Продажа жилья (недвижимости) работникам организации: бухгалтерский и налоговый учет, документальное оформление

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 ноября 2025 г.

На примере практической ситуации раскрываются особенности отражения в бухгалтерском и налоговом учете операций по продаже жилья (недвижимости) работникам организации, а также их документального оформления.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Налоговый кодекс (далее – НК)

● Жилищный кодекс (далее – ЖК)

● Закон от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З)

● Закон от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее – Закон № 57-З)

● Указ Президента от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее – Указ № 253)

● Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утв. Указом Президента от 13.10.2006 № 615 (далее – Положение № 615)

● Инструкция по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26)

● Инструкция о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утв. постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее – Инструкция № 37/18/6)

● Инструкция о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утв. постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50 (далее – Инструкция № 50)

● Инструкция о порядке создания (в том числе заполнения), выставления (направления), получения, подписания и хранения электронного счета-фактуры, утв. постановлением МНС от 25.04.2016 № 15 (далее – Инструкция № 15)

● постановление Минфина от 22.04.2011 № 23 «О формах акта о приеме-передаче основных средств, акта о приеме-передаче нематериальных активов и порядке их заполнения» (далее – Постановление № 23)

Ситуация.

На балансе у организации, применяющей общую систему налогообложения, имеется многоквартирный жилой дом (2014 года постройки), в котором проживают работники. По истечении определенного периода работы в организации работник, который проживал в этой квартире более 10 лет, имеет право выкупить ее в собственность.

В учете балансовая стоимость квартиры минимальная, а продается работнику по оценочной стоимости на момент ее отчуждения.

Квартиру работник оплачивает частями с рассрочкой на 10 лет при условии продолжения работы в организации. При увольнении работника он оплачивает всю оставшуюся неоплаченную стоимость.

Какими первичными учетными документами оформляется передача квартиры в собственность работнику?

Каков порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете организации операций по реализации квартир работникам?

Присутствует ли налогообложение по подоходному налогу у работника при покупке им квартиры в собственность по договору покупки квартиры с рассрочкой платежа?

Общие положения о реализации недвижимости работникам организации

Реализация имущества как юрлицу, так и физлицу, в т.ч. своему работнику, осуществляется на основании договора купли-продажи (п. 1 ст. 390 ГК).

Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (п. 3 ст. 391 ГК).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (п. 1 ст. 526 ГК).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 п. 1 ст. 527 ГК).

Проведение оценки стоимости объектов является обязательным:

● при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного несостоятельным или банкротом, для определения начальной цены этого имущества на публичных торгах. Оценивается стоимость имущества, выставляемого на торги;

● при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог;

● при внесении неденежного вклада в уставный фонд юрлица. Оценивается стоимость вносимого в уставный фонд неденежного вклада;

● при совершении сделки, предусматривающей отчуждение госимущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение госимущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам юрлиц государственной формы собственности. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего отчуждению;

● при возмездном приобретении Республикой Беларусь, ее административно-территориальной единицей, юрлицом государственной формы собственности недвижимого имущества. Оценивается стоимость приобретаемого имущества;

● в иных случаях, предусмотренных законодательством. Обязательная оценка может быть внутренней или независимой, если актом законодательства прямо не предусмотрено, что такая оценка стоимости должна быть только независимой (п. 21 Положения № 615).

Таким образом, проведение оценки квартиры не является обязательным. Однако для соблюдения требований налогового законодательства и во избежание доплаты налогов рекомендуется оценку отчуждаемого организацией объекта недвижимости (квартиры) своему работнику все-таки произвести, т.к. работник по отношению к организации является взаимозависимым лицом (абз. 9 ч. 2 п. 1 ст. 20 НК).

При этом такая сделка по продаже квартиры работнику по оцененной стоимости со стороны налоговой инспекции не признается анализируемой. Контролю соответствия рыночных цен не подлежат сделки, в результате которых физлицо приобрело в собственность жилое помещение, в котором оно постоянно проживало не менее 5 лет (ч. 2 подп. 1.3 п. 1 ст. 88 НК).

При этом следует учитывать особенности продажи квартир работникам и иным лицам и иного жилья сельхозорганизациями, которые предусмотрены Указом № 253, в части определения стоимости квартиры, дома, построек и др.

