Эксплуатация внутренних систем водоснабжения, канализации и отопления производственных зданий
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 27 октября 2026 г.
Разбираются особенности эксплуатации внутренних систем водоснабжения, канализации и отопления производственных зданий.
Эксплуатация внутренних систем водоснабжения, канализации и отопления: общие требования
Выполнение работ по эксплуатации внутренних систем водоснабжения, канализации и отопления (далее – систем водоснабжения, канализации и отопления) производственных зданий должно осуществляться в соответствии с требованиями:
● строительных норм СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений», утв. постановлением Минстройархитектуры от 27.10.2020 № 64;
● Правил подготовки организаций к отопительному сезону, его проведения и завершения, утв. постановлением Совета Министров от 14.05.2020 № 286;
● ТКП 458-2023 (33240) «Правила технической эксплуатации теплоустановок и тепловых сетей потребителей», утв. постановлением Минэнерго от 27.04.2023 № 17;
● Правил пользования централизованными системами водоснабжения, водоотведения (канализации) в населенных пунктах, утв. постановлением Совета Министров от 30.09.2016 № 788.
Эксплуатация систем водоснабжения, канализации и отопления необходима для обеспечения длительного, не менее установленных сроков, сохранения их в исправном состоянии в целях создания условий для оптимального обеспечения жизнедеятельности человека.
Технологический процесс эксплуатации систем водоснабжения, канализации и отопления включает обеспечение:
● бесперебойной подачи холодной воды к санитарно-техническим приборам, водоразборной арматуре, пожарным кранам и технологическому оборудованию. Качество воды должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил;
● бесперебойной подачи горячей воды требуемой температуры расчетному количеству водопотребителей;
● бесперебойного приема и отведения сточных вод от установленных санитарно-технических приборов и технологического оборудования;
● поддержания расчетных температур воздуха в помещениях в отопительный период.
Общее руководство работами по эксплуатации и ремонту систем водоснабжения, канализации и отопления осуществляет руководитель организации.
Обязанности по надзору за эксплуатацией внутренних систем водоснабжения, канализации и отопления производственных зданий и контроль за проведением их ремонта возлагается на отдел капитального строительства (строительный отдел, строительную группу), а также соответствующие эксплуатационные службы.
Эксплуатация системы водоснабжения
Технологический процесс эксплуатации системы водоснабжения включает:
● осмотры технического состояния системы водоснабжения;
● техобслуживание;
● текущий ремонт;
● капремонт.
Осмотры системы водоснабжения проводятся с целью выявления неисправностей не реже 2 раз в год. При этом проверяется выполнение следующих требований:
● трубопроводы и их соединения, стояки, подводки к арматуре должны быть герметичны и не иметь утечек;
● должна отсутствовать коррозия (бурые пятна и ржавые потеки);
● водоразборная арматура, пожарные краны, запорно-регулирующая арматура оборудования и трубопроводов должны быть исправны;
● температура воды должна соответствовать проектным параметрам;
● уровень шума от работы системы водоснабжения должен быть не более значений, установленных в санитарных нормах для соответствующих помещений;
● вводы водопроводов в здания должны быть оснащены исправными и прошедшими поверку приборами учета воды, удовлетворяющими требованиям ТНПА;
● все люки, входы и лазы сооружений водоснабжения должны быть надежно закрыты.
При осмотре системы холодного водоснабжения также проверяется:
● герметичность сальниковых набивок, прокладок кранов и запорной арматуры, состояние окраски трубопроводов;
● отсутствие капельной течи в местах врезки кранов и запорной арматуры.
При осмотре горячего водоснабжения также проверяется:
● герметичность сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, состояние теплоизоляции магистралей и стояков;
● отсутствие капельной течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры;
● исправность смесителей;
● укомплектованность теплообменников горячего водоснабжения в тепловом пункте контрольно-измерительными приборами и регуляторами температуры для предотвращения повышения температуры подогреваемой воды.
