Алгоритм определения налога на недвижимость при аренде у физлиц (в т.ч. ИП)

Материал актуализирован редакцией ИПС «Нормативка.by» с использованием правовых актов по состоянию на 22 сентября 2026 г.

Акцентируется внимание на действиях, которые нужно выполнить организации для определения суммы налога на недвижимость при аренде капстроений у физлиц, в т.ч. зарегистрированных в качестве ИП.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Налоговый кодекс (далее – НК)

Определение плательщика налога на недвижимость при аренде у физлиц (в т.ч. ИП)

По общему правилу организации уплачивают налог на недвижимость по капстроениям, которые находятся у них в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении. Также определены случаи, когда статус плательщика налога на недвижимость переходит на организацию по имуществу, которое ей не принадлежит (подп. 1.1, 1.3–1.5 п. 1 ст. 227 НК).

Так, по капстроениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду у физлиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), в т.ч. зарегистрированных в качестве ИП, плательщиком налога на недвижимость признается состоящая на учете в налоговом органе Республики Беларусь организация-арендатор (ст. 225, абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 226, подп. 1.3 п. 1 ст. 227 НК).

Определение даты начала исчисления налога на недвижимость и его ставки при аренде у физлиц (в т.ч. ИП)

Если арендованное у физлица (в т.ч. ИП) капстроение находится у организации-арендатора, состоящей на учете в налоговом органе Республики Беларусь в аренде на 1 января отчетного года, то она исчисляет налог на недвижимость за отчетный год в общем порядке с применением годовой ставки в размере 1 %, а также повышающего (понижающего) коэффициента к ставке при его установлении решением местного Совета депутатов по месту нахождения объекта. Срок представления годовой декларации по налогу на недвижимость – не позднее 20 марта отчетного года (абз. 2 подп. 1.1 п. 1, п. 2, ч. 1 п. 4 ст. 230, п. 1 ст. 233 НК).

При получении организацией капстроения в аренду от физлица (в т.ч. ИП) в течение отчетного года налог на недвижимость по нему необходимо исчислять с квартала, следующего за кварталом получения объекта в аренду. Ставку налога при этом рассчитывают исходя из годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания отчетного года. К ставке также применяют повышающий (понижающий) коэффициент, установленный решением местного Совета депутатов по месту нахождения капстроения. В этом случае подают новую налоговую декларацию (если иных объектов налогообложения на начало отчетного года не было) либо вносят изменения в ранее поданную. Срок подачи – не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом получения объекта в аренду (п. 4 ст. 230, п. 4 ст. 232, ч. 1 п. 2 ст. 233 НК).

Определение налоговой базы налога на недвижимость при аренде у физлиц (в т.ч. ИП)

Налоговая база налога на недвижимость в отношении капстроений, взятых в аренду у физлица, в т.ч. зарегистрированного в качестве ИП, определяется организацией исходя из стоимости этих объектов, указанной в соответствующих договорах (аренды, ссуды и пр.), но не менее стоимости капстроений, определенной (абз. 3 п. 1, ч. 1 п. 2 ст. 229 НК):

● исходя из их оценки, указанной в заключении о независимой оценке рыночной стоимости капстроения, определенной в ценах на 1 января года, за который исчисляется налог на недвижимость, без НДС (далее – рыночная стоимость). Такое заключение должно быть составлено субъектом оценочной деятельности, уполномоченным осуществлять оценку в соответствии с законодательными актами;

● расчетной стоимости капстроения.

При наличии у организации заключения о независимой оценке рыночной стоимости, соответствующего установленным требованиям (далее – заключение о рыночной стоимости), расчетная стоимость не определяется (ч. 2 п. 2 ст. 229 НК).

Расчетную стоимость арендованного объекта налогообложения на 01.01.2026 организация определяет самостоятельно путем умножения (ч. 1 подп. 5.5 п. 5 ст. 227, абз. 3 п. 1 и абз. 3 ч. 1 п. 2 ст. 229 НК):

● расчетной стоимости 1 кв.м типового капстроения (здания, сооружения) и общей площади (для машино-мест – площади) объекта налогообложения;

● расчетной стоимости 1 м типового капстроения (сооружения) и протяженности сооружения, у которого отсутствует площадь.

Тип капстроения определяется исходя из документально подтвержденного назначения независимо от его фактического использования (ч. 1 подп. 5.5 п. 5 ст. 227 НК).

Размеры расчетной стоимости 1 кв.м (1 м) типового капстроения (здания, сооружения) на 01.01.2026 установлены в приложении 32³ к НК (ч. 2 подп. 5.5 п. 5 ст. 227 НК).

Таким образом, организациям при определении налоговой базы налога на недвижимость в отношении капстроений, арендованных (взятых в пользование) у физлиц, нужно сравнивать стоимость этих объектов, указанную в соответствующих договорах, со стоимостью, определенной по методам, указанным выше.

Если договорная стоимость объекта меньше его рыночной стоимости, то для расчета налога на недвижимость в качестве налоговой базы применяется рыночная стоимость. Если заключение о рыночной стоимости отсутствует, то договорную стоимость необходимо сравнить с расчетной стоимостью, и налоговой базой налога на недвижимость признается наибольшая из них. Если отсутствует договорная стоимость, но есть заключение о рыночной стоимости, то налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости. При отсутствии договорной стоимости и заключения о рыночной стоимости налоговая база налога на недвижимость определяется исходя из расчетной стоимости (п. 2 ст. 229 НК).

Исчисление налога на недвижимость при аренде у физлиц (в т.ч. ИП)

Годовая сумма налога на недвижимость исчисляется произведением налоговой базы на ставку. Основная годовая ставка налога для организаций – 1 %, и к ней применяется повышающий (понижающий) коэффициент по решению местного Совета депутатов по местонахождению объекта налогообложения (абз. 2 подп. 1.1 п. 1, п. 2, ч. 1 п. 4 ст. 230, п. 1 ст. 232 НК).