● подтверждающих внесение платы, взимаемой при осуществлении административной процедуры, за выдачу запрашиваемых уполномоченным органом документов и (или) сведений, если за их выдачу законодательством предусмотрена такая плата и заинтересованное лицо не представило такие документы и (или) сведения самостоятельно.
Документы, которые уполномоченный орган (в указанном случае местный исполнительный и распорядительный орган) запрашивает самостоятельно, определены в п. 14 Перечня документов. Так, при принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое дополнительно запрашиваются:
● справка о занимаемом в рассматриваемом населенном пункте жилом помещении, месте жительства и составе семьи;
● информация о существующих в момент выдачи информации правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок;
● согласие органов опеки и попечительства – в случае проживания в жилом помещении несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо признанных нуждающимися в государственной защите, или граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, или закрепления этого жилого помещения за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей;
● копия охранного обязательства, если помещение расположено в здании, имеющем статус историко-культурной ценности.
Указанная административная процедура в отношении юрлиц и ИП осуществляется согласно Регламенту административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подпункту 16.6.1 «Получение решения о переводе жилого помещения в нежилое», утв. Постановлением № 5.
На основании ч. 1 п. 4 ст. 21 ЖК в решении о переводе жилого помещения в нежилое должны быть указаны:
● собственник жилого помещения;
● адрес жилого помещения;
● вид права на земельный участок, его целевое назначение с учетом перевода жилого помещения в нежилое;
● запрет на размещение в помещении промышленных производств, а также объектов, указанных в ч. 1 п. 9 ст. 21 ЖК (за исключением случаев перевода одноквартирных жилых домов в нежилые);
● другие обязательные условия, обеспечивающие соблюдение правил в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной безопасности и иных обязательных для соблюдения требований ТНПА.
При необходимости проведения перепланировки или реконструкции в переводимом в соответствии с ЖК жилом помещении в нежилое в решении о переводе жилого помещения в нежилое предусматривается требование о проведении перепланировки или реконструкции (в т.ч. вынос общедомовых инженерных систем водо-, тепло-, электро- и газоснабжения, установка приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа) в порядке, установленном законодательством (ч. 2 п. 4 ст. 21 ЖК).
Внимание
Согласно п. 9 ст. 21 ЖК не допускается размещение в помещениях, переведенных в нежилые, а также в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах, промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на окружающую среду, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний, в т.ч.:
● объектов для осуществления сбора многооборотной упаковки и вторичных материальных ресурсов;
● бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену);
● автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв.м, предназначенных для телефонизации жилых домов;
● объектов для оказания услуг в области похоронного дела, в т.ч. услуг по изготовлению, художественному оформлению надгробий, гробов, памятников, оград, траурных венков и искусственных цветов, а также объектов по хранению и (или) продаже предметов похоронного ритуала;
● дискотек;
● физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв.м;
● ветеринарных лечебниц и кабинетов с содержанием и без содержания животных, вивариев, кинологических центров, питомников, приютов для животных, пунктов временного содержания животных, гостиниц для животных.
Использование помещений, переведенных в соответствии с ЖК в нежилые, в качестве нежилых возможно после госрегистрации в установленном порядке изменения недвижимого имущества. При этом изменение целевого назначения земельного участка осуществляется при переводе жилых помещений в одноквартирном, блокированном, многоквартирном жилых домах в нежилые, если в результате такого перевода нежилые помещения будут составлять более половины общей площади здания (ч. 3 п. 9 ст. 21 ЖК).
Подпункт 1.3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или отмена решения
Районный, городской исполкомы, местная администрация района в городе принимают решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, если:
● собственником жилого помещения представлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения;
● доступ в жилое помещение многоквартирного жилого дома невозможен без использования вспомогательных помещений или технически невозможно оборудовать такой доступ;
● право собственности на жилое помещение обременено правами третьих лиц и не имеется их согласия на перевод этого жилого помещения в нежилое;
● жилое помещение не является изолированным;
● в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства или месту пребывания граждане, за исключением случая, когда в одноквартирном жилом доме либо квартире сохраняются иные жилые помещения и имеются согласие проживающих в них совершеннолетних граждан на перевод жилого помещения в нежилое, а также согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают или имеют право на проживание несовершеннолетние, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или это жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей);
● перевод жилого помещения в нежилое не соответствует правилам в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности и иным обязательным для соблюдения требованиям ТНПА (ч. 2 п. 5 ст. 21 ЖК).
В решении об отказе в переводе жилого помещения в нежилое указывается мотивированная причина такого отказа (ч. 3 п. 5 ст. 21 ЖК).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжалован в вышестоящий орган и (или) в суд (ч. 4 п. 5 ст. 21 ЖК).
При этом принятое решение о переводе жилого помещения в нежилое впоследствии может быть отменено решением районного, городского исполкомов, местной администрации района в городе, если:
● вид (виды) деятельности, осуществляемой в этом помещении, не соответствует требованиям ЖК или правилам в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности и иным обязательным для соблюдения требованиям ТНПА;
● собственником этого жилого помещения подано заявление об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Принятие решения об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое осуществляется с представлением документов, предусмотренных административной процедурой, указанных в подп. 1.1.15 п. 1.1 Перечня:
● заявление;
● техпаспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.
В отношении юрлиц и ИП процедура осуществляется в соответствии с Регламентом административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подпункту 16.6.3 «Получение решения об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое», утв. Постановлением № 5.
После принятия решения об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственник при необходимости обязан за свой счет в течение 1 года привести это помещение в состояние, соответствующее его техпаспорту до проведения перепланировки или реконструкции, а также осуществить госрегистрацию изменения недвижимого имущества на основании изменения назначения недвижимого имущества (ч. 2 п. 8 ст. 21 ЖК).
На основании ч. 3 п. 8 ст. 21 ЖК эти обязанности собственника жилого помещения указываются в решении об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Пункт 2. Перевод нежилых помещений в жилые
Нежилое помещение, соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, по решению районного, городского исполкомов, местной администрации района в городе на основании заявления его собственника может быть переведено в жилое в порядке, установленном для перевода жилого помещения в нежилое (п. 6 ст. 21 ЖК).
Процедура принятия решения в таком случае аналогична порядку принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Так, решение о переводе нежилого помещения в жилое принимается не позднее 15 дней с даты подачи заявления собственником, а в случае запроса документов и (или) сведений у иных госорганов, других организаций – не позднее 1 мес.
Для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое его собственник представляет в районный, городской исполкомы, местную администрацию района в городе документы в соответствии с законодательством об административных процедурах, а именно предусмотренные в подп. 1.1.15-1 п. 1.1 Перечня:
● заявление;
● техпаспорт и документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение;
● письменное согласие всех собственников нежилого помещения, находящегося в общей собственности;
● письменное согласие третьих лиц – в случае, если право собственности на переводимое нежилое помещение обременено правами третьих лиц;
● план-схема или перечень (описание) работ по реконструкции нежилого помещения, составленный в произвольной форме.
Дополнительно уполномоченным органом будут запрошены документы в соответствии с п. 15 Перечня документов:
● информация о существующих в момент выдачи информации правах, ограничениях (обременениях) прав на капстроение;
● копия охранного обязательства, если помещение расположено в здании, имеющем статус историко-культурной ценности.
В отношении юрлиц и ИП процедура осуществляется в соответствии с Регламентом административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подпункту 16.6.2 «Получение решения о переводе нежилого помещения в жилое», утв. Постановлением № 5.
Использование помещений, переведенных в соответствии с ЖК в жилые, в качестве жилых возможно после госрегистрации в установленном порядке изменения недвижимого имущества. При этом изменение целевого назначения земельного участка осуществляется при переводе нежилых помещений в здании в жилые, если в результате такого перевода жилые помещения будут составлять половину или более половины общей площади жилого дома (ч. 3 п. 9 ст. 21 ЖК).
