Изменение порядка деятельности товариществ собственников (комментарий к Указу Президента от 31.12.2015 № 536)

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 февраля 2016 г.

В материале комментируются изменения, внесенные в порядок деятельности товариществ собственников (далее – ТС) и организаций застройщиков, которые начнут действовать с 13.07.2016.

Указом Президента от 31.12.2015 № 536 (далее – Указ № 536) внесены изменения в Указ Президента от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (в ред. от 09.10.2013). В частности, Указом № 536 дано определение понятия «управление общим имуществом», которое подразумевает под собой деятельность, направленную на обеспечение сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, решение вопросов владения и пользования этим имуществом и иных вопросов в соответствии с законодательством.

Внесены изменения в условие, при котором возможно управление общим имуществом жилых домов непосредственно участниками совместного домовладения, т.е. в собственности нескольких участников может быть не более 10 объектов недвижимого имущества. До вступления в силу Указа № 536 таких объектов может быть не больше 5.

Изменена процедура принятия решений участниками совместного домовладения по следующим вопросам:

● решение по вопросу выбора способа управления, а также решения по вопросам, касающимся управления общим имуществом, отчуждения либо передачи общего имущества во владение и пользование членам ТС или организации застройщиков, иным лицам в том случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов ТС или организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, будет считаться принятым, если за него проголосуют более 2/3 всех участников совместного домовладения от общего количества всех участников совместного домовладения (п. 1 Указа № 536). В настоящее время решения принимаются при большинстве голосов присутствующих (принявших участие) на собрании участников совместного домовладения (п. 5 ст. 177 Жилищного кодекса (далее – ЖК));

● решение по вопросам реорганизации и ликвидации ТС или организации застройщиков будет считаться принятым, если за него проголосуют единогласно все члены ТС или организации застройщиков (п. 1 Указа № 536). В настоящее время для принятия решения по таким вопросам достаточно квалифицированного большинства от общего количества голосов членов ТС, а в организации застройщиков необходимо единогласное голосование всех ее членов, присутствовавших на общем собрании или принявших участие в голосовании, проводимом путем письменного опроса, что предусмотрено п. 4 ст. 188 ЖК, п. 34 Типового устава товарищества собственников, утв. постановлением Совета Министров от 04.03.2015 № 161.

Расширен перечень случаев, когда исполкомы будут назначать уполномоченное лицо по управлению общим имуществом:

● неоднократное (2 и более раза в течение календарного года) нарушение председателем установленных законодательством обязанностей (к его обязанностям относится, например, надлежащее управление общим имуществом);

● невыполнение председателем требования о необходимости прохождения согласования его кандидатуры исполкомом и др.

Предусмотрены дополнительные требования к кандидатуре председателя правления ТС или организации застройщиков и согласование его кандидатуры местным исполнительным и распорядительным органом (п. 1 Указа № 536). Согласование исполкомом кандидатуры председателя будет осуществляться в течение 15 рабочих дней со дня представления установленных документов (п. 1 Указа № 536). До вступления в силу Указа № 536 данные сроки определяются исполкомами и составляют 10 рабочих дней (п. 6 Инструкции о порядке согласования кандидатуры при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков, утв. решением Минрайисполкома от 29.02.2012 № 1217).

Кроме того, председателю, который будет исполнять полномочия без согласования, при обнаружении такого факта будет даваться 3-месячный срок на согласование с исполкомом, о чем последний будет выносить предписание. В случае неисполнения данного требования в указанный срок полномочия председателя будут прекращаться досрочно, и исполком будет назначать уполномоченное лицо по управлению общим имуществом (п. 1 Указа № 536).

Увеличен срок, по истечении которого исполком будет назначать уполномоченное лицо по управлению общим имуществом. Такое назначение будет осуществляться в том случае, если участники совместного домовладения – организации, построившие жилой дом для продажи находящихся в нем объектов недвижимости, не приняли решение о выборе способа управления общим имуществом в течение месяца со дня возникновения совместного домовладения (п. 1 Указа № 536); в настоящее время – в течение 15 дней.

Созданные до 13.07.2016 ТС и организации застройщиков должны привести свои уставы в соответствие с Указом № 536 в течение года с указанной даты (п. 5 и 7 Указа № 536). До приведения уставов в соответствие они будут действовать в части, не противоречащей Указу № 536.