Внутренняя оценка имущества: заполнение акта о внутренней оценке

Л.Н. Козич

директор ООО «Юнион-Аудит», аудитор

Материал актуализирован редакцией ИПС «Нормативка.by» с использованием правовых актов по состоянию на 5 октября 2026 г.

Описываются порядок проведения внутренней оценки имущества, осуществляемой самостоятельно юридическими и физическими лицами, в т.ч. ИП, виды оценок, порядок проведения внутренней оценки государственного и частного имущества, методы экспертной оценки имущества независимым экспертом.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утв. Указом Президента от 13.10.2006 № 615 (далее – Положение № 615)

● Положение о порядке проведения экспертизы достоверности оценки, утв. постановлением Совета Министров от 10.02.2011 № 173 (далее – Положение № 173)

Внутренняя оценка имущества, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в т.ч. ИП, виды оценок

Юрлица имеют право на проведение внутренней оценки принадлежащих им объектов оценки, которая проводится самой организацией, а также независимой оценки, которая проводится юрлицами или ИП, осуществляющими оценочную деятельность, на основании заключенных с такими лицами договоров (п. 5, 8 Положения № 615).

Объектами гражданских прав, подлежащими оценке в соответствии с Положением № 615, являются, в частности, капстроения (здания, сооружения), не завершенные строительством объекты, машины, оборудование, инвентарь (далее – объекты оценки) (ч. 2 п. 1 Положения № 615).

В Положении № 615 приведены следующие термины:

● внутренняя оценка – оценка стоимости, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в т.ч. ИП, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки;

● результат внутренней оценки – итоговая величина стоимости объекта оценки или суммарная итоговая величина стоимости объектов оценки при оценке нескольких объектов, выраженная денежной суммой и указанная в акте о внутренней оценке.

Оценка имущества может быть как независимой (оценщик), так и внутренней (собственными силами организации).

Перечень случаев, когда проводится обязательная оценка, приведен в п. 21 Положения № 615.

При этом обязательная оценка может быть внутренней или независимой, если законодательством прямо не предусмотрено, что такая оценка должна быть только независимой.

Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения, оценки или стоимости аналогичных объектов согласно методам оценки, указанным в п. 3 Положения № 615 (п. 6 Положения № 615).

Оценка может быть проведена рыночным (сравнительным, доходным, затратным) методом, индексным, методом балансового накопления активов и методом кадастровой оценки (п. 3 Положения № 615).

К рыночному методу оценки относится, в частности, сравнительный метод, основанный на сравнении и учете отличий объекта оценки и аналогичных объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам (абз. 2 подп. 3.1 п. 3 Положения № 615).

Индексный метод основывается на применении коэффициентов и (или) индексов к стоимости, принятой в качестве базы для определения оценочной стоимости объектов оценки, за исключением предприятий как имущественных комплексов, долей в уставных фондах юрлиц, ценных бумаг.

Метод балансового накопления активов базируется на использовании данных бухгалтерского учета на дату оценки и применяемого для определения оценочной стоимости предприятий как имущественных комплексов, долей в уставных фондах юрлиц, ценных бумаг.

Метод кадастровой оценки базируется на использовании сведений, содержащихся в государственном земельном и градостроительном кадастрах.

По результатам проведения внутренней оценки составляется акт о внутренней оценке, к нему прилагаются документы, использованные для оценки (п. 7 Положения № 615).

Результат внутренней оценки может использоваться только в соответствии с целью оценки стоимости (ч. 2 п. 7 Положения № 615).

Независимую экспертизу достоверности оценки проводят исполнители экспертизы, информация о которых размещается на официальном сайте Госкомимущества. Инициировать проведение экспертизы могут собственники или обладатели иных прав на объект оценки, иные заинтересованные в оценке лица. Независимая оценка – оценка стоимости, проводимая исполнителями оценки на основании договоров с соблюдением требований законодательства. Дата оценки – календарная дата, на которую определяется стоимость объекта оценки.

Оценка госимущества

Объектом экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества также является акт о внутренней оценке, составленный юрлицом. Экспертиза достоверности внутренней оценки госимущества, обязательность проведения которой установлена законодательными актами, проводится до совершения сделки и (или) иного юридически значимого действия с объектом оценки (п. 22 Положения № 173).

Методы экспертной оценки имущества независимым экспертом

Существует несколько видов экспертной оценки имущества:

● индексный метод;

● метод балансового накопления активов;

● рыночный метод оценки.

Индексный метод оценки

Для проведения экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества, выполненной индексным методом, исполнителю экспертизы представляются следующие документы:

● акт о внутренней оценке;

● ведомость начисления амортизации (для объектов оценки, по которым требуется начисление амортизации);

● копия инвентарной карточки учета объекта основных средств или иного документа первичного бухгалтерского учета;

● документы, удостоверяющие госрегистрацию имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него (для объектов, подлежащих госрегистрации в установленном законодательством порядке). Документы могут не представляться в случаях, если в соответствии с законодательством совершение сделки по распоряжению госимуществом, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном порядке, может осуществляться без наличия документов, удостоверяющих госрегистрацию прав на такое имущество;

● техпаспорт на капстроение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капстроение, изолированное помещение, машино-место, или ведомость технических характеристик, или паспорт неиспользуемого объекта в случаях, предусмотренных законодательством;

● акт определения физического износа на дату обследования зданий (в т.ч. в которых находятся изолированные помещения, машино-места), составленный территориальной организацией по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, или протокол заседания комиссии, специально созданной юрлицом для этой цели (для зданий, изолированных помещений, машино-мест, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет 50 % и более);

● иные документы об особенностях реализации индексного метода, ведения бухгалтерского учета и начисления амортизации по объекту оценки, в т.ч. акты приема-передачи, заключения и отчеты об оценке, приказы юрлица о консервации, реконструкции, модернизации, отмене переоценки в соответствии с законодательством.

При проведении экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества, выполненной индексным методом (за исключением случая реализации индексного метода с применением остаточной стоимости объекта оценки, определенной исполнителем оценки), эксперт обязан исследовать представленные документы по следующим критериям:

● соответствие акта о внутренней оценке требованиям законодательства, предъявляемым к его содержанию;

● соответствие состава объектов оценки фактическому составу объектов, отраженному в инвентарных карточках учета объектов основных средств и других документах;

● правильность применения шифров и норм амортизационных отчислений объектов оценки;

● правильность определения величины начисленной амортизации в соответствии с действующими нормами амортизации в зависимости от месяца и года ввода в эксплуатацию (выпуска, приобретения) объекта оценки;

● соответствие проведенных переоценок объекта оценки требованиям законодательства к их проведению;

● правильность применения использованных коэффициентов (индексов);

● соответствие порядка реализации индексного метода оценки требованиям, установленным НПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, в т.ч. обязательными для соблюдения техническими кодексами установившейся практики, определенными Советом Министров;

● обоснованность результата внутренней оценки. Результат внутренней оценки считается обоснованным, если с учетом требований, изложенных выше, выполненные расчеты приводят к результату внутренней оценки, указанному в акте о внутренней оценке.

В случае реализации индексного метода с применением остаточной стоимости объекта оценки, определенной исполнителем оценки, эксперт при проведении экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества обязан исследовать представленные документы по следующим критериям:

● соответствие акта о внутренней оценке требованиям, предъявляемым к его содержанию;

● соответствие заключения и отчета об оценке (по определению остаточной стоимости объекта оценки) требованиям, установленным НПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, в т.ч. обязательными для соблюдения техническими кодексами установившейся практики, определенными Советом Министров, в части реализованных методов оценки и методов расчета стоимости, обоснованность использованной при проведении независимой оценки информации, правильность выполненных расчетов;

● обоснованность результата внутренней оценки. Результат внутренней оценки считается обоснованным, если с учетом требований, изложенных в абз. 2–5 ч. 2 п. 24 Положения № 173, выполненные расчеты приводят к результату внутренней оценки, указанному в акте о внутренней оценке.

Метод балансового накопления актива

Для проведения экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества, выполненной методом балансового накопления активов, исполнителю экспертизы представляются следующие документы в зависимости от вида объекта оценки:

● акт о внутренней оценке;

● бухгалтерский баланс;

● ведомости инвентаризации и оценки соответствующих активов;

● акт результатов инвентаризации активов и обязательств;

● акт определения стоимости финансовых вложений;

● справки-расшифровки счетов бухгалтерского баланса, а также соответствующих сумм, включаемых в оценочную стоимость (исключаемых из оценочной стоимости) объекта оценки.

При проведении экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества, выполненной методом балансового накопления активов, эксперт обязан исследовать представленные документы по следующим критериям:

● соответствие данных, указанных в акте о внутренней оценке, бухгалтерскому балансу, акту результатов инвентаризации активов и обязательств;

● соответствие акта о внутренней оценке итоговым данным, указанным в ведомостях инвентаризации и оценки, актах определения стоимости, справках-расшифровках счетов бухгалтерского баланса и сумм, включаемых в оценочную стоимость (исключаемых из оценочной стоимости) объекта оценки;

● соответствие порядка реализации метода балансового накопления активов требованиям, установленным НПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, в т.ч. обязательными для соблюдения техническими кодексами установившейся практики, определенными Советом Министров;

● обоснованность результата внутренней оценки. Результат внутренней оценки считается обоснованным, если с учетом требований, изложенных в абз. 2–4 п. 26 Положения № 173, выполненные расчеты приводят к результату внутренней оценки, указанному в акте о внутренней оценке.

Рыночный метод оценки

Для проведения экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества, проведенной с использованием рыночных методов оценки, исполнителю экспертизы представляются следующие документы:

● акт о внутренней оценке;

● материалы, подтверждающие данные, использованные для проведения оценки стоимости.

Перечень представляемых документов уточняется по согласованию с исполнителем экспертизы в зависимости от вида и особенностей объекта оценки.

При проведении экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества, проведенной с использованием рыночных методов оценки, эксперт обязан исследовать представленные документы по следующим критериям:

● соответствие акта о внутренней оценке требованиям законодательства, предъявляемым к его содержанию;

● соответствие порядка реализации использованных рыночных методов оценки требованиям, установленным НПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, в т.ч. обязательными для соблюдения техническими кодексами установившейся практики, определенными Советом Министров;

● обоснованность использованной при проведении оценки стоимости информации;

● обоснованность результата внутренней оценки. Результат внутренней оценки считается обоснованным, если с учетом требований выше выполненные расчеты приводят к результату внутренней оценки, указанному в акте о внутренней оценке.

Обязательная экспертиза достоверности внутренней оценки проводится со дня поступления в адрес исполнителя экспертизы заявки на ее проведение (со дня заключения договора на проведение экспертизы) и получения исполнителем экспертизы документов, в течение не более:

● 30 к.д. – в отношении госимущества (за исключением находящихся в госсобственности жилых домов и жилых помещений, в т.ч. не завершенных строительством);

● 15 к.д. – в отношении находящихся в госсобственности жилых домов и жилых помещений, в т.ч. не завершенных строительством.

По результатам проведения экспертизы достоверности внутренней оценки госимущества, проведенной исполнителями экспертизы, эксперт делает вывод о соответствии представленных на экспертизу достоверности оценки документов критериям, указанным выше, и об обоснованности результата внутренней оценки либо о наличии аргументированных замечаний и (или) ошибок, которые могут повлиять на обоснованность результата внутренней оценки.

Заключение экспертизы достоверности внутренней оценки составляется в 2 экз., один из которых выдается заказчику экспертизы, второй хранится у исполнителя экспертизы.

Оценка имущества, находящегося в частной собственности

Объектом экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности, также является акт о внутренней оценке, составленный юрлицом частной формы собственности или физлицом, в т.ч. ИП. Экспертиза достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности, обязательность проведения которой установлена законодательными актами, проводится до совершения сделки и (или) иного юридически значимого действия с объектом оценки.

Проведение экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности юрлица, проведенной индексным методом или методом балансового накопления активов, осуществляется на основании тех же документов, как и по госимуществу.

По результатам проведения экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности юрлица, проведенной индексным методом или методом балансового накопления активов, составляется заключение экспертизы достоверности внутренней оценки по форме согласно приложению 2 к Положению № 173.

Проведение экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности юрлица, проведенной с использованием рыночных методов оценки, осуществляется в соответствии с п. 27, 28 Положения № 173.

Для проведения экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в собственности физлица, в т.ч. ИП, исполнителю экспертизы представляются следующие документы:

● акт о внутренней оценке;

● материалы, подтверждающие данные, использованные для проведения оценки стоимости (информация о стоимости приобретения, строительства объекта оценки или стоимости аналогичных объектов, информация об объекте оценки, позволяющая идентифицировать объект оценки).

По результатам проведения экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности юрлица, проведенной с использованием рыночных методов оценки, а также имущества, находящегося в собственности физлица, в т.ч. ИП, составляется заключение экспертизы достоверности внутренней оценки по форме согласно приложению 2 к Положению № 173.

Заключение экспертизы достоверности внутренней оценки должно быть подписано экспертом, ответственным за проведение экспертизы достоверности оценки, и скреплено его личной печатью оценщика, а также подписано руководителем исполнителя экспертизы (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя экспертизы (его заместителем) и скреплено печатью исполнителя экспертизы (его обособленного подразделения), за исключением организаций, которые в соответствии с законодательными актами вправе не использовать печати.

Если в результате проведения экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности юрлица, проведенной с использованием рыночных методов оценки, а также имущества, находящегося в собственности физлица, в т.ч. ИП, выявлены аргументированные замечания и (или) ошибки в расчетах, которые могут повлиять на обоснованность результата внутренней оценки, то акт о внутренней оценке и иные документы, представленные в соответствии с п. 27, 37 Положения № 173, вместе с заключением экспертизы достоверности внутренней оценки в течение 5 рабочих дней со дня его составления направляются исполнителем экспертизы заказчику экспертизы для устранения выявленных замечаний и (или) ошибок.

После устранения выявленных замечаний и (или) ошибок заказчик экспертизы заключает договор с исполнителем экспертизы на проведение повторной экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности юрлица, проведенной с использованием рыночных методов оценки, а также имущества, находящегося в собственности физлица, в т.ч. ИП, на основании которого проводится экспертиза исправленного акта о внутренней оценке, по результатам которой эксперт, ранее проводивший экспертизу достоверности оценки, либо в случае его отсутствия эксперт, назначенный руководителем исполнителя экспертизы (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя экспертизы (его заместителем), составляет новое заключение экспертизы достоверности внутренней оценки.

Заключение экспертизы достоверности внутренней оценки имущества, находящегося в частной собственности юрлица, а также имущества, находящегося в собственности физлица, в т.ч. ИП, составляется в 2 экз., один из которых выдается заказчику экспертизы, второй хранится у исполнителя экспертизы.

Воспроизведение, распространение, публичная демонстрация и другое подобное использование аналитических материалов, размещенных в ИПС «Нормативка.by», допускается только с письменного согласия ООО «Тэксод Технолоджиз».