Особенности исчисления и уплаты налога на недвижимость при аренде

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 13 июля 2016 г.

Анализируются аспекты определения плательщика, а также исчисления и уплаты налога на недвижимость при аренде у юридических и физических лиц.

Передача имущества в аренду – это хозяйственная операция, которая влечет за собой:

● необходимость изменения отражения этого имущества в бухгалтерском учете арендодателя и принятие его к учету у арендатора;

● право на получение арендной платы;

● обязанности по исчислению и уплате налогов с арендной платы;

● другие обязательства в соответствии с условиями договора и законодательством.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 577 Гражданского кодекса (далее – ГК)).

Согласно ч. 1 ст. 578 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).

1) Плательщиками налога на недвижимость являются:

● организации (юрлица) согласно п. 1 ст. 184 Налогового кодекса (далее – НК).

По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в:

● финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой эти капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга);

● аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физлиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель).

Исключение: по сооружениям магистрального трубопроводного транспорта, нефтепроводов, газопроводов, технологических газопроводов и отводов, а также станциям, хранилищам, установкам, иным объектам налогообложения, обеспечивающим функционирование сооружений магистрального трубопроводного транспорта, нефтепроводов, газопроводов, технологических газопроводов и отводов, расположенным на территории Республики Беларусь и переданным иностранной организацией в аренду, иное возмездное или безвозмездное владение (пользование), плательщиком признается эта иностранная организация.

Белорусскими ИП признаются физлица, зарегистрированные в качестве ИП в Республике Беларусь (ст. 19 НК).

Иными словами, взятие в аренду помещений у ИП является взятием их в аренду у физлиц.

Отсюда следует вывод, что при аренде помещений у физлиц плательщиками налога на недвижимость являются организации;

Ситуация 1.

Белорусская организация 1 сдала в аренду белорусской организации 2 здание, находящееся на балансе арендодателя (организация 1).

Кто является плательщиком налога на недвижимость в такой ситуации?

Плательщиком налога на недвижимость признается белорусская организация 1.

Ситуация 2.

Белорусская организация арендует сооружение у иностранной компании, не осуществляющей деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство.

Кто является плательщиком налога на недвижимость в данном случае?

В период действия договора аренды уплачивать налог на недвижимость по этому объекту должна белорусская организация (арендатор).

Ситуация 3.

Азербайджанская компания осуществляет деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство. В собственности компании находится расположенное в г. Минске сооружение, которое передано белорусской организации в аренду на 1 год.

Кто будет являться плательщиком налога на недвижимость?

Обязанность по уплате налога на недвижимость в отношении переданного в аренду сооружения возлагается на азербайджанскую компанию (ее представительство).

2) физлица (ИП).

Плательщиками налога на недвижимость признаются физлица, которым принадлежат капитальные строения (здания и сооружения), их части, а также машино-места, расположенные на территории Республики Беларусь.

Для целей налогообложения под физлицами понимаются:

● граждане Республики Беларусь;

● граждане либо подданные иностранного государства;

● лица без гражданства (подданства).

Особенности признания физлиц плательщиками налога на недвижимость

Согласно ст. 183 НК по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым физлицами в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физлиц, плательщиком налога на недвижимость признается физлицо-арендодатель.

В силу п. 2 ст. 184 НК по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь:

● взятым у физлиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь) в финансовую аренду (лизинг), плательщиком признается организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель);

● взятым физлицом, являющимся ИП, в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у организации, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организации-лизингодателя, плательщиком признается ИП-лизингополучатель.

Иными словами, если по договору финансовой аренды (лизинга) объект аренды не передан на баланс арендодателя, то право уплачивать налог на недвижимость (несмотря на то что арендатор – физлицо (ИП)) переходит к нему.

В остальных случаях, как было сказано выше в отношении физлица (ИП), оно не является плательщиком налога на недвижимость.

По одноквартирным жилым домам или квартирам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым физлицом в финансовую аренду (лизинг) по договору финансовой аренды (лизинга), предусматривающему выкуп предмета лизинга, плательщиком признается лизингополучатель.

Ситуация 4.

Организация арендует нежилое помещение у физлица (ИП). Нежилое помещение принадлежит физлицу (ИП) на праве собственности и сдается организации в аренду для использования под склад.

Кто будет являться плательщиком налога на недвижимость?

Обязанность по уплате налога на недвижимость в отношении арендованного помещения возлагается на организацию (арендатора).

Ситуация 5.

Белорусская организация и ИП (физлицо) заключили договор лизинга капитального строения (здания). Собственником данного здания является лизингодатель (белорусская организация); оно сдается в финансовый лизинг ИП (физлицу) сроком на 2 года. По условиям договора лизинга здание не находится на балансе организации-лизингодателя.

Кто будет являться плательщиком налога на недвижимость?

Обязанность по уплате налога на недвижимость в отношении предмета лизинга (здания) возлагается на ИП (лизингополучателя).

Субаренда

Также в вопросах сдачи имущества в аренду есть такое понятие, как субаренда, при которой на основании ст. 586 ГК выделяют следующие необходимые условия:

● арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества;

● арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства;

● если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Также на основании ст. 589 ГК прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды происходит:

● если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды;

● если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Сдача имущества в аренду предусматривает для участников хозяйственной сделки уплату налога на недвижимость. В зависимости от аспектов законодательства это право переходит либо к арендодателю, либо к арендатору.

Как арендодателем, так и арендатором могут выступать как организации (юрлица), так и физлица (ИП).

При определении плательщика налога на недвижимость необходимо руководствоваться положениями ст. 183, 184 НК, предусматривающими переход статуса плательщика налога на недвижимость от собственника на иное лицо, применяя их ко всем участникам арендных и субарендных отношений последовательно, начиная с собственника объекта недвижимости. При этом только одно лицо может быть признано плательщиком налога на недвижимость в отношении какого-либо объекта недвижимого имущества (Письмо МНС от 07.02.2013 № 2-2-13/303 «О налоге на недвижимость»).

Если статус плательщика не переходит от собственника (арендодателя) к арендатору (ст. 184 НК это не предусмотрено), то данный статус не переходит и далее по цепочке, в т.ч. и к субарендатору (конечному пользователю).

Пример 1.

ИП (арендодатель) передает имущество в аренду белорусской организации (арендатор), а та передает это же имущество другой белорусской организации (субарендатор) тоже в аренду.

Статус плательщика налога на недвижимость по имуществу переходит от арендодателя к арендатору (абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК) и дальше по цепочке не передается (т.к. ст. 184 НК не предусмотрен переход статуса плательщика от одной организации к другой по имуществу, не являющемуся объектом финансового лизинга). Таким образом, плательщиком налога на недвижимость по имуществу, переданному в субаренду, признается арендатор.

Пример 2.

ИП-арендодатель передает ИП-арендатору имущество в аренду, последний передает это же имущество в аренду белорусской организации – субарендатору.

Статус плательщика налога на недвижимость по имуществу не переходит от арендодателя к арендатору (т.к. ст. 184 НК не предусмотрен переход статуса плательщика от одного физлица к другому) и дальше по цепочке субарендатору (организации) не передается.

Таким образом, плательщиком налога на недвижимость по имуществу, переданному в субаренду, признается арендодатель.

Объекты налогообложения налогом на недвижимость при аренде:

● капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машино-места, расположенные на территории Республики Беларусь и принадлежащие плательщикам-физлицам, и одноквартирные жилые дома или квартиры, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые физлицом в финансовую аренду (лизинг) по договору финансовой аренды (лизинга), предусматривающему выкуп предмета лизинга;

● капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организациями у белорусских организаций (ИП у организаций), если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей;

● капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, или у физлиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь).

Освобождение от налога на недвижимость

Освобождаются от налога на недвижимость капитальные строения (здания, сооружения), их части:

● государственного жилфонда и жилфонда организаций негосударственной формы собственности (за исключением находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций одноквартирных жилых домов, жилых помещений в многоквартирных и (или) блокированных жилых домах, не используемых для проживания физлицами);

● классифицируемые в соответствии с законодательством как здания для целей определения нормативных сроков службы основных средств и используемые в сферах образования и здравоохранения;

● включенные в реестр физкультурно-спортивных сооружений;

● организаций культуры, санаторно-курортных и оздоровительных организаций.

Организации, признаваемые плательщиками налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физлиц, вправе использовать установленную ч. 1 п. 1 ст. 186 НК льготу по таким капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям.

При сдаче организациями и ИП в аренду, иное возмездное пользование либо безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, освобожденных от налога на недвижимость, такие капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места подлежат налогообложению налогом на недвижимость в порядке, установленном гл. 17 НК.

Налогообложению налогом на недвижимость в соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 186 НК не подлежат капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование:

● бюджетным организациям;

● организациям, осуществляющим социально-культурную деятельность и получающим субсидии из бюджета;

● учреждениями образования потребительской кооперации – организациям и ИП для организации питания воспитанников, учащихся и студентов в учреждениях образования;

● учреждениями образования, финансируемыми из бюджета, – организациям и ИП для организации образовательного процесса при реализации образовательной программы дополнительного образования детей и молодежи, а также для подготовки детей в специализированных учебно-спортивных учреждениях;

● Национальным банком и его структурными подразделениями, коллегиями адвокатов;

● дипломатическим представительствам и консульским учреждениям;

● специализированным учебно-спортивным учреждениям профсоюзов, финансируемым за счет средств государственного социального страхования;

● научным организациям;

● центрам трансфера технологий;

● научно-технологическими парками – их резидентам;

● организациям культуры.

При возникновении у организаций в течение года права на освобождение от налога на недвижимость льгота предоставляется с квартала, следующего за кварталом, в котором возникло право на льготу, а при утрате в течение года права на льготу исчисление и уплата налога на недвижимость производятся начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором такое право утрачено.

Капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машино-места, принадлежащие физлицам, в т.ч. не завершенные строительством, освобождаются от налога на недвижимость с 1-го числа месяца, в котором возникло право на льготу, а при утрате в течение года права на льготу исчисление и уплата налога на недвижимость производятся начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это право было утрачено.

Освобождения от налога на недвижимость, предусмотренные п. 1 ст. 186 НК, не распространяются на капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машино-места, принадлежащие физлицам, если они предназначены и (или) используются для осуществления предпринимательской деятельности.

Налоговая база налога на недвижимость

Согласно ст. 187 НК налоговая база налога на недвижимость определяется:

● организациями исходя из наличия на 1 января календарного года капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, учитываемых в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств и доходных вложений в материальные активы (учитываемых в книге учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее – КУДиР), в соответствии с абз. 9 ч. 1 п. 1 ст. 291 НК по правилам, установленным в отношении находящихся на балансе основных средств, доходных вложений в материальные активы) по остаточной стоимости. При этом остаточная стоимость капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, переданных в доверительное управление и (или) приобретенных в процессе доверительного управления, определяется вверителем самостоятельно в соответствии с законодательством, в т.ч. с учетом амортизации;

● физлицами – исходя из оценки принадлежащих им капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, порядок которой утверждается Указом Президента от 28.03.2008 № 187 «Об утверждении Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений».

Налоговая база налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физлиц, определяется исходя из стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, определенной исходя из их оценки.

Ставки налога на недвижимость

Годовая ставка налога на недвижимость устанавливается для (ст. 188 НК):

● организаций, за исключением указанных в абз. 3 ч. 1 ст. 188 НК, – в размере 1 %;

● физлиц, в т.ч. зарегистрированных в качестве ИП, за исключением указанных в абз. 4 ч. 1 ст. 188 НК, для гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, садоводческих товариществ, жилищно-строительных, потребительских кооперативов, товариществ собственников, созданных для обслуживания жилых домов, в части, приходящейся на граждан – членов кооперативов, товариществ, – в размере 0,1 %;

● физлиц, в т.ч. зарегистрированных в качестве ИП, имеющих на праве собственности 2 жилых помещения и более в многоквартирных и (или) блокированных жилых домах, – в размере 0,2 % в отношении таких жилых помещений в многоквартирных и (или) блокированных жилых домах.

Местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) не более чем в 2,5 раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков, за исключением случая, указанного в ч. 5 ст. 188 НК.

Исчисление и уплата налога на недвижимость по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решениями местных Советов депутатов, принятыми в соответствии с ч. 3 ст. 188 НК, производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято.

Исчисление и уплата налога на недвижимость по ставкам, увеличенным в соответствии с решениями областных (Минского городского) Советов депутатов, принятыми в соответствии с ч. 5 ст. 188 НК, производятся с 1-го числа 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором соответствующее решение принято.

Исчисление и уплата налога на недвижимость по увеличенным ставкам прекращаются с 1-го числа 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором принято решение областного (Минского городского) Совета депутатов или по его поручению областного (Минского городского) исполкома об исключении неиспользуемых (неэффективно используемых) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей из перечня неиспользуемого (неэффективно используемого) имущества.

Налоговый период налога на недвижимость. Порядок исчисления, сроки представления налоговых деклараций (расчетов) и уплаты налога на недвижимость

Налоговым периодом по налогу на недвижимость признается календарный год.

Годовая сумма налога на недвижимость исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.

Исчисление годовой суммы налога на недвижимость физлицам производится налоговым органом ежегодно на 1 января каждого налогового периода.

Налог на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, принадлежащих физлицам, исчисляется налоговым органом с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором:

● возникло право собственности на капитальное строение (здание, сооружение), его часть, машино-место;

● открыто наследство в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, принятых по наследству;

● приобретено (получено, возведено) капитальное строение (здание, сооружение), его часть, не завершенные строительством.

При отчуждении физлицом в течение налогового периода капитального строения (здания, сооружения), его части, машино-места налог на недвижимость исчисляется за период фактического нахождения капитального строения (здания, сооружения), его части, машино-места в собственности физлица, включая месяц, в котором будет прекращено право собственности, до их отчуждения.

При передаче физлицом в течение календарного года в хозяйственное ведение или оперативное управление, аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование капитального строения (здания, сооружения), его части, машино-места организации налог на недвижимость физлицу исчисляется за истекший период календарного года, включая месяц, в котором была осуществлена передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование такого капитального строения (здания, сооружения), его части, машино-места. При прекращении в течение календарного года права хозяйственного ведения или оперативного управления, истечении срока действия или расторжении договора аренды, иного возмездного или безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), его частью, машино-местом налог на недвижимость исчисляется физлицу и уплачивается им с 1-го числа месяца, следующего за месяцем прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления, истечения срока действия или расторжения договора аренды, иного возмездного или безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), его частью, машино-местом.

Организации при заключении с физлицом договоров аренды капитального строения (здания, сооружения), его части, машино-места, иного возмездного или безвозмездного пользования ими в течение 30 дней с даты заключения таких договоров представляют в налоговые органы по месту постановки на учет копии этих договоров.

Если право собственности на капитальное строение (здание, сооружение), его часть, машино-место, которые принадлежат одному или нескольким физлицам, в установленном порядке не зарегистрировано, налог на недвижимость исчисляется физлицу, в чьем владении, пользовании или собственности находится земельный участок, на котором расположены такое капитальное строение (здание, сооружение), его часть, машино-место.

Организации при заключении с физлицами договоров, по которым физлицам предоставляются капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, если по условиям договоров финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей, в течение 30 дней со дня заключения таких договоров представляют в налоговые органы по месту постановки на учет копии этих договоров.

Физлица уплачивают налог на недвижимость не позднее 15 ноября текущего года на основании извещения налогового органа, ежегодно вручаемого до 1 августа текущего налогового периода. В случае вручения извещения о подлежащей уплате сумме налога на недвижимость по истечении установленного п. 4 ст. 189 НК срока уплаты налог на недвижимость уплачивается не позднее 30 к.д. со дня вручения извещения.

