ПОСТАНОВЛЕНИЕ СОВЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

10 ноября 2014 г. № 1056

Об утверждении Положения о порядке и случаях замены застройщика при долевом строительстве объектов при неисполнении (нарушении) им обязательств по созданию объекта строительства при долевом строительстве

Изменения и дополнения:

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 4 ноября 2017 г. № 834 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 10.11.2017, 5/44387) <C21700834>;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 марта 2019 г. № 155 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 19.03.2019, 5/46248) <C21900155>;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13 января 2022 г. № 20 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 03.02.2022, 5/49902) <C22200020>;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 мая 2025 г. № 266 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 05.06.2025, 5/54881) <C22500266>

 

На основании абзаца четвертого подпункта 1.17 пункта 1 статьи 21 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Положение о порядке и случаях замены застройщика при долевом строительстве объектов при неисполнении (нарушении) им обязательств по созданию объекта строительства при долевом строительстве (прилагается).

2. Министерству архитектуры и строительства:

2.1. в трехмесячный срок установить порядок расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику;

2.2. разъяснять вопросы применения утвержденного настоящим постановлением Положения о порядке и случаях замены застройщика при долевом строительстве объектов при неисполнении (нарушении) им обязательств по созданию объекта строительства при долевом строительстве.

3. Настоящее постановление вступает в силу через три месяца после его официального опубликования, за исключением пункта 2, вступающего в силу со дня принятия настоящего постановления.

 

Премьер-министр Республики Беларусь

М.Мясникович

 

УТВЕРЖДЕНО Постановление Совета Министров Республики Беларусь 10.11.2014 № 1056

ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке и случаях замены застройщика при долевом строительстве объектов при неисполнении (нарушении) им обязательств по созданию объекта строительства при долевом строительстве

1. Настоящим Положением устанавливаются порядок и случаи замены застройщика при долевом строительстве при неисполнении (нарушении) им обязательств по созданию объекта строительства при долевом строительстве (далее – замена застройщика).

2. Для целей настоящего Положения применяются термины и их определения в значениях, установленных в статье 1 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

3. К случаям, являющимся основанием для замены застройщика, относятся:

превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на шесть месяцев;

превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на три месяца;

прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более трех месяцев;

отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда.

4. Соответствующий облисполком или Минский горисполком при наличии оснований для замены застройщика вправе приостановить строительство объекта строительства и в течение 10 календарных дней со дня их обнаружения создает комиссию, в состав которой включаются представители местных исполнительных и распорядительных органов, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации, Министерства архитектуры и строительства, контролирующих (надзорных) органов, застройщика, подрядчика, дольщиков и других заинтересованных органов и организаций. Приостановление строительства действует до дня опубликования проектной декларации новым застройщиком в случае принятия решения о замене застройщика, но не более чем на три месяца со дня принятия решения о замене застройщика, либо до принятия решения об отсутствии необходимости замены застройщика.

5. Комиссия в течение 15 календарных дней со дня ее создания рассматривает возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае невозможности их устранения вносит в соответствующий облисполком или Минский горисполком предложения о целесообразности замены застройщика. Данные предложения принимаются большинством голосов и оформляются протоколом комиссии.

6. Соответствующий облисполком или Минский горисполком на основании предложений комиссии согласно своим полномочиям в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение о замене застройщика с назначением нового застройщика, имеющего право на осуществление строительной деятельности в соответствии с законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 процентов либо о нецелесообразности замены застройщика и письменно извещает о принятом решении в течение 5 календарных дней после его принятия членов комиссии, застройщика, а в случае принятия решения о замене застройщика – также нового застройщика.

Принятие решения о замене застройщика является основанием для расторжения дольщиками договоров создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком.

7. Новый застройщик в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о замене застройщика письменно извещает дольщиков о замене застройщика, а также о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства с новым застройщиком на те же объекты долевого строительства на новых условиях.

8. После принятия соответствующим облисполкомом или Минским горисполкомом решения о замене застройщика местный исполнительный и распорядительный орган в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков принимает меры в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель, по прекращению права прежнего застройщика на ранее предоставленный ему земельный участок и предоставляет данный земельный участок новому застройщику.

9. Прежний застройщик в течение 10 календарных дней со дня получения извещения о замене застройщика обязан:

9.1. передать новому застройщику проектную, исполнительную и иную необходимую для завершения строительства объекта строительства документацию, которая корректируется при необходимости новым застройщиком. В случае отсутствия проектной, исполнительной и иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации или невозможности истребования данной документации новый застройщик принимает меры по ее разработке (восстановлению). Проектная организация, выполнявшая заказанную и оплаченную прежним застройщиком разработку проектной документации, обязана в течение 10 календарных дней со дня обращения нового застройщика передать ее копию новому застройщику.

Стоимость разработки (корректировки, восстановления) проектной, исполнительной и иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации включается новым застройщиком в стоимость строительства объекта строительства;

9.2. перечислить денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных счетов прежнего застройщика на специальные счета нового застройщика, передать новому застройщику бухгалтерскую, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства, заключить договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства. Оплаченные прежним застройщиком, но неисполненные обязательства подрядчиков, поставщиков и иных контрагентов должны быть выполнены в пользу нового застройщика. В случае невозможности выполнения указанных обязательств их оплата подлежит возврату новому застройщику.

10. Доли каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства*, переданного новому застройщику, рассчитываются в порядке, установленном Министерством архитектуры и строительства.

______________________________

* Под объемом не завершенного строительством объекта строительства для целей настоящего Положения понимаются средства, определенные как сумма стоимости не завершенного строительством объекта строительства, денежных средств на специальных счетах, открытых прежним застройщиком на объект строительства, внесенных дольщиками на строительство объекта строительства, оплаченных, но неисполненных обязательств поставщиков и других документально подтвержденных затрат, связанных с передаваемым не завершенным строительством объектом строительства.

Дольщики и прежний застройщик подтверждают копиями платежных документов внесение (направление) средств на строительство не завершенного строительством объекта строительства за счет:

собственных денежных средств;

кредитов;

средств организаций;

иных источников с указанием условий предоставления этих средств.

11. Новый застройщик определяет сумму средств, сроки, необходимые для завершения строительства объекта строительства, производит расчет новых цен договоров (цен объектов долевого строительства) и извещает о них дольщиков, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком, с предложением в течение 30 календарных дней со дня получения письменного извещения заключить указанные договоры на те же объекты долевого строительства на новых условиях. Объекты долевого строительства, на завершение строительства которых по истечении данного срока не были заключены договоры создания объектов долевого строительства с новым застройщиком, реализуются согласно законодательству о долевом строительстве.

12. Расчет величины платежей дольщика новому застройщику по договору создания объекта долевого строительства осуществляется новым застройщиком с учетом доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику.

При определении доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, средства, поступившие за счет кредитов, но не использованные прежним застройщиком на цели строительства, в том числе полученные и неотработанные авансы за счет льготных кредитов, также подлежат учету в оплаченной части дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства.

13. Дольщики, отказавшиеся от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком, и прежний застройщик вправе требовать от нового застройщика возврата денежных средств.

Возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации в соответствии с Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 января 2014 г. № 6.

Возврат средств дольщикам и прежнему застройщику осуществляется в соответствии с их долей в объеме не завершенного строительством объекта строительства, рассчитанной в порядке, установленном Министерством архитектуры и строительства.

Основанием для возврата денежных средств дольщика и прежнего застройщика является их заявление, подаваемое новому застройщику.

Возврат заемных (кредитных) денежных средств новым застройщиком может осуществляться на основании договора перевода долга, заключенного между банком, небанковской кредитно-финансовой организацией, иной организацией, предоставившей денежные средства, прежним и новым дольщиками.

Возвращаемые дольщикам новым застройщиком денежные средства делятся на части пропорционально размеру поступивших денежных средств из различных источников финансирования, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источников финансирования в следующем порядке:

внесенные собственные денежные средства дольщиков – по их поручениям соответственно на их счета в банке либо на специальный счет застройщика, текущий (расчетный) счет иной организации;

средства местных бюджетов, направляемые на строительство жилых домов, в том числе для предоставления гражданам одноразовых субсидий, – в местный бюджет;

средства, предоставленные организациями в виде материальной помощи или займа работнику, – на текущий (расчетный) счет этих организаций. При этом средства, выплаченные в счет погашения основной суммы займа по договору, возвращаются заемщику предоставившей заем организацией;

средства, предоставленные открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк» в виде льготных кредитов, – этому банку в счет погашения задолженности дольщика по льготному кредиту;

средства, предоставленные банками, небанковскими кредитно-финансовыми организациями в виде кредита, – банкам, небанковским кредитно-финансовым организациям, предоставившим кредит;

средства, перечисленные местным исполнительным и распорядительным органом от индексации именных приватизационных чеков «Жилье», направленные на погашение стоимости строительства, – в местный бюджет. При этом дольщику возвращаются указанные чеки;

средства, передаваемые из республиканского бюджета в консолидированные бюджеты областей и бюджет г. Минска в виде субвенций для предоставления гражданам субсидий на уплату части процентов за пользование кредитами, выданными банками на возведение, реконструкцию жилых помещений, и субсидий на погашение основного долга по этим кредитам, – в местный бюджет;

перечисленные открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк» средства семейного капитала – во вклад (депозит) «Семейный капитал» в этом банке без учета пересчета.

Внесенные собственные денежные средства дольщика, которому предоставлена субсидия на уплату части процентов за пользование кредитом (субсидия на уплату части процентов за пользование кредитом и субсидия на погашение основного долга по кредиту), выданным банком на возведение, реконструкцию жилого помещения, возвращаются дольщику после осуществления возврата в местный бюджет суммы предоставленной ему субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом (субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом и субсидии на погашение основного долга по кредиту), выданным банком на возведение, реконструкцию жилого помещения, а также после возврата денежных средств по иным источникам финансирования.

Возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее шести месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.

Возврат денежных средств новым застройщиком прежнему застройщику осуществляется не позднее шести месяцев со дня получения новым застройщиком заявления прежнего застройщика о возврате денежных средств.