Обзор судебной практики по договору аренды

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 21 ноября 2025 г.

Содержится обзор судебной практики по договорам аренды. Акцентируется внимание на отдельных материалах дел, указывающих на несогласование объекта аренды, несвоевременное внесение арендной платы, нарушение целевого назначения использования предмета аренды, последствия признания договора аренды недействительным, прекращение и расторжение договора аренды.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

Недостаточная идентификация объекта аренды: правовые последствия

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, между ООО С. (арендатор) и ИП Д. (арендодатель) подписан договор аренды от 01.12.2021 № 1, в соответствии с п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор принять от арендодателя в срочное возмездное владение и пользование часть изолированного нежилого помещения. Имущество, передаваемое в аренду, представляет собой изолированное помещение.

В договоре определено, что имущество передается в аренду арендатору для осуществления хозяйственной деятельности ООО С. в срок не позднее 01.12.2021 по акту приема-передачи.

Из представленного суду ответчиком акта приема-передачи от 01.12.2021 следует, что арендодатель ИП Д. передает, а арендатор ООО С. принимает нежилое помещение. При этом установлено, что акт приема-передачи со стороны ООО С. не подписан.

В соответствии с п. 4.1 договора во исполнение обязательств по договору арендатор обязуется в течение 5 банковских дней с момента заключения договора перечислить арендодателю обеспечительный платеж в белорусских рублях в сумме, эквивалентной 1 500,37 EUR, с учетом НДС; обеспечительный платеж является авансом.

Платежным поручением от 02.12.2021 № 26 на расчетный счет ИП Д. от ООО С. был перечислен обеспечительный платеж в сумме 4 310,86 руб.

На основании представленных истцом документов судом установлено, что деятельность ООО С. прекращена 06.01.2022 в результате реорганизации в форме присоединения к ООО Б., которое является правопреемником ООО С.

Ссылаясь на то, что фактически сторонами не был определен и согласован конкретный объект договора аренды, ответчиком истцу какое-либо конкретное изолированное нежилое помещение либо часть изолированного нежилого помещения не передавались, подписанный 01.12.2021 со стороны ООО С. договор аренды № 1 является незаключенным, а перечисленный обеспечительный платеж в сумме 4 310,86 руб. – неосновательным обогащением ответчика, истец обратился в суд с иском.

Экономический суд признал договор аренды незаключенным, поскольку стороны не согласовали объект аренды с достаточной степенью определенности. Суд установил, что договор содержал противоречивые данные относительно объекта аренды, а план помещения, который конкретизировал бы передаваемое имущество, не был подписан обеими сторонами. В результате суд постановил взыскать с ИП Д. сумму обеспечительного платежа и проценты за пользование чужими денежными средствами.

При принятии решения суды исходили из положений ст. 578 и 621 ГК: договор аренды должен содержать данные, позволяющие точно идентифицировать передаваемое в аренду имущество. Если такие данные не согласованы, договор считается незаключенным (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 27.04.2023 по делу №154ЭИП22309).

Арендная плата

Определение механизма расчетов арендной платы

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч.1, 2 п. 1 ст. 585 ГК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, 03.05.2021 между ИП Ш. (арендодатель) и ООО «Ю» (арендатор) был заключен договор № 03/05-21 аренды строительной техники (далее – договор аренды). По условиям договора аренды арендная плата рассчитывается исходя из срока аренды оборудования и количества машино-часов, определенных на основании внутреннего трудового распорядка, установленного арендодателем, но не менее машино-часов за каждые сутки; арендатор перечисляет плату на расчетный счет арендодателя в размере 100 % арендной платы, исчисленной исходя из всего срока аренды оборудования, согласованного в счете-спецификации, в течение 2 банковских дней с момента выставления счета-спецификации; если арендатор использует оборудование менее 8 машино-часов в сутки, арендная плата подлежит уплате исходя из использования оборудования арендатором в течение 8 машино-часов в сутки; ставка арендной платы, указанная в счете-спецификации является льготной и действует только в случае надлежащего исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы в соответствии с п. 3.3 договора.

В случае если арендатор ненадлежащим образом исполняет обязательство по уплате арендной платы согласно п. 3.3 договора (т.е. несвоевременно либо не в полном объеме, а также в иных случаях), ставка арендной платы, указанная в счете-спецификации, изменяется в сторону двукратного увеличения (увеличивается в два раза) и действует с момента нарушения арендатором (п. 3.5); в случае нарушения арендатором порядка и срока уплаты арендных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,15 % от суммы невнесенного или несвоевременно внесенного арендного платежа за каждый просроченный день и проценты за пользование чужими денежными средствами в том же размере, но не более 10 % от суммы договора.

