Определение ставки земельного налога для целей расчета арендной платы за землю

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 16 сентября 2026 г.

Приводятся процедура определения ставок на все категории земель в зависимости от их функционального использования и порядок применения к ставкам установленных коэффициентов.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Налоговый кодекс (далее – НК)

● Положение о порядке исчисления и уплаты арендной платы, утв. Указом Президента от 17.12.2025 № 439 (далее – Указ № 439; Положение № 439)

● письмо МНС от 13.04.2026 № 2-2-15/01062 «О налогообложении земельным налогом незарегистрированных земельных участков» (далее – Письмо № 2-2-15/01062)

Общие положения об определении ставки земельного налога для расчета арендной платы за землю

С 01.01.2026 порядок взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности (далее – арендная плата), регулируется Указом № 439.

Теперь юрлицам необходимо самостоятельно рассчитывать размер арендной платы, который определяется в виде произведения следующих показателей:

● налоговая база земельного налога;

● ставки земельного налога, определенные в ст. 241 НК, с учетом их увеличения (уменьшения) согласно решениям областных Советов депутатов или по их поручению местных Советов депутатов базового территориального уровня и Минского городского Совета депутатов (далее – местные Советы депутатов);

● коэффициенты к ставкам земельного налога, установленные в ст. 241 НК и Положением № 439, с учетом ч. 2 п. 12¹ ст. 241 НК (подп. 1.5 п. 1 Указа № 439).

Таким образом, при определении ставки земельного налога для целей расчета арендной платы за землю необходимо последовательно:

● определить функциональное использование земельного участка (вид оценочной зоны) и налоговую базу земельного налога – кадастровую стоимость либо площадь земельного участка;

● определить соответствующую ставку земельного налога по ст. 241 НК;

● проверить решение местного Совета депутатов по месту нахождения земельного участка об увеличении (уменьшении) ставки и наличие оснований, исключающих применение увеличения;

● установить наличие понижающих коэффициентов к ставке земельного налога;

● проверить, признается ли земельный участок земельным участком, на котором отсутствуют капстроения, и необходимость применения коэффициента 3;

● проверить наличие иных специальных коэффициентов, установленных Указом № 439.

Определение функционального использования земельного участка (вид оценочной зоны) и налоговой базы земельного налога

Функциональное использование земельного участка (вид оценочной зоны) определяется организациями на основании целевого назначения этого участка, установленного местным исполкомом, в т.ч. согласно приложению 5 к НК (ч. 1 п. 3 ст. 240 НК).

Исключением являются земельные участки, занятые конструктивными элементами воздушных линий электропередачи напряжением ниже 35 кВ, не являющимися капстроениями или госрегистрация которых не является обязательной, используемые энергоснабжающими организациями, входящими в состав государственного производственного объединения электроэнергетики «Белэнерго». В отношении таких земельных участков их функциональное использование определяется как производственная зона независимо от целевого назначения земельного участка, установленного местным исполкомом (ч. 2 п. 3 ст. 240 НК).

В целях определения функционального использования земельного участка необходимо руководствоваться целевым назначением земельного участка, информация о котором содержится в соответствующих документах, а именно в:

● решении о предоставлении земельного участка;

● договоре аренды земельного участка;

● свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации.

После определения функционального использования земельного участка необходимо установить налоговую базу.

Порядок определения налоговой базы имеет принципиальное значение для выбора ставки, т.к. если налоговой базой является кадастровая стоимость, применяется процентная ставка, если площадь – фиксированная ставка в белорусских рублях за гектар.

По общему правилу налоговая база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка (п. 1 ст. 240 НК).

Однако в установленных в п. 6 ст. 240 НК случаях налоговой базой признается площадь земельного участка. В частности, площадь применяется, когда кадастровая стоимость земельного участка в расчете на гектар ниже установленного НК порогового значения.

Также при определении налоговой базы следует учитывать особые нормы определения налоговой базы по отдельным категориям земельных участков.

Так, согласно подп. 6.8 п. 6 ст. 240 НК в отношении земельных участков промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов и предоставленных из земель лесного фонда для строительства и обслуживания линейных объектов, вне зависимости от их кадастровой стоимости налоговой базой земельного налога является площадь земельного участка.

Определение соответствующей ставки земельного налога по ст. 241 НК

Таблица 1

Ставки земельного налога, применяемые на 2026 год при расчете арендной платы

По земельным участкам промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенным за пределами населенных пунктов и предоставленным из земель лесного фонда для строительства и обслуживания линейных объектов, установлена отдельная ставка земельного налога, которая составляет 535,00 руб. за гектар (подп. 6.4 п. 6 ст. 241 НК).

Кроме того, при исчислении арендной платы ставки земельного налога, установленные подп. 6.5 п. 6 ст. 241 НК в отношении незарегистрированных земельных участков, не применяются в связи с тем, что Указом № 439 такая категория земельных участков, как незарегистрированные земельные участки, не определена (Письмо № 2-2-15/01062).

Пример 1.

Определение ставки и налоговой базы земельного налога при аренде земельного участка для эксплуатации и обслуживания производственного здания

Организации предоставлен в аренду земельный участок для эксплуатации и обслуживания производственного здания. Исходя из целевого назначения земельный участок относится к производственной зоне.

Налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка – 150 000 руб.

Для производственной зоны при налоговой базе в виде кадастровой стоимости применяется ставка 1,1 %.

