Ипотека земельных участков и залог права аренды как инструмент обеспечения кредитных обязательств субъектов хозяйствования

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 22 сентября 2026 г.

Исследуются залоговые отношения, объектом которых выступают земельные участки и права на них, а также механизмы ипотеки земельных участков, находящихся в частной собственности, залог права аренды государственных земель как эффективные инструменты обеспечения кредитных обязательств субъектов хозяйствования. Акцентируется внимание на императивных условиях передачи в залог права аренды, в частности, требовании о внесении платы за право аренды.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Кодекс о земле (далее – КоЗ)

Объекты залоговых правоотношений: земельные участки в частной собственности и право аренды государственных земель

Вовлечение земельных ресурсов в экономический оборот является одним из ключевых факторов стабильного развития хозяйственной деятельности коммерческих организаций. Использование земли не только как пространственного базиса для размещения производственных активов, но и как самостоятельного финансового инструмента позволяет субъектам хозяйствования привлекать необходимые кредитные ресурсы. Земельное законодательство устанавливает строгий правовой режим использования земельных участков в качестве предмета залога, дифференцируя подходы в зависимости от вида права, на котором участок принадлежит землепользователю.

В соответствии с нормами земельного права, исчерпывающий перечень видов прав, на которых земельные участки могут предоставляться землепользователям, включает государственную и частную собственность, собственность иностранных государств и международных организаций, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, временное пользование и аренду (п. 1 ст. 13 КоЗ). Однако далеко не все из перечисленных прав обладают свойством оборотоспособности в контексте залоговых правоотношений.

Законодатель императивно определяет, что предметом ипотеки могут выступать исключительно земельные участки, находящиеся в частной собственности (п. 1 ст. 64 КоЗ). В свою очередь предметом залога может являться право аренды земельных участков (п. 1 ст. 64 КоЗ). Использование иных титулов владения для обеспечения обязательств не допускается. В частности, договоры ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, признаются недействительными (п. 1 ст. 62 КоЗ). Такие сделки являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством (п. 4 ст. 62 КоЗ).

Существенным ограничением, установленным земельным законодательством, является целевая направленность залоговых сделок с земельными активами. Земельные участки в частной собственности и право аренды земельных участков могут являться предметом ипотеки или залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком (п. 1 ст. 64 КоЗ). Использование данных активов для обеспечения иных видов обязательств (например, по договорам займа с микрофинансовыми организациями, договорам поставки с контрагентами) допускается исключительно в случаях, определенных актами Президента, по иным договорам, заключаемым с другими организациями (п. 1 ст. 64 КоЗ).

Субъектный состав залоговых правоотношений также строго регламентирован. Залогодателями земельных участков могут выступать лица, у которых земельные участки находятся в частной собственности, а залогодателями права аренды земельных участков – арендаторы земельных участков, за право аренды которых взималась плата (п. 12 ст. 64 КоЗ). На стороне залогодержателя по общему правилу выступают банки, соответствующие требованиям, определяемым Президентом, а также иные организации в случаях, определенных актами Президента (п. 13 ст. 64 КоЗ).

Форма и порядок оформления залоговых отношений требуют неукоснительного соблюдения установленных процедур. Сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог совершаются в письменной форме и подлежат госрегистрации (ст. 63 КоЗ). Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о госрегистрации, являются ничтожными (ст. 63 КоЗ).

Условия и ограничения передачи в залог права аренды земельного участка (требование о внесении платы за право аренды)

Право аренды земельного участка, находящегося в госсобственности, приобретает статус полноценного экономического актива, пригодного для использования в качестве предмета залога, только при соблюдении ряда императивных условий. Фундаментальным требованием в данном контексте выступает факт внесения платы за право аренды земельного участка.

Законодатель прямо указывает, что право аренды земельного участка может являться предметом залога исключительно в том случае, если за право аренды земельного участка взималась плата (п. 6 ст. 64 КоЗ). Указанная норма направлена на защиту имущественных интересов государства как собственника земли и предотвращение спекулятивных сделок с правами на земельные участки, полученными на льготных (безвозмездных) условиях. Сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог, если за право аренды земельного участка плата не взималась, признаются недействительными и ничтожными (п. 2, 4 ст. 62 КоЗ).

Процедура госрегистрации возникновения залога права аренды земельного участка требует документального подтверждения выполнения финансовых обязательств перед государством. Госрегистрация осуществляется на основании решения местного исполкома, предусматривающего внесение платы за право аренды земельного участка, и документов, подтверждающих внесение платы за право аренды земельного участка в полном объеме (п. 9 ст. 64 КоЗ). Таким образом, частичная оплата права аренды (например, при предоставлении рассрочки) не позволяет передать данное право в залог до момента полного погашения задолженности.

Особый интерес для правоприменительной практики представляет механизм трансформации статуса права аренды в случае последующего внесения платы. Если первоначально капстроение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капстроение было передано в ипотеку, а плата за право аренды земельного участка, на котором оно расположено, не взималась, то ипотека осуществляется без передачи в залог права аренды такого земельного участка (п. 7 ст. 64 КоЗ).

Вместе с тем в случае последующего внесения платы за право аренды земельного участка после передачи в ипотеку капстроения право аренды на такой земельный участок признается находящимся в залоге с момента осуществления госрегистрации возникновения залога права аренды земельного участка (п. 8 ст. 64 КоЗ). При этом законодатель вводит важное упрощение для субъектов хозяйствования: внесение изменений или дополнений в договор об ипотеке или договор о залоге в данном случае не требуется (п. 8 ст. 64 КоЗ). Это правило обеспечивает автоматическое расширение объема залогового обеспечения кредитора при улучшении правового статуса земельного актива должника.

Кроме того, арендаторы земельных участков, находящихся в госсобственности, за право аренды которых плата не взималась, до совершения сделок с этими земельными участками (включая передачу в залог) обязаны внести плату за право аренды земельного участка (п. 12 ст. 85 КоЗ). Указанная обязанность подчеркивает невозможность обхода требования о платности при вовлечении государственных земель в залоговый оборот.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем капстроения при оформлении ипотеки

Одним из основных принципов земельных отношений является принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капстроений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено законодательными актами (абз. 4 ст. 5 КоЗ). Указанный принцип находит свое наиболее яркое и последовательное отражение в нормах, регулирующих ипотеку земельных участков и залог права аренды.

При передаче в ипотеку земельного участка или в залог права аренды земельного участка, на котором расположены капстроение, незавершенное законсервированное капстроение, одновременно в ипотеку передаются эти строения (п. 3 ст. 64 КоЗ). Раздельный залог земельного участка и расположенного на нем здания не допускается, что исключает возникновение правовых коллизий при обращении взыскания, когда собственником земли и собственником здания могли бы стать разные лица.

Законодатель детально регламентирует ситуации, связанные со строительством новых объектов на заложенных земельных участках. Земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания капстроений, находящиеся в частной собственности, или право аренды таких участков могут являться предметом ипотеки или залога до завершения строительства указанных строений (п. 2 ст. 64 КоЗ). Если на таких земельных участках впоследствии возводятся капстроения, незавершенные законсервированные капстроения или временные строения, они автоматически признаются находящимися в ипотеке или залоге (п. 2 ст. 64 КоЗ). При этом изменения в договоры об ипотеке или залоге не вносятся, что существенно снижает транзакционные издержки сторон и защищает интересы банка-кредитора, чье обеспечение прирастает по мере строительства объекта.

Сложные правовые конструкции возникают при наличии на земельном участке нескольких объектов недвижимости. Если на земельном участке расположено несколько капстроений, принадлежащих одному правообладателю, до передачи в ипотеку одного из этих строений должен быть образован отдельный земельный участок, предоставленный для обслуживания передаваемого капстроения (п. 10 ст. 64 КоЗ). Это правило требует проведения процедуры деления земельного участка (ст. 10 КоЗ) до заключения договора ипотеки.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных, природоохранных, санитарно-эпидемиологических и иных норм (п. 1 ст. 10 КоЗ). Если же несколько капстроений расположены на неделимом земельном участке либо участке, раздел которого правообладатель не намерен производить, передаче в залог подлежат одновременно все капстроения и земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды земельного участка, если за него взималась плата (п. 11 ст. 64 КоЗ).

Важным ограничением, защищающим интересы должника, является правило о невозможности передачи в залог земельного участка, если на расположенное на нем строение не может быть обращено взыскание. Предметом ипотеки или залога не могут быть земельный участок или право аренды земельного участка с расположенным на нем капстроением, если на это строение в соответствии с законодательством об исполнительном производстве не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (п. 5 ст. 64 КоЗ).

Кроме того, в целях защиты фискальных интересов государства и предотвращения занижения стоимости активов законодатель установил нижний предел оценки предмета залога. Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности и являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости (п. 4 ст. 64 КоЗ).

Порядок обращения взыскания на заложенные земельные права и реализация имущества с публичных торгов

Финальной стадией залоговых правоотношений, наступающей в случае дефолта должника, является обращение взыскания на предмет залога. Обращение взыскания на земельный участок или право аренды земельного участка и удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства осуществляются в порядке, установленном законодательством (п. 14 ст. 64 КоЗ).

Обращение взыскания на заложенный земельный участок является самостоятельным основанием для прекращения права частной собственности на земельные участки по судебному постановлению (подп. 1.6 п. 1 ст. 75 КоЗ). Это означает, что принудительное изъятие актива у субъекта хозяйствования требует прохождения судебной процедуры и последующего исполнительного производства.

Реализация заложенного имущества, как правило, осуществляется посредством публичных торгов. Принудительное изъятие земельного участка предполагает, что собственнику возмещается сумма, полученная от продажи этого земельного участка с публичных торгов, за вычетом расходов на их проведение (п. 5 ст. 75 КоЗ). При этом законодатель устанавливает ограничение: возвращаемая сумма не может быть более суммы, уплаченной собственником при приобретении земельного участка, с учетом инфляции (п. 5 ст. 75 КоЗ). Порядок проведения публичных торгов при принудительном изъятии земельного участка устанавливается Советом Министров (п. 6 ст. 75 КоЗ).

При реализации заложенного права аренды земельного участка к новому правообладателю переходят все права и обязанности по договору аренды. При этом изменение вида права на земельный участок (например, с аренды на частную собственность) не допускается, если иное не предусмотрено законодательством.

Важно отметить, что в случае отчуждения земельных участков в процессе принудительного исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов не требуется соблюдение условий, установленных для добровольного отчуждения (например, наличия инженерной инфраструктуры или соблюдения 5-летнего срока запрета на отчуждение для участков, предоставленных нуждающимся в улучшении жилищных условий) (подп. 7.3 п. 7 ст. 65 КоЗ). Это обеспечивает ликвидность заложенного имущества и гарантирует банку-кредитору возможность беспрепятственной реализации актива в рамках исполнительного производства.

Вместе с тем при обращении взыскания сохраняют свою силу установленные ограничения (обременения) прав на земельный участок, в т.ч. земельные сервитуты. Ограничения прав на земельный участок сохраняются при переходе права на этот земельный участок к другому лицу (ст. 73 КоЗ). Следовательно, покупатель заложенного земельного участка на публичных торгах приобретает его со всеми существующими обременениями, что должно учитываться при оценке рыночной привлекательности актива на стадии выдачи кредита.