Аренда жилья для работника

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 октября 2017 г.

Рассматривается порядок предоставления жилья во временное пользование работникам, с которыми заключен трудовой договор (контракт).

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Трудовой кодекс (далее – ТК)

● Жилищный кодекс (далее – ЖК)

● Указ Президента от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее – Указ № 497)

● Положение об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утв. Указом Президента от 16.12.2013 № 563 (далее – Положение № 563; Указ № 563)

● типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, утв. постановлением Совета Министров от 31.12.2014 № 1297 (далее – договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юрлицо, – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК).

Собственник жилого помещения – физлицо (гражданин), выступающее в договоре в качестве арендодателя, а юрлицо либо ИП как лицо, являющиеся нанимателями согласно абз. 6 ч. 1 ст. 1 ТК, – субъекты, именуемые в договоре арендаторами.

В ч. 1 подп. 1.6 п. 1 Указа № 497 определено, что физлица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды жилого помещения срока фактического предоставления таких помещений в аренду зарегистрировать договор аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан в местном исполнительном и распорядительном органе.

В договоре аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан должно содержаться условие о том, что помещение передается арендатору для проживания физлиц. Кроме того, в таком договоре предусматривается право арендатора предоставить жилое помещение по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда. Соответствующее предписание сформулировано в подп. 5.1 п. 5 договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан.

Договор является основанием для предоставления жилого помещения юрлицу, которое может использовать это жилое помещение только для проживания работников. Договором аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан не регулируются жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан как пользователей жилых помещений.

Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций может быть заключен в отношении квартир, находящихся у организации на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении, на праве аренды, что следует непосредственно из самой формы договора.

Организации необходимо будет на каждую квартиру заключать 2 договора: договор аренды с собственником квартиры и договор найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций с работником.

Таким образом, юрлицо, которому жилье (дом, квартира, комната и пр.) предоставлено в аренду, имеет право заключить с гражданином – наемным работником договор найма жилого помещения частного жилищного фонда согласно типовой форме договора найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций.

Договор аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан и договор найма жилого помещения частного жилищного фонда организации подлежат обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считаются заключенными с даты такой регистрации.

Договоры составляются в 3 экз., один из которых хранится у арендодателя (наймодателя), другой – у арендатора (нанимателя), третий – в местном исполнительном и распорядительном органе.

Ситуация 1.

Работник принимается на работу в населенный пункт, не являющийся его постоянным местом жительства.

Допускается ли сдача работнику жилого помещения в аренду?

Да.

Организация, принимающая на работу работника, проживающего в другом населенном пункте, должна учитывать возможность прибытия на работу работника и убытия его с работы. В связи с этим наниматель может предоставить работнику жилое помещение на условиях аренды (найма).

Жилое помещение в аренду также может быть предоставлено и тем работникам, которые проживают в населенном пункте, где находится наниматель, но при условии, что у них нет собственного жилья.

Ситуация 2.

Можно ли предоставить работнику жилое помещение в безвозмездное пользование?

В соответствии с п. 1 ст. 69 ЖК жилое помещение может быть временно предоставлено в безвозмездное пользование.

В подп. 5.4 п. 5 договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан установлено, что арендатор имеет право осуществлять иные права, предусмотренные законодательством. В п. 2 ст. 586 ГК указано, что организации как арендатору жилого помещения предоставлено право с согласия арендодателя предоставлять арендуемое жилое помещение в безвозмездное пользование.

Следовательно, организация-арендатор имеет право с согласия арендодателя предоставлять арендованное жилое помещение для проживания физлицам не только по договору найма (аренды) жилого помещения, но и передавать во временное безвозмездное пользование без заключения договора.

Жилое помещение может находиться в общей долевой собственности и иметь нескольких собственников. В таком случае предоставить его в безвозмездное владение и пользование можно только при наличии согласия всех собственников. Согласия членов семьи, проживающих совместно с собственником, не требуется.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников общей долевой собственности. Такое соглашение может быть заключено в простой письменной форме.

При отсутствии взаимного согласия между участниками общей долевой собственности о порядке пользования жилым помещением каждый из них вправе требовать в судебном порядке установления порядка пользования жилым помещением (п. 5 ст. 154 ЖК).

Ситуация 3.

Может ли работник самостоятельно заключить договор найма жилого помещения частного жилфонда граждан?

Да.

Наниматель вправе выплачивать компенсацию по возмещению затрат, понесенных работником в связи с наймом жилого помещения. Соответствующие положения могут быть закреплены в коллективном договоре организации (при его наличии), ином ЛНПА, трудовом договоре (контракте). Согласно ч. 3 ст. 7 ТК наниматель вправе устанавливать дополнительные трудовые и иные гарантии для работников по сравнению с законодательством о труде.

В соответствии с ч. 3 ст. 96 ТК, если работник переводится на работу на срок не более 1 года и семья с ним не переезжает, то по соглашению сторон ему могут компенсироваться расходы, связанные с проживанием на новом месте, при этом размер возмещенных расходов не должен превышать половины размера суточных.

При самостоятельном заключении гражданином – наемным работником договора найма частного жилья необходимо учитывать (рассматривать) форму договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан.

Сторонами в договоре найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан выступают с одной стороны физлицо – собственник жилого помещения, именуемый наймодателем, и гражданин, которому во владение и пользование за плату предоставляется для проживания жилое помещение, именуемый нанимателем.

Как и другие договоры, заключаемые в связи с предоставлением гражданам для проживания соответствующего жилого помещения, договор найма частного жилья, принадлежащего на праве собственности гражданину, подлежит регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.

Договор составляется в 3 экз.

Предоставление жилых помещений государственного жилфонда

Указ № 563 принят в целях совершенствования правового регулирования предоставления и использования жилых помещений государственного и частного жилфондов.

В соответствии с ч. 1 подп. 1.1 п. 1 Указа № 563 государственный жилфонд включает жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных госорганов, других госорганизаций, в т.ч.:

● жилые помещения социального пользования;

● жилые помещения в общежитиях;

● специальные жилые помещения;

● жилые помещения коммерческого использования.

В состав жилищного фонда не входят:

● дачные и садовые дома;

● номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах;

● помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством;

● передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.);

● самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания;

● помещения исправительных учреждений, арестных домов, мест содержания под стражей и иные подобные помещения (п. 7 ст. 10 ЖК).

При положительном решении вопроса о предоставлении жилых помещений государственного жилфонда заключается договор на использование жилья, относящегося к соответствующей разновидности жилых помещений государственного жилфонда:

1) предоставление жилых помещений социального пользования основывается на типовом договоре найма жилого помещения государственного жилищного фонда, утв. постановлением Совета Министров от 19.03.2013 № 193;

2) основой для предоставления жилого помещения в общежитии является типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, утв. постановлением Совета Министров от 05.04.2013 № 269;

3) при предоставлении специальных жилых помещений используется форма типового договора найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда, утв. Постановлением № 1408;

4) предоставление жилых помещений коммерческого использования осуществляется на основании типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Фонд арендного жилья был пополнен за счет заселенных гражданами:

● служебных жилых помещений;

● специальных служебных жилых помещений;

● отдельных видов специальных жилых помещений (расположенных на закрытых территориях, предназначенных для военнослужащих органов пограничной службы);

● неприватизированных жилых помещений государственного жилфонда;

● жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в связи с изменением назначения здания, ранее являвшегося общежитием.

Порядок предоставление жилых помещений государственного жилфонда более сложный, чем порядок предоставления жилья частного жилищного фонда. Жилые помещения государственного жилфонда предоставляются в порядке, предусмотренном Положением № 563. Положением № 563 определяется порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, местными исполнительными и распорядительными органами, иными госорганами и другими госорганизациями, организациями негосударственной формы собственности, а также порядок предоставления жилых помещений государственного жилфонда, в т.ч. жилых помещений социального пользования, коммерческого использования, жилых помещений в общежитии и специальных жилых помещений.

Если решается вопрос о приеме на работу гражданина, которому требуется предоставить на время работы жилое помещение, то в организациях целесообразно решать вопрос посредством предоставления (при их наличии) жилых помещений частного жилищного фонда, с заключением соответственно договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан или договора найма жилого помещения частного жилищного фонда организации либо договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан.