Определение продолжительности нормативного срока строительства с 01.01.2016 по новым правилам. Часть 1

Читать «Определение продолжительности нормативного срока строительства с 01.01.2016 по новым правилам. Часть 2»

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 17 марта 2016 г.

Правовое регулирование определения нормативного срока строительства до 01.01.2016

Правильное определение нормативного срока строительства (далее – НСС) является одним из основных факторов, которые рассматриваются организацией в ходе осуществления строительства при исполнении своих налоговых обязательств, прежде всего для целей исчисления и уплаты налога на недвижимость, а также платежей за землю (земельного налога либо арендной платы за землю) при возникновении у организации объекта сверхнормативного незавершенного строительства.

В частности, согласно п. 1 ст. 185 Налогового кодекса (далее – НК) объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются здания, сооружения и передаточные устройства сверхнормативного незавершенного строительства плательщиков-организаций.

Таким образом, при осуществлении строительства объектов с превышением НСС у организации возникает обязанность по исчислению и уплате в бюджет налога на недвижимость.

При возникновении у организации объекта сверхнормативного незавершенного строительства платежи за землю (в случае отсутствия у организации налоговых льгот) уплачиваются в повышенном размере к:

● ставкам земельного налога применяется повышающий коэффициент в размере 2,0 (п. 5 ст. 196 НК, п. 3 ст. 197 НК, п. 6 ст. 198 НК, п. 4 ст. 199 НК, п. 4 ст. 200 НК, п. 3 ст. 201 НК);

● сумме арендной платы за землю применяется повышающий коэффициент в размере 2,0 (подп. 1.1 Указа Президента от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (в ред. от 31.12.2015)).

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 51 Закона от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (в ред. от 31.12.2014; далее – Закон № 300-З) возведение, реконструкция, реставрация, капремонт, благоустройство объекта осуществляются на основе утвержденной проектной документации (утвержденной части проектной документации), в т.ч. сметы (сметной документации), определяющей стоимость возведения, реконструкции, реставрации, капремонта, благоустройства объекта (проектно-сметной документации), разрабатываемой в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

Основным документом, которым должны были руководствоваться организации при решении вопроса о наличии либо отсутствии объекта сверхнормативного незавершенного строительства до 01.01.2016 являлся технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2008 (02250) «Нормы продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений. Основные положения», утв. приказом Минстройархитектуры от 24.12.2008 № 481.

Правовое регулирование определения НСС с 01.01.2016

С 01.01.2016 нормы законодательства, регулирующие порядок определения НСС, изменились, причем по некоторым аспектам изменились кардинально.

Изменения вызваны тем, что приказом Минстройархитектуры от 06.11.2015 № 279 «Об утверждении и введении в действие технического нормативного правового акта и признании утратившим силу отдельного структурного элемента нормативного правового акта» был утвержден и введен в действие с 01.01.2016 технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.03-122-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения» (далее – ТКП 45-1.03-122-2015).

При этом были приняты и введены в действие и иные ТПНА, регулирующие порядок определения нормативной продолжительности строительства.

Например, приказом Минстройархитектуры от 10.12.2015 № 317 «Об утверждении и введении в действие технического нормативного правового акта» был утвержден и введен в действие с 01.01.2016 технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.03-303-2015 (33020) «Нормы продолжительности строительства жилых домов» (далее – ТКП 45-1.03-303-2015).

Однако ТКП 45-1.03-303-2015 разработан в соответствии с нормами, содержащимися в ТКП 45-1.03-122-2015, в связи с чем порядок определения нормативной продолжительности строительства будет одинаковым во всех случаях независимо от вида возводимых объектов, их целевого назначения и иных факторов.

Далее рассмотрены основные положения ТКП 45-1.03-122-2015, которые следует учитывать организациям с 01.01.2016 при определении нормативной продолжительности строительства объектов.

Определение начала течения НСС

Основным изменением, введенным ТКП 45-1.03-122-2015, явилось изменение определения даты, с которой начинается отсчет НСС.

С 01.01.2016 подп. 4.3 ТКП 45-1.03-122-2015 определено, что датой начала строительства является дата выдачи органами госстройнадзора разрешения на производство строительно-монтажных работ (далее – СМР).

Порядок получения разрешений на производство СМР в настоящее время регулируется Инструкцией о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ, утв. постановлением Госстандарта от 28.02.2008 № 11 (далее – Инструкция № 11).

В соответствии с п. 3 Инструкции № 11 выдачу разрешений на производство СМР на объектах строительства независимо от их назначения, форм собственности и способа строительства и их регистрацию осуществляют инспекции Департамента контроля и надзора за строительством Госстандарта по областям и г. Минску, специализированная инспекция Департамента контроля и Госстандарта.

Согласно п. 4 Инструкции № 11 производство СМР на объектах строительства может быть начато только после получения заказчиком, застройщиком разрешения в органах госстройнадзора, за исключением объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство СМР.

Пунктом 5 Инструкции № 11 определено, что разрешение может быть выдано на производство СМР, в т.ч. отдельное разрешение на выполнение внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, прошедшей государственную экспертизу и утвержденной в установленном законодательством Республики Беларусь порядке.

При этом в согласно п. 6 Инструкции № 11 срок действия разрешения ограничивается проектной продолжительностью строительства объекта.

Действия в том случае, когда не требуется получение разрешений на производство СМР

Пунктом 4 Инструкции № 11 определено, что для отдельных объектов строительства не требуется получение разрешения на производство СМР.

Перечень объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ, в настоящее время утвержден постановлением Совета Министров от 19.10.2006 № 1387 (в ред. от 17.11.2015; далее – Перечень № 1387).

К таким объектам относятся:

1) объекты строительства:

● предназначенные для временного пользования инвестором, заказчиком, застройщиком, подрядчиком в период производства строительных работ, расположенные на территории строительства, а также передвижные, инвентарные вагончики;

● памятники, скульптуры, гробницы, часовни, кресты и фигуры, устанавливаемые на территориях кладбищ, а также находящиеся в ведении церковной администрации;

● хозяйственные одноэтажные постройки, пристройки площадью до 30 кв.м, связанные с сельскохозяйственным производством, дополняющие усадебную застройку в сельской местности;

● временные строительные объекты, являющиеся исключительно выставочными экземплярами, не выполняющие никаких потребительских функций и расположенные на специально отведенной для этих целей территории;

● садовые домики, хозяйственные строения и сооружения, необходимые для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей;

● ограждения приусадебных участков индивидуальных жилых домов;

● индивидуальные жилые дома высотой до 2 этажей включительно с инженерным обеспечением и хозяйственные постройки (пристройки) на придомовой территории (кроме жилых домов, возводимых в сельхозорганизациях с государственной поддержкой);

● демонтируемые одноэтажные здания и строения высотой менее 8 м, если они расположены на расстоянии, большем их высоты от линии разграничения общественного пользования и не являются историческими памятниками;

● триангуляционные объекты и геодезические знаки;

● одноэтажные гаражи, строительство которых осуществляется за счет собственных средств физлиц;

● киоски, комплектные павильоны заводского изготовления;

● пристройки тамбурного типа площадью до 15 кв.м к существующим зданиям производственного и социального назначения;

● 5-го класса сложности (кроме жилых домов, возводимых в сельхозорганизациях с государственной поддержкой);

● базовые станции подвижной мобильной связи с установкой триподов, трубостоек, мачт высотой до 27 м включительно;

● воздушные и кабельные линии электропередачи напряжением до 10 кВ включительно и трансформаторные подстанции напряжением до 10 кВ включительно (столбовые, мачтовые, комплектные);

● технические средства противопожарной защиты;

● системы видеонаблюдения;

● светодинамические подсветки зданий и сооружений;

● линейные и станционные сооружения связи;

2) объекты ремонта (реконструкции) зданий, сооружений и благоустройства:

● на которых выполняются работы, отнесенные в соответствии с действующими ТНПА к работам по текущему ремонту зданий, сооружений и благоустройству;

● жилые помещения (квартиры) в эксплуатируемых многоквартирных жилых домах;