Пример 2.

Определение ставки земельного налога при аренде земельного участка производственной зоны

Организации предоставлен земельный участок производственной зоны площадью 1,5 га. В соответствии со ст. 240 НК налоговой базой по участку является его площадь.

Для производственной зоны при налоговой базе в виде площади применяется ставка 266,36 руб. за гектар.

Таким образом, для одного и того же функционального использования земельного участка ставка может составлять как 1,1 % кадастровой стоимости, так и 266,36 руб. за гектар. Выбор ставки зависит от того, какая налоговая база применяется в соответствии со ст. 240 НК.

Проверка наличия либо отсутствия решения местного Совета депутатов об увеличении или уменьшении ставки земельного налога

После определения ставки по ст. 241 НК необходимо установить, принято ли в отношении соответствующей категории плательщиков решение местного Совета депутатов об увеличении или уменьшении ставки.

Местные Советы депутатов вправе увеличивать (уменьшать) ставки земельного налога отдельным категориям плательщиков не более чем в 2 раза (п. 10 ст. 241 НК).

Увеличение (уменьшение) применяется в соответствии с решением местного Совета депутатов по месту нахождения земельного участка (п. 13 ст. 241 НК).

При этом с 01.01.2026 при расчете арендной платы применяются именно решения местных Советов депутатов об увеличении (уменьшении) ставок земельного налога. Ранее принятые решения местных исполкомов об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной платы при расчете арендной платы с 2026 года не применяются.

Арендная плата исходя из ставок земельного налога, увеличенных (уменьшенных) по решениям местных Советов депутатов, по общему правилу исчисляется с 1 января года, следующего за годом принятия соответствующего решения. Уменьшение может применяться с 1 января года принятия решения, если это непосредственно предусмотрено таким решением (ч. 1 подп. 2.5 п. 2 Положения № 439, п. 2 ст. 243 НК).

При этом необходимо учитывать исключения, установленные п. 11 ст. 241 НК, когда увеличение ставки по решению местного Совета депутатов не применяется.

Проверка необходимости применения понижающих коэффициентов по вновь возведенным капстроениям

По земельным участкам (их частям), на которых расположены капстроения, возведенные после 01.01.2019, установлены понижающие коэффициенты к годовой ставке земельного налога (п. 12 ст. 241 НК).

Таблица 2

Коэффициенты к годовой ставке земельного налога

Понижающие коэффициенты не применяются в отношении самовольно возведенных капстроений (ч. 2 п. 12 ст. 241 НК).

Кроме того, если к ставке применяется понижающий коэффициент, установленное решением местного Совета депутатов увеличение ставки не применяется (абз. 6 п. 11 ст. 241 НК).

Проверка необходимости применения коэффициента 3

По земельным участкам, на которых отсутствуют капстроения, ставки земельного налога увеличиваются на коэффициент 3 (п. 12¹ ст. 241 НК).

Указанное правило применяется и при расчете арендной платы.

При этом для целей исчисления арендной платы необходимо руководствоваться определением земельных участков, на которых отсутствуют капстроения, установленным в п. 1 приложения 1 к Указу № 439.

Если земельный участок относится к таким участкам, при расчете арендной платы к ставке земельного налога применяется коэффициент 3.

Исключения установлены для управлений капстроительства и организаций, указанных в п. 7 ст. 146 НК. Данные организации исчисляют арендную плату по земельным участкам, на которых отсутствуют капстроения, без коэффициента 3. Кроме того, местные Советы депутатов вправе освобождать отдельные категории плательщиков от применения коэффициента 3 (п. 12¹ ст. 241 НК).

Пример 3.

Определение ставки для расчета арендной платы за земельный участок производственной зоны, на котором отсутствуют капстроения

Организации предоставлен в аренду земельный участок производственной зоны площадью 1 га.

Налоговой базой является площадь земельного участка.

Участок признается земельным участком, на котором отсутствуют капстроения.

Решением местного Совета депутатов ставка увеличена в 2 раза.

Обычная ставка составляет 266,36 руб. за гектар.

С учетом коэффициентов 2 и 3 ставка для расчета арендной платы составит:

266,36 × 2 × 3 = 1 598,16 руб.

Следовательно, первоначально учитывается увеличение ставки по решению местного Совета депутатов, после чего применяется коэффициент 3.

Проверка наличия иных специальных коэффициентов, установленных Указом № 439

В отношении отдельных категорий земельных участков Указом № 439 установлены понижающие коэффициенты к ставке земельного налога, применяемой при расчете арендной платы.

Так, с 01.01.2026 до 01.01.2027 размер арендной платы за земельные участки, занятые объектами основных средств, участвующими в производстве либо приеме (получении), преобразовании, аккумулировании и (или) передаче электроэнергии, производимой возобновляемыми источниками энергии, за земельные участки, занятые водохранилищами и берегоукрепительными сооружениями, используемыми для производства энергии гидроэлектростанциями, а также за земельные участки, предоставляемые для возведения, реконструкции таких объектов основных средств, определяется с учетом применения понижающего коэффициента 0,1 к ставке земельного налога (ч. 2 подп. 1.5 п. 1 Указа № 439).

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности, расположенные в границах парка «Августовский канал» и предоставляемые в аренду его резидентам для реализации инвестпроектов, определяется с применением ставки земельного налога, уменьшенной в 4 раза (т.е. применяется понижающий коэффициент 0,25) (п. 10 Указа № 439).