При выполнении работ по техобслуживанию системы водоснабжения должны выполняться все работы, входящие в состав осмотра, и дополнительно следующие операции:
● устранение течи воды водоразборных кранов через неплотности в сальниковых соединениях и за счет износа прокладок, перекрывающих седло вентилей;
● устранение течи воды в резьбовых соединениях системы водоснабжения;
● устранение причин шумообразования.
Устранение течи воды через сальниковое соединение производится набивкой сальника или его уплотнением. Устранение течи воды за счет износа прокладки производится ее заменой, для чего необходимо отключить участок водопроводной системы и заменить прокладку новой.
При техобслуживании системы горячего водоснабжения дополнительно необходимо обеспечить:
● открытие и закрытие основных задвижек и вентилей, предназначенных для отключения и регулирования горячего водоснабжения, 2 раза в месяц (применение газовых клещей и обрезков труб для открывания задвижек, вентилей и кранов не допускается);
● проверку действия автоматических регуляторов температуры и давления не реже 1 раза в месяц (в случае частого попадания в регуляторы посторонних предметов необходимо установить на подводящих трубопроводах фильтры).
Системы внутреннего водоснабжения следует испытывать, дезинфицировать и промывать в соответствии с требованиями действующих ТНПА и санитарных норм.
Текущий ремонт системы водоснабжения проводится с целью восстановления работоспособности системы, замены и восстановления отдельных ее частей и включает:
● устранение течи в приборах и соединениях водопроводных труб;
● устранение течи на трубопроводах с установкой муфт, хомутов, подчеканкой отдельных раструбов;
● сварку отдельных стыков стальных труб;
● замену одиночных труб;
● затяжку болтов и замену сальников в арматуре, замену болтов и прокладок во фланцевых соединениях фасонных частей и арматуры;
● ремонт отдельных повреждений вводов в здание;
● закрепление водопроводных труб;
● восстановление разрушенной теплоизоляции водопроводных труб (до 15 %);
● частичную (до 10 %) замену теплоизоляции труб;
● прочистку и промывку системы водоснабжения;
● замену отдельных участков системы водоснабжения;
● ремонт и замена регулирующей арматуры и контрольно-измерительных приборов, установка приборов учета воды (счетчиков);
● замену отдельных приборов;
● ремонт крепления гидрантов.
Капремонт системы внутреннего водоснабжения поводится с целью восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурсу системы с заменой или восстановлением любых ее частей, включая базовые, и включает:
● частичную или полную замену внутри здания трубопроводов, включая вводы водопровода;
● замену теплоизоляции труб;
● замену изношенных фасонных частей, задвижек, клапанов, водоразборных колонок;
● замену змеевиков и бойлеров;
● замену опор трубопроводов.
При отключении системы водоснабжения (ремонт, аварийная ситуация и др.) перекрытие задвижек осуществляется, начиная с задвижек на трубопроводах крупных диаметров, а затем задвижек на трубопроводах меньшего диаметра. Открытие задвижек для включения водопроводной системы должно производиться плавно, во избежание гидравлических ударов, в том же порядке, как и перекрытие задвижек.
При вводе трубопровода в эксплуатацию после отключения системы водоснабжения его медленно заполняют водой с низшей точки с обязательным выпуском воздуха в повышенных точках трубопроводов.
Неисправности системы водоснабжения аварийного характера (трещины, свищи в трубопроводах и их соединениях, неисправности вентилей и др.), подлежат немедленному устранению.
Эксплуатация системы канализации
Технологический процесс эксплуатации системы канализации включает:
● осмотры технического состояния системы канализации;
● техобслуживание;
● текущий ремонт;
● капремонт.
Осмотры системы канализации проводятся с целью выявления неисправностей не реже 2 раз в год. При этом выполняются следующие требования:
● трубопроводы и их соединения, стояки должны быть герметичны и не иметь утечек и подсосов воздуха;
● уровень шума от работы системы канализации должен быть не более значений, установленных в санитарных нормах и правилах;
● все люки, входы и лазы сооружений системы канализации должны быть закрыты.
Не допускается эксплуатация систем канализации зданий в случаях:
● негерметичности крышек ревизий и прочисток или их отсутствия;
● неисправности вентиляции канализационной сети или ее отсутствия;
● ослабления уплотнения стыков (раструбов) труб;
● наличия пробоин и трещин в трубопроводах и гидравлических затворах (сифонах);
● образования контруклонов трубопроводов;
● просадки канализационных трубопроводов и выпусков в дворовую канализационную сеть;
● образования конденсата на поверхности трубопроводов канализации;
● обмерзания оголовков канализационных вытяжек.
При выполнении работ по техобслуживанию системы канализации выполняются все работы, входящие в состав осмотра, и дополнительно следующие операции:
● устранение засоров системы канализации;
● устранение негерметичности трубопроводов;
● устранение неисправностей санитарных приборов.
Устранение засоров системы канализации следует производить:
● прочисткой их сантехническим тросом, который вводят через ревизии;
● выравниванием отводных линий;
● разбором участка сети и устранением причины, вызывающей засор;
● прокачкой воды специальным вантузом.
Устранение негерметичности системы канализации из-за неплотности в раструбных соединениях следует производить:
● очисткой раструба чугунных труб, заделанных цементом, от цемента, затем уплотнением в раструбе смоляного каната, при необходимости с добавлением уплотнительного материала, и снова заделкой цементом;
● заделкой льняной прядью, пропитанной полиизобутиленом, раструбных соединений (с резиновыми уплотнительными кольцами) пластмассовых труб.
Устранение неисправностей санитарных приборов следует производить:
● в сливных бачках. Течь ликвидируют заменой резиновой (полимерной) пробки в поплавковом кране или регулировкой погружения поплавка, прижимающего пробку, либо заменой изношенной «груши», перекрывающей выпускное отверстие бачка. В некоторых случаях, чтобы устранить течь, необходимо выполнить все 3 условия. Чтобы устранить течь через перелив сливного бачка необходимо, чтобы уровень воды в нем был на 20 мм ниже уровня перелива;
● в умывальниках и мойках. Для ликвидации недостаточной интенсивности слива воды необходимо отвернуть отстойник бутылочного сифона, удалить из него образовавшиеся осадки, а сам сифон прочистить и промыть.
Текущий ремонт системы внутренней канализации проводится с целью восстановления работоспособности системы, замены и восстановления отдельных ее частей и включает:
● устранение течи в приборах и соединениях труб системы внутренней канализации;
● заделку отдельных мест для устранения утечек;
● укрепление канализационных труб;
● прочистку и промывку системы внутренней канализации;
● смену отдельных участков трубопроводов;
● замену отдельных приборов (бачков, унитазов, умывальников, раковин и других);
● затяжку болтов и смена сальников в арматуре, замена болтов и прокладок во фланцевых соединениях фасонных частей и арматуры.
Капремонт системы внутренней канализации проводится с целью восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурсу системы с заменой или восстановлением любых ее частей, включая базовые, и включает:
● частичную или полную замену внутренних трубопроводов, включая выпуски канализации;
● замену изношенных фасонных частей, задвижек;
● замену опор трубопроводов.
Неисправности системы канализации аварийного характера подлежат немедленному устранению.
Эксплуатация системы отопления
Технологический процесс эксплуатации системы отопления включает:
● осмотры технического состояния системы отопления;
● техобслуживание;
● текущий ремонт;
● капремонт.
При осмотре технического состояния системы отопления проводится:
● осмотр системы отопления, камер, проходных каналов и тепловых вводов не реже чем 2 раза в месяц;
● осмотр элементов системы, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов на чердаках, в подвалах и каналах) не реже 1 раза в месяц;
● осмотр насосов, запорной аппаратуры, контрольно-измерительных приборов и автоматических устройств не реже 1 раза в неделю;
● проверка герметичности прокладок, сальниковых набивок запорной арматуры, состояния окраски отопительных приборов, состояния теплоизоляции, отсутствия капельной течи в местах врезки запорной арматуры приборов;
● проверка равномерного прогрева всех отопительных приборов.
На основе осмотра всех частей системы (трубопроводов, нагревательных приборов, арматуры и другого оборудования) в отопительный период составляется опись неисправностей, подлежащих устранению в летний период.
Техобслуживание системы отопления включает выполнение следующих основных видов работ:
● ежедневный контроль за температурой и давлением теплоносителя, прогревом отопительных приборов и температурой внутри помещений в контрольных точках, устанавливаемых проектным решением, а также утеплением отапливаемых помещений (состояние фрамуг, окон дверей, ворот, ограждающих конструкций и др.);
● удаление воздуха из отопительной системы согласно инструкции по эксплуатации;
● очистку наружных поверхностей нагревательных приборов от грязи и пыли не реже 1 раза в неделю;
● промывку грязевиков. Сроки промывки грязевиков устанавливаются службой технической эксплуатации в зависимости от степени загрязнения, которая определяется по разности показаний манометров до и после грязевика;
● гидропневматическую (химическую) промывку системы отопления (не реже 1 раза в 4 года);
● регулирование системы отопления;
● гидравлические испытания трубопроводов приборов системы отопления (ежегодно перед началом отопительного периода и после каждого ремонта);
● поверку контрольно-измерительных приборов и автоматик (далее – КИПиА) (согласно графику поверок).
При техобслуживании производится устранение нарушений работы системы отопления, вызываемых следующими причинами:
● понижение уровня воды в системе отопления ниже допустимого;
● образование засоров и воздушных пробок;
● недостаточная циркуляция воды, создаваемая насосами;
● неисправность воздухоотводных устройств.
При контроле за температурой и давлением теплоносителя проверяется выполнение следующих требований:
● отклонение температуры обратной сетевой воды, возвращаемой из системы, не превышающее 3 оС от температуры, предусмотренной графиком, при соответствующей температуре наружного воздуха;
● заполнение верхних точек системы;
● давление в системе, не превышающее допустимого для нагревательных приборов и трубопроводов системы;
● среднечасовую утечку теплоносителя из системы отопления, не превышающую 0,25 % объема воды в ней;
● коэффициент смешения на элеваторном узле не менее расчетного.
Текущий ремонт системы отопления проводится с целью восстановления работоспособности системы, замены и восстановления отдельных ее частей и включает:
● устранение течи в трубопроводе, приборах и арматуре путем подтягивания муфт, контргаек, установку технологических накладок и другие операции;
● замену отдельных секций отопительных приборов и отдельных участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах;
● ремонт и замену в отдельных помещениях регулировочной и запорной арматуры, установку приборов учета и регулирования тепловой энергии;
● укрепление существующих крючков, кронштейнов и подвесок, а также установку дополнительных средств крепления трубопроводов и приборов;
● окраску трубопроводов и приборов;
● восстановление и ремонт теплоизоляции.
Капремонт системы отопления проводится с целью восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурсу системы с заменой или восстановлением любых ее частей, включая базовые, и включает выполнение следующих основных видов работ:
● ремонт и замену бойлеров, насосов, КИПиА, регулирующей и запорной арматуры и другого оборудования системы;
● замену отопительных приборов, трубопроводов системы.
Спускать воду из системы отопления в период отопительного сезона допускается только по согласованию с лицом, ответственным за тепловое хозяйство.
В случае аварийной остановки системы в зимнее время для предотвращения замерзания воды в трубопроводах и приборах воду следует удалить из системы не позднее 2–3 ч после остановки системы. При наличии «мешков» на горизонтальных участках воду из системы удаляют продувкой воздухом.
Методы контроля при эксплуатации систем водоснабжения, канализации и отопления
Основными методами контроля при эксплуатации систем водоснабжения, канализации и отопления являются:
● наблюдение за качеством поступающей хозяйственно-питьевой воды;
● наблюдение за системами (трубопроводами, арматурой, насосными установками, водонагревателями);
● наблюдение за потреблением воды и давлением на вводах и в системах, позволяющих выявить, а затем устранить потери воды;
● наблюдение за температурой воды и теплоносителя;
● наблюдение с целью предотвращения замерзания воды в трубопроводах и образования конденсата;
● наблюдение с целью предотвращения коррозии и зарастания трубопроводов;
● наблюдение за уровнем шума, возникающем при работе систем.
Показатели качества поступающей хозяйственно-питьевой воды должны соответствовать:
● СТБ 1188-99 «Вода питьевая. Общие требования к организации и методам контроля качества», утв. постановлением Государственного комитета по стандартизации, метрологии и сертификации от 30.12.1999 № 28;
● Закону от 12.03.2026 № 131-З «О питьевом водоснабжении и водоотведении»;
● гигиеническому нормативу «Показатели безопасности питьевой воды», утв. постановлением Совета Министров от 25.01.2021 № 37.
Осмотрами систем выявляются повреждения водоразборной, смесительной запорной арматуры, наличие утечек воды, засорение системы канализации, неполадки в работе оборудования.
Утечку воды в системах контролируют в местах соединения труб, в местах расположения спусковых устройств смывных бачков, в местах появления трещин на гофре сифонов.
Засорение системы канализации контролируют осмотрами, во время которых выявляют отложения в трубах, гидравлических затворах, фасонных частях и других местах.
Ежегодно с целью обнаружения утечек воды перед началом отопительного сезона, после окончания ремонта системы отопления и горячего водоснабжения должны быть подвергнуты гидравлическим испытаниям.
Контроль режима водопотребления обеспечивается работой контрольно-измерительного оборудования.
Для измерения расхода применяют расходомеры и счетчики воды (крыльчатые, турбинные, ультрозвуковые). В системах водоснабжения, канализации и отопления используют водомеры (счетчики жидкости скоростные), измерительные диафрагмы, камерные и бескамерные, для измерения расхода по перепаду давлений. В комплект измерительного прибора входят диафрагма, дифференциальный манометр, вторичный показывающий или самопишущий прибор-расходомер.
Для измерения давления в системах водоснабжения и отопления применяют, как правило, пружинные манометры избыточного давления: показывающие, самопишущие, электрические с дистанционной передачей показаний.
В системах горячего водоснабжения в местах водоразбора контролируются требования по температуре воды:
● не ниже 60 оС и не выше 75 оС – для систем горячего водоснабжения, присоединяемых к открытым системам теплоснабжения;
● не ниже 50 оС и не выше 75 оС – для систем горячего водоснабжения, присоединяемых к закрытым системам теплоснабжения.
В отопительных системах контролируют температуру теплоносителя в соответствии с установленным температурным графиком.
Для измерения температуры воды и воздуха в системах водоснабжения и отопления применяют термометры: стеклянные технические, манометрические, электроконтактные, дилатометрические, термопреобразователи сопротивления, магнитоэлектрические логомеры, милливольтметры магнитоэлектрические, потенциометры.
Замерзание воды в трубопроводах, образование конденсата контролируют визуально при перепадах температур, отключении отопления или охлаждении труб, расположенных у наружных стен, окон, дверей при минусовых температурах.
Контроль защиты трубопроводов от коррозии осуществляется наблюдением за целостностью антикоррозионных покрытий, наличием защиты с использованием протекторов (цинковых, магниевых, алюминиевых), использованием ингибиторов и другими методами.
Контроль зарастания труб при нарушении подачи воды потребителю осуществляется измерением потери давления на отдельных участках систем.
Наблюдение за уровнем шума, возникающем при работе систем водоснабжения, канализации и отопления, проводится с целью его снижения и обеспечивается заменой изношенных деталей, являющихся источниками шума, проведением мероприятий по регулировке оборудования.
Все применяемые средства измерения (манометры, термометры, счетчики воды, теплосчетчики) должны быть поверены.