Цена по договору купли-продажи жилого помещения (за исключением незаселенного жилого помещения, продаваемого на аукционе), включая хозпостройки, элементы благоустройства прилегающей территории, определяется по оценочной стоимости (но не выше рыночной). При этом цена не должна быть меньше первоначальной (переоцененной) стоимости жилого помещения, отраженной в бухгалтерском учете сельхозорганизации либо организации, принявшей жилое помещение в рамках реализации Указа Президента от 04.07.2016 № 253 «О мерах по финансовому оздоровлению сельскохозяйственных организаций» и Указа Президента от 14.07.2016 № 268 «О создании и деятельности открытого акционерного общества «Агентство по управлению активами», на 1 января года, в котором осуществляется его продажа (абз. 1–2 п. 4 Указа № 253).

На основании абз. 3–4 ст. 4 Закона № 133-З сделки перехода прав собственности на недвижимость к новому лицу подлежат госрегистрации.

Моментом заключения договора по отчуждению недвижимого имущества, соответственно, и моментом совершения сделки является дата госрегистрации договора (п. 3 ст. 10 Закона № 133-З).

Документальное оформление реализации недвижимости работникам организации

Выбытие основных средств в результате реализации, безвозмездной передачи и в иных случаях, предусмотренных законодательством (за исключением случаев, указанных в п. 28 Инструкции № 26, а также отчуждения физлицам), оформляется актом о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к Постановлению № 23 (п. 29 Инструкции № 26).

Таким образом, организация оформляет акт о приеме-передаче основных средств как списание, выбытие основных средств с баланса организации. Но акт не может являться первичным учетным документом (далее – ПУД) по передаче квартиры в собственность работнику, поскольку им не предусмотрены необходимые реквизиты, чтобы констатировать факт передачи имущества от одного собственника к другому.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение от его подписания считается отказом соответственно продавца передать недвижимость, а покупателя – принять ее (п. 1 ст. 527 ГК).

Следовательно, передача квартиры в собственность физлицу, помимо договора купли-продажи, может подтверждаться передаточным актом или актом приема-передачи квартиры, составленным на дату госрегистрации квартиры на нового собственника и имеющим произвольную форму.

Такой документ должен быть двусторонне подписанным (стороной продавца и стороной покупателя), с указанием в нем:

● площади квартиры;

● количества комнат;

● технических характеристик;

● продажной стоимости;

● даты и места подписания и др.

Реквизиты, которые обязательно требуется указывать в ПУД при совершении сделки сторонами, соблюдая требования ст. 10 Закона № 57-З, указываются в передаточном акте или акте приема-передачи квартиры.

Бухгалтерский учет реализации недвижимости работникам организации

Квартира – изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений (п. 24 ст. 1 ЖК).

Организацией в качестве основных средств принимаются к бухгалтерскому учету активы, имеющие материально-вещественную форму, при одновременном выполнении следующих условий признания:

● активы предназначены для использования в деятельности организации, в т.ч. в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации, а также для предоставления во временное пользование (временное владение и пользование), за исключением случаев, установленных законодательством;

● организацией предполагается получение экономических выгод от использования активов;

● активы предназначены для использования в течение периода продолжительностью более 12 мес.;

● организацией не предполагается отчуждение активов в течение 12 мес. с даты приобретения;

● первоначальная стоимость активов может быть достоверно определена (ч. 1 п. 4 Инструкции № 26).

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости на основании акта о приеме-передаче основных средств (п. 9 Инструкции № 26).

Порядок формирования первоначальной стоимости приобретенных основных средств определяется в сумме фактических затрат на их приобретение и зависит от способа их приобретения (п. 10 Инструкции № 26).

Следовательно, в учете организации в качестве самостоятельного объекта основного средства учитывается жилой дом на счете 01 «Основные средства» как инвентарный объект.

Каждая отдельная квартира жилого дома – составляющая часть этого дома. Однако в учете каждая квартира этого жилого дома отдельным объектом учета основных средств не является.

Для реализации конкретной квартиры жилого дома необходимо комиссионно произвести выделение этой квартиры из жилого дома путем составления акта выделения одного объекта основного средства из другого.

Выделение квартиры необходимо произвести из общей площади дома, определив общую площадь реализуемой квартиры. Соответственно, пропорционально общей площади определить балансовую стоимость реализуемой квартиры из общей балансовой стоимости жилого дома.

Выделив одну квартиру из жилого дома, в бухгалтерском учете организации продолжают учитывать жилой дом как объект основного средства, но меньшей общей площадью.

В карточку учета основных средств данного дома вносятся изменения, в частности, технической характеристики, количества квартир, общей стоимости, общей и жилой площади и др.

На основании абз. 4 ч. 2 п. 45 Инструкции № 37/18/6 по объектам, указанным в ч. 2 п. 45 Инструкции № 37/18/6, принятым к бухгалтерскому учету организациями и ИП в качестве основных средств до 01.01.2012, отражается потеря их стоимости в конце отчетного года справочно на забалансовых счетах (по объектам бюджетных организаций – на уменьшение фонда в основных средствах) исходя из нормативных сроков службы линейным способом.

Амортизация по объектам жилфонда, принятым на учет и введенным в эксплуатацию в качестве основных средств после 01.01.2012, начисляется в общеустановленном порядке исходя из нормативного срока службы линейным способом, путем включения сумм ее начисления в расходы по содержанию и эксплуатации жилфонда, т.е. в балансе организации методом двойной записи: дебет счета 29 «Обслуживающие производства и хозяйства» – кредит счета 02 «Амортизация основных средств» (ч. 3 п. 30 Инструкции № 50).

Согласно п. 29, 30 Инструкции № 26 выбытие основных средств в результате реализации, безвозмездной передачи и в иных случаях, предусмотренных законодательством (за исключением случаев, указанных в п. 28 Инструкции № 50, а также отчуждения физлицам), оформляется актом о приеме-передаче основных средств.

При выбытии основных средств накопленные по ним за весь период эксплуатации суммы амортизации и обесценения отражаются по дебету счета 02 и кредиту счета 01.

Остаточная стоимость выбывающих основных средств отражается по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» и кредиту счета 01, если иное не установлено законодательством.

Выручка от реализации квартиры отражается в момент регистрации сделки в агентстве по недвижимости и земельному кадастру следующей записью: Дебет счетов 51, 50, 70, 62, 73 и др. – Кредит субсчета 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг».

Документальное оформление передачи жилого дома от организации-продавца физлицу-покупателю должно осуществляться по форме ТН-2 и (или) передаточным актом или актом приемки-передачи произвольной формы, установленной положением об учетной политике организации.

На основании п. 48 Инструкции № 50 в бухгалтерском учете отражается задолженность физлица (покупателя жилого дома (квартиры)) перед организацией в непогашенной сумме задолженности по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Бухгалтерский учет операций по реализации квартиры работникам с рассрочкой платежа

Налоговый учет реализации недвижимости работникам организации

НДС при реализации недвижимости работникам организации

Объектами налогообложения НДС признаются обороты по реализации товаров на территории Республики Беларусь (подп. 1.1 п. 1 ст. 115 НК).

При этом освобождаются от НДС обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилфонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства (подп. 1.33 п. 1 ст. 118 НК).

Следовательно, оборот по реализации жилого дома (квартиры) освобождается от уплаты НДС.

Однако в стр. 8 налоговой декларации (расчета) по НДС необходимо отражать стоимость реализованного дома по продажной стоимости (оценочной стоимости, по которой продан дом) как оборот, освобождаемый от налогообложения.

По общему правилу при реализации физлицам объектов составляется один итоговый ЭСЧФ за отчетный период (подп. 8.8 п. 8 ст. 131 НК). В приведенной ситуации организация реализует квартиру своему работнику. Согласно абз. 6 ч. 2 п. 1 ст. 20 НК работник организации признается взаимозависимым лицом, а операция по реализации ему объекта недвижимости (квартира) – анализируемой сделкой (абз. 2 ч. 1 подп. 1.3 п. 1 ст. 88 НК).

В отношении такой операции организация должна составить отдельный ЭСЧФ, в котором проставляется признак взаимозависимости, без указания УНП покупателя (ч. 2 подп. 23.7 п. 23 Инструкции № 15, п. 1 ст. 97 НК).

ЭСЧФ необходимо направить на Портал ЭСЧФ – в срок, предусмотренный для ЭСЧФ при реализации объектов физлицам, не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (подп. 8.8 п. 8 ст. 131 НК).

Подоходный налог при реализации недвижимости работникам организации

У организации. Сумма рассрочки платежа в рамках договора купли-продажи квартиры не является налогооблагаемой базой. Следовательно, организация не заключает с физлицом «параллельно» договор займа на сумму рассрочки платежа.

У работника – покупателя квартиры. У покупателя квартиры – физлица отсутствует налогооблагаемый доход по подоходному налогу, поскольку в момент приобретения квартиры по договору купли-продажи с рассрочкой платежа физлицо несет расходы по приобретению квартиры, а не получает доход.