Оценка стоимости объектов гражданских прав

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ ДОМОВ, САДОВЫХ ДОМИКОВ (ДАЧ) И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Ацэнка вартасці аб’ектаў грамадзянскіх праў

АЦЭНКА ВАРТАСЦІ ЖЫЛЫХ ДАМОЎ, САДОВЫХ ДОМІКАЎ (ДАЧ)
І ЖЫЛЫХ ПАМЯШКАННЯЎ, ЗА ВЫКЛЮЧЭННЕМ АБ’ЕКТАЎ,
ЯКІЯ НЕ ЗАВЕРШАНЫ БУДАЎНІЦТВАМ

Изменения и дополнения:

Изменение № 1 (зарегистрировано в Национальном реестре - № 8/39703 от 17.03.2023 г., введено в действие постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 13 февраля 2023 г. № 14) <W02339703p>

Издание официальное

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Госкомимущество

Минск

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Ключевые слова: независимая оценка, жилые дома, садовые домики (дачи), жилые помещения; объекты недвижимого имущества; объекты недвижимости; недвижимые улучшения, затратный метод оценки; доходный метод оценки; сравнительный метод оценки

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Предисловие

Цели, основные принципы, положения по государственному регулированию и управлению в области технического нормирования и стандартизации установлены Законом Республики Беларусь «О техническом нормировании и стандартизации»

1 РАЗРАБОТАН И ВНЕСЕН Республиканским унитарным предприятием «Институт недвижимости и оценки»

2 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 ноября 2020 г. № 27

3 ВЗАМЕН ТКП 52.3.02-2015

Внесен Государственным комитетом по стандартизации Республики Беларусь в Реестр государственной регистрации № 2516 от 2 декабря 2020 г.

Настоящий технический кодекс установившейся практики не может быть воспроизведен, тиражирован и распространен без разрешения Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь

© Государственный комитет по имуществу, 2020

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Издан на русском языке

Содержание

1 Область применения

2 Нормативные ссылки

3 Термины и определения

4 Общие положения

5 Процедура оценки

6 Индексный метод оценки

7 Рыночные методы оценки, методы расчета стоимости. Предмет оценки

8 Затратный метод оценки. Методы расчета стоимости

9 Доходный метод оценки. Методы расчета стоимости

10 Сравнительный метод оценки. Методы расчета стоимости и методы расчета корректировок

11 Анализ наиболее эффективного использования

12 Особенности процедуры оценки неотделимых улучшений

Приложение А (обязательное) АКТ осмотра оценщиком многоквартирного дома, жилого (блокированного) дома, садового домика, построек при них или их элементов

Приложение Б (справочное) АКТ осмотра заказчиком оценки многоквартирного дома, жилого (блокированного) дома, садового домика, построек при них или их элементов

Приложение В (справочное) Коэффициенты переоценки жилищного фонда

Приложение Г (справочное) Отражение обособленно учитываемых затрат (процентов по кредитам и займам) в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете

Приложение Д (справочное) Формы определения оценочной стоимости объектов оценки, принадлежащих юридическим лицам

Приложение Е (справочное) Форма определения оценочной стоимости объектов оценки, принадлежащих физическим лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям

Приложение Ж (справочное) Коэффициенты, учитывающие перевод удельных показателей стоимости, указанных в нормах для оценки жилых домов, садовых домиков (дач), примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них (подсобных и дворовых) построек к уровню затрат по сводному сметному расчету

Приложение К (обязательное) Усредненная структура стоимости типичного строения согласно нормам для оценки жилых домов, садовых домиков, примыкающих к ним построек, %

Приложение Л (справочное) Базисные уровни цен

Приложение М (справочное) Коэффициенты пересчета и произведение коэффициентов пересчета для перевода первоначальной стоимости жилых объектов и садовых домиков в уровень цен 1991 г.

Приложение Н (справочное) Форма расчета величины физического износа объекта оценки методом средневзвешенного износа на дату осмотра в процентах

Приложение П (справочное) Форма расчета величины физического износа объекта оценки методом разбивки

Приложение Р (справочное) Шкала экспертных оценок физического износа при определении стоимости жилых (блокированных) домов, построек, многоквартирных домов сравнительным или доходным методами и (или) невозможности определения удельного веса конструктивных элементов по объекту оценки (объекту-аналогу), в процентах

Приложение С (справочное) Шкала экспертных оценок физического износа при невозможности определения удельного веса конструктивных элементов сооружений, таких как благоустройство, в том числе заборов, калиток, дорожек, площадок, мощений и иных плоскостных, линейных сооружений, инженерных сетей (кроме находящихся в земле и недоступных для осмотра), расположенных на земельном участке, выделенном для обслуживания жилого (блокированного) дома, многоквартирного дома, в процентах

Приложение Т (справочное) Шкала экспертных оценок физического износа сборно-разборных, передвижных и временных построек и сооружений, в процентах

Приложение У (справочное) Шкала экспертных оценок физического износа для квартир, комнат, расположенных в жилом (блокированном) доме, многоквартирном доме, в процентах

Приложение Ф (справочное) Коэффициенты для определения корректировок на комфортность по жилым (блокированным) домам, многоквартирным домам объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки

Приложение Х (справочное) Форма реконструированного отчета о доходах при полной аренде

Приложение Ц (справочное) Форма реконструированного отчета о доходах при чистой аренде

Приложение Ч (справочное) Форма реконструированного отчета о доходах при распределенной аренде

Приложение Ш (справочное) Форма реконструированного отчета о доходах при привлечении заемного капитала

Приложение Э (справочное) Шкала премий за риск инвестирования в недвижимость

Приложение Ю (справочное) Корректировки второй группы по элементам сравнения для жилых (блокированных) домов и многоквартирных домов

Приложение Я (справочное) Корректировки по элементам сравнения для квартиры или жилой комнаты

Приложение 1 (справочное) Корректировки, выполняемые при сравнении садовых домиков

Приложение 2 (справочное) Коэффициенты для определения корректировок на потребительские качества квартир

Приложение 3 (справочное) Классификация вида отделки жилых (блокированных) домов, многоквартирных домов и квартир

Приложение 4 (справочное) Форма расчета стоимости объекта оценки сравнительным методом оценки

БИБЛИОГРАФИЯ

ТЕХНИЧЕСКИЙ КОДЕКС УСТАНОВИВШЕЙСЯ ПРАКТИКИ

Оценка стоимости объектов гражданских прав

ОЦЕНКА ЖИЛЫХ ДОМОВ, САДОВЫХ ДОМИКОВ (ДАЧ) И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Ацэнка вартасці аб’ектаў грамадзянскіх праў

АЦЭНКА ВАРТАСЦІ ЖЫЛЫХ ДАМОЎ, САДОВЫХ ДОМІКАЎ (ДАЧ) І ЖЫЛЫХ ПАМЯШКАННЯЎ, ЗА ВЫКЛЮЧЭННЕМ АБ’ЕКТАЎ, ЯКІЯ НЕ ЗАВЕРШАНЫ БУДАЎНІЦТВАМ

Valuation of objects of civil rights valuation of dwelling houses, cottages (summer residences) and living spaces excepting unfinished objects

Дата введения – 2021-05-01

1 Область применения

Настоящий технический кодекс установившейся практики (далее – настоящий технический кодекс) устанавливает единые требования к проведению оценки стоимости жилых домов, садовых домиков (дач), жилых помещений, предметы оценки, методы оценки и методы расчета стоимости, требования к составу исходной информации, проведению расчетов, обоснованию результата независимой оценки, составлению документов оценки.

Настоящий технический кодекс применяется при проведении независимой оценки, внутренней оценки, экспертизы достоверности независимой и внутренней оценки. Настоящий технический кодекс может использоваться при проведении судебной экспертизы.

2 Нормативные ссылки

ТКП 45-1.04-119-2008 (02250) Здания и сооружения. Оценка степени физического износа

ТКП 52.0.01-2020 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения

ТКП 52.0.03-2020 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Определение ликвидационной стоимости

ТКП 52.1.01-2015 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости предприятий (бизнеса)

ТКП 52.2.07-2018 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости земельных участков

ТКП 52.3.01-2020 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества

ТКП 52.3.03-2013 (03150) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости многолетних насаждений

ТКП 52.3.04-2015 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости не завершенных строительством объектов

ТКП 52.4.01-2018 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости машин, оборудования, инвентаря, материалов

ТКП 52.7.01-2020 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок проведения оценки стоимости имущества, находящегося в государственной собственности

СН 1.04.01-2020 Техническое состояние зданий и сооружений

СТБ 52.0.01-2017 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения

СТБ 52.0.02-2017 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения

Примечание – При пользовании настоящим техническим кодексом целесообразно проверить действие ссылочных документов на официальном сайте Национального фонда технических нормативных правовых актов в глобальной компьютерной сети Интернет.

Если ссылочные документы заменены (изменены), то при пользовании настоящим техническим кодексом следует руководствоваться действующими взамен документами. Если ссылочные документы отменены без замены, то положение, в котором дана ссылка на них, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Термины и определения

В настоящем техническом кодексе применяются термины и определения, установленные Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615, ТКП 52.0.01, ТКП 52.2.07, ТКП 52.3.01, ТКП 52.3.03, ТКП 52.4.01, следующие термины и их определения:

3.1 блокированный жилой дом: Жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории [1].

3.2 вспомогательное помещение: Помещение, расположенное внутри блокированного, многоквартирного жилого дома, общежития за пределами жилых и (или) нежилых помещений, предназначенное для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюль, коридор, галерея, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы, лифтовые холлы и другие помещения) [1].

3.3 дача: Капитальное строение (здание), расположенное в дачном кооперативе и предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания.

3.4 жилая комната: Жилое помещение, находящееся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) [1].

3.5 жилая площадь: Сумма площадей пола жилых комнат [1].

3.6 жилой дом: Капитальное строение (здание, сооружение), половину или более половины площади которого, составляет площадь жилых помещений [1].

3.7 жилое помещение: Предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее обязательным для соблюдения санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным обязательным для соблюдения техническим нормативным правовым требованиям, содержащим требования, предъявляемые к жилым помещениям [1].

3.8 жилищный фонд: Совокупность жилых помещений государственного и частного жилищных фондов [1].

3.9 изолированная жилая комната: Жилая комната, не связанная с другой жилой комнатой общим входом [1].

3.10 изолированное жилое помещение: Жилое помещение, расположенное внутри жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), отделенное от других помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) покрытиями, стенами, перегородками и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории [1].

3.11 квартира: Изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений [1].

3.12 многоквартирный жилой дом: Жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения [1].

3.13 нежилое помещение: Помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан [1].

3.14 объект недвижимости: Совокупность земельного участка (условного земельного участка) и его недвижимых улучшений, включая имущественные права на них.

Примечание – При оценке стоимости объекта недвижимости с условным земельным участком, земельным участком предоставленном на праве, отличном от права собственности или права аренды с внесением платы за право заключения договора аренды земельного участка, в задании на оценку стоимости, заключении и отчете о независимой оценке в наименовании объекта оценки указывается «объект недвижимости: недвижимое улучшение, расположенное на земельном участке».

Если объект недвижимости оценивается с земельным участком, предоставленном на праве собственности или праве аренды с внесением платы за право заключения договора аренды земельного участка, в задании на оценку стоимости, заключении и отчете о независимой оценке в наименовании объекта оценки указывается: «объект недвижимости в составе земельного участка и недвижимых улучшений.

3.15 общая площадь жилого помещения: Сумма жилой площади и площади пола подсобных помещений, кроме площади пола балконов, лоджий, террас и неотапливаемых (холодных) помещений [1].

3.16 общежитие: Жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы, прохождения клинической ординатуры, спортивной подготовки, а также в иных случаях, установленных законодательными актами [1].

3.17 одноквартирный жилой дом: Жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории [1].

3.18 подсобное помещение: Помещение, находящееся внутри квартиры, одноквартирного жилого дома и предназначенное для обеспечения хозяйственно-бытовых нужд проживающих в них граждан (коридор, санузел, кладовая, прихожая, кухня, холл, гардеробная, топочная, встроенный шкаф, помещение без окон и иное помещение, не являющееся жилой комнатой) [1].

3.19 садовый домик: Капитальное строение (здание), расположенное в садоводческом товариществе и предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания.

Для целей настоящего технического кодекса рекомендуется использовать термины и их определения, установленные СТБ 52.0.01, СТБ 52.0.02 в части не противоречащей техническим кодексам установившейся практики об оценке стоимости объектов гражданских прав.

4 Общие положения

4.1 Настоящий технический кодекс применяется для проведения независимой оценки следующих групп объектов оценки (за исключением нежилых, не завершенных строительством объектов) с учетом имущественных прав на них (далее – жилые объекты):

а) объект недвижимости в составе земельного участка и многоквартирного жилого дома или общежития, или одноквартирного (блокированного) жилого дома либо садового домика (дачи) (далее – садовый домик) с примыкающими к ним строениями (в том числе гаражом), сооружениями (заборами, калитками, мощениями, дорожками, площадками, иным), инженерными сетями, пространственно отделенным от них хозяйственными постройками (подсобными и дворовыми, в том числе гаражами, сараями и иными) (далее – постройки), многолетними насаждениями, расположенными на данном земельном участке, или без них, а также квартиры, в том числе в жилом (блокированном) доме с постройками, относящимися к данной квартире, расположенными на земельном участке, предоставленном для обслуживания квартиры либо жилого (блокированного) дома (далее – квартира с постройками), жилой комнаты, изолированной жилой комнаты (далее – объект недвижимости);

б) недвижимых улучшений, в том числе:

1) многоквартирного жилого дома или общежития;

2) жилого (блокированного) дома, в том числе с постройками;

3) садового домика, в том числе с постройками;

4) построек;

5) квартиры, в том числе с постройками;

6) жилой комнаты, в том числе изолированной жилой комнаты;

7) вложений в объект недвижимости, относящихся к земельному участку или к многоквартирному дому, жилому (блокированному) дому, квартире, жилой комнате, садовому домику, постройкам (далее – вложения в объект недвижимости);

8) доли в имущественном праве на объект оценки;

9) иных жилых объектов в случаях, установленных законодательством.

Оценка стоимости нежилых объектов, нежилых помещений, принадлежащих физическим лицам, в том числе расположенных в многоквартирных домах (включая гаражи и машино-места), иных объектов, не предназначенных для постоянного проживания граждан, в том отдельно стоящих гаражей, гаражей, расположенных в гаражных массивах и гаражных кооперативах, производится в соответствии с ТКП 52.3.01.

Независимая оценка объектов жилого фонда может проводиться как объекта в целом, так и отдельных его элементов. Классификация объектов оценки представлена в ТКП 52.3.01.

4.2 Определение результата независимой оценки и подготовка документов оценки проводится в целях:

а) продажи без проведения аукциона либо конкурса;

б) внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;

в) продажи на торгах (аукционе) или по конкурсу;

г) передачи в залог (ипотеку);

д) безвозмездного отчуждения;

е) безвозмездной передачи;

ж) передачи в безвозмездное пользование, аренду;

з) передачи в доверительное управление;

и) мены;

к) наследования имущества;

л) разрешения имущественных споров;

м) определения размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости;

н) реализации управленческого решения;

о) постановки на баланс излишков активов, выявленных в результате инвентаризации;

п) постановки на баланс активов, полученных безвозмездно;

р) разделения (выделения) первоначальной (переоцененной, остаточной) стоимости инвентарного объекта;

с) реализации имущества, изъятого, арестованного или обращенного в доход государства, иного его использования в соответствии с [2];

т) продажи в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);

у) исчисления налога на недвижимость для физических лиц;

ф) исчисления подоходного налога для физических лиц;

х) уплаты государственной пошлины по исковому заявлению о праве собственности на капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности в соответствии с [3];

ц) кредитования, в том числе для получения льготного кредита физическими лицами;

ч) продажи сельскохозяйственными предприятиями жилых домов, квартир, жилых помещений;

ш) добровольного страхования;

э) возмещения убытков (ущерба);

ю) иных, не противоречащих законодательству.

Цель оценки стоимости (далее – цель оценки) «реализация управленческого решения» используется только для определения целесообразности принятия решения об осуществлении сделки или иного юридически значимого действия, но не может использоваться для целей оценки, отраженных в перечислениях а) – м), о) – ю).

4.3 Объекты самовольного строительства, как правило, оцениваются для целей принятия решения о судьбе таких объектов в соответствии с 7.3.2.

4.4 К объекту недвижимости могут приравниваться:

– недвижимые улучшения, приведенные в 4.1, перечисления 1) – 9), расположенные на земельных участках, предоставленных на правах, отличных от права собственности и права аренды с внесением платы за право заключения договора аренды земельного участка;

– для целей оценки, отраженных в 4.2, перечисления г), н), э) – объекты оценки, которые поступят в будущем в соответствии с законодательством с предполагаемыми имущественными правами на земельный участок и недвижимые улучшения;

– улучшения с передаваемыми имущественными правами на земельный участок, например, если оцениваются сборно-разборные сооружения, расположенные на земельном участке, предназначенном для обслуживания жилого дома, садового домика.

4.5 Для цели оценки, отраженной в 4.2, перечисление г), н), ю) могут оцениваться как объект недвижимости объекты оценки, которые поступят в будущем в соответствии с законодательством с предполагаемыми имущественными правами на земельный участок и недвижимые улучшения.

4.6 Оценка стоимости объектов оценки, которые будут созданы в будущем с предполагаемыми имущественными правами на земельный участок и имущественными правами на недвижимые улучшения производится в соответствии с ТКП 52.3.04.

5 Процедура оценки

5.1 Процедура оценки (если иное не установлено настоящим техническим кодексом) включает следующие этапы:

а) заключение договора на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее – договор) и составление задания на оценку стоимости (далее – задание на оценку);

б) сбор и анализ информации;

в) описание процедуры оценки;

г) анализ данных, использованных для оценки стоимости;

д) осмотр объекта оценки;

е) описание предпосылок и ограничений, с учетом которых определялся результат независимой оценки;

ж) анализ рынка объектов аналогов (в случае использования рыночных методов оценки);

з) анализ местоположения объекта оценки;

и) описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки, при их наличии);

к) обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;

л) расчеты и их обоснование, определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости (далее – расчеты и их обоснование);

м) обоснование результата независимой оценки;

н) составление и оформление отчета о независимой оценке (далее – отчет об оценке);

о) составление и оформление заключения о независимой оценке (далее – заключение об оценке).

5.1.1 При оценке стоимости индексным методом оценки из процедуры оценки, отраженной в 5.1, исключаются этапы ж), з), м), также может не выполняться этап д).

5.1.2 При оценке стоимости недвижимых улучшений с использованием рыночных методов оценки из процедуры оценки, отраженной в 5.1, исключаются этапы ж), з). При этом если определяются первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога, стоимость восстановления или замещения, балансовая стоимость, в том числе первоначальная стоимость, переоцененная стоимость, остаточная стоимость, также может не выполняться этап д).

5.1.3 Если независимая оценка производится для цели оценки, отраженной в 4.2, перечисление р), из процедуры оценки исключаются этапы:

д), ж), з) – при разделении (выделении) первоначальной (переоцененной) стоимости инвентарного объекта;

д) – при разделении (выделении) остаточной стоимости инвентарного объекта.

Разделение (выделение) первоначальной (переоцененной, остаточной) стоимости инвентарного объекта производится в соответствии с 7.4.

5.1.4 В случаях, установленных в 5.6.10, из процедуры оценки, отраженной в 5.1, исключается этап д).

5.2 Заключение договора и составление задания на оценку производятся в соответствии с ТКП 52.0.01.

5.3 Сбор и анализ исходной информации, правила ее оформления и представления в отчете об оценке отражены в ТКП 52.0.01. Документы, предоставляемые заказчиком оценки, источники информации, собранные оценщиком самостоятельно и использованные при проведении независимой оценки, принимаются в соответствии с настоящим техническим кодексом.

5.3.1 Для проведения независимой оценки заказчик оценки предоставляет информацию об объекте (объектах) оценки, необходимую для определения результата независимой оценки, включая следующие документы (сведения):

– копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации в отношении капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения и (или) другого документа, удостоверяющего права на недвижимые улучшения (далее – свидетельство о государственной регистрации в отношении недвижимого улучшения);

– копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации в отношении земельного участка и (или) другого документа, удостоверяющего права на земельный участок (далее – свидетельство о государственной регистрации в отношении земельного участка);

– копию технического паспорта (ведомости технических характеристик, паспорта изготовителя и др.) или другого документа, подтверждающего объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки;

– копию инвентарной карточки учета основных средств (далее – инвентарная карточка) или первичных учетных документов;

– копию проектно-сметной документации (далее – ПСД) по объекту оценки;

– копию(и) договора найма жилого помещения и дополнительных соглашений к ним (далее – договор аренды);

– копию(и) договора (договоров) аренды на земельный участок и дополнительных соглашений к ним;

– копию(и) правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи, мены и др.);

– сведения о доходах по объекту оценки;

– сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта оценки;

– сведения о реконструкции (модернизации), капитальном и (или) текущем ремонтах, произведенных на объекте оценки;

– сведения о ставке земельного налога и поправочных коэффициентах к ставке земельного налога;

– сведения о ставке налога на недвижимость и поправочных коэффициентах к ставке налога на недвижимость;

– данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы юридического лица или выписок из книг учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее – книга учета доходов и расходов);

– акты осмотра заказчиком оценки (в случае их составления заказчиком оценки);

– сведения о возможности (невозможности) осуществления раздела объекта недвижимости на два или более объекта недвижимости;

– сведения о возможности вычленения жилого помещения из квартиры или жилого (блокированного) дома;

– сведения о порядке пользования земельным участком и (или) порядке пользования жилым помещением в квартире, жилом (блокированном) жилом доме (в случае независимой оценки стоимости доли в имущественном праве);

– другие.

Необходимость предоставления всех документов (сведений) или их части определяется оценщиком.

5.3.1.1 Для целей оценки, приведенных в 4.2, перечисления а) – г), т) оценщик использует технический паспорт и свидетельство о государственной регистрации в отношении недвижимого улучшения, а в случае реконструкции, модернизации, реставрации, переоборудования, перепрофилирования или иных аналогичных работ (далее – реконструкция) – перечисленные документы с внесенными в них изменениями по объемно-планировочным показателям после завершения реконструкции, за исключением случая, когда эти изменения не оказывают влияния на результат независимой оценки, что должно быть обосновано в отчете об оценке.

5.3.1.2 Если для целей оценки, приведенных в 4.2, перечисления а) – г), т) законодательством предусмотрена возможность совершения сделки или иного юридически значимого действия с объектом оценки без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию его создания, заказчиком оценки представляется ведомость технических характеристик либо иной предусмотренный законодательством документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки.

При проведении оценки стоимости для указанных целей оценки в соответствии с ТКП 52.1.01 заказчиком оценки вместо технического паспорта, ведомости технических характеристик может представляться иной документ, подтверждающий объёмно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки, в том числе письменные сведения о них.

5.3.1.3 В процедуре оценки могут использоваться следующие источники информации:

– сведения из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ);

– сведения из реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра и регистра стоимости земель, земельных участков государственного земельного кадастра;

– сведения об объектах-аналогах (техническая документация, ПСД и другие источники);

– документы, подтверждающие приобретение объектов-аналогов;

– прайс-листы, проспекты;

– классификаторы;

– нормативные сроки службы основных средств [4];

– нормы для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них хозяйственных (подсобных и дворовых) построек и гаражей (далее – нормы для оценки жилых домов) [5];

– типовые системы технического обслуживания и ремонта;

– информация о ценах спроса и предложения по выставленным на продажу объектам недвижимости, о предложениях к сдаче в аренду объектов-аналогов по данным риэлтерских организаций, а также строительных и инвестиционных компаний, размещенная на интернет-сайтах или на других государственных информационных ресурсах глобальной компьютерной сети Интернет;

– информация о договорных ставках арендной платы по объектам-аналогам, о ставках арендной платы, установленных законодательством;

– прейскуранты и справочники цен;

– справочники и каталоги;

– информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьюторов;

– нормативные документы и справочная литература;

– литература по оценке стоимости;

– экспертное мнение специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости;

– данные из средств массовой информации;

– сборники удельных показателей стоимости строительства, эксплуатационных затрат и др.;

– ранее выполненные отчеты об оценке объектов оценки;

– базы данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы;

– ТНПА и другие документы по ценообразованию в строительстве;

– другие источники.

5.4 Описание процедуры оценки производится в соответствии с ТКП 52.0.01 с учетом особенностей, отраженных в настоящем разделе.

5.5 Анализ данных, использованных для оценки стоимости, производится в соответствии с ТКП 52.0.01.

5.6 Осмотр объекта оценки производится в соответствии с ТКП 52.0.01 и особенностями, указанными в настоящем техническом кодексе. Осмотр объекта оценки проводится с целью установления фактических данных о его состоянии, функциональном использовании и др.

5.6.1 Осмотр объекта оценки может производиться оценщиком до заключения договора на основании письма-заявки заказчика оценки.

5.6.2 Если в состав объекта оценки входят несколько недвижимых улучшений (здания, сооружения, благоустройство и др.), производится осмотр каждого из них. При выявлении по результатам осмотра недвижимых улучшений, относящихся к объекту оценки и являющихся его составными частями и принадлежностями (далее – составные части и принадлежности), оценка стоимости которых не предусмотрена договором, оценщик составляет перечень таких составных частей и принадлежностей, а исполнитель оценки письменно информирует заказчика оценки об их наличии. Оценка стоимости составных частей и принадлежностей, выявленных по результатам осмотра, производится в случае заключения дополнительного соглашения к договору. В противном случае в предпосылках и ограничениях отражается факт наличия выявленных составных частей и принадлежностей, относящихся к объекту оценки, но не включенных в его состав, а также влияние этого факта на результат независимой оценки.

5.6.3 Объемно-планировочные показатели, характеристики конструктивных элементов и инженерных систем объекта оценки (недвижимых улучшений), необходимые для проведения оценки стоимости, принимаются оценщиком для целей оценки, отраженных в 4.2, перечисления:

– а) – г), т) – по техническому паспорту, подтверждающему объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки, за исключением случая, предусмотренного в 5.3.1.2;

– д) – с), у) – ю) – по техническому паспорту, ведомости технических характеристик, паспорту изготовителя или иному документу, подтверждающему объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки.

5.6.4 Если осмотр объекта оценки не дает представления о фактическом состоянии сооружений, инженерных сетей, конструктивных элементов объекта оценки, а также в случае отсутствия в документах, указанных в пункте 5.6.3, сведений, необходимых для проведения оценки стоимости объекта оценки, исполнитель оценки имеет право требовать их представление от заказчика оценки либо получать такие сведения от третьих лиц.

5.6.5 В случае выявления в представленных документах несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в правильности отражения показателей и характеристик, состояния недвижимых улучшений, оценщик уточняет их у заказчика оценки и применяет в дальнейших расчетах либо использует в процедуре оценки другую обоснованную информацию. При этом оценщик отражает этот факт и его влияние на результат независимой оценки в предпосылках и ограничениях.

5.6.6 В компетенцию оценщика не входит проведение технической инвентаризации, диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом.

5.6.7 По результатам осмотра объекта оценки составляется акт осмотра оценщиком согласно приложению А либо акт осмотра заказчиком оценки согласно приложению Б (далее – акт осмотра), если не определено иное.

Акт осмотра может не составляться при проведении оценки стоимости с использованием 8.14.7.

5.6.8 При проведении осмотра оценщик производит фотосъемку (делает скриншоты) с целью фиксации внешнего вида и фактического состояния объекта оценки, его составных частей и принадлежностей, что является подтверждением принятых им по результатам осмотра решений и выводов. Указанные фотографии (скриншоты) являются неотъемлемой частью отчета об оценки.

5.6.9 Исключен.

5.6.10 Оценка стоимости объектов оценки может производиться без осмотра в случаях:

– предусмотренных ТКП 52.0.01;

– проведения независимой оценки для цели оценки, отраженной в 4.2, перечисление р), за исключением разделения (выделения) остаточной стоимости инвентарного объекта;

– необходимости определение стоимости на дату оценки, но с учетом состояния объекта оценки на дату, указанную в договоре (далее – дата исходного состояния), когда на дату оценки фактическое состояние объекта оценки не соответствует состоянию объекта оценки на дату исходного состояния (например, если дата исходного состояния указана в акте приемки-передачи или соответствует дате начала реконструкции, а на дату оценки произошел пожар, авария, проводится или завершена реконструкция объекта оценки). В этом случае заказчик оценки представляет документально подтвержденные сведения об объемно-планировочных показателях объекта оценки и его фактическом состоянии на дату исходного состояния, в том числе технический паспорт или ведомость технических характеристик, акт приема-передачи, акт осмотра заказчиком оценки или акт определения физического износа, фотографии (скриншоты) (при их наличии) (далее ‒ информация, подтверждающая исходное состояние). Необходимость представления всей информации, подтверждающей исходное состояние, или ее части, определяется оценщиком. При этом дата оценки должна устанавливаться в соответствии с требованиями ТКП 52.0.01.

5.7 Описание предпосылок и ограничений, с учетом которых определяется результат независимой оценки, производится в соответствии с ТКП 52.0.01.

Основные предпосылки и ограничения могут быть установлены, если это не противоречит настоящему техническому кодексу и законодательству, в отношении:

– осмотра объекта оценки или отказа от него в случаях, предусмотренных в 5.6.10;

– состояния объекта оценки;

– рынка объектов-аналогов;

– предполагаемых прав на условные земельные участки;

– предполагаемой регистрации недвижимых улучшений;

– условий осуществления конкретных юридически значимых действий, если законодательством предусмотрено проведение независимой оценки до их осуществления;

– построения моделей денежных потоков (прогнозирования дохода, ретроспективного периода и др.);

– о влиянии на результат независимой оценки предпосылок и ограничений;

– ограничений (обременений) по объекту оценки;

– и др.

5.8 При анализе рынка объектов-аналогов исследуется рынок недвижимости (далее – анализ рынка недвижимости), изучаются тенденции изменения цен спроса и предложения на объекты-аналоги, цены сделок, цены предложений на дату оценки, условия продажи объектов недвижимости, условия финансирования, срок экспозиции, рыночные и договорные ставки арендной платы по объектам-аналогам, условия заключения договоров аренды, ставки арендной платы, установленные законодательством по объектам-аналогам, и др. Для анализа рынка недвижимости оценщик может использовать информацию, публикуемую организациями, проводящими маркетинговые исследования о тенденциях изменения цен спроса и предложения по объектам-аналогам.

5.8.1 Анализ рынка недвижимости производится на основании информации об объектах сходного функционального назначения, с сопоставимыми элементами сравнения (дата сделки (дата предложения), местоположение, площадь и др.) по объекту оценки.

5.8.2 При отсутствии информации о ценах и ставках арендной платы по объектам-аналогам на рынке недвижимости в конкретном населенном пункте, сельсовете оценщик проводит анализ рынка недвижимости в аналогичном либо более крупном районе (области), на другом сегменте рынка недвижимости при обосновании возможности использования информации о динамике цен, ставок арендной платы на нем для цели оценки.

5.8.3 Анализ рынка недвижимости в отчете об оценке должен отражать информацию об изменении среднерыночных цен и ставок арендной платы в расчете на 1 м² общей площади объектов-аналогов на исследуемом сегменте рынка на дату оценки, а при ее отсутствии – на ближайших сегментах рынка недвижимости.

5.8.4 Анализ рынка недвижимости проводится с учетом влияния на среднерыночную стоимость и ставки арендной платы местоположения объектов-аналогов и объекта оценки, в том числе может производиться с использованием кластерного анализа.

5.8.5 Анализ рынка недвижимости по специализированным объектам может отражать изменение среднерыночных цен в расчете на характерную для этих объектов единицу измерения (артезианская скважина – 1 пог. м. глубины скважины, инженерные сети – 1 пог. м протяженности инженерных сетей, один объект и др.).

5.8.6 При необходимости анализируется изменение цен на рынке недвижимости от даты, на которую проведена сделка, или от даты начала экспозиции объектов-аналогов, от даты кадастровой оценки земель, земельных участков до даты оценки.

5.8.7 Если производится оценка стоимости недвижимых улучшений и результатом независимой оценки является стоимость восстановления, стоимость замещения или остаточная стоимость объекта оценки, может производиться анализ стоимости строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и других недвижимых улучшений.

5.8.8 При оценке стоимости объектов оценки в соответствии с ТКП 52.1.01 анализ рынка объектов-аналогов может проводиться укрупненно.

5.8.9 Объем производимых исследований по анализу рынка недвижимости, целесообразность анализа стоимости строительства капитальных строений (зданий, сооружений) определяется оценщиком в зависимости от наличия (отсутствия) информации, особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на цену объектов-аналогов, в том числе условий договоров аренды. По результатам анализа рынка недвижимости оценщик делает выводы (о средней рыночной цене 1 м² общей площади объектов-аналогов по сделкам, предложениям или о диапазоне цен 1 м² общей площади объектов-аналогов, средней рыночной ставке арендной платы за 1 м² общей площади объектов-аналогов на дату оценки, влиянии местоположения, общей площади иных факторов на рыночные цены и другое).

5.9 Анализ местоположения начинается с указания адреса объекта оценки и включает описание окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, других характеристик и факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости или стоимость недвижимых улучшений. По результатам анализа местоположения делаются выводы о влиянии местоположения на стоимость объекта оценки.

5.10 Описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии) состоит из описания земельного участка, недвижимых улучшений, входящих в состав объекта оценки.

5.10.1 Описание земельного участка включает следующие сведения: площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка (при его наличии), описание имущественных прав на земельный участок с указанием землепользователя, ограничений (обременений) прав на земельный участок, целевого назначения, местонахождения, коммуникаций, элементов благоустройства, транспортной доступности и других особенности земельного участка по усмотрению оценщика.

5.10.2 Описание недвижимых улучшений, входящих в состав объекта оценки, включает:

– назначение и наименование недвижимых улучшений;

– имущественные права, ограничения (обременения) прав, с указанием правообладателя;

– инвентарный номер по ЕГРНИ (при его наличии);

– инвентарный номер по данным бухгалтерского учета (при его наличии);

– состав недвижимых улучшений, входящих в объект оценки, включая постройки (при их наличии в составе объекта оценки);

– год постройки (дата приемки в эксплуатацию), в том числе построек;

– описание объемно-планировочных показателей, конструктивных элементов недвижимых улучшений, в том числе построек, видов работ, оборудования (при их наличии в составе объекта оценки);

– состояние недвижимых улучшений, в том числе построек, видов работ, оборудования при их наличии в составе объекта оценки (кроме случаев, когда оно не учитывается при проведении оценки стоимости);

– другие данные по усмотрению оценщика.

5.11 Обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости производится в соответствии с настоящим техническим кодексом, ТКП 52.0.01, ТКП 52.2.07.

5.12 Расчеты и их обоснование выполняются в соответствии с ТКП 52.0.01, ТКП 52.2.07 и настоящим техническим кодексом, а при оценке стоимости подъемно-транспортного оборудования и котлов, входящих в состав объекта оценки, – в соответствии с ТКП 52.4.01. Цены оценки принимаются в соответствии с ТКП 52.0.01.

5.13 Обоснование результата независимой оценки производится в соответствии с ТКП 52.0.01.

5.13.1 Если оценка стоимости объекта оценки производилась одним методом оценки, итоговая стоимость, полученная в результате расчета, является результатом независимой оценки.

5.13.2 В случае применения нескольких рыночных методов оценки результат независимой оценки может рассчитываться методом средневзвешенных коэффициентов по формуле

где V результат независимой оценки объекта оценки, д.е.;

V₁, V₂, V₃ – итоговая стоимость, рассчитанная по каждому из методов оценки, д.е.;

K₁, K₂, K₃ – весовые коэффициенты для каждого из примененных методов оценки.

Весовые коэффициенты могут определяться экспертным методом, методами статистического анализа, методом иерархий, методом дерева целей и другими.

5.13.3 По завершении расчета стоимости объекта недвижимости рыночными методами оценки полученный результат независимой оценки анализируется на соответствие среднему значению рыночной стоимости 1 м² общей площади (1 объект, 1 пог. м, единицы измерения другого показателя) объектов-аналогов, полученному при анализе рынка недвижимости, и (или) его вхождения в диапазон рыночных цен на указанную единицу измерения в анализе рынка недвижимости.

Если рыночная стоимость объекта недвижимости в расчете на 1 м² общей площади (1 объект, 1 пог. м. или единицу измерения другого показателя) недвижимых улучшений, входящих в объект недвижимости, значительно отличается от среднего значения рыночной стоимости 1 м² общей площади (1 объект, 1 пог. м. или единицу измерения другого показателя) объектов-аналогов или не входит в диапазон цен на единицу измерения, указанный в анализе рынка недвижимости, оценщик производит анализ исходной информации и выполненных расчетов с целью определения причин такого несоответствия. При проведении данного анализа могут дополнительно использоваться другие статистические показатели для сравнения рыночной стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.

После выявления факторов, которые повлияли на результат независимой оценки, оценщик вносит изменения в соответствующие расчеты или обосновывает такое несоответствие.

5.13.4 Требования к отражению в заключении об оценке и в отчете об оценке результата независимой оценки, в том числе правила округления результата независимой оценки, отражены в ТКП 52.0.01.

5.14 Отчет об оценке должен включать:

– номер и дату отчета об оценке;

– титульный лист;

– краткие факты и выводы по результатам независимой оценки, в том числе наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки, адрес объекта оценки, имущественные права на объект оценки (земельный участок и недвижимые улучшения), дату оценки, цены оценки (если дата оценки и цены оценки различны), валюту оценки, валюту расчета (если валюта расчета и валюта оценки различны), курсы валют, использованные в независимой оценке, цель оценки, дату осмотра объекта оценки и предмет оценки, методы оценки, методы расчета стоимости, результат независимой оценки;

– описание процедуры оценки;

– описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);

– анализ данных, использованных для оценки стоимости;

– основные предпосылки и ограничения, с учетом которых определялся результат независимой оценки;

– анализ рынка объектов-аналогов (в случае использования рыночных методов оценки);

– анализ местоположения объекта оценки;

– описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);

– обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;

– расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;

– результат независимой оценки;

– сведения о заказчике оценки;

– сведения об исполнителе оценки, оценщиках;

– перечень используемых нормативных правовых актов, ТНПА, литературных источников;

– приложения;

– иную информацию, предусмотренную ТКП 52.0.01.

Примечание – Под датой отчета об оценке понимается дата регистрации заключения об оценке.

Отчет об оценке может содержать иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

5.15 Оформление заключения об оценке производится в соответствии с ТКП 52.0.01.

5.16 Оформление отчета об оценке производится в соответствии с ТКП 52.0.01 с учетом особенностей объектов оценки.

5.17 Порядок внесения изменений в документы оценки (заключение и отчет об оценке), их замены и отзыва, выдачи дубликатов или копий, срок действия результата независимой оценки установлены в ТКП 52.0.01.

6 Индексный метод оценки

6.1 Индексный метод оценки представляет собой метод оценки, основанный на применении коэффициентов и (или) индексов к стоимости, принятой в качестве базы для определения оценочной стоимости объектов оценки.

6.2 Индексный метод оценки не применяется для оценки стоимости недвижимых улучшений для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления м), о) – с), ш), э), ю) (за исключением случаев, когда законодательством для цели оценки, указанной в 4.2, перечисление ю) предусмотрено использование оценочной стоимости) и объектов недвижимости.

Если законодательством для цели оценки, указанной в 4.2, перечисление ю), предусмотрено использование оценочной стоимости, ее определение производится в порядке, установленном настоящим разделом для целей оценки, указанных в 4.2, перечисление а) – л), н), т), х), ц), ч).

6.3 Если иное не предусмотрено законодательством, датой оценки является для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления:

– а) – л), н), т), х), ц), ч) – первое число месяца, на которое проводится оценка стоимости;

– у) – 1 января текущего года [6];

– ф) – дата получения дохода.

6.4 Базой для определения оценочной стоимости объектов оценки, указанных в 4.1, перечисление б), является для принадлежащих:

1) юридическим лицам:

– остаточная стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета и отчетности, на дату оценки с учетом переоценок, проводимых в соответствии с законодательством (далее – переоценка), при соблюдении особенностей, изложенных в настоящем разделе (далее – остаточная стоимость), по объектам оценки, числящимся в бухгалтерском учете в составе основных средств, доходных вложений в материальные активы (далее – основные средства);

– балансовая стоимость по данным бухгалтерского учета и отчетности на дату отражения в составе вложений в долгосрочные активы (далее – балансовая стоимость) по объектам оценки, принимаемым к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, но числящимся до их обязательной государственной регистрации на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» (далее – вложения в долгосрочные активы);

– балансовая стоимость по данным бухгалтерского учета и отчетности на дату отражения в составе краткосрочных активов по объектам оценки, числящимся в бухгалтерском учете в составе краткосрочных активов (готовая продукция, товары, долгосрочные активы, предназначенные для реализации) (далее – краткосрочные активы).

Для юридических лиц, ведущих учет в книге учета доходов и расходов, база для определения оценочной стоимости принимается по правилам, установленным настоящим разделом для юридических лиц, ведущих бухгалтерский учет и отчетность, с учетом особенностей ведения учета в книге учета доходов и расходов.

2) физическим лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям, – остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком.

6.5 Оценочная стоимость объектов оценки, принадлежащих юридическим лицам, определяется по формуле

где С_оц – оценочная стоимость объекта оценки, руб.;

С_ост – остаточная стоимость, руб.;

С_б – балансовая стоимость, руб.;

К_пер – коэффициент пересчета.

6.5.1 Коэффициент пересчета принимается для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления:

а) – г), и) – л), н), т), х), ч) – равным коэффициенту изменения стоимости видов (групп) основных средств, ежемесячно доводимому Национальным статистическим комитетом Республики Беларусь (далее – КИС ОС). Округляется до четырех знаков после запятой;

а) – г), и) – л), н), т), х), ч) – в случае наличия затрат на реконструкцию, отнесенных на увеличение стоимости объекта оценки, и (или) обособленно учитываемых затрат (процентов по кредитам и займам) в течение периода, прошедшего после даты проведения последней переоценки, – равным единице;

д) – з) – равным единице.

КИС ОС по жилым объектам принимается по группе основных средств «Здания и сооружения».

6.5.1.1 КИС ОС по объектам оценки, числящимся в составе основных средств, применяется на первое число месяца, предшествующего дате оценки (за исключением случая проведения оценки стоимости на 1 января текущего года, когда КИС ОС применяется на 1 января текущего года), к дате проведения последней переоценки.

6.5.1.2 В случае если в соответствии с законодательством юридическим лицом переоценка, числящихся в его бухгалтерском учете основных средств, на 1 января текущего года не проводилась, КИС ОС применяются к декабрю года, предшествующего дате проведения этим юридическим лицом последней переоценки.

6.5.1.3 В случае, если объект оценки, числящийся в составе основных средств, выведен из состава объектов нежилого фонда в жилой фонд в течение периода, прошедшего после даты последней переоценки, проведенной юридическим лицом, КИС ОС применяется к декабрю года, предшествующего дате проведения последней переоценки объектов нежилого фонда или к дате приемки объектов нежилого фонда в эксплуатацию, если он был принят в эксплуатацию после даты последней переоценки.

6.5.1.4 КИС ОС равен единице в случае проведения оценки стоимости объектов оценки, числящихся в составе основных средств, на 1 января или 1 февраля текущего года, когда переоценка проводилась на 1 января текущего года.

6.5.1.5 В случае если объект оценки, числящийся в составе основных средств, принят к бухгалтерскому учету в течение периода, прошедшего после последней переоценки, КИС ОС принимается к дате его принятия к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (за исключением случая, указанного в 6.5.1.6).

6.5.1.6 Если объект оценки, числящийся в составе основных средств, получен безвозмездно в течение периода, прошедшего с даты последней переоценки, проведенной юридическим лицом, КИС ОС принимается:

– к дате принятия к бухгалтерскому учету – по объектам оценки, первоначальная стоимость которых определена на основании заключения об оценке или документов, подтверждающих стоимость аналогичных объектов;

– к декабрю года, предшествующего дате последней переоценки, – по объектам оценки, первоначальная стоимость которых принимающей стороной определена исходя из стоимости, отраженной в бухгалтерском учете у передающей стороны с учетом последней переоценки;

– к дате принятия к бухгалтерскому учету передающей стороной – по объектам оценки, приобретенным в период после последней переоценки и принятым к бухгалтерскому учету принимающей стороной по стоимости, отраженной в бухгалтерском учете у передающей стороны на дату передачи.

6.5.1.7 В случае если объект оценки, числящийся в составе основных средств, выявлен в ходе инвентаризации как излишек в течение периода, прошедшего после даты последней переоценки, КИС ОС принимается к дате его принятия к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.

6.5.1.8 КИС ОС по объектам оценки, числящимся в составе вложений в долгосрочные активы или краткосрочных активов применяется на первое число месяца, предшествующего дате оценки (за исключением случая проведения оценки стоимости на 1 января текущего года, когда КИС ОС применяется на 1 января текущего года), к дате отражения их в балансовой стоимости в составе вложений в долгосрочные активы или краткосрочных активов, соответственно.

6.5.2 Остаточная стоимость рассчитывается по формуле

где ПС – переоцененная (первоначальная) стоимость объекта оценки, отраженного в составе основных средств, по данным бухгалтерского учета и отчетности юридического лица в ценах на дату проведения им последней переоценки или на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (для объектов оценки, принятых к бухгалтерскому учету в течение периода, прошедшего после даты последней переоценки), руб.;

А_нак – накопленная амортизация объекта оценки по данным бухгалтерского учета и отчетности юридического лица на дату оценки с учетом переоценок (далее – накопленная амортизация), руб.

6.5.2.1 Для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления а) – г), и) – л), н), т), х) – ч) при определении оценочной стоимости объектов оценки, по которым срок действия договора финансовой аренды (лизинга) прекращен в течение периода, прошедшего после последней переоценки, проведенной юридическим лицом, остаточная стоимость определяется с учетом переоценок, проводимых юридическим лицом, но не проведенных по этим объектам оценки за период действия договора финансовой аренды (лизинга).

6.5.2.2 Для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления а) – г), и) – л), н), т), х) – ч) по полностью самортизированным объектам оценки их переоцененная стоимость определяется с учетом коэффициентов изменения стоимости видов (групп) основных средств, применяемых при проведении переоценки, аналогичных объектов основных средств, имеющих остаточную стоимость.

6.5.2.3 Первоначальная стоимость жилых изолированных помещений в многоквартирных жилых домах, определяется на дату принятия юридическим лицом здания к бухгалтерскому учету.

6.5.2.4 Первоначальная стоимость жилого помещения, выделяемого из стоимости изолированного жилого помещения может определяться пропорционально строительному объему в общей сумме объемов жилых помещений (при разной высоте этажей), определенной по ПСД, или общей площади жилых помещений (при одинаковой высоте этажей).

Определение общей площади и строительного объема указанных жилых помещений производится в соответствии с [6].

6.5.2.5 В случае проведения в многоквартирных жилых домах реконструкции и отсутствия информации об отнесении затрат на данную реконструкцию к жилому изолированному помещению, затраты на реконструкцию включаются в стоимость выделяемого жилого изолированного помещения пропорционально строительному объему в общей сумме объемов жилых изолированных помещений, (при разной высоте этажей) или общей площади жилых изолированных помещений, (при одинаковой высоте этажей).

6.5.2.6 В случае необходимости разделения первоначальной стоимости или выделения из стоимости инвентарного объекта стоимости составных частей и принадлежностей, составляющих вместе с ним один инвентарный объект, такое разделение (выделение) стоимости производится в соответствии с 7.4.

6.5.3 В случае наличия затрат на реконструкцию, отнесенных на увеличение стоимости объекта оценки, и (или) обособленно учитываемых затрат (процентов по кредитам и займам) в течение периода, прошедшего после даты проведения его последней переоценки, остаточная стоимость для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления а) – г), и) – л), н), т), х) определяется по формуле

где  – переоцененная стоимость объекта оценки на дату оценки при наличии затрат на реконструкцию, отнесенных на увеличение стоимости объекта оценки, и (или) обособленно учитываемых затрат (процентов по кредитам и займам) в течение периода, прошедшего после даты проведения последней переоценки, руб.;

 – накопленная амортизация по данным бухгалтерского учета и отчетности юридического лица на дату оценки (далее – накопленная амортизация), доли.

6.5.3.1 Переоцененная стоимость объекта оценки на дату оценки при наличии затрат на реконструкцию, отнесенных на увеличение стоимости объекта оценки, и (или) обособленно учитываемых затрат (процентов по кредитам и займам) в течение периода, прошедшего после даты проведения последней переоценки, определяется по формуле

где ПС_ос – переоцененная стоимость без реконструкции, руб.;

ПС_рек – переоцененная стоимость реконструкции, руб.;

 – обособленно учитываемые затраты (проценты по кредитам и займам), произведенные в течение периода, прошедшего после даты проведения последней переоценки, руб.;

i – порядковый номер периода;

n – количество периодов, в которых отражаются обособленно учитываемые затраты.

6.5.3.2 Переоцененная стоимость без реконструкции определяется по формуле

где ПС¹ – переоцененная (первоначальная) стоимость объекта оценки по данным бухгалтерского учета и отчетности юридического лица в ценах на дату проведения им последней переоценки или на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (для объектов оценки, принятых к бухгалтерскому учету в течение периода, прошедшего после даты проведения последней переоценки) без учета затрат на реконструкцию, отнесенных на увеличение стоимости объекта оценки, и (или) обособленно учитываемых затрат (процентов по кредитам и займам) в течение периода, прошедшего после даты проведения последней переоценки, руб.;

 – сводный коэффициент дооценки. Принимается аналогично правилам КИС ОС.

6.5.3.3 Переоцененная стоимость реконструкции определяется по формуле

где   – затраты на реконструкцию, отнесенные на увеличение стоимости объекта оценки в i периоде, руб.;

 – сводный коэффициент дооценки в i периоде. Принимается аналогично правилам КИС ОС;

i – порядковый номер периода;

m – количество периодов отнесения затрат на реконструкцию на увеличение стоимости объекта оценки.

6.5.4 В случае исследования правильности отражения в бухгалтерском учете и отчетности переоцененной стоимости и переоценок следует руководствоваться законодательством, регулирующим порядок проведения переоценки [7] и приложением В.

6.5.5 В случае исследования правильности отражения в бухгалтерском учете и отчетности обособленно учитываемых затрат (процентов по кредитам и займам) может производиться в соответствии с приложением Г.

6.5.6 Накопленная амортизация принимается по данным бухгалтерского учета от даты принятия к бухгалтерскому учету объекта оценки до даты оценки, в том числе для объектов оценки, по которым проведена реконструкция. В случае исследования правильности отражения в бухгалтерском учете и отчетности накопленной амортизации следует руководствоваться законодательством, регулирующим порядок начисления амортизации [8].

6.5.7 Для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления а) – г), и), к), л), н), т), х):

– остаточная стоимость построек, если они отражены в бухгалтерском учете юридического лица или в книге учета отдельными инвентарными объектами, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет более 90 % от первоначальной (переоцененной) стоимости, – определяется в размере 10 % от первоначальной (переоцененной) стоимости;

– остаточная стоимость многоквартирных домов, жилых (блокированных) домов, квартир, жилых комнат, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета и отчетности на дату оценки от первоначальной (переоцененной) стоимости составляет свыше 70 % (для многоквартирных домов, жилых (блокированных) домов со стенами из каменных материалов) или свыше 65 % (для жилых (блокированных) домов со стенами из деревянных и прочих материалов), определяется с учетом физического износа (в процентах) на основании акта определения физического износа, технического паспорта либо ведомости технических характеристик на здание, составленных по состоянию на дату не позднее, чем за три года до даты оценки, при условии, что объемно-планировочные показатели и (или) фактическое состояние здания за этот период не изменились (не проводились работы, связанные с капитальным ремонтом, реконструкцией). В расчет принимаются данные с наименьшим значением износа или накопленной амортизации.

6.5.8 По объектам оценки, числящимся в бухгалтерском учете юридического лица, в составе вложений в долгосрочные активы и краткосрочных активов, накопленная амортизация не рассчитывается.

6.5.9 Расчет оценочной стоимости, производимый в соответствии с 6.5, может оформляться в соответствии с приложением Д.

6.6 Оценочная стоимость объектов оценки, принадлежащих физическим лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям, определяется на дату оценки по формуле

где С_оц – оценочная стоимость объекта оценки, руб.;

 – остаточная стоимость объекта оценки на дату оценки, руб.;

 – коэффициент пересчета, равный единице.

6.6.1 Исключен.

6.6.2 Исключен.

6.6.3 Остаточная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) (многоквартирного дома, жилого (блокированного) дома, жилого помещения (квартиры, комнаты), садового домика определяется по формуле

где С_в(С_з) – стоимость восстановления (стоимость замещения) для объекта оценки (недвижимого улучшения), руб.;

И_физ – физический износ объекта оценки (недвижимого улучшения), доли.

Стоимость восстановления или стоимость замещения рассчитывается в соответствии с 8.9.

Физический износ определяется методом нормативного износа в соответствии с 8.14.1.

При этом, если дата постройки в представленных документах не указана, она принимается по сведениям собственника объекта оценки.

6.6.3.1 Если физический износ по данным расчета методом нормативного износа на дату оценки составляет свыше 75 % – для многоквартирных домов, жилых (блокированных) домов, в том числе с постройками, садовых домиков определяется при условии, что объемно-планировочные показатели и (или) фактическое состояние объекта оценки:

1) не изменились (не проводились работы, связанные с капитальным ремонтом, реконструкцией) – на основании:

a) акта определения физического износа, технического паспорта либо ведомости технических характеристик составленных по состоянию на дату не позднее, чем за пятнадцать лет до даты оценки;

б) при отсутствии документов, указанных в а), по данным последнего осмотра (обследования, проведенного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним), проведенного не позднее, чем за пятнадцать лет до даты оценки;

2) изменились (проводились работы, связанные с капитальным ремонтом, реконструкцией) – по результатам осмотра оценщиком объекта оценки (здания, изолированного помещения, построек) в натуре.

6.6.4 В расчет остаточной стоимости объекта оценки принимаются данные с наименьшим значением физического износа методом нормативного износа или физического износа, определенного в соответствии с 6.6.3.1.

6.6.5 Если в состав объекта оценки входит оборудование, установленное на системах приточно-вытяжной вентиляции, отопления, водоснабжения, а также лифтовое оборудование, котлы, предназначенные для обслуживания объекта оценки, стоимость восстановления или стоимость замещения объекта оценки рассчитывается с учетом стоимости затрат на это оборудование на дату оценки, определяемых в порядке, установленном в 8.9.5, 8.9.6.

6.6.6 Расчет оценочной стоимости, производимый в соответствии с 6.6, может оформляться в соответствии с приложением Е.

6.6.7 Оценка стоимости доли в имущественном праве на недвижимые улучшения при использовании индексного метода оценки производится пропорционально размеру доли в имущественном праве.

6.7 Пересчет оценочной стоимости объекта оценки в иностранную валюту производится по официальному курсу иностранной валюты, установленному Национальным банком на день, предшествующий дате оценки.

6.8 При определении стоимости индексным методом оценки округление результата независимой оценки производится в соответствии с ТКП 52.0.01.

7 Рыночные методы оценки, методы расчета стоимости. Предмет оценки

7.1 При проведении оценки стоимости в соответствии с настоящим техническим кодексом могут использоваться следующие рыночные методы оценки: затратный, сравнительный, доходный.

7.1.1 Рыночные методы оценки применяются для целей оценки, указанных в 4.2, за исключением случаев, предусмотренных законодательством и настоящим техническим кодексом.

7.1.2 При реализации рыночных методов оценки оценщик может использовать в процедуре оценки методы расчета стоимости, методы расчета показателей, отраженные в ТКП 52.0.01, настоящем техническом кодексе или других ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, а также, если они отражены на дату оценки в научных статьях, исследованиях или выведены оценщиком самостоятельно, обоснованы и представлены в отчете об оценке.

7.1.3 Итоговая стоимость объектов оценки определяется затратным методом оценки, сравнительным методом оценки и доходным методом оценки в соответствии с разделами 8–10 с учетом особенностей, изложенных в настоящем разделе.

7.1.4 Оценка имущественных прав производится рыночными методами оценки.

7.1.5 Процедура оценки объектов оценки с использованием рыночных методов оценки отражена в разделе 5.

7.2 При оценке стоимости объектов недвижимости, элементов объектов недвижимости, долей в имущественном праве на объект недвижимости рыночными методами оценки в зависимости от целей оценки используются следующие предметы оценки:

– рыночная стоимость;

– инвестиционная стоимость;

– ликвидационная стоимость;

– специальная стоимость;

– синергетическая стоимость.

7.2.1 Рыночная стоимость может определяться в наиболее эффективном или в текущем использовании (далее – рыночная стоимость, если не определено иное) в соответствии с договором и заданием на оценку к нему для целей, указанных в 4.2, перечисления а) – г), к), л), н),ю), если земельный участок, на котором располагается объект оценки, предоставлен на праве собственности или праве аренды с внесением платы за право заключения договора аренды.

7.2.2 Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как стоимость объекта недвижимости, учитывающая сложившиеся условия его использования.

7.2.2.1 Рыночная стоимость определяется в текущем использовании для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления:

– а) – г), и) – л), ю) – для недвижимых улучшений, расположенных на земельных участках, предоставленных на праве, отличном от права собственности, или от права аренды с внесением платы за право заключения договора аренды;

– м), с) – ф), ч) – э);

– г), н), ю) – для объектов оценки (объектов недвижимости), которые поступят в будущем с предполагаемыми имущественными правами на земельный участок и недвижимые улучшения;

– о), п), за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

7.2.2.2 Для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления м), о), п) по элементам благоустройства и линейным и плоскостным сооружениям, инженерным сетям к рыночной стоимости, определенной в текущем использовании, приравнивается остаточная стоимость объектов оценки, рассчитанная затратным методом оценки, если данные объекты являются составными частями и (или) принадлежностями основного строения, в том числе зарегистрированные отдельно от основного строения, и оцениваются отдельно от этого основного строения.

7.2.2.3 Если объектом оценки является комплекс или иной сложный объект недвижимости, распределение рыночной стоимости между основными объектами и его составными частями и принадлежностями обосновывается оценщиком. При этом распределение может производиться по удельному весу недвижимых улучшений в остаточной стоимости объектов оценки, остаточной стоимости, первоначальной стоимости, первоначальной стоимости объекта оценки, чистому операционному доходу, с использованием комбинации перечисленных методов или других.

7.2.2.4 Рыночная стоимость элементов объекта недвижимости (земельного участка, или его части, недвижимых улучшений или их частей) может выделяться из рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом имущественных прав на земельный участок и недвижимые улучшения. При этом учитывается прибыль предпринимателя и косвенные затраты, приходящиеся на соответствующий элемент объекта недвижимости.

7.2.3 Инвестиционная стоимость объекта недвижимости может рассчитываться методами оценки и методами расчета стоимости, которые выбирает и обосновывает оценщик, в зависимости от преимуществ и экономических выгод, получаемых инвестором от приобретения объекта недвижимости, и инвестиций, необходимых для осуществления инвестиционных целей.

При расчете инвестиционной стоимости учитываются дополнительные условия и другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

7.2.4 Ликвидационная стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с ТКП 52.0.03.

7.2.5 Специальная стоимость объекта недвижимости может рассчитываться методами оценки и методами расчета стоимости, которые выбирает и обосновывает оценщик в зависимости от особенностей объекта оценки, преимуществ и экономических выгод, которые получает покупатель с приобретением имущественных прав на объект оценки.

7.2.6 Синергетическая стоимость объекта недвижимости может рассчитываться методами оценки и методами расчета стоимости, которые выбирает и обосновывает оценщик в зависимости от особенностей объекта оценки, преимуществ и экономических выгод, которые получает покупатель с приобретением имущественных прав на объект оценки.

7.3 При оценке стоимости недвижимых улучшений рыночными методами оценки могут определяться следующие предметы оценки:

– первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений) или первоначальная стоимость объекта-аналога;

– стоимость восстановления или стоимость замещения;

– остаточная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений) или остаточная стоимость объекта-аналога;

– утилизационная стоимость недвижимых улучшений;

– балансовая стоимость, в том числе первоначальная стоимость, переоцененная стоимость, остаточная стоимость.

7.3.1 Первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений), стоимость восстановления или стоимость замещения может являться результатом независимой оценки или использоваться в промежуточных расчетах при реализации методов расчета стоимости.

Методы расчета первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимых улучшений) отражены в 8.8, а стоимости восстановления и стоимости замещения – в 8.9.

7.3.2 Остаточная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений) может являться результатом независимой оценки или использоваться в промежуточных расчетах при реализации методов расчета стоимости.

Остаточная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений) может определяться затратным методом оценки:

– для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления о), п) – по элементам благоустройства, линейным и плоскостным сооружениям, инженерным сетям с учетом условий, изложенных в 7.2.2.2;

– для целей принятия решения о судьбе объектов самовольного строительства.

Расчет остаточной стоимости объектов оценки (недвижимых улучшений) затратным методом оценки представлен в 8.16.6.

7.3.3 Утилизационная стоимость недвижимых улучшений может рассчитываться методами расчета стоимости, указанными в настоящем техническом кодексе, в зависимости от их фактического состояния и исходной информации, используемой для определения рыночной стоимости отдельных частей и конструктивных элементов.

Утилизационная стоимость объекта недвижимых улучшений может рассчитываться в случае, когда объект оценки подлежит списанию в результате воздействия факторов, приведших к невозможности его использования в соответствии с назначением, но целесообразности продажи по рыночной стоимости его частей или отдельных конструктивных элементов.

Методы расчета утилизационной стоимости недвижимых улучшений выбираются и обосновываются оценщиком в зависимости от его фактического состояния и исходной информации, используемой для определения рыночной стоимости отдельных частей и конструктивных элементов объекта оценки.

7.3.4 Балансовая стоимость, в том числе первоначальная, переоцененная, остаточная стоимость может быть результатом независимой оценки или использоваться в промежуточных расчетах при реализации методов расчета стоимости.

7.3.4.1 Первоначальная стоимость может определяться для выделяемых инвентарных объектов из одного или нескольких инвентарных объектов, разделяемых инвентарных объектов, стоимость которых входит в состав одного инвентарного объекта.

7.3.4.2 Переоцененная стоимость может рассчитываться в соответствии с [7] и приложением В путем применения к первоначальной или переоцененной стоимости КИС ОС.

7.3.4.3 Если остаточная стоимость является результатом независимой оценки, то ее определение производится затратным методом оценки с учетом законодательства о бухгалтерском учете и отчетности.

7.4 Разделение (выделение) первоначальной стоимости инвентарного объекта (для цели оценки, предусмотренной в 4.2, перечисление р) проводится с использованием рыночных методов оценки.

7.4.1 При этом разделение (выделение) первоначальной стоимости инвентарного объекта на первоначальную стоимость основных и (или) вспомогательных недвижимых улучшений, входящих в его состав, производится в следующей последовательности:

а) определяется стоимость восстановления или стоимость замещения каждого недвижимого улучшения, входящего в состав и первоначальную стоимость инвентарного объекта;

б) рассчитывается суммарная стоимость восстановления или стоимость замещения всех недвижимых улучшений, входящих в инвентарный объект;

в) определяется удельный вес каждого недвижимого улучшения в суммарной стоимости восстановления или стоимости замещения;

г) рассчитывается первоначальная стоимость каждого недвижимого улучшения, входящего в инвентарный объект, как произведение первоначальной стоимости инвентарного объекта и удельного веса каждого недвижимого улучшения в суммарной стоимости восстановления или стоимости замещения.

В качестве базы для определения стоимости восстановления или стоимости замещения могут выступать рыночная стоимость новых объектов-аналогов или первоначальная стоимость объектов-аналогов. Стоимость восстановления или стоимость замещения рассчитывается на одну и ту же дату.

7.4.2 Разделение первоначальной стоимости инвентарного объекта на первоначальную стоимость основных или вспомогательных недвижимых улучшений, входящих в его состав, может производиться пропорционально удельному весу каждого недвижимого улучшения в суммарной их первоначальной стоимости инвентарного объекта в базисном уровне цен, если первоначальная стоимость каждого недвижимого улучшения инвентарного объекта определялась по одному и тому же источнику.

7.4.3 Выделение первоначальной стоимости новых инвентарных объектов может производиться путем суммирования первоначальной стоимости недвижимых улучшений, входящих в новый инвентарный объект, в том числе полученных в результате разделения одного или нескольких инвентарных объектов.

7.4.4 Если новые инвентарные объекты формируются из инвентарных объектов, числящихся на балансе, выделение новых инвентарных объектов может производиться путем суммирования переоцененных стоимостей инвентарных объектов, определенных на одну дату, или суммирования первоначальных стоимостей инвентарных объектов, входящих в новый инвентарный объект. При этом инвентарные объекты должны быть поставлены на баланс на одну дату.

7.4.5 Если стоимость инвентарного объекта изменена в результате реконструкции, разделение (выделение) первоначальной (переоцененной) стоимости такого инвентарного объекта производится на дату отнесения затрат по реконструкции на увеличение стоимости инвентарного объекта. При этом методика разделения (выделения) определяется оценщиком в зависимости от количества объектов, отраженных в первоначальной и стоимости, и недвижимых улучшений, включенных в затраты на реконструкцию.

7.4.6 Если после проведения реконструкции объемно-планировочные показатели объекта оценки не изменились, но необходимо разделить его на отдельные инвентарные объекты или выделить отдельный инвентарный объект, разделение (выделение) новых инвентарных объектов производится пропорционально площади, а при разной высоте этажей – пропорционально строительному объему разделяемых (выделяемых) инвентарных объектов. Выделение отдельного инвентарного объекта производится в соответствии с новым техническим паспортом и свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

7.5 Оценка стоимости доли в имущественном праве на объект недвижимости, его элементы, недвижимые улучшения и приравненные к ним объекты производится рыночными методами оценки с учетом корректировки на стоимость доли в имущественном праве на земельный участок и недвижимые улучшения, при возможности и невозможности осуществления раздела объекта недвижимости на два или более объекта недвижимости, вычленения изолированного помещения из капитального строения, определения порядка пользования земельным участком и (или) изолированным помещением в капитальном строении.

7.5.1 Если жилой объект недвижимости создавался инвесторами в соответствии с договорами на долевое строительство или иными договорами, предусмотренными законодательством при создании совместной собственности, выделение доли каждого инвестора производится рыночными методами оценки с учетом финансовых вложений каждого из них и особенностей, предусмотренных договором долевого строительства, если иное не предусмотрено законодательством.

7.5.2 Если в многоквартирном доме, жилом доме необходимо определить рыночную стоимость квартиры или комнаты, она может рассчитываться пропорционально доле, приходящейся на жилую или общую площадь этой квартиры или комнаты в рыночной стоимости этого многоквартирного дома или жилого дома.

7.5.3 Если земельный участок между собственниками разделен в равных долях, а в капитальном строении каждый из них имеет разную долю, рыночная стоимость доли i-го собственника рассчитывается по формуле

где V_дi – рыночная стоимость доли i-го собственника, д.е.;

V – рыночная стоимость в текущем использовании объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;

V_L – рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка, д.е.;

У_i – доля i-го собственника, обладающего правом собственности на жилой дом.

7.5.4 Оценка стоимости доли в имущественном праве на объект недвижимости, его элементы, недвижимые улучшения и приравненные к ним объекты может производиться рыночными методами оценки с учетом корректировки на стоимость доли в имущественном праве на земельный участок и недвижимые улучшения, и их элементы.

7.6 Методы расчета показателей (далее – методы) используются для расчета показателей, необходимых для определения стоимости в методах расчета стоимости в затратном, доходном и сравнительном методах оценки.

7.7 Методика определения оценочной стоимости недвижимых улучшений представлена в разделе 6, для государственного имущества – в ТКП 52.7.01.

8 Затратный метод оценки. Методы расчета стоимости

8.1 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на принципе замещения и определении стоимости:

– объекта недвижимости на основе выделения земельного участка и его недвижимых улучшений, включая имущественные права на них, или сравнения цены (стоимости) объекта-аналога и одного (нескольких) основного(ых) количественного(ых) показателя(ей) объекта оценки и объекта-аналога;

– улучшений, в том числе недвижимых улучшений, на основе сравнения цены (стоимости) объекта-аналога и одного (нескольких) основного(ых) количественного(ых) показателя(ей) объекта оценки и объекта-аналога, или их стоимости восстановления либо стоимости замещения за минусом их накопленного износа, или переоцененной (первоначальной) стоимости за минусом накопленной амортизации.

8.2 При реализации затратного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:

– сравнительной единицы;

– построения;

– другие.

В затратном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.

8.3 Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (цены (стоимости) 1 м² общей площади, цены (стоимости) 1 м³ строительного объема и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.

При использовании метода сравнительной единицы для оценки стоимости объектов оценки, перечисленных в 4.1 перечисление а) подбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость (инфраструктура, внешние условия и другие) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

8.3.1 Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы может производиться по формуле

где V – стоимость объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;

V_ед – единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;

П – количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

При использовании формулы (11) предполагается, что количественные показатели элемента сравнения объекта оценки и объекта-аналога, как правило, могут отличаться не более чем на 20 %.

8.3.2 Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле

где V_a – стоимость объекта недвижимости, выбранного в качестве объекта-аналога, на дату оценки, д.е.;

П_а – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

8.3.3 Если количественная характеристика объекта оценки отличается от количественной характеристики объекта-аналога больше, чем на 20 %, расчет стоимости объекта оценки целесообразно вести по формуле

где t – коэффициент торможения.

8.3.4 Коэффициент торможения может определяться по формуле

где V_a1 – цена (стоимость) объекта-аналога, у которого значение основного количественного показателя элемента сравнения соответствует объекту оценки, д.е.;

V_a2 – цена (стоимость) объекта-аналога, у которого значение основного количественного показателя элемента сравнения отличается от объекта-оценки, д.е.;

П_а1 – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога (один объект, общая площадь, объем, и др.), соответствующий объекту оценки;

П_а2 – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога (один объект, общая площадь, объем, и др.), по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Коэффициент торможения цены может определяться также с помощью коэффициентов корреляции и другими методами на основании анализа рынка недвижимости.

8.3.5 Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость (объемно-планировочными показателями, состоянием, и др.), необходимо произвести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.

8.4 Метод построения представляет собой метод расчета итоговой стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка с учетом имущественных прав на него, стоимости недвижимых улучшений, прибыли предпринимателя, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

Метод построения может использоваться для определения стоимости недвижимых улучшений, а также стоимости объектов оценки, приравненных к объекту недвижимости, в том числе, перечисленных в 4.4.

8.5 Процедура оценки объектов недвижимости методом построения включает следующие этапы:

– определение стоимости земельного участка (условного земельного участка);

– расчет первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения);

– определение стоимости восстановления или стоимости замещения;

– расчет косвенных затрат;

– расчет прибыли предпринимателя;

– определение внешнего удорожания;

– определение накопленного износа недвижимых улучшений;

– определение итоговой стоимости объекта недвижимости.

8.6 Процедура оценки недвижимых улучшений методом построения зависит от предмета оценки.

8.6.1 Если предметом оценки является остаточная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения), процедура оценки методом построения включает следующие этапы:

– определение первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения);

– расчет стоимости восстановления или стоимости замещения;

– определение накопленного износа недвижимых улучшений;

– определение остаточной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения).

8.6.2 Если предметом оценки является балансовая стоимость, то она определяется с учетом законодательства о бухгалтерском учете и отчетности.

8.7 Определение стоимости земельного участка производится с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) прав на него, в том числе условный земельный участок.

8.7.1 Если земельный участок, предоставлен землепользователю на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве аренды с внесением платы за право заключения договора аренды, в составе объекта недвижимости, являющегося объектом оценки, то предметом оценки может быть рыночная стоимость, определяемая в наилучшем использовании, или рыночная стоимость, определяемая в текущем использовании.

8.7.2 Если земельный участок или условный земельный участок, предоставлен землепользователю на праве постоянного или временного пользования, праве аренды без внесения платы за право заключения договора аренды, в составе объекта недвижимости, являющегося объектом оценки, то предметом оценки является рыночная стоимость, определяемая в текущем использовании.

8.7.3 При определении рыночной стоимости объекта недвижимости или рыночной стоимости недвижимых улучшений, приравненных к объекту недвижимости, для целей оценки, отраженных в 4.2, перечисления:

– a) – б) – земельный участок должен быть зарегистрирован в установленном порядке, если иное не установлено законодательством;

– в), г), и) – н), о) п), с) – ф), ч – ю) – может использоваться как зарегистрированный, так условный земельный участок.

8.7.4 Выбор метода расчета рыночной стоимости земельного участка или условного земельного участка зависит от оцениваемых имущественных прав на земельный участок, цели оценки и площади земельного участка, принимаемой к расчету.

8.7.4.1 Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствие с ТКП 52.2.07, а также 8.7.17 или 8.7.18 при соблюдении условий, отраженных в 8.7.4.2–8.7.4.4.

8.7.4.2 Если выполняется оценка стоимости объекта недвижимости, а земельный участок предоставлен на праве собственности, праве аренды с внесением платы за право заключения договора аренды, праве пожизненного наследуемого владения, площадь земельного участка принимается равной площади зарегистрированного земельного участка.

8.7.4.3 Если земельный участок зарегистрирован в установленном порядке на праве постоянного пользования, праве временного пользования, праве аренды без внесения платы за право заключения договора аренды и при предполагаемом переходе права на недвижимые улучшения приобретателю будут переходить соответствующие права на весь земельный участок, рыночная стоимость земельного участка рассчитывается с учетом характеристик и передаваемых имущественных прав, ограничений (обременений) прав на него в соответствии с законодательством при условии, что рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с ТКП 52.2.07.

В случае недостатка информации и невозможности использования методов расчета стоимости по ТКП 52.2.07, рыночная стоимость земельного участка (условного земельного участка) определяется затратным методом оценки с использованием сведений о кадастровой стоимости 1 м² земель оценочной зоны в соответствии с 8.7.17 либо по 8.7.18, а также согласно 8.7.19 или 8.7.20. При использовании формулы, указанной в 8.7.17, 8.7.19 или 8.7.20, площадь условного земельного участка определяется в соответствии с 8.7.4.4 и 8.7.4.5.

8.7.4.4 Если рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с 8.7.17, и коэффициент плотности застройки менее 0,5 или заказчик оценки не может представить информацию, необходимую для расчета коэффициента плотности застройки, в расчет принимается площадь условного земельного участка, которая, как правило, не может быть более чем на 20 % больше двойной площади застройки недвижимых улучшений на нем, но не более площади зарегистрированного земельного участка.

8.7.4.5 Если выполняется оценка стоимости комплекса, приравненного к объекту недвижимости, для цели оценки, указанной в 4.2, перечисление г), площадь земельного участка, зарегистрированного на праве постоянного или временного пользования, праве аренды без внесения платы за право заключения договора аренды принимается, как правило, равной площади застройки всех недвижимых улучшений, расположенных на нем.

8.7.5 Если земельный участок на дату оценки не зарегистрирован в установленном порядке, но не является самовольно занятым, а недвижимые улучшения зарегистрированы в ЕГРНИ за юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем либо информация о них содержится в едином реестре имущества (далее – ЕРИ), рыночная стоимость условного земельного участка определяется на основе предполагаемого права аренды сроком на один год и одной площади застройки соответствующих недвижимых улучшений на нем.

Информация о предполагаемых характеристиках, в том числе о площади условного земельного участка, правах и ограничениях (обременениях) прав (доли в праве) на него может предоставляться заказчиком оценки. В этом случае характеристики условного земельного участка отражаются в задании на оценку.

8.7.6 Если на дату оценки земельный участок изъят в установленном порядке или на дату оценки право постоянного пользования перешло к другому пользователю земельного участка либо право аренды или временного пользования земельным участком прекращено в связи с его истечением, а недвижимые улучшение зарегистрированы в ЕГРНИ, выполняется расчет рыночной стоимости условного земельного участка, площадь которого принимается равной одной площади застройки с предполагаемым правом аренды сроком на один год. При этом для расчета прибыли предпринимателя расчетный показатель инвестиций должен учитывать как стоимость недвижимого улучшения, так и стоимость условного земельного участка. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости рыночная стоимость условного земельного участка относится на внешний износ.

8.7.7 Если на дату оценки земельный участок изъят в установленном порядке или на дату оценки право постоянного пользования (право аренды) перешло к другому пользователю земельного участка либо право аренды или временного пользования земельным участком у юридического лица прекращено в связи с его истечением до регистрации прав на недвижимые улучшения в ЕГРНИ, рыночная стоимость земельного участка не рассчитывается.

8.7.8 Если земельный участок на дату оценки зарегистрирован в установленном порядке за юридическим лицом на праве постоянного пользования или праве аренды, при переходе прав на жилой дом (кроме блокированного жилого дома), принадлежащий юридическому улицу, будут передаваться имущественные права на жилой дом физическому лицу, определяется рыночная стоимость условного земельного участка с предполагаемым правом пожизненного наследуемого владения на него и его площади равной одной площади застройки под жилым домом и постройками, относящимся к нему.

8.7.9 Если земельный участок выделен для обслуживания блокированного жилого дома и зарегистрирован в установленном порядке за юридическим лицом на праве постоянного пользования (праве аренды), при переходе прав на блокированный жилой дом или на квартиры в нем физическим лицам, определяется рыночная стоимость условного земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения, площадь которого под блокированным домом принимается равной одной площади застройки, а площадь земельного участка между собственниками квартир распределяется пропорционально общей площади квартир в этом доме, если иное не вытекает из представленных документов.

8.7.10 Если земельный участок зарегистрирован в установленном порядке за юридическим лицом на праве постоянного пользования (праве аренды) и выделен для обслуживания нескольких блокированных жилых домов, в которых право собственности на квартиры принадлежит физическим лицам, рыночная стоимость каждого блокированного жилого дома определяется с условным земельным участком равным одной площади застройки этого блокированного жилого дома, и распределяется пропорционально общей площади квартир, принадлежащих каждому собственнику, если иное не вытекает из представленных документов. При этом если на земельном участке расположены постройки, зарегистрированные на праве собственности за физическими лицами, то их рыночная стоимость определяется с условным земельным участком равным одной площади застройки этих построек, если иное не вытекает из представленных документов.

8.7.11 Если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, на дату оценки не зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРНИ, и этот земельный участок не занят самовольно, а недвижимые улучшения зарегистрированы в ЕГРНИ, рыночная стоимость условного земельного участка определяется на праве пожизненного наследуемого владения. Площадь условного земельного участка принимается на основании сведений, внесенных в земельно-кадастровую документацию, или документов об уплате земельного налога. В случае отсутствия таких сведений или документов, если объекты оценки не являются самовольным строительством, – исходя из минимального размера земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, установленного Кодексом Республики Беларусь о земле, либо площади застройки для многоквартирных домов, блокированных жилых домов, садовых домиков. Документы, подтверждающие, что земельный участок не занят самовольно, предоставляются заказчиком оценки.

8.7.12 Если законодательством предусмотрена возможность совершения сделки или иного юридически значимого действия без регистрации прав на земельный участок и недвижимые улучшения в установленном порядке, рыночная стоимость условного земельного участка по объекту оценки определяется на основе предполагаемого права аренды сроком на один год и одной площади застройки соответствующих недвижимых улучшений на нем.

8.7.13 Рыночная стоимость земельного участка независимо от применяемого метода расчета определяется для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления:

– м) – с использованием условного земельного участка, площадь которого принимается равной одной площади застройки недвижимых улучшений, расположенных на земельном участке, если земельный участок предоставлен землепользователю на праве постоянного или временного пользования, праве аренды без внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка;

– о), п), ч) принимается равной одной площади застройки.

8.7.14 Если определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, в состав которого входят несколько недвижимых улучшений, в том числе несколько основных недвижимых улучшений и одно или несколько вспомогательных недвижимых улучшений, при их совместном отчуждении площадь земельного участка может распределяться между недвижимыми улучшениями на нем (если это не противоречит представленным документам) по:

– общей площади недвижимых улучшений;

– коэффициенту плотности застройки;

– коэффициенту использования территории;

– объему недвижимых улучшений;

– стоимости восстановления или стоимости замещения;

– другим требованиям ТНПА.

Способ распределения площади земельного участка между недвижимыми улучшениями определяет оценщик в зависимости от вида недвижимых улучшений и их расположения на земельном участке. При этом площадь земельных участков под плоскостными или линейными сооружениями принимается равной одной площади застройки.

8.7.14.1 При определении стоимости объекта недвижимости, в состав которого входят несколько многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, рыночная стоимость земельного участка для многоквартирных домов может распределяться исходя из общей площади зданий (жилых домов), коэффициента плотности застройки либо коэффициента использования территории.

8.7.14.2 Если оценка объекта недвижимости выполняется для целей, изложенных в 4.2, перечисления к), л) рыночная стоимость земельного участка распределяется как на основной объект оценки, так и на все постройки, расположенные на данном земельном участке. Распределение площади земельного участка между основным строением и постройками может выполняться пропорционально остаточной стоимости объектов оценки (недвижимых улучшений), входящих в объект недвижимости. Распределение площади земельного участка может проводиться другими методами при обосновании их выбора. При этом следует учитывать, как распределены между землепользователями имущественные права на земельный участок и недвижимые улучшения.

8.7.14.3 Если выполняется оценка стоимости жилого дома, многоквартирного дома, комплекса из многоквартирных домов как объекта недвижимости или других недвижимых улучшений, приравненных к объекту недвижимости, площадь земельного участка, предоставленного юридическому лицу на праве постоянного, принимается равной двойной площади застройки соответствующего недвижимого улучшения, но не больше площади зарегистрированного земельного участка.

8.7.15 Если земельный участок зарегистрирован в установленном порядке за юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем и на нем располагается объект недвижимости в виде комплекса или объект недвижимости в составе нескольких недвижимых улучшений, при переходе прав на недвижимые улучшения или их часть, будет передаваться приобретателю часть земельного участка (доля в праве на него), площадь условного земельного участка может определяться (если это не противоречит представленным документам) по:

– двойной площади застройки;

– коэффициенту плотности застройки;

– коэффициенту использования территории;

– стоимости восстановления или стоимости замещения;

– другим требованиям ТНПА и земельно-кадастровой документации.

Способ определения условного земельного участка выбирает оценщик по приоритетности, указанной в настоящем пункте. При этом площадь земельных участков под плоскостными или линейными сооружениями принимается равной одной площади застройки.

8.7.16 Стоимость восстановления или стоимость замещения используется для определения площади условного земельного участка, если на нем располагаются недвижимые улучшения в виде железных дорог и других плоскостных линейных сооружений, площадь земельного участка под которыми разделить не представляется возможным.

8.7.17 Рыночная стоимость земельного участка (условного земельного участка) может определяться с использованием кадастровой стоимости 1 м² земель оценочной зоны по видам функционального использования земель по формуле

где V_L – рыночная стоимость земельного участка, д.е.;

КС_зоны – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, д.е./м²;

S_L – площадь земельного участка, м²;

k_p – корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

k_ц – коэффициент, учитывающий изменение цен сделок или предложений на рынке недвижимости.

Расчет корректирующего коэффициента k_p производится в случае, если факторы оценки кадастровой стоимости земель оценочной зоны не совпадают с факторами оценки оцениваемого земельного участка.

Коэффициент k_ц, учитывающий изменение цен сделок или предложений на рынке недвижимости, определяется при выявленных изменениях цен на рынке недвижимости после даты кадастровой оценки.

8.7.17.1 Факторы оценки и значения корректирующих коэффициентов определяются в соответствии с нормативными правовыми актами, в том числе ТНПА, действующими на дату кадастровой оценки земель, земельных участков.

8.7.17.2 Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке недвижимости, может определяться по формуле

где V_до – среднерыночная цена сделки или предложения 1 м² объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;

V_дко – среднерыночная цена сделки или предложения 1 м² объекта недвижимости на дату кадастровой оценки земель, земельных участков, д.е.

При отсутствии информации о динамике цен на рынке недвижимости по объектам-аналогам в конкретном населенном пункте, сельсовете оценщик вправе использовать данные об изменении средней стоимости 1 м² аналогичной недвижимости в более крупном (районе, области) либо аналогичном регионе. При обосновании возможно использование информации о динамике цен на другом сегменте рынка недвижимости. Коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке недвижимости, может определяться графическим методом с построением зависимости между ценой на рынке недвижимости и датой продажи.

8.7.17.3 При определении рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка (условного земельного участка) оценщик может ввести к кадастровой стоимости 1 м² земель оценочной зоны по видам функционального использования земель корректирующий коэффициент, если по объекту оценки отличается регламент использования, форма земельного участка, особенности местоположения (первая береговая линия, близость к парку, лесному массиву, автомагистрали), или корректирующий коэффициент на плотность застройки.

8.7.18 Рыночная стоимость земельного участка (условного земельного участка) может определяться с использованием кадастровой стоимости 1 м² земель оценочной зоны по видам функционального использования земель при условии, что площадь земельного участка принимается с учетом характеристик и передаваемых имущественных прав, ограничений (обременений) прав на него в соответствии с законодательством по формуле

где k_з – корректирующий коэффициент застройки.

8.7.18.1 Корректирующий коэффициент на плотность застройки может определяться по формуле

где    – коэффициент использование территории по объекту оценки;

 – коэффициент использование территории по типичному земельному участку;

n – коэффициент торможения, который может определяться путем расчета коэффициента корреляции между стоимостью земельного участка и площадью земельного участка по объектам-аналогам или с использованием данных исследований, выполненных самим оценщиком, другими оценщиками или экспертами рынка недвижимости. При отсутствии информации по объектам-аналогам данный коэффициент может приниматься равным 0,5.

8.7.18.2 Оценщик может использовать для расчета коэффициента плотности застройки типичный земельный участок, предусмотренный на дату кадастровой оценки земель, земельных участков нормативными правовыми актами, в том числе ТНПА, на основании которых проводилась кадастровая оценка земель, земельных участков для жилой многоквартирной зоны согласно приложению В ТКП 52.2.04 или в зависимости от целевого назначения земельного участка, или проводить корректировку кадастровой стоимости 1 м² земель оценочной зоны по виду функционального использования, с использованием коэффициента плотности застройки или коэффициента использования территории, другим методом.

8.7.18.3 При определении рыночной стоимости земельного участка (условного земельного участка) в соответствие с 8.7.17 и 8.7.18 оценщик может ввести к кадастровой стоимости 1 м2 земель оценочной зоны по видам функционального использования земель корректирующий коэффициент, если по объекту оценки отличается форма земельного участка, особенности местоположения (первая береговая линия, близость к парку, лесному массиву, автомагистрали), др.

8.7.18.4 Кадастровая стоимость 1 м² земель оценочной зоны по виду функционального использования земель принимается оценщиком в зависимости от целевого назначения земельного участка, если на этом земельном участке располагаются недвижимые улучшения, соответствующие этой оценочной зоне.

8.7.18.5 Если целевое назначение земельного участка предполагает размещение на нем недвижимых улучшений различного функционального назначения ((например, для обслуживания многоквартирного дома и магазина) или земельный участок предоставлен для размещения недвижимых улучшений неустановленного (иного) либо многофункционального назначения (многоквартирный дом со встроенными или пристроенными административными помещениями и магазином), или целевое назначение земельного участка не соответствует функциональному назначению расположенных на нем недвижимых улучшений, которые в соответствии с проектом реконструкции получили другое функциональное назначение (например, многоквартирный дом вместо общежития), но на дату оценки новое функциональное назначение недвижимых улучшений и целевое назначение земельного участка не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, оценочную зону по виду функционального использования земель выбирает и обосновывает оценщик (например, исходя из удельного веса площадей объектов жилого фонда и административного назначения).

8.7.19 Рыночная стоимость права аренды земельного участка может рассчитываться методами, установленными в ТКП 52.2.07, а также методом капитализации по норме отдачи по формуле

где  – годовой чистый операционный доход арендатора, приходящийся на земельный участок в году t, д.е.;

n – количество лет от даты оценки до окончания срока аренды (далее – остаточный срок аренды), лет;

r_t – норма дисконтирования в году t.

Если количество лет от даты оценки до окончания срока аренды земельного участка меньше, чем остаточный срок службы недвижимых улучшений на нем, остаточный срок аренды определяется по наибольшему остаточному сроку службы основных оцениваемых недвижимых улучшений, расположенных на данном земельном участке.

Если недвижимые улучшения зарегистрированы в ЕГРНИ и (или) информация о них содержится в ЕРИ, право аренды земельного участка на дату оценки прекращено в связи с его истечением, n принимается равным одному году. При отсутствии регистрации недвижимых улучшений в ЕГРНИ или информации о них в ЕРИ, право аренды земельного участка не рассчитывается.

8.7.19.1 Рыночная стоимость права аренды земельного участка учитывает условия договора аренды и может рассчитываться как для арендатора, так и для арендодателя. При этом необходимо принимать во внимание, что для арендатора договорная арендная плата является расходами, а для арендодателя – доходами.

Расчет чистого операционного дохода арендатора может производиться в соответствии с 8.7.19.2.

8.7.19.2 Чистый операционный доход арендатора, приходящийся на земельный участок, может определяться по формуле

где  – годовой чистый операционный доход арендатора, приходящийся на земельный участок в году t, д.е.;

 – годовая рыночная арендная плата за земельный участок в году t, д.е.;

 – годовая договорная арендная плата за земельный участок в году t, д.е.

8.7.19.3 Если собственник земельного участка несет операционные расходы, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду земельного участка, данные операционные расходы также должны быть покрыты арендными платежами. К операционным расходам арендодателя по земельному участку относится земельный налог, затраты на охрану земельного участка и др. Поэтому в отсутствии информации о рыночной арендной плате годовая рыночная арендная плата за земельный участок может определяться по формуле

где NOI_L – годовой чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, д.е.;

OE_L – операционные расходы арендодателя по земельному участку, д.е.

8.7.19.4 В случае отсутствия операционных расходов у собственника земельного участка (например, правообладателем земельного участка является Республика Беларусь), чистый операционный доход арендатора, приходящийся на земельный участок, может определяться по формуле

где  – годовой чистый операционный доход арендатора, приходящийся на земельный участок, д.е;

NOI_L – годовой чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, д.е;

А_д – годовая договорная арендная плата за земельный участок, д.е.;

ОЕ_д – операционные расходы арендатора, если они предусмотрены договором аренды на земельный участок, д.е.

К операционным расходам арендатора не относится плата за право заключения договора аренды земельного участка.

Договорная арендная плата по земельным участкам, находящимся в государственной собственности, определяется в порядке, установленном законодательством. Договорная арендная плата по земельным участкам, находящимся в частной собственности, устанавливается по уровню рыночной арендной платы на рынке аренды земельных участков.

В отсутствие информации о рыночной арендной плате за земельный участок, чистый операционный доход арендатора, приходящийся на земельный участок, может определяться как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли. При этом рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с 8.7.4.1.

8.7.19.5 Коэффициент капитализации для земли может приниматься равным норме отдачи, использованной для определения итоговой стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки, иным методом, обоснованным оценщиком.

8.7.19.6 Рыночная стоимость права аренды земельного участка может выделяться из состава объекта недвижимости как объект залога при соблюдении 8.7.19.7.

8.7.19.7 Право аренды на земельный участок может выделяться из объекта недвижимости как отдельный объект залога, если оно получено по результатам проведения аукциона или без проведения аукциона, но с внесением платы за право заключения договора аренды [11]. При этом доля в праве аренды на земельный участок должна быть зарегистрирована в ЕГРНИ.

8.7.19.8 Доля в праве аренды на земельный участок, если оно получено по результатам проведения аукциона или без проведения аукциона, но с внесением платы за право заключения договора аренды для целей оценки, указанных в 4.2, перечисления a) – в), т) должна быть зарегистрирована в ЕГРНИ, если иное не предусмотрено законодательством.

8.7.19.9 Норма дисконтирования может рассчитываться методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга и другими.

Норма дисконтирования в году t может приниматься равной норме отдачи, использованной для определения итоговой стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки, безрисковой норме, иным методом, обоснованным оценщиком.

В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком по вновь привлеченным депозитам на срок свыше одного года в той валюте, в которой производится расчет стоимости.

В качестве нормы дисконтирования могут применяться другие нормы отдачи при обосновании их выбора.

8.7.20 Рыночная стоимость права временного пользования земельным участком может рассчитываться методами, установленными в ТКП 52.2.07, а также методом капитализации по норме отдачи по формуле

где  – годовой чистый операционный доход землепользователя, которому земельный участок предоставлен на праве временного пользования (далее – временный пользователь), приходящийся на земельный участок в году t, д.е.;

n – количество лет от даты оценки до окончания срока временного пользования земельным участком, лет;

r_t – норма дисконтирования в году t.

8.7.20.1 Годовой чистый операционный доход временного пользователя, приходящийся на земельный участок, может определяться по формуле

где V_L – рыночная стоимость земельного участка, д.е.;

R_L – коэффициент капитализации для земли, доля.

8.7.20.2 Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается в соответствии с 8.7.4.1.

8.7.20.3 Коэффициент капитализации для земли рассчитывается в соответствии с 9.7.17.5.

8.7.20.4 Норма дисконтирования может определяться методами, указанными в 8.7.19.9, но должна учитывать дополнительный риск низкой вероятности продления временного права пользования земельным участком по сравнению с рисками для права аренды земельным участком.

8.7.21 Площадь условного земельного участка с использованием коэффициента плотности застройки определяется по формуле

где S_Li – площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е недвижимое улучшение, входящего в состав объекта недвижимости, м²;

S_зi – площадь застройки i-го недвижимого улучшения, входящего в состав объекта недвижимости, м²;

k_ПЛ – коэффициент плотности застройки.

8.7.21.1 Коэффициент плотности застройки определяется по формуле

где   S_з – площадь застройки недвижимых улучшений, расположенных на земельном участке, м²;

S_L – площадь земельного участка, м².

8.7.22 Расчет площади условного земельного участка с применением коэффициента использования территории производится в соответствии с 8.7.22.1 или 8.7.22.2 в зависимости от величины коэффициента использования территории.

8.7.22.1 Если коэффициент использования территории меньше или равен единице, площадь земельного участка, приходящаяся на i-e недвижимое улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле

где  – площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е недвижимое улучшение, входящего в состав объекта недвижимости, м²;

S_вi – общая площадь i-го недвижимого улучшения, входящего в состав объекта недвижимости, м²;

k_um – коэффициент использования территории.

8.7.22.2 Если коэффициент использования территории больше единицы, площадь земельного участка, приходящаяся на i–e недвижимое улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле

где  – дополнительный коэффициент использования территории.

8.7.22.3 Коэффициент использования территории рассчитывается по формуле

где S_в – общая площадь недвижимых улучшений, расположенных на земельном участке, м²;

S_L – площадь земельного участка, м².

8.7.22.4 Дополнительный коэффициент использования территории определяется по формуле

где S_з – площадь застройки недвижимых улучшений на земельном участке, м².

8.7.22.5 Площадь условных земельных участков под плоскостными или линейными сооружениями принимается равной одной площади застройки.

8.7.22.6 При оценке стоимости изолированного помещения может учитываться соответствующая стоимость доли в праве на земельный участок или стоимость земельного участка, выделенного для обслуживания данного изолированного помещения.

Если земельный участок под изолированное помещение не выделен и заказчик оценки не представил информацию о площади земельного участка, выделенного под многоквартирный дом, в котором находится изолированное помещение, площадь земельного участка может быть принята равной площади изолированного помещения.

8.8 Первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений), определяется на основании исходной информации и документов, предоставленных заказчиком оценки, полученных от третьих лиц, а также информации, собранной оценщиком самостоятельно и используемой при проведении оценки стоимости. Решение о способе определения первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) принимает оценщик.

8.8.1 Исходной информацией для расчета первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) может являться:

– ПСД объекта оценки;

– акт приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством (далее – акт приемки в эксплуатацию);

– справка о стоимости выполненных работ и затрат по объекту оценки (по форме С-3);

– справка о сметной стоимости капитального строения, а при наличии в нем пусковых комплексов, очередей – справка о сметной стоимости пусковых комплексов, очередей (далее – справка о сметной стоимости);

– цена 1 м² нового строительства объекта оценки (кроме объекта недвижимости);

– инвентарная карточка, другие типовые унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств;

– иные документы в соответствии с законодательством.

8.8.2 Первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) может определяться по первоначальной стоимости объекта-аналога с использованием ТНПА и других документов по ценообразованию в строительстве, в том числе:

– ПСД объектов-аналогов по типовым, повторно применяемым индивидуальным проектам и т.п.;

– нормам для оценки жилых домов [5];

– укрупненным показателям стоимости строительства (далее – УПСС);

– укрупненным показателям восстановительной стоимости (далее – УПВС);

– укрупненным сметным нормативам (далее – УСН);

– укрупненным показателям сметной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений;

– параметрическим зависимостям;

– удельным капитальным затратам;

– нормативам удельных капитальных вложений;

– прейскурантам на строительство зданий и сооружений;

– данных об уровне цен на объекты-аналоги, опубликованных в литературных источниках и средствах массовой информации;

– отчетам об оценке объектов-аналогов;

– другой информации.

Расчет первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) по первоначальной стоимости объекта-аналога на основе сметных нормативов должен выполняться в соответствии с законодательством по ценообразованию в строительстве, общей и технической частью к сборникам нормативов, указанным ТНПА и другим документам по ценообразованию в строительстве, а также учитывать условия оценки, предусмотренные заданием на оценку, договором.

При использовании ПСД, ТНПА и других документов по ценообразованию в строительстве для определения первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) оценщику следует учитывать уровень цен, дату приемки в эксплуатацию объекта оценки, а также соответствие объемно-планировочных и технико-экономических показателей выбранного объекта-аналога объемно-планировочным и технико-экономическим показателям объекта оценки.

8.8.3 По приоритетности для определения первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) следует подбирать и использовать информацию по объектам оценки в соответствии с 8.8.1, в случае ее отсутствия – по объектам-аналогам в порядке, указанном в 8.8.2.

8.8.4 Для цели оценки, отраженной в 4.2 перечисление у) первоначальная стоимость жилого дома, в том числе жилых помещений в блокированных жилых домах, за исключением жилых помещений (квартир, комнат) в многоквартирных домах определяется на основании [5]. Если в нормах [5] не указаны объекты оценки, оценка стоимости таких объектов определяется в соответствии информацией доступной оценщику, перечисленной 8.8.2.

8.8.5 К методам расчета первоначальной стоимости недвижимых улучшений относятся следующие:

– сравнительной единицы;

– разбивки;

– другие.

8.8.5.1 Метод сравнительной единицы основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимых улучшений) путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (сметной стоимости строительства недвижимого улучшения на 1 м² его общей площади или 1 м³ строительного объема и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.

При использовании метода сравнительной единицы для определения первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) подбирается объект-аналог, по которому известна сметная стоимость строительства, первоначальная стоимость объекта-аналога, основные объемно-планировочные показатели, конструктивные элементы. В рамках данного метода предполагается, что остальные объемно-планировочные показатели, конструктивные элементы, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

Для определения первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) методом сравнительной единицы могут использоваться ТНПА и другие документы по ценообразованию в строительстве и иная исходная информация, перечисленная в 8.8.2.

8.8.5.2 Расчет первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимых улучшений) методом сравнительной единицы может производиться по формуле

где С_п – первоначальная стоимость недвижимого улучшения, д.е.;

С_ед – единица сравнения объекта-аналога, д.е.;

П – количественный показатель элемента сравнения недвижимого улучшения.

8.8.5.3 Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле

где  – первоначальная стоимость объекта-аналога, д.е.;

П_а – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

8.8.5.4 При использовании формулы (32) предполагается, что количественные показатели элемента сравнения объекта оценки и объекта-аналога, как правило, могут отличаться не более чем на 20 %.

8.8.5.5 Если количественный показатель элемента сравнения объекта оценки отличается от количественного показателя элемента сравнения объекта-аналога более чем на 20 %, первоначальная стоимость объекта оценки в базисном или ином уровне цен может определяться по формуле

где t – коэффициент торможения, который может определяться по формуле (14).

При наличии достаточной рыночной или иной информации коэффициент торможения может определяться с помощью коэффициентов корреляции на основании анализа рынка и другими методами.

8.8.5.6 Если недвижимые улучшения объекта оценки и объекта-аналога отличаются по другим элементам сравнения, необходимо произвести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам.

Корректировка стоимости объекта-аналога производится по элементам сравнения, в том числе по объемно-планировочным, технико-экономическим характеристикам и другим. 

Корректировка стоимости может выражаться в абсолютных или относительных величинах.

8.8.6 Метод разбивки основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) суммированием стоимости отдельных видов работ (затрат) или стоимости конструктивных элементов объекта оценки в базисном уровне цен. При этом для определения первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) может использоваться проектно-сметная документация объекта оценки или объекта-аналога, ТНПА и другие документы по ценообразованию в строительстве и иная исходная информация в соответствии с 8.8.2.

Детализация расчетов зависит от объекта оценки и условий договора или задания на оценку.

8.8.6.1 При определении первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) оценщик должен проанализировать следующую информацию:

– соответствие года постройки (даты приемки в эксплуатацию), указанным в техническом паспорте иным представленным документам;

– соответствие объемно-планировочных показателей и конструктивных элементов, отраженных в техническом паспорте, данным осмотра объекта и документам, подтверждающим стоимость;

– уровень стоимости, отраженный в представленных документах;

– другую информацию, имеющую отношение к определению первоначальной стоимости недвижимого улучшения.

В случае отражения в инвентарной карточке объекта оценки нескольких недвижимых улучшений (зданий, сооружений и др.) необходимо определять первоначальную стоимость каждого объекта оценки (недвижимого улучшения), входящего в состав и первоначальную стоимость инвентарного объекта.

При этом можно использовать порядок разделения (выделения) первоначальной стоимости, изложенный в 7.4.

При выявлении в процессе анализа несоответствия исходных данных в представленных документах (сведениях) оценщик уточняет их у заказчика оценки и применяет в дальнейших расчетах либо использует в процедуре оценки другую обоснованную информацию.

8.8.6.2 Определение первоначальной стоимости объекта оценки по ПСД объекта оценки (объекта аналога) отражены в ТКП 52.3.01.

8.8.6.3 Если в качестве исходной информации для определения первоначальной стоимости объекта-аналога используются [5], учитывается способ строительства улучшений. При этом первоначальная стоимость объектов оценки определяется по первоначальной стоимости объекта-аналога и рассчитывается по формуле

где С_П первоначальная стоимость объектов оценки, д.е.;

 – первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения), определенная по первоначальной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен, рассчитанная с применением [5], д.е.;

 – коэффициент, учитывающий перевод удельных показателей стоимости, указанных нормах для оценки жилых домов, садовых домиков (дач), примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них (подсобных и дворовых) построек и гаражей к уровню затрат по сводному сметному расчету (далее – коэффициент пересчета к ССР) строительстве подрядным способом, определяемый в соответствии с приложением Ж;

 – коэффициент пересчета к ССР при строительстве хозяйственным способом, определяемый в соответствии с приложением Ж.

Структура затрат, учтенных в нормах согласно [5], приведена в приложении К.

Используя сведения для определения первоначальной стоимости объекта оценки (объекта-аналога), в том числе по 8.8.2 следует учитывать дату введения в действие сметных и прочих нормативов, дату приемки в эксплуатацию объекта оценки, а также соответствие объемно-планировочных и технико-экономических показателей выбранного объекта-аналога объемно-планировочным и технико-экономическим показателям объекта оценки.

8.8.6.4 Первоначальная стоимость для жилых домов, изолированных жилых комнат, квартир, принадлежащих физическим лицам, может рассчитываться по формуле

где  – первоначальная стоимость 1 м² жилой площади жилой комнаты или общей площади жилого помещения (квартиры, комнаты) в жилом доме, руб.;

S – жилая площадь жилого комнаты или общая площадь жилого помещения (квартиры, комнаты) в жилом доме, м².

8.8.7 Если многоквартирный дом вводился в эксплуатацию очередями (пусковыми комплексами), за основу расчета первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) 1 м² в базисном уровне цен или ином уровне цен, как правило, принимается сметная стоимость строительства всего дома.

8.8.8 Если в состав многоквартирного дома входят встроенные нежилые помещения, гаражи, благоустройство, которые вводятся в эксплуатацию очередями (пусковыми комплексами) отдельно по жилой части, нежилым помещениям, гаражам и благоустройству (далее – жилой комплекс), оценочная стоимость каждого вида помещений, принадлежащих физическому лицу, определяется по договору долевого строительства и представленным платежным документам. При этом оценочная стоимость нежилых помещений определяется по ТКП 52.3.01. При отсутствии у физического лица документов, подтверждающих факт оплаты, первоначальная стоимость жилого комплекса принимается на основании копии инвентарной карточки или других данных, полученных от эксплуатирующей организации, на балансе которой находится данный объект.

8.8.9 Первоначальная стоимость квартир, изолированных жилых комнат, выводимых из состава жилищного фонда, определяется на дату принятия решения об их выводе из состава жилищного фонда.

8.8.10 Первоначальная стоимость квартир, изолированных жилых комнат, включенных в состав жилищного фонда в связи с переоборудованием (реконструкцией) нежилых помещений в жилые, определяется на дату их включения в состав жилищного фонда.

8.8.11 Первоначальная стоимость изолированной жилой комнаты, выделяемой из стоимости квартиры, определяется по удельному весу ее площади в жилой площади квартиры.

8.8.12 Первоначальная стоимость изолированной жилой комнаты может выделяться из первоначальной стоимости жилого дома пропорционально строительному объему (при разной высоте этажей) или жилой площади жилого дома (при одинаковой высоте этажей), если иное не предусмотрено законодательством.

Если высота этажей в многоквартирном доме или жилом доме разная, определение первоначальной стоимости изолированной жилой комнаты, производится в следующей последовательности:

– рассчитывается первоначальная стоимость квартиры по удельному весу объема квартиры в строительном объеме многоквартирного дома или жилого дома, в которой расположена оцениваемая изолированная жилая комната;

– определяется первоначальная стоимость изолированной жилой комнаты в первоначальной стоимости квартиры пропорционально общей площади, или пропорционально удельному весу комнаты в объеме квартиры, если квартира расположена в двух и более уровнях.

Площади и объемы объектов оценки определяются в соответствии с [6].

8.9 Стоимость восстановления или стоимость замещения может определяться методами:

– сравнительной единицы;

– анализа и индексации затрат;

– другими.

8.9.1 Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости замещения путем умножения выбранной единицы сравнения новых объектов-аналогов на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки (м², м³, объект, мощность и др.).

8.9.1.1 Основными требованиями при выборе объекта-аналога являются сопоставимость объекта оценки и объекта-аналога по основным элементам сравнения, в том числе функциональному назначению, объемно-планировочным показателям, конструктивным элементам и состоянию рынка.

8.9.1.2 При выборе объекта-аналога необходимо различать следующие уровни сходства:

– объект аналог отличается хотя бы одним элементом сравнения от объекта оценки;

– объект-аналог отличается от объекта оценки двумя или более элементами сравнения.

8.9.1.3 Если новый объект-аналог отличается хотя бы одним элементом сравнения от объекта оценки, при определении стоимости замещения необходимо учитывать отличия количественного показателя элемента сравнения объекта оценки и объекта-аналога.

8.9.1.4 Если количественный показатель элемента сравнения объекта оценки и объекта-аналога отличаются не более чем на 20 %, стоимость замещения может определяться по формуле

где С_з – стоимость замещения, д.е.;

 – стоимость восстановления для объекта-аналога, д.е.;

П – количественный показатель элемента сравнения объекта оценки;

П_а – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога.

8.9.1.5 В случае если количественный показатель элемента сравнения объекта оценки и объекта-аналога отличаются более чем на 20 %, стоимость замещения может определяться по формуле

где t – коэффициент торможения, который может определяться по формуле (14).

8.9.2 Метод анализа и индексации затрат предусматривает определение стоимости восстановления или стоимость замещения на основе приведения первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) к уровню цен на дату оценки путем использования индексов и коэффициентов.

8.9.3 Расчет стоимости восстановления или стоимости замещения зависит от уровня цен, в соответствии с которым принята или определена первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения).

Базисные уровни цен, в которых разрабатывались ПСД, документы по ценообразованию в строительстве, представлены в приложении Л, таблица Л1.

Если заказчиком оценки не представлена информация о базисном уровне цен, он может приниматься по приложению Л, таблица Л2.

8.9.3.1 Стоимость восстановления рассчитывается, если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена на основании информации и документов по объекту оценки в соответствии с 8.8.1.

8.9.3.2 Стоимость замещения рассчитывается, если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена на основе информации по объектам-аналогам, в том числе в соответствии с 8.8.2.

8.9.4 Стоимость восстановления или стоимость замещения рассчитывается по формуле

где  – стоимость восстановления (стоимость замещения), д.е.;

С_п – первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения), д.е.;

 – первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная по первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.;

–индекс пересчета первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) в базисный уровень цен 1991 г. (приложение М). равен единице, если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена в базисном уровне цен 1991 г. или уровне цен после 1991 г.;

К_свод – сводный коэффициент дооценки;

К_н – коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в доходы соответствующих бюджетов, рассчитанный без учета налога на добавленную стоимость. Принимается равным 1,10 – на дату утверждения настоящего технического кодекса. К_н равен 1, если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена в ином уровне цен, отличном от базисного.

8.9.4.1 Сводный коэффициент дооценки рассчитывается по формуле

где К₁, К₂, …, К_n+1 – коэффициенты изменения стоимости видов (групп) основных средств. При этом К₁ принимается к уровню цен (к месяцу), в котором определена первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) или к базисному уровню цен 1991 г., если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена в уровне цен до базисного уровня цен 1991 г. К_n – принимается на 1 января текущего года. К_n+1 принимается на первое число месяца, предшествующего дате оценки, за исключением случая, если датой оценки является какое-либо число января, когда К_n+1 принимается на 1 января. Если датой оценки является какое-либо число января текущего года, К_n+1  равен единице.

Сводный коэффициент дооценки округляется до четырех знаков после запятой.

8.9.4.2 При определении сводного коэффициента дооценки необходимо учитывать деноминацию.

Если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена в уровне цен 1955 г., 1969 г., 1984 г., 1991 г. или в ином уровне цен до 20 августа 1994 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки на 100 000 000.

Если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена в уровне цен с 20 августа 1994 г. до 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки на 10 000 000.

Если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена в уровне цен с 1 января 2000 г. до 1 июля 2016 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки на 10 000.

Если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена в уровне цен с 1 июля 2016 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация не учитывается.

8.9.4.3 Если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) выражена в текущем уровне цен на дату оценки, сводный коэффициент дооценки равен единице.

8.9.4.4 Если первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определена в базисном уровне цен до 1991 г. либо в базисном уровне цен 1991 г, а по результатам осмотра на объекте оценки выявлены отделочные работы по современным стандартам, объект оценки оснащен современными средствами связи, коммуникациями, другими новыми техническими или технологическими решениями, стоимость восстановления или стоимость замещения может рассчитываться с учетом коэффициента научно-технического прогресса (далее – коэффициент НТП) по формуле

где k_НТП– коэффициент НТП, который рассчитывается по формуле

где DC – рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, доля;

n – период времени от базисного уровня цен до даты оценки, в годах.

Рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, принимается оценщиком от одного до трех процентов в год либо экспертно на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости (рынка строительства) за период времени, прошедший от базисного уровня цен, в соответствии с которым определялась первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) до даты оценки. Влияние научно-технического прогресса может быть учтено другими методами.

8.9.5 Если за основу расчета первоначальной стоимости оборудования в составе объекта оценки приняты инвентарные карточки или другие документы бухгалтерского учета и отчетности или акт приемки в эксплуатацию (за исключением акта вода в эксплуатацию в базисном уровне цен 1991 г.), ПСД в текущем уровне цен начиная с 1 января 2012 г., стоимость восстановления этого оборудования рассчитывается по формуле

где  – стоимость восстановления для оборудования в составе объекта оценки, д.е.;

 – первоначальная стоимость оборудования, д.е.;

 – сводный коэффициент дооценки оборудования, который рассчитывается по формуле

где К₁, К₂, …, К_n+1 – коэффициенты изменения стоимости видов (групп) основных средств. При этом К₁ принимается на 1 января года, следующего за датой приобретения, к месяцу даты приобретения оборудования. К_n принимается на 1 января текущего года. К_n+1 принимается на первое число месяца, предшествующего дате оценки, за исключением случая, если датой оценки является какое-либо число января, когда К_n+1 принимается на 1 января. Если датой оценки является какое-либо число января текущего года, К_n+1 равен единице.

Для выбора КИС ОС объект оценки необходимо соотнести с видом (группой) основных средств. Группировка осуществляется в соответствии с [4].

Сводный коэффициент дооценки оборудования округляется до четырех знаков после запятой.

Сводный коэффициент дооценки оборудования равен единице, если первоначальная стоимость оборудования (внутренних инженерных систем, подъемно-транспортного оборудования и др.), относящегося к объекту оценки, рассчитана или принята в ценах на дату оценки.

8.9.6 Если за основу расчета первоначальной стоимости оборудования приняты данные по ПСД объекта оценки, ПСД объекта-аналога, ТНПА и другим документам по ценообразованию в строительстве, составленным в базисном уровня цен до 1991 г. или базисном уровне цен 1991 г, базисном уровне цен на 1 января 2006 г., либо по акту приемки в эксплуатацию в базисном уровне цен 1991 г., стоимость восстановления или стоимость замещения этого оборудования на дату оценки рассчитывается по формуле

где  – стоимость восстановления (стоимость замещения) для оборудования в составе объекта оценки, д.е.;

 – первоначальная стоимость оборудования в составе объекта оценки в базисном уровне цен, д.е.;

 – первоначальная стоимость оборудования в составе объекта оценки, определенная по первоначальной стоимости объекта-аналога, в базисном уровне цен, д.е.

8.9.7 Стоимость восстановления или стоимость замещения для оборудования может приниматься на дату оценки по ценам на рынке соответствующего оборудования.

8.10 Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции.

8.10.1 К косвенным затратам можно отнести затраты на:

– маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости;

– проведение технической инвентаризации;

– изготовление землеустроительного дела;

– государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, а также возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

– содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

– другие.

8.10.2 Если часть косвенных затрат входит в сметную стоимость строительства, эта часть не включается в расчет.

8.10.3 Косвенные затраты можно рассчитать следующими методами:

– прямого расчета;

– сравнительным;

– экспертным;

– другими.

8.10.4 Метод прямого расчета позволяет определить косвенные затраты на основании предоставленных заказчиком оценки документов о таких затратах с учетом их приведения в текущие цены на дату оценки.

Допускается расчет косвенных затрат с применением прейскурантов, прайс-листов, калькуляций затрат организаций, предоставляющих соответствующие услуги, и других источников.

8.10.5 Сравнительный метод позволяет определить косвенные затраты на основании анализа данных по объектам-аналогам на рынке недвижимости, баз данных исполнителей оценки или организаций, имеющих такие базы, отчетов об оценке и других документально подтвержденных источников информации о стоимости таких затрат.

8.10.6 Экспертный метод позволяет определить косвенные затраты на основании анализа информации, размещенной на интернет-сайтах, в средствах массовой информации, литературных источниках, каталогах и справочниках, а также экспертного мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости или управляющих недвижимостью.

8.10.7 Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной величины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объектам-аналогам.

8.10.7.1 Относительная величина косвенных затрат по объекту-аналогу определяется как отношение денежного выражения косвенных затрат к одному из расчетных показателей:

– стоимости восстановления по объекту-аналогу;

– сумме стоимости восстановления и рыночной стоимости земельного участка объекта-аналога;

– цене (рыночной стоимости) объекта-аналога;

– других.

8.10.8 При расчете косвенных затрат допускается применение средней стоимости типичных услуг на рынке недвижимости на единицу показателя (1 м² общей площади основного недвижимого улучшения объекта-аналога, в том числе 1 м² общей площади основного недвижимого улучшения в комплексе и др.).

8.10.9 Расчет косвенных затрат может выполняться на основе среднерыночной стоимости риэлтерских услуг в соответствии с [12].

8.11 Прибыль предпринимателя (инвестора) является вознаграждением инвестора, которое он ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием.

Если инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны рыночной стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости. Убыток предпринимателя является внешним износом.

8.11.1 Основой для расчета прибыли предпринимателя по объекту оценки могут являться следующие расчетные показатели, отражающие инвестиции в объект недвижимости (далее – расчетный показатель инвестиций):

– стоимость восстановления или стоимость замещения;

– цена (рыночная стоимость) объекта-аналога;

– рыночная стоимость земельного участка;

– сумма стоимости восстановления или стоимости замещения и косвенных затрат;

– сумма стоимости восстановления или стоимости замещения и рыночной стоимости земельного участка;

– другие.

8.11.2 Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле

где ПП – прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;

Н_ПП – норма прибыли предпринимателя (далее – норма прибыли);

РПИ – расчетный показатель инвестиций по объекту оценки, д.е.

Прибыль предпринимателя по объекту оценки и расчетный показатель инвестиций по объекту оценки могут рассчитываться на 1 м² общей площади основного недвижимого улучшения, в том числе входящего в комплекс.

8.11.3 Норма прибыли и прибыль предпринимателя рассчитываются относительно одного и того же соответствующего расчетного показателя инвестиций по объекту-аналогу и объекту оценки.

Если норма прибыли определена относительно стоимости восстановления по объекту-аналогу, прибыль предпринимателя по объекту оценки рассчитывается относительно стоимости восстановления объекта оценки.

Если норма прибыли рассчитана относительно суммы стоимости восстановления и рыночной стоимости земельного участка объекта-аналога, прибыль предпринимателя по объекту оценки рассчитывается относительно суммы стоимости восстановления и рыночной стоимости земельного участка по объекту оценки.

8.11.4 Норма прибыли определяется по формуле

где ПП_а – прибыль предпринимателя, рассчитанная по объекту-аналогу, или прибыль предпринимателя на 1 м² общей площади основного недвижимого улучшения объекта-аналога, в том числе входящего в комплекс, д.е. (д.е./м²);

РПИ_а – расчетный показатель инвестиций по объекту-аналогу или расчетный показатель инвестиций на 1 м² общей площади основного недвижимого улучшения объекта-аналога, в том числе входящего в комплекс, д.е. (д.е./м²).

8.11.5 В зависимости от имеющейся информации по объекту оценки и объектам-аналогам норма прибыли может определяться одним из методов:

– экспертных оценок;

– выделения;

– индекса прибыльности;

– другие.

8.11.5.1 Метод экспертных оценок позволяет определить норму прибыли на основании экспертной оценки ее величины специалистами рынка недвижимости, инвесторами, финансистами, а также оценщиком на основании баз данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы данных, отчетов об оценке и других источников.

При этом производится анализ цен на рынке недвижимости, тенденции их изменения, оценивается влияние микро-, макроэкономических показателей и других внешних факторов на привлекаемые инвестиции в сопоставимые по риску инвестиционные проекты или бизнес-планы.

8.11.5.2 Метод выделения позволяет определить норму прибыли путем выделения прибыли предпринимателя из цены продажи или рыночной стоимости объекта-аналога как отношение прибыли предпринимателя объекта-аналога к расчетному показателю инвестиций объекта-аналога.

При этом прибыль предпринимателя по объекту-аналогу может определяться как разница между рыночной стоимостью объекта-аналога и суммой остаточной стоимости объекта-аналога (недвижимого улучшения), рыночной стоимости земельного участка и косвенных затрат по объекту-аналогу. Прибыль предпринимателя по объекту-аналогу может рассчитываться на 1 м² основного недвижимого улучшения, в том числе входящего в комплекс. Норма прибыли определяется по формуле (46).

8.11.5.3 Метод индекса прибыльности позволяет определить норму прибыли как отношение суммы настоящей стоимости чистого операционного дохода и настоящей стоимости реверсии за срок прогноза к расчетному показателю инвестиций по объекту-аналогу за минусом единицы. При этом расчетный показатель инвестиций определяется как сумма стоимости земельного участка, остаточной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения) и косвенных затрат.

Норма прибыли методом индекса прибыльности может рассчитываться на 1 м² основного недвижимого улучшения, в том числе входящего в комплекс.

8.11.5.4 Если в качестве расчетного показателя инвестиций принимается другой показатель, определяется прибыль предпринимателя по объекту-аналогу как сумма настоящей стоимости чистого операционного дохода и настоящей стоимости реверсии за срок прогноза по объекту-аналогу минус стоимость земельного участка, входящего в состав объекта-аналога, остаточная стоимость объекта-аналога и косвенные затраты по объекту-аналогу. Норма прибыли определяется по формуле (46).

Прибыль предпринимателя по объекту-аналогу может определяться в расчете на 1 м² общей площади основного недвижимого улучшения, в том числе входящего в комплекс.

8.12 Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам и другие элементы инфраструктуры, влияющие на стоимость объекта оценки (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.). Внешнее удорожание рассчитывается, если положительное влияние вышеперечисленных факторов не было учтено при оценке стоимости земельного участка и расчете прибыли предпринимателя.

8.12.1 Внешнее удорожание рассчитывается следующими методами:

– доходным;

– сравнительным;

– другими.

8.12.1.1 Определение внешнего удорожания доходным методом основано на капитализации прироста дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста дохода, вызванного положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости на дату оценки (например, по причине сложившегося на дату оценки более высокого уровня рыночной арендной платы).

8.12.1.2 Сравнительный метод основан на сравнении цен продаж (рыночной стоимости по отчетам об оценке) объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.

8.12.1.3 Внешнее удорожание может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и стоимости строительства новых объектов и др.).

8.13 Накопленный износ недвижимых улучшений, входящих в состав объекта оценки (далее – накопленный износ), определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износов.

8.13.1 В зависимости от имеющейся информации накопленный износ может определяться следующими методами:

– рыночной выборки;

– экономической жизни;

– модифицированным методом экономической жизни;

– разбивки;

– другими.

8.13.2 Расчет накопленного износа объекта оценки методом рыночной выборки производится на основании данных о продажах объектов-аналогов. При этом выполняется следующая последовательность действий:

– отбор информации по объектам-аналогам, корректировка их цен;

– определение рыночной стоимости земельного участка соответствующего объекта-аналога;

– расчет стоимости восстановления по соответствующим объектам-аналогам;

– определение прибыли предпринимателя и косвенных затрат по объектам-аналогам;

– определение остаточной стоимости объектов-аналогов как разницы между рыночной стоимостью соответствующего объекта-аналога и рыночной стоимостью земельного участка, прибылью предпринимателя и косвенными затратами;

– определение величины накопленного износа соответствующего объекта-аналога путем вычитания из стоимости восстановления остаточной стоимости объекта-аналога;

– определение относительной величины накопленного износа по каждому объекту-аналогу как частного от деления накопленного износа по этому объекту-аналогу на его стоимость восстановления, в процентах (долях);

– расчет средней относительной величины накопленного износа;

– определение накопленного износа объекта оценки путем умножения средней относительной величины накопленного износа на его стоимость восстановления или стоимость замещения.

Допускается производить расчет относительной величины накопленного износа по объектам-аналогам в процентах (долях) как отношение средней величины накопленного износа по объектам-аналогам к средней стоимости восстановления.

Метод рыночной выборки применяется при наличии информации о продажах объектов-аналогов и рыночной стоимости земельных участков.

8.13.3 Определение накопленного износа объекта оценки методом экономической жизни производится по формуле

где Т_эф – эффективный возраст недвижимого улучшения, лет;

Т_эк – экономическая жизнь недвижимого улучшения, лет.

Метод экономической жизни применяется при отсутствии информации, позволяющей разделить накопленный износ по видам.

8.13.4 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального износов, внешнего износа и определении износа одного вида с использованием метода экономической жизни.

В модифицированном методе экономической жизни используется комбинация двух методов расчета накопленного износа: разбивки и метода экономической жизни. При этом метод экономической жизни используется для определения неисправимого физического износа, а метод разбивки – для определения отдельных видов исправимого физического, исправимого и неисправимого функционального износа, и внешнего износа.

8.13.5 Метод разбивки по элементам основан на расчете накопленного износа путем разделения его на физический износ, функциональный износ, внешний износ, последовательном их расчете и суммировании.

8.13.6 При последовательном и однократном учете факторов, влияющих на уменьшение стоимости недвижимых улучшений, входящих в состав объекта оценки, накопленный износ рассчитывается по формуле

где И_нак – накопленный износ, д.е., %;

И_физ – физический износ недвижимых улучшений (далее – физический износ), д.е., %;

И_фун – функциональный износ недвижимых улучшений (далее – функциональный износ), д.е., %;

И_вн – внешний износ недвижимых улучшений (далее – внешний износ), д.е., %.

Относительная величина накопленного износа может определяться в процентах, долях.

8.13.7 Относительная величина накопленного износа недвижимых улучшений может определяться по формуле

8.14 Физический износ недвижимых улучшений определяется методами:

– нормативного износа;

– средневзвешенного износа;

– экономической жизни;

– модифицированным методом экономической жизни;

– разбивки;

– экспертизы состояния;

– другими.

Физический износ не может быть более 100 %. Округление относительной величины физического износа производится для:

– конструктивного элемента – до 5 %;

– объекта оценки в целом – до 1 %.

8.14.1 Метод нормативного износа позволяет относительную величину физического износа в долях по формуле

где Т_ф – фактический срок службы недвижимого улучшения, лет;

Т_н – нормативный срок службы недвижимого улучшения, лет.

Нормативный срок службы определяется в соответствии с [4] вне зависимости от даты ввода в эксплуатацию объектов оценки (недвижимых улучшений).

Метод нормативного износа может быть использован в случаях:

– нормального режима эксплуатации недвижимых улучшений объекта оценки;

– проведения оценки стоимости без осмотра, в том числе по сооружениям и инженерным сетям, расположенным в земле и (или) недоступным для осмотра по технике безопасности, санитарным нормам;

– иных случаях по усмотрению оценщика.

8.14.2 Метод средневзвешенного износа основан на определении физического износа по фактическому состоянию конструктивных элементов недвижимого улучшения на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

Фактическое состояние конструктивных элементов недвижимого улучшения (далее – конструктивных элементов) на дату осмотра устанавливается по результатам обследования и отражается в акте осмотра.

Расчет физического износа объекта оценки методом средневзвешенного износа производится в соответствии с приложением Н.

Процент износа конструктивных элементов объекта оценки определяется путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального осмотра, с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков и (или) в соответствии с ТКП 45-1.04-119.

Метод средневзвешенного износа рекомендуется применять в случае, если эффективный возраст недвижимого улучшения отличается от его фактического срока службы, а также в случаях, перечисленных в 8.14.5.

8.14.3 Физический износ методом экономической жизни рассчитывается в соответствии с 8.13.3 при условии, что функциональный и внешний износ в объекте оценки отсутствуют.

Допускается применение модифицированного метода экономической жизни.

8.14.4 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного физического износа с выделением исправимого, неисправимого физического износа, при этом неисправимый физический износ определяется методом экономической жизни, а метод расчета исправимого износа определяет оценщик.

8.14.5 Метод разбивки основан на разделении физического износа на исправимый и неисправимый износ недвижимого улучшения в целом или по конструктивным элементам, с последующим его суммированием. При выделении исправимого и неисправимого физического износа по конструктивным элементам физический износ недвижимых улучшений определяется по формуле

где И_физ – физический износ недвижимых улучшений, д.е.;

 – исправимый физический износ i-го конструктивного элемента, д.е.;

 – неисправимый физический износ i-го конструктивного элемента, д.е.;

n – количество конструктивных элементов.

Расчет физического износа методом разбивки рекомендуется производить по приложению П.

Физический износ методом разбивки может определяться в случаях:

– необходимости точного расчета износа конструктивных элементов недвижимых улучшений и их частей;

– аварийного состояния недвижимых улучшений или высокой степени разрушения конструкций;

– реконструкции или изменения функционального назначения объекта оценки;

– иных случаях по усмотрению оценщика.

8.14.5.1 Исправимый физический износ определяется как стоимость отложенного ремонта по результатам осмотра недвижимых улучшений и их конструктивных элементов. Позициями отложенного ремонта являются визуально фиксируемые дефекты и повреждения конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования.

Стоимость отложенного ремонта (исправимый физический износ) может определяться:

– как сумма произведений относительных величин исправимого физического износа конструктивных элементов и стоимости восстановления (замещения) конструктивных элементов;

– как стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов и повреждений путем составления смет на ремонтные работы;

– другими способами.

Величина исправимого физического износа может определяться путем составления калькуляции ремонтных работ. Исправимый физический износ конструктивных элементов может быть определен экспертным методом в процентах от их стоимости восстановления или стоимости замещения в зависимости от физического износа соответствующих конструктивных элементов.

При наличии затрат на разделение и (или) утилизацию соответствующих конструктивных элементов, они включаются в физический износ недвижимых улучшений.

8.14.5.2 Неисправимый физический износ определяется суммой значений неисправимого физического износа краткоживущих и долгоживущих конструктивных элементов объекта оценки (недвижимых улучшений) и может рассчитываться по формуле

где  – неисправимый физический износ конструктивных элементов, д.е.;

 – стоимость восстановления (стоимость замещения) для i-го конструктивного элемента, д.е.;

 – исправимый физический износ i-го конструктивного элемента, д.е.;

 – фактический срок службы i-го конструктивного элемента, лет;

 – нормативный срок службы i-го конструктивного элемента, лет.

Неисправимый физический износ краткоживущих и долгоживущих конструктивных элементов может определяться методами нормативного износа, экономической жизни, модифицированным методом экономической жизни и другими методами.

При использовании метода нормативного износа относительная величина неисправимого физического износа отдельных конструктивных элементов определяется как отношение фактического срока службы соответствующего конструктивного элемента к его нормативному сроку службы. Денежное выражение неисправимого износа конструктивного элемента определяется произведением относительной величины неисправимого физического износа на разницу стоимости восстановления или стоимости замещения и исправимого износа этого конструктивного элемента.

Процент износа конструктивных элементов рекомендуется определять путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального осмотра, с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков и (или) в соответствии с ТКП 45-1.04-119.

Нормативный срок службы конструктивных элементов недвижимых улучшений может приниматься в соответствии с ТКП 45-1.04-119.

Нормативный срок службы i-го конструктивного элемента может определяться в соответствии с СН 1.04.01.

8.14.6 Физический износ методом экспертизы состояния может определяться по шкале экспертных оценок физического износа согласно приложениям Р–У. При определении стоимости объекта оценки рыночными методами в состоянии на дату исходного состояния оценщик может принимать физический износ по информации, подтверждающей исходное состояние. Округление относительной величины физического износа производится до 5 %.

8.14.7 Физический износ может приниматься по акту определения физического износа, техническому паспорту или ведомости технических характеристик, составленным по состоянию на дату не позднее, чем за три года до даты оценки, при условии, что объемно-планировочные показатели и (или) фактическое состояние объекта оценки (недвижимых улучшений) за этот период не изменились (не проводились работы, связанные с капитальным ремонтом, реконструкцией).

8.15 Функциональный износ может рассчитываться методами:

– сравнительным;

– доходным;

– разделения;

– другими.

8.15.1 Сравнительным методом функциональный износ определяется как сумма затрат на устранение функциональных недостатков объекта оценки по сравнению с современными объектами-аналогами или на сравнении цен (рыночной стоимости) объектов-аналогов, один из которых имеет функциональный износ.

8.15.2 Доходным методом функциональный износ определяется как разница между капитализированным доходом от эксплуатации объекта оценки с функциональным износом и капитализированным доходом от эксплуатации современного объекта-аналога. Функциональный износ может определяться как настоящая стоимость потерь, вызванных избыточными эксплуатационными расходами.

8.15.3 Методом разделения функциональный износ определяется путем суммирования исправимого и неисправимого функциональных износов. Выбор способа расчета исправимого и неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.

8.15.4 Причины возникновения исправимого функционального износа подразделяется на недостатки, требующие:

– добавления (установки) отдельных конструктивных элементов, которые являются обязательными для выпускаемых современных объектов-аналогов (далее – добавление конструктивных элементов, которые должны быть);

– замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих требованиям современных стандартов (далее – замена и (или) модернизация);

– устранения сверхулучшений.

8.15.4.1 В случае добавления конструктивных элементов, которые должны быть, расчет исправимого функционального износа может производиться по формуле

где  – функциональный износ от отсутствия элементов, которые должны быть, д.е.;

С_уэ – стоимость установки или монтажа отсутствующих элементов на объекте оценки в условиях эксплуатации, д.е.;

С_ус – стоимость установки отсутствующих элементов в процессе строительства, д.е.

8.15.4.2 Исправимый функциональный износ при замене и (или) модернизации конструктивных элементов может определяться по формуле

где  – исправимый функциональный износ при замене или модернизации конструктивных элементов, д.е.;

С_в(С_з) – стоимость восстановления (стоимость замещения) существующих конструктивных элементов, д.е.;

 – физический износ существующих конструктивных элементов, д. е.;

С_д – стоимость демонтажа существующих конструктивных элементов, д.е.;

С_м – стоимость монтажа современных конструктивных элементов, д.е.;

ВМ – остаточная или утилизационная стоимость возврата материалов, конструктивных элементов, д.е.

При наличии затрат на разделение и (или) утилизацию они включаются в исправимый функциональный износ от замены и (или) модернизации.

8.15.4.3 Исправимый функциональный износ от устранения сверхулучшений может рассчитываться по формуле

где  – исправимый функциональный износ от устранения сверхулучшений, д.е.;

 – стоимость восстановления (стоимость замещения) для сверхулучшений, д.е.;

 – физический износ сверхулучшений, д.е;

 – стоимость демонтажа сверхулучшений, д.е.;

 – возврат материалов от сверхулучшений, д.е.

При наличии затрат на разделение и (или) утилизацию они включаются в исправимый функциональный износ от устранения сверхулучшений.

8.15.5 Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки, вызванные:

– позициями, не включенными в стоимость, но которые должны быть в объекте оценки в соответствии с требованиями ТНПА и других документов по ценообразованию в строительстве и требованиями потребителей (далее – позиции, не включенные в стоимость);

– позициями, требующими замены и модернизации;

– сверхулучшениями.

8.15.5.1 Неисправимый функциональный износ от отсутствующих конструктивных элементов может определяться по формуле

где  – неисправимый функциональный износ от отсутствующих конструктивных элементов, д.е.;

 – настоящая стоимость потери чистого операционного дохода от позиций, не включенных в стоимость, д.е.;

 – стоимость монтажа (установки) новых конструктивных элементов, д.е.;

С_н – стоимость новых отсутствующих элементов, д.е.

Неисправимый функциональный износ от позиций, не включенных в стоимость, может быть определен другими методами.

8.15.5.2 Неисправимый функциональный износ, вызванный позициями, требующими замены и модернизации, может рассчитываться по формуле

где  – неисправимый функциональный износ, вызванный позициями, требующими замены и модернизации, д.е;

 – настоящая стоимость потери чистого операционного дохода за счет конструктивных элементов, требующих замены и модернизации, д.е.;

 – стоимость новых современных объектов-аналогов с конструктивными элементами, не требующими замены и модернизации, д.е.;

 – монтаж нового конструктивного элемента взамен конструктивного элемента, требующего замены, д.е.;

С_в(С_з) – стоимость восстановления конструктивных элементов, требующих замены и модернизации, д.е;

И_физ – физический износ конструктивных элементов, требующих замены и модернизации, д.е.

8.15.5.3 Неисправимый функциональный износ от сверхулучшений может рассчитываться по формуле

где  – неисправимый функциональный износ от сверхулучшений, д.е.;

 – стоимость восстановления (стоимость замещения) для сверхулучшений д.е.;

 – физический износ от сверхулучшений д.е.;

 – настоящая стоимость потери чистого операционного дохода за счет сверхулучшений, д.е.;

 – настоящая стоимость дополнительного дохода (будущих выгод) при устранении сверхулучшения, д.е.

8.15.5.4 Оценщик может использовать иные формулы для расчета исправимого или неисправимого функционального износа, если это соответствует полученной информации по объекту оценки и (или) на рынке объектов-аналогов, а также при обосновании методики расчета.

8.15.6 Для определения внешнего износа могут применяться методы:

– доходный;

– сравнительный;

– другие.

8.15.6.1 Определение внешнего износа доходным методом основано на капитализации потери дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери дохода по объекту оценки по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы, принятой при анализе рынка объектов-аналогов.

8.15.6.2 Определение внешнего износа сравнительным методом основано на сравнении цены или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ. При этом объекты-аналоги должны иметь одинаковое местоположение, либо при анализе рынка выявлено, что местоположение объекта оценки и объектов-аналогов аналогично и (или) не оказывает влияние на цену предложения (сделки, спроса) по таким объектам, а объемно-планировочные показатели объекта оценки и объекта-аналога сопоставимы.

8.15.6.3 Внешний износ может рассчитываться другими методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки стоимости строительства новых объектов и др.).

Если объект оценки введен в эксплуатацию менее десяти лет назад, внешний износ может определяться путем сравнения стоимости нового строительства объекта-аналога и рыночной стоимости объекта-аналога при условии, что местоположение объекта оценки аналогично местоположению объекта-аналога и объемно-планировочные показатели объекта оценки и объекта-аналога сопоставимы.

8.16 Итоговая стоимость объекта недвижимости методом построения определяется по формуле

где V – итоговая стоимость объекта недвижимости, д.е.;

V_L – рыночная стоимость земельного участка(условного земельного участка), д.е.;

V_B – стоимость восстановления или стоимость замещения для недвижимых улучшений, д.е.;

EP – прибыль предпринимателя, д.е.;

IC – косвенные затраты, д.е.;

EA_X – внешнее удорожание, д.е.;

 – накопленный износ недвижимых улучшений, д.е.

Накопленный износ недвижимых улучшений рассчитывается в соответствии с 8.13.

При наличии затрат на разделение и (или) утилизацию они включаются в накопленный износ.

8.16.1 Стоимость объекта недвижимости методом построения с использованием остаточной стоимости объекта оценки (недвижимого улучшения), определяется по формуле

где V – итоговая стоимость объекта недвижимости, д.е.;

V_L – рыночная стоимость земельного участка, д.е.;

 – остаточная стоимость объекта оценки, д.е.;

EP – прибыль предпринимателя, д.е.;

IC – косвенные затраты, д.е.;

EA_X – внешнее удорожание, д.е.

8.16.2 При расчете итоговой стоимости объекта недвижимости как комплекса рыночная стоимость земельного участка, прибыль предпринимателя и косвенные затраты рассчитываются на комплекс в целом. При расчете прибыли предпринимателя методом индекса прибыли и методом выделения внешнее удорожание не рассчитывается.

8.16.3 Если определялась рыночная стоимость объекта недвижимости, а рыночная стоимость земельного участка рассчитывалась с использованием кадастровой стоимости 1 м² земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, прибыль предпринимателя определяется методом индекса прибыльности или методом выделения.

Допускается определение прибыли предпринимателя методом экспертных оценок. При этом если итоговая стоимость объекта недвижимости или комплекса, полученная затратным методом оценки, превышает итоговые стоимости, полученные сравнительным или доходным методом оценки, более чем на 30 % либо если применение доходного и сравнительного метода оценки невозможно, а итоговая стоимость 1 м² специализированного или иного объекта недвижимости, полученная затратным методом оценки, превышает среднерыночные цены объектов-аналогов в соответствии с анализом рынка недвижимости, рассчитывается функциональный или внешний износ недвижимых улучшений или обосновывается его отсутствие.

8.16.4 Если результатом независимой оценки является первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения), она определяется в соответствии с 8.8.

8.16.5 Если результатом независимой оценки является стоимость восстановления или стоимость замещения, она определяется в соответствии с 8.9.

8.16.6 Остаточная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) определяется по формуле

8.16.7 Остаточная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) по сооружениям и инженерным сетям), расположенным в земле и (или) недоступным для осмотра по технике безопасности, санитарным нормам определяется как стоимость восстановления или стоимость замещения за минусом физического износа, но не менее 10 % от стоимости восстановления или стоимости замещения. При этом физический износ сооружений рассчитывается методом нормативного износа.

8.16.8 Остаточная (балансовая) стоимость рассчитывается по формуле

где ПС – переоцененная (первоначальная) стоимость по данным бухгалтерского учета и отчетности (книги учета доходов и расходов) в ценах на дату проведения последней переоценки или на дату принятия к бухгалтерскому учету (отражения в книге учета доходов и расходов) для объектов оценки, принятых к бухгалтерскому учету (отраженных в книге учета доходов и расходов) после даты проведения последней переоценки, д.е.;

А_нак – накопленная амортизация объекта оценки по данным бухгалтерского учета и отчетности (книги учета доходов и расходов) на дату оценки в ценах на дату проведения последней переоценки или на дату принятия к бухгалтерскому учету (отражения в книге учета доходов и расходов) для объектов оценки принятых к бухгалтерскому учету (отраженных в книге учета доходов и расходов) после даты проведения последней переоценки, д.е.

8.17 Если определяется стоимость доли в имущественном праве на объект недвижимости, стоимость доли в праве рассчитывается с учетом имущественных прав на земельный участок и недвижимые улучшения, а также возможности или невозможности осуществления раздела объекта недвижимости на два или более объекта недвижимости, вычленения изолированного помещения из капитального строения, определения порядка пользования жилым помещением в капитальном строении (жилом доме) или изолированном помещении (квартире).

9 Доходный метод оценки. Методы расчета стоимости

9.1 Процедура оценки доходным методом оценки предусматривает следующие этапы:

а) сбор и анализ информации;

б) выбор метода расчета стоимости;

в) расчет потенциального (действительного) валового дохода или расчет годового чистого операционного дохода;

г) составление моделей прогноза;

д) определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода;

е) определение итоговой стоимости объекта недвижимости.

Если выбранный метод расчета стоимости не предусматривает составление моделей прогноза, перечисление г) исключается из процедуры оценки.

Если выбранный метод расчета стоимости предусматривает расчет дополнительных показателей, уточняющих перечисленные этапы, он включается в процедуру оценки в соответствии с методикой их определения в выбранном методе расчета стоимости.

9.2 Процедура сбора и анализа информации включает поиск, анализ и выбор рыночных ставок аренды по объектам-аналогам, ставок аренды, установленных законодательством; договорной арендной платы по объекту оценки, изучение условий договоров аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

Объекты-аналоги при выборе рыночных ставок аренды должны быть сопоставимы по таким характеристикам, как основные конструктивные элементы здания, общая площадь, инженерные коммуникации, местоположение.

Рыночные ставки аренды объектов-аналогов за 1 м² общей площади могут быть скорректированы на местоположение объекта оценки, в том числе с использованием кластерного анализа, наличие различий в комфортности, коммуникациях, элементах благоустройства, в том числе в соответствии с приложением Ф.

Оценщик может использовать информацию о ставках аренды в других районах населенного пункта или других населенных пунктах, если при анализе рынка им обосновано, что арендные ставки по объектам-аналогам в них имеют близкую величину к ставкам аренды объектов-аналогов в районе местоположения объекта оценки или ставки аренды объектов-аналогов можно привести в сопоставимый вид с учетом коэффициентов местоположения объекта оценки.

При отсутствии или недостаточности информации о рыночных ставках арендной платы по таким объектам-аналогам может определяться расчетная рыночная ставка арендной платы, которая определяется с учетом корректировок ставок арендной платы на площадь, инженерные сети, местоположение, функциональное назначение, текущее использование при новом функциональном назначении (при соблюдении требований 7.2.2) и др. При обосновании в качестве расчетной рыночной ставки арендной платы могут использоваться ставки арендной платы, установленные законодательством, или договорные ставки арендной платы. Выбор ставок арендной платы по объектам-аналогам или нецелесообразность их использования для расчета потенциального валового дохода в базовом году и (или) прогнозируемого потенциального валового дохода по годам срока прогноза обосновывает оценщик.

9.3 Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки производится следующими методами расчета стоимости:

– прямой капитализации;

– капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

– капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;

– валовой ренты (валового мультипликатора);

– остатка;

– другими.

9.3.1 Метод прямой капитализации применяется в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными в долговременной перспективе. Метод прямой капитализации может использоваться для определения стоимости объекта недвижимости при наличии информации о ставках арендной платы, величине операционных расходов и коэффициентов операционных расходов или чистого операционного дохода по объекту оценки либо объектам-аналогам.

9.3.2 Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза, при котором итоговая стоимость определяется путем пересчета (дисконтирования) каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования в настоящую стоимость.

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) может использоваться для определения стоимости объекта оценки при наличии информации о ставках арендной платы, величине операционных расходов, коэффициентов операционных расходов или чистого операционного дохода по объекту оценки или объектам-аналогам, возможности прогнозирования дохода и стоимости за срок прогноза.

9.3.3 Метод капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей базируется на предположении о регулярно изменяющихся потоках доходов и стоимости. Метод капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей может использоваться при наличии информации о ставках арендной платы, величине операционных расходов, коэффициентов операционных расходов или чистого операционного дохода по объекту оценки и (или) объектам-аналогам, об изменении дохода и стоимости в соответствии с выбранной расчетной моделью. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов. При этом могут быть выбраны следующие расчетные модели:

– модели дохода;

– модели собственности;

– ипотечно-инвестиционные модели.

9.3.3.1 Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным. В зависимости от способа возврата капитала модели дохода могут определяться методами:

– бесконечного денежного потока;

– Инвуда;

– Хоскольда.

9.3.3.1.1 Метод бесконечного денежного потока применяется в случаях, если поток дохода бесконечен или поток дохода конечен, и цена продажи объекта недвижимости равна начальной цене покупки объекта недвижимости.

9.3.3.1.2 Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости, генерирующих постоянные потоки дохода.

9.3.3.1.3 Метод Хоскольда рекомендуется применять для оценки высоко прибыльных объектов недвижимости.

9.3.3.2 Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости при предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости к концу срока прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно. В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала модели собственности могут определяться методами:

– бесконечного денежного потока;

– Эллвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда;

– прямолинейно изменяющегося денежного потока;

– Ринга;

– экспоненциально изменяющегося денежного потока;

– другими.

9.3.3.3 Метод бесконечного денежного потока применяется в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости не изменяются во времени.

9.3.3.4 Метод Эллвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда может использоваться в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости увеличиваются или уменьшаются равномерно, а возврат капитала производится по Методу Инвуда или Хоскольда.

9.3.3.5 Метод прямолинейно изменяющегося денежного потока применяется, если увеличение или уменьшение дохода и стоимости прямолинейное, возврат капитала при формировании фонда возмещения в течение срока экономической жизни прямолинейный.

9.3.3.6 Метод Ринга используется при условии относительного уменьшения стоимости объекта недвижимости. Метод Ринга применяется для оценки стоимости истощаемых активов при следующих условиях:

– возврат капитала происходит равными долями в течение срока прогноза;

– чистый доход всегда состоит из постоянной суммы возврата капитала и уменьшающегося дохода на капитал, остающийся в активе. При этом общий доход уменьшается до тех пор, пока актив не истощится.

9.3.3.7 Метод экспоненциально изменяющегося денежного потока применяется, если доход и стоимость объекта недвижимости изменяются экспоненциально (на постоянный коэффициент).

9.3.3.8 Ипотечно-инвестиционные модели базируются на предположении, что поток дохода изменяется определенным регулярным образом, а условия финансирования предусматривают выдачу самоамортизирующегося кредита. Ипотечно-инвестиционные модели применяются в случае, когда инвестиции в объект недвижимости рассматриваются как комбинация заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией. При этом используется следующая информация:

– норма процента по кредиту;

– срок кредита;

– доля заемного капитала в стоимости объекта недвижимости;

– изменение стоимости объекта недвижимости;

– норма отдачи на собственный капитал;

– срок прогноза.

Ипотечно-инвестиционные модели могут использоваться также при условии, что поток дохода изменяется неравномерно и при финансировании объекта недвижимости используется заемный и собственный капитал. В этом случае кредитование объекта может производиться по любой схеме.

9.3.4 Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора) базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном (действительном) валовом доходе объекта оценки. При этом под объектами-аналогами и под объектом оценки понимаются объекты недвижимости.

Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора) может использоваться при наличии объектов-аналогов с сопоставимым функциональным назначением, одинаковыми или близкими конструктивными характеристиками, общей площадью, инженерными коммуникациями, состоянием, местоположением (далее – показатели), по которым одновременно известны цена продажи 1 м² общей площади и рыночные ставки арендной платы за 1 м² общей площади или рыночные ставки арендной платы и цены объектов-аналогов за 1 м² общей площади могут быть приведены с помощью корректировок к показателям объекта оценки.

9.3.5 Метод остатка позволяет определить стоимость объекта недвижимости или стоимость элементов объектов недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее – неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящихся на известный финансовый или имущественный интерес (далее – известный интерес).

9.3.5.1 Метод остатка может использоваться для определения итоговой стоимости объекта недвижимости или элементов объекта недвижимости при наличии информации о ставках арендной платы, величине операционных расходов, коэффициентах операционных расходов или чистого операционного дохода по объекту оценки или объектам-аналогам, о стоимости недвижимого улучшения или стоимости земельного участка, стоимости собственного или заемного капитала.

9.3.5.2 Выделяют методы остатка для:

– земли;

– недвижимых улучшений;

– собственного капитала;

– заемного капитала.

9.3.5.2.1 Метод остатка для земли применяется, если известна стоимость недвижимых улучшений, годовой чистый операционный доход, коэффициенты капитализации для земли и для недвижимых улучшений, и необходимо определить стоимость земельного участка в составе объекта недвижимости или итоговую стоимость объекта недвижимости в целом.

9.3.5.2.2 Метод остатка для недвижимых улучшений применяется, если известны рыночная стоимость земельного участка объекта недвижимости, годовой чистый операционный доход, коэффициенты капитализации для земли и для недвижимых улучшений, и необходимо определить стоимость недвижимых улучшений или итоговую стоимость объекта недвижимости в целом.

9.3.5.2.3 Метод остатка для собственного капитала применяется, если известны сумма кредита, срок кредита, норма процента по кредиту, коэффициент капитализации для собственного капитала и необходимо определить стоимость собственного капитала или итоговую стоимость объекта недвижимости в целом.

9.3.5.2.4 Метод остатка для заемного капитала применяется, если известны стоимость собственного капитала, предполагаемая норма отдачи на собственный капитал, годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости, норма процента по кредиту, срок кредита и необходимо определить стоимость заемного капитала или итоговую стоимость объекта недвижимости в целом.

9.3.6 Оценка стоимости объекта недвижимости может производиться по доходу от основной деятельности (доход от бизнеса), если информация, представленная заказчиком оценки, позволяет определить выручку по основной деятельности, прочих видах деятельности или услугах (далее – основная деятельность), себестоимости от основной деятельности, в том числе сведения об амортизации основных средств, об эксплуатационных расходах, о земельном налоге, налоге на недвижимость, остаточной стоимости объектов оценки (основного и вспомогательных недвижимых улучшений, сведения о заемном капитале, и др. При этом определяется, как правило, денежный поток на инвестированный капитал, который освобождается от влияния чистого оборотного капитала, рыночной стоимости оборудования, объектов интеллектуальной собственности и других составляющих, способствующих генерации денежного потока. Определение денежного потока для инвестированного капитала и итоговой стоимости оцениваемого объекта недвижимости через доход от основной деятельности, производится в соответствии с ТКП 52.1.01.

9.3.7 Целесообразность применения методов расчета стоимости при реализации доходного метода оценки определяется оценщиком.

9.4 Расчет потенциального (действительного) валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости.

9.4.1 Если оценка стоимости объекта недвижимости проводится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам.

9.4.2 Если оценка стоимости объекта недвижимости выполняется с использованием метода капитализации по норме отдачи, метода капитализации с применением расчетных моделей, метода остатка, определяется чистый операционный доход по объекту оценки.

9.5 Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах от объекта недвижимости за базовый год. В качестве показателей базового года могут использоваться показатели, перечисленные в 9.6.2.

9.5.1 Годовой потенциальный валовой доход в отношении многоквартирных домов может определяться путем прогнозирования дохода от сдачи в аренду квартир по рыночной или расчетной рыночной арендной плате.

Основой определения расчетной рыночной арендной платы могут являться арендная плата от сдачи в аренду квартир в объекте оценки и объектах-аналогах (многоквартирных домах), мультипликаторы валового дохода по объектам-аналогам (многоквартирным домам, квартирам, жилым комнатам (изолированным жилым комнатам), встроенным (пристроенным) нежилым помещениям многоквартирных домов), коэффициент капитализации.

Результаты расчета потенциального валового дохода по каждой квартире в многоквартирном доме оформляются в виде таблицы.

Расчет потенциального валового дохода в отношении многоквартирного дома может быть основан на договорной арендной плате, если она сопоставима с рыночной стоимостью.

9.5.2 Годовой потенциальный валовой доход в отношении жилых (блокированных) домов, садовых домиков может определяться на основе рыночной и (или) расчетной рыночной арендной платы по объектам-аналогам.

Основой определения расчетной рыночной арендной платы могут являться мультипликаторы валового дохода, коэффициенты капитализации, цены сделок (предложений, спроса) указанных объектов недвижимости.

9.5.3 Годовой потенциальный валовой доход в отношении квартир может также определяться на основе рыночной арендной платы по объектам-аналогам.

9.6 Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения или с использованием коэффициента (мультипликатора) операционных расходов, или коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода по объектам-аналогам.

9.6.1 Реконструированный отчет о доходах может составляться на базовый год или на весь срок прогноза.

При составлении реконструированного отчета о доходах на весь срок прогноза оценщик может прогнозировать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, потери арендной платы, операционные расходы. Исходную информацию (договорные ставки арендной платы, ставки арендной платы, установленные законодательством, рыночные ставки арендной платы, расчетные ставки арендной платы, их изменение за срок прогноза, варианты сдачи в аренду объекта недвижимости и другие данные), необходимую для составления реконструированного отчета о доходах, выбирает оценщик.

9.6.2 В качестве показателей базового года могут приниматься показатели:

– года, предшествующего дате оценки;

– средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели);

– текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год;

– расчетные;

– прогнозируемые на основании информации по объекту оценки или объектам-аналогам;

– другие.

9.6.3 Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами сторон. По составу затрат различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.

9.6.4 Реконструированный отчет о доходах может составляться в соответствии с настоящим техническим кодексом:

– при полной аренде – согласно приложению Х;

– при чистой аренде – согласно приложению Ц;

– при распределенной аренде согласно приложению Ч;

– при привлечении заемного капитала согласно приложению Ш.

9.6.5 Реконструированный отчет о доходах на комплекс составляется с учетом доходов и затрат, получаемых от объектов основного и вспомогательного назначения, входящих в него. Если вспомогательные объекты не приносят доходов, при составлении реконструированного отчета о доходах, вспомогательные объекты учитываются в постоянных операционных расходах через налог на недвижимость.

9.7 Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

– определяется годовой потенциальный валовой доход;

– определяются потери арендной платы;

– рассчитывается годовой действительный валовой доход;

– определяются годовые операционные расходы;

– определяется годовой чистый операционный доход.

9.8 Потенциальный валовой доход включает договорную арендную плату по занятой арендаторами площади, рыночную арендную плату по незанятой арендаторами площади, скользящий доход и прочие доходы от объекта недвижимости.

9.8.1 Потенциальный валовой доход может рассчитываться в базовом году или на весь срок прогноза по моделям прогноза при составлении реконструированного отчета о доходах.

9.8.2 Если объекты оценки сданы в аренду, то показатели базового года принимаются в соответствии с заключенными договорами аренды.

9.8.3 Если объекты оценки не сданы в аренду, то показатели базового года могут приниматься по рыночным ставкам арендной платы по объектам-аналогам.

9.8.4 Если на рынке недвижимости нет информации о сдаче в аренду объектов-аналогов по рыночным ставкам арендной платы или она отсутствует на дату оценки, то для определения показателей базового года можно использовать расчетную рыночную ставку арендной платы, договорные ставки арендной платы и ставки арендной платы, установленные законодательством по объектам-аналогам.

9.8.5 Если часть площадей сдана в аренду, показатели базового года принимаются по сданным площадям в соответствии с договорными ставками арендной платы. По остальным площадям в объекте оценки в расчет принимается рыночная ставка арендной платы. Кроме того, учитываются скользящий доход и прочие доходы, получаемые от объекта недвижимости (при их наличии).

9.8.6 Если договор аренды предусматривает пересмотр ставок арендной платы в течение срока аренды или возможность его расторжения при условии продажи объекта недвижимости арендатору или иному лицу, решение о ставке арендной платы для расчета показателей базового года и на срок прогноза принимает и обосновывает оценщик.

9.8.7 Если в качестве показателей базового года оценщиком принимается рыночная, расчетная рыночная или прогнозируемая ставка арендной платы по объектам-аналогам, ставки арендной платы и другие доходы оценщик обосновывает в отчете об оценке.

9.9 Потери арендной платы определяются как сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Потери арендной платы могут определяться расчетным путем на основании данных по объекту оценки, предоставленных заказчиком оценки, или экспертно – путем анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.

9.10 Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле

где EGI – годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;

PGI – потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;

 – сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в течение базового года, д.е.

9.10.1 Годовой действительный валовой доход в отношении многоквартирных домов может рассчитываться путем суммирования годового действительного валового дохода по всем квартирам и встроенным (пристроенным) нежилым помещениям многоквартирного дома.

9.11 Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение. Особые системы налогообложения (например, упрощенная система и т.п.), а также налоговые льготы, применяемые балансодержателем (собственником) объекта оценки, при расчете операционных расходов, не учитываются.

Если информация об операционных расходах по объекту оценки отсутствует, операционные расходы могут определяться укрупненно по среднерыночному коэффициенту (мультипликатору) операционных расходов или коэффициенту (мультипликатору) чистого операционного дохода объектов-аналогов.

9.11.1 К постоянным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости (налог на недвижимость, земельный налог либо арендная плата за земельный участок, относящаяся к объекту оценки, расходы на страхование объекта оценки и прочие).

9.11.1.1 Налог на недвижимость, земельный налог определяются по установленным законодательством ставкам налога и поправочным коэффициентам к ним, действующим на дату оценки.

9.11.1.2 Налог на недвижимость рассчитывается по состоянию на дату оценки от остаточной стоимости объектов оценки (недвижимых улучшений основного и вспомогательного назначения, входящих в состав объекта оценки). При обосновании оценщик может использовать в качестве налоговой базы среднерыночную стоимость 1 м² объектов-аналогов, полученную по результатам анализа рынка недвижимости и использованную для расчета реверсии сравнительным методом.

9.11.1.3 Земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с законодательством, действующим на дату оценки. Арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с установленной ставкой арендной платы по договору аренды земельного участка и площадью земельного участка, относящегося к объекту оценки. При этом используется договор аренды, содержащий актуальные данные для расчета арендной платы на дату оценки. В противном случае арендная плата за земельный участок рассчитываться в соответствии с законодательством.

9.11.1.4 Земельный налог рассчитывается исходя из площади земельного участка или условного земельного участка в соответствии с правилами, установленными в затратном методе оценки (раздел 8).

9.11.1.5 Если затратный метод оценки оценщиком не используется, налог на недвижимость и земельный налог на дату оценки могут определяться также по сведениям, представленным заказчиком оценки. При этом учитываются особенности определения площади земельного участка в затратном методе оценки по соответствующим целям оценки.

9.11.1.6 Если затратный метод оценки для расчета стоимости объектов недвижимости не использовался, а на земельном участке расположено несколько основных объектов с принадлежностями, для определения земельного налога по каждому объекту площадь земельного участка может распределяться в соответствии с 8.7.14.

9.11.2 К переменным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг (в нежилых помещениях): НДС (для юридических лиц), подоходный налог (для физических лиц), расходы на управление, расходы на коммунальные услуги, расходы на маркетинг и работу с арендаторами и другие.

9.11.2.1 НДС определяется в соответствии с законодательством. Если в качестве базы для расчета потенциального валового дохода принимались ставки арендной платы без учета НДС, НДС в состав переменных расходов не включается.

НДС не рассчитывается при оценке объектов недвижимости, в состав которых входят многоквартирные дома, жилые дома, квартиры или их части, принадлежащие юридическим и физическим лицам на праве собственности.

9.11.2.2 Расходы на управление включают затраты на содержание управляющих объекта недвижимости, в том числе фонд заработной платы и отчисления в фонд социальной защиты населения, другие затраты.

Расходы на управление могут определяться по данным бухгалтерского учета и их прогнозируемого изменения или выделяться из фактической себестоимости услуг в процентах от действительного (эффективного) валового дохода.

9.11.2.3 Расходы на коммунальные услуги включают затраты на электроэнергию, отопление, водоснабжение и другие платежи, необходимые для функционирования объекта недвижимости. Расходы на коммунальные услуги могут определяться исходя из объемов потребления за базовый год с учетом их прогнозируемого изменения или исходя из нормативов потребления ресурсов, определенных в соответствии с законодательством для конкретного назначения объекта недвижимости.

9.11.2.4 Расходы на маркетинг и работу с арендаторами включают затраты на маркетинг, рекламу, ведение договоров аренды и другие. Включают затраты на поиск арендаторов, рекламу, ведение договоров аренды и др.

9.11.2.5 Расходы на уборку, обеспечение безопасности, техническое обслуживание могут относиться к постоянным или переменным расходам.

9.11.2.5.1 Расходы на уборку включают фонд заработной платы работников и отчисления в фонд социальной защиты населения, стоимость расходных материалов, затраты на эксплуатацию машин и оборудования, связанные с уборкой объекта недвижимости.

9.11.2.5.2 Расходы на обеспечение безопасности включают затраты по охране объекта недвижимости, в том числе расходы на организацию пропускного режима, эксплуатацию охранных систем и оборудования и другие.

9.11.2.5.3 Расходы на техническое обслуживание включают затраты на техническое обслуживание объектов оценки.

9.11.2.5.4 Расходы, перечисленные в 9.11.2.5.1–10.11.2.5.3, представляются заказчиком оценки и учитываются в составе переменных операционных расходов, если реконструированный отчет о доходах составляется по типу полной арендной платы.

9.11.2.5.5 Если реконструированный отчет о доходах составляется по типу распределенной арендной платы, то в составе переменных операционных расходов учитывается только та их часть, которая включена в арендную плату и оплачивается арендодателем.

9.11.3 К расходам на замещение относятся расходы, которые предусматривают периодическую замену краткоживущих конструктивных элементов недвижимых улучшений.

9.11.3.1 Расходы на замещение зависят от принятого оценщиком метода амортизации краткоживущих элементов и объекта оценки в целом. Расходы на замещение могут определяться линейным методом, с использованием коэффициента фонда возмещения и другими методами. Расходы на замещение могут определяться следующими методами:

– линейным;

– с использованием коэффициента фонда возмещения;

– другими.

9.11.3.2 Расходы на замещение линейным методом определяются по формуле

где P_зам – расходы на замещение по объекту недвижимости, д.е./год;

С_вi – стоимость восстановления i-го краткоживущего конструктивного элемента недвижимых улучшений, д.е.;

T_нi – нормативный срок службы i-го краткоживущего конструктивного элемента недвижимых улучшений, лет;

n – количество краткоживущих конструктивных элементов недвижимых улучшений.

9.11.3.3 Расходы на замещение с использованием коэффициента фонда возмещения определяются по формуле

где SFF_i – коэффициент фонда возмещения для i-го краткоживущего конструктивного элемента недвижимых улучшений, который может рассчитываться методом Хоскольда или Инвуда.

9.11.3.4 При обосновании расходы на замещение можно не включать в состав операционных расходов.

9.11.3.5 Расходы на замещение, в том числе если оценка стоимости объектов недвижимости выполняется в соответствии с ТКП 52.1.01, могут рассчитываться линейным методом укрупненно по среднему удельному весу краткоживущих элементов в стоимости восстановления или стоимости замещения и среднему нормативному (установленному) сроку службы основных краткоживущих элементов. Оценщик может обосновать другой метод расчета расходов на замещение.

9.12 Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по формуле

где NOI – годовой чистый операционный доход, д.е.;

EGI – годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;

OE – годовые операционные расходы, д.е.

9.12.1 Годовой чистый операционный доход может определяться по формуле

где M_NOI – коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.

9.12.2 Годовой чистый операционный доход может определяться также по формуле

где M_OE – коэффициент (мультипликатор) операционных расходов.

9.12.3 Годовой чистый операционный доход по многоквартирному дому рассчитывается как сумма годового чистого операционного дохода по квартирам и годового чистого операционного дохода по встроенным (пристроенным) нежилым помещениям многоквартирного дома.

9.13 Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.

9.13.1 Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном (эффективном) валовом доходе и рассчитывается по формуле

где OE – годовые операционные расходы, д.е.

9.13.2 Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном (эффективном) валовом доходе и определяется по формуле

где NOI – годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости, д.е.

9.13.3 Реконструированный отчет о доходах при привлечении заемного капитала может составляться в соответствии с приложением Ш, в котором после определения чистого операционного дохода дополнительно рассчитываются чистый операционный доход, приходящийся на заемный капитал (годовая сумма по обслуживанию долга), чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, коэффициент (мультипликатор) операционных расходов, коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода, коэффициент покрытия долга.

9.14 Составление моделей прогноза может выполняться путем прогнозирования показателей денежного потока, таких как потенциальный валовый доход, потери арендной платы, операционные расходы, годовой чистый операционный доход, возврат капитала от продажи объекта недвижимости, норма дисконтирования, срок прогноза.

9.14.1 Модели прогноза составляются оценщиками при расчете стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи или методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному). Количество вариантов прогноза может быть увеличено. Модели прогноза выбирает оценщик. При составлении модели прогноза оценщик может предусмотреть ежегодное изменение нормы дисконтирования для основного денежного потока и реверсии.

9.14.2 Составление моделей прогноза может выполняться при составлении реконструированного отчета о доходах по всем показателям и всем годам срока прогноза или путем прогнозирования любой комбинации показателей, входящих в реконструированный отчет о доходах.

9.14.3 Исходную информацию, необходимую для составления моделей прогноза (договорные ставки арендной платы, ставки арендной платы, установленные законодательством, рыночные ставки арендной платы, расчетные ставки арендной платы, их изменение за срок прогноза, варианты сдачи в аренду объекта недвижимости), и другие данные выбирает оценщик.

9.14.4 При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости.

9.14.5 В методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей изменение дохода и стоимости объекта оценки учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью.

9.14.6 Срок прогноза принимается оценщиком. При этом учитывается срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости. В среднем срок прогноза может приниматься оценщиком равным 5 годам.

9.15 Определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода зависит от выбранного метода расчета стоимости объекта недвижимости в доходном методе оценки.

9.16 Если стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом прямой капитализации, определение общего коэффициента капитализации может определяться методами:

– сравнительным;

– мультипликатора валового дохода;

– инвестиционной группы;

– коэффициента покрытия долга.

9.16.1 Сравнительный метод основан на данных о чистом операционном доходе и ценах сделок или предложений объектов-аналогов.

Общий коэффициент капитализации по объекту оценки сравнительным методом может рассчитываться по формуле

где R_o – общий коэффициент капитализации по объекту оценки;

NOI_ai – годовой чистый операционный доход i-го объекта-аналога, д.е.;

V_ai – цена i-го объекта-аналога, д.е.;

n – количество объектов-аналогов, ед.

9.16.2 Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом мультипликатора валового дохода может рассчитываться по формуле

где  – мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода i-го объекта-аналога;

 – мультипликатор (коэффициент) действительного валового дохода i-го объекта-аналога.

9.16.3 Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта недвижимости, по формуле

где R_i – коэффициент капитализации для i-го финансового или имущественного интереса;

R_J – коэффициент капитализации для j-го финансового или имущественного интереса;

I – доля i-го финансового или имущественного интереса в стоимости объекта оценки.

9.16.4 Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом коэффициента покрытия долга для самоамортизирующегося кредита может определяться по формуле

где R_m – коэффициент капитализации для заемного капитала;

M – доля заемного капитала;

DCR – коэффициент покрытия долга, который определяется по формуле

где DS – годовая сумма по обслуживанию долга, д.е.

9.16.5 В качестве общего коэффициента капитализации по объекту оценки может быть принята норма отдачи, рассчитанная в соответствии с методами расчета нормы дисконтирования.

9.17 Если расчет итоговой стоимости объекта недвижимости рекомендуется производить методом капитализации по норме отдачи путем дисконтирования каждого будущего дохода, определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами:

– кумулятивного построения;

– сравнения альтернативных инвестиций;

– выделения;

– мониторинга;

– другими.

9.17.1 Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск по формуле

где r – норма дисконтирования;

r_f – безрисковая норма;

r₁, r₂, r₃, r₄ – премии за риски, учитывающие следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости: риск рынка недвижимости (r₁), риск низкой ликвидности (r₂), риск управления объектом недвижимости (r₃), финансовый риск (r₄).

Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип объекта недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.

Риск низкой ликвидности отражает вероятность невозможности продажи актива по приемлемой цене в промежуток времени, меньший или равный среднему сроку экспозиции объекта недвижимости на рынке.

Риск управления объектом недвижимости отражает потенциальную возможность управления объектом оценки ниже среднерыночного уровня.

Финансовый риск отражает риски инвестора при привлечении заемного капитала.

Оценщик может использовать для расчета нормы дисконтирования другие премии за риски, которые он должен обосновать в отчете об оценке.

Премии за риски определяются экспертно, и величина их зависит от местоположения, типа (функционального использования) и физических характеристик объекта недвижимости. При этом может использоваться приложение Э.

Безрисковая норма определяется по норме процента наиболее надежного банка страны либо по методу портфельных инвестиций как средневзвешенное значение уровней рисков нормы процента наиболее известных финансовых учреждений страны. В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь по вновь привлеченным депозитам на срок свыше одного года в той валюте, в которой производится расчет стоимости.

В качестве безрисковой нормы возможно применение иных норм процента при обосновании их выбора.

9.17.2 Метод сравнения альтернативных инвестиций – метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи. Для определения нормы дисконтирования конкретного проекта на финансовом рынке выбирается проект с аналогичной степенью риска или нормы процента по коммерческим кредитам, или нормы прибыли по облигациям.

9.17.3 Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи по объектам-аналогам, по которым известны цены предложений (цены сделок).

Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов недвижимости заданного функционального назначения за срок прогноза.

При этом в качестве объектов-аналогов принимаются объекты недвижимости, по которым известны цены предложений (сделок купли-продажи).

Порядок расчета нормы дисконтирования методом выделения включает:

– выбор объектов-аналогов с известными ценами продаж и ставками арендной платы;

– составление реконструированного отчета о доходах по объектам-аналогам;

– прогнозирование потока чистого дохода методом сценариев для объектов-аналогов. При этом реверсия принимается равной цене продажи с учетом прогнозируемого увеличения или уменьшения стоимости объекта недвижимости;

– расчет внутренних норм отдачи по выбранным сценариям;

– определение нормы дисконтирования для объекта оценки.

Внутренняя норма отдачи по каждому сценарию определяется подбором параметра IRR при условии, что чистая настоящая стоимость равна нулю, из формулы

где NPV_a – чистая настоящая стоимость объекта-аналога, д.е.;

V_a – настоящая стоимость инвестиций, д.е.;

NOI_at – годовой чистый операционный доход по объекту-аналогу в году t, д.е.;

IRR – внутренняя норма отдачи (неизвестная величина);

REV_an – прогнозируемый доход от продажи объекта-аналога, д.е.;

t – порядковый номер года от 1 до n;

n – срок прогноза, лет.

Норма дисконтирования рассчитывается как средневзвешенное значение внутренних норм отдачи.

9.17.4 Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях объектов-аналогов и инвестициях в объекты-аналоги. Данный метод основан на регулярном мониторинге финансовых инструментов рынка недвижимости и кредитного рынка.

9.17.5 Если итоговая стоимость рассчитывается методом валовой ренты (валового мультипликатора) средний валовой мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу объектов-аналогов может определяться отношением цены сделок или предложений (стоимости) объекта-аналога к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу объекта-аналога по формуле

где M_PGI(EGI) – средний валовой мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу по объектам-аналогам;

V_ai – цена (рыночная стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;

PGI_ai(EGI_ai) – потенциальный (действительный валовой) доход по i-му объекту-аналогу, д.е.;

n – количество объектов-аналогов, ед.

Определение M_PGI(EGI) может производиться с использованием других средних величин.

9.18 Если расчет итоговой стоимости объекта недвижимости производится методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей, определение общего коэффициента капитализации производится в зависимости от выбранной расчетной модели.

9.18.1 Общий коэффициент капитализации по моделям дохода может рассчитываться методами:

– бесконечного денежного потока;

– Инвуда;

– Хоскольда.

9.18.1.1 Метод бесконечного денежного потока применяется в случаях, если:

– поток дохода бесконечен;

–поток дохода конечен и цена продажи объекта недвижимости равна начальной цене покупки объекта недвижимости.

Общий коэффициент капитализации методом бесконечного денежного потока равен норме дисконтирования, так как начальные инвестиции полностью возвращаются по окончании проекта.

9.18.1.2 Метод Инвуда предполагает возврат капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения с нормой процента, равной общей норме отдачи.

9.18.1.2.1 Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости, генерирующих постоянные потоки дохода.

9.18.1.2.2 Общий коэффициент капитализации методом Инвуда определяется по формуле

где Y_o – общая норма отдачи.

SFF – коэффициент фонда возмещения, который определяется по формуле

где r – норма дисконтирования, равная общей норме отдачи;

Sⁿ – множитель накопления.

9.18.1.3 Метод Хоскольда предполагает аккумулирование вкладов в фонде возмещения по безрисковой норме.

9.18.1.3.1 Метод Хоскольда рекомендуется применять для оценки высоко прибыльных объектов недвижимости.

9.18.1.3.2 Общий коэффициент капитализации методом Хоскольда определяется по формуле

где SFF' – коэффициент фонда возмещения, который определяется по норме дисконтирования, равной безрисковой норме.

9.18.2 Общий коэффициент капитализации при составлении прогноза по моделям собственности зависит от способа возврата капитала и может определяться следующими методами:

– бесконечного денежного потока;

– Эллвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда;

– прямолинейно изменяющегося денежного потока;

– Ринга;

– экспоненциально изменяющегося денежного потока;

– другими.

9.18.2.1 Общий коэффициент капитализации, определяемый методом бесконечного денежного потока, равен общей норме отдачи, если доход и стоимость объекта недвижимости не изменяются во времени.

9.18.2.2 Если доход и стоимость объекта недвижимости к концу срока прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно, общий коэффициент капитализации определяется по формуле Эллвуда

где D – относительное изменение стоимости объекта недвижимости («плюс» – стоимость объекта недвижимости уменьшается; «минус» – увеличивается).

При этом коэффициент фонда возмещения определяется в зависимости от рассматриваемой ситуации методом Инвуда или методом Хоскольда или другими.

9.18.2.3 Общий коэффициент капитализации методом прямолинейно изменяющегося денежного потока рассчитывается по формуле

где n – срок амортизации актива (остаточный срок службы недвижимых улучшений или срок предполагаемого возврата инвестиций), лет.

В данном методе возврат капитала при формировании фонда возмещения в течение срока экономической жизни прямолинейный.

9.18.2.4 Общий коэффициент капитализации методом Ринга определяется в соответствии с моделью прямолинейно изменяющегося денежного потока при условии относительного уменьшения стоимости объекта недвижимости.

9.18.2.5 Общий коэффициент капитализации при экспоненциально изменяющемся денежном потоке определяется по формуле

где CR – периодическая норма изменения дохода и стоимости.

Данный метод используется, если доход и стоимость объекта недвижимости изменяются экспоненциально (на постоянный коэффициент).

9.18.2.6 Общий коэффициент капитализации по моделям собственности может рассчитываться при линейном изменении дохода и стоимости объекта недвижимости, другом изменении дохода или стоимости.

9.18.3 Общий коэффициент капитализации по ипотечно-инвестиционным моделям рассчитывается, если поток дохода изменяется определенным регулярным образом, а условия финансирования предусматривают выдачу самоамортизирующегося кредита.

9.18.3.1 Исходной информацией для определения общего коэффициента капитализации по ипотечно-инвестиционной модели являются:

– норма процента по кредиту;

– срок кредита;

– доля заемного капитала в стоимости объекта недвижимости;

– изменение стоимости объекта недвижимости;

– норма отдачи на собственный капитал;

– срок прогноза.

9.18.3.2 Общий коэффициент капитализации по ипотечно-инвестиционной модели рассчитывается по формуле

где R' – базовый коэффициент капитализации;

D – относительное изменение стоимости объекта недвижимости («плюс» – уменьшение, «минус» – увеличение).

9.18.3.2.1 Базовый коэффициент капитализации определяется по формуле

где Y_e – норма отдачи собственного капитала;

М – доля заемного капитала;

С – ипотечный коэффициент Эллвуда.

9.18.3.2.2 Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле

где M_PRN – доля настоящей стоимости основной суммы кредита, выплаченная за срок прогноза.

9.19 Если оценщик использует метод остатка для определения стоимости объекта недвижимости, в зависимости от известного имущественного или финансового интереса могут определяться следующие коэффициенты капитализации:

– коэффициент капитализации для земли;

– коэффициент капитализации недвижимых улучшений;

– коэффициент капитализации для заемного капитала;

– коэффициент капитализации собственного капитала.

9.19.1 Коэффициент капитализации для земли определяется в соответствии с ТКП 52.2.07, может приравниваться к норме дисконтирования объекта недвижимости или к безрисковой норме при обосновании.

9.19.2 Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений может определяться методами Инвуда, Хоскольда, Ринга при условии, что вместо общей нормы отдачи используется норма отдачи для недвижимых улучшений, а возврат инвестиций происходит по фактору фонда возмещения или линейным методом в соответствии с выбранным методом расчета. Коэффициент капитализации недвижимых улучшений может быть определен по методу инвестиционной группы с учетом имущественных интересов собственника земли и недвижимых улучшений в объекте недвижимости.

9.19.3 Коэффициент капитализации для заемного капитала определяется по формуле

где  – взнос на амортизацию единицы.

9.19.4 Коэффициент капитализации собственного капитала может рассчитываться по формуле

где R_o – общий коэффициент капитализации;

M – доля заемного капитала в стоимости объекта оценки.

9.20 Определение итоговой стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки зависит от выбранного метода оценки.

9.20.1 Итоговая стоимость объекта недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле

где V – итоговая стоимость объекта недвижимости, д.е.

9.20.2 Итоговая стоимость объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи определяется по формуле

где V – итоговая стоимость объекта недвижимости, д.е.;

V_i – стоимость объекта недвижимости по i-му варианту прогноза, д.е.;

Вес_i – весовой коэффициент i-го варианта прогноза.

Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина, методом иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.

9.20.2.1 Если норма дисконтирования не изменяется за срок прогноза стоимость объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи (методом дисконтирования денежных потоков) по каждому из вариантов прогноза может определяться по формуле

где NOI_t – чистый операционный доход в году t срока прогноза, д.е.;

r – норма дисконтирования;

REV_n – возврат капитала от продажи объекта оценки (прогнозируемая стоимость объекта оценки) в году n (далее – реверсия), д.е.;

t – расчетный период от 1 до n, лет;

n – срок прогноза, лет.

9.20.2.2 Если норма дисконтирования не изменяется за срок прогноза и для получения прогнозируемого чистого операционного дохода необходимы затраты на проведение ремонта, реконструкции до первого года прогноза, стоимость объекта, недвижимости методом капитализации по норме отдачи (методом дисконтирования денежных потоков) по каждому из вариантов прогноза определяться по формуле

где I_o – инвестиции до даты оценки, д.е.

9.20.2.3 Если для получения прогнозируемого чистого операционного дохода необходимы затраты на проведение ремонта, реконструкции до первого года прогноза и в течение срока прогноза и (или) прогнозируется ежегодное изменение нормы дисконтирования, стоимость объектов недвижимости методом капитализации по норме отдачи (методом дисконтирования денежных потоков) по каждому из вариантов прогноза может определяться по формуле

где  – произведение множителей накопления по годам расчетного периода;

r_i – норма дисконтирования в году i;

r_n – норма дисконтирования в году n;

n – срок прогноза, лет;

NOI_i – чистый операционный доход в году i;

I_i – инвестиции в i-м году срока прогноза, д.е.;

t – расчетный период дисконтирования равный одному году.

9.20.2.4 Инвестиции до даты оценки и в году t срока прогноза учитываются в том случае, если они необходимы для получения прогнозируемого дохода и включают затраты на проведение текущего и капитального ремонтов, учитывая добавление, замену, модернизацию и ликвидацию конструктивных элементов или их частей.

9.20.2.5 Формула, по которой определяется стоимость объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи (методом дисконтирования денежных потоков) может изменяться в зависимости от выбранных моделей прогноза.

9.20.2.6 Стоимость объекта недвижимости по формулам (92)–(94) рассчитывается по каждому из альтернативных вариантов прогноза в соответствии с моделями прогноза.

9.20.2.7 Возврат капитала от продажи объекта недвижимости в конце срока прогноза (реверсию) можно определить следующими методами:

– сравнительным;

– Гордона;

– выделения;

– другими.

9.20.2.7.1 Сравнительный метод предполагает определение реверсии путем расчета стоимости объектов-аналогов на рынке недвижимости с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза.

9.20.2.7.2 Метод Гордона предполагает определение реверсии путем капитализации чистого денежного потока за последний год прогноза или первый год остаточного периода при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между нормой дисконтирования и долгосрочными темпами роста чистого операционного дохода. Метод Гордона основан на предположении о получении стабильных доходов от объекта недвижимости в остаточный период. Расчет реверсии по методу Гордона может производиться по формуле

где REV_n – реверсия в году n, д.е.;

NOI_n – чистый операционный доход в последний год прогноза, д.е.;

NOI_n+1 – чистый операционный доход в первый год, следующий за сроком прогноза, д.е.;

r_n – норма дисконтирования в году n;

g – годовые темпы роста чистого операционного дохода, д.е.;

g₁ – изменение чистого операционного дохода в первый год, следующий за сроком прогноза, д.е.

9.20.2.7.3 Метод выделения предполагает определение реверсии путем прогнозирования стоимости объекта недвижимости в остаточный период на основании рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки и ее изменения за срок прогноза. При этом рыночная стоимость на дату оценки является неизвестной величиной. Реверсия методом выделения рассчитывается по формуле

где V – стоимость объекта недвижимости, д.е.;

D – относительное изменение стоимости объекта недвижимости, доля. При этом настоящая стоимость реверсии (неизвестная величина), определяется по формуле

где PV(REV_n) – настоящая стоимость реверсии, доля;

V_n – настоящая стоимость единицы на дату оценки, доля.

9.20.2.7.4 Если модель прогноза методом выделения предполагает изменение нормы дисконтирования за каждый год прогноза настоящая стоимость реверсии рассчитывается по формуле

где  – произведение множителей накопления по годам расчетного периода, доля;

r_i – норма дисконтирования в году i;

n – срок прогноза (изменяется для нормы дисконтирования от n до 1);

t – расчетный период дисконтирования равный одному году.

9.21 Итоговая стоимость объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей определяется как средневзвешенная величина по формуле (91), а расчет стоимости объекта недвижимости по каждому варианту прогноза по формуле (90). Коэффициенты капитализации рассчитываются в зависимости от выбранной расчетной модели.

9.21.1 Итоговая стоимость объекта недвижимости по общей ипотечно-инвестиционной модели определяется формуле (91), а расчет стоимости объекта недвижимости по каждому варианту прогноза рассчитывается по формуле

где V – итоговая стоимость объекта недвижимости при использовании ипотечно-инвестиционной модели по каждому из вариантов прогноза;

 – настоящая стоимость чистого операционного дохода, приходящаяся на собственный капитала за срок прогноза д.е.;

NOI_et – годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, в году t, д.е.;

PV(TG – BAL) – настоящая стоимость реверсии за минусом невыплаченного остатка по кредиту на дату продажи, д.е.;

TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу, д.е.;

BAL – невыплаченный остаток кредита на дату продажи, д.е.;

V_m – сумма кредита, д.е.;

n – срок прогноза, лет.

9.21.1.1 Годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, определяется путем составления реконструированного отчета о доходах, который может быть оформлен согласно приложению Ш. При этом отдельно рассчитывается чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, и чистый операционный доход, приходящийся на заемный капитал (годовая сумма по обслуживанию долга). Годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, определяется по формуле

где  – годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, д.е.;

DS – годовая сумма по обслуживанию долга, д.е.

9.21.1.2 Годовая сумма по обслуживанию долга определяется в соответствии со схемой кредитования. Для самоамортизирующегося кредита годовая сумма по обслуживанию долга определяется по формуле

где DS – годовая сумма по обслуживанию долга, включая возврат основной суммы долга и проценты по кредиту, д.е.;

V_m – сумма кредита, д.е.;

 – взнос на амортизацию единицы.

9.22 Итоговая стоимость объекта недвижимости методом валовой ренты определяется по формуле

где PGI(EGI) – потенциальный или действительный валовой доход объекта оценки, д.е.;

 – средний валовой мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу по объектам-аналогам.

9.23 Процедура оценки объектов недвижимости методом остатка предусматривает следующие этапы:

– исследование рынка недвижимости;

– определение стоимости элемента объекта недвижимости, приходящегося на известный интерес;

– определение годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости;

– определение коэффициента капитализации для известного интереса;

– определение части годового чистого операционного дохода от элемента объекта недвижимости, приходящегося на известный интерес;

– определение коэффициента капитализации для элемента объекта недвижимости, приходящегося на неизвестный интерес;

– определение части годового чистого операционного дохода от элемента объекта недвижимости, приходящегося на неизвестный интерес;

– определение стоимости элемента объекта недвижимости, приходящейся на неизвестный интерес;

– определение итоговой стоимости объекта недвижимости.

9.23.1 Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости методом остатка для недвижимых улучшений осуществляется в следующей последовательности:

– исследуется рынок недвижимости;

– определяется рыночная стоимость земельного участка;

– рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости;

– рассчитывается коэффициент капитализации для земли;

– определяется годовой чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, по формуле

где NOI_L – годовой чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, д.е.;

V_L – рыночная стоимость земельного участка, д.е.;

R_L – коэффициент капитализации для земли.

– определяется коэффициент капитализации для недвижимых улучшений по формуле

где R_B – коэффициент капитализации для недвижимых улучшений;

Y_B – норма отдачи для недвижимых улучшений;

Y_rev – норма возврата инвестиций в недвижимые улучшения.

– рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на недвижимые улучшения, по формуле

где NOI_B – годовой чистый операционный доход, приходящийся на недвижимые улучшения, д.е.;

NOI – годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости, д.е.

– определяется остаточная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения) по формуле

где V_B – остаточная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения), д.е.

– определяется итоговая стоимость объекта недвижимости по формуле

9.23.2 В случае расчета итоговой стоимости объекта недвижимости методом остатка для земли стоимостью элемента объекта недвижимости с известным интересом является остаточная стоимость объекта оценки (недвижимого улучшения).

9.23.3 Метод остатка для собственного капитала реализуется в следующей последовательности:

– определяется стоимость заемного капитала (сумма кредита, полученного для приобретения объекта недвижимости, ставка процента по кредиту и срок возврата кредита);

– определяется коэффициент капитализации заемного капитала, который может рассчитываться по формуле

 – рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости, д.е.;

– определяется годовой чистый операционный доход, приходящийся на заемный капитал (годовая сумма по обслуживанию долга), по формуле

где NOI_m – годовой чистый операционный доход, приходящийся на заемный капитал (годовая сумма по обслуживанию долга), д.е.;

V_m – стоимость заемного капитала, д.е;

– определяется коэффициент капитализации собственного капитала, который может рассчитываться по формуле

где R_o – общий коэффициент капитализации;

M – доля заемного капитала в стоимости объекта недвижимости.

– рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, по формуле

где NOI_e – годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, д.е.;

– определяется стоимость собственного капитала по формуле

где V_e – стоимость собственного капитала, д.е.;

– определяется итоговая стоимость объекта недвижимости по формуле

9.23.4 Методом остатка для заемного капитала итоговая стоимость объекта оценки рассчитывается по методике, изложенной в 9.23.3, но известным элементом стоимости при этом является собственный капитал.

9.24 Стоимость доли в имущественном праве рассчитывается с учетом имущественных прав на земельный участок и недвижимые улучшения, а также корректировки на возможность или невозможность осуществления раздела капитального строения на два или более капитальных строения, вычленения изолированного жилого помещения из капитального строения или определения порядка пользования жилым помещением.

10 Сравнительный метод оценки. Методы расчета стоимости и методы расчета корректировок

10.1 Сравнительный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, по которым доступна информация о рыночных ценах с последующей корректировкой этих цен по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.

10.2 Процедура оценки сравнительным методом оценки включает следующие этапы:

– исследование рынка недвижимости;

– анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

– определение единиц сравнения;

– сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

– выбор элементов сравнения;

– выбор методов расчета стоимости;

– выбор методов расчета корректировок;

– расчет корректировок по элементам сравнения;

– корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов;

– определение итоговой стоимости объекта оценки.

10.3 Исследование рынка недвижимости начинается с поиска исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о ценах сделок, предложений, спроса на объекты, сходные с объектом оценки по местоположению, объемно-планировочным, конструктивным, экономическим характеристикам, функциональному назначению.

Исследование рынка предусматривает поиск исходной информации об объектах-аналогах в населенном пункте, в котором располагается объект оценки. При отсутствии информации об объектах-аналогах на рынке недвижимости в конкретном населенном пункте, сельсовете оценщик вправе использовать объекты-аналоги в более крупном (районе, области) либо аналогичном регионе, если при анализе рынка выявлено, что цены на объекты-аналоги близки, или при возможности проведения корректировок цен объектов-аналогов на местоположение объекта оценки, в том числе с использованием кластерного анализа.

Если анализ рынка недвижимости не выявил наличия объектов-аналогов или информации по объектам-аналогам недостаточно для использования методов расчета стоимости или их комбинации, сравнительный метод оценки не используется для определения стоимости объекта оценки.

10.4 Анализ и отбор информации по объектам-аналогам производится на основании информации об объектах сходного функционального назначения по результатам исследования рынка недвижимости, включает анализ наличия обоснованной и достаточной информации для реализации сравнительного метода оценки.

10.4.1 Сравнительный метод оценки используется в отношении жилых (блокированных) домов, квартир, жилых комнат (изолированных жилых комнат), садовых домиков при формировании минимального объема выборки, как правило, не менее трех объектов-аналогов.

10.4.2 Сравнительный метод оценки используется в отношении многоквартирных домов при возможности формирования выборки из многоквартирных домов или из квартир-аналогов в многоквартирных домах. В качестве объектов-аналогов выбираются многоквартирные дома, сходные с объектом оценки по объемно-планировочным показателям и конструктивным элементам, фактическому состоянию и году приемки в эксплуатацию, типам квартир. Выборка по типам квартир-аналогов, входящих в состав многоквартирного дома, составляется оценщиком на основании экспликации квартир и иных помещений в многоквартирном доме, являющимся объектом оценки.

10.4.3 Если в результате анализа сделан вывод о наличии обоснованной и достаточной информации по объектам-аналогам, проверяется сопоставимость объектов-аналогов, и объекта оценки по элементам сравнения, возможности их использования в сравнительном методе оценки, выполняется отбор предполагаемых объектов-аналогов из общего их числа. В противном случае сравнительный метод оценки не используется.

10.5 Выбор единицы сравнения определяется типом недвижимости и происходит после отбора объектов-аналогов и выявления параметров объектов для сравнения. При оценке квартир стоимости в качестве единицы сравнения может использоваться цена одной квартиры или цена 1 м² общей площади квартиры и другие.

Единицей сравнения в отношении жилых (блокированных) домов может быть цена одного жилого (блокированного) дома, цена 1 м² общей площади жилого (блокированного) дома и др.

Для многоквартирных домов единицей сравнения может быть цена 1 м² общей площади жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме, мультипликатор валового дохода, мультипликатор валового (действительного валового) дохода, цена одной квартиры в многоквартирном доме и другие.

Единицей сравнения для садового домика может быть цена 1 м² общей площади садового домика (дачи), цена одного садового домика, другие.

10.6 Сравнение объекта оценки и предполагаемых объектов-аналогов производится по имущественным правам, условиям финансирования, состоянию рынка (времени продажи), условиям проведения сделок, местоположению, объемно-планировочным и конструктивным элементам, общей или жилой площади, инженерным коммуникациям, наличию (отсутствию) построек, состоянию, и др. В результате проведенного сравнения предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.

10.7 Выбор элементов сравнения производится путем сопоставления объекта оценки и объектов-аналогов по единице сравнения. Основными элементами сравнения являются:

– имущественные права;

– условия финансирования;

– состояние рынка (время продажи);

– условия продажи;

– местоположение;

– физические характеристики;

– экономические характеристики;

– условия использования;

– другие.

10.7.1 По элементу сравнения «Имущественные права» анализируются имущественные права, отчуждаемые при продаже объекта оценки и объектов-аналогов, в том числе права на земельный участок. Если имущественные права по объекту оценки и объекту-аналогу различаются, элемент сравнения «Имущественные права» учитывается при корректировке цен объектов-аналогов.

10.7.2 По элементу сравнения «Условия финансирования» анализируются условия оплаты, влияющие на стоимость объектов оценки (кредит, рассрочка и др.). Если условия финансирования по объекту оценки и объекту-аналогу отличаются, элемент сравнения «Условия финансирования» учитывается при корректировке цен объектов-аналогов.

10.7.3 По элементу сравнения «Состояние рынка (время продажи)» проводится анализ изменения цен на рынке недвижимости по объектам-аналогам от даты сделки или даты начала их экспозиции до даты оценки. Если цена объекта-аналога принята по источнику более одного месяца назад, элемент сравнения «Состояние рынка (время продажи)» учитывается при корректировке цен объектов-аналогов за исключением случаев, когда в анализе рынка недвижимости представлена информация о стабильности цен на рынке за период от даты сделки или даты экспозиции до даты оценки.

10.7.4 По элементу сравнения «Условия продажи» выявляются нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, когда продажа объекта-аналога произошла по цене ниже или выше рыночной (срочная продажа, наличие семейной, деловой или финансовой связи между участниками сделки и другое). При отсутствии информации для проведения корректировки на нетипичные отношения между продавцом и покупателем объект-аналог исключается из списка объектов-аналогов.

К элементу сравнения «Условия продажи» относятся также условия приобретения объектов недвижимости в виде жилых комплексов, других сложных объектов, в состав которых входят объекты жилого фонда.

10.7.5 По элементу сравнения «Местоположение» сравнивается местоположение объекта оценки и объектов-аналогов, определяется влияние местоположения на цены объектов-аналогов и объекта оценки. Если объект оценки и объект-аналог отличаются местоположением, указанный элемент сравнения учитывается при корректировке цен объектов-аналогов.

10.7.6 По элементу сравнения «Физические характеристики» объект оценки и объекты-аналоги сравниваются по объемно-планировочным показателям, конструктивным элементам, общей или жилой площади, году постройки (приемки в эксплуатацию), инженерным коммуникациям, наличию построек, виду (качеству) отделки, фактическому состоянию, площади земельных участков, наличию (отсутствию) многолетних насаждений и др.

10.7.7 По элементу сравнения «Экономические показатели» объект оценки и объекты-аналоги сравниваются по экономическим показателям, влияющим на величину потенциального (действительного) валового дохода и (или) операционных расходов при эксплуатации объектов жилого фонда, условия аренды и сроки аренды объектов жилого фонда и др. Этот элемент сравнения применяется к ценам объектов-аналогов, если анализ рынка недвижимости показал влияние экономических показателей на цены объектов-аналогов. При этом объект оценки и объект-аналог отличаются этими экономическими показателями.

10.7.8 По элементу сравнения «Условия использования» проводится анализ отличий в использовании объекта оценки и объектов-аналогов (например, текущее использование отличается от наиболее эффективного, или объект оценки не используется по назначению). Этот элемент сравнения также может учитываться в том случае, если недвижимые улучшения не эксплуатируются (аварийное состояние, нарушены нормы эксплуатации и др.).

10.8 Выбор методов расчета стоимости в рамках сравнительного метода оценки обусловлен наличием информации, целью оценки, предметом оценки, предпосылками и ограничениями, отраженными в отчете об оценке, особенностями объекта оценки, требованиями ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

При этом могут использоваться методы расчета стоимости, входящие как в группу количественного, так и качественного анализа.

10.8.1 К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

– статистического анализа, в том числе метод графического анализа, метод анализа тенденций, метод прямого сравнения и др.;

– компенсационных корректировок;

– другие.

10.8.2 К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

– относительный сравнительный анализ;

– распределительный анализ (ранжирование);

– другие.

10.8.3 В сравнительном методе оценки может использоваться комбинация методов расчета стоимости в каждой группе (методы количественного или методы качественного анализа) и комбинация методов расчета стоимости в одной группе.

10.9 Методы статистического анализа позволяют определить стоимость объекта оценки путем выявления зависимости цен объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относится метод графического анализа, метод анализа тенденций, метод прямого сравнения и др.

10.9.1 Метод графического анализа позволяет определить стоимость объекта оценки путем выражения результатов статистического анализа в графической форме, определения кривой распределения и формулы расчета итоговой стоимости. Этот метод включает в себя следующие этапы:

– выборку однородных объектов-аналогов;

– выбор наиболее важного ценообразующего фактора;

– выражение результатов статистического анализа в графической форме;

– построение кривой распределения зависимости цены от элементов сравнения;

– определение уравнения регрессии (линейной, экспоненциальной, степенной, логарифмической, полиномиальной) для расчета скорректированной стоимости;

– оценка точности полученных результатов;

– расчет итоговой стоимости объекта оценки.

Оценка точности результата определяется коэффициентом детерминации (R²), отражающим тесноту связи между элементом сравнения и ценой объекта-аналога. При этом количество объектов-аналогов в выборке должно быть не менее 6. Результат считается обоснованным, если R² ≥ 0,67. Если количество объектов-аналогов в выборке 50 и более, то результат считается обоснованным, если значение R² ≥ 0,5. Анализ качества модели и точности результата может проводиться оценщиком с использованием других показателей математической статистики. При этом количество объектов-аналогов в выборке должно быть не менее 6.

10.9.2 Метод анализа тенденций позволяет рассчитать стоимость объекта оценки путем статистической обработки большого количества информации, выявления зависимости цен объектов-аналогов от известных элементов сравнения. Метод анализа тенденций включает в себя следующие этапы:

– выборка объектов-аналогов. При этом минимальное количество объектов-аналогов определяется по формуле

где n – количество объектов-аналогов;

k – количество элементов сравнения.

– составление таблицы исходных данных, в которой указываются цены объектов-аналогов, а также качественные и (или) количественные элементы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов;

– если элементы сравнения представлены в качественных характеристиках («больше», «меньше», «хуже», «лучше»), выполняется оцифровка качественных элементов сравнения (упорядочение их в определенную числовую систему, в которой отношение между отдельными элементами сравнения выражено в соответствующих числах);

– если элементы сравнения выражены в количественных характеристиках, после оцифровки качественных элементов сравнения производится расчет стоимости объекта оценки по выбранному уравнению регрессии с помощью функции ТЕНДЕНЦИЯ и других функций табличного процессора Microsoft Excel, описывающих линейные зависимости;

– оценка точности полученных результатов, определяемой коэффициентом детерминации (R²). Результаты считаются обоснованными, если значение R² ≥ 0,67. Если количество объектов-аналогов в выборке 50 и более, то результат считается обоснованным, если значение R² ≥ 0,5. Анализ качества модели и точности результата может проводиться оценщиком с использованием других показателей математической статистики.

10.9.3 Метод прямого сравнения основан на расчете стоимости объекта оценки как среднего значения стоимости объектов-аналогов в статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.

Если объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по элементам сравнения, их цены до включения в статистическую выборку корректируются по этим элементам сравнения с целью приведения элементов сравнения объектов-аналогов к элементам сравнения объекта оценки.

Метод прямого сравнения может использоваться при проведении оценки стоимости квартир, жилых комнат (изолированных жилых комнат), жилых домов, садовых домиков (дач), других объектов, по которым есть информация на рынке недвижимости.

10.9.3.1 Итоговая стоимость объекта оценки методом прямого сравнения базируется на применении статистического анализа при обработке данных выборки из стоимости объектов-аналогов (средней арифметической, средней взвешенной и др.) по формуле

где V – итоговая стоимость объекта оценки, д.е.;

V_ai – цена i-го объекта-аналога, д.е.;

n – количество объектов-аналогов в выборке, шт.

10.9.3.2 Если цена объекта-аналога имеет линейную зависимость от выбранного элемента сравнения, а количественный показатель элемента сравнения объекта оценки отличается от количественного показателя элемента сравнения объекта-аналога, как правило, не более чем на 20 %, итоговая стоимость объекта оценки методом прямого сравнения может рассчитываться по формуле

где V_a – цена объекта-аналога, д.е.;

П – количественный показатель элемента сравнения объекта-оценки (общая площадь, объем, др.);

П_а – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога (общая площадь, объем, др.).

Метод прямого сравнения может использоваться в комбинации с методом компенсационных корректировок.

10.9.3.3 Если количественный показатель элемента сравнения объекта оценки и объекта-аналога отличаются более чем на 20 %, итоговая стоимость объекта оценки методом прямого сравнения может рассчитываться по формуле

где t – коэффициент торможения.

10.9.3.4 Коэффициент торможения может определяться по формуле

где V_a1 – цена (стоимость) объекта-аналога, у которого значение основного количественного показателя элемента сравнения соответствует объекту оценки, д.е.;

V_a2 – цена (стоимость) объекта-аналога, у которого значение основного количественного показателя элемента сравнения отличается от объекта-оценки, д.е.;

П_а1 – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога (один объект, общая площадь, объем, и др.), соответствующий объекту оценки;

П_а2 – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога (один объект, общая площадь, объем, и др.), по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Коэффициент торможения может определяться с помощью коэффициентов корреляции на основании анализа рынка и другими методами.

10.10 Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости объекта оценки с помощью корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения. Метод компенсационных корректировок реализуется через методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок.

10.10.1 Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения в следующей последовательности:

– определяются корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;

– определяются корректировки второй группы, которые выполняются после корректировок первой группы в логической последовательности: корректировка на местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и др.;

– рассчитывается скорректированная стоимость по каждому объекту-аналогу;

– определяется коэффициент вариации;

– определяются весовые коэффициенты;

– определяется итоговая стоимость объекта оценки.

10.10.1.1 Форма внесения корректировок может быть, как в абсолютных величинах (денежный эквивалент), так в относительных величинах (процентах или долях) с последующим их пересчетом в абсолютное выражение.

10.10.1.2 Пересчет корректировок в относительных величинах в денежный эквивалент производится путем перемножения корректировки в процентах или долях на скорректированную стоимость объекта-аналога, полученную до определяемой корректировки.

10.10.1.3 Корректировки в относительном и абсолютном выражении показываются с соответствующим знаком («плюс» или «минус») относительно объекта оценки.

10.10.1.4 Скорректированная стоимость по каждому объекту-аналогу после каждой корректировки рассчитывается путем суммирования скорректированной стоимости объекта-аналога до проведения корректировки и денежного эквивалента определенной корректировки.

10.10.1.5 Если в качестве исходной информации использованы цены предложений, проводится корректировка на торг, которая может выполняться как до проведения корректировок первой группы, после корректировки на местоположение, так и после проведения всех корректировок второй группы.

10.10.2 Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения от цены объекта-аналога в следующей последовательности:

– определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;

– рассчитывается скорректированная цена объектов-аналогов после корректировок первой группы;

– рассчитываются относительные корректировки второй группы, производимые после корректировок первой группы в логической последовательности;

– рассчитывается итоговая корректировка во второй группе;

– рассчитывается скорректированная стоимость по каждому объекту-аналогу;

– определяется коэффициент вариации;

– определяются весовые коэффициенты;

– определяется итоговая стоимость объекта оценки.

10.10.2.1 Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной цены объекта-аналога, так и от скорректированной цены после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы. Относительные корректировки второй группы могут определяться в процентах, коэффициентах, баллах с последующим пересчетом их в коэффициенты.

10.10.2.2 Итоговая корректировка во второй группе при использовании коэффициентов может определяться по формуле

где DV_% – итоговая корректировка во второй группе в процентах;

k_i – i-й коэффициент, определяющий отношение показателя по i-му элементу сравнения объекта оценки к аналогичному показателю элемента сравнения объекта-аналога во второй группе;

n – количество элементов сравнения во второй группе корректировок;

 – сводный корректирующий коэффициент.

10.10.2.3 Абсолютная величина итоговой корректировки во второй группе определяется как произведение скорректированной стоимости объектов-аналогов после корректировок первой группы на итоговую корректировку во второй группе в процентах или в долях.

10.10.2.4 Скорректированная итоговая стоимость по каждому объекту-аналогу может определяться:

– путем суммирования скорректированной стоимости объекта-аналога после проведения корректировок первой группы и абсолютной величины итоговой корректировки во второй группе;

– произведением скорректированной стоимости после проведения корректировок первой группы и сводного корректирующего коэффициента.

10.10.2.5 Корректировка на торг может выполняться аналогично методу последовательного внесения корректировок.

10.11 Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации. В этом случае первыми корректировки выполняются методом последовательного внесения корректировок. Метод относительных корректировок применяется к скорректированной стоимости объектов-аналогов после проведения корректировок методом последовательного внесения корректировок. Например, если последующие корректировки можно определить только в баллах.

10.12 Метод относительного сравнительного анализа позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе сопоставления цен объектов-аналогов через качественное описание элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки («хуже», «лучше», «аналогично») и определения места объекта оценки в ряду цен объектов-аналогов.

Определение стоимости методом относительного сравнительного анализа включает в себя следующие этапы:

– составление таблицы исходных данных с указанием цен объектов-аналогов и элементов сравнения объекта оценки и объектов-аналогов;

– обозначение условными знаками направления корректировок цен объектов-аналогов (стрелками, «плюс» или «минус», баллами и др.);

– выявление общей корректировки для каждого объекта-аналога. Направление общей корректировки цены объекта-аналога должно совпадать с направлением условных знаков, количество которых преобладает для данного объекта-аналога;

– определение верхней и нижней границы цены объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки;

– определение итоговая стоимость объекта оценки как среднего арифметического значения между верхней и нижней границей цен объектов-аналогов, наиболее близких объекту оценки.

10.13 Метод распределительного анализа (ранжирования) позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе ранжирования цен объектов-аналогов в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов-аналогов.

Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.

Определение стоимости методом распределительного анализа включает в себя следующие этапы:

– составляется таблица из качественных элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки. Отдельной строкой указываются цены объектов-аналогов;

– вводится шкала из балльных оценок, которая позволяет отразить характеристики качественных элементов сравнения объектов-аналогов по отношению к объекту оценки («хуже», «лучше», «аналогично»). При этом за точку отсчета принимается значение качественных характеристик объекта оценки;

– осуществляется шкалирование (упорядочение) исходных качественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки путем перевода их в балльные оценки;

– элементам сравнения присваиваются весовые коэффициенты (коэффициент значимости) исходя из степени влияния элементов сравнения на цену объекта-аналога. При этом сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице;

– определяется сумма балльных оценок элементов сравнения с учетом весомости по каждому объекту-аналогу;

– присваиваются ранги объекту оценки и каждому объекту-аналогу по сумме баллов в порядке убывания или возрастания;

– определяется верхняя и нижняя границы цен объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки;

– определяется итоговая стоимость объекта оценки как среднее арифметическое значение верхней и нижней границ цен объектов-аналогов.

10.14 В сравнительном методе может использоваться комбинация методов расчета стоимости как в каждой группе (методы количественного или методы качественного анализа), так и комбинация методов расчета стоимости из двух различных групп.

10.15 Выбор методов расчета корректировок по элементам сравнения проводится при расчете стоимости объекта оценки методом компенсационных корректировок.

К методам расчета корректировок по элементам сравнения относятся следующие методы:

– анализа парного набора данных;

– статистического анализа, в том числе графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения);

– анализа затрат;

– анализа доходов;

– экспертных оценок (в том числе индивидуальных опросов);

– другие.

10.15.1 Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

Определение корректировки методом анализа парного набора данных включает в себя следующие этапы:

– по результатам отбора информации по объектам-аналогам составляется таблица исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объекта-аналога;

– выбирается пара объектов-аналогов, которая различается между собой только тем элементом сравнения, на который производится корректировка;

– определяется величина корректировки по выбранному элементу сравнения как разница между ценами объектов-аналогов, составляющих пару.

Корректировка может определяться как в абсолютном, так и в относительном выражении.

10.15.2 Методы статистического анализа основаны на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики и корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относятся методы графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения и другие.

Корреляционно-регрессионный анализ определяет взаимосвязь и взаимозависимость между ценой объекта недвижимости и элементом сравнения, описываемую уравнением регрессии, характеризующим степень взаимосвязи элемента сравнения и результативного признака (цены), и позволяет определить значение корректировки.

10.15.2.1 Метод графического анализа основан на расчете корректировок путем выражения результатов статистического анализа в графической форме. Величина корректировки на выбранный элемент сравнения рассчитывается с помощью формулы расчета скорректированной цены по выбранному элементу сравнения, полученной при построении кривой распределения.

Математическая зависимость корректировки стоимости объекта оценки от элемента сравнения объектов-аналогов может определяться одной из следующих функций: линейной, степенной, логарифмической, экспоненциальной, полиномиальной.

Логарифмическая зависимость применима для объектов, цена которых увеличивается с увеличением рассматриваемых элементов сравнения. Экспоненциальная зависимость характеризует противоположную реакцию стоимости, то есть цена объекта оценки или объекта-аналога уменьшается с увеличением рассматриваемых элементов сравнения.

Метод графического анализа представляет собой метод регрессионного анализа с использованием простой регрессии и включает в себя следующие этапы:

– выборка однородных объектов-аналогов, по которым можно определить корректировку на элемент сравнения. При этом количество объектов-аналогов в выборке должно быть не менее 6;

– выражение результатов статистического анализа в графической форме;

– построение кривой распределения по элементу сравнения;

– определение уравнения регрессии (линейной, экспоненциальной, степенной, логарифмической, полиномиальной) для расчета корректировки на выбранный элемент сравнения;

– оценка точности полученных результатов;

– расчет корректировки по выбранному элементу сравнения.

Оценка точности результата производится с помощью коэффициент детерминации (R²). Результат считается обоснованным, если R² ≥ 0,67. Если количество объектов-аналогов в выборке 50 и более, то результат считается обоснованным, если R² ≥ 0,5. Анализ качества модели и точности результата может проводиться оценщиком с использованием других показателей математической статистики.

10.15.2.2 Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок из статистической обработки большого количества информации, определения элементов сравнения, влияющих на цену продажи, и осуществляется в следующей последовательности:

– производится выбор однородных объектов-аналогов;

– составляется таблица исходных данных с указанием цен объектов-аналогов и элементов сравнения объекта оценки и объектов-аналогов;

– если элемент сравнения представлен качественной характеристикой («больше», «меньше», «хуже», «лучше»), выполняется оцифровка качественного элемента сравнения;

– если элемент сравнения выражен количественной характеристикой, после оцифровки качественного элемента сравнения производится расчет корректировки объекта оценки по выбранному уравнению регрессии с помощью функции ТЕНДЕНЦИЯ и других функций табличного процессора Microsoft Excel, описывающих линейные зависимости;

– производится оценка точности полученных результатов, определяемая коэффициентом детерминации (R²). Результаты считаются достоверными, если R² ≥ 0,67. Если количество объектов-аналогов в выборке 50 и более, то результат считаются обоснованным, если значение R² ≥ 0,5. Анализ качества модели и точности результата может проводиться оценщиком с использованием других показателей математической статистики.

10.15.2.3 Метод прямого сравнения основан на расчете корректировки по элементу сравнения как среднего значения между стоимостью объектов-аналогов в обрабатываемой статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.

10.15.2.3.1 Если цена объекта-аналога имеет линейную зависимость от выбранного элемента сравнения, а количественная характеристика объекта оценки отличается от количественной характеристики объекта-аналога, как правило, не больше, чем на 20 %, корректировка может рассчитываться по формуле

где DV – корректировка цены объекта-аналога на выбранный элемент сравнения, д.е.;

V_a – цена объекта-аналога, д.е.;

П – количественный показатель элемента сравнения объекта-оценки (общая площадь, объем, др.);

П_а – количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога (общая площадь, объем, др.).

Метод прямого сравнения используется при расчете корректировок на физические, экономические характеристики, местоположение и другие элементы сравнения при оценке объектов недвижимости и недвижимых улучшений, таких как изолированные помещения, гаражи, другие объекты, по которым есть информация на рынке недвижимости.

10.15.2.3.2 Если количественная характеристика объекта оценки отличается от количественной характеристики объекта-аналога больше, чем на 20 %, корректировки методом прямого сравнения могут производиться по формуле

где t – коэффициент торможения, который может определяться с помощью коэффициентов корреляции на основании анализа рынка и другими методами, а также по формуле (118).

10.15.2.3.3 Метод прямого сравнения используется при оценке объектов недвижимости в составе одной квартиры, жилой комнаты (изолированной жилой комнаты), жилого дома. При этом сравнение может производиться по физическим, экономическим и другим характеристикам.

10.15.3 Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе определения затрат по устранению отличий в элементах сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами, в том числе разницы в ценах из-за дополнительных улучшений, выполненных на объекте оценки или объекте-аналоге. Корректировка стоимости объектов-аналогов на дополнительные улучшения может определяться по укрупненным показателям, нормативам, информации строительных и ремонтных организаций, сметам и другой информации, полученной при анализе рынка или предоставленной заказчиком оценки.

10.15.4 Метод анализа доходов основан на расчете корректировок путем капитализации изменения доходов или потерь по объекту оценки по сравнению с объектами-аналогами, в том числе определение корректировок с использованием валового мультипликатора по потенциальному или действительному валовому доходу объектов-аналогов и потенциального или действительного валового дохода по объекту оценки.

10.15.5 Метод экспертных оценок предполагает определение корректировок на основе изучения мнения квалифицированных участников рынка недвижимости (инвесторов, риелторов, оценщиков и других) (далее – эксперты) о влиянии на стоимость объекта оценки элементов сравнения. Разновидностью метода экспертных оценок является метод индивидуальных опросов.

Метод индивидуальных опросов основан на расчете корректировок по результатам обработки информации, полученной в результате опроса экспертов или из баз данных исполнителей оценки.

10.15.6 Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации (например, метод анализа парного набора данных и статистического анализа).

10.16 Правила проведения корректировок цен (стоимости) объектов-аналогов по методам расчета стоимости отражены в 10.16.1–10.16.5.

10.16.1 Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:

– корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;

– если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, цена (стоимость) объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;

– если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, цена (стоимость) объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

10.16.2 При использовании метода компенсационных корректировок правило корректировок реализуется путем проведения корректировок цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения.

10.16.3 При использовании методов статистического анализа, в том числе графического анализа и анализа тенденций, корректировки вносятся через элемент(ы) сравнения, влияющий(ие) на цену (стоимость) и входящий(ие) в функцию, по которой определяется стоимость объекта оценки.

10.16.4 При использовании методов относительного сравнительного анализа и распределительного анализа (ранжирования) правило корректировок реализуется через элементы сравнения, по которым выбираются два объекта-аналога, наиболее близких по элементам сравнения к объекту оценки.

10.16.5 Корректировка на площадь земельного участка производится путем приведения площади земельных участков объектов-аналогов к площади земельного участка объекта оценки, площадь которого принимается в соответствии с правилами, установленными в затратном методе оценки, приведенном в настоящем техническом кодексе.

10.17 Корректировка по элементу сравнения производится только в том случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом сравнения. Метод расчета корректировок определяет оценщик.

10.17.1 Корректировка на имущественные права может определяться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.

10.17.2 Корректировка на право аренды выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права аренды, а объект-аналог приобретен на праве собственности.

10.17.2.1 Корректировка на право собственности может рассчитываться как настоящая стоимость прироста годового чистого операционного дохода на дату оценки.

Прирост годового чистого операционного дохода определяется как разница между годовой рыночной или расчетной рыночной и договорной арендной платой за минусом потерь арендной платы и операционных расходов.

10.17.2.2 Если имущественные права на объект оценки не зарегистрированы в соответствии с законодательством, проводится корректировка на регистрацию имущественных прав, которая включает затраты на оформление прав в отношении объекта оценки в установленном законодательством порядке.

10.17.2.3 При оценке стоимости доли в имущественном праве, в случае невозможности осуществления раздела капитального строения на два или более капитальных строения, вычленения изолированного помещения из капитального строения или определения порядка пользования жилой комнатой в капитальном строении (жилом доме) или изолированном помещении (квартире), выполняется соответствующая корректировка объекта недвижимости, недвижимого улучшения.

10.17.3 Корректировка на условия финансирования выполняется, если условия расчета по объекту-аналогу и объекту оценки отличаются следующим образом:

– расчет по объекту-аналогу или объекту оценки осуществляется полностью или частично неденежным эквивалентом, в том числе ценными бумагами, материальными ресурсами, другими объектами недвижимости и др. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости указанного платежного средства;

– условия кредитования полностью или частично отличаются от рыночных (например, льготное кредитование). В этом случае необходимо учитывать схему кредитования объекта оценки и объекта-аналога (самоамортизирующийся кредит, кредит с изменяющимися платежами и другие) и условия кредитования (срок кредита, изменение нормы процента и другие).

10.17.3.1 Корректировка на условия финансирования для самоамортизирующегося кредита может определяться с использованием функций сложного процента (взноса на амортизацию единицы, настоящей стоимости аннуитета, будущей стоимости аннуитета), в том числе по формуле

где DV_ф – корректировка на условия финансирования, д.е.;

Dpmt – приращение платежа по кредиту, д.е.;

 – настоящая стоимость аннуитета по рыночной норме процента, доля.

10.17.3.2 Приращение платежа по кредиту определяется по формуле

где pmt_p – платеж по кредиту по рыночной норме процента при соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение года, д.е.;

pmt_л – платеж по кредиту по льготной норме процента при соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение года, д.е.

10.17.3.3 Платеж по кредиту по рыночной (льготной) норме процента при соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение года определяется по формуле

где V_m – сумма кредита, д.е.;

 – взнос на амортизацию единицы по рыночной (льготной) норме процента, доля.

10.17.3.4 Если кредит выплачивается изменяющимися платежами, корректировка может определяться методом капитализации по норме отдачи, в том числе при годовых платежах по кредиту и годовом начислении процентов по формуле

где Dpmt_t – приращение платежа по кредиту в году t, д.е.;

r_t – норма дисконтирования в году t при рыночных условиях кредитования;

t – расчетный период прогноза;

n – срок кредита, лет.

10.17.4 Корректировка на состояние рынка выполняется в случае, если со времени сделки или за срок экспозиции на рынке объекта-аналога прошло более одного месяца при условии изменения цен на рынке объектов недвижимости.

Корректировка на состояние рынка может быть выполнена по формуле

где DV_c – относительная корректировка на состояние рынка (время продажи), %;

 – среднерыночная цена объектов-аналогов на дату оценки, д.е./м²;

 – среднерыночная цена объектов-аналогов на дату продажи, д.е./м².

При наличии статистической информации по объектам-аналогам корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть выполнена с использованием методов статистического анализа.

В условиях отсутствия или незначительного количества данных о динамике цен объектов недвижимости (цены 1 м²), сходных по функциональному назначению с объектом оценки, корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть выполнена по статистическим данным о динамике цен предложения (цене 1 м²) на квартиры в соответствующем населенном пункте либо регионе. В случае отсутствия такой информации корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть выполнена по динамике цен предложения (цене 1 м²) на квартиры в г. Минске или в областном, районном центре Республики Беларусь.

Изменение цены (стоимости) объектов оценки может определяться с применением курсов валют, КИС ОС, индексов изменения стоимости в строительстве и других коэффициентов (индексов), иных способов на основе проведенного анализа рынка, при их обосновании.

Выбор метода корректировки на состояние рынка обосновывается оценщиком и зависит от выявленной тенденции изменения цен на рынке недвижимости с даты продажи объекта-аналога до даты оценки.

10.17.5 Корректировка на условия продажи производится в случае нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем, когда продажа объекта-аналога произошла по цене ниже или выше рыночной (срочная продажа, наличие семейной, деловой или финансовой связи между участниками сделки и другое).

При невозможности выявления нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем объект недвижимости из перечня объектов-аналогов исключается.

10.17.6 Если объект оценки и объект-аналог отличаются местоположением, после корректировок первой группы проводится корректировка на местоположение, в том числе может проводиться с использованием кластерного анализа.

10.17.6.1 Корректировка на местоположение может выполняться путем исключения из стоимости объектов-аналогов рыночной стоимости земельного участка. В этом случае корректировка на местоположение выполняется сразу за корректировками первой группы. После выполнения корректировок на другие выбранные элементы сравнения к скорректированной стоимости недвижимых улучшений объектов-аналогов добавляется рыночная стоимость земельного участка объекта оценки.

10.17.6.2 Если единицей сравнения выступает цена одного объекта недвижимости, а площади земельных участков объекта оценки и объекта-аналога равны, корректировка на местоположение может определяться как разница между рыночной стоимостью земельного участка объекта оценки и рыночной стоимостью земельного участка объекта-аналога.

10.17.6.3 Если единицей сравнения выступает цена объекта недвижимости, приходящаяся на 1 м² общей площади основного недвижимого улучшения, корректировка на местоположение может выполняться по формуле

где DV_м – корректировка на местоположение, %;

 – рыночная стоимость земельного участка объекта оценки, приходящаяся на 1 м² общей площади основного недвижимого улучшения д.е.;

 – рыночная стоимость земельного участка объекта-аналога, приходящаяся на 1 м² общей площади объекта-аналога, д.е.

10.17.6.4 Если на рынке недвижимости не произошло изменений, и рыночная стоимость земельных участков незначительно отличается от кадастровой стоимости, оценщик для выполнения корректировки на местоположение может использовать кадастровую стоимость 1 м² земель оценочной зоны по виду функционального использования земель объекта оценки и кадастровую стоимость 1 м² земель оценочной зоны по виду функционального использования земель объектов-аналогов.

10.17.6.5 Оценщик может провести корректировку кадастровой стоимости 1 м² земель оценочной зоны по виду функционального использования земель объектов-аналогов, если по объектам-аналогам по сравнению с объектом оценки отличается регламент использования, форма земельного участка, особенности местоположения (например, первая береговая линия, близость к парку, лесному массиву, автомагистрали) и (или) корректировку на плотность застройки земельного участка объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки.

10.17.6.6 Размер корректировки на местоположение может определяться другими методами, позволяющими оценить факторы местоположения, за исключением использования коэффициента качества жилой среды и коэффициентов типа населенных пунктов.

10.17.6.7 В случае, когда единицей сравнения выступает объект недвижимости, а объекты-аналоги отличается от объекта оценки не только местоположением, но и площадью земельного участка, проводится корректировка на площадь земельного участка по формуле

где  – корректировка на площадь земельного участка, %;

S_L – площади земельных участков объекта оценки, м²;

S_La – площади земельных участков объекта – аналога, м².

Корректировка на площадь земельных участков по формуле (128) может выполняться, если площади земельных участков объекта оценки и объекта-аналога отличаются не более чем на 20 %. В противном случае оценщик обосновывает возможность применения формулы (128).

Корректировка на площадь земельных участков может производиться другими методами корректировок.

10.17.6.8 Если площадь земельного участка по объекту-аналогу значительно отличается от типичного земельного участка, принятого за основу при расчете кадастровой стоимости 1 м² земельного участка соответствующей оценочной зоны, корректировка на рыночную стоимость земельного участка по объекту-аналогу может проводиться с учетом интенсивности использования земельного участка или коэффициента плотности застройки.

10.17.7 Корректировка на физические характеристики зависит от типа объекта оценки.

Основные элементы сравнения по типам объектов оценки представлены в приложениях Ю, Я, приложении 1.

10.17.7.1 Корректировка на физические характеристики производится от стоимости недвижимых улучшений по следующим элементам сравнения:

– объемно-планировочные показатели, в том числе общая площадь (строительный объем), соотношение общей и полезной площади, этажность, высоте потолков и др.);

– конструктивные элементы или виды работ(сантехнические, отделочные, и др.);

– состояние недвижимых улучшений;

– вид и качество отделки (без отделки, простая (экономичная), стандартная (средняя), улучшенная, высококачественная);

– дополнительные улучшения;

– другие.

При определении корректировки на физические характеристики могут быть использованы следующие источники информации: нормы для оценки жилых домов, УПВС, ПСД объекта оценки и объекта-аналога и другие документы для определения первоначальной стоимости недвижимых улучшений, цены строительного рынка, рынка ремонтных работ, нормативные документы по определению арендной платы, коэффициенты потребительских качеств квартиры согласно приложению 2 и другая достоверная информация.

10.17.7.2 Если единицей сравнения является 1 м² общей площади, а объект оценки и объект-аналог отличаются общей площадью, а остальные показатели, включая объемно-планировочные показатели и конструктивные элементы, сопоставимы, производится корректировка цены (стоимости) объектов-аналогов на 1 м² общей площади. Корректировка цены (стоимости) на 1 м² общей площади может определяться по формуле

где  – корректировка цены на 1 м² общей площади, доля;

 – цена (стоимость) 1 м² недвижимых улучшений объекта-аналога, общая площадь которого сопоставима с общей площадью объекту оценки, д.е./м²;

 – цена (стоимость) 1 м² недвижимых улучшений объекта-аналога, общая площадь которого отличаются от объекта оценки, д.е./м².

10.17.7.2.1 Формула (129) может использоваться при условии:

– общая площадь основного недвижимого улучшения объекта оценки и объекта-аналога отличаются, как правило, не более чем на 20 %;

– общая площадь основного недвижимого улучшения объекта оценки и объекта-аналога отличаются более чем на 20 %, но по результатам анализа рынка изменения цены 1 м² в пределах исследуемого диапазона общей площади не выявлено.

10.17.7.2.2 Корректировка цены (стоимости) на 1 м² общей площади объекта оценки может производиться на основе исследования рынка объектов недвижимости, выявления объектов-аналогов сходных с объектом оценки по функциональному назначению, конструктивным и объемно – планировочным характеристикам и инженерным системам. При этом определяется зависимость цен (стоимости) 1 м² общей площади объектов-аналогов от их общей площади методами статистического анализа.

10.17.7.2.3 Корректировка цены (стоимости) на 1 м² общей площади может производиться с помощью коэффициента торможения аналогично формуле (121) и другими методами, обоснованными оценщиком.

10.17.7.2.4 Если объекты – аналоги отличаются от объекта оценки расположением помещений в здании или сооружении (подвальное помещение, технический этаж, цокольный этаж, первый этаж, последний этаж или иное) либо элементами благоустройства (отопления, водоснабжения или иное) корректировка стоимости 1 м² общей площади объектов-аналогов может производиться с использованием приложения Ф.

10.17.7.3 Если единицей сравнения является 1 объект, а объект оценки и объекты-аналоги находятся в сопоставимых условиях по объемно-планировочным и конструктивным показателям, кроме общей площади или объема, корректировка на общую площадь или строительный объем может определяться по формуле

где DV_ПЛ – корректировка на площадь или строительный объем, %;

–первоначальная стоимость объекта оценки с общей площадью (объемом), соответствующей площади (объему) объекта оценки,, д.е./м² (д.е./м³);

 – первоначальная стоимость объекта-аналога, общая площадь (объем) которого отличается от общей площади (объема) объекта оценки, д.е./м² (д.е./м³).

Формула (130) используется, если количественная характеристика объекта оценки отличается от количественной характеристики объекта-аналога, как правило, не более чем на 20 %. В противном случае оценщик может использовать другой метод расчета корректировок.

Первоначальная стоимость объекта оценки и первоначальная стоимость объекта-аналога могут определяться с использованием норм для оценки жилых домов, УПВС, ТНПА и других документов по ценообразованию в строительстве. Для проведения корректировки на общую площадь (строительный объем) первоначальная стоимость 1 м² (1 м³) объекта оценки и первоначальная стоимость 1 м² (1 м³) объекта-аналога должны быть определены одним и тем же способом.

Корректировка на общую площадь может производиться методом статистического анализа путем определения регрессионной зависимости между первоначальной или остаточной стоимостью объектов оценки (недвижимых улучшений) и их общей площадью.

10.17.7.4 Корректировка на объемно-планировочные показатели объекта оценки методом прямого сравнения может быть определена по формуле

где  – корректировка на объемно-планировочные показатели, %;

k_s – планировочный либо объемный коэффициент объекта оценки;

–планировочный либо объемный коэффициент объекта-аналога.

10.17.7.5 Корректировка на фактическое состояние объекта оценки выполняется при наличии различий в состоянии объектов-аналогов и объекта оценки. Признаком таких различий могут служить следующие показатели:

– год постройки (дата приемки в эксплуатацию);

– фактическое состояние («новое отличное», «очень хорошее», «хорошее», «удовлетворительное», «условно пригодное», «неудовлетворительное», «непригодное к эксплуатации»).

Корректировка на фактическое состояние объекта оценки может производиться с использованием следующих данных: года постройки, нормативных и остаточных сроков службы недвижимых улучшений и других данных.

Корректировка на фактическое состояние объекта оценки может производиться согласно шкале экспертных оценок физического износа, представленной в приложениях Р–У.

10.17.7.6 Корректировка на фактическое состояние объекта оценки учитывает износ объекта оценки по сравнению с объектом-аналогом. Корректировка на фактическое состояние зависит от состояния объекта-аналога, которое указано в исходной информации.

10.17.7.7 Если в качестве объекта-аналога используется новый объект, корректировка на состояние недвижимых улучшений объекта оценки в процентах может проводиться по формуле

где DV_u – относительная корректировка на состояние (износ), %;

k_u – коэффициент износа недвижимых улучшений объекта оценки (износ объекта оценки), доля.

10.17.7.8 Если в качестве объекта-аналога используется объект, бывший в эксплуатации, и фактическое состояние объекта оценки отличается от фактического состояния объекта-аналога, корректировка на фактическое состояние недвижимого улучшения может выполняться по формуле

где  – коэффициент износа недвижимого улучшения объекта-аналога (износ объекта-аналога), доля.

10.17.7.9 Абсолютная величина корректировки на фактическое состояние объекта оценки определяется как произведение относительной корректировки на состояние (износ) и стоимости нового недвижимого улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.

10.17.8 Корректировка на вид и качество отделки (приложение 3) может проводиться с использованием данных строительных и ремонтных организаций о стоимости соответствующего ремонта или отделки, по ТНПА и другим документам по ценообразованию в строительстве, и др. При этом могут использоваться любые методы расчета корректировок, обоснованные оценщиком.

10.17.9 Корректировка на дополнительные улучшения в жилых (блокированных) домах, многоквартирных домах может производиться при наличии различий на объекте оценки и объектах-аналогах в элементах благоустройства, комфортности, в том числе коммуникациях в недвижимых улучшениях, и может определяться по формуле

где DV_ул – корректировка на дополнительные улучшения, %;

k_ул – коэффициент улучшений по объекту оценки;

 – коэффициент улучшений по объекту-аналогу.

При наличии освещения, водоснабжения, отопления и других дополнительных улучшений на объекте оценке или объекте-аналоге k_ул или равен единице, при их отсутствии коэффициент может определяться по приложению Т или рассчитываться оценщиком самостоятельно на основе анализа рынка недвижимости, иным способом.

Если дополнительным улучшением в объекте оценки и (или) объектах-аналогах является мебель, оборудование и (или) другие улучшения, не предусмотренные приложением Ф, приложением 2 величина корректировки может определяться стоимостью этих дополнительных улучшений иным способом.

10.17.10 Корректировка на экономические характеристики выполняется, если потенциальный или действительный валовой доход и операционные расходы по объектам-аналогам отличаются от таких же показателей по объекту оценки или среднерыночных и рассчитывается по формуле

где DV_эк – корректировка на экономические характеристики, %;

M_NOI – коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода по объекту оценки;

 – коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода по объекту-аналогу.

10.17.11 Корректировка на потенциальный валовый доход выполняется, если потенциальный валовой доход по объектам-аналогам отличается от потенциального валового дохода по объекту оценки. Корректировка на уровень потенциального валового дохода может определяться по формуле

где  – корректировка на потенциальный валовый доход, д.е.;

PGI – потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;

PGI_a – потенциальный валовой доход по объекту-аналогу, д.е.;

 – мультипликатор потенциального валового дохода по объекту-аналогу.

10.17.12 Корректировка на вид использования может производиться капитализацией прироста или потерь чистого операционного дохода. Если объект недвижимости не эксплуатируется из-за аварийного состояния, нарушения санитарных норм, норм пожарной безопасности и других аналогичных ситуаций, корректировка производится путем определения величины затрат на приведение объекта недвижимости в состояние, пригодное для использования.

10.17.13 Корректировка на торг выполняется в случае, если при выборе объекта-аналога используется цена предложения данного объекта-аналога и есть вероятность изменения этой цены. Величина корректировки на торг может определяться по каждому объекту-аналогу отдельно.

10.17.14 Если оценка стоимости объекта недвижимости (кроме объектов жилого фонда) в составе проводится для юридических лиц и цена (стоимость) объектов-аналогов включает НДС, НДС исключается из цены (стоимости) объекта-аналога и рассчитывается по формуле

где DV_НДС – НДС, д.е.;

V_a – цена (стоимость) объекта-аналога, д.е.;

H_НДС – ставка НДС, %.

Если цена одних объектов-аналогов включает НДС, а цена (стоимость) остальных объектов-аналогов не содержит НДС, до проведения корректировок из исходной цены объектов-аналогов исключается НДС.

10.17.15 При проведении корректировок следует исключать проведение взаимосвязанных корректировок. К взаимосвязанным корректировкам относятся корректировки:

– на общую и жилую площадь помещений;

– на общую площадь и количество комнат;

– на год постройки и износ (наличие капитального ремонта или реконструкции);

–на чистый операционный доход и операционные расходы;

–другие.

10.18 Итоговая стоимость объекта оценки определяется в зависимости от выбранного метода расчета стоимости.

10.18.1 Если расчет стоимости производился методами статистического анализа, итоговая стоимость объекта оценки определяется с использованием полученных математических зависимостей.

10.18.2 Если расчет стоимости производился методом относительного анализа или методом распределительного анализа (ранжирования), итоговая стоимость объекта оценки определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

10.18.3 Если расчет стоимости производился методом компенсационных корректировок, итоговая стоимость объекта оценки определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки. Для этого определяется общая сумма проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога. Затем производится приведение скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.

10.18.4 После внесения корректировок скорректированные цены объектов-аналогов, как правило, должны быть сопоставимы, что проверяется коэффициентом вариации, который рассчитывается по формуле

где n – коэффициент вариации;

– стандартное среднеквадратичное отклонение;

 – среднее значение скорректированной рыночной стоимости по объектам-аналогам, д.е.

10.18.4.1 При этом значение коэффициента вариации численно не должно превышать 0,3.

10.18.4.2 Стандартное среднеквадратичное отклонение может рассчитываться с помощью табличного процессора Microsoft Excel с применением статистической функции «СТАНДОТКЛОНП», если используется программное обеспечение версии 2007 г. и более ранних версий или статистической функции «СТАНДОТКЛОН. Г», если используется программное обеспечение после 2007 г.

10.18.4.3 Стандартное среднеквадратичное отклонение может определяться формуле

где X_i – скорректированная стоимость по i-му объекту-аналогу, д.е.;

n – количество объектов-аналогов в выборке.

10.18.4.4 Оценщик может обосновать применение другой формулы для определения стандартного среднеквадратического отклонения и соответствующей статистической функции табличного процессора Microsoft Excel.

10.18.4.5 Оформление расчета методом компенсационных корректировок может производиться в соответствии с приложением 3.

10.18.4.6 Оценка многоквартирных домов сравнительным методом оценки может выполняться с использованием следующих объектов-аналогов:

– многоквартирных домов;

– квартир;

– цены 1 м² общей площади квартир.

10.18.5 Если оценка многоквартирного дома производится с использованием в качестве объектов-аналогов многоквартирных домов, построенных по одному типовому проекту, одного года приемки в эксплуатацию, но отличающихся количеством квартир, после проведения корректировок первой группы и корректировки на местоположение, стоимость многоквартирного дома может быть определена по формуле

где V_мд – рыночная стоимость многоквартирного жилого дома, д.е.;

 – количество квартир в многоквартирном доме объекта оценки, ед.;

 – количество квартир в многоквартирном доме объекта-аналога, ед.

Если объект оценки и объекты-аналоги отличаются другими элементами сравнения, в зависимости от выявленных отличий проводятся корректировки, перечень которых по элементам сравнения представлен в приложении Ю.

10.18.6 Если оценка многоквартирного дома выполняется с использованием рыночной информации по квартирам, рыночная стоимость многоквартирного дома определяется по формуле

где V_мд – рыночная стоимость многоквартирного дома, д.е.;

 – рыночная стоимость i-й квартиры в многоквартирном доме, д.е.

Рыночная стоимость i-й квартиры многоквартирного дома может определяться методом компенсационных корректировок, методом валового мультипликатора.

10.18.7 Если оценка стоимости многоквартирного дома производится по стоимости 1 м² общей площади квартир многоквартирного дома объекта-аналога, стоимость многоквартирного дома определяется по формуле

где  – стоимость 1 м² общей площади квартир объекта-аналога, д.е.;

S_об – общая площадь квартир многоквартирного дома объекта оценки, м².

10.18.8 Если оценивается многоквартирный дом со встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями, рыночная стоимость определяется по формуле

где V_вс.пом. – рыночная стоимость встроенных (пристроенных) нежилых помещений, д.е.

Рыночная стоимость нежилых помещений определяется в соответствии с ТКП 52.3.01.

10.19 Если объектом оценки является объект недвижимости, в состав которого входит жилой (блокированный) дом, кроме корректировок первой группы при оценке таких объектов могут проводиться корректировки по элементам сравнения, представленным в приложении Ю. Целесообразность проведения корректировок и выбора метода корректировок определяет оценщик в зависимости от выявленных отличий по элементам сравнения объекта оценки и объекта-аналога, их влияния на стоимость.

10.19.1 Для упрощения процедуры проведения корректировок рыночная стоимость земельного участка может исключаться из стоимости объекта недвижимости. В этом случае рыночная стоимость земельного участка объекта оценки добавляется после выполнения корректировок к скорректированной стоимости улучшений объектов-аналогов.

10.19.2 Стоимость отсутствующих элементов сравнения в объектах-аналогах и объекте оценки может определяться методом индивидуальных опросов на рынке недвижимости, рынке ремонтных работ, строительном рынке, по сметной документации объекта оценки или объектов-аналогов, а также на основании других источников информации в соответствии с ТКП 52.3.01 или другими обоснованными методами.

10.19.3 Корректировка на транспортную доступность определяется в случаях, если жилой дом расположен вдали от транспортных магистралей, спрос на такие объекты недвижимости отсутствует или выявлена закономерность снижения стоимости жилых(блокированных) домов по мере увеличения их общей площади.

10.20 Если объектом оценки является квартира, жилая комната (изолированная жилая комната), кроме корректировок первой группы, могут проводиться корректировки по элементам сравнения, представленным в приложении Я. Целесообразность проведения корректировок и методы проведения корректировок определяет оценщик в зависимости от выявленных отличий по элементам сравнения объекта оценки и объекта-аналога, их влияния на стоимость.

10.21 Если объектом оценки является садовый домик, кроме корректировок первой группы, могут проводиться корректировки по элементам сравнения, представленным в приложении 1. Целесообразность проведения корректировок и методы корректировок определяет оценщик в зависимости от выявленных отличий по элементам сравнения объекта оценки и объекта-аналога, их влияния на стоимость.

10.22 Если определяется стоимость доли в имущественном праве на объект недвижимости, стоимость доли в праве рассчитывается с учетом имущественных прав на земельный участок и недвижимые улучшения, а также возможности или невозможности осуществления раздела объекта недвижимости на два или более объекта недвижимости, вычленения изолированного жилого помещения из капитального строения, определения порядка пользования жилым помещением. При отсутствии или недостаточности рыночной информации о ценах сделок или предложения долей в имущественном праве на объект недвижимости стоимость доли в праве рассчитывается в соответствии с 10.23 и 10.24.

10.23 Стоимость доли в имущественном праве на объект недвижимости в составе жилой комнаты, квартиры, жилого (блокированного) дома, оценка доли в имущественном праве при возможности вычленения изолированного помещения из капитального строения, установления порядка пользования жилого помещения в капитальном строении (жилом (блокированном) доме) или изолированном жилом помещении может определяться по формуле

где V_доли – стоимость доли в объекте недвижимости, д.е.;

V – стоимость недвижимости, д.е.;

Д – доля имущественного права в объекте недвижимости;

k_д – коэффициент корректировки стоимости доли в имущественном праве при возможности вычленения жилого помещения из жилого (блокированного) дома, определения порядка пользования жилым помещением. k_д = 1, если доли в имущественном праве на капитальное строение, жилое помещение собственников одинаковы.

10.24 Если определяется стоимость доли в имущественном праве на жилое помещение, в том числе жилую комнату (изолированную жилую комнату), в квартире, жилом (блокированном) доме при невозможности осуществления вычленения изолированной жилой комнаты в квартире, жилом (блокированном) доме или определения порядка пользования жилым помещением, оценка стоимости доли в имущественном праве может определяться по формуле

где  – коэффициент корректировки стоимости доли в имущественном праве на жилую комнату (изолированную жилую комнату), в квартире, жилом (блокированном) доме при невозможности осуществления вычленения изолированной жилой комнаты в квартире, жилом (блокированном) доме или определения порядка пользования жилым помещением в соответствии с законодательством.

10.24.1 Коэффициент корректировки стоимости доли в имущественном праве на жилую комнату (изолированную жилую комнату), в квартире при невозможности осуществления вычленения изолированной жилой комнаты в квартире, жилом (блокированном) доме или определения порядка пользования жилым помещением, может определяться по формуле

где S_min – минимальная жилая площадь, которая может быть выделена в натуре, м²;

S_доли – жилая площадь, приходящаяся на долю в имущественном праве, м².

10.24.2 Оценщик может обосновать другие способы расчета корректировки стоимости доли в имущественном праве на жилую комнату (изолированную жилую комнату) в квартире при невозможности осуществления вычленения изолированной жилой комнаты в квартире, жилом (блокированном) доме или определения порядка пользования жилым помещением в соответствии с законодательством.

10.25 Расчет корректировок и скорректированной стоимости может производиться по форме, представленной в приложении 4.

11 Анализ наиболее эффективного использования

11.1 Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости, определяемой в текущем использовании. При анализе наиболее эффективного использования оценщик рассматривает возможные варианты использования земельного участка, которые являются:

– вероятными;

– законодательно разрешенными, или существует разумная вероятность получения в установленном порядке разрешения на такое использование;

– физически осуществимыми;

– финансово целесообразными.

Для тех вариантов использования, которые удовлетворяют этим четырем условиям, необходимо выбрать наиболее эффективное использование, при котором рыночная стоимость земельного участка наибольшая из рассматриваемых вариантов.

11.2 Анализ наиболее эффективного использования может выполняться методом остатка для земли в следующем порядке:

– выбираются варианты использования (функционального назначения) объекта недвижимости, которые могут быть реализованы на данном земельном участке в соответствии с законодательством;

– анализируется физическая возможность, финансовая и экономическая целесообразность их осуществления;

– рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости по вариантам использования;

– определяется стоимость недвижимых улучшений по каждому варианту;

– рассчитывается коэффициент капитализации для недвижимых улучшений;

– определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на недвижимые улучшения, по всем вариантам;

– определяется коэффициент капитализации для земли;

– рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, по всем вариантам;

– определяется рыночная стоимость земельного участка объекта недвижимости по выбранным вариантам использования;

– определяется рыночная стоимость земельного участка, исходя из предпосылки, что земельный участок, на котором расположен соответствующий объект, не застроен;

– рыночная стоимость земельного участка объекта недвижимости по вариантам использования сравнивается с рыночной стоимостью незастроенного земельного участка;

– выбирается вариант наиболее эффективного использования.

При анализе наиболее эффективного использования рыночная стоимость земельного участка объекта недвижимости по вариантам, которые могут быть реализованы на данном земельном участке, может определяться другими методами, установленными в ТКП 52.2.07.

11.3 Анализ наиболее эффективного использования выполняется как для незастроенного земельного участка, так и для застроенного земельного участка.

При выборе варианта наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами:

– если в стоимости объекта недвижимости рыночная стоимость земельного участка превышает стоимость незастроенного земельного участка, наиболее эффективным использованием является использование застроенного земельного участка;

– если в стоимости объекта недвижимости рыночная стоимость земельного участка меньше стоимости незастроенного земельного участка, наиболее эффективным использованием является использование незастроенного земельного участка.

11.4 При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика оценки может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное использование.

12 Особенности процедуры оценки неотделимых улучшений

12.1 Процедура оценки неотделимых улучшений в объектах жилого фонда имеет особенности при реализации следующих этапов:

а) заключение договора и составление задания на оценку;

б) сбор и анализ информации;

в) анализ данных, использованных для оценки стоимости;

г) осмотр объекта оценки;

д) описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);

е) расчеты и их обоснование, определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;

ж) обоснование результата независимой оценки;

з) составление и оформление отчета об оценке;

и) составление и оформление заключения об оценке.

12.2 Заключение договора и составление задания на оценку производится в соответствии с ТКП 52.0.01.

При этом объектом оценки выступает объект аренды (далее-объект аренды), которым может быть объект недвижимости или комплекс, неотделимые улучшения объекта аренды, произведенные арендатором за счет собственных средств (далее – неотделимые улучшения). В задание на оценку в состав оцениваемого объекта аренды могут быть включены также составные части и принадлежности объекта аренды, не арендованные арендатором, но выкупаемые им вместе с объектом аренды (при их наличии) (далее – выкупаемые не арендованные составные части и принадлежности объекта аренды).

Предметом оценки для объекта аренды и выкупаемых не арендованных составных частей и принадлежностей объекта аренды, является рыночная стоимость, определяемая в текущем использовании.

12.3 Сбор исходной информации об объекте аренды и выкупаемых не арендованных составных частях и принадлежностях объекта аренды осуществляется в соответствии с 5.3. а для определения остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды заказчиком оценки представляется следующая дополнительной информация:

– письмо о согласовании с арендодателем проведения неотделимых улучшений (реконструкции) объекта аренды;

– выписка из решения местного исполнительного и распорядительного органа о выдаче разрешения на проведение реконструкции и ПИР на объекте аренды;

– архитектурно-планировочное задание;

– строительный проект реконструкции с пояснительной запиской к нему;

– заключение экспертизы по проекту реконструкции, если это предусмотрено законодательством;

– сметная документация по проекту реконструкции;

– справки и акты сдачи-приемки выполненных работ и затрат;

– акт приемки в эксплуатацию объекта аренды после завершения реконструкции;

– письмо о согласовании с арендодателем перечня и стоимости работ по неотделимым улучшениям, выполненным при проведении реконструкции объекта аренды;

– копии свидетельств о государственной регистрации в отношении недвижимого улучшения объекта аренды до и после реконструкции;

– копии технических паспортов до и после реконструкции;

– инвентарная(ые) карточка(и) на недвижимые улучшения объекта аренды до и после реконструкции (для юридических лиц);

– договоры аренды и дополнительные соглашения к ним до и после реконструкции;

– акт приемки-передачи в аренду недвижимых улучшений объекта аренды или акт определения физического износа до реконструкции;

– другие.

Перечисленные документы (сведения) подписываются в соответствии с ТКП 52.0.01 арендодателем, в том числе если затраты на неотделимые улучшения выполнялись хозяйственным способом.

Необходимость предоставления всех документов (сведений) или их части, за исключением письма о согласовании с арендодателем проведения неотделимых улучшений (реконструкции) объекта аренды, определяется оценщиком и зависит от неотделимых улучшений, способа и установленного порядка их проведения.

12.4 Анализ данных, использованных для оценки стоимости, проводится в соответствии с ТКП 52.0.01 и дополнительно включает анализ состава и полноты документов, представленных заказчиком оценки, для определения остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, выводы об обоснованности и достаточности этой информации.

Договора аренды должны быть представлены до реконструкции и после реконструкции. Состав имущества, передаваемого в аренду до реконструкции, принимается по договору аренды.

12.4.1 Фактическое состояние недвижимых улучшений объекта аренды до реконструкции может приниматься по акту приемки-передачи в аренду объекта аренды, если в нем отражено состояние конструктивных элементов его недвижимых улучшений. Фактическое состояние недвижимых улучшений объекта аренды до реконструкции может быть принято по акту определения физического износа, техническому паспорту или ведомости технических характеристик, составленных не позднее, чем за год до даты заключения договора аренды, при условии, что состояние недвижимых улучшений объекта аренды не изменилось.

При анализе договоров аренды и дополнений к ним необходимо проверить состав арендуемого имущества, объемно-планировочные показатели, срок, в течение которого имущество арендовалось, наличие права арендатора на проведение неотделимых улучшений и на возмещение арендодателем затрат на неотделимые улучшения при расторжении договора аренды или выкупе объекта аренды.

12.4.2 Сведения о составе и фактическом состоянии объекта аренды после реконструкции принимаются в соответствии с договором аренды (дополнительным соглашением к нему), актом приемки-передачи, составленным после проведения реконструкции. При этом проверяется соответствие данных технического паспорта после реконструкции сведениям, отраженным в договоре аренды и акте приемки-передачи к нему.

12.4.3 Для оценки стоимости неотделимых улучшений заказчиком оценки представляются копии свидетельств о государственной регистрации в отношении недвижимого улучшения объекта аренды и копии технических паспортов до и после реконструкции.

Если законодательством предусмотрена возможность продажи объекта аренды без наличия на него свидетельства о государственной регистрации в отношении недвижимого улучшения и технического паспорта, заказчиком оценки представляются копии ведомостей технических характеристик до и после реконструкции.

12.4.4 Для определения остаточной стоимости неотделимых улучшений заказчиком оценки должны быть представлена(ы) инвентарная(ые) карточка(и) на недвижимые улучшения объекта аренды до и после реконструкции.

12.4.5 При анализе актов сдачи-приемки выполненных работ по неотделимым улучшениям из перечня работ, указанных в акте, исключаются работы по капитальному ремонту, демонтажу, разборке конструктивных элементов, другие аналогичные работы, не увеличивающие стоимость арендуемого недвижимого улучшения. Перечень и стоимость таких работ должны быть согласованы с арендодателем имущества.

Акты сдачи-приемки выполненных работ по неотделимым улучшениям представляются по каждому объекту аренды и учитываются при расчете первоначальной стоимости недвижимых улучшений объекта аренды после реконструкции.

Если акты сдачи-приемки выполненных работ представлены по видам работ и затрат, не предусмотренных проектом реконструкции, данные затраты не включаются в стоимость неотделимых улучшений, компенсируемых арендатору при выкупе арендуемого имущества арендодателем.

Неотделимые улучшения, предусмотренные проектом реконструкции и актами сдачи-приемки выполненных работ на недвижимых улучшениях, которые выкупаются арендатором, но не сдавались в аренду, включаются в состав остаточной стоимости неотделимых улучшений, компенсируемых арендатору при выкупе объекта аренды.

Осмотр объекта аренды после реконструкции проводится в присутствии арендатора и арендодателя арендованного имущества. Осмотр объекта аренды производится в соответствии с 5.6. При этом наличие неотделимых улучшений сопоставляется с перечнем работ, предусмотренным в ПСД, перечнем работ, согласованным с арендодателем, и актами сдачи-приемки выполненных работ. В случае наличия в актах сдачи-приемки выполненных работ, работ не предусмотренных ПСД и перечнем работ, согласованным арендодателем объекта аренды, а также не выполненных работ, но включенных в перечень неотделимых улучшений объекта аренды, они исключаются из перечня работ и затрат, относящихся к неотделимым улучшениям. По результатам осмотра составляется акт осмотра объекта аренды, в котором указывается фактическое состояние объекта аренды, его отдельных элементов с учетом неотделимых улучшений после реконструкции на дату оценки.

12.5 Описание объекта аренды производится в соответствии с 5.10, а описание неотделимых улучшений, имущественных прав на них и ограничений (обременений), при их наличии, производится в соответствии с представленными документами по строительному проекту со сметной документацией, актами сдачи-приемки выполненных работ, результатами осмотра объекта аренды в части описания недвижимых улучшений и неотделимых улучшений.

12.6 Расчеты и их обоснование, определение стоимости выбранными методами оценки предусматривает расчет остаточной стоимости неотделимых улучшений в последовательности и одним из методов, отраженным в 12.7.1–12.8.4.

12.6.1 Первоначальная стоимость объекта оценки (недвижимых улучшений объекта аренды) (далее – первоначальная стоимость недвижимых улучшений объекта аренды) до реконструкции может определяться в соответствии с правилами, отраженными в затратном методе оценки.

12.6.2 Первоначальная стоимость недвижимых улучшений объекта аренды после реконструкции может определяться путем корректировки первоначальной стоимости недвижимых улучшений объекта аренды до реконструкции по формуле

где  – первоначальная стоимость недвижимого улучшения объекта аренды после реконструкции, д.е.;

 – первоначальная стоимость i-го конструктивного элемента недвижимого улучшения объекта аренды до реконструкции, д.е.;

 – первоначальная стоимость i-го конструктивного элемента недвижимого улучшения объекта аренды до реконструкции, заменяемого во время реконструкции д.е.;

 – корректировка первоначальной стоимости части i-го конструктивного элемента недвижимого улучшения объекта аренды, заменяемого во время реконструкции, д.е.;

 – первоначальная стоимость i-го конструктивного элемента или его части после реконструкции недвижимого улучшения объекта аренды в результате замены во время реконструкции, д.е.;

i – порядковый номер конструктивного элемента;

n – количество конструктивных элементов до реконструкции;

m – количество конструктивных элементов, которые заменялись при проведении реконструкции;

k – количество конструктивных элементов, замена которых проводилась частично при проведении реконструкции;

t – количество конструктивных элементов, которые полностью или частично заменены при проведении реконструкции.

12.6.3 Стоимость восстановления или стоимость замещения до реконструкции или после реконструкции определяется по правилам, отраженным в затратном методе оценки.

12.6.4 Накопленный износ недвижимых улучшений объекта аренды определяется до реконструкции и после реконструкции как сумма физического износа и функционального износа.

Основой расчета физического износа до реконструкции является сведения, указанные в 12.4.1, а после реконструкции – в 12.4.2. При этом используется метод средневзвешенного износа. Для сооружений, конструктивные элементы по которым нельзя выделить, – метод экспертизы состояния, для инженерных сетей – метод нормативного износа.

Функциональный износ может рассчитываться методами, указанными в затратном методе оценки.

12.7 Методы определения остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта-аренды зависят от вида работ и затрат на объекте аренды.

12.7.1 Если неотделимые улучшения связаны с увеличением площадей или их разделением (выделением), остаточная стоимость этих неотделимых улучшений определяется по общим правилам определения остаточной стоимости объекта оценки (недвижимых улучшений).

12.7.2 Если неотделимые улучшения связаны с заменой одних конструктивных элементов другими (окон, дверей, кровли, полов, сантехники и других), остаточная стоимость неотделимых улучшений объекта аренды может определяться по формуле

где  – остаточная стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, д.е.;

 – остаточная стоимость недвижимых улучшений объекта аренды после реконструкции, д.е;

 – остаточная стоимость недвижимых улучшений объекта аренды до реконструкции, д.е.

12.7.2.1 Остаточная стоимость недвижимого улучшения объекта аренды до реконструкции определяется по формуле

где  – стоимость восстановления (стоимость замещения) до реконструкции, д.е.;

 – накопленный износ недвижимого улучшения объекта аренды до реконструкции, д.е.

При этом делается предпосылка о том, что состояние объекта оценки до реконструкции определяется по акту приемки-передачи объекта оценки в аренду (акту определения физического износа, техническому паспорту), но цены продажи и рыночные ставки аренды за 1 м² общей площади объектов-аналогов учитываются на дату оценки.

12.7.2.2 Остаточная стоимость недвижимого улучшения объекта аренды после реконструкции определяется по формуле

где  – стоимость восстановления (стоимость замещения) после реконструкции, д.е.;

 – накопленный износ недвижимого улучшения объекта аренды после реконструкции, д.е.

12.7.3 Если рыночную стоимость объекта аренды можно определить доходным и сравнительным методом оценки, то остаточная стоимость неотделимых улучшений объекта аренды может быть определена также по формуле

где V^рек – рыночная стоимость объекта аренды после реконструкции, д.е.;

V^до – рыночная стоимость объекта аренды до реконструкции, д.е.

12.7.4 Обоснование результата независимой оценки предусматривает:

– обоснование рыночной стоимости объекта аренды и выкупаемых не арендованных принадлежностей объекта аренды;

– обоснование остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды;

– обоснование рыночной стоимости объекта аренды и выкупаемых не арендованных принадлежностей объекта аренды за вычетом остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды.

12.7.4.1 Обоснование рыночной стоимости объекта аренды и выкупаемых не арендованных составных частей и принадлежностей объекта аренды производится в соответствии с ТКП 52.0.01.

12.7.4.2 Обоснование остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды предусматривает аргументацию выбора формулы по расчету остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, в зависимости от документов, представленных заказчиком оценки, и в соответствии с 12.8.1–12.8.3.

12.7.4.3 Рыночная стоимость объекта аренды за вычетом остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды может рассчитываться по формуле

где V_выч – рыночная стоимость объекта аренды за вычетом остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, д.е.

12.7.4.4 Результатом независимой оценки в заключении и отчете об оценке является рыночная стоимость объекта аренды, остаточная стоимость неотделимых улучшений объекта аренды, рыночная стоимость объекта аренды за вычетом остаточной стоимости неотделимых улучшений объекта аренды.

12.8 Особенности процедуры оценки неотделимых улучшений объекта безвозмездного пользования, произведенных ссудополучателем, выполняются в соответствии с порядком, изложенном в настоящем разделе для оценки стоимости неотделимых улучшений объекта аренды.

12.9 Положения раздела 12 не могут использоваться для оценки стоимости объектов государственного жилищного фонда.

Приложение А

(обязательное)

АКТ
осмотра оценщиком
многоквартирного дома, жилого (блокированного) дома, садового домика, построек при них или их элементов

Адрес объекта оценки ___________________________________

Дата осмотра __ ___________ 20__ г.

Год постройки/ дата приемки в эксплуатацию/ ___________________________________

Этажность/этаж/ ____________________________________/

Конструктивный тип зданий и сооружений^{1), 2)} / __________________________________

На основании договора на оказание услуг по проведению независимой оценки от __ ________ 20__ г. № ______ произведен визуальный осмотр состояния объекта оценки и его конструктивных элементов:

По результатам осмотра составлен настоящий акт осмотра объекта оценки и его конструктивных элементов.

Выводы и примечания (в том числе отклонения от нормальных условий эксплуатации) _____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

Оценщик ____________________________________________________________________

(подпись, инициалы, фамилия)

Примечания.

1) В строке конструктивный тип указывается материал стен и (или) конструкции каркаса зданий и сооружений (бревенчатое, кирпичное, панельное, блочное, монолитное, каркасное железобетонное, каркасное из металлических конструкций, каркасное из деревянных конструкций, каркасно-засыпное, сборно-разборное металлическое, сборно-разборное щитовое, деревянное, др.).

2) Конструктивный тип сооружений определяется в соответствии с шифрами амортизации, приведенными в [4] и описанием конструктивных характеристик в техническом паспорте или ведомостью технических характеристик с учетом результатов осмотра.

3) При составлении акта осмотра изолированного жилого помещения, жилого помещения, расположенных в жилых зданиях, отражается фактическое состояние жилого здания или его конструктивных элементов, доступных для визуального осмотра. Отдельно описывается фактическое состояние конструктивных элементов жилого помещения или изолированного жилого помещения.

4) Указывается, каким образом производился осмотр объекта оценки: с выездом на место расположения объекта оценки или с использованием средств видеосвязи через глобальную компьютерную сеть Интернет в режиме онлайн.

5) Акт осмотра может составляться без выделения отдельных конструктивных элементов с отражением общего состояния объекта оценки, выявленных в результате осмотра несоответствий характеристик, указанных в техническом паспорте или ведомости технических характеристик, если иное не предусмотрено ТНПА об оценке объектов гражданских прав или законодательством.

6) В настоящую форму могут быть внесены изменения и дополнения, связанные с особенностями объекта оценки.

Приложение Б

(справочное)

УТВЕРЖДАЮ

Руководитель юридического лица

(полное наименование)

______________ ________________

__ ______________ 20__ г.

АКТ
осмотра заказчиком оценки
многоквартирного дома, жилого (блокированного) дома, садового домика, построек при них или их элементов

Адрес объекта оценки _____________________________________

Дата осмотра __ ___________ 20__ г.

Год постройки/ дата приемки в эксплуатацию/ ____________________________________

Этажность/этаж/______________________________________________________________

Конструктивный тип зданий и сооружений ^{1), 2)} ___________________________________

На основании договора на проведение независимой оценки от _________ 20__ г. № ____

комиссией в составе: __________________________________________________________

____________________________________________________________________________

произведен визуальный осмотр состояния объекта оценки и его конструктивных элементов:

По результатам осмотра составлен настоящий акт осмотра объекта оценки и его конструктивных элементов.

Выводы и примечания (в том числе отклонения от нормальных условий эксплуатации) _____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

Члены комиссии: _____________________________________________________________

(подпись, инициалы, фамилия)

_____________________________________________________________________________

(подпись, инициалы, фамилия)

_____________________________________________________________________________

(подпись, инициалы, фамилия)

Примечания.

1) В строке конструктивный тип указывается материал стен и (или) конструкции каркаса капитального строения (бревенчатое, кирпичное, панельное, блочное, монолитное, каркасное железобетонное, каркасное из металлических конструкций, каркасное из деревянных конструкций, каркасно-засыпное, сборно-разборное металлическое, сборно-разборное щитовое, деревянное, др.).

2) Конструктивный тип сооружений определяется в соответствии с шифрами амортизации, приведенными в [4] и описанием конструктивных характеристик в техническом паспорте или ведомостью технических характеристик с учетом результатов осмотра.

3) При составлении акта осмотра изолированного жилого помещения, жилого помещения, расположенных в жилых зданиях, отражается фактическое состояние жилого здания или его конструктивных элементов, доступных для визуального осмотра. Отдельно описывается фактическое состояние конструктивных элементов жилого помещения или изолированного жилого помещения.

4) Акт осмотра может составляться без выделения отдельных конструктивных элементов с отражением общего состояния объекта оценки, выявленных в результате осмотра несоответствий характеристик, указанных в техническом паспорте или ведомости технических характеристик, если иное не предусмотрено ТНПА об оценке объектов гражданских прав или законодательством.

5) В настоящую форму могут быть внесены изменения и дополнения, связанные с особенностями объекта оценки.

Приложение В

(справочное)

Коэффициенты переоценки жилищного фонда

Примечание

1) Применяется, если объект жилого фонда введен в эксплуатацию в текущем году и его первоначальная стоимость определена в базисном уровне цен 1991 г.

2) Применяется, если по объектам жилого фонда проводилась переоценка в предыдущем году.

Приложение Г

(справочное)

Отражение обособленно учитываемых затрат (процентов по кредитам и займам) в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете и отчетности

Приложение Д

(справочное)

Формы
определения оценочной стоимости объектов оценки, принадлежащих юридическим лицам

Таблица Д.1 – Форма определения оценочной стоимости объектов оценки, числящихся в составе основных средств

дата оценки: ___ ________ 20__ г.

цель оценки: ____________________

Окончание таблицы