Жилищно-строительные кооперативы

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 14 ноября 2016 г.

Излагаются основные принципы формирования и деятельности жилищно-строительных кооперативов.

В соответствии с Государственной программой «Строительство жилья» на 2016–2020 годы, утв. постановлением Совета Министров от 21.04.2016 № 325, в целях расширения возможности решения жилищного вопроса граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в т.ч. имеющих право на господдержку, предполагается в дальнейшем осуществлять строительство жилья, в частности, путем создания жилищно-строительных потребительских кооперативов с ограничением прибыли застройщика и рентабельности строительства.

Общие положения

Согласно п. 36 ст. 1 Жилищного кодекса (далее – ЖК) организация застройщиков – это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юрлиц и ИП, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.

В п. 11, 12 ст. 1 ЖК содержатся следующие терминологические определения видов организаций застройщиков:

●  жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) – организация застройщиков, создаваемая для строительства многоквартирных жилых домов, приобретения недостроенных зданий и/или зданий, подлежащих реконструкции или капремонту, и завершения их строительства, реконструкции или капремонта, а также для последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления ими;

● жилищный кооператив – организация застройщиков, создаваемая для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, а также для последующей их эксплуатации и управления ими.

Законодательно определены 2 вида формируемых организаций застройщиков (ст. 181 ЖК). Первый – организации застройщиков, формируемые только из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Второй – организации застройщиков, формируемые из числа граждан как состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящих на таком учете, а также юрлиц и ИП.

Законодательно также определено (ст. 183 ЖК), что организация застройщиков считается созданной и приобретает права юрлица с даты ее госрегистрации, осуществляемой областными, Минским городским исполнительными комитетами, а также городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами. Областные исполнительные комитеты вправе делегировать часть указанных полномочий другим местным исполнительным и распорядительным органам, а Мингорисполком и городские (городов областного подчинения) исполнительные комитеты – соответствующим администрациям районов в городах.

Законодательство не допускает создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения одного жилого дома. В то же время допускается создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

Формирование организаций застройщиков по инициативе граждан

В соответствии со ст. 182 ЖК для формирования организаций застройщиков по инициативе граждан либо граждан и юрлиц, ИП эти граждане (граждане и юрлица, ИП) через СМИ или любым другим доступным способом созывают собрание учредителей – граждан (граждан и юрлиц, ИП), формирующих организацию застройщиков.

На собрании учредителей граждане (граждане и юрлица, ИП) принимают решение о добровольном объединении в организацию застройщиков, определяют размер и порядок внесения вступительного взноса, утверждают устав организации застройщиков и в соответствии с законодательством и уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.

Для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, госорганизации, хозобщества при наличии земельного участка для строительства объектов недвижимого имущества, или недостроенного объекта недвижимого имущества, или объекта недвижимого имущества, подлежащего капремонту или реконструкции либо продаже, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью их постановки на такой учет.

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 182 ЖК при определении состава членов формируемой организации застройщиков госорганизацией, хозобществом вне очереди удовлетворяются заявления граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет, если они:

● имеют в соответствии с законодательными актами право на внеочередное получение льготных кредитов на строительство, реконструкцию, приобретение жилых помещений;

● из числа судей, прокурорских работников и лиц рядового и начальствующего состава Следственного комитета;

● проживают в г. Минске и имеют обеспеченность общей площадью жилого помещения менее 10 кв.м на одного человека, – для организаций застройщиков, формируемых в г. Минске;

● из числа руководящих работников госорганов, других организаций, должности которых включены в перечень должностей руководящих работников госорганов, других организаций, включаемых в кадровый реестр Главы государства, в т.ч. освобожденных в порядке, установленном законодательством, от занимаемых должностей по состоянию здоровья, вышедших в отставку или переведенных на другую работу.

Формирование организаций застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы

В случае формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) в госорганизации, хозобществе, в ее состав, кроме граждан, указанных в ч. 2 п. 2 ст. 182 ЖК, вне очереди могут включаться отдельные категории работников, состоящих в этой госорганизации, хозобществе на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определенные коллективным договором (соглашением), а при отсутствии коллективного договора (соглашения) – решением администрации госорганизации, хозобщества и профсоюзного комитета (при его наличии). При этом перечень категорий работников, которые вне очереди могут быть включены в организацию застройщиков, должен быть согласован с вышестоящим госорганом, вышестоящей организацией, а количество работников из числа названных категорий в формируемой организации застройщиков не должно превышать 20 %.

