Обзор судебной практики по спорам о переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 25 сентября 2026 г.

Приводится обзор судебной практики по спорам о переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений. Акцентируется внимание на отдельных материалах дел, указывающих на необходимость получения согласования (разрешения) на такие работы, последствия самовольного выполнения переустройства и (или) перепланировки, включая обязанность привести помещение в проектное состояние, а также на судебных решениях об отказе в разделе жилого помещения при наличии самовольных перепланировок.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Кодекс об административных правонарушениях (далее – КоАП)

● Жилищный кодекс (далее – ЖК)

● Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утв. постановлением Совета Министров от 03.04.2026 № 164 (далее – Положение № 164)

Взыскание убытков, составляющих стоимость работ по приведению объекта аренды в первоначальное состояние

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование объект аренды – изолированное помещение. В период действия договора арендатор уведомил арендодателя о необходимости выполнения работ по перепланировке объекта аренды. Арендодателем было предоставлено согласие на перепланировку объекта, после чего арендатор приступил к выполнению работ, однако в полном объеме их не завершил. Впоследствии арендатор в одностороннем порядке отказался от договора и возвратил объект аренды. В связи с тем, что арендатор не вернул объект аренды в том состоянии, в котором он его получил, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании суммы убытков, составляющих стоимость работ по приведению объекта аренды в первоначальное состояние.

Суд удовлетворил требования истца в размере необходимых расходов на приведение объекта аренды в первоначальное состояние, рассчитанных в заключении эксперта по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы. При взыскании суммы убытков суд учел, что перепланировка помещения, согласованная арендодателем, не была завершена, вследствие чего доводы ответчика о необоснованности требований истца по причине дачи им согласия на перепланировку были отклонены. В равной степени суд нашел необоснованными доводы ответчика об ограничении договором его ответственности за повреждение объекта, поскольку причиненные убытки вызваны не повреждением объекта, а неисполнением обязанности по его приведению в первоначальное состояние. С выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Решение вступило в законную силу.

Понуждение собственника квартиры к приведению самовольного переустройства в проектное состояние

Переустройство и (или) перепланировка производятся собственником жилого и (или) нежилого помещений частного жилфонда, нанимателем жилого помещения государственного жилфонда, членом организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполкомов, местной администрации района в городе (п. 1 ст. 17 ЖК).

Граждане, в т. ч. ИП, юрлица, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) таких переустройства и (или) перепланировки в порядке, установленном ст. 17 ЖК и иными актами законодательства. В случае отказа районного, городского исполкома, местной администрации района в городе в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный районным, городским исполкомами, местной администрацией района в городе, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решению районного, городского исполкомов, местной администрации района в городе (п. 1, 2 ст. 19 ЖК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, КУП «Жилищно-эксплуатационный участок Ф. района г. М.» обратилось в суд с иском к В., Д. и В. о понуждении привести жилое помещение – квартиру в доме по ул. П. в г. М. – в проектное состояние.

Собственником указанной квартиры является В., в ней он зарегистрирован, а по договору найма в качестве нанимателя зарегистрированы также В. и Д. При обследовании квартиры 02.06.2022, проведенном по обращению соседки, было установлено самовольное переустройство системы отопления: на кухне стояк отопления скрыт внутри стены, демонтирован отопительный прибор, а трубопроводы отопления и запорная арматура вынесены на лоджию, где установлены кронштейны для крепления радиатора. В. направлялось уведомление о необходимости предоставить техническое заключение либо привести систему отопления в проектное состояние, однако указанные требования выполнены не были.

Решением суда Ф-го района г. М. от 01.09.2022 иск удовлетворен: на В. возложена обязанность демонтировать участок трубопровода и запорную арматуру системы отопления на лоджии, произвести установку радиатора отопления на кухне согласно проектному состоянию и обеспечить беспрепятственный постоянный доступ к стояку отопления, а также взыскана госпошлина. В апелляционной жалобе ответчик В. просил решение отменить и в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Судебная коллегия по гражданским делам М-го городского суда, проверив материалы дела, оставила решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, дополнив резолютивную часть указанием об отказе в иске к ответчикам Д. и В.

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, товарищество собственников жилого дома обратилось в суд с иском к Д. о понуждении к приведению жилого помещения в проектное состояние, указав, что ответчик является собственником жилого помещения (квартиры). В ходе проведенного 02.08.2017 комиссией, созданной истцом, обследования указанной квартиры обнаружено, что Д. допустил самовольное штробление бетонной стены (диафрагмы жесткости), приведшее к снижению несущей способности конструктивных элементов здания. За указанное нарушение постановлением суда от 02.10.2017 Д. привлечен к административной ответственности. Несмотря на направленные в адрес ответчика уведомления о необходимости приведения жилого помещения в проектное состояние, требования истца до настоящего времени выполнены не были.

Решением районного суда от 28.03.2018 исковые требования удовлетворены: на Д. возложена обязанность за счет собственных средств привести в проектное состояние строительную конструкцию – диафрагму жесткости в принадлежащей ему на праве собственности квартире, а также взыскан возврат госпошлины. В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение суда, указывая, что диафрагма жесткости в его квартире восстановлена согласно техническому заключению УП «С». В кассационном протесте прокурор просил отменить решение суда по тем основаниям, что судом не выяснена процессуальная позиция администрации района по делу и не привлечены к участию в деле совершеннолетние члены семьи ответчика. Судебная коллегия по гражданским делам городского суда, обсудив доводы кассационных жалобы и протеста и проверив материалы дела, не нашла оснований для их удовлетворения и отмены решения суда.

Последствия самовольного выполнения работ по переустройству и (или) перепланировке

Право собственности на вновь создаваемые капстроения (здания, сооружения) и иное недвижимое имущество возникает с момента госрегистрации такого права, если в соответствии с законодательными актами право собственности на такое имущество подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 220 ГК).

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 1, 2 ст. 220 ГК и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 223 ГК).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 285 ГК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, истица Л. указала, что является сособственником 5/24 доли в праве собственности на жилой дом по ул. Э. в г. М., другими сособственниками являются Ж., Б., Р. (по 5/24 каждый) и Л. (1/6 доли). В доме кроме собственников зарегистрированы и проживают Р., Ш., Б., а на земельном участке имеется самовольно возведенная отапливаемая пристройка площадью 35 кв.м, построенная примерно в 2013–2015 годах, и навес, возведенный в 2019 году, а также в 2011 году выполнена самовольная перепланировка.

Л., Ж., Л., Б., Б. выразили письменное согласие на введение в эксплуатацию и госрегистрацию самовольно возведенной пристройки и навеса, а также согласование самовольной перепланировки, однако ответчики не дают своего согласия на осуществление административной процедуры. Ссылаясь на ст. 285 ГК, истица просила признать необоснованным отказ ответчиков в даче письменного согласия на осуществление административной процедуры о принятии в эксплуатацию и госрегистрацию самовольно возведенной пристройки, навеса и согласовании самовольно выполненной перепланировки.

Решением суда С-го района г. М. от 30.08.2022 исковые требования удовлетворены: признан необоснованным отказ Р., Р., Ш. в даче письменного согласия, администрации С-го района г. М. разрешено рассмотреть вопрос по осуществлению административных процедур в отсутствие их нотариально удостоверенного согласия. В апелляционной жалобе ответчики Р., Р., Ш. просили решение отменить, ссылаясь на несогласие с выводами суда, оценкой доказательств и нарушением норм права. Судебная коллегия, обсудив доводы жалобы и проверив дело, не нашла оснований для отмены решения, оставила его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, взыскав с ответчиков в пользу истицы судебные расходы по 233,33 руб. с каждого.

Самовольные перепланировка и переустройство квартиры влекут административную ответственность

Самовольные переустройство и (или) перепланировка запрещены (п. 22 Положения № 164).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела, С., являясь собственником квартиры в жилом доме по ул. И. в г. П., без получения разрешения П. горисполкома в указанной квартире в 2019 году самовольно выполнила перепланировку и переустройство квартиры (устройство санитарного узла в прихожей, устройство кухни в жилой комнате). Указанное нарушение было выявлено при обращении в межведомственную комиссию 05.10.2023. Тем самым С. нарушила законодательство в сфере переустройства и (или) перепланировки.

В судебном заседании С. вину признала. Судья суда П-го района и г. П. Б-й области, рассмотрев дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 4 ст. 22.12 КоАП, поступившее из КПУП Ж., признал С. виновной и подвергнул административному взысканию в виде штрафа в доход государства в размере 1 БВ в сумме 37 руб. Постановление может быть обжаловано и опротестовано в Б-й областной суд через суд П-го района и города П. в течение 10 сут. со дня объявления.

Раздел жилого помещения, в котором самовольно выполнены работы по переустройству и (или) перепланировке

Собственник жилого помещения вправе предоставить право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением в качестве членов своей семьи, в частности, супругу (супруге), родителям и детям (абз. 2 п. 3 ст. 136 ЖК).

Судебная практика.

Как следует из материалов дела К.2 обратился в суд с иском к К.1 о разделе жилого дома по ул. Ц. в д. Д. Б. района и признании права собственности на 1/2 доли жилого помещения. Истец указал, что зарегистрировал брак с К.1, однако брак был расторгнут, а в период совместной жизни они купили старый деревянный дом и с 1990 по 1994 год вели строительство нового жилого дома. По утверждению истца, дом построен в браке за совместно нажитые средства, однако право собственности на него было зарегистрировано за бывшей супругой К.1.

Ответчик К.1 иск не признала, ссылаясь на то, что спорный дом является ее личной собственностью, зарегистрирован на ее имя после расторжения брака, а также на наличие в доме неузаконенных перепланировки, пристроек и хозпостроек. Кроме того, ответчик заявила о пропуске истцом 3-летнего срока исковой давности для требований о разделе совместно нажитого имущества.

Судом установлено, что жилой дом действительно строился сторонами в период брака и за совместные средства, однако в доме имеются признаки самовольного строительства и перепланировки, не зарегистрированные в установленном порядке. Поскольку в силу п. 3 ст. 136 ЖК жилое помещение с самовольными надстройкой, пристройкой и (или) перестройкой не подлежит разделу до госрегистрации изменений, суд отказал К.2 в удовлетворении иска. Вместе с тем, расценив отказ К.1 от госрегистрации имеющихся в доме изменений как злоупотребление правом, суд на основании процессуального законодательства взыскал с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы в общей сумме 4 608,50 руб.