При возникновении у организаций права на освобождение от налога на недвижимость годовая сумма налога на недвижимость уменьшается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости или стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (в КУДиР), капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест и стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства на 1 января отчетного года (при возникновении в течение отчетного года объектов налогообложения на иную дату – на 1-е число 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место возникновение объектов налогообложения) и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

При утрате права на освобождение от налога на недвижимость годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости или стоимости, отраженной в бухгалтерском учете (в КУДиР), капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест и стоимости объектов сверхнормативного незавершенного строительства на 1 января отчетного года (при возникновении в течение отчетного года объектов налогообложения на иную дату – на 1-е число 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место возникновение объектов налогообложения) и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

Организацией-лизингодателем, заключившей с физлицом-лизингополучателем договор финансовой аренды (лизинга) одноквартирного жилого дома или квартиры, предусматривающий выкуп предмета лизинга, при передаче предмета лизинга лизингополучателю исчисление и уплата налога на недвижимость в отношении такого предмета прекращаются с 1-го числа 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имела место такая передача.

Исчисление физлицу-лизингополучателю, заключившему с организацией-лизингодателем договор финансовой аренды (лизинга) одноквартирного жилого дома или квартиры, предусматривающий выкуп предмета лизинга, и уплата им налога на недвижимость в отношении такого предмета производятся с 1-го числа 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором предмет лизинга был получен указанным лицом.

Если договор, указанный в ч. 3 п. 7 ст. 189 НК, расторгается без завершения выкупом либо если в такой договор вносятся изменения, исключающие условие выкупа предмета лизинга, организация-лизингодатель признается плательщиком налога на недвижимость в отношении такого предмета с 1-го числа 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором расторгнут договор финансовой аренды (лизинга) либо в котором внесены изменения в договор финансовой аренды (лизинга), исключающие условие выкупа предмета лизинга. При этом годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости или стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, отраженной в бухгалтерском учете (в КУДиР), на 1 января отчетного года (при возникновении в течение отчетного года объектов налогообложения на иную дату – на 1-е число 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место возникновение объектов налогообложения) и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.

В том случае, если договор, указанный в ч. 3 п. 7 ст. 189 НК, расторгается без завершения выкупом либо если в такой договор вносятся изменения, исключающие условие выкупа предмета лизинга, физлицо-лизингополучатель не исчисляет и не уплачивает налог на недвижимость в отношении предмета лизинга с 1-го числа 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором расторгнут договор финансовой аренды (лизинга) либо в котором внесены изменения в договор финансовой аренды (лизинга), исключающие условие выкупа предмета лизинга.

Уплата налога на недвижимость производится организациями по их выбору 1 раз в год в размере годовой суммы налога не позднее 22 марта налогового периода или ежеквартально не позднее 22-го числа 3-го месяца каждого квартала в размере 1/4 годовой суммы налога.

Организация или ИП, заключившие с плательщиком договор финансовой аренды (лизинга), предусматривающий выкуп предмета лизинга – одноквартирного жилого дома или квартиры, а также расторгнувшие не завершившийся таким выкупом указанный договор или внесшие в такой договор изменения, исключающие условие выкупа предмета лизинга, направляют в течение 30 к.д. со дня заключения, расторжения договора финансовой аренды (лизинга) или внесения в него данных изменений в налоговый орган по месту постановки на учет информацию о заключении, расторжении или изменении такого договора.

Включение сумм налога на недвижимость в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, а также в состав внереализационных расходов

В соответствии со ст. 190 НК суммы налога на недвижимость включаются организациями, за исключением бюджетных организаций, и ИП в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.

Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения

Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее – УСН), признаются плательщиками налога на недвижимость.

Для организаций и ИП, применяющих УСН, сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, если иное не установлено подп. 3.13 п. 3 ст. 286 НК. Исчисление и уплата налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам (за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, сданных в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование), не производятся организациями, у которых общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, а также в пользовании в случаях, указанных в ч. 1 п. 1, п. 7 ст. 184 НК, и капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, указанных в абз. 6 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК, в отношении которых определенная абз. 6 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК регистрация не осуществлена, не превышает 1 000 кв.м (подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК).

При превышении этого установленного размера площади организация обязана производить исчисление и уплату налога на недвижимость.

Пример 3.

Если организация заключит договор аренды с ИП или с иностранной организацией, не осуществляющей деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство, и общая площадь собственных и взятых в аренду помещений превысит 1 000 кв.м, то организация-арендатор будет обязана исчислять и уплачивать налог на недвижимость.

Если организация, применяющая УСН, заключит договор аренды с белорусской организацией, то плательщиком налога по сданному в аренду капстроению будет являться организация-арендодатель, поскольку при заключении договоров аренды сданные в аренду капстроения продолжают учитываться на балансе арендодателя (п. 1 ст. 184, п. 1 ст. 185 НК).

Таким образом, исчисление и уплата налога на недвижимость ИП, применяющим УСН, производится только в том случае, если общая площадь объектов недвижимого имущества, используемых в предпринимательской деятельности, превышает 1 000 кв.м. При этом в расчете общей площади объектов недвижимого имущества учитывается и площадь объекта, находящегося в собственности ИП и сданного им в аренду.

Освобождение от уплаты налога на недвижимость в том случае, когда общая площадь объектов недвижимого имущества, используемых в предпринимательской деятельности, не превышает 1 000 кв.м, не распространяется на капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, сданные в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование физлицам (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование (ч. 3 подп. 3.13.3 п. 3 ст. 286 НК).

Следовательно, независимо от общей площади объектов недвижимого имущества, используемых в предпринимательской деятельности, при сдаче их в аренду для ИП сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость на эти объекты. Иными словами, по таким объектам у ИП возникает статус плательщика налога на недвижимость на общих основаниях.

При этом по общей норме плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физлица с учетом особенностей, установленных ст. 184 НК (ст. 183 НК).

По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду у физлиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком признается организация-арендатор (абз. 1, 3 п. 1 ст. 184 НК).

Следовательно, по общему правилу в случае аренды организацией помещения, находящегося в собственности физлица, являющегося ИП, в т.ч. применяющего УСН, статус плательщика налога на недвижимость переходит к организации-арендатору.

Вместе с тем для организаций, применяющих УСН, сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, если общая площадь капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, а также в пользовании в случаях, указанных в ч. 1 п. 1, п. 7 ст. 184 НК, и капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, указанных в абз. 6 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК, в отношении которых определенная абз. 6 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК регистрация не осуществлена, превышает 1 000 кв.м, а также по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, сданным в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование (подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК).

Таким образом, исчислять и уплачивать налог будет организация-арендатор, но лишь в том случае, если общая площадь имеющихся у нее (с учетом взятых в аренду) объектов недвижимости составит более 1 000 кв.м.

При увеличении (уменьшении) общей площади капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест до размера, превышающего (не превышающего) размер в 1 000 кв.м, а также при сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование (при прекращении аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест применяется порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, представления налоговой декларации (расчета) по налогу на недвижимость, установленный п. 7, ч. 2 п. 10 ст. 189 НК (ч. 3 подп. 3.13.1 п. 3 ст. 286 НК).

При утрате организациями в течение года статуса плательщика налога на недвижимость исчисление и уплата налога на недвижимость прекращаются с квартала, следующего за кварталом, в котором имело место утрата статуса плательщика налога на недвижимость (ч. 1 п. 7 ст. 189 НК).

При признании плательщиками налога на недвижимость отдельных организаций налог на недвижимость исчисляется с квартала, следующего за кварталом, в котором организация признана плательщиком.

При исчислении налога на недвижимость налоговая база определяется исходя из остаточной стоимости капитальных строений на 1-е число 1-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место признание плательщиками налога на недвижимость, и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года (ч. 2 п. 7 ст. 189 НК).

Налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость необходимо представить не позднее 20-го числа 3-го месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место приобретение либо утрата статуса плательщика налога на недвижимость (ч. 2 п. 10 ст. 189 НК).