Легализация самовольного строительства в Республике Беларусь

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 4 ноября 2026 г.

Описываются правовой режим самовольного строительства и порядок его легализации. Анализируются критерии отнесения построек к самовольным, различие правовых последствий в зависимости от вида строительных работ, условия и этапы принятия решений местными исполнительными и распорядительными органами, а также судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее – Строительный кодекс)

● Положение о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утв. постановлением Совета Министров от 22.12.2007 № 1802 (далее – Положение № 1802)

Понятие самовольного строительства и его основные квалифицирующие признаки

Правовой институт самовольного строительства регламентирован ст. 223 ГК и Положением № 1802.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК самовольное строительство – деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капремонту, сносу объекта строительства, его части, если она осуществлена:

● на самовольно занятом земельном участке;

● на самовольно занятой части земельного участка в случае, когда такое занятие выразилось в нарушении границы земельного участка, предоставленного лицу, осуществившему самовольное строительство;

● на земельном участке, используемом не по целевому назначению;

● на земельном участке, предоставленном госорганом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование;

● без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство.

Объект строительства, созданный в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой (ч. 2 п. 1 ст. 223 ГК).

При выявлении самовольной постройки местный исполнительный и распорядительный орган направляет предписание о приостановлении (запрете) самовольного строительства (ч. 3 п. 1 ст. 223 ГК).

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 1, 2 ст. 220 ГК и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 223 ГК).

Дифференциация правовых последствий по видам строительной деятельности

В соответствии со ст. 22.8 Кодекса об административных правонарушениях самовольное строительство объекта влечет наложение штрафа в размере от 5 до 30 БВ, на ИП – от 20 до 100 БВ, а на юрлицо – от 20 до 500 БВ. Это единое последствие для всех видов строительства (возведение, реконструкция, модернизация, реставрация, капремонт, снос).

Однако по видам выносимых уполномоченными органами решений законодатель разграничивает последствия самовольного строительства в зависимости от характера и вида выполненных работ.

Возведение объектов, реконструкция, ремонтно-реставрационные работы

При самовольном строительстве, выразившемся в осуществлении деятельности по возведению, реконструкции объекта строительства, ремонтно-реставрационным работам без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство, местными исполнительными и распорядительными органами, а также госучреждением «Администрация Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» (далее – администрация парка) принимается одно из следующих решений (ч. 1 п. 6 Положения № 1802):

● о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;

● о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

Капремонт и модернизация

При самовольном строительстве, выразившемся в осуществлении капремонта, модернизации объекта строительства без проектной документации, исполкомом, администрацией парка принимается решение о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. При этом приведение самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, подтверждается заключением по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки, в котором отражается оценка соответствия объекта самовольного строительства (самовольной постройки) требованиям, обеспечивающим устойчивость зданий и сооружений, пожарную безопасность, защиту здоровья и охрану окружающей среды (ч. 2 п. 6 Положения № 1802).

Самовольный снос

При самовольном строительстве, выразившемся в осуществлении сноса объекта строительства без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство, исполкомом, администрацией парка принимается решение о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, в котором указываются (ч. 3 п. 6 Положения № 1802):

● порядок обращения с материалами и отходами, образовавшимися при сносе объекта;

● порядок восстановления плодородия нарушенных земель и вовлечения их в хозяйственный оборот;

● необходимость (отсутствие необходимости) возврата земельного участка.

Механизмы и условия легализации самовольных построек

Упрощенный порядок легализации для граждан

Согласно п. 5 ст. 223 ГК, п. 8 Положения № 1802 решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации принимается районным (городским) исполкомом или местной администрацией района в городе при самовольном строительстве (без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство) физлицами:

● одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме;

● нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном в установленном законодательством порядке для строительства и (или) обслуживания жилого дома;

● хозяйственных построек на земельных участках, предоставленных в установленном законодательством порядке для ведения личного подсобного хозяйства.

Главное условие: самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности (п. 5 ст. 223 ГК).

Для получения решения по самовольному строительству граждане подают в районный, городской (городов областного и районного подчинения) исполком, местную администрацию района в городе документы согласно п. 9.4 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утв. Указом Президента от 26.04.2010 № 200:

● заявление;

● заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки – для построек более 1 этажа;

● письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирными жилыми домами, а также нежилыми капитальными постройками на придомовой территории, и участников общей долевой собственности, в т.ч. временно отсутствующих таких граждан и участников, на принятие в эксплуатацию и госрегистрацию помещений, домов и построек;

● копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку – в случае принятия судом такого решения;

● ведомость технических характеристик.

Срок административной процедуры – 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других госорганов, иных организаций – 1 мес. Процедура бесплатная.

Порядок легализации для юрлиц и ИП

По заявлению лица, осуществившего самовольное строительство, и с учетом мотивированных предложений районных (городских) исполкомов, администраций районов в городах областные (Минский городской) исполкомы вправе принять решения о (п. 6 ст. 223 ГК):

1) разрешении оформления материалов об изъятии и предоставлении (изменении целевого назначения) земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

Такое разрешение может быть принято в случаях, предусмотренных абз. 3–5 ч. 1 п. 1 ст. 223 ГК, а именно если строительство осуществлено:

● на самовольно занятой части земельного участка в случае, когда такое занятие выразилось в нарушении границы земельного участка, предоставленного лицу, осуществившему самовольное строительство;

● на земельном участке, используемом не по целевому назначению;

● на земельном участке, предоставленном госорганом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование;

2) продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации в установленном порядке, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, а также с соблюдением законодательства об охране и использовании земель.

Такое решение может быть принято в случае, предусмотренном абз. 6 ч. 1 п. 1 ст. 223 ГК, а именно если строительство осуществлено без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство. Совокупность обязательных условий (подп. 9.3 п. 9 Положения № 1802):

1) сохранение самовольной постройки и изменение целевого назначения существующего земельного участка не влекут существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

2) отсутствие на рассмотрении в суде спора в отношении объекта самовольного строительства и (или) земельного участка, а также неисполненного судебного постановления (исполнительного документа), обязывающего совершить определенные действия в отношении объекта самовольного строительства и (или) земельного участка.

Получение решения по самовольному строительству для юрлиц и ИП предусмотрено подп. 3.9.11 п. 3.9 единого перечня административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совета Министров от 24.09.2021 № 548.

Регламент административной процедуры, осуществляемой в отношении субъектов хозяйствования, по подпункту 3.9.11 «Получение решения по самовольному строительству» утвержден постановлением Минстройархитектуры от 10.10.2025 № 114 (далее – Регламент).

Для получения решения по самовольному строительству юрлица подают в соответствующий облисполком (Мингорисполком), районный, городской (городов областного и районного подчинения) исполкомы, администрацию района в городе, администрацию индустриального парка «Великий камень» документы согласно п. 2.1 Регламента:

● заявление;

● заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкций самовольной постройки;

● технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;

● письменное согласие всех участников общей долевой собственности на продолжение строительства или принятие самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрацию;

● ведомость технических характеристик.

Срок административной процедуры – 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других госорганов, иных организаций – 1 мес. Процедура бесплатная.

Процедура рассмотрения и принятия решений

Частью 1 п. 10 Положения № 1802 установлено, что для принятия решений по самовольному строительству, а также подготовки и внесения районными (городскими) исполкомами, местными администрациями районов в городах мотивированных предложений в областные (Минский городской) исполкомы по вопросам принятия решений, предусмотренных в п. 6 ст. 223 ГК, исполкомом, администрацией парка создается постоянно действующая комиссия.

В состав комиссии, создаваемой исполкомом, включаются представители структурных подразделений исполкома, осуществляющих государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, ЖКХ, использования и охраны земель, управлений (отделов) внутренних дел и иных структурных подразделений исполкома, а также уполномоченные должностные лица органов и учреждений, осуществляющих госсаннадзор, а при необходимости – представители коммунальных и иных организаций (ч. 2 п. 10 Положения № 1802).

В состав комиссии, создаваемой администрацией парка, включаются представители администрации парка, Китайско-Белорусского совместного ЗАО «Компания по развитию индустриального парка» и структурных подразделений исполкома, а также уполномоченные должностные лица госорганов и учреждений, осуществляющих госсаннадзор, и при необходимости – представители коммунальных и иных организаций (ч. 3 п. 10 Положения № 1802).

Для детального рассмотрения фактов самовольного строительства исполкомом, администрацией парка к работе комиссии могут привлекаться иные специалисты (с их согласия) (ч. 4 п. 10 Положения № 1802).

Состав комиссии утверждается решением исполкома, администрации парка (ч. 5 п. 10 Положения № 1802).

Комиссия в срок до 5 дней со дня поступления заявления изучает документы, обследует самовольную постройку и составляет заключение, которое подписывается всеми членами комиссии (ч. 1 п. 11 Положения № 1802).

В заключении комиссии отражаются (ч. 2 п. 11 Положения № 1802):

● соответствие (несоответствие) самовольной постройки целевому назначению земельного участка;

● вид строительной деятельности;

● соответствие (несоответствие) самовольной постройки градостроительным нормам и существенным требованиям безопасности, законодательству об охране и использовании земель, а также санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам;

● соблюдение условий, установленных в подп. 9.3 п. 9 Положения № 1802;

● выводы о возможности принятия районным (городским) исполкомом, местной администрацией района в городе, администрацией парка решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации в установленном порядке;

● выводы о возможности принятия областным (Минским городским) исполкомом решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации в установленном порядке.

В силу ч. 1 п. 12 Положения № 1802 на основании заключения комиссии районные (городские) исполкомы, местные администрации районов в городах в 3-дневный срок со дня подписания заключения комиссии подготавливают и направляют в областные (Минский городской) исполкомы мотивированные предложения о принятии следующих решений по самовольным постройкам (с приложением актуальных фотографических материалов самовольной постройки, копии ведомости технических характеристик на самовольную постройку):

● о разрешении оформления материалов об изъятии и предоставлении (изменении целевого назначения) земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель, в случаях самовольного строительства, предусмотренных в абз. 3–5 ч. 1 п. 1 ст. 223 ГК, с одновременным принятием решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации в установленном порядке;

● о продолжении строительства – по объектам, которые требуют завершения строительных работ, либо когда в заключении комиссии определено, что строительные работы не завершены и самовольно начатое строительство возможно продолжить после разработки, согласования и утверждения в установленном законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности порядке проектной документации на строительные работы, которые требуют их завершения по заключению комиссии;

● о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации в установленном порядке – по завершенным строительством объектам, в отношении которых в заключении комиссии отражены факты отсутствия нарушений требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, требующих устранения для последующей приемки объекта в эксплуатацию.

При осуществлении самовольного строительства в случаях, установленных в п. 5 ст. 223 ГК, решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации в установленном порядке принимается районным (городским) исполкомом, местной администрацией района в городе на основании заключения комиссии, создаваемой исполкомом (ч. 2 п. 12 Положения № 1802).

Решение о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации является основанием для утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта, строительство которого было осуществлено самовольно, составленного по форме, установленной Минстройархитектуры (ч. 3 п. 12 Положения № 1802).

Областные (Минский городской) исполкомы в 7-дневный срок со дня поступления мотивированных предложений районных (городских) исполкомов, местных администраций районов в городах (ч. 1 п. 13 Положения № 1802):

● рассматривают данные предложения и принимают решения (отказывают в принятии решений) по самовольному строительству, предусмотренные в ч. 1 п. 6 ст. 223 ГК;

● уведомляют районный (городской) исполком, местную администрацию района в городе о принятом решении в отношении самовольного строительства.

Администрация парка в 7-дневный срок со дня подписания заключения комиссии, создаваемой администрацией парка, принимает решение по самовольному строительству (п. 13¹ Положения № 1802).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке

За лицом, осуществившим самовольное строительство, по решению суда может быть признано право собственности на (ч. 1 п. 4 ст. 223 ГК):

● самовольную постройку, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, за исключением случаев, когда такое строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке;

● материалы, которые использовались при самовольном строительстве, в случае, когда такое строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке.

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решений о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее госрегистрации в установленном порядке и о предоставлении (изменении целевого назначения) земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель (ч. 2 п. 4 ст. 223 ГК).

Подача в суд иска о признании права собственности на самовольную постройку в течение сроков, указанных в решении местного исполнительного и распорядительного органа, либо обжалование в установленном порядке такого решения приостанавливают его исполнение (ч. 3 п. 4 ст. 223 ГК).

Безальтернативные случаи сноса

Исходя из анализа ст. 223 ГК и Положения № 1802 исключена возможность сохранения и легализации самовольной постройки как объекта недвижимости при самовольном строительстве, осуществленном на самовольно занятом земельном участке.

При самовольном строительстве, осуществленном на самовольно занятом земельном участке, принимается решение (п. 3 Положения № 1802):

● исполкомом – о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;

● администрацией парка – о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

Последствия при отказе выполнить решение исполкома (администрации парка)

При отказе лица, осуществившего самовольное строительство, выполнить решение местного исполнительного и распорядительного органа или невыполнении этого решения в установленный срок местным исполнительным и распорядительным органом (уполномоченной им организацией) за счет лица, осуществившего самовольное строительство, без компенсации средств, затраченных на самовольное строительство (за исключением осуществления самовольного строительства в случае, предусмотренном абз. 5 ч. 1 п. 1 ст. 223 ГК), совершается одно из следующих действий (ч. 1 п. 7 ст. 223 ГК):

● снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;

● приведение самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, а также приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние (за исключением случая, указанного в абз. 3 ч. 2 п. 8 ст. 223 ГК).

При самовольном строительстве в случае, предусмотренном абз. 5 ч. 1 п. 1 ст. 223 ГК, вред, причиненный лицу в результате незаконных действий (бездействия) госорганов либо их должностных лиц, возмещается в соответствии со ст. 938 ГК (ч. 2 п. 7 ст. 223 ГК).

Пунктом 8 ст. 223 ГК установлено, что отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в госсобственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить решение местного исполнительного и распорядительного органа или невыполнение этого решения в установленный срок признаются отказом от права собственности на материалы, которые использовались при самовольном строительстве. В таком случае местный исполнительный и распорядительный орган (уполномоченная им организация) совершает одно из следующих действий:

● производит снос самовольной постройки или приводит ее в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, а также приводит земельный участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние;

● подает в суд заявление о признании самовольной постройки, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, или материалов, которые использовались при самовольном строительстве, бесхозяйными и признании права коммунальной собственности на них.

Возмещение затрат на снос самовольной постройки или приведение ее в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, а также затрат на приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится за счет лица, осуществившего самовольное строительство (п. 9 ст. 223 ГК).