Граждане, указанные в ч. 2, 3 п. 2 ст. 182 ЖК, могут воспользоваться правом внеочередного включения в состав членов организации застройщиков, формируемой по инициативе госорганизации, хозобщества, только один раз, если иное не определено Президентом.

В случае отсутствия либо отказа лиц, имеющих право на внеочередное включение в состав членов организации застройщиков, от вступления в организацию застройщиков она может быть сформирована только с участием граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при отказе этих граждан от вступления в организацию застройщиков – с участием граждан, не состоящих на таком учете.

Госорганизации, хозобщества извещают гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, о формировании организации застройщиков заказным письмом с обратным уведомлением либо передают ему такое извещение под роспись.

Гражданин, уведомленный о формировании организации застройщиков, либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке, в 30-дневный срок со дня получения такого извещения обязаны подать в госорганизации, хозобщества заявление (с приложением соответствующих документов) о вступлении в организацию застройщиков или письменно отказаться от вступления в нее. Неподача заявления гражданином либо его представителем рассматривается как отказ от вступления в организацию застройщиков. Этот срок продлевается на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствовавшая подаче заявления в госорганизации, хозобщества (болезнь, нахождение за пределами населенного пункта, иная уважительная причина), при документальном ее подтверждении.

Госорганизации, хозобщества созывают собрание учредителей – граждан, формирующих организацию застройщиков. На собрании учредителей граждане принимают решение о добровольном объединении в организацию застройщиков, определяют размер и порядок внесения вступительного и паевых взносов (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), утверждают устав организации застройщиков и формируют органы управления этой организации, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган. Решение собрания учредителей оформляется протоколом, который подписывают все учредители организации застройщиков.

Права и обязанности организаций застройщиков при осуществлении строительства многоквартирных жилых домов

ЖК определены права и обязанности организаций застройщиков при осуществлении строительства, реконструкции или капремонта многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимого имущества.

В частности, согласно ст. 197 ЖК организация застройщиков имеет право:

● получать в установленном порядке земельные участки и производить их застройку и обустройство;

● проводить реконструкцию и ремонт дома либо заключать соответствующие договоры на проведение таких работ;

● осуществлять в случае передачи функций заказчика по строительству, реконструкции объектов недвижимого имущества иной организации контроль за ходом строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, стоимостью строительства, реконструкции этих объектов, состоянием расчетов с подрядчиками, совершать иные действия, направленные на своевременное обеспечение ввода объектов недвижимого имущества в эксплуатацию, в т.ч. с привлечением инженера (инженерной организации);

● принимать в члены организации застройщиков и исключать из ее членов граждан, юрлиц и ИП;

● устанавливать размеры вступительного, паевых (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов;

● пользоваться кредитами банков;

● обжаловать решения госорганов и организаций, действия (бездействие) должностных лиц, нарушающие права организации застройщиков и/или ее членов;

● вступать в ассоциации (союзы) организаций застройщиков и выходить из них;

● совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности организации застройщиков и не противоречащие законодательству.

Установлены и соответствующие обязанности организации застройщиков. Согласно ст. 198 ЖК организация застройщиков обязана обеспечивать:

● строительство, реконструкцию или приобретение объектов недвижимого имущества в сроки, определенные законодательством и договором, а также с соблюдением иных требований законодательства, в т.ч. ТНПА;

● передачу функций единого государственного заказчика по строительству, реконструкции объектов недвижимого имущества коммунальному УП по капитальному строительству в случае, если строительство, реконструкция ведутся членами организации застройщиков, сформированной из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

● заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом на условиях и в порядке, определяемых Советом Министров;

● соблюдение иных требований законодательства.

Финансирование строительства жилых домов

Финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества может осуществляться как самой организацией застройщиков, так и самостоятельно ее членами, в т.ч. с господдержкой.

