Эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 8 февраля 2017 г.
Рассматривается создание системы жизнеобеспечения жилых и общественных зданий и сооружений.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения», утв. приказом Минстройархитектуры от 10.10.2005 № 262
● СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуатации», утв. приказом Минстройархитектуры от 02.03.2004 № 70
Настоящие ТНПА распространяются на техническую эксплуатацию жилых и общественных зданий и сооружений и устанавливают порядок ее проведения.
Требования ТНПА являются обязательными при эксплуатации зданий независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности.
Техническая эксплуатация зданий осуществляется в целях обеспечения соответствия зданий требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, экологической безопасности в течение всего периода использования по назначению объектов строительства.
Техническая эксплуатация зданий включает:
● техобслуживание строительных конструкций и инженерных систем;
● содержание зданий и прилегающей территории, расположенной в границах акта землепользования;
● ремонт зданий, строительных конструкций и инженерных систем;
● контроль за соблюдением установленных правил пользования помещениями зданий.
Основными задачами технической эксплуатации зданий являются:
● обеспечение работоспособности и безопасной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий;
● обеспечение проектных режимов эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий (статических, силовых, тепловых и энергетических нагрузок, давления, напряжения, звукоизоляции);
● содержание помещений зданий и прилегающей к зданиям территории в соответствии с установленными санитарно-гигиеническими и противопожарными правилами и нормами.
Система техобслуживания, содержания и ремонта обеспечивает:
● контроль за техническим состоянием зданий путем проведения техосмотров;
● профилактическое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;
● текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройство и озеленение прилегающей территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающими их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;
● содержание в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданиям территории;
● подготовку помещений зданий, инженерных систем и внешнего благоустройства зданий к сезонной эксплуатации (в осенне-зимний и весенне-летний периоды);
● проведение необходимых работ по устранению аварий;
● учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.
Техническая эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией.
В перечень эксплуатационной документации входят:
● техпаспорт здания;
● акт приемки здания в эксплуатацию;
● акты осмотров здания;
● журнал технической эксплуатации здания;
● отчеты о ранее выполненных обследованиях;
● документы о текущих, капитальных ремонтах, усилении, реконструкции, защите строительных конструкций от коррозии;
● документы, характеризующие фактические технологические нагрузки и воздействия и их изменения в процессе эксплуатации;
● документы, характеризующие физические параметры среды, в которой эксплуатируются строительные конструкции;
● материалы изыскательских организаций о гидрогеологической обстановке на пятне застройки и прилегающих территориях;
● паспорта котельного и лифтового хозяйств;
● схемы внутридомовых систем водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, контуров заземления.
Не допускаются в процессе эксплуатации:
● переоборудование и перепланировка зданий (помещений), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий, нарушению противопожарных норм и правил, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного в нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
● перепланировка (в жилфонде) помещений, ухудшающая санитарно-гигиенические условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в многоквартирном жилом доме либо квартире.
Изменения в инженерных системах здания должны производиться только после получения соответствующего разрешения по разработанной проектной документации, утвержденной в установленном порядке, с последующим внесением изменений в исполнительную и эксплуатационную документацию.
Техобслуживание зданий должно осуществляться в соответствии с планами-графиками, разрабатываемыми на основе осеннего осмотра и уточняемыми по результатам весеннего осмотра, с учетом сведений диспетчерских служб о неисправностях систем и оборудования, нарушении параметров и режимов эксплуатации зданий.
В случаях невозможности оперативного устранения неисправностей, связанных с угрозой безопасности, повреждения имущества, эксплуатационные организации обязаны:
● принять неотложные меры по предотвращению угрозы обрушения конструктивных элементов (устройством временных креплений), затопления нижележащих этажей (перекрытием систем отопления, водоснабжения с одновременным обеспечением потребителей водой в переносных емкостях по установленному графику, устройством заглушек и др.);
● проинформировать заинтересованных лиц о принятых решениях и планируемых сроках устранения неисправностей.
В процессе всего времени эксплуатации должны систематически проводиться техосмотры зданий. Целью осмотров является своевременное выявление дефектов зданий, установление возможных причин их возникновения и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которое может быть выполнено в течение времени, отводимого на осмотры.
В зависимости от назначения техосмотры зданий подразделяются на плановые и неплановые.
Плановые осмотры зданий подразделяются на:
● общие (осенние и весенние), в ходе которых проводится осмотр зданий в целом, включая строительные конструкции, внутренние инженерные системы и благоустройство придомовой территории;
● частичные (очередные и внеочередные), при проведении которых проводится осмотр отдельных строительных конструкций и видов инженерных систем.
Общие осмотры зданий должны проводиться 2 раза в год: весной и осенью.
Весенние осмотры должны проводиться после освобождения кровли и конструкций зданий от снега и установления положительных температур наружного воздуха.
Осенние осмотры должны проводиться после выполнения работ по подготовке к зиме до наступления отопительного сезона.
Календарные сроки общих и частичных осмотров зданий устанавливаются собственником, руководителем эксплуатационной организации (юрлицом).
Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться:
● после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, создающих угрозу повреждения строительных конструкций и инженерных систем зданий;
● при выявлении деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
Общие осмотры зданий производятся комиссиями в составе: председателя комиссии – руководителя, главного инженера организации, членов комиссии – лиц, ответственных за эксплуатацию здания; представителей службы, осуществляющей эксплуатацию инженерных систем; представителя местного общественного формирования (или профсоюзов).
Для общественных зданий в состав комиссии включаются представители органов местного или отраслевого управления, ответственных за техническое состояние основных фондов. Для зданий, являющихся историко-культурными ценностями, в состав комиссии включаются представители Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации Минкультуры.
К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.
По результатам осмотра оформляется акт, который подписывается всеми членами комиссии и утверждается собственником здания или уполномоченным им лицом.
В состав комиссии по проведению техосмотра жилых домов организаций граждан-застройщиков (жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), товариществ собственников и коллективов индивидуальных застройщиков (КИЗ)) должны включаться представители этих организаций.
При проведении техосмотра зданий социально-культурного назначения в состав комиссии включается главный инженер (инженер по эксплуатации, комендант и т.д.) организации или предприятия, на которого возложена ответственность за организацию технической эксплуатации здания.
Частичные плановые осмотры строительных конструкций и внутренних инженерных систем должны проводиться в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов работниками специализированных служб, обеспечивающих их техобслуживание и ремонт, но не реже 1 раза в год.
Результаты осмотров (общих, частичных, внеочередных) отражаются в специальных документах по учету технического состояния зданий (журнал технической эксплуатации здания, техпаспорт), в которых должна содержаться оценка технического состояния зданий, строительных конструкций и инженерных систем, перечень выявленных неисправностей и мест их нахождения, указаны возможные причины возникновения неисправностей, а также сведения о выполненных ремонтных работах.
Эксплуатационная организация в месячный срок по итогам осеннего осмотра должна:
● составить планы текущего ремонта на следующий год;
● определить объекты и элементы здания, требующие капитального ремонта;
● проверить готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
● выдать рекомендации собственникам, пользователям и нанимателям помещений (в жилфонде) по выполнению за свой счет внутриквартирных ремонтных работ.
По итогам проведения весеннего осмотра эксплуатационная организация должна уточнить перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы.