Счета-спецификации от 03.05.2021 на сумму 10 000 руб., от 26.05.2021 на сумму 660 руб. и от 08.06.2021 на сумму 6 700 руб. арендатором в сроки, установленные договором, оплачены не были. Вместе с тем общая сумма перечисленных арендатором в период с мая по ноябрь 2021 г. арендных платежей составила 16 580 руб.

В соответствии с п. 3.4, 3.5, 4.1 договора аренды ИП Ш. предъявила арендатору требование об уплате 20 610 руб. задолженности по арендной плате, 3 472 руб. пени и 3 472 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции установил, что общая сумма арендной платы по договору составила 28 720 руб. (14 000 руб. – по счету от 03.05.2021, 1 320 руб. – по счету от 26.05.2021 и 13 400 руб. – по счету от 08.06.2021), задолженность ООО «Ю» по арендной плате – 12 140 руб., что условие о пене и ином (отличном от размера, предусмотренного п. 1 ст. 366 ГК) размере процентов за пользование чужими денежными средствами сторонами не согласовано, а размер подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 1 182,46 руб. Изменение размера платы за нарушение условий договора является согласованным сторонами механизмом определения арендной платы и расчетов. Такой механизм законодательству не противоречит (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 29.06.2022 по делу № 155ЭИП22276).

Арендная плата за просрочку возврата арендованного имущества

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2, 3 ст. 593 ГК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, 17.11.2020 стороны заключили договор аренды № СН 01/11-20 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику во временное возмездное владение и пользование имущество – изолированное нежилое помещение, находящееся в капстроении для функционирования объекта общепита.

Арендная плата подлежит уплате по день возврата имущества арендодателю по акту.

За несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю арендная плата уплачивается в двойном размере пропорционально количеству дней задержки возврата имущества, а также подлежит уплате неустойка (штраф) в размере месячной арендной платы.

19.07.2022 ответчик направил уведомление о расторжении договора аренды, которое было вручено истцу 27.07.2022.

30.08.2022 ответчик вручил истцу уведомление о готовности передать помещения 31.08.2022 в 16:00.

31.08.2022 уполномоченными представителями обеих сторон произведен осмотр сдаваемых помещений, но акт приема-передачи подписан не был в связи с разногласиями по техническому состоянию передаваемых помещений.

31.08.2022 ответчик заказным письмом направил истцу уведомление об односторонней приемке-передаче арендованного имущества и акт приема-передачи в одностороннем порядке, в котором зафиксировал техническое состояние передаваемого помещения (вручено истцу 02.09.2022). В этот же день ответчик направил истцу ключ от помещения заказным пакетом с обратным уведомлением и описью вложения.

Основываясь на том, что акт приема-передачи помещений не был подписан в связи с их неудовлетворительным состоянием, истец, руководствуясь условиями договора аренды, предъявил требование о взыскании с ответчика арендной платы за сентябрь 2022 г. в сумме 33 053,83 руб.

Судебной коллегией по экономическим делам Верховного Суда установлено, что арендованное ответчиком помещение на момент осмотра (31.08.2022) было полностью освобождено от имущества арендатора, позволяющего использовать помещение для функционирования объекта общепита. В связи с этим судом сделан вывод, что в рассматриваемом случае отсутствуют законные основания для взыскания с ответчика арендной платы за просрочку возврата арендованного имущества (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 07.06.2023 по делу № 155ЭИП225145).

Улучшение арендованного имущества

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 594 ГК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, 07.05.2012 между отделом физической культуры, спорта и туризма районного исполкома (арендодатель) и ООО Б. (арендатор) был заключен договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в собственности Н. р-на, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование здание гаража.

Договор вступает в силу с 07.05.2012 и действует по 06.05.2017.

30.06.2012 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в котором в связи с увеличением площади объекта аренды изменили размер арендной платы, установив ее в размере 4 701 672 руб. (без учета деноминации).

13.05.2013 между отделом физической культуры, спорта и туризма (арендодатель) и ООО Б. (арендатор) был заключен договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в собственности Н. р-на, № 19, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование здание гаража и специализированное здание для общепита – 1-я очередь кафе «О», которое представляет собой части нежилого помещения.