Согласно подп. 1.10 п. 1 Указа Президента от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее – Указ № 13) до заключения кредитных договоров с гражданами, являющимися членами организаций застройщиков, льготные кредиты на строительство (реконструкцию) жилых помещений могут предоставляться организациям, выполняющим функции заказчиков по строительству (реконструкции) жилых помещений, путем заключения кредитных договоров на сумму, составляющую не более 50 % сметной стоимости строящегося (реконструируемого) жилого дома, с указанием процентов, уплачиваемых за пользование льготными кредитами, в размерах, определенных в ч. 4 подп. 1.4 п. 1 Указа № 13. Льготные кредиты предоставляются заказчикам на срок до 6 мес. с условием последующего их переоформления на членов организаций застройщиков пропорционально удельному весу суммы открытой гражданину кредитной линии в сумме открытых кредитных линий членам организации застройщиков на условиях, предусмотренных Указом № 13, до окончания срока, на который они предоставлены.

К организациям, выполняющим функции заказчиков по строительству (реконструкции) жилых помещений, относятся коммунальные УП по капитальному строительству, на которые возложены функции единых государственных заказчиков по строительству жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с господдержкой, иные госорганизации или организации с долей государства в уставном фонде более 50 %, выступающие заказчиками по строительству жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с господдержкой, на основании решения районного, городского, районного в городе исполнительного и распорядительного органа.

После заключения кредитных договоров с гражданами, являющимися членами организаций застройщиков, льготные кредиты на строительство (реконструкцию) жилых помещений могут предоставляться организациям застройщиков в пределах суммы открытых гражданам кредитных линий с последующим переоформлением выданного кредита на членов организаций застройщиков пропорционально удельному весу суммы открытой гражданину кредитной линии в сумме открытых кредитных линий членам организации застройщиков на условиях, предусмотренных Указом № 13, до окончания срока, на который они предоставлены.

Категории граждан, имеющих право на получение льготных кредитов, определены подп. 1.1 (общий перечень), 1.2 (внеочередное право) п. 1 Указа № 13.

Контроль за созданием и деятельностью организаций застройщиков

Контроль за созданием и деятельностью организаций застройщиков осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, иными госорганами в соответствии с законодательством.

Согласно п. 10 Указа № 13 контроль за целевым использованием льготных кредитов, выделяемых на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений осуществляется облисполкомами и Мингорисполком совместно с ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» (далее – Беларусбанк).

Кроме того, согласно п. 3 Указа № 13 Беларусбанку предоставлено, в частности, право:

● требовать от районных, городских исполнительных и распорядительных органов, местных администраций, от руководителей организаций (при постановке граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы) представления дополнительных документов, подтверждающих законность включения граждан в списки на получение льготных кредитов;

● в случае выявления нарушений законодательства при включении гражданина в указанный список отказать в заключении кредитного договора с этим гражданином и обжаловать решение районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации о включении его в список в соответствующий облисполком (Мингорисполком), Минобороны, МВД, Следственный комитет, МЧС, КГБ, Госпогранкомитет, Службу безопасности Президента, Оперативно-аналитический центр при Президенте, Государственную инспекцию охраны животного и растительного мира при Президенте, КГК в соответствии с их компетенцией;

● не осуществлять кредитование строительства объекта при отсутствии проекта, утвержденного в установленном порядке и прошедшего госэкспертизу, а также без договора подряда и разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Беларусбанку предоставлено также право:

1) проводить контрольные обмеры объемов и проверку стоимости выполненных строительно-монтажных работ и произведенных затрат при строительстве (реконструкции) жилых помещений с использованием льготных кредитов;

2) в случае выявления завышения объемов и/или стоимости выполненных строительно-монтажных работ и произведенных затрат при строительстве (реконструкции) жилых помещений с использованием льготных кредитов:

● удерживать при очередной оплате выполненных строительно-монтажных работ (произведенных затрат) суммы такого завышения, допущенные подрядчиком (заказчиком, застройщиком) и выявленные в ходе строительства (реконструкции);

● взыскивать с подрядчика (заказчика, застройщика) в бесспорном порядке на основании решения банка, которое является исполнительным документом, и направлять на погашение льготных кредитов суммы указанного завышения, выявленные после приемки объекта в эксплуатацию и/или при прекращении (приостановлении) подрядчиком производства работ на объекте.

Сумма завышения объемов или стоимости выполненных строительно-монтажных работ и произведенных затрат, подлежащая удержанию (взысканию) с подрядчика, определяется с учетом индексации. Коэффициент индексации определяется с учетом статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ за период от месяца включения в расчетные документы завышенных объемов и стоимости работ (затрат) (при наличии задолженности по оплате выполненных работ (затрат) – от месяца погашения этой задолженности) до месяца составления акта контрольного обмера.

Важнейшим средством защиты установленного правопорядка в жилищном строительстве служит также законодательство об административной ответственности. Соответствующими статьями Кодекса об административных правонарушениях (далее – КоАП) установлены виды и размеры ответственности за административные правонарушения в области жилищных прав граждан, строительства (реконструкции) жилья.

В частности, ст. 23.7 КоАП предусмотрена ответственность за нарушение порядка льготного кредитования граждан при строительстве (реконструкции) или приобретении ими жилых помещений. Включение в списки для льготного кредитования лиц, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо принятых на такой учет с нарушением законодательства, либо подлежащих снятию с учета, влечет наложение штрафа в размере до 50 БВ.

Уклонение от представления дополнительных документов, подтверждающих законность включения граждан в списки для льготного кредитования, а также непредставление их в 10-дневный срок без уважительных причин – влекут наложение штрафа в размере от 2 до 10 БВ.

Включение должностным лицом местного исполнительного и распорядительного органа в списки льготного кредитования на получение льготных кредитов на капремонт и реконструкцию жилых помещений, строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах численностью населения до 20 тыс. чел., не имеющих на момент такого включения права на получение льготного кредита, – влечет наложение штрафа в размере до 50 БВ.

Согласно ст. 21.7 КоАП завышение подрядчиком (субподрядчиком) объемов или стоимости строительно-монтажных и других работ, затрат при строительстве (реконструкции, ремонте), выполненных и произведенных за счет средств бюджета, в т.ч. государственных целевых бюджетных фондов, либо за счет средств государственных внебюджетных фондов, либо за счет отчислений на капремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома или с привлечением льготных кредитов, – влечет наложение штрафа в размере от 10 до 40 БВ, а на ИП или юрлицо (за исключением бюджетных организаций) – в размере до 150 % от суммы завышения. То же деяние, совершенное заказчиком, влечет наложение штрафа в размере от 10 до 40 БВ, а на ИП или юрлицо (за исключением бюджетных организаций) – в размере до 50 % от суммы завышения.

Выявленное при контрольном обмере завышение объемов и/или стоимости строительно-монтажных работ, затрат при строительстве (реконструкции, ремонте), выполненных и произведенных за счет средств бюджета, в т.ч. государственных целевых бюджетных фондов, либо за счет средств государственных внебюджетных фондов, либо за счет отчислений на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома или с привлечением льготных кредитов, причиной которого явились ошибки проектных организаций, допущенные в проектно-сметной документации, – влечет наложение штрафа в размере от 10 до 40 БВ, а на юрлицо (заказчика, проектную организацию и органы государственной экспертизы) – в размере до 50 % от суммы завышения. Такое деяние, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такое же нарушение, влечет наложение штрафа в размере от 20 до 50 БВ, а на юрлицо (заказчика, проектную организацию и органы госэкспертизы) – в размере 50 % от суммы завышения с лишением права заниматься определенной деятельностью или без лишения.

Согласно ст. 21.8 КоАП ненадлежащее осуществление инженером (инженерной организацией) функций технического надзора за строительством жилого дома по договору с организацией застройщиков, повлекшее завышение объемов или стоимости выполненных строительно-монтажных работ и произведенных затрат, – влечет наложение штрафа в размере 35 % суммы завышения, а на юрлицо – в размере 35 % суммы завышения.

Обязательными для выполнения являются также соответствующие нормы и меры по совершенствованию управления общим имуществом жилых домов, упорядочению деятельности организаций застройщиков, предусмотренные Указом Президента от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков».