ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
                   7 февраля 2002 г. № З-137/2002

О СООТВЕТСТВИИ КОНСТИТУЦИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ИНСТРУКЦИИ О
ПОРЯДКЕ ФОРМИРОВАНИЯ СТАВОК АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИМИ
ЛИЦАМИ НЕГОСУДАРСТВЕННОЙ ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ ПРИ СДАЧЕ В
АРЕНДУ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ (ПОМЕЩЕНИЙ)

     Конституционный    Суд    Республики    Беларусь    в   составе
председательствующего    -    Председателя   Конституционного   Суда
Василевича  Г.А.,  заместителя  Председателя  Марыскина А.В.,  судей
Бойко  Т.С.,  Воробья  Г.А.,  Кеник  К.И., Подгруши В.В., Саркисовой
Э.А., Тиковенко А.Г., Филипчик Р.И., Шишко Г.Б., Шуклина В.З.
     с участием представителей:
     Палаты    представителей   Национального  собрания   Республики
Беларусь:  Хрола В.П. - председателя Постоянной комиссии по жилищной
политике,    строительству,    торговле    и   приватизации   Палаты
представителей Национального собрания Республики Беларусь; Демидовой
И.Е.  -  заведующего отделом хозяйственного, трудового и социального
законодательства    Главного    экспертно-правового       управления
Секретариата Палаты представителей Национального собрания Республики
Беларусь;
     Министерства  экономики  Республики  Беларусь:  Пупко  А.В.   -
заместителя    директора  Департамента  антимонопольной  и   ценовой
политики Министерства экономики Республики Беларусь; Волковой Е.В. -
начальника    отдела  цен  и  тарифов  в  непроизводственной   сфере
Департамента    антимонопольной  и  ценовой  политики   Министерства
экономики Республики Беларусь
     рассмотрел  в  открытом судебном заседании дело "О соответствии
Конституции  Республики  Беларусь  Инструкции о порядке формирования
ставок  арендной  платы  юридическими лицами негосударственной формы
собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)".
     В  судебном  заседании  приняли  участие:  Мирониченко  И.А.  -
заместитель   Председателя  Верховного  Суда  Республики   Беларусь,
Козырева Л.Г. - заместитель Председателя Высшего Хозяйственного Суда
Республики   Беларусь,  Снегирь  М.В.  -  заместитель   Генерального
прокурора  Республики  Беларусь, Калугин В.Ю. - заместитель Министра
юстиции Республики Беларусь.
     Производство по делу возбуждено Конституционным Судом 7 декабря
2001  г. по предложению Палаты представителей Национального собрания
Республики  Беларусь на основании статьи 116 Конституции, статей 5 и
6  Закона  "О  Конституционном Суде Республики Беларусь" и статьи 43
Регламента Конституционного Суда Республики Беларусь.
     Проверке  подлежала  Инструкция  о  порядке формирования ставок
арендной    платы    юридическими  лицами  негосударственной   формы
собственности  при  сдаче  в  аренду  нежилых  зданий   (помещений),
утвержденная    постановлением  Министерства  экономики   Республики
Беларусь  от  29  мая  2001  г.  №  96  (в дальнейшем - Инструкция),
вступившая  в  силу  с  1 июля 2001 г. (Национальный реестр правовых
актов Республики Беларусь, 2001 г., № 62, 8/6246; 8/6316).
     В  предложении  о  проверке конституционности Инструкции Палата
представителей  Национального собрания Республики Беларусь отметила,
что    положения  Инструкции  предусматривают  неравные  права   для
осуществления  хозяйственной  деятельности субъектами хозяйствования
частной формы собственности по сравнению с субъектами хозяйствования
государственной  формы  собственности и создают неравные условия для
развития этих форм собственности.
     Заслушав  судью-докладчика Шуклина В.З., представителей сторон,
эксперта  Кирееву Е.Ф.  -  заведующего  кафедрой  финансов  отраслей
народного  хозяйства  Белорусского  государственного  экономического
университета,    кандидата    экономических    наук,     профессора,
проанализировав положения Конституции, Гражданского кодекса, законов
и  других  нормативных  актов  Республики Беларусь, изучив материалы
дела, Конституционный Суд установил следующее.
     В соответствии с Конституцией государство обязано предоставлять
всем    равные    права  для  осуществления  хозяйственной  и   иной
деятельности,  кроме  запрещенной  законом,  и  гарантировать равную
защиту и равные условия для развития всех форм собственности (статья
13).    Государство    гарантирует   каждому  право   собственности;
собственник  имеет  право  владеть,  пользоваться  и   распоряжаться
имуществом (статья 44).
     В    соответствии  с  указанными  конституционными  нормами   в
Гражданском  кодексе  Республики  Беларусь  (в  дальнейшем  -  ГК) в
качестве  одного  из  основных принципов закреплен принцип равенства
участников    гражданских  отношений,  согласно  которому   субъекты
гражданского  права  участвуют  в  гражданских отношениях на равных,
равны   перед  законом,  не  могут  пользоваться  преимуществами   и
привилегиями,  противоречащими  закону,  и  имеют  право  без всякой
дискриминации  на равную защиту прав и законных интересов. Участники
гражданских  правоотношений  свободны  в  установлении  своих прав и
обязанностей    на   основе  договора  и  в  определении  любых   не
противоречащих   законодательству  условий  договора;   произвольное
вмешательство в частные дела не допускается (статья 2).
     На    указанных    принципах   основаны  как  общие   положения
Гражданского  кодекса, регулирующие вопросы аренды (статьи 577-596),
так  и  специальные положения, касающиеся договора аренды зданий или
сооружений  (статьи  621-626). Отношения в сфере аренды регулируются
также Законом "Об аренде" и другими актами законодательства.
     В соответствии с частью первой статьи 577 ГК по договору аренды
(имущественного    найма)    арендодатель  (наймодатель)   обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное
владение  и  пользование  или  во  временное пользование. В пункте 1
статьи  578  ГК  предусмотрено,  что  объектами  аренды  могут  быть
земельные    участки   и  другие  обособленные  природные   объекты,
предприятия  и  иные  имущественные  комплексы,  здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих    натуральных    свойств    в    процессе  их   использования
(непотребляемые  вещи).  Согласно пункту 1 статьи 621 ГК по договору
аренды  здания  или  сооружения  арендодатель  обязуется передать во
временное  владение  и  пользование  или  во  временное  пользование
арендатору   здание  или  сооружение.  Договор  аренды  здания   или
сооружения,  заключенный  на  срок  не  менее  одного года, подлежит
государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации (пункт 2 статьи 622 ГК). Применительно к договору аренды
здания или сооружения арендная плата является обязательным условием.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере   арендной  платы  договор  аренды  здания  или   сооружения
считается незаключенным (пункт 1 статьи 625 ГК).
     Таким  образом,  из  содержания  норм ГК, регулирующих арендные
отношения,  следует,  что  размер  арендной платы при сдаче в аренду
зданий или сооружений определяется соглашением сторон при заключении
договора  аренды.  При  этом законодатель не связывает определение и
согласование  арендной  платы  с формами собственности на здания или
сооружения.  Следует  также иметь в виду, что согласно части седьмой
статьи  10 Закона "О нормативных правовых актах Республики Беларусь"
Гражданский  кодекс  имеет  большую  юридическую силу по отношению к
другим кодексам и законам, содержащим нормы гражданского права.
     В соответствии со статьей 579 ГК право сдачи имущества в аренду
принадлежит    его   собственнику.  Собственник  вправе  по   своему
усмотрению  совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия,  не противоречащие законодательству, в том числе отчуждать
свое   имущество  в  собственность  другим  лицам,  передавать   им,
оставаясь  собственником, права владения, пользования и распоряжения
имуществом,  а  также  распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи
210 ГК).
     В  связи  с этим государство как один из собственников вправе в
лице    уполномоченных    органов    решать    в    соответствии   с
законодательством  вопросы  арендной платы в отношении арендодателей
государственной    формы    собственности.   В  целях   упорядочения
использования     государственной    собственности,       пресечения
правонарушений  в  области арендных отношений и защиты экономических
интересов  государства  Указом  Президента Республики Беларусь от 21
августа  1996  г.  №  302  "О порядке определения минимальных ставок
арендной    платы    за  помещения  в  административных  зданиях   и
сооружениях,   находящиеся  в  государственной  собственности"   был
утвержден  Порядок  определения минимальных ставок арендной платы за
помещения  в  административных  зданиях и сооружениях, находящиеся в
государственной  собственности  (в  дальнейшем  - Порядок). Согласно
названному  Порядку  минимальные  ставки  арендной  платы   являются
обязательными  для  всех  арендодателей помещений в административных
зданиях  и сооружениях, находящихся в государственной собственности,
и  устанавливаемая  плата  не  может  быть  ниже  этих  ставок,   за
исключением случаев, предусмотренных Президентом Республики Беларусь
или  уполномоченным им органом (пункт 1 Порядка). Размер минимальных
ставок  арендной  платы  определен в долларах США, но арендная плата
вносится  в  белорусских рублях по курсу Национального банка на день
уплаты,    за    исключением    случаев,  когда  в  соответствии   с
законодательством    Республики  Беларусь  платежи  производятся   в
иностранной валюте (пункты 2 и 4 Порядка).
     До  принятия Инструкции не было специального нормативного акта,
регулирующего  порядок  определения ставок арендной платы субъектами
негосударственной  формы собственности. Республиканской комиссией по
упорядочению  использования  административных  зданий,   сооружений,
производственных    площадей   и  других  объектов   государственной
собственности  до  разработки  обоснования  для  определения размера
арендной  платы  предприятиям и организациям негосударственной формы
собственности,    частным   предпринимателям  при  сдаче  в   аренду
общественных  зданий,  комплексов  и  сооружений,  помещений  в них,
административных  зданий,  переоборудованных производственных зданий
было    предложено  временно  руководствоваться  Указом   Президента
Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. № 302.
     Порядок  определения  ставок  арендной  платы за сдачу в аренду
нежилых зданий (помещений), находящихся в частной собственности, был
предусмотрен  Инструкцией,  утвержденной постановлением Министерства
экономики от 29 мая 2001 г. № 96. Данная Инструкция, устанавливающая
порядок  формирования  ставок  арендной  платы  юридическими  лицами
негосударственной  формы  собственности  при  сдаче в аренду нежилых
зданий  (помещений), имеет для них обязательный характер (пункты 1 и
2).  Согласно  Инструкции  ставки  арендной платы при сдаче в аренду
нежилых  зданий  (помещений)  формируются  с  учетом соответствующих
экономических    обоснований:    остаточной  стоимости  зданий,   их
комфортности,  места  расположения  и  других  условий  (пункт   4);
юридические  лица негосударственной формы собственности рассчитывают
ставки  арендной  платы в белорусских рублях по формуле, учитывающей
коэффициент    изменения   стоимости  нежилых  зданий   (помещений),
утверждаемый    Министерством    статистики  и  анализа  по   данным
Министерства  архитектуры  и  строительства,  а  также  ряд   других
показателей (пункт 5).
     В  постановлении Министерства экономики от 29 мая 2001 г. № 96,
утвердившем  Инструкцию,  указано,  что  основанием  для ее принятия
послужило  законодательство,  регулирующее  правоотношения  в  сфере
ценообразования.  Согласно  статье  14 Закона "О ценообразовании" за
нарушение  установленных  соответствующими государственными органами
уровней  регулируемых  цен  (тарифов), их завышение или занижение, а
также  нарушение установленного порядка их определения к юридическим
и  должностным  лицам,  предпринимателям применяются соответствующие
санкции.  Руководители  юридического лица и другие должностные лица,
предприниматели    несут    иную    ответственность   за   нарушение
законодательства  о  ценообразовании  в  соответствии  с действующим
законодательством.
     Анализ названного Закона (статьи 3, 5, 7, 8, 11 и др.), а также
Указа  Президента  Республики  Беларусь  от  19 мая 1999 г. № 285 "О
некоторых    мерах  по  стабилизации  цен  (тарифов)  в   Республике
Беларусь",  которым  утвержден Перечень товаров (работ, услуг), цены
(тарифы), надбавки (скидки) на которые регулируются республиканскими
органами  государственного  управления,  объединениями, подчиненными
Правительству    Республики    Беларусь,    Национальным     банком,
облисполкомами  и  Минским  горисполкомом,  а  также  других   актов
законодательства  свидетельствует  о  том,  что  установление ставок
арендной платы и порядка их определения субъектами негосударственной
формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) не
относится    к    отношениям,    регулируемым  законодательством   о
ценообразовании.  Доводы  Министерства  экономики о том, что сдачу в
аренду  нежилых зданий (помещений) следует рассматривать как услугу,
со  ссылкой  при  этом  на  Основные  положения  по  составу затрат,
включаемых  в  себестоимость  продукции (работ, услуг), утвержденные
министерствами  экономики,  финансов,  труда, статистики и анализа в
январе  1998  г.  (с  последующими  изменениями  и дополнениями), не
основаны    на    положениях   ГК.  Отнесение  доходов,   полученных
арендодателем  за сдачу имущества в аренду, на иной счет не изменило
экономической    сущности    арендных  отношений.  Договоры   аренды
направлены  на  возмездную передачу имущества в пользование, а не на
возмездное оказание услуг. В связи с этим к указанным лицам не могут
применяться  меры ответственности, предусмотренные законодательством
о ценообразовании.
     Применение  законодательства  о ценообразовании при определении
ставок арендной платы в соответствии с пунктом 5 Инструкции приводит
к  тому,  что  в  отличие  от  арендодателей  государственной  формы
собственности  арендодатели  частной  формы  собственности   обязаны
ежемесячно  рассчитывать  эти ставки с учетом коэффициента изменения
стоимости  нежилых  зданий  (помещений), утвержденного Министерством
статистики    и   анализа  по  данным  Министерства  архитектуры   и
строительства. Кроме того, Инструкция предусматривает дополнительные
коэффициенты  для  расчета  ставки  арендной платы. Существует также
различный  подход  к  учету  налогов,  сборов  и  иных  обязательных
платежей в бюджет, учитываемых при расчете ставки арендной платы.
     С учетом изложенного Конституционный Суд считает, что положения
Инструкции, которыми установлен порядок формирования ставок арендной
платы  за  сдачу  в аренду нежилых зданий (помещений) арендодателями
частной формы собственности, отличающийся от порядка, установленного
для  арендодателей  государственной  формы  собственности,   создали
неравные  условия  для  развития  государственной  и  частной   форм
собственности,  что  противоречит  Конституции  (статьи 13, 44, 58 и
др.),    Гражданскому    кодексу,    иным   законодательным   актам,
предусматривающим  равную  защиту и равные условия для развития всех
форм собственности.
     На  основании  изложенного  и  руководствуясь  частями  первой,
четвертой  и  седьмой  статьи 116 Конституции, статьями 5, 6, 9, 34,
38,  40  и  43  Закона "О Конституционном Суде Республики Беларусь",
Конституционный Суд решил:
     1. Признать не соответствующей Конституции Республики Беларусь,
Гражданскому  кодексу  Республики  Беларусь,  другим законодательным
актам  Республики  Беларусь Инструкцию о порядке формирования ставок
арендной    платы    юридическими  лицами  негосударственной   формы
собственности  при  сдаче  в  аренду  нежилых  зданий   (помещений),
утвержденную    постановлением  Министерства  экономики   Республики
Беларусь от 29 мая 2001 г. № 96.
     Считать  данный  нормативный акт не имеющим юридической силы со
дня принятия настоящего Заключения.
     2. Опубликовать  настоящее  Заключение  в  срок,  установленный
законодательством,  в  "Народнай  газеце"  и  "Звяздзе",  а  также в
Национальном  реестре  правовых актов Республики Беларусь и "Веснiку
Канстытуцыйнага Суда Рэспублiкi Беларусь".
     3. Настоящее  Заключение вступает в силу со дня провозглашения,
является окончательным, обжалованию и опротестованию не подлежит.

Председательствующий -
Председатель Конституционного Суда
Республики Беларусь                                    Г.А.ВАСИЛЕВИЧ