Перевыставление НДС по возмещаемым расходам при аренде

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 21 сентября 2026 г.

Раскрывается порядок перевыставления сумм НДС, предъявленных коммунальными организациями, а также предъявления арендатору НДС, исчисленного арендодателем.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Налоговый кодекс (далее – НК)

● Инструкция о порядке создания (в том числе заполнения), выставления (направления), получения, подписания и хранения электронного счета-фактуры, утв. постановлением МНС от 31.03.2026 № 14 (далее – Инструкция № 14)

● письмо МНС от 17.09.2019 № 2-1-9/Но-01473 «О рассмотрении обращения» (далее – Письмо № 2-1-9/Но-01473)

Перевыставление сумм НДС, предъявленных коммунальными организациями

В соответствии с подп. 2.12.2 п. 2 ст. 115 НК не признаются объектом налогообложения обороты по возмещению арендодателю (лизингодателю) арендатором (лизингополучателем) стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой (финансовой арендой (лизингом), не включенной в сумму арендной платы (лизингового платежа).

Учитывая изложенное, не подлежит налогообложению возмещаемая стоимость приобретенных арендодателем работ и услуг у третьих лиц. При этом обязательна связь таких работ (услуг) со сданным в аренду имуществом.

Если стоимость приобретенных арендодателем работ (услуг), например коммунальных, включена в арендную плату, то тогда она облагается НДС в составе арендной платы по ставке 20 %.

В силу подп. 24.9 п. 24 ст. 133 НК не подлежат вычету суммы налога, предъявленные при приобретении либо уплаченные при ввозе товаров (работ, услуг), имущественных прав, не признаваемых объектами налогообложения в соответствии с подп. 2.12.2 п. 2 ст. 115 НК.

Согласно п. 8 ст. 130 НК выделение арендодателем (лизингодателем) арендатору (лизингополучателю) сумм НДС при предъявлении к возмещению стоимости приобретенных работ (услуг) в соответствии с подп. 2.12.2 п. 2 ст. 115 НК производится при указании арендодателю (лизингодателю) этих сумм НДС продавцами таких работ (услуг) в ЭСЧФ и первичных учетных документах (далее – ПУД).

Таким образом, суммы НДС, предъявленные арендодателю по работам, услугам, стоимость которых возмещается арендатором, у арендодателя к вычету не принимаются, а предъявляются арендатору, у которого подлежат вычету.

При этом необходимо передать данные суммы НДС для вычета арендатору.

Так, выделение арендодателем (лизингодателем) арендатору (лизингополучателю), а также арендатором (лизингополучателем) арендодателю (лизингодателю) сумм НДС при предъявлении к возмещению стоимости приобретенных работ (услуг) в соответствии с подп. 2.12.2 п. 2 ст. 115 НК производится при указании, соответственно, арендодателю (лизингодателю), а также арендатору (лизингополучателю) этих сумм НДС продавцами таких работ (услуг) в ЭСЧФ и ПУД (п. 8 ст. 130 НК). Причем перевыставить НДС арендодатель должен независимо от того, является он или не является плательщиком НДС. Следовательно, арендодатели-ИП или организации, применяющие УСН, тоже должны передать НДС для вычета арендатору по приобретенным работам (услугам).

НДС перевыставляется в ПУД и в ЭСЧФ.

При приобретении покупателями товаров (работ, услуг), имущественных прав, которые при возмещении их стоимости не признаются объектом налогообложения НДС в соответствии с подп. 2.12 и (или) 2.20.2 п. 2 ст. 115 НК, выставление ЭСЧФ лицам, возмещающим стоимость таких приобретенных товаров (работ, услуг), имущественных прав, осуществляется покупателем на основании данных ЭСЧФ, выставленного покупателю продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав, являющимся плательщиком НДС в Республике Беларусь (п. 17 ст. 131 НК).

Следовательно, каждому арендатору выставляются отдельные ЭСЧФ на каждый вид возмещаемых услуг.

Например, если у арендодателя 10 арендаторов и 5 поставщиков коммунальных услуг, то арендодатель за месяц должен создать 5 ЭСЧФ для каждого арендатора, т.е. всего 50 ЭСЧФ.

ЭСЧФ заполняется со статусами поставщика и получателя «Посредник-Потребитель».

В соответствии с п. 56 Инструкции № 14 при передаче посредником потребителю объектов, подлежащих возмещению и указанных в п. 55 Инструкции № 14, посредник при выставлении ЭСЧФ потребителю в стр. 3 «Дата совершения операции» указывает дату совершения хозяйственной операции, которая соответствует дате передачи объектов посредником, но не ранее даты совершения операции, указанной в ЭСЧФ, номер которого отражен в стр. 12 «Номер ЭСЧФ продавца».

С 01.01.2024 согласно п. 6³ ст. 121 НК положения п. 6¹ и 6² ст. 121 НК применяются также для целей п. 8 ст. 130 НК при предъявлении к возмещению стоимости приобретенных работ (услуг) в соответствии с подп. 2.12.2 п. 2 ст. 115 НК.

Исходя из подп. 6.1 п. 6 ст. 115 НК данная норма распространяется на договоры:

● аренды;

● финансовой аренды (лизинга);

● безвозмездного пользования;

● найма жилого помещения.

Пример 1.

Заполнение стр. 3 ЭСЧФ при перевыставлении коммунальных расходов

Арендодатель предъявляет для возмещения арендатору стоимость приобретенных коммунальных услуг за июль 2026 г.

Независимо от даты составления ПУД, дата совершения операции, проставляемая в стр. 3 ЭСЧФ, – 31.07.2026.

ЭСЧФ в отношении оборотов по возмещению, не признаваемых объектами налогообложения НДС в соответствии с подп. 2.12 и (или) 2.20.2 п. 2 ст. 115 НК, выставляется не ранее дня передачи возмещаемых товаров (работ, услуг), имущественных прав (налоговых вычетов) и не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем передачи возмещаемых товаров (работ, услуг), имущественных прав (налоговых вычетов) (п. 5 ст. 131 НК).

Так, например, по возмещению коммунальных услуг за июль 2026 г. срок выставления ЭСЧФ – 17.08.2026 (15.08.2026 – суббота).

С 2026 года на ЭСЧФ, выставляемые по сроку 15-е число, распространяется срок «3 рабочих дня» (п. 5 ст. 131 НК). Таким образом, если по истечении срока «15-е число» отсутствуют оформленные в установленном порядке ПУД, то ЭСЧФ выставляется не позднее 3 рабочих дней с даты оформления в установленном порядке ПУД, подтверждающих передачу возмещаемых работ, услуг.

Пример 2.

Перевыставление коммунальных расходов: расчет 3-дневного срока для ЭСЧФ

По коммунальным расходам за июль 2026 г. арендодатель получил от коммунальной организации ПУД и ЭСЧФ 18.08.2026 и составил ПУД для арендатора также 18.08.2026. Срок выставления ЭСЧФ – 3 рабочих дня после 18.08.2026, т.е. не позднее 21.08.2026.

Иногда арендодатель ошибочно не выставляет ЭСЧФ либо направляет его на Портал по возмещаемым расходам, потребленным арендатором – неплательщиком НДС.

Пример 3.

Выставление ЭСЧФ при аренде: особенности работы с арендаторами, применяющими УСН

Арендатор, применяющий УСН, уведомил арендодателя, что ЭСЧФ не нужно направлять в его адрес.

Независимо от наличия письменной либо устной просьбы арендатора, применяющего УСН, ЭСЧФ создается и направляется в личный кабинет арендатора, т.е. в ЭСЧФ указывается УНП арендатора.

Предъявление арендатору НДС, исчисленного арендодателем

Перевыставление НДС при оказании арендодателем услуг собственными силами

Если арендатор возмещает стоимость услуг по содержанию сданного в аренду имущества, оказанных самим арендодателем (например, уборка помещений), оформленных ПУД об оказании услуг, то их передача арендатору признается оборотом по реализации услуг и облагается НДС на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 115 НК.

Если иная дата не установлена ст. 121 НК, при оказании услуги, результаты которой заказчик может использовать по мере ее оказания, днем оказания услуги признается:

● если период оказания услуги начинается и завершается в одном календарном месяце – день завершения оказания услуги;

● если период оказания услуги превышает один календарный месяц – последний день каждого календарного месяца оказания услуги и день завершения оказания услуги (п. 6¹ ст. 121 НК).

Следовательно, днем оказания таких услуг при периоде оказания услуги свыше 1 мес. является последний день месяца. Эта дата указывается в стр. 3 ЭСЧФ в качестве даты совершения операции. Кроме того, поскольку имеет место оборот по реализации услуг, в ЭСЧФ указываются статусы поставщика и получателя «Продавец – Покупатель».

Учитывая п. 5 ст. 131 НК, ЭСЧФ направляется арендатору не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем оказания услуг.

Перевыставление НДС при принятии арендодателем решения о применении ставки НДС 20 % к необлагаемым возмещаемым расходам

В подпункте 9.3 п. 9 ст. 122 НК предоставлено право исчислить НДС по возмещаемым расходам при аренде по ставке 20 %.

Так, плательщики вправе применить ставку НДС 20 % по не признаваемым объектами налогообложения в соответствии с подп. 2.12.2 п. 2 ст. 115 НК оборотам по возмещению арендодателю (лизингодателю) арендатором (лизингополучателем) стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой (финансовой арендой (лизингом)), не включенной в сумму арендной платы (лизингового платежа).

Выбор указанного порядка налогообложения отражается в учетной политике организации и изменению в течение текущего налогового периода не подлежит.

Следовательно, если арендодатель решил облагать НДС сумму возмещаемых расходов, то это решение нужно прописать в учетной политике и год не изменять. Если в учетной политике ничего не прописано по этому поводу, значит, что возмещаемые расходы не подлежат налогообложению, а «входной» НДС перевыставляется получателю.

Согласно п. 11 ст. 120 НК при налогообложении плательщиком оборотов по возмещению в соответствии с подп. 9.3 п. 9 ст. 122 НК в налоговую базу арендодателя включается подлежащая возмещению арендатором стоимость приобретенных арендодателем работ (услуг), связанных с арендой, не включенной в сумму арендной платы.

Расчет НДС производится методом «изнутри» налоговой базы.

Пример 4.

Применение расчетной ставки НДС (20 / 120) при возмещении расходов арендодателю

Услуги по охране сданного в аренду помещения, предъявленные Департаментом охраны, составили сумму 800,00 руб. без НДС. Согласно учетной политике арендодатель исчисляет НДС из сумм возмещений.

Налоговая база, отражаемая в гр. 2 стр. 1 налоговой декларации, составляет 800,00 руб. НДС, отражаемый в гр. 4, рассчитывается как 800,00 × 20 / 120 (Письмо № 2-1-9/Но-01473).

Если возмещаются услуги связи, по которым НДС предъявлен со ставкой 25 %, из суммы возмещения арендодатель исчисляет НДС по ставке 20 %.

Пример 5.

Исчисление НДС при возмещении расходов на услуги связи (по ставке 20 / 120 при ставке поставщика 25 %)

Организация связи предъявила стоимость услуг связи 250,00 руб., в т.ч. НДС со ставкой 25 % – 50,00 руб.

К возмещению арендатору предъявляется сумма 250,00 руб. НДС исчисляется следующим образом: 250 × 20 / 120.

При налогообложении плательщиком оборотов по возмещению в соответствии с подп. 9.3, 9.4 п. 9 ст. 122 НК выставление ЭСЧФ осуществляется в порядке, установленном ст. 131 НК, как при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 17 ст. 131 НК). Следовательно, при исчислении НДС по возмещаемым расходам арендатору выставляется ЭСЧФ со статусами «Продавец – Покупатель».

В случае применения ставки НДС 20 % к возмещаемым расходам количество выставляемых ЭСЧФ будет меньше, ведь не требуется ссылка на ЭСЧФ коммунальной организации. Поэтому если у арендодателя 10 арендаторов и 5 поставщиков коммунальных услуг, на каждого арендатора оформляется 1 ПУД с указанием 5 видов коммунальных услуг с одинаковой датой совершения операции и 1 ЭСЧФ, т.е. всего 10 ЭСЧФ.

Дата совершения операции определяется с 01.01.2024 по п. 6³ ст. 121 НК в том же порядке, что и по возмещаемым расходам, не облагаемым НДС. Эта дата является моментом фактической реализации, на который нужно исчислить НДС.

Пример 6.

Порядок выставления ЭСЧФ и отражения в декларации оборотов по возмещению расходов за отчетный месяц

Арендодатель предъявляет для возмещения арендатору стоимость приобретенных коммунальных услуг за июль 2026 г.

Независимо от даты составления ПУД, дата совершения операции, проставляемая в стр. 3 ЭСЧФ, – 31.07.2026. Эта дата является моментом фактической реализации для целей исчисления НДС арендодателем по возмещаемым расходам, т.е. оборот по возмещению отражается у арендодателя в налоговой декларации по НДС за июль 2026 г. (III квартал).

С 2026 года установлен срок 15-е число, а если по истечении данного срока отсутствуют оформленные в установленном порядке ПУД, то ЭСЧФ выставляется не позднее 3 рабочих дней с даты оформления в установленном ПУД, подтверждающих передачу возмещаемых работ, услуг.

Согласно подп. 24.8 п. 24 ст. 133 НК при налогообложении плательщиком в соответствии с подп. 9.3 и (или) 9.4 п. 9 ст. 122 НК оборотов по возмещению стоимости приобретенных товаров (работ, услуг), имущественных прав суммы НДС, предъявленные при их приобретении, признаются налоговыми вычетами в порядке, установленном ст. 132 НК.

При этом исходя из п. 12 ст. 134 НК суммы НДС по товарам (работам, услугам), имущественным правам, при возмещении стоимости которых плательщиком производится налогообложение в соответствии с подп. 9.3 и (или) 9.4 п. 9 ст. 122 НК, подлежат распределению методом раздельного учета.

Кроме того, исходя из подп. 4.3.3 п. 4 ст. 134 НК, для целей п. 3 ст. 134 НК при определении процента удельного веса, принимаемого для распределения налоговых вычетов методом удельного веса, в сумму оборота не включаются обороты, облагаемые плательщиком в соответствии с подп. 9.3 и 9.4 п. 9 ст. 122 НК, в отношении которых в соответствии с абз. 3 п. 12 ст. 134 НК суммы НДС подлежат распределению методом раздельного учета.

Таким образом, арендодатель принимает НДС по возмещаемым коммунальным услугам к вычету в порядке, установленном п. 6 ст. 132 НК, обеспечив его раздельный учет. Этот раздельный учет является обязательным, о нем не нужно упоминать в учетной политике. Сумма возмещаемых расходов, отраженная в стр. 1 налоговой декларации по НДС, не участвует в распределении методом удельного веса, т.е. при распределении налоговых вычетов ее нужно исключить из оборота, облагаемого НДС по ставке 20 %.