Оценка стоимости объектов гражданских прав

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Ацэнка вартасці аб’ектаў грамадзянскіх праў

АГУЛЬНЫЯ ПАЛАЖЭННІ

Изменения и дополнения:

Изменение № 1 (зарегистрировано в Национальном реестре - № 8/42305 от 28.10.2024 г., введено в действие постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30 сентября 2024 г. № 27) <W02442305p>

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Издание официальное

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Госкомимущество

Минск

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Ключевые слова: система технических нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав, государственный стандарт об оценке стоимости объектов гражданских прав, технический кодекс установившейся практики об оценке стоимости объектов гражданских прав, объекты стандартизации, объекты оценки, объект-аналог, предметы оценки, процедура оценки, методы оценки, методы расчета стоимости, методы расчета показателей, сроки действия результата независимой оценки

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Предисловие

Цели, основные принципы, положения по государственному регулированию и управлению в области технического нормирования и стандартизации установлены Законом Республики Беларусь «О техническом нормировании и стандартизации».

1 РАЗРАБОТАН И ВНЕСЕН Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь

2 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30 декабря 2020 г. № 29

3 ВЗАМЕН ТКП 52.0.01-2018

Внесен Государственным комитетом по стандартизации Республики Беларусь в Реестр государственной регистрации № 2526 от 31 декабря 2020 г.

© Госкомимущество, 2020

Настоящий технический кодекс установившейся практики не может быть воспроизведен, тиражирован и распространен без разрешения Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Издан на русском языке

Содержание

1 Область применения

2 Нормативные ссылки

3 Термины и определения

4 Общие положения

5 Классификация технических кодексов

6 Методы оценки и методы расчета стоимости

6.1 Методы оценки

6.2 Методы расчета стоимости в рыночных методах оценки

7 Предметы оценки

8 Процедура оценки

8.1 Этапы процедуры оценки

8.2 Составление задания на оценку

8.3 Сбор и анализ информации

8.4 Описание процедуры оценки

8.5 Анализ данных, использованных для оценки стоимости

8.6 Осмотр объекта оценки

8.7 Описание предпосылок и ограничений, с учетом которых определяется результат независимой оценки

8.8 Анализ рынка объектов-аналогов (в случае использования рыночных методов оценки)

8.9 Анализ местоположения объекта оценки

8.10 Описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки, при их наличии)

8.11 Обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости

8.12 Расчеты и их обоснование, определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости

8.13 Обоснование результата независимой оценки

8.14 Составление и оформление заключения об оценке

8.15 Составление и оформление отчета об оценке

9 Требования к документам оценки

9.1 Исключен

9.2 Требования к содержанию заключения об оценке

9.3 Требования к оформлению заключения об оценке

9.4 Требования к составлению и содержанию отчета об оценке

9.5 Требования к оформлению отчета об оценке

9.6 Требования к подписанию документов оценки

9.7 Сведения о заказчике оценки

9.8 Сведения об исполнителе оценки и оценщиках

10 Внесение изменений, замена и отзыв документов оценки

11 Выдача дубликатов, копий документов оценки

12 Срок действия результата независимой оценки и внутренней оценки

13 Исключен

14 Диапазон результата независимой оценки

Библиография

ТЕХНИЧЕСКИЙ КОДЕКС УСТАНОВИВШЕЙСЯ ПРАКТИКИ

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

Общие положения

АЦЭНКА ВАРТАСЦІ АБ’ЕКТАЎ ГРАМАДЗЯНСКІХ ПРАЎ

Агульныя палажэнні

Evaluation of objects of civil rights

General provisions

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Дата введения 2021-05-01

1. Область применения

Настоящий технический кодекс установившейся практики (далее – настоящий технический кодекс) устанавливает объекты стандартизации и классификацию технических кодексов установившейся практики об оценке стоимости объектов гражданских прав, общие термины и определения, предметы оценки, методы оценки и методы расчета стоимости, требования к процедуре оценки, заданию на оценку стоимости, анализу и оформлению исходной информации, результату независимой и внутренней оценки, документам оценки, акту внутренней оценки, определяет порядок внесения изменений, замены и отзыва документов оценки, выдачи дубликатов и копий документов оценки, диапазон результата независимой оценки при проведении экспертизы достоверности независимой оценки, срок действия результата независимой и внутренней оценки.

Настоящий технический кодекс применяется при проведении независимой оценки, внутренней оценки, экспертизы достоверности независимой и внутренней оценки. Настоящий технический кодекс может использоваться при проведении судебной экспертизы.

2. Нормативные ссылки

В настоящем техническом кодексе использованы ссылки на следующие технические нормативные правовые акты в области технического нормирования и стандартизации (далее – ТНПА):

ТКП 52.1.01-2024 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости предприятий (бизнеса)

ТКП 52.2.04-2016 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель «Жилая многоквартирная зона»

ТКП 52.2.05-2016 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по видам функционального использования земель «Жилая усадебная зона (включая садоводческие товарищества и дачные кооперативы)» и «Рекреационная зона»

ТКП 52.2.06-2017 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель «Общественно-деловая зона»

ТКП 52.2.07-2018 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости земельных участков

ТКП 52.2.08-2018 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель «Производственная зона»

ТКП 52.3.01-2020 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества

ТКП 52.3.02-2020 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости жилых домов, садовых домиков (дач) и жилых помещений, за исключением объектов незавершенного строительства

ТКП 52.3.03-2013 (03150) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости многолетних насаждений

ТКП 52.3.04-2024 (33520) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка не завершенных строительством объектов

СТБ 52.0.01-2017 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения

СТБ 52.0.02-2017 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения

Примечание – При пользовании настоящим техническим кодексом целесообразно проверить действие ТНПА по каталогу, составленному по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим информационным указателям, опубликованным в текущем году.

Если ссылочные ТНПА заменены (изменены), при пользовании настоящим техническим кодексом следует руководствоваться заменяющими (измененными) ТНПА. Если ссылочные ТНПА отменены без замены, положение, в котором дана ссылка на них, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

3. Термины и определения

В настоящем техническом кодексе применяют термины, установленные в [1–6], а также следующие термины и их определения:

3.1 исключен.

3.2 исключен.

3.3 исключен.

3.4 исключен.

3.5 исключен.

3.6 исключен.

3.7 исключен.

3.8 субъекты оценочной деятельности: Субъекты гражданских правоотношений, проводящие независимую оценку (оценщики, исполнители оценки) и экспертизу достоверности оценки (эксперты, исполнители экспертизы). (СТБ 52.0.02)

3.8.1 исключен.

3.8.2 исключен.

3.8.3 исключен.

3.8.4 исключен.

3.9 исключен.

3.10 исключен.

3.11 задание на оценку стоимости (далее – задание на оценку): Документ, являющийся неотъемлемым приложением к договору, устанавливающий основные сведения об объекте оценки (объектах оценки), условия и особенности проведения независимой оценки.

3.12 цель оценки стоимости (далее – цель оценки): Вид сделки в соответствии с законодательством, для которой определяется результат независимой или внутренней оценки объекта оценки.

3.13 процедура оценки: Последовательность действий по определению итоговой стоимости в методах оценки и результата независимой оценки объекта оценки.

3.14 исключен.

3.15 дата регистрации заключения о независимой оценке (далее – дата регистрации заключения об оценке): Календарная дата, на которую регистрируется заключение о независимой оценке у исполнителя оценки и которая указывается на первом(ой) его листе (странице).

3.16 дата осмотра: Календарная дата или период осмотра объекта оценки. (СТБ 52.0.02)

3.17 цены оценки: Уровень цен или уровень стоимости, в котором определен результат независимой оценки или результат внутренней оценки объекта оценки.

3.18 валюта оценки: Наименование валюты, в которой указывается результат независимой или внутренней оценки.

3.19 валюта расчета: Наименование валюты, которая применяется в методах расчета показателей или при определении итоговой стоимости в методах оценки.

3.20 ограничения: Ограничительные условия, которые описывают препятствия либо обстоятельства, влияющие на результат независимой оценки объекта оценки.

3.21 предпосылки: Условия и (или) факты, предварительные выводы, ситуации, положения, которые, будучи объявленными принимаются или не могут быть приняты во внимание в процедуре оценки, и могут повлиять на результат независимой оценки.

3.22 исключен.

3.22.1 доля в имущественном праве: Величина в имущественном или денежном выражении, приходящаяся на одного собственника, обладателя иных прав, или определяющая вклад инвестора, участника.

3.22.2 часть: Предмет или совокупность предметов, входящих в состав объекта оценки.

3.22.3 элемент: Составная часть объекта оценки или объекта-аналога, доля в имущественном праве на него.

3.22.4 имущество как единый объект: Определенный договором перечень имущества, не связанного между собой функционально, итоговая величина стоимости которого определяется суммированием стоимости всех его единиц.

3.22.5 комплекс: Определенное договором имущество, связанное между собой функционально, состоящее из объектов основного и вспомогательного назначения, предназначенное для самостоятельной эксплуатации по назначению, итоговая величина стоимости которого рассчитывается одной денежной суммой.

3.23 объект-аналог: Объект, сходный с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам. (СТБ 52.0.02)

3.24 предмет оценки: Вид определяемой стоимости.

3.25 исключен.

3.26 исключен.

3.27 обоснованная информация: Информация, принятая на основании подтвержденных источников информации, в том числе документальных, либо на основании проведенных исследований, расчетов с учетом предпосылок и ограничений, указанных в отчете об оценке и (или) используемой методике.

3.28 достаточная информация: Информация, содержащая минимальный объем данных, позволяющих осуществить процедуру оценки объекта оценки или минимальный объем выборки, позволяющей реализовать выбранную методику для определения среднерыночной цены, ставок арендной платы по объектам-аналогам, результата независимой или внутренней оценки.

3.29 достоверная информация: Обоснованная и достаточная информация, позволяющая принимать решения о возможности проведения независимой или внутренней оценки, выборе процедуры оценки, в том числе решения о ценах объектов-аналогов, их среднерыночной цене, ставках арендной платы, результате независимой или внутренней оценки объекта оценки.

3.30 документы оценки: Заключение и отчет об оценке.

3.31 акт внутренней оценки: Документ, составляемый по результатам проведения внутренней оценки.

3.32 метод: Способ расчета одного или нескольких показателей, используемых в процедуре оценки. (СТБ 52.0.02)

3.32.1 метод оценки: применяется в значении, установленном [1].

3.32.2 метод расчета стоимости: применяется в значении, установленном [1].

3.32.3 метод расчета показателей: Способ расчета одного или нескольких показателей, используемых для определения итоговой стоимости в методах расчета стоимости.

3.32.4 способ: Совокупность приемов, используемых в методах расчета стоимости и в методах расчета показателей.

Примечание – Приемы не регламентируются ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав и выбираются оценщиками самостоятельно.

3.33 цена: Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая, уплаченная за актив. (СТБ 52.0.02)

Примечание – В силу конкретных финансовых возможностей, мотивов или особых интересов данного покупателя или продавца уплачиваемая цена может отличаться от стоимости, которую другие лица могут приписывать активу.

3.34 среднерыночная цена: Результат статистической обработки исходной информации о ценах предложений (сделок) по объектам-аналогам на рынке.

3.35 стоимость: Экономическая категория, которая определяет расчетный денежный эквивалент, отражающий представление о ценности (полезности) соответствующего объекта гражданских прав. (СТБ 52.0.02)

Примечание – Стоимость является не фактом, а мнением о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена за актив при его обмене или экономических выгодах от владения активом.

3.36 уровень цен: Цены, установленные на определенную дату или определенный период времени.

3.36.1 базисный уровень цен: Уровень цен, определяемый на основе сметных цен, фиксированных на определенную дату или на определенный период времени.

Примечание – Базисный уровень цен используется как база для определения первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога.

3.36.2 единый уровень цен: Уровень цен, к которому приводятся цены, затраты (расходы, платежи), доходы, если они отражены в представленных документах и сведениях в разном уровне цен.

3.36.3 текущий уровень цен: Уровень цен, действующий на дату оценки либо рассчитанный с применением индексов и коэффициентов.

3.37 уровень стоимости: Стоимость, рассчитанная на определенную дату или на определенный период времени.

3.37.1 единый уровень стоимости: Уровень стоимости, к которому приводятся затраты (расходы, платежи), доходы, если они отражены в представленных документах и сведениях, расчетах в разном уровне стоимости.

3.37.2 текущий уровень стоимости: Уровень стоимости, рассчитанный на дату оценки или рассчитанные с применением индексов и коэффициентов.

3.38 улучшения: Все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию объекта оценки или объекта-аналога, для их использования. (СТБ 52.0.02)

3.39 сверхулучшения; избыточные улучшения: Улучшения, не признанные потребителем на рынке и уменьшающие или не увеличивающие стоимость объекта оценки или объекта-аналога. (СТБ 52.0.02)

3.40 наиболее эффективное использование: Наиболее вероятное и разумное использование актива, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества.

3.41 капитал: Совокупность денежных средств (денежного капитала), предназначенных для инвестирования, и другие ресурсы, используемые в процессе какой-либо деятельности. (СТБ 52.0.02)

3.41.1 собственный капитал: Сумма активов предприятия за вычетом заемных средств. (СТБ 52.0.02)

3.41.2 заемный капитал: Совокупность заемных средств, предназначенных для инвестирования, и (или) используемых в процессе какой-либо деятельности. (СТБ 52.0.02)

3.41.3 заемные средства: Сумма краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов.

3.42 актив: Ресурс, который находится во владении, пользовании, распоряжении юридического или физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя.

3.42.1 исключен.

3.42.2 долгосрочные активы: Затраты инвестиционного характера, связанные с приобретением или созданием основных средств, нематериальных активов и другого имущества.

3.43 имущество: Вещь или совокупность вещей, включая деньги, ценные бумаги, имущественные права на объект оценки.

3.44 исключен.

3.45 имущественные права: Права участников гражданских правоотношений, связанные с осуществлением ими правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, а также с теми имущественными требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу определения судьбы имущества и связанных с ним прав.

3.46 коэффициент: Показатель, фактор, параметр, представляющий отношение двух однородно исчисленных величин, чаще всего в денежном выражении, или числовой множитель в функциональной зависимости.

3.47 норма: Установленная мера, величина, средняя величина, определяющая уровень физического или экономического показателя, в том числе дохода, прибыли. (СТБ 52.0.02)

3.48 ставка арендной платы: Денежная сумма за аренду единицы (штука, квадратный метр и др.) арендованного имущества в месяц (год).

3.49 методические рекомендации об оценке стоимости: Методический документ, в котором устанавливается рекомендуемая последовательность действий и правил при реализации методов оценки, методов расчета стоимости, методов расчета показателей, порядок построения расчетов и указания по применению отдельных положений ТНПА в типовых ситуациях оценки объектов гражданских прав.

3.50 методическое руководство об оценке стоимости: Практическое пособие, в котором изложены основные положения методических рекомендаций, а также типовые примеры по особенностям применения методов оценки, методов расчета стоимости, методов расчета показателей, используемых для оценки стоимости одного или нескольких видов объектов гражданских прав в соответствии с целью оценки.

3.51 денежная единица: Законодательно установленный в стране денежный знак, являющийся единицей денежного измерения (рубль, доллар, евро и др.).

3.52 наименьший номинал денежного знака: Находящаяся в обращении минимальная величина денежного знака, которая является составной частью базовой валюты страны и используется в денежном обращении для мелких расчетов (копейка, цент, евроцент и др.).

3.53 инвентарный объект: применяется в значении, установленном [6].

Для целей настоящего технического кодекса рекомендуется использовать термины и их определения, установленные СТБ 52.0.01, в части не противоречащей настоящему техническому кодексу.

4. Общие положения

4.1 Система ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав представляет собой совокупность взаимоувязанных ТНПА, устанавливающих методическое и организационное единство при проведении оценки стоимости, экспертизы достоверности оценки.

4.2 К ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав относятся:

– технические кодексы установившейся практики об оценке стоимости объектов гражданских прав (далее – технические кодексы);

– государственные стандарты об оценке стоимости объектов гражданских прав (далее – государственные стандарты).

4.3 Исключен.

4.4 Исключен.

4.5 Методическим обеспечением ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав являются методические рекомендации, методические руководства об оценке стоимости объектов гражданских прав, по которым отсутствуют технические кодексы, а также примерные заключения и отчеты об оценке по видам объектов оценки. Методические рекомендации, методические руководства, примерные заключения и отчеты об оценке носят рекомендательный характер и могут использоваться оценщиком при проведении независимой оценки.

4.6 Целями разработки ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав являются:

– защита интересов государства и прав потребителей услуг по проведению независимой оценки и экспертизы достоверности оценки;

– предупреждение действий, вводящих в заблуждение потребителей услуг по проведению независимой оценки относительно ее назначения, качества;

– повышение конкурентоспособности услуг по проведению независимой оценки, соответствия их своему функциональному назначению, оптимизации и унификации их номенклатуры;

– обеспечение технической и информационной совместимости процедуры оценки по видам объектов оценки.

4.7 ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав основываются на следующих принципах:

– доступности технических кодексов, государственных стандартов, их проектов, информации о них для заинтересованных субъектов технического нормирования и стандартизации;

– обеспечения прав участия юридических и физических лиц в разработке технических кодексов, государственных стандартов;

– добровольности применения технических кодексов и государственных стандартов, за исключением случаев, определенных законодательством.

4.8 Основными задачами ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав являются:

– координация планирования разработки, пересмотра и внесения изменений в ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав;

– научно-методическое руководство, организация и координация работ по техническому нормированию и стандартизации в области оценки стоимости объектов гражданских прав;

– создание единой терминологии в области оценки стоимости объектов гражданских прав;

– формирование комплекса объектов стандартизации в области оценки стоимости объектов гражданских прав;

– формирование систематизированных источников информации для предоставления и использования их в процедуре оценки;

– формирование правил и процедур обеспечения качества проведения независимой оценки;

– создание системы классификации по видам объектов гражданских прав, единых обозначений при написании формул и единиц измерения;

– создание условий по соблюдению требований, установленных в [1], [2] и ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав при проведении независимой оценки и экспертизы достоверности оценки;

– организация систематической проверки ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав на соответствие требованиям [1], [2] и иным нормативным правовым актам в области оценочной деятельности;

– установление единообразия и конструктивного взаимодействия между субъектами оценочной деятельности, заказчиками оценки и пользователями оценки.

5. Классификация технических кодексов

5.1 Объектами стандартизации в технических кодексах являются:

общие положения (общие термины и определения, предметы оценки, методы оценки и методы расчета стоимости, требования к процедуре оценки, заданию на оценку, анализу и оформлению исходной информации, результату независимой и внутренней оценки, документам оценки, акту внутренней оценки, порядок внесения изменений, замены и отзыва документов оценки, выдачи дубликатов и копий документов оценки, диапазон результата независимой оценки при проведении экспертизы достоверности независимой оценки после свершения сделки, срок действия результата независимой и внутренней оценки);

– оценка стоимости предприятий (бизнеса);

– оценка стоимости земельных участков;

– порядок кадастровой оценки земель и земельных участков;

– оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества;

– оценка стоимости жилых домов, садовых домиков (дач) и жилых помещений, за исключением объектов незавершенного строительства;

– оценка стоимости многолетних насаждений;

– оценка стоимости не завершенных строительством объектов;

– оценка стоимости машин, оборудования, инвентаря, материалов;

– оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности;

– оценка стоимости транспортных средств;

– порядок проведения оценки стоимости имущества, находящегося в государственной собственности;

– определение ликвидационной стоимости.

5.2 Наименование технических кодексов включает:

 – групповой заголовок – полное наименование системы – «Оценка стоимости объектов гражданских прав»;

– подзаголовок – объект стандартизации;

5.3 Обозначение технических кодексов по классификационному принципу состоит из:

 – индекса технического кодекса (ТКП 52);

– шифра подсистемы;

– порядкового номера технического кодекса в подсистеме;

– года утверждения технического кодекса (после тире).

Классификация технических кодексов приведена в таблице.

Таблица – Классификация технических кодексов

6 Методы оценки и методы расчета стоимости

6.1 Методы оценки

6.1.1 Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием методов, установленных в [1].

6.1.2 Особенности использования индексного метода оценки по видам объектов оценки отражены в ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

6.1.3 Метод балансового накопления активов отражен в ТКП 52.1.01.

6.1.4 Метод кадастровой оценки представлен в ТКП 52.2.04 – ТКП 52.2.08.

6.1.5 При реализации рыночных методов оценки оценщик может использовать в процедуре оценки методы расчета стоимости, методы расчета показателей, способы, отраженные в настоящем техническом кодексе или других ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, а также, если они отражены на дату оценки в научных статьях, исследованиях или выведены оценщиком самостоятельно, обоснованы и представлены в отчете об оценке.

6.2 Методы расчета стоимости в рыночных методах оценки

6.2.1 Сравнительный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, по которым доступна информация о рыночных ценах, с последующей корректировкой этих цен по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.

6.2.1.1 При реализации сравнительного метода оценки используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

– методы количественного анализа;

– методы качественного анализа.

6.2.1.2 Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов и определении стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.

К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

– статистического анализа;

– компенсационных корректировок;

– рынка капитала;

– сделок;

– мультипликаторов (метод отраслевых коэффициентов);

– и др.

6.2.1.3 Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости основанных на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов и определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

– относительный сравнительный анализ;

– распределительный анализ (ранжирование);

– и др.

6.2.1.4 В сравнительном методе оценки может использоваться комбинация из перечисленных в 6.2.1.1–6.2.1.3 методов расчета стоимости.

6.2.1.5 Методы расчета стоимости, процедура оценки в сравнительном методе оценки принимаются в соответствии с ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

6.2.2 Доходный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на преобразовании будущих денежных потоков в стоимость в текущем уровне цен.

6.2.2.1 При реализации доходного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:

 – прямой капитализации;

– капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);

– капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;

– валовой ренты (валового мультипликатора);

– предполагаемого использования;

– остатка;

– другие.

6.2.2.2 В доходном методе оценки может использоваться комбинация из указанных в 6.2.2.1 методов расчета стоимости.

6.2.2.3 Методы расчета стоимости, процедура оценки в доходном методе оценки принимаются в соответствии с ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

6.2.3 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на принципе замещения и:

– сравнении цены (стоимости) объекта-аналога и одного (нескольких) основного(ых) количественного(ых) показателя(ей) объекта оценки и объекта-аналога, или стоимости восстановления либо стоимости замещения за минусом накопленного износа, или переоцененной (первоначальной) стоимости за минусом накопленной амортизации;

– выделении стоимости земельного участка и его недвижимых улучшений, включая имущественные права на них, или сравнении цены (стоимости) объекта-аналога и одного (нескольких) основного(ых) количественного(ых) показателя(ей) объекта оценки и объекта-аналога;

– определении разницы между суммой активов и обязательств по балансу с учетом их корректировок в соответствии с законодательством;

6.2.3.1 При реализации затратного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:

 – сравнительной единицы;

– построения;

– накопления активов;

– скорректированной балансовой стоимости;

– ликвидационной стоимости;

– чистых активов;

– другие.

6.2.3.2 В затратном методе оценки может использоваться комбинация из перечисленных в 6.2.3–6.2.3.1 методов расчета стоимости.

6.2.3.3 Методы расчета стоимости, процедура оценки в затратном методе оценки принимаются в соответствии с ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

6.2.4 Определение стоимости объектов гражданских прав может основываться на комбинации сравнительного, доходного и затратного методов оценки, например: метод распределения, метод выделения и др.

6.2.5 Экономическая суть методов расчета стоимости, указанных в сравнительном, доходном, затратном методах оценки, и область их применения приведены в соответствующих ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

6.2.6 Методы расчета стоимости в рыночных методах оценки базируются на основных положениях теории оценки, отраженных в СТБ 52.0.01, а также соответствующих ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

7 Предметы оценки

7.1 Предметом оценки являются:

а) рыночная стоимость;

б) балансовая стоимость, в том числе первоначальная стоимость, переоцененная стоимость, остаточная стоимость;

в) инвестиционная стоимость;

г) ликвидационная стоимость;

д) остаточная стоимость объекта оценки;

е) остаточная стоимость объекта-аналога;

ж) стоимость восстановления;

з) стоимость замещения;

и) специальная стоимость;

к) синергетическая стоимость;

л) первоначальная стоимость объекта оценки и первоначальная стоимость объекта-аналога;

м) утилизационная стоимость;

н) скраповая стоимость;

о) оценочная стоимость;

п) кадастровая стоимость.

При определении результата независимой и внутренней оценки предмет оценки указывается в соответствии с целью оценки.

7.2 Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

 – стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;

– стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

– объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

– продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;

– на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства передать объект оценки, а на покупателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рыночная стоимость может определяться в наиболее эффективном и текущем использовании.

7.3 Балансовая стоимость применяется в значении, установленном [7].

Балансовая стоимость рассчитывается в соответствии с законодательством. Если балансовая стоимость является результатом независимой оценки, то она определяется в соответствии с ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав с учетом законодательства о бухгалтерском учете и отчетности.

7.3.1 Первоначальная стоимость применяется в значении, установленном [5].

7.3.2 Переоцененная стоимость применяется в значении, установленном [5].

7.3.3 Остаточная стоимость применяется в значении, установленном [6]. При этом остаточная стоимость может приниматься равной рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки.

7.4 Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.

Примечание – Инвестиционная стоимость определяется на основе рыночных методов оценки.

7.5 Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, определяемую при упорядоченной ликвидации или вынужденной продаже.

Примечание – Ликвидационная стоимость определяется на основе рыночных методов оценки, а также с использованием рыночной и утилизационной стоимости.

7.6 Остаточная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость, равную разнице между стоимостью восстановления или стоимостью замещения и накопленным износом объекта оценки.

Примечание – Цена приобретения объекта оценки может приравниваться к остаточной стоимости объекта оценки, если приобретался объект, бывший в эксплуатации. Остаточная стоимость объекта оценки определяется рыночными методами оценки.

7.7 Остаточная стоимость объекта-аналога представляет собой стоимость, равную разнице между стоимостью восстановления и накопленным износом объекта-аналога.

Примечание – Цена приобретения объекта-аналога может приравниваться к остаточной стоимости объекта-аналога, если приобретался объект, бывший в эксплуатации. Остаточная стоимость объекта-аналога определяется рыночными методами оценки.

7.8 Стоимость восстановления представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки в текущем уровне цен.

Примечание – Цена приобретения нового объекта оценки в текущем уровне цен может приравниваться к стоимости восстановления. Стоимость восстановления определяется рыночными методами оценки.

7.9 Стоимость замещения представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки, определенную первоначальной стоимостью объекта-аналога, в текущем уровне цен.

Примечание – Цена приобретения нового объекта-аналога в текущем уровне цен может приравниваться к стоимости замещения. Стоимость замещения определяется рыночными методами оценки.

7.10 Специальная стоимость представляет собой стоимость, равную величине, отражающей определенные характеристики актива, имеющего ценность только для специального покупателя.

Примечание – Специальная стоимость определяется на основе рыночных методов оценки.

7.11 Синергетическая стоимость представляет собой дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух (или более) активов или имущественных прав, когда объединенная стоимость оказывается выше, чем сумма стоимостей, взятых в отдельности.

Примечание – Синергетическая стоимость определяется на основе рыночных методов оценки.

7.12 Первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога представляет собой стоимость нового объекта оценки или объекта-аналога, определяемую затратами воспроизводства и вновь созданной стоимости в базисном, или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.

Примечание – Первоначальная стоимость объекта оценки может определяться первоначальной стоимостью объекта-аналога. В этом случае первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определяемую затратами замещения и вновь созданной стоимостью объекта-аналога.

К первоначальной стоимости объекта оценки может приравниваться цена приобретения нового объекта оценки или цена нового объекта-аналога на дату ввода его в эксплуатацию. Первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога определяется рыночными методами оценки.

7.13 Утилизационная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки или объекта-аналога, равную суммарной рыночной стоимости частей (элементов, материалов, конструкций), на которые можно разделить объект оценки или объект-аналог, а при необходимости – за минусом затрат на его разделение и затрат на утилизацию.

Примечание – Утилизационная стоимость определяется рыночными методами оценки.

7.14 Скраповая стоимость (стоимость лома) представляет собой стоимость, которую актив будет иметь в случае нецелесообразности его дальнейшего использования и (или) реализации как вторичных материалов.

Примечание – Скраповая стоимость определяется рыночными методами оценки.

7.15 Оценочная стоимость представляет собой стоимость, определяемую по установленным методам оценки и составу исходных данных.

Примечание – Оценочная стоимость улучшений представляет собой стоимость улучшений, определенную как произведение стоимости, принятой в качестве базы, на соответствующий коэффициент пересчета.

7.16 Кадастровая стоимость представляет собой стоимость, определенную в процессе кадастровой оценки рыночными методами оценки или методом кадастровой оценки.

Примечание – Кадастровая стоимость может определяться для земельных участков и земель в оценочной зоне.

8 Процедура оценки

8.1 Этапы процедуры оценки

Процедура оценки может включать следующие этапы:

а) заключение договора и составление задания на оценку;

б) сбор и анализ информации;

в) описание процедуры оценки;

г) анализ данных, использованных для оценки стоимости;

д) осмотр объекта оценки;

е) описание предпосылок и ограничений, с учетом которых определяется результат независимой оценки;

ж) анализ рынка объектов-аналогов (в случае использования рыночных методов оценки);

з) анализ местоположения объекта оценки;

и) описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки, при их наличии);

к) обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;

л) расчеты и их обоснование, определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;

м) обоснование результата независимой оценки;

н) составление и оформление отчета об оценке;

о) составление и оформление заключения об оценке.

В ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав устанавливается процедура оценки, учитывающая особенности проведения оценки стоимости соответствующего вида объектов оценки, в том числе исключение из нее отдельных этапов, таких как описание местоположения, анализ рынка объектов-аналогов, осмотр объекта оценки и др.

8.2 Составление задания на оценку

8.2.1 Исключен.

8.2.2 Исключен.

8.2.3 При заключении договора исполнитель оценки совместно с заказчиком оценки составляют задание на оценку, копия которого включается в первое приложение к отчету об оценке.

Задание на оценку должно содержать:

– наименование и состав объекта оценки;

– цель оценки;

– предмет оценки;

– дату оценки;

– дату осмотра;

– способ проведения осмотра;

– валюту оценки;

– цены оценки (в случае, если они отличаются от даты оценки);

– иную информацию, предусмотренную настоящим техническим кодексом и обязательными для соблюдения техническими кодексами по видам объектов оценки;

– другие сведения, уточняющие особенности объекта оценки и условия проведения независимой оценки, определенные совместно заказчиком оценки и исполнителем оценки.

Если результат независимой оценки будет указываться в заключении и отчете об оценке в виде диапазона денежной суммы, данное условие предусматривается в задании на оценку.

8.2.4 В задании на оценку может указываться несколько целей оценки при условии, что процедура оценки, расчеты и результат независимой оценки для этих целей совпадают, либо определение результата независимой оценки для другой цели оценки в отчете об оценке выделено в отдельный раздел.

8.2.5 Исключен.

8.2.6 Дата оценки не может устанавливаться ранее даты заключения договора и первого дня даты осмотра объекта оценки, если оценка стоимости проводилась рыночными методами оценки, за исключением случаев, предусмотренных в настоящем техническом кодексе и в соответствующих ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

Если осмотр проводился по письменному обращению заказчика оценки до заключения договора, дата оценки не может быть ранее первого дня даты осмотра объекта оценки.

Датой оценки для цели разделения (выделения) первоначальной (переоцененной, остаточной) стоимости инвентарного объекта является:

– дата постановки на баланс инвентарного объекта – если не проводилась переоценка инвентарного объекта методом прямой оценки и (или) его стоимость не изменялась в результате реконструкции (модернизации, реставрации), проведения иных аналогичных работ (далее – реконструкция);

– дата проведения переоценки инвентарного объекта методом прямой оценки – если проводилась переоценка инвентарного объекта методом прямой оценки;

– дата отнесения затрат по реконструкции на увеличение стоимости инвентарного объекта – если стоимость инвентарного объекта изменена в результате реконструкции.

8.2.7 Исключен.

8.2.8 Исключен.

8.2.9 Если требуется проведение технической инвентаризации, диагностики, экспертизы технического состояния объекта оценки, исполнитель оценки по согласованию с заказчиком оценки может привлекать на договорной основе в соответствии с законодательством специалистов и организации для выполнения данного вида работ.

8.3 Сбор и анализ информации

8.3.1 При проведении независимой оценки рыночными и иными методами оценки используется информация по объекту оценки и объектам-аналогам.

8.3.2 Процедура сбора и анализа информации включает получение исходных данных об объекте оценки от заказчика оценки, поиск информации по объектам-аналогам, анализ информации. Выбор состава, объема, источников информации для проведения независимой оценки и анализ информации осуществляются исходя из требований к исходной информации и условий обеспечения обоснованности результата независимой оценки.

Требования к исходной информации можно разделить на две группы:

– требования к информации, представляемой заказчиком оценки;

– требования к информации, собираемой оценщиком самостоятельно и используемой при проведении независимой оценки.

8.3.3 Требования к информации, представляемой заказчиком оценки, определяются составом необходимых документов, правилами их оформления и представления в отчете об оценке, правилами анализа. Состав документов приведен в технических кодексах по видам объектов оценки, ТНПА об оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности.

Правила оформления документов, представляемых заказчиком оценки, указаны в 8.3.3.1, 8.3.3.2 и в 9.5.12, а правила их анализа – в 8.3.5–8.3.9.

8.3.3.1 Для проведения независимой оценки заказчик оценки представляет информацию об объекте (объектах) оценки, необходимую для определения результата независимой оценки. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и иное), составленные заказчиком оценки, должны быть им подписаны.

8.3.3.2 Исключен.

8.3.4 Требования к информации, собираемой оценщиком самостоятельно и используемой при проведении независимой оценки, определяются правилами ее анализа и отбора (8.3.7–8.3.9), оформления и представления в отчете об оценке (9.5.12).

Источники информации, собираемой оценщиком самостоятельно и используемой при проведении независимой оценки, отражены в технических кодексах по видам объектов оценки, ТНПА об оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности.

8.3.5 Представленная заказчиком оценки исходная информация анализируется оценщиком, изучается ее состав и объем, исследуется уровень цен (уровень стоимости), отраженный в документах, на соответствие уровню цен (уровню стоимости) объектов-аналогов. Объем проводимых исследований и их детализация зависят от исходной информации, используемой для проведения независимой оценки.

8.3.6 При анализе информации, предоставленной заказчиком оценки, учитываются результаты осмотра объекта оценки. В случае выявления в ней несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в правильности отражения показателей и (или) характеристик объекта оценки, оценщик уточняет их у заказчика оценки и применяет в дальнейших расчетах либо использует в процедуре оценки другую обоснованную информацию. При этом этот факт и его влияние на результат независимой оценки отражается в предпосылках и ограничениях.

8.3.7 Оценщик не может использовать информацию о событиях, произошедших с объектом оценки после даты оценки, за исключением случаев, установленных в ТКП 52.1.01, соответствующих ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав при применении индексного метода оценки и метода балансового накопления активов, и информацию по объектам-аналогам более одного календарного месяца после даты оценки, за исключением случаев, когда выбранный информационный источник подтверждает, что сведения об объекте-аналоге, включая цены и ставки арендой платы, были представлены на рынке или действовали у изготовителя, дилера, продавца до даты оценки. Результаты анализа информации представляются в отчете об оценке в соответствии с 8.5.

8.3.8 Ссылки на источники информации, используемой при проведении анализа и расчетов, должны быть отражены в отчете об оценке.

8.3.9 Если оценщик не может указать ссылку на источник информации и это может повлиять на результат независимой оценки, оценщик указывает об этом в отчете об оценке в разделе «Основные предпосылки и ограничения, с учетом которых определяется результат независимой оценки».

8.3.10 Исполнитель оценки имеет право получать от третьих лиц (в том числе от государственных органов и иных организаций) (далее – третьи лица) информацию, необходимую для проведения независимой оценки, за исключением сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую тайну, другой информации, представление которой ограничено или запрещено законодательством. Правила оформления, представления в отчете об оценке и анализа такой информации аналогичны правилам, установленным настоящим техническим кодексом для информации, представляемой заказчиком оценки.

8.4 Описание процедуры оценки

После окончания расчетов и определения результата независимой оценки в отчете об оценке в виде отдельного раздела описывается процедура оценки с отражением ее этапов и краткого содержания фактически выполненных работ. В отчете об оценке данный раздел располагается после раздела «Краткие факты и выводы по результатам оценки стоимости».

8.5 Анализ данных, использованных для оценки стоимости

В данном разделе отражаются результаты изучения и анализа документов, представленных заказчиком оценки, полученных от третьих лиц, вывод об обоснованности, достаточности этой информации для использования в процедуре оценки и определения результата независимой оценки.

В случае если исполнителю оценки не представлена по его запросу третьими лицами информация, необходимая для проведения независимой оценки, и это существенным образом может повлиять на достоверность результата независимой оценки, исполнитель оценки обязан указать об этом в заключении и отчете об оценке в настоящем разделе.

Результаты анализа информации, собранной оценщиком самостоятельно и использованной в процедуре оценки, отражаются в тех разделах отчета об оценке, в которых она применяется.

8.6 Осмотр объекта оценки

8.6.1 Осмотр объекта оценки может производиться следующими способами:

– на месте расположения объекта оценки;

– в режиме онлайн;

– иными способами дистанционного получения сведений об объекте оценки, поддерживаемыми специальным программным обеспечением.

Возможность проведения осмотра обеспечивается заказчиком оценки.

8.6.2 Осмотр объекта оценки выполняется оценщиком, проводящим независимую оценку, либо оценщиками (одним из них), в случае проведения ее несколькими оценщиками, в соответствии с требованиями к осмотру объекта оценки, особенностями осмотра, изложенными в ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

Осмотр объекта оценки может проводиться до заключения договора на основании письменного обращения заказчика оценки.

8.6.3 При проведении осмотра оценщик производит фотосьемку (делает скриншоты) объекта оценки с целью фиксации его внешнего вида и фактического состояния, что является подтверждением принятых им по результатам осмотра решений и выводов. Фотографии (скриншоты) включаются в отчет об оценке в количестве, определяемом оценщиком.

ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав могут устанавливаться особенности выполнения фотосьемки (скриншотов) объектов оценки.

Если проводится оценка стоимости предприятий как объектов прав или имущественных комплексов, одной акции, пакета акций, доли в уставном фонде юридического лица, части предприятия, решение о выполнении фотосьемки (скриншотов) всех осмотренных активов, входящих в состав объекта оценки, или их части принимается оценщиком.

8.6.4 Независимая оценка объекта оценки может проводиться без осмотра в случае, если:

– объект оценки находится за пределами Республики Беларусь и заказчиком оценки принято решение об экономической и (или) технической нецелесообразности осмотра объекта оценки, что должно быть отражено в задании на оценку;

– определяется первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога, стоимость восстановления или стоимость замещения, балансовая стоимость, в том числе первоначальная стоимость, переоцененная стоимость, остаточная стоимость;

– определяется оценочная стоимость;

– объект оценки (сооружение, инженерная сеть и др.) находится в земле и (или) недоступен для осмотра в соответствии с требованиями по охране труда, санитарно-эпидемиологическими требованиями.

Техническими кодексами по видам объектов оценки могут предусматриваться иные случаи, когда независимая оценка может проводиться без осмотра.

8.6.5 Процедура оценки в ТНПА об оценке стоимости объектов оценки гражданских прав по отдельным видам объектов оценки предусматривает проведение независимой оценки без осмотра, а также случаи, в которых осмотр обязателен или осмотр может отсутствовать.

8.6.6 Проведение независимой оценки объекта оценки без осмотра должно быть согласовано с заказчиком оценки, для чего в задании на оценку в строке «Дата осмотра» указывается «без осмотра», а также причина, по которой отсутствует осмотр. Причина, по которой независимая оценка может проводиться без осмотра, должна соответствовать случаям, указанным в 8.6.4 и 8.6.5. В разделе «Основные предпосылки и ограничения, с учетом которых определяется результат независимой оценки» отчета об оценке отражается влияние на результат независимой оценки проведения независимой оценки без осмотра.

8.7 Описание предпосылок и ограничений, с учетом которых определяется результат независимой оценки

8.7.1 В ходе проведения оценки стоимости и работы над отчетом об оценке оценщик определяет предпосылки и ограничения, которые не противоречат настоящему техническому кодексу, договору, заданию на оценку, законодательству об оценочной деятельности, логическим рассуждениям, исследованиям и выводам, которые приняты за основу при выполнении расчетов и обосновании результата независимой оценки.

Раздел «Основные предпосылки и ограничения, с учетом которых определяется результат независимой оценки» в отчете об оценке располагается после раздела «Анализ данных, использованных для оценки стоимости».

8.7.2 Предпосылки и ограничения принимаются в отношении объекта оценки, его характеристик, используемой информации об объекте оценки, объектах-аналогах, методов оценки и методов расчета стоимости, экономической ситуации, результата независимой оценки и др.

8.7.3 При установлении предпосылок и ограничений оценщик должен соблюдать следующие условия:

– отступления от технических кодексов должны быть обоснованы, отражаться в предпосылках и ограничениях, расчеты, проводимые на их основе, должны выполняться в соответствии с требованиями настоящего технического кодекса и других ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав;

– предпосылки и ограничения должны отражать особенности процедуры оценки объекта оценки, в том числе сведения об отсутствии, недостаточности или противоречиях в информации, предоставленной заказчиком оценки, полученной от третьих лиц или собранной оценщиком самостоятельно, и влиянии этих сведений на результат независимой оценки.

8.7.4 К предпосылкам и ограничениям могут быть отнесены следующие основные положения:

– документы оценки содержат профессиональное мнение оценщика относительно результата независимой оценки объекта оценки и не являются гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по стоимости, равной результату независимой оценки;

– результат независимой оценки является обоснованным только при использовании документов оценки в полном объеме и в соответствии с целью оценки;

– оценщик не несет ответственности за информацию, предоставленную заказчиком оценки, в том числе за юридическое описание имущественных прав на объект оценки, или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в исходной информации имущественные права на объект оценки считаются достоверными;

– объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в отчете об оценке;

– оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на состояние объекта оценки, результат независимой оценки и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;

– информация, собранная оценщиком самостоятельно и используемая в процедуре оценки, является обоснованной и достаточной для определения результата независимой оценки, поэтому оценщик в отчете об оценке производит анализ используемой информации, указывает ее источник или предпосылки и ограничения, если источник информации не может быть указан, но его использование может повлиять на результат независимой оценки;

– мнение оценщика относительно результата независимой оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут повлиять на результат независимой оценки после даты оценки.

8.7.5 Перечень указанных предпосылок и ограничений не является исчерпывающим и может дополняться оценщиком предпосылками и ограничениями, указанными в технических кодексах по видам объектов оценки, ТНПА об оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности, а также иными предпосылками и ограничениями, если они не противоречат 8.7.3.

8.8 Анализ рынка объектов-аналогов (в случае использования рыночных методов оценки)

Анализ рынка объектов-аналогов выполняется оценщиком в соответствии с требованиями к анализу рынка, изложенными в технических кодексах по видам объектов оценки, ТНПА об оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности.

8.9 Анализ местоположения объекта оценки

Анализ местоположения объекта оценки выполняется только по тем объектам оценки, результат независимой оценки которых зависит от этого фактора. Анализ местоположения проводится в соответствии с требованиями, изложенными в ТКП 52.1.01, ТКП 52.2.07, ТКП 52.3.01 – ТКП 52.3.04.

8.10 Описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки, при их наличии)

Описание объекта оценки выполняется оценщиком в соответствии с требованиями, изложенными в технических кодексах по видам объектов оценки, ТНПА об оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности.

8.11 Обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости

Оценщик выбирает и обосновывает применение одного или нескольких методов оценки, методов расчета стоимости. Выбор метода(ов) оценки, метода(ов) расчета стоимости в рамках того или иного метода оценки, указанного в разделе 6, обусловлен условиями договора, заданием на оценку, наличием информации, целью оценки, предметом оценки, предпосылками и ограничениями, отраженными в отчете об оценке, особенностями объекта оценки, требованиями ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

8.12 Расчеты и их обоснование, определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости

8.12.1 На данном этапе проводятся расчеты показателей, необходимых для определения стоимости выбранными методами расчета стоимости в методах оценки, их обоснование, определение стоимости этими методами оценки и методами расчета стоимости в соответствии с процедурой оценки, установленной настоящим техническим кодексом и другими ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

8.12.2 При определении результата независимой оценки объектов оценки рыночными методами оценки цены оценки принимаются на дату оценки. Цены оценки могут приниматься на дату, отличную от даты оценки, в случаях проведения независимой оценки рыночными методами оценки:

а) предприятия, акции, пакета акций, доли в уставном фонде юридического лица, части предприятия. В этом случае стоимость объектов, входящих в состав активов баланса, рассчитывается по состоянию на дату их осмотра с последующей корректировкой полученной стоимости в цены на дату оценки предприятия, акции, пакета акций, доли в уставном фонде юридического лица, части предприятия;

б) для цели внесения неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, создаваемого путем преобразования государственного унитарного предприятия в открытое акционерное общество (далее – ОАО). В этом случае цены оценки принимаются на дату определения размера уставного фонда создаваемого ОАО;

в) для целей исчисления подоходного налога и налога на недвижимость для физических лиц, наследования имущества;

г) для цели постановки на баланс излишков активов, выявленных в результате инвентаризации. Цены оценки принимаются на дату проведения инвентаризации, если иное не предусмотрено законодательством;

д) для цели постановки на баланс активов, полученных безвозмездно. Цены оценки принимаются на дату принятия объекта оценки к бухгалтерскому учету в качестве вложений в долгосрочные активы, если иное не предусмотрено законодательством;

е) для цели обжалования кадастровой стоимости земельного участка. Цены оценки принимаются на дату кадастровой оценки;

ж) для цели проведения переоценки методом прямой оценки основных средств, доходных вложений в материальные активы, оборудования к установке. Цены оценки принимаются на 31 декабря отчетного года, если иное не установлено законодательством, регулирующим порядок проведения переоценки, в том числе [8];

з) для цели проведения переоценки объектов интеллектуальной собственности, числящихся в бухгалтерском учете в составе нематериальных активов. Цены оценки принимаются на конец отчетного периода, если иное не предусмотрено законодательством.

8.12.3 Если результат независимой оценки объекта оценки в случаях, предусмотренных 8.12.2, необходимо определить в ценах оценки, отличных от даты оценки, пересчет результата независимой оценки с даты оценки в цены оценки проводится в зависимости от вида объекта оценки, источника используемой информации, валюты оценки, метода оценки одним из обоснованных оценщиком способов: курсами валют, коэффициентами изменения стоимости видов (групп) основных средств, индексами изменения стоимости в строительстве и другими коэффициентами (индексами), иными способами на основе проведенного анализа рынка объектов-аналогов.

8.13 Обоснование результата независимой оценки

8.13.1 Обоснование результата независимой оценки производится при проведении независимой оценки объекта оценки рыночными методами оценки.

8.13.1.1 Если независимая оценка проводится одним методом оценки, итоговая стоимость, полученная этим методом, является результатом независимой оценки.

8.13.1.2 При применении нескольких рыночных методов оценки результат независимой оценки объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу оценки весового коэффициента. Весовые коэффициенты для обоснования результата независимой оценки при использовании рыночных методов оценки могут рассчитываться экспертным методом, статистическими методами, методом иерархий, методом «дерева целей» и др. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Методы определения весовых коэффициентов выбираются оценщиком.

При этом до обоснования результата независимой оценки рассчитывается коэффициент вариации между итоговыми стоимостями, полученными тремя методами оценки, или разница между итоговыми стоимостями, полученными двумя методами оценки, деленная на итоговую стоимость каждого метода, которые не должны превышать 0,3. В противном случае оценщик проверяет и уточняет расчеты, сопоставляет полученные результаты с выводами по анализу рынка объектов-аналогов, приводит обоснование полученной разницы итоговых стоимостей по методам оценки и делает вывод о целесообразности (нецелесообразности) использования итоговой стоимости по каждому из методов оценки для определения результата независимой оценки. Оценщик может отказаться от итоговой стоимости по одному из методов оценки. В этом случае этот метод оценки не участвует в определении результата независимой оценки.

8.13.2 Результатом независимой оценки для цели проведения переоценки методом прямой оценки основных средств, доходных вложений в материальные активы, оборудования к установке являются:

для основных средств, доходных вложений в материальные активы – остаточная стоимость и переоцененная стоимость каждого переоцениваемого объекта. При этом также указывается сумма износа, равная накопленному износу;

для оборудования к установке – переоцененная стоимость.

8.13.3 Результат независимой оценки отражается в заключении и отчете об оценке с учетом принимаемых в отчете об оценке предпосылок и ограничений, цели оценки, предмета оценки, даты оценки и выражается денежной суммой или в виде диапазона денежной суммы.

8.13.4 Результат независимой оценки, рассчитанный рыночными методами оценки в иностранной валюте, пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу Национального банка, установленному для данной иностранной валюты на дату оценки.

8.13.5 Если объектом оценки является имущество как единый объект, комплекс или иной сложный объект, после отражения результата независимой оценки в заключении и отчете об оценке приводится перечень и итоговая стоимость каждого объекта, входящего в перечисленные в настоящем пункте объекты оценки, если иное не предусмотрено заданием на оценку.

8.13.6 Результат независимой оценки, рассчитанный рыночными методами оценки в ценах оценки, отличных от даты оценки, в соответствии с 8.12.3, пересчитывается из иностранной валюты в белорусские рубли или из белорусских рублей в иностранную валюту по официальному курсу Национального банка, установленному на дату, на которую приняты цены оценки.

8.13.7 В документах оценки отражается результат независимой оценки. В соответствии с заданием на оценку результат независимой оценки может указываться без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС), с учетом НДС, в том числе НДС, без упоминания об НДС, если иное не предусмотрено законодательством.

По объектам оценки, являющимся объектами жилищного фонда, не завершенными строительством объектами жилищного строительства, результат независимой оценки отражается без упоминания об НДС.

Результат независимой оценки имущества, находящегося в государственной собственности, сделки по распоряжению которым осуществляются в соответствии с актами законодательства, регулирующими порядок распоряжения государственным имуществом, определяется и указывается в документах оценки без учета НДС.

8.13.8 При проведении независимой оценки объекта оценки рыночными методами оценки в национальной валюте Республики Беларусь или в иной валюте результат независимой оценки может указываться с округлением согласно следующим правилам:

– до 1 д.е., если результат независимой оценки не превышает 100 д.е.;

– до 10 д.е., если результат независимой оценки превышает 100 д.е. и не превышает 1 тыс. д.е.;

– до 100 д.е., если результат независимой оценки превышает 1 тыс. д.е. и не превышает 100 тыс. д.е.;

– до 1000 д.е., если результат независимой оценки превышает 100 тыс. д.е;

– до 10 000 д.е., если результат независимой оценки превышает 1 млн. д.е.;

– до 100 000 д.е., если результат независимой оценки превышает 10 млн. д.е.;

– до 1 млн. д.е., если результат независимой оценки превышает 100 млн. д.е.

Если результат независимой оценки составляет менее 1 д. е., округление производится до наименьшего номинала денежного знака в соответствии с арифметическими правилами, если иное не предусмотрено соответствующими ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав.

8.13.9 Если результат независимой оценки при использовании рыночных методов оценки получается отрицательным или равным нулю, в том числе в результате округления, он принимается в размере наименьшего номинала денежного знака, за исключением случая, когда предметом оценки является утилизационная или скраповая стоимость, при отрицательном значении которых результат независимой оценки принимается равным нулю.

8.13.10 Если результат независимой оценки указывается в нескольких валютах оценки, округлению в соответствии с 8.13.8 подлежит результат независимой оценки только в одной из валют.

Если при пересчете в другую валюту образуются дробные части наименьшего номинала денежного знака, результат независимой оценки должен быть округлен до целого наименьшего номинала денежного знака в соответствии с арифметическими правилами.

Примечание – Если дробная часть наименьшего номинала денежного знака менее 0,5, она отбрасывается и сумма снижается до целого наименьшего номинала денежного знака, а если эта часть равна 0,5 и больше, сумма повышается до целого наименьшего номинала денежного знака.

8.13.11 Если объектом оценки является имущество как единый объект, комплекс или иной сложный объект, состоящий из двух и более объектов, а результат независимой оценки указывается с округлением, стоимость каждой единицы имущества, входящей в состав таких объектов оценки, должна быть показана с округлением для того, чтобы суммарная их стоимость была равна результату независимой оценки.

8.13.12 Результат независимой оценки, определенный индексным методом оценки, методом балансового накопления активов и методом кадастровой оценки, округляется до наименьшего номинала денежного знака согласно арифметическим правилам.

8.13.13 Исключен.

8.13.14 Исключен.

8.14 Составление и оформление заключения об оценке

Заключение об оценке составляется в соответствии с требованиями, изложенными в 9.2, и с учетом особенностей его составления, изложенных в технических кодексах по видам объектов оценки, ТНПА об оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности. Заключение об оценке оформляется в соответствии с требованиями, изложенными в 9.3.

8.15 Составление и оформление отчета об оценке

Отчет об оценке составляется в соответствии с требованиями, изложенными в 9.4, и с учетом особенностей его составления, изложенных в технических кодексах по видам объектов оценки, ТНПА об оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности. Отчет об оценке оформляется в соответствии с требованиями 9.5.

9 Требования к документам оценки

9.1 Исключен.

9.1.1 Исключен.

9.1.2 Исключен.

9.1.3 Исключен.

9.2 Требования к содержанию заключения об оценке

9.2.1 Заключение об оценке должно содержать:

 – номер и дату заключения об оценке;

– полное наименование исполнителя оценки;

– фамилию, собственное имя и отчество (если таковое имеется) оценщика, проводившего независимую оценку, номер, дату выдачи и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки, номер и дату решения о последнем продлении срока его действия;

– номер и дату заключения договора;

– наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки;

– цель оценки;

– валюту оценки;

– дату оценки;

– предмет оценки;

– используемые методы оценки и расчета стоимости;

– результат независимой оценки;

– срок действия результата независимой оценки.

Примечание – Под датой заключения об оценке понимается дата регистрации заключения об оценке.

9.2.2 Если результат независимой оценки рассчитывается в ценах на дату, отличную от даты оценки, в заключении об оценке указываются цены оценки.

9.2.3 В заключении об оценке могут указываться ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, с использованием которых проводилась независимая оценка.

9.2.4 Заключение об оценке может содержать иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

9.3 Требования к оформлению заключения об оценке

9.3.1 Первый лист или страница при двухсторонней печати (далее – лист (страница)) заключения об оценке должен (на) располагаться на бланке заключения, утвержденном исполнителем оценки, предусматривающем дату его регистрации.

Заголовок заключения об оценке начинается со слов «Заключение о независимой оценке» и должен содержать номер заключения об оценке. В заголовке заключения об оценке может указываться предмет оценки и наименование объекта оценки.

Номер заключения об оценке должен соответствовать номеру договора и номеру отчета об оценке. Если в рамках одного договора в течение срока его действия выполняется независимая оценка различных объектов, в результате оценки стоимости которых выдаются отдельные заключения и отчеты об оценке, то их номера должны содержать номер этого договора и порядковый номер заключения и отчета об оценке, выданный по этому договору.

Заголовок заключения об оценке располагается в центре строки. Переносить слова в заголовке не допускается.

9.3.2 Текст заключения об оценке должен быть выполнен печатным способом на компьютере на бумаге формата A4.

При форматировании текста заключения об оценке применяются свойства шрифта, предусмотренные в отчете об оценке. Разрешается использовать компьютерные возможности акцентирования внимания на определенных пунктах заключения об оценке, результате независимой оценки, выводах и других особенностях оценки стоимости объекта оценки, отраженных в заключении об оценке.

Заключение об оценке может включать таблицы или приложения в виде таблиц. Листы (страницы) заключения об оценке нумеруются подряд, начиная с первого листа (страницы), в центре или справа листа (страницы).

При наличии в тексте заключения об оценке одной таблицы или одного приложения в виде таблиц их нумерация не производится. Заголовок таблицы и приложения в заключении об оценке в этом случае могут не указываться. Если в заключении об оценке более одной таблицы и одного приложения, в заключении об оценке должна быть приведена ссылка на каждую из них. Оформление таблиц в заключении об оценке производится так же, как в отчете об оценке, в соответствии с 9.5.8, приложений в виде таблиц – в соответствии с 9.5.12.

Количество листов (страниц) в заключении об оценке определяется особенностями объекта оценки и информацией по объекту оценки, которая должна быть отражена в нем.

Если заключение об оценке состоит из нескольких листов (страниц), на каждом листе указываются номер листа (страницы) арабскими цифрами, подписи и печати в соответствии с 9.6.

Если подписи и печати в соответствии с 9.6 не размещаются на одной странице, оставшиеся подписи и печати помещаются на оборотной стороне листа. Текст заключения об оценке продолжается на втором и последующих его листах с аналогичным размещением оставшихся подписей и печатей на обороте каждого листа.

Сведения из свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки (номер, дата выдачи и срок действия, номер и дата решения о последнем продлении срока его действия) указываются на первом или последнем листе (странице) заключения об оценке. До подписей на каждом листе (странице) заключения об оценке указываются слова «Продолжение заключения о независимой оценке на листе (странице) № ___», а на предпоследнем листе (странице) – «Окончание заключения о независимой оценке на листе (странице) № ___».

На последнем листе (странице) заключения об оценке после вывода о результате независимой оценки указываются номер и дата отчета об оценке, на основании которого оно составлено, количество листов (страниц) в заключении об оценке и количество экземпляров заключения и отчета об оценке. На этом же листе (странице) заключения об оценке указываются в качестве приложения номер и дата отчета об оценке, который является неотъемлемой частью заключения об оценке.

9.4 Требования к составлению и содержанию отчета об оценке

9.4.1 При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

– отчет об оценке должен демонстрировать целостность процедуры оценки;

– отчет об оценке должен содержать достоверную информацию, анализ, расчеты и выводы, которые обосновывают результат независимой оценки;

– результат независимой оценки должен базироваться на достоверной информации, предпосылках и ограничениях, методах оценки и методах расчета стоимости, анализе и выводах.

9.4.2 Требования к содержанию отчета об оценке отражены в технических кодексах по видам объектов оценки, ТНПА об оценке стоимости объектов интеллектуальной собственности.

9.5 Требования к оформлению отчета об оценке

9.5.1 Оформление отчета об оценке осуществляется по установленным на компьютере шаблонам документов. Отчет об оценке может оформляться в одном томе или двух и более томах.

9.5.2 Титульный лист является первым (ой) листом (станицей) отчета об оценке, служит источником информации для обработки и поиска документов оценки в архиве исполнителя оценки.

На титульном листе отчета об оценке указываются следующие сведения:

– наименование исполнителя оценки;

– «Отчет о независимой оценке» с указанием номера отчета об оценке, который должен соответствовать номеру договора;

– дата отчета об оценке;

– год и место, в котором выполнялся отчет об оценке.

Примечание – Дата отчета об оценке должна соответствовать дате регистрации заключения об оценке.

На титульном листе отчета об оценке может указываться предмет оценки и наименование объекта оценки.

9.5.3 Оформление оглавления отчета об оценке включает перечень основных разделов и подразделов, приложений с указанием номеров листов (страниц), на которых они отражены.

В оглавлении отчета об оценке каждое приложение должно быть указано с порядковым номером и заголовком.

Если отчет об оценке имеет несколько томов, в оглавлении первого тома должно быть отражено название каждого тома.

9.5.4 При оформлении основного текста отчета об оценке указывается деление на разделы, которые нумеруются арабскими цифрами.

Каждый раздел отчета об оценке может быть разделен на подразделы, в которых могут быть выделены пункты и подпункты. Номер подраздела включает номер раздела и подраздела, разделенный точкой. Разделы и подразделы отчета об оценке должны отражать процедуру оценки и соответствовать оглавлению отчета об оценке.

Раздел «Обоснование результата независимой оценки» должен содержать итоговую(ые) стоимость (и), рассчитанную(ые) выбранными методами оценки, обоснование результата независимой оценки, вывод, в котором отражается предмет оценки, результат независимой оценки, дата оценки, цены оценки (в случае отличия цен оценки от даты оценки), валюту оценки. После вывода в отчете об оценке должны располагаться подписи и печати, предусмотренные в 9.6.

9.5.5 Заголовки разделов и подразделов отчета об оценке начинаются с прописной буквы. Заголовки разделов располагаются в центре, заголовки подразделов – в центре или с абзацного отступа. Переносить слово в заголовке не допускается. Заголовки сверху и снизу отделяются одним или двумя интервалами. Заголовки разделов должны иметь порядковую нумерацию в пределах всего текста основной части отчета об оценке. Номер подраздела включает номер раздела и подраздела, разделенный точкой.

9.5.6 Текст отчета об оценке должен быть выполнен печатным способом на компьютере с одной или с двух сторон листа на бумаге формата A4. При форматировании текста могут применяться свойства шрифта, выбранные исполнителем оценки.

Все листы (страницы) отчета об оценке, включая листы (страницы), на которых располагаются таблицы, формулы, иллюстрации, приложения, нумеруются подряд, начиная со второго листа (страницы), без пропусков и повторений. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на приложения, в том числе на информацию, которая представлена заказчиком оценки, получена от третьих лиц, собрана оценщиком самостоятельно и использована при проведении независимой оценки.

Оформление иллюстраций, в том числе графиков и диаграмм, фотографий, осуществляется в соответствии с 9.5.7. Оформление в тексте отчета таблиц – 9.5.8, формул – 9.5.9, основных терминов и определений – 9.5.10, перечня используемых нормативных правовых актов, в том числе ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, литературных источников – 9.5.11, приложений – 9.5.12.

9.5.7 Иллюстративный материал может быть представлен рисунками, фотографиями (скриншотами), графиками, чертежами, схемами, диаграммами и другим подобным материалом.

Иллюстрации располагаются под текстом, в котором впервые дана ссылка на них, или на следующем листе (странице), а при необходимости – в приложении к отчету об оценке.

Нумерация иллюстраций выполняется арабскими цифрами, допускается как сквозная нумерация, так и по разделам.

На иллюстрации приводятся ссылки в тексте отчета об оценке с указанием слова «рисунок» и его номера (например: рисунок 1, рисунок 1.1).

Структура оформления иллюстрации (рисунок, график, функции и т. п.) может быть следующей:

– изображение иллюстрации в виде схемы, графика и т. п.;

– надпись «Рисунок» и порядковый номер;

– подрисуночный текст (если он необходим);

– название иллюстрации.

9.5.7.1 Оформление графиков выполняется аналогично оформлению иллюстраций. При форматировании обозначения графического материала может применяться шрифт, выбранный исполнителем оценки.

9.5.7.2 Структура оформления фотографии (скриншота) аналогична структуре оформления иллюстрации. На одном листе (странице) отчета об оценке может быть до шести фотографий (скриншотов).

9.5.8 Таблицы в отчете об оценке располагаются под текстом, в котором впервые дана ссылка на них, или на следующем листе (странице). Таблицы, не отраженные в тексте отчета об оценке, представляются в приложениях к отчету об оценке.

Таблицы должны иметь номер и название, определяющее их тему и содержание. Сокращения в заголовках не допускаются. При оформлении таблицы пишется слово «Таблица» и проставляется ее порядковый номер арабскими цифрами с правой стороны листа (страницы) перед названием таблицы. Знак № не ставится. Таблицы могут иметь сквозную нумерацию или в пределах одного раздела. Если таблицы нумеруются в пределах раздела, номер таблицы включает номер раздела и порядковый номер таблицы в разделе, разделенные точкой. При переносе таблицы на следующий лист (страницу) его нумерация повторяется, указывается строка с пронумерованными графами или шапка таблицы.

На все таблицы должны быть даны ссылки в тексте отчета об оценке с указанием номеров таблиц.

9.5.9 При написании формул используются символы, установленные для этих целей ТНПА об оценке стоимости объектов гражданских прав, а при их отсутствии иные.

Пояснения к символам в формулах должны располагаться в тексте отчета об оценке непосредственно под формулой. Если значения в текущей формуле на странице отчета об оценке встречаются в формуле, представленной ранее, эти значения могут не указываться.

Формулы нумеруются арабскими цифрами сквозной нумерацией или в пределах одного раздела. Если формулы нумеруются в пределах раздела, номер формулы включает номера раздела и порядковый номер формулы в разделе, разделенные точкой.

Номер формулы заключают в круглые скобки и записывают на уровне формулы справа. Формулы, включенные в основной текст, располагаются по центру листа (страницы).

9.5.10 В отчете об оценке могут указываться основные используемые термины и определения, которые, по мнению оценщика, необходимы для отражения целостности процедуры оценки. Термины и определения могут размещаться в разделе «Термины и определения» или в разделах, в которых соответствующий термин используется. Термины записываются с прописной буквы, а определения к ним – со строчной буквы.

9.5.11 Перечень используемых нормативных правовых актов, в том числе ТНПА, литературных источников (далее – перечень) включает библиографические записи на нормативные правовые акты, в том числе ТНПА, литературные источники, научно-исследовательские статьи и другие исследования, использованные при определении стоимости объекта оценки. В перечень не включается исходная информация, представленная заказчиком оценки и полученная от третьих лиц, а также исходная информация, собранная оценщиком самостоятельно и использованная для оценки стоимости объекта оценки. Перечень размещается после сведений об исполнителе оценки и оценщиках.

9.5.12 Приложения выполняют на листах формата A4. При необходимости приложения могут быть разделены на разделы, подразделы, пункты, подпункты, которые нумеруются аналогично таблицам в приложениях. Допускается использование приложений нестандартного размера, которые в сложенном размере соответствуют формату А4.

Каждое приложение следует начинать с нового листа (страницы) с указанием слова «Приложение» и его номера и заголовка.

Отчет об оценке должен включать приложения, расположенные в следующем порядке:

– «Копия задания на оценку стоимости»;

– «Расчеты, в том числе не приведенные в тексте отчета о независимой оценке»;

– «Информация, представленная заказчиком оценки и полученная от третьих лиц»;

– «Информация, собранная оценщиком самостоятельно и использованная при проведении независимой оценки»;

– «Фотографии (скриншоты) объекта оценки».

Количество приложений, за исключением приложения «Копия задания на оценку стоимости», может быть изменено в зависимости от объема и сложности проводимых расчетов по объекту оценки, количества объектов оценки и объема информации, представленной заказчиком оценки и полученной от третьих лиц, информации, собранной оценщиком самостоятельно и использованной при проведении независимой оценки.

Приложения располагаются после последнего листа перечня. В пределах приложений документы располагаются в порядке их упоминания, в том числе сведений из них, в тексте отчета об оценке.

Таблицы в приложениях нумеруются в пределах одного приложения. Номер каждой таблицы включает номер приложения и порядковый номер таблицы в приложении, разделенные точкой. Например, если в отчете об оценке приложение имеет обозначение «Приложение 2», таблицы в нем нумеруются «Таблица 2.1», «Таблица 2.2» и т.д.

Если в расчетных таблицах приложения «Расчеты, в том числе не приведенные в тексте отчета об оценке» представлена информация из прайс-листов, калькуляций или смет, в этих таблицах указывается их номер и номер приложения, в котором данная информация отражена. При этом в таблицах указывается наименование валюты, в которой указана цена (стоимость) или ставка арендной платы в прайс-листе. Если в таблице используется несколько валют, над или под таблицей либо в самой таблице указывается курс валют, по которому осуществлялся перевод стоимостных показателей из валюты прайс-листов в валюту, в которой проводился расчет. При сопоставлении объекта оценки с объектами-аналогами в таблицах указываются основные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов.

В приложении «Информация, представленная заказчиком оценки и полученная от третьих лиц» располагается исходная информация, представленная заказчиком оценки и полученная от третьих лиц.

В приложении «Информация, собранная оценщиком самостоятельно и использованная при проведении независимой оценки» размещается исходная информация, собранная оценщиком самостоятельно и использованная при проведении независимой оценки, в том числе распечатки прайс-листов, копии калькуляций, смет и других материалов, использованных в отчете об оценке из литературных источников, и др. Информация, представленная в указанном приложении, должна содержать сведения об источнике и дате ее получения. Прайс-листы, калькуляции и сметы по объектам-аналогам нумеруются в порядке, указанном в таблицах отчета об оценке и в таблицах приложений, в которых эта исходная информация использовалась.

Копии документов, представленные заказчиком оценки, полученные от третьих лиц, а также собранные оценщиком самостоятельно и использованные в процедуре оценки, должны быть четкими, легко читаемыми.

В приложении «Фотографии (скриншоты) объекта оценки» располагаются фотографии (скриншоты) объекта оценки, сделанные оценщиком при проведении его осмотра. Оценщик может представить основные фотографии (скриншоты) по тексту отчета об оценке при описании объекта оценки, определении износа и т.д.

9.6 Требования к подписанию документов оценки

9.6.1 Заключение и отчет об оценке, составленные на бумажном носителе, должны быть подписаны оценщиком, проводившим независимую оценку, скреплены его личной печатью, подписаны руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем), либо представителем коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальным предпринимателем, которым в соответствии с гражданско-правовым договором переданы полномочия руководителя юридического лица, являющегося исполнителем оценки.

9.6.2 Исключен.

9.6.3 Исключен.

9.6.4 Заключение и отчет об оценке, составленные в виде электронных документов, должны быть подписаны электронными цифровыми подписями в соответствии с требованиями 9.6.1.

9.6.5 Электронные копии заключения и отчета об оценке на бумажных носителях подписываются электронной цифровой подписью руководителя исполнителя оценки (его заместителя) либо руководителя обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителя), либо представителем коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальным предпринимателем, которым в соответствии с гражданско-правовым договором переданы полномочия руководителя юридического лица, являющегося исполнителем оценки.

Воспроизведение на бумажных носителях таких электронных копий заключения и отчета об оценке, удостоверенное руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем), имеет одинаковую юридическую силу с экземплярами заключения и отчета об оценке, выданными заказчику оценки.

9.7 Сведения о заказчике оценки

В отчете об оценке описываются сведения о заказчике оценки. Если заказчиком оценки выступает юридическое лицо, указываются его полное наименование и место нахождения. Если заказчиком оценки выступает физическое лицо или индивидуальный предприниматель, указываются фамилия, собственное имя и отчество (если таковое имеется), серия (при наличии) и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший документ.

9.8 Сведения об исполнителе оценки и оценщиках

9.8.1 В отчете об оценке описываются сведения об исполнителе оценки и оценщике.

9.8.2 В сведениях об исполнителе оценки указываются его полное наименование и местонахождение.

9.8.3 Исключен.

9.8.4 В сведениях об оценщиках указываются фамилия, собственное имя и отчество (если таковое имеется) оценщика, номер, дата выдачи и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки, номер и дата решения о последнем продлении срока его действия.

10 Внесение изменений, замена и отзыв документов оценки

10.1 Внесение изменений, замена документов оценки могут производиться в случаях:

– письменного обращения заказчика оценки, содержащего обоснованные замечания по документам оценки (далее – замечания заказчика оценки);

– письменного обращения заказчика оценки по уточнению условий ранее заключенного договора, на основании которого проводилась независимая оценка (далее – уточнение условий);

– выявления исполнителем оценки ошибок и (или) неточностей в документах оценки, переданных им заказчику оценки (далее – ошибки и (или) неточности, выявленные исполнителем оценки);

– иных письменных обращений, содержащих замечания, требующие рассмотрения документов оценки на предмет обоснованности результата независимой оценки (далее – замечания, содержащиеся в иных письменных обращениях);

– представления заказчиком экспертизы заключения экспертизы достоверности независимой оценки или его копии, требующего устранения замечаний и (или) ошибок в документах оценки (далее – замечания и (или) ошибки, указанные в заключении экспертизы).

По письменному обращению заказчика оценки может производиться выделение объекта оценки (объектов оценки) из ранее выданных документов оценки (далее – выделение объекта оценки из ранее выданных документов оценки).

10.2 Замечания заказчика оценки, уточнение условий, ошибки и (или) неточности, выявленные исполнителем оценки, замечания, содержащиеся в иных письменных обращениях, рассматриваются комиссией исполнителя оценки. Решение комиссии оформляется протоколом, который составляется в одном экземпляре, подписывается присутствующими на заседании членами комиссии и утверждается председателем комиссии. В протоколе может быть отражено особое мнение одного или нескольких членов комиссии, несогласных с ее решением.

10.2.1 Замечания заказчика оценки, уточнение условий, ошибки (или) неточности, выявленные исполнителем оценки, замечания, содержащиеся в иных письменных обращениях, устранение которых не влияет на результат независимой оценки, комиссией исполнителя оценки не рассматриваются.

10.3 Исключен.

10.4 Выделение объекта оценки из ранее выданных документов оценки производится путем составления документов оценки, воспроизводящих часть ранее выданных документов оценки, относящуюся к выделяемому объекту оценки с учетом его составных частей и принадлежностей.

10.5 Исключен.

10.6 Исполнитель оценки на основании замечаний заказчика оценки, уточнения условий, ошибок и (или) неточностей, выявленных исполнителем оценки, замечаний, содержащихся в иных письменных обращениях, замечаний и (или) ошибок, указанных в заключении экспертизы, может вносить изменения путем выдачи документа «Изменения к заключению и (или) отчету о независимой оценке» или производить замену документов оценки (их отдельных листов (страниц), томов).

10.6.1 Документ «Изменения к заключению и (или) отчету о независимой оценке» может оформляться, если изменяемые и (или) дополняемые сведения, отражаемые в документах оценки, не влияют на результат независимой оценки (например, изменение адреса объекта оценки, исправление инвентарного номера объекта оценки, дополнение новой целью оценки, предметом оценки, дополнение отчета об оценке новым разделом (подразделом), приложением и др.).

10.6.2 Замена документов оценки (их отдельных листов (страниц), томов) производится, если случаи, указанные в 10.6, влияют на результат независимой оценки.

10.6.2.1 Если замена документов оценки производится до совершения сделки с объектом оценки, на первом (ой) листе (странице) заключения об оценке и титульном листе отчета об оценке в виде примечания указывается: «Взамен ранее выданного заключения о независимой оценке (отчета о независимой оценке) № ___ от «___» ___________». В виде примечания на последнем (ей) листе (странице) заключения об оценке и титульном листе отчета об оценке проставляется отметка «Заключение о независимой оценке (отчет о независимой оценке) №__ от ___________ считать недействительным.».

Допускается производить замену:

отдельных листов (страниц) документов оценки с отражением на выдаваемых листах (страницах) надписи: «Взамен ранее выданного листа (страницы) № ___________ заключения о независимой оценке (отчета о независимой оценке) № ___________ от ___________». На каждом (ой) таком (ой) листе (странице) также делается запись: «Лист (Страница) № _________ заключения о независимой оценке (отчета о независимой оценке) № _________ от ___________ считать недействительным (ой).»;

отдельных томов, если документы оценки содержать несколько томов, с отражением на выдаваемых томах надписи «Взамен ранее выданного тома___ отчета о независимой оценке № ___ от ___________». При этом на титульном листе каждого такого тома внизу делается запись «Том _____ отчета о независимой оценке № ___ от ___________» считать недействительным. Если в каком-то из томов отчета об оценке меняются отдельные листы (страницы), оформление замены листов (страниц) в них производится аналогично правилам, изложенным в настоящем пункте.

10.6.2.2 Если замена документов оценки производится после совершения сделки с объектом оценки, на первом (ой) листе (странице) заключения об оценке и титульном листе отчета об оценке указывается: «Исправленное(ый) после экспертизы № ___ от «___» ___________заключение о независимой оценке (отчет о независимой оценке) № __________ от ___________».

Допускается производить замену отдельных листов (страниц), томов с надписью: «Исправленные после экспертизы № ___ от «___» ___________лист (страница) № ___________ заключения о независимой оценке (отчета о независимой оценке № __________ от___________», «Исправленный после экспертизы № ___ от «___» ___________ том ___ отчета о независимой оценке № ___________ от ___________», соответственно. При этом на последнем (ей) листе (странице) заключения об оценке и на титульном листе отчета об оценке, на выдаваемых листах (страницах) заключения об оценке (отчета об оценке), титульном листе выдаваемого тома отчета об оценке делается запись: «Заключение о независимой оценке (отчет о независимой оценке) №___________ от ___________» считать недействительным.», «Том (лист (страница)) № _________ отчета об оценке № _________ от ___________ считать недействительным (ой).», соответственно.

10.7 При выделении объекта оценки из ранее выданных документов оценки на документах оценки, составленных в отношении него в результате выделения, указывается номер ранее выданных документов оценки и дата, соответствующая дате регистрации этих составленных документов оценки. При этом на первом (ой) листе (странице) заключения об оценке и титульном листе отчета об оценке в правом верхнем углу проставляется отметка «Выделенное(ый) из заключения о независимой оценке (отчета о независимой оценке) № ____________ от ___ по договору № _____ от _______».

10.8 Документ «Изменения к заключению и (или) отчету о независимой оценке», документы оценки (отдельные листы (страницы), тома), взамен ранее выданных или исправленные после экспертизы, документы оценки по объекту, выделенному из ранее выданных документов оценки, направляются заказчику оценки с сопроводительным письмом, в котором сообщается об их направлении.

10.9 Внесение изменений, замена документов оценки, выполняемые по вине заказчика оценки либо по уточненным условиям, производятся на основании дополнительного соглашения к договору до подписания акта сдачи-приемки оказанных услуг или нового договора, если акт сдачи-приемки сторонами подписан.

10.10 Внесение изменений, замена документов оценки, выполняемые по вине исполнителя оценки, производятся за его счет. Заключение дополнительного соглашения к договору до подписания акта сдачи-приемки оказанных услуг или нового договора, если акт сдачи-приемки сторонами подписан, не производится, за исключением случаев, когда возникает необходимость внесения изменений или замены задания на оценку.

10.11 Выделение объекта оценки из ранее выданных документов оценки производится на основании заключенного между заказчиком оценки и исполнителем оценки гражданско-правового договора, предметом которого является выделение объекта оценки из ранее выданных заказчику оценки документов оценки.

10.12 До совершения сделки с объектом оценки внесение изменений, замена документов оценки не производятся, если результат независимой оценки не является действительным в соответствии с 12 и при условии, что экспертиза достоверности независимой оценки до окончания действия результата независимой оценки не проводилась.

10.13 Выделение объекта оценки из ранее выданных документов оценки до совершения сделки с объектом оценки не производится, если результат независимой оценки не является действительным в соответствии с 12.

10.14 Исключен.

10.15 Выделение объекта оценки из ранее выданных документов оценки после совершения сделки с объектом оценки не производится, если результат независимой оценки по всем объектам оценки использован для цели оценки.

10.16 Отзыв документов оценки может производиться до совершения сделки с объектом оценки при наличии письменного согласия заказчика оценки и при условии, что результат независимой оценки является действительным в соответствии с 12.

После совершения сделки с объектом оценки отзыв документов оценки не производится.

10.17 Подписание документа «Изменения к заключению и (или) отчету об оценке», документов оценки (отдельных листов (страниц), отдельных томов) взамен ранее выданных или исправленных после экспертизы, документов оценки по объекту оценки, выделенному из ранее выданных документов оценки, осуществляется в соответствии с 9.6.

10.17.1 В случае отсутствия оценщика, проводившего независимую оценку, «Изменения к заключению и (или) отчету об оценке», документы оценки (отдельные листы (страницы), тома) взамен ранее выданных или исправленных после экспертизы, документы оценки по объекту оценки, выделенному из ранее выданных документов оценки, подписываются оценщиком, имеющим свидетельство об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки, назначенным руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного или структурного подразделения исполнителя оценки (его заместителем), либо представителем коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальным предпринимателем, которым в соответствии с гражданско-правовым договором переданы полномочия руководителя юридического лица, являющегося исполнителем оценки.

10.17.2 Если ликвидировано юридическое лицо или прекращена деятельность индивидуального предпринимателя – исполнителя оценки, проводившего независимую оценку, внесение изменений, замена документов оценки, выделение объекта оценки из ранее выданных документов оценки, выдача дубликатов и копий документов оценки не производятся.

11 Выдача дубликатов, копий документов оценки

11.1 Дубликаты документов оценки могут выдаваться при их утере, повреждении (приведении в негодность) с проставлением в правом верхнем углу документов оценки отметки «ДУБЛИКАТ» с указанием номера и даты договора, на основании которого дубликат документов оценки выдан.

11.1.1 Выдача дубликата документов оценки производится на основании заключенного между заказчиком оценки и исполнителем оценки гражданско-правового договора, предметом которого является выдача дубликата документов оценки.

11.1.2 Дубликаты документов оценки подписываются в соответствии с 9.6.

11.1.3 В случае отсутствия оценщика, проводившего независимую оценку, дубликат документов оценки подписывается оценщиком, имеющим свидетельство об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки, назначенным руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного или структурного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) либо индивидуальным предпринимателем, если исполнителем оценки являлся индивидуальный предприниматель.

11.2 Копии документов оценки могут выдаваться в иных случаях и должны быть заверены исполнителем оценки. При этом в правом верхнем углу первого (ой) листа (страницы) заключения об оценке и титульного листа отчета об оценке проставляется отметка «КОПИЯ» с указанием номера и даты договора, на основании которого выдана копия документов оценки, за исключением выдачи копий документов оценки по запросам государственных органов для выполнения возложенных на них функций.

11.2.1 Выдача копий документов оценки производится при соблюдении условия, указанного в 11.2.2, на основании заключенного между заказчиком оценки либо заказчиком экспертизы и исполнителем оценки гражданско-правового договора, предметом которого является выдача копий документов оценки, либо по запросам государственных органов для выполнения возложенных на них функций.

11.2.2 Если в документах оценки содержится конфиденциальная информация, выдача заказчику экспертизы копии этих документов оценки производится исполнителем оценки при наличии письменного согласия заказчика оценки на их выдачу.

12 Срок действия результата независимой оценки и внутренней оценки

Если иное не предусмотрено законодательными актами, срок действия результата независимой оценки составляет 12 месяцев с даты оценки, за исключением следующих целей оценки:

– продажи без проведения аукциона либо конкурса – 6 месяцев с даты оценки;

– передачи в залог (ипотеку) – 6 месяцев с даты оценки;

– возмещения убытков (ущерба) – 6 месяцев с даты оценки;

– определения размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости – 6 месяцев с даты оценки;

– передачи другому лицу полностью или частично по договору уступки исключительного права (частичной уступки) – 6 месяцев с даты оценки;

– предоставления права использования другому лицу по лицензионному договору, договору комплексной предпринимательской лицензии (франчайзинга) – 6 месяцев с даты оценки;

– исчисления налога на недвижимость для физических лиц при проведении независимой оценки индексным методом оценки – до конца текущего календарного года;

– исчисления подоходного налога для физических лиц при проведении независимой оценки индексным методом оценки – 12 месяцев с даты регистрации заключения об оценке;

– наследования имущества при проведении независимой оценки индексным методом оценки – 12 месяцев с даты регистрации заключения об оценке;

– разделения (выделения) первоначальной (переоцененной, остаточной) стоимости инвентарного объекта – 12 месяцев с даты регистрации заключения об оценке.

Срок действия результата внутренней оценки принимается аналогично сроку действия результата независимой оценки в соответствии с настоящим пунктом.

13 Исключен

14 Диапазон результата независимой оценки

Диапазон результата независимой оценки после совершения сделки определяет влияние замечаний и (или) ошибок на результат оценки и имеет следующие пределы значения:

– +/–20 % – для предприятий, бизнеса или их частей, ценных бумаг, долей в уставных фондах юридических лиц;

– +/–15 % – для земельных участков, недвижимых улучшений и объектов недвижимости, расположенных в г. Минске и областных центрах;

– +/–20 % – для земельных участков, недвижимых улучшений и объектов недвижимости в других населенных пунктах и за их пределами;

– +/–10 % – для машин и оборудования, широко представленных на рынке (например, стандартного оборудования массового производства);

– +/–15 % – для машин и оборудования, не представленных на рынке или выпускаемых в единичных экземплярах (например, нестандартного и уникального оборудования);

– +/–5 % – для массовых транспортных средств;

– +/–10 % – для редких транспортных средств (в случае невозможности применения сравнительного метода оценки);

– +/–15 % – для уникальных транспортных средств;

– +/–20 % – для объектов интеллектуальной собственности.

Библиография