Арендные каникулы

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 15 апреля 2026 г.

Раскрываются понятие арендных каникул, цели включения в договор условия об арендных каникулах, наиболее распространенные формы арендных каникул, а также возможные риски, связанные с их применением.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее– ГК)

Понятие и цель предоставления арендных каникул

Термин «арендные каникулы» не имеет легального определения. Вместе с тем на практике стороны нередко прибегают к включению в договор условия об арендных каникулах в целях создания или сохранения партнерских отношений, поддержки арендатора и обеспечения соблюдения интересов арендодателя.

Чаще всего предоставление арендных каникул связано с необходимостью проведения ремонтных и отделочных работ в арендованном помещении, его перепланировкой и переоборудованием. Также арендные каникулы могут предоставляться по просьбе арендатора в связи с сезонностью его деятельности, тяжелым финансовым положением, возникновением обстоятельств, препятствующих нормальному осуществлению деятельности или временным приостановлением деятельности.

Арендные каникулы могут быть вызваны проведением строительства или ремонтных работ на близлежащих к арендуемому помещению объектах и территориях, что снижает трафик и ухудшает характеристики месторасположения помещения. Указом Президента от 24.04.2020 № 143 «О поддержке экономики» было предусмотрено предоставление арендных каникул в целях минимизации влияния на экономику мировой эпидемиологической ситуации.

Таким образом, договоренность о предоставлении арендных каникул выгодна обеим сторонам. Арендодателю это позволяет сдать в аренду помещение без чистовой отделки и дополнительных вложений, получая при этом доход в виде арендных платежей и возмещение коммунальных и иных эксплуатационных расходов. Для арендатора – это очевидные преимущества в тот период, когда помещение не может эксплуатироваться в полной мере или деятельность арендатора, осуществляемая в помещении, не приносит ожидаемый доход в силу различных обстоятельств.

Срок арендных каникул

Условие об арендных каникулах не относится к числу существенных условий договора аренды и договоренность об их предоставлении может быть достигнута как при заключении договора аренды, так и путем заключения дополнительного соглашения к договору. Срок и прочие условия арендных каникул определяются соглашением сторон.

Способы предоставления арендных каникул

Уменьшение размера арендной платы на определенный период

На практике указанная форма арендных каникул является наиболее распространенной и заключается в том, что на протяжении определенного периода времени ставка арендной платы устанавливается в пониженном размере.

Пример 1.

Пример формулировки условий договора:

«4.1. Ежемесячная арендная плата составляет 2 000 (две тысячи) бел. руб., в том числе НДС (если арендодатель является плательщиком НДС).

4.2. В период с 01.01.2026 по 31.05.2026 арендная плата составляет 50 % от установленной в п. 4.1 настоящего Договора».

Несмотря на отсутствие ограничений минимального размера арендной платы, необходимо помнить, что при установлении символической платы на период арендных каникул договор аренды как имеющий признаки притворной сделки (п. 2 ст. 171 ГК) с высокой долей вероятности может быть квалифицирован как договор безвозмездного пользования (ссуды).

Установление периода бесплатного пользования помещением

По своей правовой природе договор аренды является возмездным договором (ст. 577 ГК). Поэтому при предоставлении арендных каникул в виде установления периода бесплатного пользования помещением следует говорить о том, что в этот период правоотношения сторон определяются договором безвозмездного пользования (ссуды).

В силу п. 2 ст. 391 ГК стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Иными словами, при предоставлении арендатору бесплатных арендных каникул, такой договор уже не будет являться договором аренды в чистом виде, а признается смешанным договором, содержащим в себе как условия договора аренды, так и условия договора ссуды на период безвозмездного пользования помещением (бесплатных арендных каникул).

Пример 2.

Пример формулировки условий договора:

«4.1. Ежемесячная арендная плата составляет 2 000 (две тысячи) бел. руб., в том числе НДС (если арендодатель является плательщиком НДС).

4.2. На период проведения подготовительных работ в переданном помещении (с 01.03.2026 по 31.05.2026) Арендатору предоставляются арендные каникулы в форме полного освобождения его от обязанности уплачивать арендную плату.

4.3. Стороны договорились о том, что правоотношения сторон в период действия арендных каникул регулируются договором безвозмездного пользования (ссуды)».

При указанной форме арендных каникул сторонам рекомендуется подробно регламентировать правоотношения сторон в период действия договора ссуды с учетом гл. 36 ГК. Хотя к договору безвозмездного пользования применяются отдельные положения гл. 34 ГК об аренде, а именно: ст. 578, п. 1, ч. 1 п. 2 ст. 581, п. 1, 3 ст. 586, п. 2 ст. 592, п. 1, п. 3 ст. 594, ст. 621-1, ч. 1 ст. 622, ст. 626-1 ГК, между договором ссуды и договором аренды существуют принципиальные различия.

Так, в отличие от договора аренды переход права собственности на имущество, переданное по договору ссуды, может являться основанием для изменения или расторжения договора ссуды. Иными словами, если во время бесплатных арендных каникул арендодатель произведет отчуждение помещения, переданного в аренду, то у арендатора нет гарантий того, что он останется в этом помещении на оставшийся срок. Поэтому в договор целесообразно включить норму, гарантирующую сохранение договора в силе при переходе права собственности на помещение во время бесплатных арендных каникул (договора ссуды).

Также имеются различия в распределении обязательств сторон договора аренды и договора безвозмездного пользования по содержанию имущества, переданного соответственно в аренду или ссуду. Так, диспозитивной законодательной нормой предусмотрено, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по ее содержанию (ст. 649 ГК). В то же время по умолчанию обязанность производить за свой счет капремонт переданного в аренду имущества лежит на арендодателе (ч. 1 п. 1 ст. 587 ГК).

Существуют и различия в механизме расторжения указанных договоров. В частности, в ГК закреплено право ссудополучателя во всякое время отказаться от договора, заключенного не только без указания срока, как в случае с договором аренды (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК), но и от срочного договора ссуды, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 653 ГК). В связи с этим в интересах арендодателя будет включение в договор условия, исключающего право арендатора (ссудополучателя) отказаться от договора в период действия бесплатных арендных каникул (договора ссуды).

Таким образом, если стороны изберут указанную форму арендных каникул, им рекомендуется детально регламентировать правоотношения сторон в период безвозмездного пользования помещением, чтобы обеспечить баланс интересов и избежать возможных негативных последствий, связанных с признанием договора в этой части договором ссуды.

Арендные каникулы в форме отсрочки и (или) рассрочки

Арендные каникулы могут предоставляться в форме отсрочки и последующей рассрочки по оплате арендной платы. При такой форме оплата на протяжении арендных каникул не производится, а переносится на более поздний период (по окончании арендных каникул), после чего платежи за время действия арендных каникул осуществляются путем добавления их равными частями в течение определенного периода времени, например в течение нескольких месяцев, к сумме арендной платы за последующие месяцы. Таким образом, уплата арендных платежей за время арендных каникул не только переносится на более поздний срок в связи с предоставлением отсрочки, но и погашается частями на протяжении определенного периода времени за счет последующей рассрочки.

Пример 3.

Пример формулировки условий договора:

«4.1. Ежемесячная арендная плата составляет 2 000 (две тысячи) бел. руб., в том числе НДС (если арендодатель является плательщиком НДС).

4.2. На период проведения подготовительных работ в переданном помещении (с 01.03.2026 по 31.05.2026) Арендатору предоставляются арендные каникулы в форме отсрочки уплаты арендной платы.

4.3. Уплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты окончания арендных каникул путем увеличения ежемесячной суммы арендной платы, установленной п. 4.1 настоящего Договора, за каждый последующий месяц на 1 000 (одну тысячу) бел. руб.

Период рассрочки и сумма платежей по рассрочке могут быть различными, определяются по соглашению Сторон».

При такой форме арендных каникул, несмотря на отсутствие платежей во время их действия, правоотношения тем не менее нельзя квалифицировать как договор ссуды, т.к. арендатор не освобождается полностью от обязанности уплаты, а имеет место перенос этого обязательства на более поздний период.

Также при такой форме арендных каникул стороны могут предусмотреть в договоре условие о коммерческом займе (ст. 770 ГК), что будет выгодно арендодателю, который получает плату за пользование помещением во время арендных каникул с опозданием, а проценты за пользование коммерческим займом помогут нивелировать возможные потери, инфляционные и коммерческие риски.

Расходы арендатора на улучшение арендованного имущества, услуги, оказанные арендодателю, встречная передача имущества и зачет как форма арендных каникул

Арендная плата может устанавливаться, помимо традиционной денежной формы, также в виде предоставления арендатором определенных услуг (подп. 3 п. 2 ст. 585 ГК), возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 585 ГК), передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду (подп. 4 п. 2 ст. 585 ГК).

Поскольку при использовании любой неденежной формы арендной платы у арендатора имеет место определенная экономия, т.к. ему не приходится уплачивать арендную плату наряду с расходами на ремонт в помещении либо он может расплатиться за аренду, оказав арендодателю некие услуги или передав какое-то имущество в собственность или в аренду, указанные виды арендной платы можно отнести к форме арендных каникул.

При этом следует помнить о запрете товарообменных операций без поступления в установленном порядке денежных средств юрлицу, ИП (бартер, мена, зачет, новация, отступное) в отношении всех товаров, в т.ч. потребительских (п. 14 постановления Совета Министров от 19.10.2022 № 713 «О системе регулирования цен»).

В связи с этим такая форма арендных каникул, как передача арендатором имущества в собственность арендодателя без оплаты, несет в себе риски, связанные с установлением факта ничтожности запрещенной законодательством сделки (ст. 170 ГК). Поэтому в силу действия вышеуказанного запрета передачу имущества в собственность следует исключить из возможных вариантов уплаты арендной платы и арендных каникул. Вместе с тем допускается передача имущества арендодателю в аренду или оказание арендатором услуг арендодателю, а также улучшение арендованного имущества, что можно рассматривать как арендные каникулы, т.к. арендатор не несет дополнительные расходы по уплате арендной платы, а предоставляет имеющееся у него имущество в аренду или оказывает арендодателю услуги либо несет расходы на ремонт арендуемого помещения, которые в свою очередь включаются в арендную плату.

Иными словами, арендатор имеет право на зачет стоимости произведенных им улучшений арендуемого имущества, оказанных услуг или стоимости аренды переданного им имущества в счет арендных платежей. При этом следует руководствоваться нормой ГК о применении того или иного вида арендной платы на период действия арендных каникул (п. 2 ст. 585 ГК) либо нормой о зачете (п. 1 ст. 381 ГК).

Таким образом, у сторон возникают встречные обязательства, которые взаимно погашаются.

Пример 4.

Пример формулировки условий договора:

«4.1. Ежемесячная арендная плата составляет 2 000 (две тысячи) бел. руб., в том числе НДС (если арендодатель является плательщиком НДС).

4.2. В счет уплаты арендной платы арендатор за свой счет производит капитальный (текущий) ремонт арендованного помещения (улучшение арендованного имущества), в том числе выполняет следующие работы: ________________________________, общая стоимость которых составляет: ___________________ бел. руб.

4.3. Затраты, связанные с выполнением работ по улучшению арендуемого помещения, указанных в п. 4.2 настоящего Договора, являются арендной платой за период с 01.03.2026 по 31.05.2026».