11.05.2018 между ГУ Ф., на баланс которого был передан объект аренды, и ООО Б. (арендатор) был заключен договор аренды № 4 на срок до 12.05.2019, предметом которого являлся вышеуказанный объект аренды.

В 2019 году между вышеуказанными сторонами был заключен договор аренды № 5 сроком до 25.12.2020, предметом которого являлся объект аренды общей площадью 483,8 кв.м.

19.01.2021 между ГУ Ф. (продавец) и ООО Б. (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 1, по которому объект аренды перешел в собственность истца по цене и на условиях, установленных решением Н-го райисполкома.

Ссылаясь на выполнение неотделимых улучшений объекта аренды в 2012 году в рамках договора аренды от 07.05.2012 при модернизации здания и наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений объекта аренды, истец обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции, установив, что истцом не представлено суду относимых и допустимых доказательств, подтверждающих письменное согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, а также на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на ст. 594 ГК. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 17.09.2024 по делу № 156ЭИП231389).

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 594 ГК).

Судебная практика.

Между ООО «В» (арендодатель) и ООО «Ф» (арендатор) был заключен договор аренды № 5/2019-ОД, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещение для осуществления деятельности по оказанию услуг общепита.

По акту приема-передачи от 21.06.2019 от арендодателя арендатору был передан предмет аренды.

Договор аренды от 21.06.2019 № 5/2019-ОД был расторгнут сторонами 31.05.2020 в связи с односторонним отказом от исполнения договора арендодателем по причине нарушений арендатором сроков и обязательств по внесению арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей. Арендуемое помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи 01.06.2020.

Ссылаясь на то, что в ходе проводимой истцом как арендатором с согласия арендодателя технической модернизации помещения общепита были выполнены работы по технической модернизации системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре стоимостью 18 137,96 руб., а также технической модернизации входной группы стоимостью 40 447,24 руб., являющиеся неотделимыми улучшениями стоимостью 58 585,20 руб., возместить стоимость которых в добровольном порядке ответчик отказался, истец обратился с иском в суд.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда пришла к правомерному выводу о доказанности факта выполнения арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя во время срока действия договора аренды работ по технической модернизации системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре стоимостью 18 137,96 руб. и технической модернизации входной группы стоимостью 40 447,24 руб., всего стоимостью 58 585,20 руб., являющихся неотделимыми улучшениями арендованного имущества, подлежащими взысканию с ответчика, ссылаясь на п. 2, 3 ст. 594 ГК (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 17.05.2022 по делу № 155ЭИП2272).

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ч. 1 ст. 589 ГК).

Судебная практика.

Из материалов дела усматривается, что 01.01.2021 между ИУГП М. (арендодатель) и ООО П. (арендатор) был заключен договор аренды № 01-01/21, согласно которому арендодатель передал в срочное возмездное пользование арендатору по акту сдачи-приемки от 01.01.2021 42 позиции объектов недвижимости и иного имущества (оборудования), находящегося у него на праве хозяйственного ведения, в целях организации производства тонкостенных электросварных труб, а также сдачи в субаренду свободных площадей (п. 1.1, 1.2 договора аренды).

В соответствии с договором субаренды от 01.02.2021 № 1 ООО П. (арендатор) передал ООО Д. (субарендатору) по акту сдачи-приемки от 01.02.2021 в срочное возмездное пользование объект недвижимости и иное имущество (оборудование) в целях размещения производства и офиса сроком действия до 31.05.2031.

24.02.2021 между ООО П. (арендатор) и ООО Д. (субарендатор) к договору субаренды было заключено дополнительное соглашение № 1, заверенное директором ИУГП М., по которому договор субаренды был дополнен п. 1.4 следующего содержания: «Досрочное прекращение договора аренды № 01-01/21 от 01.01.2021 не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним настоящего Договора».

При этом дополнительное соглашение от 24.02.2021 содержит п. 2, в соответствии с которым настоящее соглашение вступает в силу лишь в случае его согласования арендодателем.

28.02.2021 между ИУГП М. (арендодатель) и ООО Д. (субарендатор) было заключено соглашение № 28-02/21, в котором арендодатель выразил согласие на заключение в будущем договора аренды с субарендатором на условиях, указанных в ст. 589 ГК, в случае досрочного прекращения договора аренды № 01-01/21 от 01.01.2021, заключенного между арендодателем и ООО П.

