ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ

Заключение договора аренды

Материал в процессе актуализации в связи с изменениями законодательства

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Налоговый кодекс (далее – НК)

● Банковский кодекс (далее – БК)

● Хозяйственный процессуальный кодекс (далее – ХПК)

● Указ Президента от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее – Указ № 148)

● Указ Президента от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее – Указ № 138)

● Инструкция о порядках ведения кассовых операций и расчетов наличными денежными средствами, утв. постановлением Правления Национального банка от 20.12.2023 № 472 (далее – Инструкция № 472)

● Инструкция об организации технического обслуживания и ремонта медицинской техники, утв. постановлением Минздрава от 03.10.2006 № 78 (далее – Инструкция № 78)

● постановление Пленума ВХС от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее – Постановление Пленума № 16)

● постановление Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление Пленума № 1)

Пункт 1. Предмет договора аренды

Согласно ч. 1 ст. 577 ГК договор аренды представляет собой соглашение, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, чтобы договор аренды считался заключенным, стороны, наряду с другими существенными условиями, должны согласовать его предмет.

При согласовании условий договора аренды сторонам следует также установить, что передача имущества осуществляется возмездно во временное владение и (или) пользование (ст. 577 ГК).

Применение последствий недействительности или незаключенности договоров аренды осуществляется по правилам о неосновательном обогащении (гл. 59 ГК), поскольку иное не установлено законодательством и не вытекает из существа соответствующих отношений (ч. 1 п. 18 Постановления Пленума № 1).

Подпункт 1.1. Право на передачу имущества в аренду

Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит:

● собственнику;

● лицу, управомоченному законодательством сдавать имущество в аренду;

● лицу, управомоченному собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности (ст. 286 ГК, письмо ВХС от 16.06.2006 № 03-29/1191 «О досрочном расторжении договора аренды»).

Таким образом, смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК, абз. 2 ч. 1 п. 28 Постановления Пленума № 1).

С момента госрегистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды независимо от того, ставился ли вопрос об изменении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (абз. 3 ч. 1 п. 28 Постановления Пленума № 1).

В случае выкупа арендованного имущества действие договора аренды прекращается с момента госрегистрации права собственности арендатора (покупателя) на арендованное имущество, если такие обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям (ч. 2 п. 28 Постановления Пленума № 1).

Судебная практика.

ООО обратилось с иском к СООО и ЧУП об устранении препятствий в пользовании помещением. Согласно материалам дела по договору аренды нежилого помещения СООО передало ЧУП в аренду помещения, которые находились в долевой собственности СООО и ООО. При этом суду не было представлено документов, подтверждающих согласие ООО на распоряжение имуществом, находившимся в долевой собственности.

В силу ст. 285 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Суд согласился с доводами истца о ничтожности договора аренды нежилого помещения и обязал СООО и ЧУП устранить препятствия ООО в пользовании выделенной в натуре долей из общего имущества – нежилого здания (решение Хозяйственного суда Витебской обл. от 21.03.2011 (дело № 796-10/2010)).

Если договор аренды заключен с превышением полномочий, то он является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, в интересах которого установлены ограничения. В удовлетворении иска может быть отказано в случае представления доказательств прямого одобрения договора аренды, в т.ч. последующего, собственником (абз. 3 п. 12 Постановления Пленума № 1).

Подпункт 1.2. Вещные права и возмездность по договору аренды

Согласно ст. 577 ГК в договоре аренды должны содержаться следующие условия:

● о передаче имущества во временное владение и пользование или временное пользование;

● о передаче имущества за плату.

Пример 1.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество, указанное в п. 1 настоящего договора аренды, за плату во временное владение и пользование».

При аренде имущества к арендатору временно переходят вещные права собственника, связанные с владением и (или) пользованием имуществом (п. 1 ст. 210, ч. 1 ст. 577 ГК). Как правило, в договоре аренды стороны устанавливают право арендатора как владеть, так и пользоваться арендованным имуществом.

Право пользования представляет собой право извлечения из вещи, принадлежащей лицу на праве собственности, полезных свойств посредством эксплуатации или другого применения. Оно может быть использовано как собственником, так и другим лицом, которому собственник передал право пользования, например, арендатором.

С правом пользования связана обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК).

Право владения представляет собой возможность физического обладания вещью, хозяйственного воздействия на вещь. Его может осуществлять как сам собственник, так и лицо, которому собственник передал это право, например, арендатор. Владея имуществом, арендатор обладает и рядом правомочий собственника арендованного имущества (правом на истребование имущества из чужого незаконного владения, от добросовестного приобретателя, правом на расчеты при возврате имущества из незаконного владения, правом на защиту от нарушений, не связанных с лишением владения, а также правом на защиту владения против самого собственника) (ст. 282–286 ГК).

Владение и пользование арендованным имуществом носит временный характер, и при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК).

Пример 2.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор обязуется принять объект аренды, уплачивать арендную плату за пользование им и своевременно возвратить в исправном состоянии с учетом нормального износа».

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что объект аренды передается арендатору только во временное пользование, например, когда арендодатель сдает в аренду оборудование на определенное время в течение дня для извлечения арендатором из него полезных свойств, при этом оборудование остается во владении у арендодателя (находится в его помещении, он самостоятельно предоставляет доступ арендатору к арендуемому имуществу и др.). В таком случае арендодатель желает оставить за собой право владения (физического обладания и хозяйственного воздействия на объект аренды).

Пользование арендованным имуществом также имеет временный характер, оно подлежит возврату в установленном порядке.

Если стороны не согласовали условие о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование либо только временное пользование, то будет приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений. В случае неясности буквальное значение будет устанавливаться путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если и указанные правила не позволят установить содержание договора, то будет выясняться действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 401 ГК).

Возмездность договора аренды. По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату, т.е. возмездно (ч. 1 ст. 577 ГК). Договор аренды следует отличать от договора безвозмездного пользования, к которому применяются отдельные правила аренды, но в соответствии с которым имущество передается во временное пользование безвозмездно (ст. 643 ГК).

Таким образом, сторонам договора аренды целесообразно прямо указать, что имущество передается за плату.

В зависимости от того, как сформулированы условия договора и каким образом сложились фактические отношения сторон, из законодательства, содержания или существа договора может вытекать, что стороны заключили договор безвозмездного пользования (п. 3 ст. 393, гл. 36 ГК).

Пункт 2. Объект аренды

Объектом аренды является имущество, подлежащее передаче во временное владение и (или) пользование арендатору за плату (ст. 577 ГК).

Таким образом, перечень объектов, которые могут быть переданы в аренду, не является исчерпывающим, что позволяет сторонам договора аренды самостоятельно их определять. Главный критерий для объекта аренды состоит в том, что он должен быть только непотребляемой вещью, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе использования.

Для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее вид (наименование) и функциональное назначение.

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 578 ГК законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, например, предметом договора финансовой аренды не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 637 ГК).

Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, а также отдельных видов иного имущества (п. 2 ст. 578 ГК).

В договоре аренды должны также быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. данные, позволяющие его индивидуализировать (идентифицировать) (п. 3 ст. 578 ГК).

Для этого сторонам необходимо в договоре аренды указать:

● вид (наименование) объекта аренды;

● индивидуальные характеристики объекта аренды.

Вид (наименование) объекта аренды должен отражать его функциональное назначение, которым определяется, является ли вещь потребляемой либо непотребляемой. Вид (наименование) объекта аренды, как правило, определяется исходя из документов, прилагаемых к объекту (техпаспорта, инструкции, гарантийной документации, сертификатов соответствия и др.).

Независимо от вида (наименования) имущества, которое сдается в аренду, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Доля в общей собственности (долевая собственность) без выдела ее в натуре из общей собственности не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект (абз. 2 п. 10 Постановления Пленума № 1).

Заключение, изменение, расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. В случае недостижения соглашения договор аренды является ничтожным (абз. 3 п. 10 Постановления Пленума № 1).

Подпункт 2.1. Условия пользования объектом аренды

В соответствии с п. 1 ст. 586 ГК стороны могут согласовать в договоре аренды свои условия пользования арендованным имуществом. Такие условия должны соответствовать обязательным нормам законодательства, связанным с эксплуатацией и другим применением объекта аренды (ст. 392 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

Цель пользования объектом аренды – это условие, которое может быть предусмотрено в договоре аренды и которое позволяет арендатору получить определенный результат от владения и (или) пользования арендованным имуществом.

По общему правилу имущество передается в аренду для использования его по назначению. Такое назначение следует из наименования имущества, эксплуатационных документов, технических условий и обязательных нормативов. При этом конкретизация цели не является обязательной. В то же время стороны могут согласовать цель пользования объектом аренды.

Пример 3.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование фрезерный станок только для целей обработки резанием заготовок из алюминиевого сплава диаметром не более 20 мм. Арендатор обязуется не использовать станок для иных целей».

Если арендодатель планирует как можно дольше сохранить эксплуатационные качества передаваемого объекта аренды, стороны вправе ограничить пользование арендованным имуществом путем уменьшения времени, объемов использования объекта аренды, установления особого режима эксплуатации.

Пример 4.

Формулировка условия договора аренды:

«Фрезерный станок предоставляется в аренду в целях обработки резанием заготовок из алюминиевого сплава при условии его эксплуатации не более 5 (пяти) часов в сутки. Арендатор обязуется не использовать объект аренды в иных целях и в течение большего количества времени».

Стороны вправе установить цель пользования имуществом, не совпадающую с его основным назначением, но она не должна повлечь утрату основных полезных свойств (функционального назначения) имущества, а также противоречить обязательным требованиям законодательства, влияющим на безопасность использования определенного объекта аренды (ст. 392 ГК). Например, производственное оборудование может передаваться в аренду для целей, которые не связаны с производством продукции и не ведут к утрате его основных полезных свойств (функционального назначения).

Пример 5.

Формулировка условия договора аренды:

«Фрезерный станок, передаваемый в аренду по настоящему договору, предоставляется для его использования в качестве экспоната выставки «Фрезеровщик-2018», организуемой Арендатором».

Стороны могут установить и особый способ использования объекта аренды, т.е. условия, устанавливающие порядок и методы использования объекта аренды. Например, когда на каком-либо оборудовании возможно применить несколько технологий производства определенной продукции, стороны могут согласовать применение только одной из них для сохранения эксплуатационных характеристик объекта аренды.

Подпункт 2.2. Состояние объекта аренды

Согласно п. 1 ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. Таким образом, состояние объекта аренды стороны могут согласовать в договоре.

Согласование условия о состоянии объекта аренды предполагает определение сторонами характеристик, свойств и параметров имущества, которые дают возможность его применения в соответствии с назначением арендованного имущества либо в соответствии с целями, согласованными в договоре аренды.

Пример 6.

Формулировка условия договора аренды:

«Токарный станок, предоставляемый по настоящему договору аренды для целей его использования в качестве экспоната выставки «Фрезеровщик-2018», организуемой Арендатором, должен быть предоставлен Арендодателем в следующем состоянии:

на деталях и комплектующих станка должны полностью отсутствовать следы коррозии;

станина, суппорт и задняя бабка станка должны быть покрашены в светло-зеленый цвет;

внешнее состояние станка должно соответствовать состоянию новых станков завода-изготовителя;

поверхности станка должны быть очищены от грязи и следов консерванта;

детали станка не должны иметь вмятин, трещин, сколов, потертостей.

Стороны пришли к соглашению, что иное состояние объекта аренды является неудовлетворительным (ненадлежащим) для целей использования по настоящему договору аренды».

Сторонами в договоре аренды может быть предусмотрена ответственность, например, в виде неустойки за предоставление арендодателем имущества в состоянии, отличном от предусмотренного в договоре.

Подпункт 2.3. Принадлежности объекта аренды

Согласно ч. 1 п. 2 ст. 582 ГК имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Принадлежность объекта аренды представляет собой вещь, предназначенную для обслуживания объекта аренды (главной вещи) и связанную с ним общим назначением (принадлежностью).

Сторонам следует четко определить перечень принадлежностей, которые будут передаваться вместе с объектом аренды. В то же время стороны могут определить и условие о том, что объект аренды (главная вещь) передается без принадлежностей либо без их какой-либо части.

Обязанность по передаче имущества в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами возлагается на арендодателя.

Если арендодатель не передал принадлежности и документы к арендуемому имуществу и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать (ч. 2 п. 2 ст. 582 ГК):

● предоставления ему арендодателем соответствующих принадлежностей и документов;

● расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Перечень принадлежностей, как правило, указывается в документах, сопровождающих объект аренды (техпаспорте, инструкции по эксплуатации и др.). Целесообразно указать такие документы в договоре аренды. Также рекомендуется согласовать условие, предусматривающее, что подписание передаточного акта объекта аренды подтверждает передачу всех необходимых документов и принадлежностей, указанных в договоре аренды либо в отдельных приложениях к нему.

Пример 7.

Формулировка условия договора аренды:

«Объект аренды по настоящему договору предоставляется во временное владение и пользование Арендатора с составом принадлежностей в полном объеме, указанном в техническом паспорте, который подлежит передаче Арендатору вместе с арендованным имуществом».

Если арендатор планирует взять в аренду объект аренды, который имеет определенные характеристики и может использоваться для достижения определенных целей, и для него не имеет значения (или ему неизвестно), с помощью каких принадлежностей это может быть достигнуто, в договоре следует указать требуемую характеристику и цель использования объекта аренды. В этом случае арендодатель обязан будет предоставить принадлежность, которая обеспечивает соответствие объекта аренды указанной характеристике и цели использования, даже если такая принадлежность не входит в стандартную комплектацию объекта аренды.

Пример 8.

Формулировка условия договора аренды:

«По настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату станок токарно-карусельный модель 1525; год выпуска – 1981; завод-изготовитель – ОАО «Звезда», Российская Федерация, Брянская обл., г. Клинцы, ул. Промышленная, д. 1, предназначенный для целей нарезания внутренней и наружной резьбы на стальных заготовках диаметром от 40 до 80 мм. Арендодатель обязан предоставить объект аренды с принадлежностями, позволяющими применять его для указанной цели».

Исходя из смысла ст. 135, ч. 1 п. 2 ст. 582 ГК, стороны могут отменить обязанность арендодателя предоставить арендатору относящиеся к объекту аренды принадлежности.

Подпункт 2.4. Документы, относящиеся к объекту аренды

Кроме объекта аренды и его принадлежностей арендодатель обязан также передать арендатору документы, относящиеся к объекту аренды, которыми могут быть техпаспорт, сертификат качества и др. К таким документам также можно отнести эксплуатационные документы и технические условия.

Перечень документов, относящихся к объекту аренды, является открытым, и стороны самостоятельно могут определить в договоре, какие документы подлежат передаче вместе с арендуемым имуществом (ч. 1 п. 2 ст. 582 ГК). При этом передаваемые документы должны позволять арендатору пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

В договоре необходимо указать, какие именно документы должны быть переданы вместе с объектом аренды. При этом следует определить форму, в которой документы должны быть переданы (например, оригинал, копия или копия, заверенная печатью арендодателя, нотариальная копия), количество передаваемых экземпляров и язык составления документов.

Стороны могут согласовать в договоре аренды наличие документов, которые не влияют на использование имущества по назначению либо на получение в значительной степени чего-либо при заключении договора аренды.

В целях защиты своих интересов арендатор может в договоре аренды установить ответственность арендодателя за неисполнение обязанности по предоставлению определенных документов (например, в виде неустойки), если их предоставление для арендатора является важным.

Пример 9.

Формулировка условия договора аренды:

«Вместе с объектом аренды Арендодатель обязан передать Арендатору следующие документы, относящиеся к арендованному имуществу:

технический паспорт;

сертификат качества;

этикетку;

формуляр.

В случае непредставления либо несвоевременного представления указанных документов Арендодатель уплачивает штраф в двукратном размере базовой величины, установленном на день заключения договора аренды».

Если в договоре не указаны документы, относящиеся к объекту аренды, то арендодатель обязан передать документы, без которых арендатор не может использовать арендуемое имущество по назначению или без которых лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 582 ГК, абз. 3, 4 п. 16 Постановления Пленума № 1).

По общему правилу документы, относящиеся к объекту аренды, передаются одновременно с объектом аренды (ч. 1 п. 2 ст. 582 ГК). Если стороны желают передать все либо часть документов до либо после передачи имущества в аренду, они вправе установить соответствующее условие в договоре.

За передачу документов с нарушением установленного срока стороны могут предусмотреть ответственность, например, в виде неустойки.

Пример 10.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель обязан передать Арендатору относящиеся к объекту аренды документы, указанные в п. 4 настоящего договора аренды, не позднее 5 календарных дней с момента заключения договора. В случае неисполнения Арендодателем обязанности по передаче документов в указанный срок он уплачивает штраф в двукратном размере базовой величины, установленном законодательством Республики Беларусь на момент заключения настоящего договора».

Арендатор не вправе требовать от арендодателя представления документов до передачи объекта аренды, если конкретный срок передачи документов в договоре не указан. Арендодатель должен передать документы не позднее даты передачи имущества арендатору (п. 2 ст. 582 ГК).

Подпункт 2.5. Недостатки объекта аренды

Недостатки объекта аренды можно определить как ненадлежащее качество вещи, которое препятствует использованию ее арендатором по целевому назначению.

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таким образом, недостатки объекта аренды должны полностью или частично препятствовать пользованию им.

В таких случаях арендатор не может, ссылаясь на недостатки арендованного имущества, предъявлять требования, указанные в ч. 2 п. 1 ст. 583 ГК (п. 2 ст. 583 ГК, абз. 2 п. 23 Постановления Пленума № 1).

Судебная практика.

