Проект Закона «Об изменении Жилищного кодекса Республики Беларусь»: выселение из жилых помещений членов семей бывших собственников
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 14 ноября 2025 г.
Анализируется проект Закона «Об изменении Жилищного кодекса Республики Беларусь», подготовленный во исполнение Решения Конституционного суда от 25.06.2025 № Р-1308/2025 «О конституционности пункта 2 статьи 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь по жалобе гражданки Казаковой Кристины Владимировны» и регулирующий вопросы выселения из жилых помещений членов семей бывших собственников.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● Гражданский кодекс (далее – ГК)
● Жилищный кодекс (далее – ЖК)
● Решение Конституционного Суда от 25.06.2025 № Р-1308/2025 «О конституционности пункта 2 статьи 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь по жалобе гражданки Казаковой Кристины Владимировны» (далее – Решение № Р-1308/2025)
На Национальном правовом Интернет-портале Республики Беларусь размещен для публичного обсуждения проект Закона Республики Беларусь «Об изменении Жилищного кодекса Республики Беларусь» (далее – законопроект), подготовленный во исполнение Решения № Р-1308/2025 и регулирующий вопросы выселения из жилых помещений членов семей бывших собственников.
Решение № Р-1308/2025: пробел в жилищных правоотношениях при переходе права собственности на жилое помещение
Конституционный Суд в судебном заседании рассмотрел дело о конституционности п. 2 ст. 275 ГК по конституционной жалобе гр-ки Казаковой Кристины Владимировны.
В конституционной жалобе гражданка Казакова К.В., указав, что нарушены ее конституционные права, просит проверить конституционность п. 2 ст. 275 ГК, примененного при рассмотрении гражданского дела с ее участием.
В соответствии с указанной нормой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Заявительница обратилась с иском в суд о выселении из жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности и полученного в наследство по закону, зарегистрированной в нем сестры прежнего собственника (наследодателя).
К.В. Казакова считает, что обжалуемым положением ГК нарушены ч. 2 и 3 ст. 44 Конституции (о праве собственности), а также другие нормы Конституции.
Пунктом 2 ст. 275 ГК, вступившего в силу 01.07.1999, установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В соответствии с Законом от 20.07.2006 № 160-З «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь», который вступил в силу 03.11.2006, п. 2 ст. 275 ГК предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Таким образом, законодатель, установив в первоначальной редакции п. 2 ст. 275 ГК прекращение права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, в дальнейшем в пределах дискреции изменил правовое регулирование и предусмотрел сохранение в указанном случае права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника.
Норма п. 2 ст. 275 ГК, устанавливающая сохранение права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, ограничивает права нового собственника владеть, пользоваться и распоряжаться в полной мере этим жилым помещением.
Положения ч. 6 ст. 44 Конституции во взаимосвязи с ч. 1 ст. 23 Конституции, определяющей основания ограничения прав и свобод личности, устанавливают пределы усмотрения законодателя при принятии законов, регламентирующих осуществление права собственности, допускают ограничение законом правомочий собственника в интересах защиты прав и свобод других лиц.
В связи с этим Конституционный Суд считает, что исходя из ч. 2 ст. 21, ч. 6 ст. 44, ч. 1, 3 ст. 48 Конституции во взаимосвязи с положениями ч. 1 ст. 23 Конституции в соответствии с конституционными принципами социального государства, верховенства права, равенства всех перед законом сохранение права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника в рассматриваемом случае отвечает конституционно значимым целям защиты их конституционного права на жилище, принципу соразмерности ограничения прав, учитывая интересы и защиту прав других лиц.
С учетом изложенного Конституционный Суд полагает, что п. 2 ст. 275 ГК соответствует Конституции.
Конституционный Суд обращает внимание на то, что установленное п. 2 ст. 275 ГК ограничение права собственности нового собственника жилого помещения не носит абсолютного (безусловного) характера, поскольку допускает иное регулирование в жилищном законодательстве.
Порядок выселения граждан из жилых помещений регламентируется гл. 12 ЖК, которая определяет основания выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения и без его предоставления.
Согласно п. 1 и 2 ст. 78 ЖК выселение допускается только по основаниям, предусмотренным ЖК и иными законодательными актами.
Основания выселения по требованию собственника жилого помещения членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением, определены ст. 89 ЖК. Так, в соответствии с п. 2 ст. 89 ЖК бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением, а также законодательными актами.
ЖК предусматривает также возможность выселения членов семьи бывшего собственника в случае перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику по иным, не связанным с наследованием, основаниям (отчуждение бывшим собственником жилого помещения, его залог и обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом залога (ст. 79, 81, 139 ЖК)).
При этом в ЖК не установлено право нового собственника жилого помещения, приобретшего право собственности на основании наследования, требовать выселения из этого жилого помещения членов семьи прежнего собственника.
Конституционный запрет произвольного лишения жилья (ч. 3 ст. 48 Конституции) обязывает законодателя установить надлежащие конституционно-правовые механизмы реализации права собственности и права на жилище, включая права владения и пользования жилым помещением при переходе права собственности и порядок выселения из жилых помещений. Такое правовое регулирование исходя из конституционного принципа верховенства права и вытекающего из него принципа правовой определенности должно соответствовать требованиям формальной определенности, точности, ясности, недвусмысленности правовых норм в целях создания необходимых условий для реализации собственником прав на жилое помещение в своих интересах.
Согласно материалам дела К.В. Казакова проживает в жилом помещении социального пользования с ребенком-инвалидом.
Статьей 32 Конституции установлено, что семья, материнство и детство находятся под защитой государства. Родители имеют право и обязаны воспитывать детей, заботиться об их здоровье, развитии и обучении.
Применение на практике вышеуказанных законодательных норм ГК и ЖК выявило необходимость законодательного обеспечения интересов семей с детьми в жилищных правоотношениях при переходе права собственности на жилое помещение.
Конституционный Суд считает, что в связи с выявленным конституционно-правовым пробелом, повлекшим правовую неопределенность положений ст. 89 ЖК, находящихся в прямой нормативной связи с п. 2 ст. 275 ГК, в целях обеспечения сбалансированного правового регулирования, позволяющего учитывать интересы нового собственника и членов его семьи, необходимо установить правовой механизм, позволяющий использовать дифференцированный подход к оценке тех или иных жизненных ситуаций при рассмотрении требований о выселении членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилое помещение по наследству.
Оценка оснований для удовлетворения таких требований должна обусловливаться конкретной, сложившейся на практике ситуацией, в т.ч. наличием у члена семьи прежнего собственника прав на другие жилые помещения либо возможностью приобретения таких прав.
Конституционный Суд признал:
● соответствующим Конституции п. 2 ст. 275 ГК, предусматривающий сохранение права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу;
● наличие конституционно значимого пробела в правовом регулировании, повлекшего правовую неопределенность взаимосвязанных положений п. 2 ст. 275 ГК и ст. 89 ЖК, поскольку в системе действующего законодательства не обеспечивается правовая определенность при установлении оснований прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
Изменения в ЖК: защита прав участников правоотношений при переходе права собственности на жилое помещение
Законодателю поручено устранить выявленный конституционно-правовой пробел в ЖК и закрепить четкий и понятный механизм защиты прав участников правоотношений при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, обеспечивающий надлежащий баланс их прав.
Это поручение реализовано в нормах законопроекта, суть которых сводится к следующему.
Члены семьи собственника, проживающего в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 275 ГК).
Статьей 139 ЖК определены права и обязанности членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения.
Справочно
Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, имеют право пользоваться жилым помещением наравне с собственником жилого помещения, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 139 ЖК).
В отличие от них, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, у которых в соответствии с Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением не сохраняется право владения и пользования этим жилым помещением, утрачивают право владения и пользования этим жилым помещением, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением (ч. 1 п. 5 ст. 139 ЖК).
В случае если в соответствии с Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением у таких граждан сохранилось право владения и пользования этим жилым помещением, то они сохраняют права, исполняют обязанности и несут ответственность, предусмотренные ЖК для членов семьи собственника жилого помещения, если иное не установлено законодательством, Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением (ч. 2 п. 5 ст. 139 ЖК).
Согласно п. 2 ст. 275 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
При этом в отличие от прав и обязанностей членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, вытекающих из права владения и пользования жилым помещением, права и обязанности членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилое помещение ЖК не определены.
Справочно
Статьей 33 ЖК предусмотрена обязанность членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения по участию в расходах по плате за ЖКУ; ст. 139 ЖК установлено право пользоваться жилым помещением, предоставлять право владения и пользования своим несовершеннолетним детям, требовать устранения нарушения прав, закреплены обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения, соблюдению правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, участию в расходах по содержанию жилого помещения.
В связи с этим и в целях устранения конституционно-правового пробела в ст. 139 ЖК законопроектом вносятся изменения, направленные на закрепление прав и обязанностей членов семьи прежнего собственника, а также бывших членов его семьи, у которых в соответствии с законодательными актами, договором купли-продажи, мены или иной сделки по отчуждению жилого помещения, а также в соответствии с Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением, заключенными с прежним собственником, сохранилось право владения и пользования этим жилым помещением. Исходя из подходов, отраженных в ст. 275 ГК, общих принципов наследственных правоотношений (в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства, существование которых не прекращается его смертью (п. 1 ст. 1033 ГК), а также из социальной справедливости объем прав и обязанностей членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования остается прежним.
С учетом изложенного в п. 7 ст. 139 ЖК вносятся изменения в части определения прав членов, бывших членов семьи прежнего собственника в объеме, предусмотренном ЖК для члена семьи собственника жилого помещения.
В целях возможности признания членов семьи прежнего собственника жилого помещения утратившими право владения и пользования в случае их выбытия в другое место жительства п. 6 ст. 139 ЖК дополняется данной категорией граждан.
В целях соблюдения принципа системности и комплексности правового регулирования общественных отношений, целостности и согласованной совокупности правовых норм, ясности, простоты и доступности языка изложения п. 3 и 4 ст. 89 ЖК подлежат объединению как регулирующие правовые отношения в части сохранения и прекращения прав граждан, проживающих в приватизированном жилом помещении и в жилом помещении, построенном (реконструированном) или приобретенном с господдержкой.
Пункт 4 ст. 89 ЖК излагается в новой редакции путем переноса положений из п. 7 ст. 139 ЖК, содержащих основание для выселения (невыселения) членов, бывших членов семьи прежнего собственника при переходе прав в результате отчуждения или залога жилого помещения, и дополнения положением, устанавливающим возможность выселения новым собственником членов, бывших членов семьи прежнего собственника после перехода права собственности на жилое помещение в порядке наследования.
При совершении сделки по отчуждению или сдаче в залог жилого помещения усматривается волеизъявление собственника и проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. Но при переходе прав собственности на жилое помещение в порядке наследования такой переход осуществляется без согласия членов, бывших членов семьи прежнего собственника.
В связи с этим и с учетом сохранения прав и обязанностей у членов семьи прежнего собственника жилого помещения, определяемых законопроектом (п. 7 ст. 139 ЖК в законопроекте), после перехода права собственности на жилое помещение в порядке наследования видится целесообразным сохранение права нового собственника требовать выселения указанных граждан по тем же основаниям и на тех же условиях, что и у прежнего собственника, что коррелирует с п. 2 ст. 275 ГК.
Экспертное мнение
Основанием для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства является в т.ч. решение суда о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением (абз. 6 п. 37 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утв. Указом Президента от 07.09.2007 № 413). Поэтому для признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением необходимо подать в суд исковое заявление о признании гражданина утратившим право владения и пользования конкретным жилым помещением.
При принятии проекта Закона члены, бывшие члены семьи прежнего собственника жилого помещения, имевшие право владения и пользования этим жилым помещением и давшие согласие на его отчуждение или залог, не указанные в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Члены, бывшие члены семьи прежнего собственника жилого помещения, которые сохраняют право владения и пользования этим жилым помещением, подлежат выселению по требованию нового собственника, у которого право собственности на это жилое помещение возникло в порядке наследования, по основаниям, предусмотренным ЖК для выселения этих граждан, имевшимся у прежнего собственника.
При переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу в порядке наследования члены, бывшие члены семьи прежнего собственника, у которых в соответствии с законодательными актами, Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением, заключенными с прежним собственником, сохранилось право владения и пользования этим жилым помещением, будут сохранять права, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные ЖК для члена семьи собственника жилого помещения.
Также терминология ЖК приводится к единообразию и соответствию терминологии ГК, а именно слова «бывший собственник» подлежат замене на слова «прежний собственник» (ст. 137, 139 ЖК).
Примечание
В ходе обсуждения законопроекта большинство его участников высказались за то, чтобы не ограничивать права собственников жилых помещений на использование и распоряжение жилым помещением. Несмотря на это, предложенная редакция законопроекта устанавливает правовое регулирование, позволяющее учитывать интересы нового собственника и членов его семьи, использовать дифференцированный подход к оценке тех или иных жизненных ситуаций при рассмотрении требований о выселении членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилое помещение, в т.ч. в порядке наследования.
Таким образом, принятие законопроекта обеспечит выполнение решения Конституционного суда № Р-1308/2025 в части устранения конституционно-правового пробела, повлекшего правовую неопределенность положений ст. 89 ЖК, находящихся в прямой нормативной связи с п. 2 ст. 275 ГК.