● отнесенные к 5-му классу сложности, а также объекты, на которых выполняются аварийно-восстановительные работы;

3) объекты ремонта автомобильных дорог, на которых выполняются работы, отнесенные в установленном порядке к работам по текущему ремонту и содержанию автомобильных дорог;

4) объекты ремонта, реконструкции зданий (отдельных помещений), на которых выполняются работы, не затрагивающие несущей способности конструкций, кроме объектов, на которых предусматривается выполнение тепловой модернизации, и объектов капремонта многоквартирных жилых домов, финансируемых полностью либо частично за счет бюджетных средств, а также платы за капремонт, вносимой в установленном законодательством порядке;

5) объекты, на которых выполняются работы по замене (ремонту и реконструкции) трубопроводов тепловых, водопроводных и канализационных сетей по существующим трассам коммуникаций с применением новых материалов;

6) объекты уличных распределительных газопроводов с газопроводами-вводами для газификации существующих, реконструируемых и вновь возводимых индивидуальных жилых домов.

На основании какого документа либо каким образом определяется дата начала течения НСС, ТКП 45-1.03-122-2015 прямо не определяет и не раскрывает.

В связи с этим в подобной ситуации организации следует руководствоваться общими нормами ТКП 45-1.03-122-2015, устанавливающими порядок определения нормативной продолжительности строительства.

В частности, согласно подп. 4.2 ТКП 45-1.03-122-2015 нормы продолжительности строительства установлены с учетом выполнения внутриплощадочных подготовительных работ, состав которых установлен проектом организации строительства в соответствии с требованиями технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.03-161-2009 (02250) «Организация строительного производства», утв. приказом Минстройархитектуры от 07.12.2009 № 396 (далее – ТКП 45-1.03-161-2009), а также с учетом времени на приемку объекта в эксплуатацию и утверждение акта приемки в установленные законодательством сроки согласно Положению о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утв. постановлением Совета Министров от 06.06.2011 № 716 (в ред. от 22.12.2015; далее – Положение № 716).

Помимо этого, подп. 4.4 ТКП 45-1.03-122-2015 определено, что нормативная продолжительность строительства, определенная в месяцах, включает продолжительность: подготовительного периода, возведения объекта, монтажа оборудования, включая индивидуальные испытания, комплексное опробование и необходимые пусконаладочные работы, а также приемки объекта строительства в эксплуатацию, утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

На основании вышеизложенного датой начала течения НСС будет являться наиболее ранняя дата, которую организация может определить в качестве даты начала строительства:

● дата фактического начала выполнения СМР согласно первому, имеющемуся у организации, акту сдачи-приемки строительных и иных специальных монтажных работ;

● дата фактического начала выполнения строительных и иных специальных монтажных работ согласно журналу производства работ, информацию из которого подрядчик может представить заказчику (либо которую могут получить контролирующие органы по запросу, направленному подрядчику),

● иная дата, определенная на основании имеющихся у заказчика (застройщика) документов с учетом специфики строительства конкретного объекта.

При этом при определении даты начала течения нормативной продолжительности строительства организации рекомендуется обратить внимание на следующее.

Определять дату начала течения нормативной продолжительности строительства на основании имеющегося у заказчика (застройщика) первого акта сдачи-приемки строительных и иных специальных монтажных работ не всегда целесообразно.

В частности, в соответствии с п. 54 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров от 15.09.1998 № 1450 (в ред. 01.04.2014; далее – Правила № 1450), за расчетный период в договоре строительного подряда может быть принят месяц либо иной период, необходимый для строительства объекта или выполнения видов (этапов) строительных работ. Для объектов, по которым одним из источников финансирования являются бюджетные средства, за расчетный период принимается месяц.

Вышеуказанная норма Правил № 1450 предполагает, что для «внебюджетных» объектов стороны по договору строительного подряда могут определить расчетный период, отличающийся от календарного месяца, что в свою очередь, предполагает, что подрядчик может выполнять СМР, например, несколько месяцев, и только по окончании выполнения всего объема работ, которых он предъявит заказчику (застройщику) акт сдачи-приемки строительных и иных специальных монтажных работ.

В подобной ситуации на протяжении срока строительства до момента окончания выполнения всех строительных работ у заказчика (застройщика) отсутствует акт сдачи-приемки строительных и иных специальных монтажных работ, что делает невозможным определение даты начала течения НСС на основании акта сдачи-приемки.

В соответствии с подп. 3.2 ТКП 45-1.03-161-2009 до начала строительства объекта заказчик должен оформить и передать подрядной строительной организации копию разрешения, выданного органом контроля и надзора за строительством, на производство СМР (кроме объектов, на строительство которых не требуется получение такого разрешения), а также копии (со всеми приложениями) договоров и приказов на осуществление технического и авторского надзоров. Подрядчик имеет право приступать к производству СМР только при наличии у него разрешения.

Заказчик должен передать подрядчику проектную документацию с отметками «К производству работ» на каждом листе проекта, а также соответствующие документы по вывозу строительных отходов и мусора в места их переработки и (или) утилизации.

Разрешение на производство основных СМР по объекту выдается только после завершения всего комплекса подготовительных работ и оформления акта о соответствии выполненных внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных работ требованиям безопасности труда и готовности объекта к началу строительства.

Копии разрешения на производство СМР и действующих (со всеми приложениями) договоров и приказов на осуществление технического и авторского надзоров должны храниться на объекте строительства и предъявляться контролирующим (надзорным) органам по их требованию.

Внеплощадочные подготовительные работы должны включать (при необходимости) строительство подъездных путей и причалов, линий электропередачи с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями, канализационных коллекторов с очистными сооружениями, жилых зданий для строителей при вахтовом методе, а также сооружений и устройств связи для управления строительством.

Внутриплощадочные подготовительные работы должны предусматривать: сдачу-приемку геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей, дорог и возведения зданий и сооружений; освобождение строительной площадки для производства СМР (расчистка территории, снос строений и др.); планировку территории; искусственное понижение, при необходимости, уровня грунтовых вод; перекладку существующих и прокладку новых инженерных сетей; устройство постоянных и временных дорог, инвентарных временных ограждений строительной площадки с организацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима; размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, бытового назначения; устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования; организацию связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ; обеспечение строительной площадки водоснабжением и противопожарным инвентарем, освещением и сигнализацией.

Таким образом, датой начала строительства в случае отсутствия необходимости получения разрешения на производство СМР будет являться дата начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ, что можно будет определить по видам работ, указанным в первичных учетных документах, представленных подрядчиком заказчику, в т.ч. с указанием периода, в которых они выполнялись.

Однако акт о соответствии выполненных внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных работ требованиям безопасности труда и готовности объекта к началу строительства (приложение А к ТКП 45-1.03-161-2009) не содержит информацию о дате фактического начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ.

В связи с этим наиболее целесообразным и верным шагом при определении даты начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ для определения даты начала течения НСС при отсутствии разрешения на производство СМР будет являться использование информации, содержащейся в журнале производства работ.

Форма журнала производства работ и Правила ведения журнала производства работ утверждены постановлением Совета Министров от 18.03.2010 № 383 (в ред. от 20.06.2014; далее – Правила № 383).

В соответствии с п. 2, 3 Правил № 383 журнал является основным производственным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства строительных и иных специальных монтажных работ, и ведется на каждом объекте строительства.

В журнале производства работ предусмотрен раздел 4 «Сведения о производстве строительно-монтажных работ с учета результатов операционного контроля их качества».

В разделе указываются сведения о начале и об окончании строительных работ и о ходе их выполнения, а также краткие сведения о методах производства строительных работ, о применяемых материалах, о готовых изделиях и конструкциях, о вынужденных простоях строительных машин (с указанием принятых мер), об испытаниях оборудования, систем, сетей и устройств (опробование вхолостую или под нагрузкой, подача электроэнергии, испытания на прочность и герметичность и др.), об отступлениях от рабочих чертежей (с указанием причин) и их согласовании, об изменении расположения охранных, защитных и сигнальных ограждений, о переносе транспортных и пожарных проездов, о прокладке, перекладке и разборке временных инженерных сетей, о наличии и выполнении схем операционного контроля качества, об исправлениях или о переделках выполненных строительных работ (с указанием виновных), а также о метеорологических и других особых условиях производства строительных работ.

Исходя из вышеизложенных положений законодательства сведения, указанные в журнале производства работ (в случае выполнения требований законодательства по его ведению подрядчиком), позволяют достоверно установить дату (в т.ч. день) фактического начала выполнения строительных и иных специальных монтажных работ на объекте и, как следствие, дату начала течения нормативной продолжительности строительства.

Действия в том случае, если организация в нарушение требований законодательства не получила разрешение на производство СМР, но приступила к их выполнению

В подобной ситуации, прежде всего для целей определения наличия либо отсутствия объекта сверхнормативного незавершенного строительства, данный факт будет являться нарушением правил осуществления строительной деятельности, однако при этом объект строительства не будет квалифицироваться в качестве объекта сверхнормативного незавершенного строительства с первого дня начала выполнения СМР.

В подобной ситуации у организации также будет возникать необходимость определения даты начала течения НСС.

При этом порядок определения даты начала течения НСС будет аналогичным порядку определения НСС в ситуации, когда не требуется получение разрешения на производство СМР (описан в предыдущей настоящей статьи).

Определение даты завершения НСС

В соответствии с подп. 4.4 ТКП 45-1.03-122-2015 нормативная продолжительность строительства, определенная в месяцах, включает продолжительность: подготовительного периода, возведения объекта, монтажа оборудования, включая индивидуальные испытания, комплексное опробование и необходимые пусконаладочные работы, а также приемки объекта строительства в эксплуатацию, утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

При этом, как уже указывалось выше, датой приемки объекта в эксплуатацию является дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Так, порядок составления акта приемки объекта в эксплуатацию в настоящее время регулируется Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утв. постановлением Совета Министров от 06.06.2011 № 716 (в ред. от 22.12.2015; далее – Положение № 716).

Согласно п. 6, 7, 8 Положения № 716 приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утверждаемым Минстройархитектуры.

Акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии. Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа.

По окончании работы приемочной комиссии ее председатель представляет акт приемки объекта в эксплуатацию лицу (в орган), назначившему приемочную комиссию, для его утверждения или мотивированное заключение о неготовности объекта к эксплуатации.

Акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами комиссии (с учетом необходимости соблюдения сроков, установленных в п. 29 и ч. 1 п. 32 Положения № 716).

Утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается при отсутствии в указанном акте подписи хотя бы одного члена приемочной комиссии и письменного отказа члена приемочной комиссии от его подписания.

Датой приемки в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Таким образом, дата ввода объекта в эксплуатацию определяется на основании акта приемки объекта, законченного строительством, который составляется в соответствии с требованиями Положения № 716, по формам актов, которые утверждены приказом Минстройархитектуры от 26.10.2012 № 339 (в ред. от 01.02.2016).

Пример

Приемочная комиссия подписала акт 20.01.2016, заказчик утвердил акт приемки 05.02.2016 по объекту строительства, по которому был превышен НСС.

Датой прекращения существования объекта сверхнормативного незавершенного строительства в рассматриваемой ситуации будет являться 05.02.2016.

При этом для целей исчисления налоговых платежей, например, налога на недвижимость, организации также следует обратить внимание на то, что дата приемки объекта строительства в эксплуатацию, предусмотренная Положением № 716 (дата «строительной» приемки объекта строительства в эксплуатацию), не будет совпадать с датой принятия объекта строительства к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, т.к. согласно п. 4 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26, активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до их обязательной госрегистрации, сертификации и т.п. отражаются на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», т.е. построенный объект в бухгалтерском учете будет отражен на счете 01 «Основные средства» только после получения правоустанавливающих документов (свидетельства (удостоверения) о его госрегистрации).

С учетом вышеизложенного объект сверхнормативного незавершенного строительства «исчезает» у организации с момента «строительной» приемки, а не «бухгалтерской» приемки.