30.06.2021 между ИУГП М. и ООО П. было подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

По акту приема-передачи от 30.06.2021 ООО П. передало ИУГП М. имущество (33 позиции) в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа. В данном акте указано, что арендодатель не имеет претензий к арендатору, остальное имущество с письменного согласия арендодателя передано в субаренду по договору № 1 от 01.02.2021, а также в эксплуатацию по договору эксплуатации № 501 от 05.01.2021.

Письмом от 05.07.2021 № 0507/03 ИУГП М. уведомило ответчика, что 30.06.2021 договор аренды № 01-01/21 от 01.01.2021 с ООО П. расторгнут и предложило заключить договор аренды в пределах оставшегося срока аренды на условиях договора аренды № 01-01/21 от 01.01.2021, а в случае отказа – освободить арендованные площади в срок до 20.07.2021, произведя расчеты по аренде непосредственно с ИУГП М.

14.07.2021 ответчиком в адрес истца направлен ответ на вышеуказанное письмо от 05.07.2021 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 01.02.2021 № 1 об изменении стороны-арендодателя на ИУГП М., а также о внесении изменений в части банковских и адресных реквизитов в соответствии с договором субаренды от 01.02.2021 и дополнительным соглашением от 24.02.2021. Кроме того, ответчик уведомил, что арендная плата будет перечисляться ИУГП М.

Экономический суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований ИУГП М. к ООО Д. о выселении, указав, что дополнительное соглашение от 24.02.2021 № 1 к договору субаренды одновременно является соглашением между арендодателем и арендатором, изменяющее общее диспозитивное правило, установленное ч. 1 ст. 589 ГК, о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение 28.02.2021 между истцом и ответчиком соглашения № 28-02/21, которым стороны выразили согласие на заключение в будущем договора аренды с субарендатором в случае досрочного прекращения договора аренды № 01-01/21 от 01.01.2021, не противоречит условиям ранее заключенного дополнительного соглашения от 24.02.2021 № 1 к договору субаренды и подтверждает наличие договорных отношений между истцом и ответчиком после прекращения договора аренды на условиях договора субаренды, что не противоречит требованиям законодательства.

С учетом ст. 401 ГК, исходя из буквального толкования условий заключенных участниками спорных правоотношений договоров и дополнительных соглашений к ним, в совокупности с фактическими отношениями сторон является правомерным вывод первой и апелляционной инстанций суда, что арендные отношения между ИУГП М. и ООО Д., основанные на договоре субаренды, продолжились после досрочного расторжения договора аренды с ООО П. при наличии соответствующего волеизъявления со стороны истца, в связи с чем основания для выселения ответчика отсутствуют (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 31.01.2023 по делу № 153ЭИП22781).

Расторжение договора аренды и выселение арендатора за нарушение целевого назначения использования помещения

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК).

Судебная практика.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно материалам дела 11.06.2021 стороны заключили договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в коммунальной собственности г. М., сроком действия по 10.06.2024, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное возмездное владение и пользование изолированное помещение.

Дополнительным соглашением № 1 от 28.04.2022 к договору аренды стороны изменили целевое назначение помещения, определив, что имущество передается арендатору для оказания парикмахерских услуг.

По условиям договора размер арендной платы составляет 4 079,32 руб. в месяц, а с момента фактического осуществления деятельности по оказанию парикмахерских услуг – 1 631,73 руб. Арендная плата вносится арендатором самостоятельно либо согласно предъявленным платежным требованиям не позднее 10-го числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Договором закреплены обязанность арендатора использовать имущество по целевому назначению и его право сдавать имущество в субаренду с письменного согласия арендодателя и Мингорисполкома.

11.01.2022, 10.06.2022 нотариусом совершены исполнительные надписи № 5-19, № 5-1052 о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 7 139,55 руб., с 01.01.2022 по 31.05.2022 в размере 13 747,80 руб.

По данным бухгалтерского учета истца по состоянию на 31.08.2022 у ответчика имелась задолженность по договору аренды в размере 53 314,23 руб., из них 38 230,86 руб. – по арендной плате, 15 083,37 руб. – по пене.

Согласно акту комиссионного обследования изолированного нежилого помещения, проведенного работниками истца, указанное помещение ответчиком по назначению (оказание парикмахерских услуг) не используется.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы и использованию помещения по назначению истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Удовлетворяя требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения, суд основывался на положениях ч. 1 ст. 593 ГК, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Суд также указал, что целевое назначение арендуемого помещения должно строго соблюдаться арендатором и любое отклонение от этого может служить основанием для расторжения договора, ссылаясь на ст. 420 ГК (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 24.05.2023 по делу № 155ЭИП223871).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 593 ГК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, 04.04.2022 между ОАО Б. (арендодатель) и ООО П. (арендатор) был заключен договор аренды помещений № 4 сроком действия с 19.04.2022 по 30.04.2027, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор – принять в срочное возмездное владение и пользование помещения – кабинеты 204, 205 общей площадью 90,82 кв.м для использования в качестве офиса, оказания услуг либо осуществления иных видов деятельности, не запрещенных законодательством Республики Беларусь.

По акту приемки-передачи от 19.04.2022, являющемуся приложением 2 к договору аренды, помещения были приняты арендатором.

21.12.2022 в связи с реорганизацией ОАО Б. произведена госрегистрация перехода к ООО С. права собственности на капстроение, в котором расположены помещения, переданные ООО П. по договору аренды.

Решением экономического суда от 10.03.2023 по делу № 153ЭИП2322, вступившим в законную силу 10.05.2023, договор аренды признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 175 ГК.

06.10.2023 по акту приема-передачи помещения были возвращены ООО С. от ООО П.

Суд первой инстанции, учитывая факт признания судом договора аренды от 04.04.2022 № 4 недействительным, а также установив факт пользования ООО П. кабинетами 204 и 205, расположенными в капстроении, в период с 21.12.2022 по 06.10.2023, пришел к выводу о неосновательном сбережении ответчиком платы за фактическое пользование имуществом, принадлежащим истцу, в связи с чем о взыскании с ООО П. в пользу ООО С. 9 287,52 руб. неосновательного обогащения.

При принятии решения суды исходили из положений ст. 971 ГК: лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 09.04.2024 по делу № 153ЭИП23904).

Расторжение договора аренды и понуждение к заключению нового договора аренды

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 592 ГК).

Судебная практика.

Из материалов дела усматривается, что 08.02.2016 между КУП «ЖРЭУ» (арендодатель) и ЧУП «Ф» (арендатор) заключен договор аренды части капстроения.

Согласно п. 2 договора имущество передано арендатору для использования под фитнес-центр и парикмахерские услуги.

По инициативе арендатора целевое назначение использования помещения соглашением от 15.04.2019 № 63/19 изменено на использование под фитнес-центр и объект общепита.

Срок действия договора был определен с 10.02.2016 по 09.02.2019. Впоследствии посредством заключения дополнительных соглашений к договору от 04.03.2019 № 47/19, от 11.03.2020 № 25/20, от 22.01.2021 № 10/21 срок действия договора был продлен до 08.02.2022.

В соответствии с п. 27 договора арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за 1 мес. до истечения действия договора. В случае невыполнения арендатором данной обязанности договор аренды по истечении указанного в нем срока прекращает свое действие, а арендатор утрачивает право преимущественного заключения договора на новый срок.

Материалами дела подтверждается, что 27.12.2021 арендатором в адрес арендодателя направлено письменное уведомление о желании продлить договор аренды на новый срок.

01.02.2022 арендодателем в адрес арендатора направленно уведомление о том, что действие договора будет прекращено с 09.02.2022 в случае, если арендатор не согласится на заключение договора на иных условиях с приложением текста дополнительного соглашения, которое предусматривало исключение из договора вида деятельности арендатора в арендуемом помещении «объект общественного питания»; включение в договор права на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора на основании п. 3 ст. 420 ГК при нарушении арендатором санитарно-эпидемиологических, гигиенических требований и процедур, установленных техническими регламентами, санитарных норм и правил, гигиенических нормативов, а также правил и норм пожарной и общественной безопасности.

Арендатором подписано дополнительное соглашение с протоколом разногласий и направлено в адрес арендодателя, но протокол разногласий ответчиком не подписан.

Письмом от 03.03.2022 КУП «ЖРЭУ» известило ЧУП «Ф» о недостижении соглашения относительно условий дальнейшего целевого использования объекта, прекращении договора и необходимости освобождения помещения.

Полагая, что, будучи добросовестным арендатором и своевременно заявив о желании продлить арендные отношения, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях, истец обратился с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, учитывая, что понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить такой договор следует из положений законодательства или добровольно принятого обязательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, указав на истечение срока действия ранее заключенного договора аренды и отказ истца арендовать помещение на иных условиях, предложенных арендодателем (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 26.07.2022 по делу № 157ЭИП22155).