Особенности проведения ремонта арендованных помещений

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 июля 2016 г.

Рассматриваются взаимоотношения между арендатором и арендодателем в части осуществления ремонта арендуемого помещения, а также приводится порядок отражения указанных работ в бухгалтерском учете на примере практических ситуаций.

В соответствии со ст. 577 Гражданского кодекса (далее – ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК).

Согласно п. 1 ст. 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества установлены ст. 587 ГК, согласно которой:

● обязанность по производству капремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 1 ст. 587 ГК);

● обязанность по производству текущего ремонта возлагается на арендатора, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).

Согласно ч. 3 п. 26 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (в ред. от 19.09.2012; далее – Постановление № 1) для определения понятий «капремонт объекта», «текущий ремонт объекта», а также порядка и условий их проведения можно руководствоваться, в частности, Законом от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (в ред. от 31.12.2014; далее – Закон № 300-З).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капремонта дает арендатору право по своему выбору:

● произвести капремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

● потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

● потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК).

При этом стоимость произведенного арендатором капремонта может быть взыскана арендатором как во время действия, так и после прекращения действия договора аренды (ч. 2 п. 26 Постановления № 1).

При взыскании стоимости капремонта согласно ч. 4 п. 26 Постановления № 1 следует учитывать, что:

● проведение капремонта арендатором осуществляется по согласованию с арендодателем;

● если стороны предусмотрели в договоре аренды возложение обязанности по проведению капремонта арендованного имущества на арендатора и не установили, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе;

● расходы арендатора по капремонту не подлежат возмещению, если арендатор не представил доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости проведения капремонта арендуемого имущества, обусловленного его техническим состоянием, и уклонении арендодателя от проведения такого ремонта, а также не подтвердил размер произведенных затрат;

● расходы арендатора по проведению капремонта в части, превышающей согласованную сметную стоимость, не подлежат возмещению, если арендатор произвел капремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.

Понятие текущего и капитального ремонта

Порядок отражения в бухгалтерском учете строительных работ, связанных с восстановлением объектов основных средств (текущий, капитальный ремонт, модернизация, реконструкция), относимых к зданиям, сооружениям, зависит в первую очередь от правильности определения основного вида строительных работ.

Общие признаки ремонтных работ и критерии состояния объектов в результате их проведения приведены в приложении 5 к Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утв. постановлением Минэкономики, Минфина и Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6 (в ред. от 06.05.2014; далее – Инструкция № 37/18/6).

Так, ремонт – это совокупность работ по восстановлению исправности или работоспособности объекта или его составных частей с приведением объекта в соответствие с требованиями, определенными ТНПА, а также по предотвращению их дальнейшего интенсивного износа.

При проведении ремонта не изменяются технико-экономические показатели объекта, его конструкция и комплектация, ресурс, срок службы и стоимость.

При определении основного вида работ следует также руководствоваться терминами и определениями, приведенными в ст. 1 Закона № 300-З, в частности:

● ремонт объекта – совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта, в т.ч. по устранению его мелких повреждений и неисправностей, а также предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта;

● текущий ремонт объекта – совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта;

● капремонт объекта строительства – совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций.

Строительная деятельность на территории Республики Беларусь должна осуществляться с соблюдением требований Закона № 300-З, иных актов законодательства, в т.ч. обязательных для соблюдения требований ТНПА, градостроительной и проектной документации.

Рекомендуемый перечень основных видов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте жилых и общественных зданий, приведен в приложениях А и Б к техническому кодексу установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250), утв. приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (в ред. от 25.11.2015; далее – Приказ № 267; ТКП 45-1.04-206-2010).

При текущем и капитальном ремонте производственных зданий и сооружений следует руководствоваться перечнем основных видов работ (рекомендуемым), приведенным в приложении К к техническому кодексу установившейся практики «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-78-2007 (02250), утв. приказом Минстройархитектуры от 17.09.2007 № 286 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее – ТКП 45-1.04-78-2007).

Для определения принадлежности зданий рекомендуется руководствоваться терминологией, приведенной в государственном стандарте СТБ 1900-2008 «Строительство. Основные термины и определения», утв. постановлением Госстандарта от 12.09.2008 № 46 (в ред. от 14.12.2015):

● здания и сооружения общественные – здания и сооружения, предназначенные для социального обслуживания населения и для размещения административных учреждений и общественных организаций;

● здания производственные – здания для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств и обеспечения необходимых условий для труда людей и эксплуатации технологического оборудования.

Основания для проведения строительных работ

Текущий ремонт

В соответствии с п. 4 ст. 51 Закона № 300-З выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы.

Форма дефектного акта (форма С-1 «Дефектный акт») установлена постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14 (далее – Постановление № 14);

Согласно п. 2 Постановления № 14:

1) форма С-1 «Дефектный акт» (далее – форма С-1) подлежит применению организациями независимо от организационно-правовой формы и формы собственности (далее – организации);

2) форма С-1 принимается организациями для обоснования решения о проведении текущего ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту;

3) в соответствующих строках формы С-1 в произвольной форме приводятся сведения о стесненных и усложненных условиях производства работ и особенностях технологии ведения работ с применением грузоподъемных механизмов, люлек электрических, автовышек и другие сведения, необходимые для определения сметной стоимости работ;

4) примерный (укрупненный) перечень видов предполагаемых строительно-монтажных работ указывается в форме С-1 и составляется по результатам первичного осмотра объекта ремонта.

При оформлении дефектного акта следует руководствоваться следующим:

1) в строке «Наименование объекта» следует указывать наименование объекта, позволяющее его идентифицировать (если арендуемое имущество находится на балансе арендатора, его можно идентифицировать на основании договора аренды; если арендуемое имущество находится на балансе арендодателя, а у арендатора отражено на забалансовом счете, – по данным бухгалтерского учета);

2) в строке «Описание дефектов, их местонахождение, площадь, объем» следует указать перечень установленных дефектов с количественными показателями (штуки, квадратные метры, пог. м).

Согласно техническому кодексу установившейся практики «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования» (ТКП 45-1.04-208-2010 (02250), утв. Приказом № 267 (далее – ТКП 45-1.04-208-2010):

● дефект – каждое отдельное несоответствие здания, его отдельных элементов требованиям нормативной документации;

● износ – процесс ухудшения показателей эксплуатационных качеств здания, его отдельных элементов во времени с учетом изменяющихся требований к ним;

● физический износ – ухудшение технических и связанных с ними других показателей эксплуатационных качеств здания, его отдельных элементов.

Оценка степени физического износа зданий и сооружений производится в порядке, установленном техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.04-119-2008 (02250) «Здания и сооружения. Оценка степени физического износа», утв. приказом Минстройархитектуры от 29.10.2008 № 385 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (в ред. от 25.07.2011);

3) указывается информация о наличии стесненных и усложненных условий производства работ и применяемых механизмов (грузоподъемные механизмы, люльки электрические, автовышки);

4) на основании перечня и характера дефектов определяется укрупненный перечень предполагаемых ремонтных работ, содержащий конкретные данные по видам работ, их объему и месту проведения.

Укрупненный вид работ определен гл. 9 Методических указаний по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, утв. приказом Минстройархитектуры от 29.04.2003 № 91 (в ред. от 25.08.2014).

При выполнении текущего ремонта, к примеру, согласно п. 4.8 раздела 4 ТКП 45-1.04-206-2010 составляется только сметная документация на основании дефектных актов, при необходимости – на основании технического заключения (при аренде административных помещений).

Аналогичное положение установлено при аренде производственных помещений п. 10.15 раздела 10 ТКП 45-1.04-78-2007.

Иными словами, основаниями для выполнения работ по текущему ремонту арендуемых помещений являются:

● дефектный акт;

● смета;

● ведомость расхода материалов;

● необходимые рабочие чертежи.

Решение о проведении текущего ремонта должно быть документально оформлено распорядительным документом (приказом, распоряжением) руководителя организации, в котором рекомендуется отразить следующие сведения:

● лицо, ответственное за проведение ремонта;

● сроки начала и окончания выполнения работ;

● порядок организации производственного процесса в период проведения ремонта;

● другую необходимую информацию.

Согласие арендодателя на выполнение текущего ремонта арендуемого помещения арендатору не требуется, за исключением ситуации, когда условиями договора аренды обязанность выполнения текущего ремонта возложена на арендодателя.