Арендатор предъявил иск к арендодателю об установлении факта ничтожности договора аренды. Согласно материалам дела стороны заключили договор аренды, при этом с участием сторон комиссионно был составлен акт о недостатках переданного в аренду имущества. Был подписан акт сдачи-приемки помещения при наличии указания об удовлетворительности технического и санитарного состояния сдаваемой площади.

В иске арендатор ссылался на то, что фактически объект аренды не был ему передан, т.к. он не смог воспользоваться имуществом из-за имевшихся в нем недостатков и несоответствия имущества условиям договора и его назначению.

В то же время материалами дела подтверждалось, что арендатор использовал арендуемое помещение согласно установленному в договоре назначению (под склад). Соответственно, функциональное назначение объекта (для общественного питания) не препятствовало использованию его для целей, указанных в договоре.

Суд отказал в удовлетворении требования об установлении факта ничтожности договора, поскольку арендатор знал о недостатках арендованного имущества, существенные условия договора сторонами были согласованы (решение Хозяйственного суда г. Минска от 26.02.2013 (дело № 309-25/2012)).

Пример 11.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель обязан предоставить Арендатору во временное владение и пользование напольный кондиционер DAIKIN FVXG 25K/RXG25K (далее – Объект аренды). При этом Объект аренды имеет следующий недостаток: не работает система обогрева воздуха, что позволяет его использовать только для охлаждения и осушения воздуха в помещении и не позволяет использовать его для обогрева помещения».

Если условие о недостатках объекта аренды в договоре не согласовано, то арендодатель отвечает за недостатки арендованного имущества, даже если сам не знал об их наличии при заключении договора аренды (ч. 1 п. 1 ст. 583 ГК).

При выявлении недостатков арендатор вправе выбрать предусмотренный законодательством способ защиты (потребовать от арендодателя возместить свои расходы на устранение недостатков имущества и т.д.) (ч. 2 п. 1 ст. 583 ГК).

Удовлетворение требований арендатора или удержание им из арендной платы расходов на устранение недостатков не всегда может компенсировать причиненные арендатору убытки, что дает право арендатору потребовать от арендодателя возмещения их непокрытой части (ч. 4 п. 1 ст. 583 ГК).

Пункт 3. Срок договора аренды

Срок договора аренды либо срок действия договора аренды представляет собой срок, в течение которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться имуществом, переданным в аренду. Согласно п. 1 ст. 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В договоре целесообразно указывать срок начала и окончания аренды.

Начало срока аренды определяет момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование.

Для некоторых видов имущества законодательством установлены особенности определения срока договора аренды. Так, договоры аренды, субаренды капстроений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются на срок не менее 3 лет в порядке, предусмотренном законодательством. На срок менее 3 лет допускается заключение указанных договоров только с согласия арендатора (подп. 1.1 п. 1 Декрета Президента от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», ч. 2 п. 14 Постановления Пленума № 1).

Подпункт 3.1. Определение срока действия договора аренды

В соответствии со ст. 191–195 ГК срок действия договора аренды может определяться:

● календарной датой. Таким способом сторонам рекомендуется устанавливать срок договора аренды, когда они заранее точно знают дату окончания своих взаимоотношений;

● истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Окончание срока, определенного периодом времени, также имеет свои правила исчисления. Согласно ст. 193 ГК срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если срок аренды начинает течь с 02.03.2018, то срок аренды, равный 2 годам, заканчивается 01.03.2020;

● указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Срок договора аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон или иным образом не обладает свойством неизбежности.

Пример 12.

Формулировка условия договора аренды:

«Настоящий договор аренды действует включительно по день окончания срока действия лицензии № 12354/4563789 на осуществление риэлтерской деятельности, выданной Арендатору. Заверенная Арендатором копия лицензии является неотъемлемым приложением к настоящему договору аренды».

Для отдельных видов аренды (имущества) законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора (ч. 1 п. 3 ст. 581 ГК). Например, договор аренды участка лесного фонда заключается на срок, не превышающий 15 лет. В то же время сроки аренды участков лесного фонда для заготовки древесины, предоставляемых для реализации инвестиционных проектов, должны соответствовать срокам окупаемости инвестиционных проектов, указанным в их бизнес-планах (п. 3 ст. 45 Лесного кодекса). При этом, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора аренды до истечения предельного срока, договор прекращается по истечении предельного срока (ч. 1 п. 3 ст. 581 ГК). Если же срок договора аренды превышает установленный предельный срок, договор считается заключенным на срок, равный предельному (ч. 2 п. 3 ст. 581 ГК).

Судебная практика.

Согласно условиям договора аренды помещения, заключенного между сторонами, договор действует в течение 5 лет с момента госрегистрации. Однако в последующем законодательством и дополнительным соглашением к договору аренды условие о необходимости госрегистрации договора аренды было отменено. Арендодатель счел, что отмена госрегистрации договора влечет и ничтожность положения договора о сроке его действия, договор аренды признается заключенным на неопределенный срок. В связи с этим арендодатель направил арендатору претензию об отказе от договора аренды и об освобождении помещения. Арендатор арендованное имущество не возвратил, и арендодатель обратился в суд с иском о его выселении.

Суд пришел к выводу, что условие договора о сроке продолжает действовать и договор аренды заключен сторонами сроком на 5 лет с момента его подписания. Договор аренды не был признан расторгнутым, для выселения арендатора отсутствовали основания (постановление Кассационной коллегии ВХС от 12.06.2012 (дело № 17-4/2012/410К)).

Подпункт 3.2. Применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Такое условие будет свидетельствовать о том, что стороны распространили положения договора аренды на отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 395 ГК, п. 7 Постановления Пленума № 1), если иное не установлено законодательными актами.

Наличие в договоре аренды рассматриваемого условия не изменяет момент его заключения и срок действия. Например, если договор аренды заключен 01.03.2018 сроком на 2 года, то срок его действия начнет течь с 02.03.2018, а заканчивается 01.03.2020.

В связи с изложенным стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности, установленные договором и (или) законодательством за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, за период до заключения договора.

Сторонам целесообразно в договоре указать, какие именно условия договора аренды применяются к возникшим ранее отношениям сторон.

Пример 13.

Формулировка условия договора аренды:

«Условия настоящего договора аренды о внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом, а также об оплате расходов по его содержанию применяются к отношениям сторон по аренде имущества согласно п. 1 настоящего договора, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора с 14 февраля 2018 г.».

Подпункт 3.3. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Указанное правило не распространяется на сходный или аналогичный объект и подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта (ч. 1 п. 33 Постановления Пленума № 1).

Арендатор может реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при одновременном наличии следующих условий:

● арендатор надлежаще исполняет свои обязательства по договору аренды. Если арендатор нарушил условия договора аренды, он не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК, ч. 1, абз. 2 ч. 2 п. 33 Постановления Пленума № 1);

● арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора (ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК, абз. 3 ч. 2 п. 33 Постановления Пленума № 1);

● арендатор согласен заключить договор аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагает заключить договор аренды с другим арендатором. Арендодатель не обязан придерживаться условий прежнего договора, главное, чтобы арендодатель предложил равные условия и для арендодателя, и для третьих лиц. Преимущественное право означает только право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении ранее арендованного объекта аренды (ч. 2 п. 1 ст. 592 ГК, ч. 1, абз. 4 ч. 2 п. 33 Постановления Пленума № 1).

Законодательство не обязывает арендодателя заключать с арендатором договор аренды на новый срок, если он не намерен на равных условиях сдавать имущество в аренду третьему лицу.

Судебная практика.

Арендатор обратился с иском к арендодателю о понуждении к заключению договора аренды. По материалам дела установлено, что арендатор, желающий заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомил арендодателя об этом. Однако арендодатель сообщил, что договор аренды на новый срок заключаться не будет и арендатор обязан освободить помещение по истечении срока договора, поскольку он систематически нарушает сроки внесения арендной платы и имеет задолженность по ней.

Суд указал на отсутствие оснований для применения норм законодательства о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок и отказал в требовании о понуждении к заключению договора аренды, поскольку арендные отношения в рамках договора прекращены, новый договор с иным арендатором на помещение не подписан и арендодатель указал на иное его использование после высвобождения арендатором (постановление Апелляционной инстанции хозяйственного суда г. Минска от 09.06.2011 (дело № 171-4/2011/379а)).

Соглашением стороны могут исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Это позволит арендодателю заключать договоры аренды с другими лицами без ограничений (п. 1 ст. 592 ГК).

Пример 14.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор по истечении срока настоящего договора аренды не имеет при прочих равных условиях преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, то есть стороны согласились указанное право Арендатора исключить».

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок действует автоматически вне зависимости от того, предусмотрено соответствующее условие договором аренды или нет (ч. 1 п. 1 ст. 592 ГК).

Подпункт 3.4. Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Возобновление договора аренды – это продление действия договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случаях и порядке, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 592 ГК).

Продление договора (пролонгация) представляет собой продление срока действия договора аренды на тех же условиях по соглашению сторон.

Судебная практика.

Арендодатель предъявил к арендатору иск о выселении из занимаемого подвального помещения. Истец ссылался на то, что срок действия договора истек, но ответчик не передал объекты аренды в распоряжение истца, несмотря на его отказ от продления договора аренды на новый срок и требования о возврате имущества.

Суд удовлетворил требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения, поскольку извещение о несогласии на продление срока действия договора аренды было арендодателем направлено арендатору. Доводы арендатора об использовании арендуемого имущества по назначению и отсутствии просрочки в уплате арендной платы не были признаны основанием для продления договора (решение Хозяйственного суда Витебской обл. от 14.11.2012 (дело № 134-7/2012)).

Стороны могут в договоре предусмотреть условие о том, что:

● окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору;

● продление договора осуществляется только по соглашению сторон.

Указанные условия не препятствуют возобновлению договора на неопределенный срок, если арендатор не вернул объект аренды и продолжает им пользоваться, а арендодатель не направил в адрес арендатора соответствующие возражения (абз. 5 ч. 1 п. 36 Постановления Пленума № 1).

Если волеизъявление арендодателя направлено на прекращение договорных отношений, то принятие им арендной платы за фактическое пользование объектом аренды не свидетельствует о возобновлении (согласии на возобновление) договора аренды на тех же условиях, поскольку такая плата подлежит внесению до момента фактического возврата имущества (ч. 2 п. 36 Постановления Пленума № 1).

Прекращение возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок договора аренды осуществляется по правилам прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Расторжение договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, возможно и по правилам ст. 590 ГК при соблюдении установленных требований об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (ч. 3 п. 15 Постановления Пленума № 1).

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон. По общему правилу срок действия договора аренды может быть продлен путем заключения дополнительного соглашения (п. 1 ст. 420 ГК). В то же время стороны вправе изначально в договоре аренды определить возможность его продления либо в дальнейшем согласовать включение такого условия путем подписания дополнительного соглашения.

Пример 15.

Формулировка условия договора аренды:

«Настоящий договор аренды действует по 01.03.2020 включительно. Если до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, договор считается продленным на тех же условиях сроком на 1 (один) год по 01.03.2021 включительно».

Стороны могут согласовать условие о неоднократном продлении срока действия договора аренды.

Пример 16.

Формулировка условий договора аренды:

«Настоящий договор аренды действует по 01.03.2020 включительно. Договор считается продленным на тех же условиях сроком на 1 (один) год в количестве не более 3 раз (по 01.03.2021 включительно, по 01.03.2022 включительно и по 01.03.2023 включительно) при условии, что до истечения очередного срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении».

Если договором не согласовано право сторон на односторонний отказ от его исполнения, то договор аренды с условием о его пролонгации на определенный срок не сможет быть прекращен по заявлению одной из сторон до истечения продленного срока договора аренды.

Пункт 4. Предоставление и возврат имущества

Подпункт 4.1. Порядок передачи имущества

Основной обязанностью арендодателя является обязанность передать имущество арендатору. ГК не предусмотрены требования к порядку передачи имущества и стороны вправе самостоятельно определять его. Во избежание споров порядок передачи имущества арендатору целесообразно указывать в договоре аренды.

Условие договора о сроке передачи имущества в аренду устанавливает арендодателю временные рамки для исполнения его обязательства. Условие о сроке передачи имущества может быть согласовано сторонами посредством указания в договоре:

● конкретной календарной даты, когда имущество должно быть передано;

● на истечение определенного периода времени. Начало периода может быть определено календарной датой или указанием на событие.

Стороны вправе определить любое место передачи имущества в аренду. Это может быть место нахождения арендатора или арендодателя, место хранения имущества или иное согласованное место.

Поскольку в законодательстве не установлены требования в отношении места передачи имущества, то стороны вправе следующим образом согласовать условие о месте передачи имущества:

● определить конкретное место, в котором будет осуществляться передача имущества арендатору. Рекомендуется указывать точный адрес места передачи;

Пример 17.

Формулировка условия договора аренды:

«Передача имущества по настоящему договору должна быть произведена на складе Арендатора по адресу: г. Минск, ул. Веселая, д. 13а».

● предоставить одной из сторон право указать место передачи имущества. В таком случае следует согласовать срок уведомления второй стороны о выбранном месте, а также способ такого уведомления (по электронной почте, факсу, телефону и т.п.);

Пример 18.

Формулировка условия договора аренды:

«Имущество по настоящему договору подлежит передаче Арендатору в месте, определяемом Арендодателем в одностороннем порядке. Арендодатель обязан сообщить Арендатору адрес выбранного места не позднее чем за 7 дней до момента предполагаемой передачи путем направления сообщения на адрес электронной почты Арендатора ltdcom@mail.ru».

● указать, что место определяется одной из сторон по согласованию со второй. В таком случае следует определить порядок и срок уведомления и согласования второй стороной выбранного места, а также действия сторон в случае несогласования места передачи.

Пример 19.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель обязан передать Арендатору имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, 01.03.2018.

Место передачи определяется Арендодателем по согласованию с Арендатором. Арендодатель обязан известить Арендатора о месте передачи имущества не позднее 20.02.2018 посредством направления сообщения на адрес электронной почты Арендатора ltdcom@mail.ru. Согласование места передачи осуществляется Арендатором в течение 1 рабочего дня с момента получения сообщения посредством направления письменного ответа Арендодателю.

В случае несогласования Арендатором места передачи имущество передается в месте нахождения Арендодателя по адресу: г. Минск, ул. Веселая, д. 13а».

Если в договоре не указано место передачи имущества, то применяются общие правила гражданского законодательства, регламентирующие место исполнения обязательства.

Законом не установлены требования к тому, как должна оформляться передача имущества в аренду. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определить, какими документами должен быть подтвержден факт передачи имущества арендатору.

Из текста документа, подтверждающего факт передачи имущества арендатору, должно быть понятно, что арендодатель передал имущество, а арендатор его принял, а также в нем должно быть указано, когда произведена передача. Как правило, в качестве такого документа выступает передаточный акт либо акт приема-передачи.

Документ, который подтверждает передачу имущества арендатору, целесообразно указывать в договоре.

Если условие о документе, которым должна оформляться передача имущества, не согласовано, то факт передачи имущества может быть подтвержден иными доказательствами, свидетельствующими о пользовании имуществом арендатором (например, актом сверки взаиморасчетов).

Судебная практика.

Арендатор заявил требование о расторжении договора аренды по причине неисполнения арендодателем обязанности по передаче имущества.

Суд установил, что неоформление передаточного акта не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору, поскольку доказательства указывают на исполнение сторонами договора (согласование перепланировки помещения, внесение и принятие арендной платы). В связи с этим в удовлетворении требования арендатора было отказано, а имущество было признано переданным в пользование арендатору (постановление Кассационной коллегии ВХС от 21.06.2012 (дело № 11-15/2012/428К)).

Подпункт 4.2. Возврат арендованного имущества

Согласно ч. 1 ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При возврате имущества арендатор должен соблюдать предусмотренные законодательством или договором аренды правила, касающиеся срока и порядка возврата имущества, а также состояния имущества на момент возврата.

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения арендатором обязанности вернуть имущество арендодателю при прекращении договора аренды (ч. 1 ст. 593 ГК).

Возврат арендованного имущества представляет собой передачу арендатором арендодателю арендованного имущества. С момента возврата арендованного имущества прекращается обязательство арендатора по уплате арендной платы (абз. 2 п. 39 Постановления Пленума № 1).

Указывать соответствующее условие в договоре аренды не требуется. Кроме того, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды иное состояние имущества при возврате (ч. 1 ст. 593 ГК). Например, если имущество передается с недостатками и стороны согласовали обязанность арендатора по устранению этих недостатков, имущество должно быть возвращено арендодателю в измененном состоянии. В таком случае целесообразно указывать конкретные критерии, которым должно соответствовать состояние имущества.

Пример 20.

Формулировка условия договора аренды:

«При прекращении настоящего договора имущество подлежит возврату Арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено Арендатором, с учетом ремонта, произведенного Арендатором в соответствии с подп. 4.3 настоящего договора аренды».

В таком случае у арендатора возникает обязанность привести имущество к моменту возврата в состояние, предусмотренное договором.

Стороны также могут согласовать условие о возврате имущества с большей степенью износа. В таком случае рекомендуется предусмотреть в договоре предельный показатель уровня износа.

Пример 21.

Формулировка условия договора аренды:

«При прекращении настоящего договора имущество подлежит возврату. Допускается возврат имущества со сверхнормативным износом до 30 процентов».

Если условие о состоянии имущества на момент возврата не согласовано, то по общему правилу арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Если в договоре либо приложении к нему содержится перечень принадлежностей и документов, подлежащих передаче арендатору вместе с имуществом, то при согласовании условия о возврате вместе с имуществом всех переданных арендатору принадлежностей и документов в договоре достаточно сделать ссылку на перечень.

Пример 22.

Формулировка условия договора аренды:

«Имущество подлежит возврату Арендодателю вместе с принадлежностями и документами, указанными в п. 3 настоящего договора аренды».

Стороны вправе предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы, например, заключение эксперта по поводу технического состояния имущества, акты поверки и т.п. В таком случае рекомендуется также предусмотреть сторону, на которую возложены расходы по получению дополнительных документов в случае их наличия.

Пример 23.

Формулировка условия договора аренды:

«Имущество подлежит возврату Арендодателю вместе с принадлежностями и документами, указанными в п. 3 настоящего договора аренды. Кроме того, Арендатор обязуется при возврате имущества передать Арендодателю акты поверки. Расходы по проведению поверки несет Арендатор».

Стороны также вправе предусмотреть в договоре обязанность получения арендатором каких-либо документов, относящихся к имуществу (например, технических заключений и т.п.), которые при возврате имущества должны быть переданы арендодателю.

Пример 24.

Формулировка условия договора аренды:

«Вместе с имуществом Арендатор обязан передать Арендодателю акт поверки, проведенной в течение срока аренды. Расходы по проведению поверки несет Арендатор».

Недвижимое имущество, как правило, возвращается по месту его нахождения. В отношении движимого имущества стороны вправе определить любое место, в котором осуществляется возврат арендованного имущества арендодателю, поскольку законодательство не устанавливает специальных требований.

Целесообразно выбирать такое место для возврата имущества, в котором арендодатель сможет надлежащим образом произвести осмотр и проверку состояния объекта аренды на соответствие его условиям договора. При согласовании в договоре аренды условия о месте передачи имущества следует руководствоваться правилами, установленными для согласования условия о месте передачи имущества.

Если условие о месте возврата имущества арендодателю не согласовано, то целесообразно руководствоваться общими правилами гражданского законодательства, регламентирующими место исполнения обязательства (ст. 297 ГК).

Срок возврата имущества при прекращении договора аренды законодательством не установлен. При этом стороны вправе указать в договоре аренды, в какие сроки относительно момента прекращения договора имущество должно быть возвращено арендодателю.

Пример 25.

Формулировки условий договора аренды:

«Арендатор обязан вернуть арендованное имущество Арендодателю в день прекращения договора независимо от оснований его прекращения».

«Арендатор обязан вернуть имущество Арендодателю в течение 2 дней с момента прекращения договора».

Если при прекращении договора аренды арендатор не выполнит обязательство по возврату имущества, арендодатель вправе требовать его возврата. При этом стоит учитывать, что окончание срока договора аренды не всегда означает прекращение действия договора.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, взыскание арендной платы за фактическое пользование таким имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором (абз. 4 п. 39 Постановления Пленума № 1, ч. 2 ст. 593 ГК).

Судебная практика.

Арендодатель предъявил иск к арендатору о взыскании арендной платы за весь период, пока арендованное имущество не было возвращено. Арендатор иск не признал, обосновал это тем, что срок действия договора аренды закончился и арендная плата за последующие 4 мес. не может быть взыскана, поскольку автомобиль уже не находился в аренде. Кроме того, арендатор утверждал, что арендодатель под различными предлогами отказывался принимать автомобиль.

По мнению суда, арендатор не представил надлежащих доказательств того, что истец отказывался принимать автомобиль, а наличие акта передачи автомобиля спустя 4 мес. после окончания срока действия договора аренды опровергает утверждения ответчика.

Суд признал право арендодателя требовать взыскания с арендатора арендной платы за весь период, пока автомобиль не был возвращен, и удовлетворил его требование о взыскании арендной платы (решение Хозяйственного суда Брестской обл. от 03.06.2009 (дело № 316-9/2009)).

Документы, подтверждающие возврат имущества. Факт и дата возврата имущества арендодателю должны быть подтверждены документом, имеющим юридическую силу (абз. 3 п. 39 Постановления Пленума № 1). Законодательством не установлены требования к такому документу. Как правило, в этих целях стороны оформляют акт приема-передачи имущества.

Пример 26.

Формулировка условия договора аренды:

«Возврат Арендатором имущества, указанного в п. 1 настоящего договора, Арендодателю оформляется актом приема-передачи».

Стороны также вправе определить, что возврат имущества оформляется таким же документом, что и передача имущества арендатору, например, актом приема-передачи.

Если условие о документе, подтверждающем возврат имущества, не согласовано, то стороны вправе оформить возврат имущества документом любой формы. Из текста соответствующего документа должно быть понятно, что арендатор передал имущество арендодателю, и в нем должна быть указана дата такой передачи.

Пункт 5. Содержание арендованного имущества

Содержание имущества – это поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов.

Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание его в исправном состоянии (включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества), его техобслуживание.

Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

Подпункт 5.1. Капремонт

Капремонт – это совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению качеств объекта, утраченных в процессе эксплуатации, и (или) работ по улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществленных путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства (Изменение № 2 СТБ 52.3.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества» (введено в действие постановлением Госстандарта от 07.07.2015 № 34)).

Также законодательством закреплено определение капремонта в отношении конкретных видов имущества.

Таким образом, капремонт можно определить как проведение работ, направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи и требующих значительных затрат на восстановление вещи в связи с ее износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Условие о проведении капремонта арендованного имущества определяет, какая сторона будет производить капремонт (арендатор или арендодатель), за чей счет он осуществляется, а также устанавливает порядок проведения капремонта.

Стороны вправе возложить обязанность по проведению капремонта арендованного имущества как на арендодателя, так и на арендатора, если законодательством не установлено иное (п. 1 ст. 587 ГК).

При распределении обязанностей между сторонами по проведению капремонта следует учитывать наличие у них возможностей для его проведения. Например, у одной из сторон могут отсутствовать необходимые разрешения, квалифицированные специалисты, материалы для ремонта. Поэтому целесообразно возлагать указанную обязанность на сторону, обладающую большими возможностями для его проведения.

Проведение капремонта может быть как запланированным (плановый ремонт), так и вызванным неотложной необходимостью (внеплановый ремонт), например, для ликвидации последствий пожара, аварии и т.п. Соответственно, стороны вправе возложить указанные виды ремонта на одну из сторон либо распределить обязанности по проведению планового и внепланового ремонта между сторонами.

Пример 27.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель обязан производить плановый капитальный ремонт имущества в сроки, установленные настоящим договором.

Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью (внеплановый капитальный ремонт), производится Арендатором в течение 30 календарных дней с момента возникновения такой необходимости».

Если стороны не указали распределение обязанностей по видам капремонта, то сторона, на которую договором возложена обязанность проведения капремонта, должна осуществить как плановый, так и внеплановый ремонт арендованного имущества.

Стороны вправе возложить расходы по осуществлению капремонта на любую из них. При этом нет необходимости указывать в договоре о возложении обязанности по оплате капремонта на арендодателя, поскольку по общему правилу он производится за его счет (ч. 1 п. 1 ст. 587 ГК).

В зависимости от того, на кого возложена обязанность по проведению капремонта, стороны могут предусмотреть в договоре следующие варианты распределения расходов:

● капремонт может производиться арендодателем за свой счет. Вносить соответствующее условие в договор аренды не требуется, если обязанность по проведению капремонта также закреплена за арендодателем;

● арендатор обязан возместить арендодателю понесенные расходы на капремонт;

● арендатор обязан произвести частичное возмещение расходов арендодателя на капремонт.

Пример 28.

Формулировка условия договора аренды:

«Проведение капитального ремонта является обязанностью Арендодателя. Расходы Арендодателя по капитальному ремонту подлежат возмещению Арендатором в размере 35 процентов от его стоимости в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором».

Вне зависимости от того, на кого возложен капремонт, в договоре целесообразно предусмотреть виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению при производстве капремонта, либо порядок их определения. В дальнейшем это позволит избежать споров о том, что является неотделимыми улучшениями имущества, а что относится к его капитальному и текущему ремонту, а также о сумме подлежащих возмещению расходов по капремонту, если их возмещение возложено не на сторону, его осуществляющую.

Если на момент заключения договора стороны определили виды и объем работ, подлежащих выполнению при капремонте, то следует указать их в договоре. Например, если на момент заключения договора имущество имеет недостатки, которые подлежат устранению в процессе капремонта, то в договоре либо в приложении к нему (например, в смете) следует указать конкретный перечень работ по капремонту, их виды, объем и стоимость.

Не во всех случаях стороны могут заранее предусмотреть объем и стоимость работ, подлежащих выполнению при капремонте. В таком случае можно определить в договоре порядок согласования сторонами видов, объема и стоимости работ. В указанных целях в договоре рекомендуется предусмотреть:

● форму и порядок направления просьбы о получении согласия на выполнение работ по капремонту или предложения по видам, объему и стоимости работ (например, в письменной форме, направление заказным письмом, телеграммой, по факсу, с нарочным и т.д.);

● форму и срок ответа на него;

● последствия отсутствия ответа в установленный срок.

Пример 29.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор обязан согласовать с Арендодателем виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту. Согласование производится посредством направления предложения в письменной форме заказным письмом. Предложение должно содержать перечень видов работ, их объем и стоимость, а также срок проведения ремонта. В случае получения такого предложения Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента его получения направить заказным письмом ответ Арендатору о согласовании либо мотивированном возражении. В случае если Арендодатель не отправит ответ на предложение в течение установленного срока, предложение Арендатора считается принятым Арендодателем».

Если виды, объем и стоимость работ по капремонту или порядок их согласования в договоре не определены, то они будут определяться стороной, обязанной выполнить капремонт имущества, самостоятельно.

Стороны вправе согласовать в договоре срок проведения капремонта. Для этого в договоре необходимо указать:

● срок начала осуществления капремонта;

● срок окончания капремонта.

Также стороны могут указать в договоре периодичность проведения капремонта (путем указания конкретных сроков его проведения или без указания).

Если одна из сторон не произвела капремонт в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды (п. 4 ч. 1 ст. 590, п. 3 ч. 1 ст. 591 ГК).

В случае невыполнения арендодателем обязанности по осуществлению капремонта арендатору предоставлено право произвести капремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (подп. 1 ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК) либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (подп. 2 ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК).

Во время проведения капремонта арендатор может быть ограничен в возможности использования имущества по назначению. В таком случае стороны вправе предусмотреть в договоре аренды:

● уменьшенный размер арендной платы;

● иной порядок и сроки ее уплаты на период проведения капремонта;

● освобождение арендатора от арендной платы на период проведения капремонта.

Пример 30.

Формулировка условия договора аренды:

«За период проведения капитального ремонта арендованного имущества арендная плата подлежит уменьшению на 30 (тридцать) процентов».

Для изменения порядка исчисления арендной платы за период проведения капремонта следует подтвердить его документально. Для этого в договоре целесообразно указать документ, которым подтверждаются факт и сроки проведения капремонта (например, акт выполненных работ).

В случае, когда капремонт производится арендодателем и на время проведения капремонта имущество передается ему, рекомендуется оформлять документы, подтверждающие передачу имущества (акты приема-передачи).

Подпункт 5.2. Текущий ремонт

В законодательстве не закреплено общее для всех видов имущества определение текущего ремонта. Для конкретных видов имущества такое определение может содержаться в ТНПА, документах, относящихся к имуществу (например, в инструкции по эксплуатации).

Условие о проведении текущего ремонта определяет, которая из сторон, за чей счет, когда и как будет производить текущий ремонт.

Обязанность по проведению текущего ремонта может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя.

Пример 31.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель обязан производить текущий ремонт имущества, указанного в п. 1 настоящего договора».

При возложении обязанности по проведению текущего ремонта на арендатора вносить соответствующее условие в договор не требуется, поскольку по общему правилу текущий ремонт относится к обязанностям арендатора.

При согласовании условия о проведении текущего ремонта рекомендуется определить, за чей счет он будет производиться.

Стороны вправе предусмотреть, что текущий ремонт производится арендатором за свой счет. Также стороны вправе возложить расходы по проведению текущего ремонта на арендодателя.

Пример 32.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного имущества. Расходы Арендатора на текущий ремонт подлежат возмещению Арендодателем в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором».

В указанном случае в договоре аренды целесообразно предусмотреть механизм возмещения расходов арендатору:

● документы, подтверждающие сумму расходов, понесенных при выполнении текущего ремонта, и порядок их представления арендодателю;

● срок возмещения арендатору указанных расходов;

● способ возмещения расходов.

Пример 33.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного имущества. Расходы Арендатора на текущий ремонт подлежат возмещению Арендодателем. Сумма, подлежащая возмещению, определяется на основании представленных Арендатором копий документов, подтверждающих стоимость выполненных работ и материалов. Копии документов направляются Арендодателю заказным письмом. Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость текущего ремонта в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения копий документов».

Стороны вправе установить, что текущий ремонт производится арендодателем за его счет. Соответствующее условие должно быть внесено в договор аренды.

Также расходы по проведению арендодателем текущего ремонта могут быть возложены на арендатора. В таком случае в договоре аренды рекомендуется предусмотреть порядок возмещения расходов.

Чтобы избежать разногласий сторон по поводу того, какие работы относятся к капремонту, а какие к текущему ремонту, а также в каком объеме необходимо выполнять текущий ремонт, в договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащие выполнению стороной, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества.

Согласовывать стоимость ремонта целесообразно в тех случаях, когда обязанность по его осуществлению и обязанность по возмещению расходов на текущий ремонт возложены на разные стороны, например, если текущий ремонт подлежит выполнению арендатором за счет арендодателя.

Стороны также вправе внести в договор условия, определяющие порядок согласования стоимости ремонта.

В договоре сторонам рекомендуется согласовать срок проведения текущего ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока текущего ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.

При отсутствии возможности заранее предусмотреть в договоре сроки проведения текущего ремонта сторонам следует предусмотреть порядок согласования сроков проведения текущего ремонта и его периодичность.

Подпункт 5.3. Поддержание объекта аренды в исправном состоянии

Определения исправного состояния для всех видов имущества законодательством не установлено, но можно руководствоваться определениями, предусмотренными для отдельных видов имущества.

Нормами ГК не определяется состав работ, необходимых для поддержания объекта аренды в исправном состоянии, поэтому сторонам необходимо самостоятельно определить, что включает в себя поддержание объекта аренды в исправном состоянии. К таким работам можно отнести:

● обеспечение чистоты, надлежащего физического, технического состояния;

● техобслуживание и др.

Стороны вправе возложить обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии на любую из них.

В то же время стороны вправе предусмотреть в договоре аренды, что поддержание имущества в исправном состоянии является обязанностью арендодателя.

Пример 34.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель обязан поддерживать имущество, переданное в аренду, в исправном состоянии».

Обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии могут быть также распределены между сторонами.

Пример 35.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор обязан проводить техническое обслуживание имущества в сроки, установленные настоящим договором.

Арендодатель не позднее чем за 5 рабочих дней до наступления срока технического обслуживания, установленного настоящим договором, обязан обеспечить Арендатора контрольно-измерительными приборами, необходимыми для выполнения работ по техническому обслуживанию имущества. По окончании технического обслуживания приборы подлежат возврату Арендодателю».

Законодательством не предусмотрено возмещение арендодателем расходов арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии.

Если в указанном случае поддержание имущества будет осуществляться за счет арендодателя, то соответствующее условие следует внести в договор.

Пример 36.

Формулировка условия договора аренды:

«Расходы Арендатора на поддержание имущества в исправном состоянии подлежат возмещению Арендодателем в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором».

Если стороны планируют возложить обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии на арендодателя, то в договоре целесообразно указать, на кого возложены расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии.

Пример 37.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии. Арендатор обязан возместить Арендодателю сумму затрат на поддержание объекта аренды в исправном состоянии».

ГК не определяет состав работ по поддержанию имущества в исправном состоянии. Соответствующие правила могут содержаться в ТНПА, техпаспорте объекта аренды, инструкции по его эксплуатации и других документах. В таком случае виды, объем и периодичность работ можно согласовать в договоре посредством ссылки на такой документ.

Пример 38.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии за свой счет. Имущество поддерживается в исправном состоянии в соответствии с руководством по эксплуатации».

При отсутствии в документах к арендуемому имуществу указаний по его поддержанию в исправном состоянии в договоре целесообразно определить конкретный перечень работ по поддержанию имущества в исправном состоянии.

Подпункт 5.4. Отделимые и неотделимые улучшения имущества

Улучшения арендованного имущества – это вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики (абз. 2 ч. 2 п. 40 Постановления Пленума № 1).

Условия об улучшениях арендованного имущества определяют:

● право арендатора на производство улучшений;

● сторону, собственностью которой являются произведенные улучшения;

● порядок распределения между сторонами расходов на улучшение имущества.

Согласно абз. 4 ч. 2 п. 40 Постановления Пленума № 1 отделимые улучшения имущества – это улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта. Наличия согласия арендодателя на производство арендатором отделимых улучшений имущества законодательством не предусмотрено.

Собственностью арендодателя отделимые улучшения будут в следующих случаях:

● если отделимые улучшения выполнены за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 594 ГК);

● если соответствующее условие стороны предусмотрят в договоре аренды (п. 1 ст. 594 ГК). В таком случае целесообразно в договоре предусмотреть конкретный перечень отделимых улучшений.

Пример 39.

Формулировка условия договора аренды:

«Произведенные Арендатором в течение срока аренды отделимые улучшения арендованного имущества согласно приложению 2 к настоящему договору являются собственностью Арендодателя».

Неотделимые улучшения имущества – это улучшения, обладающие следующими признаками (абз. 5 ч. 2 п. 40 Постановления Пленума № 1):

● прочно связаны с объектом аренды;

● не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда;

● влекут за собой изменение стоимости самого имущества.

При осуществлении арендатором неотделимых улучшений имущество возвращается арендодателю вместе с произведенными улучшениями. Вопрос о возмещении расходов арендатору разрешается в зависимости от наличия согласия арендодателя на производство таких улучшений.

Возмещение расходов арендатора на произведенные без согласия арендодателя неотделимые улучшения возможно только в случае, если это предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 594 ГК).

Стороны вправе предусмотреть в договоре иное, например:

● стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению. В этом случае арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений;

● стоимость неотделимых улучшений подлежит частичному возмещению.

Пример 40.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель после прекращения договора аренды обязан возместить Арендатору 30 процентов стоимости произведенных Арендатором с согласия Арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества».

Судебная практика.

Арендатор предъявил иск к арендодателю о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Норма п. 2 ст. 594 ГК является диспозитивной, и в договоре аренды стороны вправе установить, что после его прекращения произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендатору либо их стоимость подлежит частичному возмещению.

Согласно условиям заключенного сторонами договора по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все пристройки, перепланировки и улучшения в арендуемом помещении.

Поскольку в договоре стороны согласовали иное правило, суд отказал истцу в удовлетворении требований об оплате ответчиком стоимости неотделимых улучшений (решение Хозяйственного суда Брестской обл. от 23.09.2013 (дело № 70-6/2013)).

Стороны также вправе предусмотреть в договоре, что возмещение стоимости производится не после прекращения договора, а в иной срок.

Пример 41.

Формулировка условия договора аренды:

«Расходы Арендатора на производство неотделимых улучшений при наличии согласия Арендодателя на их производство подлежат возмещению Арендодателем в течение 20 дней с момента представления Арендатором Арендодателю копий документов, подтверждающих их сумму».

При согласовании условия о согласии арендодателя на производство неотделимых улучшений стороны могут предусмотреть в договоре непосредственно само согласие арендодателя либо форму согласия и порядок его предоставления. Законодательство не устанавливает требований к форме согласия, поэтому арендодатель вправе выразить свою волю в любой форме (целесообразно предусмотреть письменную форму, что позволит однозначно подтвердить наличие согласия арендодателя).

Стороны вправе предусмотреть в договоре объем и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

В таком случае для производства не предусмотренных договором улучшений арендатору необходимо будет получать отдельное согласие арендодателя.

Если в самом договоре стороны не предусмотрели согласие на производство арендатором неотделимых улучшений, то в случае обращения арендатора за согласием арендодатель может оформить его отдельным документом. В нем рекомендуется указывать виды улучшений, на которые дает согласие арендодатель, их объем и стоимость.

Пример 42.

Формулировка условия договора аренды:

«Согласие Арендодателя на производство Арендатором неотделимых улучшений дается в письменной форме на основании письменного обращения Арендатора. Обращение должно содержать вид и описание планируемых улучшений, их объем и стоимость. Арендодатель обязан рассмотреть обращение Арендатора в течение 10 дней с момента его получения. При отсутствии ответа Арендодателя в указанный срок согласие считается непредоставленным».

Если в согласии арендодателя не установлены вид неотделимых улучшений, их объем и стоимость, то арендатор вправе произвести любые неотделимые улучшения арендованного имущества и при прекращении договора аренды требовать от арендодателя возмещения их стоимости.

Пункт 6. Право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Согласно ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя:

● сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

● передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

● предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

● отдавать арендные права в залог;

● вносить арендные права в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Порядок и форма предоставления арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам законодательством не определены. Сторонам целесообразно согласовать такие вопросы в тексте договора.

Арендодатель вправе выразить свою волю в любой форме. Но поскольку от наличия согласия арендодателя зависит действительность сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам, целесообразно предусмотреть его письменную форму.

Пример 43.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду при наличии письменного согласия Арендодателя».

Согласие арендодателя в письменной форме может содержаться:

● в тексте договора аренды;

● в отдельном документе;

● в надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом.

Согласие арендатора, включенное в текст договора в качестве одного из его условий, может предусматривать согласие на заключение арендатором всех предусмотренных ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК сделок с арендуемым имуществом.

Пример 44.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 586 ГК. Получения дополнительного согласия от Арендодателя на это не требуется».

Стороны также вправе предусмотреть в договоре согласие арендодателя лишь на заключение арендатором отдельных сделок с арендуемым имуществом из числа предусмотренных ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК.

Пример 45.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду. Получения дополнительного согласия от Арендодателя на это не требуется».

Судебная практика.

Арендодатель предъявил иск к арендатору об установлении факта ничтожности договора субаренды. Между сторонами был заключен договор аренды, согласно которому сдача арендуемых помещений в субаренду разрешается только на основании письменного согласия арендодателя.

Суд признал договор субаренды ничтожным, поскольку оспариваемый договор субаренды служил прикрытием другой сделки, признанной по решению суда ничтожной, и собственник помещения не давал обязательного для заключения договора субаренды письменного согласия на сдачу арендуемых помещений (постановление Апелляционной инстанции хозяйственного суда г. Минска от 23.02.2011 (дело № 1055-6/2010/108а)).

Если в тексте договора стороны не предусмотрели согласие арендодателя на заключение предусмотренных ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК сделок с арендуемым имуществом, то они могут воспользоваться иными способами предоставления согласия.

Если в договоре не предусмотрено согласие арендодателя на заключение арендатором предусмотренных п. 2 ст. 586 ГК сделок, согласие может быть предоставлено в форме отдельного документа. Документ, выражающий согласие арендодателя, должен быть подписан уполномоченным лицом арендодателя.

В документе, подтверждающем согласие арендодателя, целесообразно указывать вид сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу. Если согласие выдается на заключение арендатором конкретной сделки, следует указать наименование сторон сделки, а также иные условия сделки, при которых арендодатель согласен на ее заключение.

В целях урегулирования порядка предоставления согласия стороны могут указать в договоре:

● сведения, которые должно содержать обращение арендатора;

● срок, в течение которого арендодатель обязан рассмотреть обращение арендатора;

● последствия отсутствия ответа арендодателя.

Пример 46.

Формулировка условия договора аренды:

«Согласие Арендодателя на заключение Арендатором сделок, предусмотренных п. 2 ст. 586 ГК, выдается на основании письменного обращения Арендатора. Обращение должно содержать наименование стороны, с которой планируется заключение сделки, вид сделки и ее срок. Арендодатель рассматривает обращение Арендатора в течение 7 дней с момента его получения. При отсутствии ответа Арендодателя в указанный срок согласие считается непредоставленным».

Арендодатель может выразить свое согласие на передачу арендуемого имущества или арендных прав третьим лицам путем проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом, или его проекте.

Пример 47.

Формулировка надписи на договоре аренды:

«ОДО «Ваш дом» согласно на передачу в субаренду имущества, арендуемого ООО «Кварт» по договору аренды от 01.03.2018 № 5».

Субаренда – это предоставление арендатором арендованного имущества другому лицу (субарендатору) во временное владение и пользование либо во временное пользование.

К договору субаренды применяются нормы, регулирующие договор аренды, если иное не предусмотрено законодательством (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК). Таким образом, при согласовании условий договора субаренды сторонам следует руководствоваться правилами, предусмотренными для договора аренды.

Стороны договора субаренды вправе предусмотреть, что договор заключается на меньший срок, чем договор аренды. Если после истечения срока договора субаренды субарендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендатора, то договор субаренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в пределах срока договора аренды (п. 37 Постановления Пленума № 1). Если согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду не предусматривало ограничения по сроку субаренды, получать новое согласие не требуется.

В случае досрочного прекращения договора аренды и, соответственно, договора субаренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

Пункт 7. Арендная плата

Арендная плата – это вознаграждение, которое арендатор должен уплачивать арендодателю за пользование предоставленным ему в аренду имуществом.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. По общему правилу законодательство не относит условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды.

Добровольное согласование сторонами в договоре условия об арендной плате поможет избежать возможных разногласий и судебных разбирательств.

Если договором аренды не определен размер арендной платы и он не может быть определен исходя из условий договора аренды, то арендная плата уплачивается арендатором исходя из арендной платы, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аренду аналогичного имущества (п. 3 ст. 394 ГК).

Подпункт 7.1. Виды (формы) арендной платы

Установление арендной платы в твердой сумме платежей является самым распространенным и простым в применении видом (формой) арендной платы, поскольку не требует дополнительных расчетов и др.

Судебная практика.

Арендатор предъявил иск к арендодателю об установлении факта ничтожности сделки. Истец ссылался на то, что согласно заключенному между сторонами договору арендная плата в месяц составляла определенную денежную сумму в инвалюте. В то же время уплата арендной платы в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в долларах США, в договоре не была определена. Ответчик представил доказательства того, что арендная плата вносилась на его расчетный счет в белорусских рублях.

Суд отказал истцу в удовлетворении требования, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на использование в качестве способа выражения денежного обязательства инвалюты, ограничения относятся к использованию инвалюты при осуществлении расчетов на территории Республики Беларусь (решение Хозяйственного суда Витебской обл. от 05.07.2012 (дело № 85-7/2012)).

Таким образом, если по условиям договора размер арендной платы установлен в инвалюте или в условных денежных единицах, но арендная плата подлежит внесению в белорусских рублях в эквиваленте, то рекомендуется определить в договоре курс, по которому она должна вноситься.

Пример 48.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата за пользование имуществом составляет 500 EUR в месяц и подлежит оплате не позднее 11 (одиннадцатого) числа месяца, следующего за оплачиваемым, в белорусских рублях в сумме, эквивалентной 500 EUR, рассчитанной исходя из курса евро, установленного Национальным банком на 1 (первое) число месяца, следующего за оплачиваемым».

Если порядок определения курса, по которому должна вноситься арендная плата, или иной порядок определения размера арендной платы установлен законодательством, то согласованный сторонами в договоре порядок оплаты должен соответствовать порядку, установленному законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 577 ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются собственностью арендатора.

В соответствии с подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК стороны вправе установить в договоре арендную плату в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

ГК не содержит определения понятий плодов, продукции, доходов и не разграничивает их. В то же время определения понятий продукции и доходов содержатся в иных актах законодательства.

Доходами, полученными в результате использования арендованного имущества, могут быть, например, доходы от реализации продукции, произведенной с использованием арендуемого оборудования, и др. Как правило, в указанном случае арендная плата будет поступать арендатору в виде денежных средств. Однако возможно ее поступление и в натуральной форме.

Пример 49.

Поступлениями от использования стада коров могут быть молоко и приплод. С одной стороны, все это является результатом органического развития арендованного скота и может быть признано плодами. С другой стороны, получение молока невозможно без участия арендатора. В таком случае молоко может быть отнесено к продукции.

Если договор предусматривает арендную плату в форме доли плодов, к объему поступлений для расчета арендной платы по первому критерию может быть отнесен только приплод, а по второму – приплод и молоко.

Если стороны решили согласовать в договоре арендную плату в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, то в договоре аренды целесообразно согласовать:

● какими конкретно продукцией, плодами или доходами будет вноситься арендная плата (одним или несколькими);

● величину, от которой будет исчисляться доля;

● конкретный размер доли;

Пример 50.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата за владение и пользование ткацким станком составляет 10 процентов от общего количества льняных и 30 процентов от общего количества хлопковых тканей, изготовленных на указанном станке».

● периодичность и срок ее внесения (ежемесячно, единовременно и др.);

● требования к качеству продукции, плодов или доходов (в натуральной форме), передаваемых в качестве арендной платы, порядок его контроля арендодателем и устанавливаемый на них гарантийный срок;

Пример 51.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 10 процентов продукции, изготовленной на арендуемой производственной линии. Доля продукции, подлежащей передаче в собственность арендодателя, определяется из общего числа продукции, прошедшей внутренний контроль качества на соответствие требованиям ГОСТ 22046-2002 «Мебель для учебных заведений. Общие технические условия».

● порядок учета и доведения до сведения арендодателя общего количества поступлений арендатора, из которых будет уплачиваться арендная плата (сведений о том, сколько всего в определенном периоде арендатор получил продукции, плодов или доходов от использования арендованного имущества);

Пример 52.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор не позднее 7 (семи) календарных дней после окончания оплачиваемого месяца аренды представляет Арендодателю отчет о количестве тканей, произведенных Арендатором в календарном месяце, за который уплачивается арендная плата, с использованием арендованного по настоящему договору ткацкого станка».

● порядок приемки-передачи от арендатора арендодателю продукции, плодов, доходов, полученных в натуральной форме, которые вносятся в качестве арендной платы;

Пример 53.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата по настоящему договору, подлежащая уплате в форме доли продукции, полученной Арендатором от использования арендованного имущества, передается Арендатором Арендодателю не позднее 7-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды. В подтверждение внесения арендной платы сторонами подписывается акт приемки-передачи арендной платы в форме доли продукции. Арендная плата считается внесенной с момента подписания обеими сторонами указанного акта».

● альтернативный вариант внесения арендной платы на случаи, когда арендная плата не будет вноситься в виде (форме) доли продукции, плодов или доходов, полученных арендатором в результате использования арендованного имущества.

Пример 54.

Формулировка условия договора аренды:

«Если в определенном месяце аренды 10 процентов от доли доходов, полученных Арендатором от использования арендованного имущества, составят менее 500 (пятисот) рублей, то Арендатор не позднее 7-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, вносит арендную плату путем перечисления денежных средств в размере 500 (пятисот) рублей, в том числе НДС 20 процентов, за один календарный месяц аренды на расчетный счет Арендодателя».

Стороны в договоре могут предусмотреть, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги, т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность. Услуги, которые подлежат оказанию арендатором в качестве арендной платы, должны быть конкретно определены в договоре аренды.

Пример 55.

Формулировка условия договора аренды:

«В качестве арендной платы по настоящему договору Арендатор оказывает Арендодателю услуги по уборке принадлежащих Арендодателю помещений площадью 150 квадратных метров, расположенных по адресу: г. Минск, ул. Веселая, д. 1, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов – ежедневно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов – 1 раз в 2 месяца.

Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 200 (двести) рублей, что соответствует 100 процентам арендной платы.

Арендная плата за каждый оплачиваемый месяц аренды считается внесенной с момента подписания сторонами акта оказанных в оплачиваемом месяце аренды услуг по уборке принадлежащих арендодателю помещений. При неподписании акта до 7 (седьмого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды, Арендатор обязуется внести арендную плату за указанный месяц путем перечисления денежных средств в размере 200 (двухсот) рублей, в том числе НДС 20 процентов, на расчетный счет Арендодателя не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за оплачиваемым».

Арендодателю при выборе указанной формы арендной платы следует учитывать, что, если в течение срока действия договора у него отпадет необходимость в получении услуг, он не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в иной форме. Таким образом, в договоре можно предусмотреть альтернативный вариант внесения арендной платы на такой случай.

Пример 56.

Формулировка условия договора аренды:

«Если у Арендодателя отпадет необходимость в услугах Арендатора по уборке принадлежащих Арендодателю помещений, Арендодатель уведомляет об этом Арендатора письменно не менее чем за 1 (один) месяц до отказа от таких услуг. По истечении месяца с момента получения Арендатором уведомления услуги оказанию не подлежат и арендная плата вносится путем ежемесячного перечисления Арендатором не позднее 7 (седьмого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды, денежных средств в размере 200 (двухсот) рублей на расчетный счет Арендодателя».

В случае, когда арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду (подп. 4 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК). В договоре аренды следует определить данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодателю в качестве арендной платы (подп. 4 ч. 1 п. 2 ст. 585, п. 3 ст. 578 ГК).

Пример 57.

Формулировка условия договора аренды:

«В качестве арендной платы Арендатор предоставляет Арендодателю во временное владение и пользование торгово-выставочное оборудование согласно перечню, указанному в приложении 1 к настоящему договору, на срок, равный сроку аренды имущества».

Кроме того, сторонам рекомендуется согласовать для аренды, являющейся платой по договору, следующие условия:

● объем правомочий арендатора (временное владение и (или) временное пользование);

● срок аренды;

● распределение бремени выполнения ремонта и обслуживания вещи;

● порядок передачи и возврата имущества.

Пример 58.

Формулировка условия договора аренды:

«Ремонт и техническое обслуживание переданного в качестве арендной платы ткацкого станка осуществляются Арендатором и за его счет. Все расходы, связанные с доставкой ткацкого станка для ремонта и (или) технического обслуживания и обратно Арендодателю после произведенного ремонта и (или) технического обслуживания, а также стоимость ремонта и (или) технического обслуживания относятся на счет Арендатора».

В договоре аренды сторонам целесообразно предусмотреть альтернативный вариант внесения арендной платы в следующих случаях:

● если вещь, которая передана арендодателю в качестве арендной платы, не сможет использоваться арендодателем;

● если срок аренды вещи, которая предоставлена в качестве арендной платы, будет менее срока аренды самого имущества, предоставленного в аренду;

● если у арендодателя отпадет необходимость в аренде вещи, переданной в качестве арендной платы, и др.

Пример 59.

Формулировка условия договора аренды:

«Если переданный по настоящему договору в качестве арендной платы ткацкий станок не сможет использоваться Арендодателем по причинам, от него не зависящим, за период, в течение которого станок не мог использоваться Арендодателем, арендная плата уплачивается путем перечисления Арендатором денежных средств на расчетный счет Арендодателя в размере 200 (двухсот) рублей, в том числе НДС 20 процентов, за один календарный месяц аренды не позднее 7 (седьмого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».

Подпункт 4 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи арендатором обусловленной договором аренды вещи в собственность арендодателя.

Законодательство не определяет, какие виды вещей могут передаваться в качестве арендной платы. Также не установлено никаких запретов или ограничений на этот счет. Таким образом, в качестве арендной платы могут быть переданы любые вещи, за исключением изъятых из оборота или ограниченных в обороте (п. 1 ст. 129 ГК), в т.ч. (абз. 2 ст. 128, ст. 130 ГК):

● недвижимое имущество (здания, сооружения, машино-места и др.);

● движимые вещи – все вещи, не относящиеся к недвижимым (продукция, транспортные средства, оборудование и др.).

В договоре аренды, который предусматривает арендную плату в виде (форме) передачи арендодателю в собственность определенной вещи, рекомендуется указать:

● наименование и количество вещей (вещи), подлежащих передаче в качестве арендной платы, а также их цену;

● ассортимент, комплектность и комплект подлежащих передаче вещей;

● дату (срок) передачи вещи;

● порядок передачи вещи;

● требования к качеству передаваемой вещи.

Пример 60.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата по настоящему договору составляет 200 (двести) рублей в месяц, в том числе НДС 20 процентов. В качестве арендной платы Арендатор передает Арендодателю ежемесячно не позднее 7 (седьмого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды, бумагу офисную формата А4 «Снегурочка» (класс С+), плотность 80 г/кв.м, количество 500 л., белизна CIE 146 процентов, яркость ISO 96 процентов, в количестве 150 пачек.

Указанные канцелярские товары доставляются Арендатором за его счет на склад Арендодателя, расположенный по адресу: г. Минск, ул. Веселая, д. 1. Документом, подтверждающим передачу Арендодателю канцелярских товаров, является товарно-транспортная накладная».

Арендодателю необходимо учитывать, что если договором установлена арендная плата в форме передачи имущества в собственность, то он не вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме. Таким образом, целесообразно указать альтернативный вариант арендной платы на случай, если по тем или иным причинам арендная плата в виде передачи вещи не будет вноситься.

Пример 61.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае если у Арендатора отсутствует возможность вносить арендную плату в форме (виде) передачи вещи в собственность Арендодателя, Арендатор не позднее 7 (седьмого) числа месяца, следующего за оплачиваемым, вносит арендную плату путем перечисления денежных средств в размере 200 (двухсот) рублей, в том числе НДС 20 процентов, за один календарный месяц аренды на расчетный счет Арендодателя».

Законодательство предусматривает возможность установления арендной платы в виде (форме) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подп. 5 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК).

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК). Таким образом, если в качестве арендной платы определены затраты (материальные и организационные) на отделимые улучшения арендованного имущества, то следует включить в договор условие о том, кто является собственником отделимых улучшений. В ином случае между сторонами могут возникнуть разногласия о праве собственности на отделимые улучшения.

Пример 62.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата по настоящему договору устанавливается в форме возложения на Арендатора материальных затрат на отделимые улучшения арендованного имущества. Виды, объемы, цена, сроки выполнения работ по улучшению арендованного имущества, а также материалы, необходимые для их выполнения, и их цена определяются в приложении 2 к настоящему договору.

Отделимые улучшения арендованного имущества, затраты на которые возложены на Арендатора в виде арендной платы, являются собственностью Арендодателя».

В соответствии с п. 2 ст. 594 ГК, если иное не предусмотрено договором, в случаях, когда арендатор произвел неотделимые улучшения за счет собственных средств и с согласия арендатора, он имеет право на возмещение их стоимости после прекращения договора.

Затратами на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы, могут быть:

● производство работ по улучшению имущества за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц (материальные и организационные затраты);

● оплата арендатором расходов на улучшение арендованного имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц (материальные затраты).

При согласовании условия об арендной плате в виде возложения на арендатора материальных и организационных затрат на улучшение арендованного имущества следует применять по аналогии нормы, регулирующие отношения по подряду (гл. 37 ГК). В указанном случае в договоре следует определить:

● обязанность арендатора по внесению арендной платы в виде возложения на него материальных и организационных затрат на улучшение арендованного имущества;

● наименование и местонахождение арендованного имущества, затраты на улучшение которого возлагаются на арендатора;

● виды (этапы) работ, подлежащих выполнению, их объемы или порядок их определения с указанием, какие из них относятся к отделимым улучшениям, а какие к неотделимым;

● сроки начала и завершения выполнения работ.

Пример 63.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата по настоящему договору устанавливается в виде возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Наименование и местонахождение указанного имущества, а также виды, объемы, цена, сроки выполнения работ по улучшению арендованного имущества, материалы, необходимые для их выполнения, и их цена определяются в приложении 1 к настоящему договору».

Также в договоре аренды целесообразно согласовать:

● кем непосредственно будут выполняться работы по улучшению арендованного имущества (собственными силами арендатора либо с привлечением им подрядной организации);

● цену работ или способ ее определения;

● срок аренды, за который арендная плата вносится в виде возложения затрат на улучшение арендованного имущества;

● документы, подтверждающие объем и стоимость понесенных затрат;

● альтернативный вариант арендной платы на случаи, когда арендная плата не будет вноситься в виде возложения затрат на улучшение арендованного имущества.

Пример 64.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата в течение всего срока аренды имущества по настоящему договору вносится в виде возложения на Арендатора материальных и организационных затрат на улучшение арендованного имущества.

Работы по улучшению арендованного имущества выполняются Арендатором путем привлечения им подрядной организации.

Общая цена работ по улучшению арендованного имущества составляет 10 000 (десять тысяч) рублей.

Арендная плата за календарный месяц аренды считается уплаченной в сумме, составляющей стоимость работ по улучшению арендованного имущества, выполненных в оплачиваемом месяце аренды привлеченной Арендатором подрядной организацией. Указанная сумма определяется на основании представленных Арендатором Арендодателю не позднее 7 (седьмого) числа месяца, следующего за оплачиваемым, копий актов выполненных в оплачиваемом месяце аренды работ. Арендная плата за каждый месяц аренды считается внесенной с момента представления Арендатором Арендодателю копий указанных актов.

В случае если в определенном месяце аренды работы по улучшению арендованного имущества выполняться не будут либо Арендатор не представит Арендодателю до окончания оплачиваемого месяца копии актов, подтверждающих выполнение работ в этом месяце аренды, Арендатор не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за оплачиваемым, перечисляет арендную плату в размере 200 (двухсот) рублей, в том числе НДС 20 процентов, за один календарный месяц аренды на расчетный счет Арендодателя».

Стороны также могут составить отдельный документ (например, смету) и в нем детально указать все работы, а также материалы, запчасти, цену и др. В составленном сторонами документе следует указать, что он является приложением к договору аренды. В самом договоре также необходимо отметить, что соответствующие условия определяются на основании отдельного документа (сметы или др.), который является неотъемлемым приложением к договору аренды.

Когда на арендатора возлагаются только материальные затраты на улучшение арендованного имущества, а организационные затраты (непосредственное выполнение работ) относятся на арендодателя, в договоре рекомендуется согласовать следующие условия:

● обязанность арендатора по внесению арендной платы в виде возложения на него материальных затрат на улучшение арендованного имущества;

● условие, определяющее, что работы по улучшению арендованного имущества, затраты на которые вносятся арендатором в качестве арендной платы, выполняются арендодателем или привлеченной им организацией;

● наименование и местонахождение арендованного имущества, затраты на улучшение которого возлагаются на арендатора в качестве арендной платы;

● виды (этапы) работ, подлежащих выполнению, их объемы или порядок их определения;

● цену работ или способ ее определения;

● срок аренды, за который арендная плата вносится в виде возложения материальных затрат на улучшение арендованного имущества;

● документы, подтверждающие объем и стоимость понесенных затрат;

● условие о том, что арендная плата в виде материальных затрат на улучшение арендованного имущества вносится арендатором в течение определенного времени после представления ему арендодателем документов, подтверждающих указанные затраты.

Пример 65.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата по настоящему договору устанавливается в виде возложения на Арендатора материальных затрат на улучшение арендованного имущества. Работы по улучшению арендованного имущества выполняются Арендодателем путем привлечения подрядной организации. Наименование и местонахождение арендованного имущества, затраты на улучшение которого вносятся Арендатором в качестве арендной платы, а также виды, объемы, цена, сроки выполнения работ, материалы, необходимые для их выполнения, и их цена определяются в приложении 1 к настоящему договору».

Если условие о том, какие конкретно затраты на улучшение арендованного имущества подлежат внесению в качестве арендной платы, договором не согласовано и не установлен порядок их определения, то будет считаться установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Законодательство позволяет определять в договоре и иные виды (формы) арендной платы. Согласно ч. 2 п. 2 ст. 585 ГК стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Пример 66.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата по настоящему договору устанавливается в виде возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, а также в твердой сумме платежей, перечисляемых на расчетный счет Арендодателя ежемесячно в размере 100 (ста) рублей, в том числе НДС 20 процентов, в месяц».

Когда в договоре сочетаются несколько видов (форм) арендной платы, следует указать, в каких случаях применяется каждая форма, а также согласовать приведенные выше условия, характерные для каждой из установленных договором форм.

Если в договоре согласовано условие о форме арендной платы в виде оплаты арендатором коммунальных услуг либо материалов или сырья, расходуемых при пользовании арендатором объектом аренды, то условие об арендной плате является несогласованным. В таком случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК).

Если размер арендной платы является существенным условием договора аренды (при аренде изолированных помещений и др.), то при включении в договор условия об арендной плате в виде (форме) оплаты арендатором коммунальных услуг либо материалов или сырья, расходуемых при пользовании арендатором объектом аренды, договор будет являться незаключенным (п. 1 ст. 625 ГК).

Подпункт 7.2. Размер арендной платы

Размер арендной платы – это величина вознаграждения, которое арендатор должен уплачивать арендодателю за пользование предоставленным ему арендодателем по договору аренды имуществом.

Размер арендной платы может определяться в договоре различными способами в зависимости от вида (формы) арендной платы, которую стороны согласовали.

Если размер арендной платы и (или) способ его определения установлен императивной (обязательной) нормой законодательства, стороны не вправе согласовать в договоре иной размер и (или) способ. Например, размер арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в госсобственности, должен определяться способами, предусмотренными Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в государственной собственности, утв. Указом № 138.

Определение единиц, в которых выражается арендная плата, зависит от вида (формы) арендной платы, о которой договорились стороны.

Если арендная плата установлена в договоре в виде твердой суммы платежей или возложения на арендатора материальных затрат на улучшение арендованного имущества, единицами, в которых выражается арендная плата, будут денежные средства (белорусские рубли и копейки, инвалюта или условные денежные единицы («специальные права заимствования» и др.)).

Когда размер арендной платы установлен в договоре в инвалюте или условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.), арендная плата вносится в эквиваленте по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон (ст. 298 ГК).

Если стороны согласовали форму арендной платы в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества плодов, продукции или доходов, единицей измерения арендной платы будет являться доля в процентном выражении либо в виде дроби. В указанном случае в договоре следует также указать величину, от которой исчисляется доля.

Когда арендная плата согласована в виде предоставления арендатором определенных услуг, единицей измерения арендной платы будет являться единица, в которой измеряется объем оказываемых услуг.

Если арендная плата установлена в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, единицей измерения арендной платы будет являться единица, в которой измеряется передаваемое имущество, например, штука, тонна и др.

В договоре аренды стороны вправе определить размер арендной платы в виде:

● конкретного значения;

● суммы;

● формулы, по которой она рассчитывается;

● включения в договор условия о порядке определения размера арендной платы.

Пример 67.

Формулировка условия договора аренды:

«Размер арендной платы за пользование ткацким станком, передаваемым по настоящему договору, составляет 200 (двести) рублей в месяц, в том числе НДС 20 процентов».

Если арендная плата должна уплачиваться в натуральной форме, в договоре аренды рекомендуется согласовать ее денежное выражение.

Если размер арендной платы указан в виде формулы, то в договоре кроме самой формулы следует указать и значение каждого показателя, включенного в формулу.

Пример 68.

Формулировка условия договора аренды:

«Размер арендной платы за пользование ткацким станком, передаваемым по настоящему договору, определяется по формуле:

АП = 200 (двести) рублей х К_инф.,

где АП – размер арендной платы за месяц, рублей;

К_инф. – коэффициент инфляции в размере индекса потребительских цен, установленного в оплачиваемом месяце аренды по отношению к предыдущему месяцу (по данным Национального статистического комитета, размещенным на его официальном сайте)».

Если на момент заключения договора известно значение указанных показателей, то можно произвести расчет размера арендной платы и указать в договоре кроме формулы и рассчитанный по ней на момент заключения договора размер арендной платы. Если же показатели, включенные в формулу, являются переменными, в договоре следует указать, что размер арендной платы рассчитан по формуле и составляет определенное значение на момент заключения договора. Впоследствии, если будут меняться значения показателей, включенных в формулу, сумма, подлежащая внесению в качестве арендной платы, также будет меняться.

Арендная плата может быть установлена как за все передаваемое в аренду имущество, так и отдельно за каждую из его составных частей (если имеет место передача нескольких объектов или частей) (п. 2 ст. 585 ГК).

Пример 69.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата за оборудование, передаваемое по настоящему договору, составляет:

100 (сто) рублей в месяц за сверлильный станок;

100 (сто) рублей в месяц за фрезерный станок.

Арендная плата за все передаваемое по настоящему договору оборудование составляет 200 (двести) рублей в месяц, в том числе НДС 20 процентов».

Если в договоре, по которому в аренду сдаются несколько вещей, не согласовано, за все имущество в целом или за каждую его часть установлена арендная плата, то возможно, что в случае обращения в суд он посчитает, что арендная плата установлена за все имущество в целом. Если при выяснении действительной воли сторон судом будет установлено, что арендодатель, заключая договор, имел намерение получать арендную плату в указанном в договоре размере за каждую из его частей, а арендатор имел намерение принять в аренду имущество за плату, указанную в договоре за все имущество, условие договора о размере арендной платы может быть признано несогласованным. В таком случае арендная плата подлежит уплате исходя из размера арендной платы, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аренду аналогичного имущества.

Пример 70.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата составляет 200 (двести) рублей в месяц, в том числе НДС 20 процентов».

Пример 71.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата составляет 200 (двести) рублей в месяц без НДС».

Когда в аренду сдаются находящиеся в госсобственности, а также в собственности хозобществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в госсобственности, определенные объекты, арендная плата за которые должна определяться в порядке, предусмотренном Указом № 138, все виды налогов, в т.ч. НДС, сборов и других обязательных платежей в бюджет включены в арендную плату (п. 3 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимости, ч. 3 п. 2 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества на рынках, п. 2 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду движимого имущества, находящегося в государственной собственности, утв. Указом № 138). Такими объектами являются (п. 4, 7 приложения 1 к Указу № 138):

● движимое имущество - относящиеся к основным средствам машины, оборудование, транспортные средства, иное движимое имущество;

● недвижимое имущество - капитальные строения (здания, сооружения), в т. ч. права на которые не зарегистрированы, изолированные помещения, машино-места, их части.

При сдаче в аренду указанных объектов арендодатель не вправе предъявить к уплате НДС сверх предусмотренной договором арендной платы. В таком случае предусматривать в договоре условие о включении НДС в арендную плату необязательно, отсутствие такого условия не будет иметь для сторон негативных последствий.

При сдаче в аренду иных объектов отражение в договоре данных о включении (невключении) в арендную плату НДС позволит сторонам избежать споров, связанных с изменением ставки НДС, а также с уплатой суммы НДС.

Пункт 8. Изменение размера арендной платы

Размер арендной платы может быть изменен путем внесения соответствующих корректировок в договор аренды.

Таким образом, если во время действия договора аренды законодательством установлены иные условия по сравнению с закрепленными в договоре, то условия заключенного договора, в т.ч. и размер арендной платы, должны быть приведены в соответствие с законодательством. При этом измененные положения договора будут действовать с даты вступления в силу акта законодательства или иной даты, указанной в НПА.

Изменение арендной платы в указанном случае может осуществляться в одностороннем порядке (если такое право предусмотрено договором) либо по соглашению сторон.

Если сторона, к которой обращаются с требованием или предложением об изменении условия договора о размере арендной платы в связи с принятием акта законодательства, в соответствии с которым размер арендной платы должен быть изменен, отказывается от изменения или не отвечает на предложение и при этом договором не предусмотрено право на одностороннее его изменение, то условие договора о размере арендной платы может быть изменено по указанному основанию по требованию заинтересованной стороны решением суда. Суд утверждает своим решением изменение договора аренды в части размера арендной платы с момента вступления в силу акта законодательства или иной указанной в нем даты (ч. 2 и 3 п. 21 Постановления Пленума № 1, ч. 2 п. 15 Постановления Пленума № 16).

При обращении в суд с требованием об изменении размера арендной платы в связи с изменением законодательства обязательным является досудебный порядок урегулирования спора. Таким образом, целесообразно в договоре аренды предусмотреть право на одностороннее изменение условия о размере арендной платы в случае изменения акта законодательства.

Пример 72.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае принятия после заключения и до прекращения действия настоящего договора акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила в отношении размера арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, изменение договора в части размера арендной платы осуществляется в одностороннем порядке путем направления одной стороной другой стороне соответствующего уведомления. Условие договора о размере арендной платы будет считаться измененным с момента вступления в силу такого акта законодательства или иной даты, указанной в законодательстве».

Подпункт 8.1. Изменение размера арендной платы по соглашению сторон

Любой договор может быть изменен сторонами путем заключения соответствующего соглашения. При этом сторонам не обязательно включать в договор аренды условие о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, поскольку право на изменение договора по соглашению сторон предоставлено законодательством. Таким образом, стороны могут изменить размер арендной платы по соглашению сторон в случаях, когда:

● соответствующая возможность предусмотрена договором;

● в договоре условие о такой возможности отсутствует.

Запрет может распространяться на все без исключения случаи (общий запрет) или устанавливаться в отношении определенных изменений, например, размера арендной платы). Однако сторонам не рекомендуется устанавливать запрет на изменение договора по соглашению сторон, поскольку возможны случаи, когда стороны в последующем не смогут своим соглашением отменить запрет, а судебная практика по указанному вопросу еще не сформирована.

В то же время стороны могут предусмотреть в договоре возможность изменять арендную плату по соглашению между ними чаще 1 раза в год.

Пример 73.

Формулировка условия договора аренды:

«Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон 2 раза в год».

Таким образом, стороны также вправе изменять арендную плату по соглашению между ними реже 1 раза в год.

Пример 74.

Формулировка условия договора аренды:

«Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон 1 раз в 2 года».

Пример 75.

Формулировка условия договора аренды:

«Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон 3 раза в год. Арендная плата, не уплаченная Арендатором до момента заключения соглашения об изменении размера арендной платы, а также арендная плата за весь месяц аренды, в котором заключено указанное соглашение, подлежит уплате в размере, согласованном в договоре аренды при его заключении, а в случаях, если арендная плата изменялась после заключения договора, – в размере, действующем до момента заключения указанного соглашения».

В договор аренды можно включить условие, ограничивающее случаи возможного изменения размера арендной платы по соглашению сторон либо содержащее перечень конкретных случаев, в которых возможно такое изменение. Изменение размера арендной платы по соглашению сторон будет возможно с учетом ограничений или в случаях, указанных в таком условии. Стоит учитывать, что по общему правилу условие договора, предусматривающее изменение размера арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным (абз. 1 ч. 1 п. 22 Постановления Пленума № 1).

Пример 76.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон только в случае, если официальный курс евро по отношению к белорусскому рублю, установленный Национальным банком, увеличится не менее чем на 10 процентов по сравнению с курсом, который был установлен им на дату заключения договора (последнего изменения размера арендной платы). В случае роста указанного курса арендная плата увеличивается пропорционально росту курса евро к белорусскому рублю исходя из соотношения показателей официального курса, установленного Национальным банком на дату заключения настоящего договора, или последнего изменения размера арендной платы (если оно имело место) и курса, установленного им на дату уплаты арендной платы».

В случае изменения размера арендной платы по соглашению сторон размер арендной платы является измененным с момента достижения сторонами соглашения о его изменении (с момента заключения дополнительного соглашения, подписания нового расчета арендной платы и др.) или с иного момента, определяемого по соглашению сторон (п. 3 ст. 423 ГК).

Пример 77.

Формулировка условия договора аренды:

«Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон путем заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору. Размер арендной платы будет считаться измененным с 1-го числа месяца, следующего за месяцем подписания указанного дополнительного соглашения».

Если стороны не предусмотрели в договоре условие о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, то размер арендной платы все равно может изменяться по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год, если иные минимальные сроки не предусмотрены законодательством (п. 3 ст. 585 ГК).

Подпункт 8.2. Одностороннее изменение размера арендной платы

Одностороннее изменение условий договора, в т.ч. условия о размере арендной платы, допускается в случаях, предусмотренных законодательством или договором (ст. 291 ГК, ч. 1 п. 19 Постановления Пленума № 16).

В договоре можно предусмотреть как право одной или обеих сторон на одностороннее изменение размера арендной платы, так и конкретные случаи, в которых возникает такое право (в случае изменения курса валют и др.).

Пример 78.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы 3 раза в год».

Как правило, размер арендной платы изменяется арендодателем в сторону увеличения. Таким образом, включение в договор условия, предоставляющего арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, является невыгодным для арендатора.

Пример 79.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы 3 раза в течение года, но не более чем на 3 процента за один раз. Арендодатель имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы при условии письменного уведомления Арендатора об изменении не позднее чем за 1 месяц до изменения размера арендной платы.

Арендная плата за месяцы, предшествующие месяцу, в котором изменяется размер арендной платы, а также за месяц, в котором она изменяется, уплачивается исходя из размера арендной платы, согласованного до его изменения».

Стороны также могут предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения в случае одностороннего изменения размера арендной платы и при несогласии второй стороны на такое изменение. Если стороны включили соответствующее положение в договор аренды, то суд может отказать в удовлетворении требований о взыскании арендной платы в измененном размере.

Для одностороннего изменения размера арендной платы не требуется согласия другой стороны и обращения в суд с соответствующим требованием. Достаточно уведомить об этом другую сторону (ч. 8 п. 19 Постановления Пленума № 16). Уведомление рекомендуется осуществлять в письменной форме путем его направления заказным письмом с уведомлением о получении.

В текст уведомления следует включить:

● регистрационный номер и дату уведомления;

● измененный размер арендной платы, который может быть указан в тексте уведомления или прилагаться к нему в качестве отдельного документа;

● номер и дату заключения договора, по которому изменяется арендная плата;

● момент, с которого арендная плата будет являться измененной (если он не установлен договором и сторона, изменяющая размер арендной платы, хочет установить иной, нежели момент получения уведомления, момент, с которого арендная плата будет являться измененной), и др.

Пример 80.

Формулировка текста уведомления:

«Руководствуясь подп. 4.1 п. 4 договора аренды от 01.03.2018 № 5, настоящим уведомляю об одностороннем изменении размера арендной платы, подлежащей уплате по указанному договору. Размер арендной платы будет являться измененным с 01.04.2018. Начиная с указанной даты размер арендной платы будет составлять 200 (двести) рублей за 1 месяц аренды, в том числе НДС 20 процентов. Арендная плата, не уплаченная до 01.04.2018, подлежит уплате исходя из указанного измененного размера».

Судебная практика.

Арендодатель предъявил к арендатору иск о взыскании долга по уплате арендной платы, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами. В заключенном договоре сторонами был согласован порядок изменения размера арендной платы с предоставлением арендодателю права одностороннего изменения договора в части установления размера арендной платы путем направления арендатору уведомления об изменении ставок арендной платы не позднее чем за 20 к.д.

Арендодатель, направив арендатору уведомление об увеличении суммы арендной платы за весь объект аренды, в одностороннем порядке изменил договор.

Доводы ответчика о возможности изменения условий договора только в письменной форме и по соглашению сторон не были обоснованными, опровергались согласованным сторонами условием о возможности изменения договора арендодателем в одностороннем порядке. Таким образом, суд удовлетворил требования арендодателя (постановление Апелляционной инстанции хозяйственного суда г. Минска от 28.09.2011 (дело № 249-20/2011/727А)).

При отправке уведомления посредством факсимильной связи или вручения работнику организации, в обязанности которого не входит получение корреспонденции, существует риск того, что уведомление не будет считаться полученным или надлежащим образом врученным, соответственно, не будет подтверждаться факт одностороннего изменения размера арендной платы. В таком случае арендная плата будет подлежать уплате не в размере, указанном в уведомлении, а в ранее согласованном размере.

Пример 81.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы 3 раза в год. В случае одностороннего изменения размера арендной платы согласие Арендатора и заключение соглашения об изменении арендной платы не требуются, арендная плата будет являться измененной с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения соответствующего уведомления. Арендная плата за месяцы, предшествующие месяцу, в котором изменяется размер арендной платы, уплачивается исходя из размера, согласованного до его изменения».

Если договор не предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, то одностороннее изменение размера арендной платы не допускается (ст. 291 ГК).

Подпункт 8.3. Изменение размера арендной платы по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, предусмотренных договором

Договор может быть изменен по требованию стороны в судебном порядке в следующих случаях:

● по требованию заинтересованной стороны по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства) (ст. 421 ГК);

● при существенном нарушении договора другой стороной (подп. 1 ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК);

● в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором (подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК).

Стороны могут включить в договор аренды случаи, в которых они будут иметь право требовать изменения размера арендной платы.

Случаи изменения размера арендной платы по требованию стороны по решению суда не должны быть обязательно обусловлены нарушениями договора. Также не имеет значения, был ли причинен стороне существенный ущерб. Сторона, требующая изменения размера арендной платы, не должна доказывать, что исполнение договора на прежних условиях повлечет для нее ущерб (если иное не предусмотрено договором).

Пример 82.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель вправе требовать увеличения размера арендной платы в случае роста официально установленного Национальным банком курса евро к белорусскому рублю. В случае роста указанного курса арендная плата увеличивается пропорционально росту курса евро к белорусскому рублю исходя из соотношения показателей официального курса, установленного Национальным банком на дату заключения настоящего договора, и курса, установленного им на дату внесения арендной платы».

Если другая сторона отказалась от предложения изменить размер арендной платы, а также в случае неполучения ответа на предложение в срок, указанный в предложении, законодательстве или договоре, а при его отсутствии в указанных документах – в течение 30 дней, сторона вправе обратиться с требованием об изменении размера арендной платы в суд (п. 2 ст. 422 ГК). В случае несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора суд оставит исковое заявление без рассмотрения (абз. 5 ст. 151 ХПК).

Пункт 9. Внесение арендной платы

Подпункт 9.1. Порядок внесения арендной платы

Порядок внесения арендной платы зависит от вида (формы) арендной платы, установленной сторонами в договоре аренды в соответствии с п. 2 ст. 585 ГК.

В договоре может быть согласован порядок внесения арендной платы:

● денежными средствами в случаях, если арендная плата согласована в договоре аренды в виде (форме):

● твердой суммы платежей;

● доли полученных в результате использования арендованного имущества денежных доходов;

● возложения на арендатора обусловленных договором материальных (денежных) затрат на улучшение арендованного имущества;

● в натуральной форме в случаях, если арендная плата согласована в договоре аренды в виде (форме):

● передачи доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов в натуральной форме;

● предоставления арендатором определенных услуг;

● передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

● иных согласованных сторонами видах (формах).

Таким образом, при согласовании арендной платы в натуральной форме для арендодателя целесообразно предусмотреть в договоре дополнительную ответственность за неисполнение или несвоевременное исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы (например, штраф за неуплату или несвоевременную уплату арендатором арендной платы).

Арендная плата в денежной форме может быть согласована в договоре аренды в виде расчетов в наличной или безналичной форме (ч. 2 п. 1 ст. 141 ГК, ч. 1 ст. 231 БК).

Расчеты в наличной форме могут осуществляться с учетом ограничений, установленных законодательством. Юрлицо, его обособленное подразделение, ИП независимо от наличия текущего (расчетного) банковского счета осуществляют расчеты наличными белорусскими рублями с другими юрлицами, их обособленными подразделениями, ИП, в т.ч. путем внесения наличных белорусских рублей непосредственно в кассы банков с последующим зачислением их на текущие (расчетные) банковские счета получателей, в общей сумме не более 100 БВ на протяжении одного дня, за исключением случаев, предусмотренных Инструкцией № 472 и иными актами законодательства (п. 90 Инструкции № 472).

В отношении приема наличных денег арендодателем за аренду помещений от арендаторов – юрлиц, их обособленных подразделений, ИП законодательством установлено, что такие операции включаются в фактический размер расчетов наличными деньгами между субъектами хозяйствования, который не должен превышать 100 БВ в течение одного дня (п. 90, ч. 1 п. 94 Инструкции № 472).

В определенных случаях получатель может осуществлять прием наличных денег, не включаемых в фактический размер расчетов наличными деньгами, в сумме не более 100 БВ по каждому платежу. Например, прием наличных денег в пределах 100 БВ по каждому платежу вправе производить субъекты хозяйствования, осуществляющие выставочную деятельность, – за аренду площадей, администрации рынков – за аренду торговых мест, помещений (ч. 1 п. 92 Инструкции № 472). Для получателей суммы таких платежей в фактический размер расчетов наличными деньгами не включаются (ч. 2 п. 92 Инструкции № 472). При проведении иных расчетов они обязаны соблюдать предельно допустимый размер (100 БВ в течение дня), за исключением случаев, указанных в п. 95 Инструкции № 472 (ч. 3 п. 92 Инструкции № 472).

Условие о порядке внесения арендной платы в наличной форме может быть предусмотрено в договоре аренды.

Пример 83.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата вносится наличными денежными средствами непосредственно в кассу банка, обслуживающего Арендодателя, с последующим зачислением их на расчетный банковский счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре».

Если условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами в договоре не согласовано, то арендатор вправе внести арендную плату наличными денежными средствами с учетом указанных выше ограничений (ч. 2 п. 1 ст. 141 ГК, ч. 1 ст. 231 БК).

Расчеты в безналичной форме – это расчеты между физлицами и юрлицами либо с их участием, которые проводятся через банк или небанковскую кредитно-финансовую организацию, его (ее) филиал в безналичном порядке в виде банковского перевода (в т.ч. посредством прямого дебетования счета), денежного перевода, аккредитива, инкассо, банковского платежного обязательства (ч. 2, 3 ст. 231 БК).

Форму безналичных расчетов, которая должна применяться для расчетов по договору аренды, целесообразно согласовать в договоре, поскольку законодательством она не определяется.

Пример 84.

Формулировка условия договора аренды:

«Внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме в виде банковских переводов платежными поручениями по реквизитам, указанным в п. 6 настоящего договора».

Если в договоре не согласовано, в каком виде осуществляются безналичные расчеты, то считается, что установлен порядок внесения арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК).

Внесение арендной платы в натуральной форме осуществляется путем передачи в собственность арендодателя:

● доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов в натуральной форме;

● обусловленной договором аренды вещи.

Порядок передачи имущества в собственность в качестве арендной платы законодательством не урегулирован, и его можно определять, применяя нормы гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 5 ГК). В указанном случае сходными являются отношения по передаче имущества по договору купли-продажи, в т.ч. поставки.

Для определения порядка внесения арендной платы путем передачи вещи в собственность арендодателя в договоре аренды целесообразно указать:

● способ передачи имущества (доставка, выборка в месте нахождения арендодателя и др.);

● документы, которыми оформляется передача имущества;

● момент перехода права собственности и рисков утраты или повреждения товара и др.

Пример 85.

Формулировка условия договора аренды:

«В качестве арендной платы по настоящему договору Арендатор передает Арендодателю в собственность оборудование, наименование, ассортимент и количество которого определяются в приложении 2 к настоящему договору.

Передача оборудования осуществляется путем вручения перевозчику на складе Арендатора. Право собственности и риск случайной гибели переходят к Арендодателю с момента вручения Арендатором оборудования перевозчику».

Для определения порядка внесения арендной платы путем передачи вещи в аренду арендодателю в договоре аренды целесообразно указать:

● порядок передачи имущества в аренду в качестве арендной платы и его возврата;

● документы, которыми оформляются передача и возврат;

● место передачи имущества;

● распределение расходов по доставке имущества и др.

Пример 86.

Формулировка условия договора аренды:

«В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование торгово-выставочное оборудование согласно перечню, указанному в приложении 1 к настоящему договору, на срок, равный сроку аренды имущества.

Указанное имущество передается по акту приемки-передачи по адресу: г. Минск, ул. Веселая, д. 1. Доставка имущества в место нахождения Арендодателя осуществляется транспортом Арендодателя и за счет Арендатора».

Условие о внесении арендной платы в виде (форме) предоставления имущества арендодателю в аренду в случае, когда арендатор не является собственником передаваемого в аренду в качестве арендной платы имущества либо не управомочен сдавать имущество в аренду, является ничтожным.

Порядок внесения арендной платы путем предоставления арендатором арендодателю определенных услуг законодательством не установлен. Для определения порядка внесения арендной платы путем предоставления арендатором определенных услуг целесообразно руководствоваться гл. 39 ГК и указать в договоре:

● документы, которыми оформляется факт оказания услуг;

● место оказания услуг;

● сроки (период) оказания услуг;

● их стоимость в денежном выражении.

Пример 87.

Формулировка условия договора аренды:

«В качестве арендной платы по настоящему договору Арендатор оказывает Арендодателю услуги по уборке принадлежащих Арендодателю помещений площадью 150 кв.м, расположенных по адресу: г. Минск, ул. Веселая, д. 1, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: чистка ткацких станков (5 шт.) – 1 раз в месяц, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов – 1 раз в месяц.

Факт оказания услуг оформляется актом оказанных услуг, подписываемым обеими сторонами настоящего договора. С момента подписания указанного акта арендная плата считается внесенной в размере, указанном в акте».

В случаях, когда в договоре согласована арендная плата в иных видах (формах), не предусмотренных ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК, порядок внесения арендной платы целесообразно определять с применением принципа аналогии закона. В частности, если в договоре аренды согласована арендная плата в виде (форме) выполнения арендатором определенных работ, то порядок ее внесения следует определять по аналогии закона, руководствуясь параграфом 1 гл. 37 ГК. В таком случае в договоре целесообразно указать следующее:

● документы, которыми оформляется факт выполнения работ;

● место выполнения работ и др.

Пример 88.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата по настоящему договору устанавливается в форме выполнения Арендатором для Арендодателя работ по благоустройству территории Арендодателя, находящейся по адресу: г. Минск, ул. Веселая, д. 1. Наименование, объемы, сроки выполнения работ определяются на основании приложения 1 к настоящему договору. Работы выполняются по указанному выше адресу.

Факт выполнения работ оформляется актом сдачи-приемки выполненных работ, подписанным обеими сторонами настоящего договора. С момента подписания указанного акта арендная плата считается внесенной в размере, указанном в акте».

Подпункт 9.2. Периодичность внесения арендной платы

Законодательство не устанавливает периодичность внесения арендной платы. Стороны вправе определить ее в договоре путем указания на:

● единовременное внесение всей суммы арендной платы;

● внесение арендной платы определенными суммами или частями (равными или различными) через определенные промежутки времени.

Пример 89.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендная плата по настоящему договору составляет 200 (двести) рублей, в том числе НДС 20 процентов, за весь срок аренды. Арендодатель уплачивает всю сумму арендной платы в течение 15 дней с момента подписания настоящего договора».

Периодическое внесение арендной платы, как правило, устанавливается в договорах, предполагающих длительный срок аренды. Суммы или части арендной платы, подлежащие периодической уплате, могут быть равными для всех периодов или различными, как и периоды внесения арендной платы.

Периодичность внесения арендной платы может быть согласована:

● в самом договоре аренды;

● в отдельном документе, который является приложением к договору аренды (например, расчете размера арендной платы, графике внесения арендной платы и др.).

Пример 90.

Формулировки условий договора аренды:

«Размер арендной платы по настоящему договору составляет 200 (двести) рублей в месяц, в том числе НДС 20 процентов. Арендная плата вносится ежемесячно до 7 (седьмого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».

«Размер арендной платы по настоящему договору составляет 900 (девятьсот) рублей за весь срок аренды, в том числе НДС 20 процентов. Внесение арендной платы осуществляется в следующем порядке:

300 (триста) рублей – до 07.04.2018;

400 (четыреста) рублей – до 07.06.2018;

200 (двести) рублей – до 07.08.2018».

«Размер арендной платы составляет 900 (девятьсот) рублей, в том числе НДС 20 процентов, за один календарный год аренды начиная с даты заключения настоящего договора. Арендная плата вносится с периодичностью и в сроки, согласованные в графике внесения арендной платы, являющемся приложением 1 к настоящему договору».

Подпункт 9.3. Срок внесения арендной платы

Срок внесения арендной платы – это конкретная дата или период времени, в которые арендатор должен внести арендную плату за определенный период или за весь срок аренды имущества.

Как правило, срок внесения арендной платы не является существенным условием договора аренды.

Если срок внесения арендной платы не определен законодательством в качестве существенного условия договора аренды, то его также целесообразно предусмотреть в договоре.

Внесение арендной платы может быть согласовано в виде:

● предварительной уплаты всей суммы арендной платы или части суммы арендной платы с последующей уплатой оставшейся суммы;

Пример 91.

Формулировки условий договора аренды:

«Арендная плата за весь срок аренды имущества по настоящему договору в сумме 900 (девятьсот) рублей, в том числе НДС 20 процентов, уплачивается в течение 7 (семи) дней с момента передачи имущества в аренду».

«Арендная плата за 6 месяцев аренды имущества по настоящему договору составляет 600 (шестьсот) рублей, в том числе НДС 20 процентов, и уплачивается в течение 7 (семи) дней с момента передачи имущества в аренду. Арендная плата за каждый последующий месяц аренды уплачивается Арендатором до 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».

● оплаты по истечении всего срока или каждого периода аренды (отсрочки).

Пример 92.

Формулировка условий договора аренды:

«Арендная плата за каждый месяц аренды в размере 100 (сто) рублей, в том числе НДС 20 процентов, уплачивается Арендатором до 7 (седьмого) числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем аренды».

При рассмотрении судом спора об определении срока внесения арендной платы он будет определяться по усмотрению суда. При этом определенный судом срок может не соответствовать интересам сторон.

Подпункт 9.4. Внесение арендной платы третьим лицом

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан вносить арендную плату. В то же время законодательство позволяет должнику возложить исполнение его обязательства по внесению арендной платы на третье лицо, за исключением случаев, когда по законодательству или условиям обязательства должник обязан исполнить обязательство лично (п. 1 ст. 294 ГК).

Право арендатора по возложению исполнения его обязанности по уплате арендной платы на третье лицо существует независимо от того, предусмотрено соответствующее условие положениями договора аренды или нет. Такое право предоставлено арендатору законодательством.

В то же время стороны могут предусмотреть соответствующее условие в договоре аренды.

Таким образом, в случае неуплаты арендной платы третьим лицом арендодатель не вправе требовать ее уплаты, а также уплаты штрафных санкций за несвоевременную уплату в таком случае. Арендодатель может предъявить указанные требования только к арендатору.

Если для арендодателя важно, чтобы именно арендатор вносил арендую плату, следует в договор аренды включить условие, обязывающее арендатора вносить арендную плату лично.

Пример 93.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор обязан лично вносить арендную плату за пользование переданным в соответствии с настоящим договором имуществом. Уплата арендной платы третьими лицами не допускается».

Пункт 10. Выкуп арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 595 ГК в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, выкуп арендованного имущества представляет собой внесение арендатором арендодателю всей обусловленной договором выкупной цены, в связи с чем право собственности на арендованное имущество переходит от арендодателя к арендатору.

К форме договора аренды имущества, предусматривающего выкуп арендатором арендованного имущества, применяются положения о форме договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК).

Если стороны заключают договор аренды с правом выкупа, то при внесении арендатором всей выкупной стоимости арендованного имущества он вправе требовать передачи этого имущества ему в собственность и арендодатель обязан передать имущество. При преимущественном праве арендатора на приобретение арендованного имущества обязанности арендодателя по передаче имущества в собственность арендатора не возникает.

Пример 94.

Формулировка условия договора аренды:

«По истечении срока действия настоящего договора Арендатор вправе выкупить арендованное имущество. При этом ранее выплаченная арендная плата засчитывается в выкупную цену».

Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре не согласовано, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 595 ГК).

Подпункт 10.1. Условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора

Имущество при наличии соответствующего условия в договоре аренды и полной выплаты выкупной цены может перейти в собственность арендатора:

● по истечении срока аренды;

● до истечения срока аренды.

При выкупе арендованного имущества действие договора аренды прекращается с момента госрегистрации права собственности арендатора (покупателя) на арендованное имущество, если такие обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям (ч. 2 п. 28 Постановления Пленума № 1). Указанная правовая норма применяется к договору аренды недвижимого имущества, переход права собственности на которое подлежит госрегистрации.

Пример 95.

Формулировка условия договора аренды:

«Право собственности на арендованное имущество переходит к Арендатору с момента полной выплаты выкупной цены и регистрации им перехода права собственности на недвижимое имущество в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Поскольку в отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности закреплен законодательством, то стороны могут не указывать его в договоре.

При выкупе движимого арендованного имущества действие договора аренды прекращается с момента перехода права собственности от арендодателя к арендатору согласно законодательству (ст. 224 ГК) или договору.

Однако прямо применить указанную норму к договору аренды не представляется возможным, поскольку имущество уже передано во временное владение и (или) пользование, а не в собственность. Таким образом, сторонам в договоре аренды с правом выкупа рекомендуется точно установить момент перехода права собственности на арендуемое движимое имущество от арендодателя к арендатору.

Пример 96.

Формулировка условия договора аренды:

«Право собственности на арендованное имущество переходит к Арендатору с момента зачисления в полном размере выкупной цены на расчетный счет Арендодателя».

Без полного и своевременного внесения обусловленной договором выкупной цены перехода права собственности на арендованное имущество к арендатору не происходит.

Подпункт 10.2. Условие о выкупной цене

Выкупная цена представляет собой стоимость, которую арендатор выплачивает арендодателю за арендованное имущество, переходящее в его собственность (ст. 595 ГК).

Для действительности условия о выкупе арендуемого имущества необходимо, чтобы оно было предусмотрено в договоре аренды (п. 1 ст. 595 ГК). В ином случае договор аренды в части условия о выкупе может быть признан недействительным.

Порядок определения размера выкупной цены арендованного имущества зависит от того, входит ли она в арендную плату или устанавливается отдельно.

Размер выкупной цены в договоре аренды может быть установлен следующим образом:

● арендная плата полностью засчитывается в счет уплаты выкупной стоимости. В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всей арендной платы в течение действия договора аренды означает внесение выкупной цены в полном объеме и переход арендованного имущества в собственность арендатора, если иной срок перехода не предусмотрен самим договором аренды;

Пример 97.

Формулировка условия договора аренды:

«Выкупная цена арендуемого имущества определяется суммой всех арендных платежей, внесенных в течение всего срока действия договора (2 года). С момента окончания срока действия договора и при условии отсутствия задолженности по арендным платежам арендованное имущество считается перешедшим в собственность Арендатора».

● выкупная стоимость вносится отдельно от арендной платы. В таком случае имущество переходит в собственность арендатора только после внесения им всей выкупной цены;

Пример 98.

Формулировка условия договора аренды:

«Выкупная цена арендуемого имущества представляет собой его остаточную стоимость, определяемую по данным бухгалтерского учета Арендодателя на момент сдачи имущества в аренду, которая подлежит оплате равными долями ежемесячно в течение всего срока действия договора аренды отдельно от внесения арендной платы».

● выкупная стоимость частично погашается за счет арендной платы, а оставшаяся часть подлежит уплате в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Пример 99.

Формулировка условия договора аренды:

«Выкупная цена арендуемого имущества включает в себя арендные платежи в размере 50 (пятидесяти) процентов от всей суммы арендной платы, внесенной за все время аренды имущества».

Если арендная плата идет частично в зачет выкупной цены арендуемого имущества, то сторонам целесообразно в договоре определить, какая сумма является арендной платой, а какая засчитывается в счет выкупной цены. Это позволит в случае досрочного расторжения договора аренды или нереализации права на выкуп возвратить арендатору суммы платежей, уплаченных в счет выкупной цены.

Пример 100.

Формулировка условия договора аренды:

«Выкупная цена арендуемого имущества определяется в размере остаточной стоимости этого имущества, определенной на момент выкупа имущества. Арендная плата подлежит зачету в счет выкупной цены в размере 50 (пятидесяти) процентов от всей суммы арендной платы за все время аренды. В случае окончания срока действия настоящего договора и нереализации Арендатором права выкупа имущества ему возвращается сумма в размере 50 (пятидесяти) процентов всей уплаченной за время аренды арендной платы».

От срока внесения всей суммы выкупной цены зависит момент прекращения арендных правоотношений и перехода права собственности на арендуемое имущество к арендатору. С указанного момента арендатор также прекращает вносить арендную плату. Таким образом, сторонам рекомендуется в договоре аренды согласовать условие о сроке внесения выкупной цены.

Пример 101.

Формулировка условия договора аренды:

«Выкупная цена арендуемого имущества должна быть внесена не позднее срока окончания действия договора – 06.06.2018. При досрочном внесении выкупной цены за арендованное имущество право собственности на него переходит к Арендатору с момента зачисления последнего платежа в счет выкупной цены на расчетный счет Арендодателя».

Внесение платежей в счет выкупной цены арендованного имущества может производиться:

● единовременным платежом;

● несколькими платежами.

Соответствующее условие, а также график платежей и момент перехода права собственности на имущество к арендатору рекомендуется указать в договоре или дополнительном соглашении.

Подпункт 10.3. Момент прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества

Как правило, арендная плата взимается со дня передачи арендатору арендуемого имущества до дня возврата его арендодателю. Момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы непосредственно связан с переходом к нему права собственности на арендуемое имущество, если иное не предусмотрено договором или законодательством.

Таким образом, в случае выкупа арендованного недвижимого имущества и прекращения действия договора аренды обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента госрегистрации права собственности арендатора (покупателя) на арендованное имущество (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 522 ГК, ч. 2 п. 28 Постановления Пленума № 1).

При выкупе арендованного движимого имущества действие договора аренды и обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращаются с момента перехода права собственности от арендодателя к арендатору в соответствии с законодательством (ст. 224 ГК) или договором. В указанном случае сторонам при сдаче в аренду движимого имущества с правом его выкупа целесообразно в договоре четко определить момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы за арендованное имущество.

Пункт 11. Ответственность сторон

Ответственность сторон по договору аренды выражается в применении к должнику установленных законодательством или договором мер воздействия, влекущих для него отрицательные последствия имущественного характера.

Пример 102.

Формулировки условий договора аренды:

«Арендатор несет ответственность в виде штрафа за неуплату или несвоевременную уплату арендных платежей более 2 раз подряд в размере 0,3 процента от суммы несвоевременно внесенной арендной платы».

«За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 процента от несвоевременно внесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа».

Таким образом, арендодатель сможет предъявить требование об уплате неустойки, если она предусмотрена договором, после возврата арендатором арендуемого имущества с соблюдением установленных законодательством сроков исковой давности.

Если договором не установлена ответственность за нарушение его условий, то сторона, чье право нарушено, вправе требовать возмещения причиненных ей убытков, включая упущенную выгоду, а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства – взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. Неустойка может быть взыскана, если она установлена законодательством.

Подпункт 11.1. Возмещение убытков

Согласно п. 8 ст. 11 ГК возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 14 ГК).

Пример 103.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае несвоевременного возврата арендованного имущества Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, понесенные последним в связи с невозвратом ему имущества, в том числе и упущенную выгоду».

Арендатор вправе требовать с арендодателя возмещения убытков, если:

● имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов (техпаспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 582 ГК);

● арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в установленный срок (п. 3 ст. 582 ГК);

● в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (ч. 4 п. 1 ст. 583 ГК);

● арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ч. 2 ст. 584 ГК);

● арендодатель нарушил обязанность по производству капремонта (подп. 3 ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК);

● арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (ч. 3 п. 1 ст. 592 ГК);

● основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора арендодателем (п. 5 ст. 423, п. 2 ст. 420 ГК);

● арендодатель не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательства (ст. 364 ГК).

Арендодатель вправе требовать с арендатора возмещения убытков, если:

● арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 586 ГК);

● арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ч. 2, 3 ст. 593 ГК);

● основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора арендатором (п. 5 ст. 423, п. 2 ст. 420 ГК);

● арендатор не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательства (ст. 364 ГК).

При возмещении упущенной выгоды во внимание принимается выгода, которая должна быть получена при обыкновенном ходе событий, а не ожидание возможной прибыли. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 364 ГК).

Таким образом, указанная норма препятствует получению кредитором двойной выгоды по договору в случае неисполнения арендатором обязательства возвратить имущество арендодателю.

Пример 104.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае невозврата Арендатором арендованного имущества Арендодателю подлежат возмещению убытки в размере стоимости арендованного имущества, определенной по данным бухгалтерского учета Арендодателя, а также упущенная выгода. Арендатор, полностью выплативший сумму убытков, освобождается от передачи Арендодателю арендованного имущества».

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. В то же время законодательством или договором могут быть предусмотрены случаи, когда (ч. 2 п. 1 ст. 365 ГК):

● допускается взыскание только неустойки, но не убытков;

● убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки;

● по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Пример 105.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае нарушения Арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендуемого имущества Арендатор вправе взыскать неустойку (штраф) в размере 200 (двухсот) рублей, а также убытки, понесенные им, сверх суммы неустойки».

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающихся ему на основании п. 1 ст. 366 ГК, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. В случаях, предусмотренных законодательством или договором, кредитор вправе требовать от должника возмещения суммы долга, увеличенной с учетом инфляции, в части, превышающей сумму процентов, причитающихся ему на основании п. 1 ст. 366 ГК. При этом размер долга, увеличенного с учетом инфляции, рассчитывается в порядке, определенном договором, если иное не установлено законодательством. (п. 2 ст. 366 ГК).

По отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законодательством может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность) (п. 1 ст. 371 ГК).

Согласовывая условия договора аренды при его заключении, стороны могут включить в него условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 14 ГК). Ограничить возмещение можно по:

● составу убытков;

● размеру возмещаемых убытков.

Пример 106.

Формулировки условий договора аренды:

«В случае несвоевременного возврата арендованного имущества при просрочке не более чем на 1 месяц Арендатор возмещает только реальный ущерб. Упущенная выгода при такой просрочке возмещению не подлежит».

«Просрочившая исполнение по настоящему договору сторона возмещает другой стороне все понесенные ею убытки. Сумма такого возмещения не может превышать 20 процентов от стоимости неисполненного обязательства».

Подпункт 11.2. Проценты за пользование чужими денежными средствами

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 366 ГК за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

На основании ст. 366 ГК могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами независимо от того, предусмотрено условие об их взыскании в договоре или нет.

Пример 107.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае нарушения Арендатором обязанности по внесению арендной платы проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате в размере двукратной ставки рефинансирования Национального банка за каждый день просрочки исполнения обязательства».

Если денежное обязательство выражено в инвалюте или в условных денежных единицах, а в соответствии с законодательством подлежит оплате в денежных единицах Республики Беларусь, то проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются на подлежащую уплате сумму в белорусских рублях и копейках, определенную по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день исполнения денежного обязательства либо его соответствующей части, а в случае взыскания долга в судебном порядке – на день вынесения решения судом (ч. 3 п. 1 ст. 366 ГК).

При использовании инвалюты в расчетах по обязательствам в случаях, когда это допускается законодательством, нормы ст. 366 ГК не применяются, если иное не установлено законодательством или договором, поскольку ставка рефинансирования Национального банка устанавливается только для обязательств в белорусских рублях, а официально установленной ставки рефинансирования по обязательствам в инвалюте не существует.

Пример 108.

Формулировка условия договора аренды:

«Проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате в размере 0,2 процента от суммы задолженности, выраженной в белорусских рублях по курсу Национального банка на день их уплаты».

Если денежное обязательство должно исполняться третьим лицом, то в случае его нарушения последним проценты за пользование чужими денежными средствами взыскиваются не с такого третьего лица, а с арендатора на тех же основаниях, что и за собственные нарушения, если законодательством не установлено иное (ст. 374 ГК).

Если договором не установлен размер процентов за пользование чужими денежными средствами, то они рассчитываются исходя из ставки рефинансирования Национального банка на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, а при взыскании долга в судебном порядке – на день вынесения судом решения (ч. 1 п. 1 ст. 366 ГК).

Согласно п. 3 ст. 366 ГК проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законодательством или договором для начисления процентов не установлен более короткий срок.

Таким образом, стороны вправе установить в договоре более короткий период, за который исчисляются проценты за пользование чужими денежными средствами.

Пример 109.

Формулировка условия договора аренды:

«Проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами взимаются до момента прекращения срока действия настоящего договора».

Если договором не установлен период взимания процентов за пользование чужими денежными средствами, то они взимаются по день уплаты средств кредитору либо на день вынесения решения судом, если до этого денежное обязательство не было исполнено (п. 1, 3 ст. 366 ГК).

Подпункт 11.3. Неустойка

Согласно п. 1 ст. 311 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В таком случае кредитору достаточно доказать только факт нарушения исполнения обязательства. При этом не требуется доказывать и обосновывать размер понесенных убытков, причинно-следственную связь между их возникновением и действиями нарушителя, а также его вину.

Согласно п. 1 ст. 311 ГК должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Таким образом, сторонам в договоре аренды требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых уплачивается неустойка.

Пример 110.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за невнесение или несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,5 процента от невнесенной или несвоевременно внесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки».

Если в договоре аренды условие о неустойке не согласовано, то стороны не вправе требовать ее уплаты, если только неустойка не установлена законодательством.

Разновидностью неустойки является штраф, который представляет собой единовременную денежную выплату за нарушение договорного обязательства.

Пример 111.

Формулировка условия договора аренды:

«За несвоевременный возврат арендованного имущества Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) базовых величин на день уплаты штрафа».

Стороны в договоре аренды вправе определить:

● размер штрафа в твердой денежной сумме;

● способ расчета штрафа.

Пример 112.

Формулировки условий договора аренды:

«Арендатор несет перед Арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере 20 (двадцати) базовых величин, установленном на день уплаты штрафа».

«В случае просрочки предоставления имущества в пользование Арендатору Арендодатель обязан уплатить штраф в размере 1 процента от стоимости арендованного имущества».

Пеня – это разновидность неустойки, которая представляет собой денежную сумму, подлежащую уплате должником в связи с просрочкой исполнения обязательства. Пеня начисляется непрерывно за каждый день просрочки в течение определенного времени или всего периода просрочки.

Стороны в договоре аренды определяют случаи уплаты пени, поскольку для указанного вида договора законная неустойка не определена.

В договоре аренды может быть предусмотрено начисление пени только на сумму не уплаченной в установленный в договоре срок арендной платы. В этом случае на суммы невозмещенных коммунальных и эксплуатационных расходов начисляются только проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку законодательством неустойка для договора аренды не предусмотрена.

Стороны могут определить в договоре аренды размер пени путем:

● указания фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки;

● указания на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки;

● установления ее верхнего предела.

Пример 113.

Формулировки условий договора аренды:

«В случае несвоевременной передачи Арендатору арендуемого имущества Арендодатель уплачивает пеню в размере 10 (десяти) рублей за каждый день просрочки».

«В случае несвоевременной передачи Арендатору арендованного имущества Арендодатель уплачивает пеню в размере 0,5 процента от ставки арендной платы за каждый день просрочки».

«При несвоевременном внесении арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,2 процента от суммы несвоевременно внесенной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 5 процентов от стоимости арендованного имущества, указанного в п. 1 настоящего договора».

Если в договоре аренды размер пени не согласован, то стороны не вправе требовать ее уплаты.

Если же договором определен размер пени, но не установлен период просрочки, за который она взимается, то неустойка в таком случае может быть расценена в качестве единовременного штрафа.

Независимо от того, в какой валюте определена неустойка в договоре аренды, ее уплата должна быть произведена в белорусских рублях и копейках.

Пример 114.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае несвоевременной передачи Арендатору арендованного имущества Арендодатель уплачивает пеню в размере 10 (десяти) EUR за каждый день просрочки. Пеня уплачивается в белорусских рублях по курсу Национального банка на день уплаты».

Подпункт 11.4. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор)

Согласно п. 3 ст. 372 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства невозможно вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при указанных условиях обстоятельств.

Пример 115.

Формулировка условия договора аренды:

«Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой за неисполнение обязательств по настоящему договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими в период действия договора помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или предотвратить разумными мерами, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, стихийные бедствия, аварии за пределами юрисдикции или возможностей влияния сторон».

Исчерпывающего перечня обстоятельств, относящихся к обстоятельствам непреодолимой силы, законодательством не установлено. Таким образом, сторонам рекомендуется установить в договоре аренды перечень обстоятельств, которые признаются обстоятельствами непреодолимой силы. Также в договоре аренды возможно определить доказательства, которые будут приниматься сторонами для подтверждения наличия обстоятельств непреодолимой силы.

Пример 116.

Формулировка условия договора аренды:

«Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора). Под форс-мажорными обстоятельствами стороны понимают стихийные бедствия, наводнения, пожары, землетрясения, забастовки, войны и вооруженные столкновения.

Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее 7 (семи) календарных дней со дня наступления таких обстоятельств. Неуведомление или несвоевременное уведомление о наступлении форс-мажорных обстоятельств не дает права ссылаться на наступление таких обстоятельств.

Сторона, лишенная права ссылаться на наступление форс-мажорных обстоятельств, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством».

Если условия о форс-мажорных обстоятельствах в договоре аренды не согласованы, то стороны вправе на них ссылаться только в случае, если такие обстоятельства установлены законодательством или будут признаны таковыми судом.

Пункт 12. Изменение и расторжение договора аренды

Специальные нормы об изменении и расторжении договора аренды установлены ст. 590–591 ГК. Однако стороны вправе при заключении договора аренды установить в нем и иные правила его изменения и расторжения, не противоречащие нормам ГК.

В договоре аренды целесообразно согласовать положения, касающиеся изменения и расторжения договора:

● по соглашению сторон;

● в судебном порядке.

Также сторонам в договоре аренды рекомендуется предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично.

Подпункт 12.1. Изменение и расторжение договора по соглашению сторон

Согласно п. 1 ст. 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Таким образом, стороны в договоре аренды вправе установить запрет на его изменение или расторжение.

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства или договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).

Пример 117.

Формулировка условия договора аренды:

«Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они оформлены в виде единого документа, заключенного в письменной форме и подписанного обеими сторонами».

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (ч. 2 п. 1 ст. 592 ГК).

Стороны договора аренды вправе изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых они исходили при его заключении.

Договором существенное изменение обстоятельств может быть исключено из оснований для его изменения или расторжения, а также само существо договора может не позволить отнести существенное изменение обстоятельств к основанию для его изменения или расторжения (ч. 1 п. 1 ст. 421 ГК, п. 17 Постановления Пленума № 16).

Согласно п. 4 ст. 423 ГК стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения или изменения договора, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон. Таким образом, в договоре стороны могут установить обязанность сторон возвратить исполненное по договору, а также порядок осуществления возврата.

В связи со спецификой арендных отношений возврат исполненного может иметь место только в случае возврата арендодателем полученной в качестве аванса арендной платы.

Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом до расторжения договора.

Пример 118.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае расторжения настоящего договора Арендодатель обязан вернуть Арендатору сумму уплаченного аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом».

По общему правилу в случае изменения и расторжения договора обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными с момента достижения соглашения сторон об изменении или расторжении договора (п. 3 ст. 423 ГК).

Также стороны могут согласовать в договоре или дополнительном соглашении момент его изменения или расторжения на будущее время, т.е. с указанной в нем даты или с даты наступления события, определенного соглашением сторон, а не с даты подписания самого документа.

Пример 119.

Формулировки условий договора аренды:

«Договор аренды от 01.03.2018 № 5 считается расторгнутым с момента заключения настоящего соглашения».

«Договор аренды от 01.03.2017 № 5 считается расторгнутым с 05.03.2018».

Если иной момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора (п. 3 ст. 423 ГК).

Подпункт 12.2. Изменение и расторжение договора в судебном порядке

Если одна из сторон отказывается подписывать соглашение об изменении или расторжении договора, такой договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной стороны по решению суда (п. 2 ст. 420, ст. 421 ГК):

● при существенном нарушении договора другой стороной;

● при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;

● в случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором (ч. 2 ст. 584, ст. 590–591 ГК).

Пример 120.

Формулировка условия договора аренды:

«Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию Арендодателя в случае однократного невнесения Арендатором суммы арендной платы».

В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку нормы ГК не определяют, какие именно нарушения применительно к договору аренды могут рассматриваться как существенные, дающие право на его изменение или расторжение, то сторонам в договоре аренды рекомендуется предусмотреть, какие именно нарушения договора будут являться существенными.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор (ч. 1 ст. 590 ГК):

● пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

● существенно ухудшает имущество;

● более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

● не производит капремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель также вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 586 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК. Договорные случаи досрочного расторжения договора аренды, отличные от установленных законодательством, сторонам целесообразно согласовать в самом договоре аренды.

Пример 121.

Формулировка условия договора аренды:

«Настоящий договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя в случаях:

сдачи Арендатором в субаренду полученного по договору имущества без согласия Арендодателя;

несоблюдения Арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности».

Стороны также могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной его условий.

Пример 122.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель вправе в любое время в судебном порядке потребовать досрочного расторжения настоящего договора, если возникнет производственная необходимость в эксплуатации переданного в аренду имущества».

Поскольку ч. 3 ст. 590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды, то действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК, с учетом особенностей ч. 3 ст. 590 ГК (абз. 2 ч. 1 п. 30 Постановления Пленума № 1). Право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении (абз. 4 ч. 1 ст. 30 Постановления Пленума № 1). Таким образом, если арендатор направил арендодателю отказ от расторжения договора или не направил ему ответ на предупреждение в установленный срок, но устранил допущенные нарушения условий договора аренды, то договор аренды не может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя.

Однако если в претензии ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства (уплаты арендной платы) в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 5 ст. 151 ХПК, абз. 5 ч. 1 п. 30 Постановления Пленума № 1).

В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок (в т.ч. после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными (ч. 2 п. 30 Постановления Пленума № 1).

Особый порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрен подп. 1.10 п. 1 Указа № 148 для случаев, когда арендаторами являются члены советов ИП, создаваемых на торговых объектах для организации взаимодействия ИП, собственников (арендодателей) торговых мест, местных исполнительных и распорядительных органов.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда (ч. 1 ст. 591 ГК):

● арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

● переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

● арендодатель не производит являющийся его обязанностью капремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

● имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

ГК также предусматривает право арендатора требовать досрочного расторжения договора, если:

● ему не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование арендованного имущества по назначению невозможно либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 582 ГК);

● арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда он не согласован, – в разумный срок (п. 3 ст. 582 ГК);

● обнаружены недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (подп. 3 ч. 2 п. 1 ст. 583 ГК);

● арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на объект аренды (в частности, о сервитуте, праве залога и т.п.) (ч. 2 ст. 584 ГК);

● арендодателем нарушена обязанность производить капремонт (подп. 3 ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (п. 2 ст. 420, ч. 2 ст. 591 ГК).

Пример 123.

Формулировка условия договора аренды:

«Настоящий договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в случаях:

неосуществления Арендодателем капитального ремонта помещения в соответствии с условиями настоящего договора;

необоснованного отказа Арендодателя от проведения текущего ремонта, являющегося его обязанностью».

Статья 591 ГК не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, однако в указанном случае применяется норма п. 2 ст. 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск только в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 31 Постановления Пленума № 1, п. 2 ст. 422 ГК).

ГК предусматривает в качестве основания для изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ч. 1 п. 1 ст. 421 ГК).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон может определить последствия расторжения этого договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора (п. 3 ст. 421 ГК).

При расторжении или изменении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными или измененными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении или изменении договора (п. 3 ст. 423 ГК). Указанное правило не распространяется на случаи рассмотрения экономическим судом споров о расторжении или изменении договоров в связи с принятием в период их действия актов законодательства, устанавливающих обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении этих договоров (ч. 3 п. 15 Постановления Пленума № 16).

Подпункт 12.3. Одностороннее изменение и односторонний отказ от исполнения договора

Односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускается только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон (п. 3 ст. 420 ГК, ч. 1 п. 19 Постановления Пленума № 16).

Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 мес., а при аренде недвижимого имущества – за 3 мес. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК).

Если срок договора истекает и арендодатель намерен не возобновлять договорные отношения с арендатором, ему целесообразно письменно уведомить арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 36 Постановления Пленума № 1).

Пример 124.

Формулировка уведомления:

«В связи с истечением 01.03.2018 срока действия договора аренды от 02.03.2017 № 1 Арендодатель уведомляет, что с 02.03.2018 договор будет являться прекращенным, и напоминает о необходимости возврата в срок до 01.03.2018 включительно арендуемого Вами имущества по акту приема-передачи».

Для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке (абз. 2 ч. 3 п. 32 Постановления Пленума № 1). Таким образом, согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется. Договор считается расторгнутым:

● с момента получения другой стороной соответствующего уведомления;

● по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, уведомлением либо соглашением сторон.

Если право на односторонний отказ от договора аренды обусловлено соблюдением определенных требований, которые могут быть установлены сторонами в договоре, то односторонний отказ от договора может быть осуществлен только с соблюдением таких условий.

Пример 125.

Формулировка условия договора аренды:

«Стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора только при соблюдении следующих условий:

отсутствие не исполненного стороной обязательства;

предупреждение другой стороны об отказе от договора, направленное за 2 месяца до момента расторжения договора;

возврат арендуемого имущества по акту приема-передачи до момента прекращения договора в связи с отказом от его исполнения».

Наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что сторона вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора (абз. 3 ч. 3 п. 32 Постановления Пленума № 1). В связи с этим при согласовании условий договора аренды сторонам следует обращать внимание на формулировки условий об одностороннем отказе и расторжении договора.

Пример 126.

Формулировка условия договора аренды:

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора аренды, предупредив другую об этом за 1 месяц до момента, когда договор считается расторгнутым».

При оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается одна из сторон в обоснование правомерности своего отказа от договора, экономическим судом будет выясняться действительная воля сторон, сформированная как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, с учетом толкования договора по правилам ст. 401 ГК (ч. 6 п. 19 Постановления Пленума № 16).

Достигнутое сторонами договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения (если возможность такого отказа не предусмотрена актом законодательства для указанного вида договора), должно содержаться в договоре и может быть не обусловлено его нарушением (ч. 4 п. 19 Постановления Пленума № 16).

Если стороны не предусмотрели возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок, то ни одна из сторон не может от него отказаться. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом в установленный законодательством срок (п. 2 ст. 581 ГК).

Пример 127.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендатор вправе в любой момент отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора аренды, предупредив об этом Арендодателя за 1 месяц до его расторжения».

ГК не закрепляет перечень сведений, которые должны быть указаны в уведомлении об отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в связи с чем стороны обладают достаточной свободой в выборе формы и содержания такого уведомления.

Уведомление об отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, должно содержать четко выраженное волеизъявление стороны на прекращение арендных отношений, которое не должно ставиться в зависимость от отлагательных либо отменительных условий.

Стороны также могут определить в договоре аренды порядок направления уведомления об отказе от договора.

Пример 128.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае отказа одной из сторон от исполнения настоящего договора аренды в одностороннем порядке она обязана направить соответствующее уведомление другой стороне на указанный в договоре адрес заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения».

Согласно п. 3 ст. 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Направление одной стороной по договору уведомления об отказе от заключенного (возобновленного) на неопределенный срок договора аренды и получение его другой стороной являются основаниями, предусматривающими обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю.

Что касается оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, то они ГК не установлены. Стороны могут определить их в договоре аренды.

Пример 129.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора аренды в одностороннем порядке за:

умышленное или неосторожное ухудшение Арендатором состояния арендованного имущества;

невнесение Арендатором арендной платы в течение 2 месяцев со дня истечения срока платежа».

Если договором аренды не предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество без согласия арендодателя в субаренду (безвозмездное пользование), то арендодателю целесообразно включить в договор аренды условие о том, что он может в одностороннем порядке отказаться от его исполнения при передаче арендатором без предварительного письменного согласия арендодателя в субаренду (в безвозмездное пользование) имущества, полученного в аренду.

Пример 130.

Формулировка условия договора аренды:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора аренды и потребовать возврата имущества, переданного в аренду, при передаче Арендатором имущества, указанного в п. 1 настоящего договора, в субаренду (в безвозмездное пользование) без получения предварительного письменного согласия Арендодателя».

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды, заключенном на определенный срок, право каждой из сторон немотивированно отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия. В таком случае в договор аренды включается положение о праве на односторонний отказ. Также целесообразно определить порядок такого отказа, точно установить момент прекращения договорных отношений.

Пример 131.

Формулировка условия договора аренды:

«Стороны вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив другую сторону за 14 рабочих дней».

Каждая из сторон может быть заинтересована во включении в договор условия о том, что сторона, отказывающаяся от договора аренды в одностороннем порядке, уплачивает другой стороне неустойку (штраф).

Пример 132.

Формулировка условия договора аренды:

«В случае одностороннего отказа Арендатора от настоящего договора он уплачивает Арендодателю штраф в размере 50 базовых величин».

Пример 133.

Формулировка условия договора аренды:

«Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 1 месяц. Направление уведомления осуществляется по адресу, указанному в настоящем договоре, заказным письмом с уведомлением о вручении».

Согласно ч. 10 п. 19 Постановления Пленума № 16 договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.