Судебная практика: отказ в признании помещения пригодным для размещения объекта общепита при отсутствии самостоятельного входа и вентиляции

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 11 сентября 2026 г.

На примере из судебной практики показано, что уполномоченный орган при рассмотрении заявления об определении назначения изолированного помещения вправе руководствоваться не только законодательными актами, но и иными НПА, а отсутствие самостоятельного входа и надлежащей системы вентиляции является основанием для отказа в признании помещения пригодным для размещения объекта общепита.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Закон от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур» (далее – Закон № 433-З)

● общие санитарно-эпидемиологические требования к содержанию и эксплуатации капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и иных объектов, принадлежащих субъектам хозяйствования, утв. Декретом Президента от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» (далее – Общие санитарно-эпидемиологические требования)

● Санитарные нормы и правила «Санитарно-эпидемиологические требования для объектов общественного питания», утв. постановлением Минздрава от 10.02.2017 № 12 (далее – СанПиН № 12)

Определение назначения встроенного помещения: фабула дела

25.10.2023 между ООО Э. (далее – ООО Э., дольщик) и дочерним КУП У. (далее – ДКУП У., застройщик) был заключен договор о создании объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик за счет средств дольщика обеспечивает строительство встроенного нежилого помещения № 3 общей площадью 139,38 кв.м, расположенного на 1-м этаже в многоквартирном жилом доме. Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями был запланирован к строительству в микрорайоне «Х.», квартал 3 в г. В.

Объект введен в эксплуатацию 30.09.2024, встроенное помещение передано ООО Э.

17.12.2024 ООО Э. обратилось в В-й горисполком с заявлением о принятии решения об определении назначения изолированного помещения в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества – как помещение общепита.

Решением В. горисполкома от 31.12.2024 в осуществлении административной процедуры ООО Э. было отказано.

Основанием для отказа послужило заключение комиссии от 27.12.2024, в котором были выявлены следующие несоответствия:

● в изолированном помещении общей площадью более 50 кв.м имеется один вход (выход) со стороны входов в жилые помещения, через который возможно проводить загрузку и разгрузку, что противоречит требованиям п. 9 СанПиН № 12;

● в изолированном помещении (кроме туалета) отсутствует система вентиляции, что противоречит требованиям п. 19 Общих санитарных-эпидемиологических требований;

● нет отдельного вентиляционного канала из офисных помещений.

ООО Э. обратилось в экономический суд с заявлением о признании административного решения В-го горисполкома от 31.12.2024 недействительным.

Позиция заявителя: помещение пригодно под объект общепита

Позиция заявителя сводилась к следующему:

● абзац 4 ст. 25 Закона № 433-З не может являться основанием для отказа, поскольку СанПиН № 12 и Общие санитарно-эпидемиологические требования не являются законодательными актами в смысле Закона № 433-З;

● изолированное помещение имеет самостоятельный вход и выход, что не противоречит требованиям актов законодательства;

● нарушение п. 19 Общих санитарно-эпидемиологических требований отсутствует, т.к. вентиляция встроенных помещений предусмотрена проектом;

● горисполком обязан был предоставить время для устранения выявленных нарушений;

● собственник изолированного помещения может выбрать любое его назначение, зарегистрировать его и только затем приводить в соответствие с назначением путем модернизации.

Представитель организации-проектировщика (ООО А.) пояснил, что проектная документация получила положительное заключение госэкспертизы от 12.08.2022, встроенные помещения общественного назначения проектировались как офисные, в проекте были предусмотрены компактные приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла, устанавливаемые собственником.

Отказ в удовлетворении заявления экономическим судом: самостоятельный вход в объект общепита обязателен

Экономический суд решением от 16.04.2025 в удовлетворении заявления отказал.

Суд исходил из следующего.

Уполномоченный орган вправе руководствоваться СанПиН № 12 и Общими санитарно-эпидемиологическими требованиями. Суд отметил, что уполномоченный орган для принятия конкретного решения по административной процедуре может руководствоваться всеми актами законодательства, имеющими отношение к такой процедуре, в т.ч. Общими санитарно-эпидемиологическими требованиями и СанПиН № 12. Довод заявителя о том, что указанные акты не являются законодательными в смысле ст. 25 Закона № 433-З, несостоятелен.

Самостоятельный вход обязателен при площади более 50 кв.м. Согласно п. 10 СанПиН № 12 при размещении организаций в жилых зданиях помещения организаций должны быть изолированы от жилых помещений и иметь самостоятельные входы (выходы). При общей площади организации не более 50 кв.м загрузка (разгрузка) может осуществляться через входную дверь организации до начала работы организации либо во время рабочего перерыва. Поскольку площадь помещения составляет 139,38 кв.м (более 50 кв.м), наличие самостоятельного входа обязательно. Доводы заявителя о том, что отдельный вход не требуется, противоречат нормам актов законодательства.

Вентиляционные каналы санузлов нельзя использовать для общепита. Согласно п. 19 Общих санитарных-эпидемиологических требований в производственных помещениях, санитарно-бытовых помещениях объектов следует предусмотреть естественную и (или) механическую систему вентиляции в соответствии с характером производства (оказываемых услуг). Попадание воздушного потока системы вентиляции из загрязненной зоны в чистую зону не допускается. При размещении объектов в многоквартирных жилых домах система приточно-вытяжной вентиляции объектов должна оборудоваться отдельно от системы вентиляции этих домов.

Согласно разъяснениям Минстройархитектуры использование обособленных вентиляционных каналов, выходящих в общую вентиляционную шахту на кровле, для вентиляции помещений общественного назначения возможно только при условии исключения влияния этих каналов на общедомовую вентиляцию жилого дома. Вентиляционные каналы должны быть герметичными, чтобы исключить переток воздушных масс в помещения жилых квартир.

Суд установил, что в изолированном помещении отсутствует система вентиляции, что противоречит требованиям п. 19 Общих санитарных-эпидемиологических требований, в производственных помещениях, санитарно-бытовых помещениях объектов следует предусмотреть естественную и (или) механическую систему вентиляцию в соответствии с характером производства (оказываемых услуг). Наличие отдельного вентиляционного канала из офисных помещений не установлено. Доводы заявителя о том, что имеющейся системы вентиляции достаточно для помещения общепита, несостоятельны.

Срок устранения нарушений не указывается при необходимости проектных работ. Довод заявителя о том, что в нарушение п. 5 Положения о порядке принятия решений в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, утв. постановлением Совета Министров от 29.08.2013 № 764, в заключении не указаны сроки устранения выявленных нарушений, суд признал несостоятельным, поскольку такой срок устанавливается при необходимости, а определить его ввиду характера выявленных нарушений, требующих проведения строительно-монтажных работ на основании разработанной проектной документации, не представлялось возможным.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявления ООО Э. суд не усмотрел.

Собственникам встроенных помещений и уполномоченным органам: выводы на основе рассматриваемого спора

Общие санитарно-эпидемиологические требования и СанПиН № 12 подлежат применению при определении назначения помещения. Уполномоченный орган при рассмотрении заявления об определении назначения изолированного помещения вправе руководствоваться не только законодательными актами, но и иными НПА, включая Общие санитарно-эпидемиологические требования и СанПиН № 12. Ссылка заявителя на то, что указанные акты не являются законодательными в смысле ст. 25 Закона № 433-З об основах административных процедур, не является основанием для их неприменения.

Самостоятельный вход обязателен при площади помещения более 50 кв.м. В силу п. 10 СанПиН № 12 при размещении организаций в жилых зданиях помещения организаций должны иметь самостоятельные входы (выходы). Исключение допускается только для организаций с общей площадью не более 50 кв.м. При площади помещения 139,38 кв.м наличие самостоятельного входа является обязательным требованием.

Вентиляция объекта общепита должна быть независимой от общедомовой. Система приточно-вытяжной вентиляции объекта, размещаемого в многоквартирном жилом доме, должна оборудоваться отдельно от системы вентиляции жилого дома. Использование вентиляционных каналов санузлов для помещений общепита не допускается даже при их транзитном прохождении отдельно от системы вентиляции квартир.

Проектное назначение помещения имеет значение. Если проектной документацией встроенные помещения предусмотрены как офисные, а не как помещения общепита, это является существенным обстоятельством при рассмотрении заявления об определении назначения. Компактные приточно-вытяжные установки, устанавливаемые собственником, не заменяют полноценную систему вентиляции, требуемую для объектов общепита.

Срок устранения нарушений может не указываться. Если выявленные нарушения требуют проведения строительно-монтажных работ на основании разработанной проектной документации, уполномоченный орган вправе не устанавливать конкретный срок их устранения в заключении комиссии.

Главный практический итог. При определении назначения встроенного помещения в многоквартирном жилом доме под объект общепита уполномоченный орган проверяет соответствие помещения требованиям Общих санитарно-эпидемиологических требований и СанПиН № 12. Отсутствие самостоятельного входа (при площади более 50 кв.м) и независимой системы вентиляции является самостоятельным основанием для отказа, которое не может быть преодолено ссылками на проектное решение или готовность собственника провести модернизацию в будущем.