Капремонт

Согласно п. 1 ст. 51 Закона № 300-З строительные работы по капремонту осуществляются на основе утвержденной проектной документации (утвержденной части проектной документации), в т.ч. сметы (сметной документации), определяющей стоимость капремонта объекта (проектно-сметной документации), разрабатываемой в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

Общий алгоритм действий организации при планировании капремонта арендуемого помещения представляет собой следующий перечень основных и подготовительных работ, услуг:

1) техосмотр предполагаемого к восстановлению объекта.

Основные требования к техническому состоянию строительных конструкций и инженерных систем зданий и сооружений, отдельных помещений и оценке пригодности их к эксплуатации установлены ТКП 45-1.04-208-2010;

2) обследование (при необходимости).

Порядок проведения обследования конструкций зданий установлен техническим кодексом установившейся практики ТКП 45-1.04-37-2008 (02250) «Обследование строительных конструкций зданий и сооружений. Порядок проведения», утв. приказом Минстройархитектуры от 12.11.2008 № 409 «Об утверждении и введении в действие технического нормативного правового акта в строительстве» (в ред. от 12.02.2014);

3) получение разрешительной документации.

Порядок выдачи разрешительной документации установлен Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утв. постановлением Совета Министров от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (в ред. от 06.03.2015).

Перечень представляемых документов, сроки выдачи разрешительной документации, срок ее действия и размер платы, взимаемой при осуществлении административной процедуры по получению и согласованию разрешительной документации, установлен гл. 3 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Совета Министров от 17.02.2012 № 156 (в ред. от 14.06.2016);

4) разработка проектной документации.

Отношение между заказчиком и подрядчиком (проектировщиком) при заключении и исполнении договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством регулируется Правилами заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утв. постановлением Совета Министров от 01.04.2014 № 297;

5) госэкспертиза проектной документации (при необходимости).

Порядок проведения госэкспертизы проектно-сметной документации установлен Положением о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утв. постановлением Совета Министров от 08.10.2008 № 1476 (в ред. от 17.11.2015; далее – Положение № 1476).

Не является обязательной госэкспертиза проектной документации согласно приложению 1 к Положению № 1476, за исключением проектной документации на объекты, финансируемые за счет бюджета.

В соответствии с приложением 1 к Положению № 1476 к проектной документации, не подлежащей госэкспертизе, относится, в частности, проектная документация на ремонт и модернизацию зданий (отдельных помещений) и сооружений производственного, сельскохозяйственного, жилищного и общественного назначения, инженерные решения которых не затрагивают несущей способности конструкций;

6) выполнение строительно-монтажных работ.

Отношения между заказчиком и подрядчиком в строительной деятельности регулируется Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров от 15.09.1998 № 1450 (в ред. от 01.04.2014);

7) приемка отремонтированного объекта в эксплуатацию.

Порядок приемки объекта законченного строительства в эксплуатацию регулируется Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утв. постановлением Совета Министров от 06.06.2011 № 716 (в ред. от 22.12.2015).

Конкретный алгоритм действий и перечень работ, услуг, его составляющий, определяется в зависимости от вида предполагаемых к осуществлению затрат.

Согласие арендодателя на выполнение капремонта арендуемого помещения требуется арендатору только в том случае, если обязанность по выполнения капремонта согласно условиям договора аренды возложена на арендодателя.

Решение о проведении капремонта у арендатора должно быть оформлено распорядительным документом (приказ, распоряжение) руководителя организации, в котором должны быть установлены ответственные лица, сроки проведения как подготовительных операций, так и строительных работ.

Отражение в учете затрат по ремонту

Согласно п. 20 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26 (далее – Инструкция № 26), фактические затраты на поддержание основных средств в рабочем состоянии (техосмотр и уход, проведение всех видов ремонта) признаются расходами в том отчетном периоде, в котором они произведены.

Порядок отражения в учете затрат по ремонту зависит от условий договора аренды и вида ремонта.

Ситуация 1.

Торговая организация (арендатор) арендует встроенное в жилой дом помещение под магазин. Условиями договора аренды распределение обязанностей по проведению ремонта арендуемого помещения не предусмотрено. Арендатором на основании договора подряда, заключенного с физлицами (гражданско-правовой договор), были выполнены работы по внутренней отделке арендуемого помещения. В перечень работ входили работы по восстановлению штукатурки, облицовки стен и потолков и их покраска. Согласно условиям договора подряда строительные материалы для ремонта (плитка облицовочная, краска, штукатурка) были приобретены в сумме 1 249 200 Br (в т.ч. НДС – 208 200 Br). Вознаграждение за выполненную работу начислено в сумме 6 000 000 Br. Выплата физлицам произведена в июне 2016 г. через кассу организации.

Как в бухгалтерском учете следует отразить затраты по внутренней отделке арендуемого помещения?

Основные требования по проектированию ремонта, реконструкции жилых и общественных зданий и сооружений, реставрации материальных недвижимых историко-культурных ценностей приведены в приложениях А, Б, В к ТКП 45-1.04-206-2010.

Согласно перечням 1, 4 п. А.10 приложения А (рекомендуемое) к ТКП 45-1.04-206-2010 восстановление штукатурки и облицовки стен и потолков, в т.ч. подвесных, отдельными местами, а также все виды малярных работ относятся к основным видам работ, выполняемых при текущем ремонте.

Таким образом, учитывая определения, приведенные в приложении 5 к Инструкции № 37/18/6 и в Законе № 300-З, и руководствуясь приведенным выше перечнем, строительные работы по внутренней отделке арендуемого помещения относятся к текущему ремонту.

Фактические затраты на поддержание основных средств в рабочем состоянии (техосмотр и уход, проведение всех видов ремонта) признаются расходами в том отчетном периоде, в котором они произведены (п. 20 Инструкции № 26).

Согласно ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 587 ГК).

Иными словами, затраты по ремонту арендуемого помещения являются текущими расходами арендатора.

Материалы, приобретенные для ремонта, учитываются у организации на счете 10 «Материалы» субсчет 10-1 «Сырье и материалы» (п. 16 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утв. постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50 (в ред. от 30.06.2014; далее – Инструкция № 50)). Движение материалов, переданных в переработку другим лицам, стоимость которых в последующем включается в затраты на производство полученных из них изделий, отражается на субсчете 10-7 «Материалы, переданные в переработку на сторону» (п. 16 Инструкции № 50).

Расходы на содержание зданий, сооружений и другие аналогичные по назначению расходы в организациях, осуществляющих торговую и торгово-производственную деятельность, отражаются на счете 44 «Расходы на реализацию» (п. 35 Инструкция № 50).

Согласно п. 12 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утв. постановлением Минфина от 30.09.2011 № 102 (в ред. от 31.12.2013), в организациях, осуществляющих торговую, торгово-производственную деятельность, расходы на реализацию, учитываемые на счете 44 «Расходы на реализацию» (за вычетом управленческих расходов), включаются в дебет счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» субсчета 90-6 «Расходы на реализацию».

В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:

Ситуация 2.

Производственная организация (арендатор) арендует изолированное помещение на первом этаже производственного здания. Помещение используется для размещения производственного оборудования. Арендатором было принято решение установить перед входом в помещение со стороны фасада здания козырек. На установку козырька было получено письменное разрешение арендодателя. Затраты по устройству козырька составили: проектная документация – 2 400 000 Br (в т.ч. НДС – 400 000 Br), строительно-монтажные работы – 7 200 000 Br (в т.ч. НДС – 1 200 000 Br) Договором аренды порядок возмещения улучшения арендуемого имущества не урегулирован. Арендная плата за помещение в мае, июне 2016 г. составила 6 600 000 Br (в т.ч. НДС – 1 100 000 Br). Козырек был смонтирован в апреле 2016 г.

К какому виду основных работ следует отнести работы по устройству козырька?

Как их отразить в бухгалтерском учете?

Порядок технической эксплуатации производственных зданий установлен ТКП 45-1.04-78-2007. В приложении К к ТКП 45-1.04-78-2007 приведен перечень основных видов работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту производственных зданий и сооружений, в частности, разделом 8 приложения К к ТКП 45-1.04-78-2007 установлено, что устройство козырьков над входами относится к капремонту.

Таким образом, учитывая, что основное предназначение козырька – защита входа в здание (сооружение) от атмосферных воздействий (снег, дождь, прямой солнечный свет) или, иными словами, предотвращение интенсивного износа входной группы как конструктивного элемента здания (сооружения), а также на основании положений ТНПА устройство козырька следует классифицировать как работы по капремонту.

В соответствии с п. 20 Инструкции № 26 фактические затраты на поддержание основных средств в рабочем состоянии (техосмотр и уход, проведение всех видов ремонта) признаются расходами в том отчетном периоде, в котором они произведены.

Арендуемое производственное помещение находится в арендном пользовании.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества установлены ст. 587 ГК, в соответствии с которой арендодатель обязан производить за свой счет капремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Капремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок.

Учитывая то, что договором не предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет капремонт арендуемого имущества, и учитывая полученное разрешение на устройство козырька, арендодатель обязан возместить стоимость устройства козырька.

В связи с признанием расходов по оплате капремонта у арендодателя возникает задолженность перед арендатором, а арендатор имеет задолженность перед арендодателем по уплате арендной платы.

Порядок прекращения обязательства зачетом определен ст. 381 ГК, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Иными словами, арендодатель имеет право в одностороннем порядке заявить о прекращении обязательства по оплате стоимости капремонта зачетом встречного требования по оплате арендной платы. Произведенный сторонами зачет прекращает обязательство арендатора и частично прекращает обязательство арендодателя.

Поскольку оплаченная арендатором стоимость устройства козырька подлежит возмещению арендодателем, у арендатора не происходит ни уменьшения, ни увеличения экономических выгод. Соответственно, стоимость выполненных ремонтных работ, подлежащая возмещению арендодателем, не может быть признана расходом, а сумма возмещения стоимости капитального ремонта – доходом организации-арендатора.

В соответствии с п. 59 Инструкции № 50 информация о расчетах с разными дебиторами и кредиторами отражается на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Применяются следующие аналитические счета:

● субсчет 76-8 «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»;

● субсчет 60-1 «Расчеты с подрядчиком»;

● субсчет 60-2 «Расчеты с арендодателем по аренде».

Ситуация 3.

Торговая организация (арендатор) арендует помещение в административном здании. Согласно условиям договора обязанности по выполнению текущего ремонта возложены на арендатора, а капремонта – на арендодателя. При этом в договоре установлено, что если текущий ремонт выполняется за счет собственных средств арендодателя, то арендатор обязуется возместить произведенные затраты не позднее последнего числа месяца, следующего за месяцем их выполнения. Арендодателем силами подрядчика в переданном в аренду помещении были выполнены работы по замене покрытия пола (линолеум на ламинат). Стоимость работ по замене покрытия пола составила 4 200 000 Br (в т.ч. НДС – 700 000 Br). Работы выполнены в мае 2016 г. и возмещены арендатором в июне 2016 г. путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Как правильно классифицировать выполненные работы?

Как их отразить в бухгалтерском учете?

В соответствии с перечнем 1 п. А.8 приложения А к ТКП 45-1.04-206-2010 замена или ремонт покрытия пола в отдельных помещениях без изменения конструкции относится к основным видам работ, выполняемых при текущем ремонте.

При этом согласно примечаниям к термину «ремонт», приведенному в техническом кодексе установившейся практики ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утв. приказом Минстройархитектуры от 18.07.2005 № 172 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (в ред. от 13.06.2014; далее – ТКП 45-1.01-4-2005), к ремонту относятся технические работы, связанные с восстановлением основных физико-технических и эстетических показателей (несущая способность, жесткость, теплозащита, отделка и т.п.), потребительских качеств, утраченных в процессе эксплуатации. В состав работ входят все виды ремонтных работ, в т.ч. аварийные работы, включая замену отдельных элементов или конструкций, местное утепление и звукоизоляцию с применением современных материалов и технологий (подп. 3.3.10 подраздела 3.3 раздела 3 ТКП 45-1.01-4-2005);

Иными словами, работы по замене покрытия пола следует рассматривать как затраты по текущему ремонту.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).

Согласно абз. 5, 17 ст. 1 Закона от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» (в ред. от 04.06.2015) доходы организации – это увеличение экономических выгод в результате увеличения активов или уменьшения обязательств, ведущее к увеличению собственного капитала организации, не связанному с вкладами собственника имущества (учредителей, участников) организации. Под расходами организации понимается уменьшение экономических выгод в результате уменьшения активов или увеличения обязательств, ведущее к уменьшению собственного капитала организации, не связанному с его передачей собственнику имущества организации, распределением между учредителями (участниками) организации.

Исходя из приведенных определений затраты арендатора по текущему ремонту арендуемого имущества, подлежащие возмещению арендодателю, следует рассматривать как расходы.

Применяются следующие аналитические счета:

● субсчет 76-8 «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»;

● субсчет 60-1 «Расчеты с подрядчиком».

В бухгалтерском учете производятся следующие записи: