Перевод правового титула на имущество

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 7 мая 2018 г.

Освещаются порядок перевода правового титула на имущество как способа обеспечения исполнения обязательств, его преимущества и недостатки.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Банковский кодекс (далее – БК)

Статья 126 БК допускает обеспечение исполнения обязательств по договорам, заключаемым банками, гарантийным депозитом денег, переводом правового титула на имущество, в т.ч. на имущественные права, залогом недвижимого и движимого имущества, поручительством, гарантией и иными способами, предусмотренными законодательством или договором. Обеспечение исполнения обязательств по договорам, заключаемым банками, гарантийным депозитом денег, переводом правового титула на имущество, в т.ч. на имущественные права, осуществляется на условиях, определенных соответственно ст. 148 и 149 БК, с учетом особенностей правоотношений, возникающих на основании таких договоров.

К отношениям кредитополучателя и кредитодателя по договору о переводе правового титула на имущество, в т.ч. на имущественные права, не урегулированным ст. 149 БК, применяются нормы законодательства о договоре купли-продажи. Договоры, предусматривающие перевод на кредитодателя правового титула на имущество, в т.ч. на имущественные права, подлежат госрегистрации в случаях, предусмотренных законодательством для договоров купли-продажи.

В ст. 149 БК речь идет о заключении договора перевода правового титула в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из кредитного договора. Однако с учетом ст. 126 БК и ст. 310 ГК указанный способ обеспечения исполнения обязательств может использоваться для обеспечения иных обязательств клиента по договорам, заключаемым как с банками, так и с иными субъектами в ходе осуществления предпринимательской деятельности.

Преимущества правового института перевода правового титула на имущество:

1. Согласно ч. 4 ст. 149 БК кредитор приобретает право собственности, право хозяйственного ведения или право оперативного управления на имущество, в т.ч. на имущественные права, если должник не исполнил обязательство в срок, установленный основным договором. В случае если стоимость имущества, указанная в договоре о переводе правового титула на имущество, превышает размер требований кредитора по основному договору, кредитор обязан в срок, установленный таким договором, выплатить должнику эту разницу.

2. Перевод на кредитора правового титула на имущество не требует обязательной передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором. В случае если имущество подлежит передаче кредитору в соответствии с условиями договора о переводе правового титула на имущество, кредитор обязан владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, определенных договором о переводе правового титула на имущество (ч. 3 ст. 149 БК).

3. Исходя из п. 21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утв. Указом Президента от 13.10.2006 № 615, нет необходимости проводить обязательную оценку (независимую или внутреннюю). Следовательно, стоимость в целях заключения договора о переводе правового титула на имущество можно определить по соглашению сторон.

Пример.

Клиент имеет капстроение, расположенное на земельном участке, предоставленном на праве аренды. Плата за право заключения договора аренды внесена. В соответствии со ст. 47 Закона от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» передача в ипотеку капстроения допускается с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, находящегося в аренде у залогодателя, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата. В ст. 50 Кодекса о земле установлено, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком, а в случаях, определенных законодательными актами, изданными Президентом, – по иным договорам, заключаемым с другими организациями.

Таким образом, банк не вправе принять ипотеку капстроения, расположенного на земельном участке, предоставленном на праве аренды, при условии, что плата за право заключения договора аренды внесена, в обеспечение исполнения обязательств по договорам, которые не являются кредитными (например, договор о выдаче банковской гарантии, на открытие аккредитива и т.д.). В то же время договор о переводе правового титула на имущества в обеспечение таких договоров заключить можно.

Помимо вышеперечисленных преимуществ договор о переводе правового титула на имущество имеет и недостатки:

1. Несовершенство правового регулирования. Так, согласно ч. 2 ст. 149 БК в договоре о переводе правового титула на имущество, в т.ч. на имущественные права, должно быть оговорено право кредитополучателя выкупить путем возврата (погашения) кредита переданное кредитодателю имущество (право выкупа) в течение определенного в кредитном договоре срока возврата (погашения) кредита. Кредитодатель не вправе отчуждать имущество до истечения срока реализации права выкупа. При этом не учитывается ситуация, когда третье лицо переводит правовой титул на свое имущество в обеспечение исполнения обязательств иного лица.

2. Согласно ст. 315 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. В силу договора о переводе правового титула на имущество преимущественное право удовлетворения кредитором своих требований перед иными кредиторами отсутствует.

3. Исходя из ст. 141 Закона от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» в четвертую очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. Требования кредиторов по обязательствам, вытекающим из договора о переводе правового титула на имущество, удовлетворяются в пятую очередь.

4. В соответствии с п. 11 Положения о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утв. Декретом Президента от 16.01.2009 № 1, при ликвидации юрлица (прекращении деятельности ИП) требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юрлица (прекращающего деятельность ИП), удовлетворяются в третью очередь. Требования кредиторов по обязательствам, вытекающим из договора о переводе правового титула на имущество, удовлетворяются в четвертую очередь.

5. В соответствии с п. 2 порядка расчетов между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Республике Беларусь, утв. Указом Президента от 29.06.2000 № 359, при осуществлении платежей с текущих (расчетных) счетов в белорусских рублях юрлица, их обособленные подразделения и ИП обязаны соблюдать следующую очередность:

● в первоочередном порядке производить платежи по исполнению обеспеченных залогом обязательств по банковским кредитам за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества в соответствии с законодательством;

● во вторую очередь осуществлять иные платежи, в т.ч. по договорам, обеспеченным договором о переводе правового титула на имущество.

6. На недвижимое имущество, правовой титул на которое передан кредитору, может быть наложен арест. В таком случае кредитор не сможет воспользоваться правами, предусмотренными ст. 149 БК, и зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, т.к. регистратор на основании ст. 36 Закона от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» обязан отказать в совершении регистрационного действия.

7. В соответствии с подп. 17.55 п. 17 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Совета Министров от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень), для госрегистрации перехода права собственности потребуется представить передаточный акт или иной документ о передаче объекта недвижимого имущества. Однако когда у должника происходит неисполнение обязательств по основному договору, то, как правило, отсутствует и исполнение обязательств, вытекающих из договора о переводе правового титула на имущество. Поэтому должник добровольно не передаст кредитору недвижимое имущество, т.е. не подпишет передаточный акт, невзирая на штрафы, установленные за нарушение указанной обязанности в договоре.