ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ

Заключение договора строительного подряда

Материал актуализирован с использованием правовых актов по состоянию на 3 ноября 2026 г.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее – Кодекс)

● Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров от 15.09.1998 № 1450 (далее – Правила № 1450)

Пункт 1

Порядок заключения договора

По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию другой стороны (заказчика) определенный объект строительства либо выполнить строительные, монтажные и иные выполняемые при строительстве работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 696 ГК).

Подпункт 1.1

Предпосылки к заключению договора

Договор строительного подряда заключается:

1) по результатам проведения процедуры закупки работ – в случаях, предусмотренных законодательством о закупках; при отсутствии оснований для проведения процедуры закупки – по соглашению заказчика и подрядчика (п. 4 Правил № 1450);

2) при наличии у сторон следующих документов и сведений:

● у подрядчика (подп. 5.2 п. 5 Правил № 1450):

документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством.

Требовать от подрядчика представления иных документов и сведений заказчик не вправе.

● у заказчика (подп. 5.1 п. 5 Правил № 1450):

разрешительной документации на строительство (производство строительных работ) объекта, выдача которой осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами. Порядок подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство установлен Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство, утв. постановлением Совета Министров от 18.12.2025 № 735;

проектной документации на объект, если ее разработка является обязательной, либо строительного проекта на этап работ при параллельной разработке проектной документации и строительстве, утвержденной в порядке, установленном законодательством;

дефектного акта и сметной документации (сметы) – при текущем ремонте;

документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством.

Подпункт 1.2

Существенные и иные условия договора

Для заключения договора строительного подряда сторонам необходимо согласовать все его существенные условия (п. 1 ст. 402 ГК).

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий, в т.ч. предусматривающих (п. 8 Правил № 1450):

● обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

● порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком строительных работ и поставляемых материальных ресурсов;

● особенности приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию;

● взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;

● порядок и основания изменения или расторжения договора, в т.ч. заключенного по результатам проведения процедуры закупки;

● выдачу целевых авансов на приобретение материальных ресурсов;

● порядок рассмотрения споров с применением медиации.

По соглашению сторон к договору могут также прилагаться иные документы (ч. 2 п. 13 Правил № 1450).

В случае заключения договора в письменной форме договор и приложения к нему должны быть подготовлены в количестве экземпляров, предусмотренном заключаемым договором, но не менее двух, и подписаны сторонами. При этом каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами (ч. 3 п. 13 Правил № 1450).

В договоре должны быть указаны наименование сторон, их местонахождение в соответствии с учредительными документами или данные документа, удостоверяющего личность, реквизиты текущих (расчетных) банковских счетов, УНП, в т.ч. УНП филиалов юрлица, которые будут исполнять его обязательства, существенные условия договора, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 6 Правил № 1450).

ПРИМЕЧАНИЕ ОТ ИПС «НОРМАТИВКА.BY»

При заключении договора строительного подряда следует обращать внимание на четкость изложения условий порядка и сроков выполнения сторонами взаимных обязанностей, передачи оборудования, материалов, а также сдачи-приемки законченного строительством объекта. Ясные формулировки условий договора позволяют сократить количество необоснованных споров и разногласий не только при выполнении договоров, но и при их заключении.

Пункт 2

Предмет договора

Предметом договора строительного подряда являются строительство определенного объекта строительства либо выполнение строительных, монтажных и пусконаладочных работ и возмездная передача их заказчику (п. 1 ст. 696 ГК, п. 2 Правил № 1450).

Согласно п. 2 ст. 696 ГК правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капремонту капстроений (зданий, сооружений) и иных объектов, если иное не предусмотрено договором.

Для того чтобы согласовать условие о предмете договора, сторонам необходимо указать:

1) наименование объекта строительства согласно разрешительной или проектной документации, разрешениям на производство строительно-монтажных работ или заключениям органов госэкспертизы и местонахождение объекта строительства;

Пример 1.

Формулировка условия о местонахождении объекта строительства:

«Предметом Договора являются строительство объекта «Спортивный комплекс «Заря», расположенного по адресу: г. Минск, ул. Восточная, 15 (далее – Объект), и его возмездная передача Заказчику».

2) перечень и состав подлежащих выполнению строительных работ;

Пример 2.

Формулировка условия о видах работ, подлежащих выполнению по договору:

«Подрядчик обязуется по заданию Заказчика произвести следующие работы:

установку стеновых панелей внутренних стен;

установку плит лоджий, козырьков, карнизных плит;

установку лестничных маршей и площадок.

Объемы работ содержатся в приложении 1 к Договору, являющемся его неотъемлемой частью. Работы проводятся в здании, расположенном по адресу: г. Минск, ул. Восточная, 15».

3) объем подлежащих выполнению работ. Объем работ по договору строительного подряда устанавливается в проектной документации, в соответствии с которой должны осуществляться строительство и связанные с ним работы (ст. 698 ГК), и может указываться в самом договоре строительного подряда или в приложениях к нему.

Пример 3.

Формулировка условия о предмете договора:

«Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению монтажа оконных блоков на объекте «Спортивный комплекс «Заря», расположенном по адресу: г. Минск, ул. Восточная, 15, в объеме согласно проектно-сметной документации (приложение 1 к Договору, являющееся его неотъемлемой частью)».

При определении предмета договора следует подробно его конкретизировать, указать особенности. Также он должен соответствовать названию объекта, определенному в разрешительной документации на строительство, в проектной документации, в заключении органов госэкспертизы, разрешении на производство работ, выдаваемом органами государственного строительного надзора.

Важным условием, подлежащим включению в договор строительного подряда, является условие о качестве работ, подлежащих выполнению подрядчиком. Само по себе условие о качестве работ не является существенным для рассматриваемого вида договоров, если только сами стороны не предусмотрят его в качестве такового (п. 1 ст. 402 ГК, п. 7 Правил № 1450).

Как следует из п. 1 ст. 709 ГК, качество выполненных подрядчиком строительных работ должно соответствовать требованиям, предусмотренным в проектной документации, и обязательным для сторон строительным нормам и правилам.

Пример 4.

Формулировка условия о качестве подлежащих выполнению работ:

«Качество выполняемой по Договору работы должно соответствовать обязательным требованиям, установленным техническим регламентом Республики Беларусь «О безопасности строительных материалов и изделий» (ТР 2025/013/BY), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.03.2025 № 135».

Гарантия качества работы. В соответствии с п. 1 ст. 710 ГК подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

В связи с этим сторонам рекомендуется в договоре строительного подряда согласовать условие о гарантии качества выполняемой работы. Для этого необходимо определить:

1)  гарантийный срок и порядок его исчисления.

Гарантийный срок по договору строительного подряда должен составлять не менее 5 лет, за исключением:

● технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается изготовителем;

● работ по текущему ремонту, пусконаладочных работ, гарантийный срок на которые устанавливается продолжительностью не менее 2 лет (п. 57 Правил № 1450). Конкретный срок должен быть установлен в договоре;

● работ по реконструкции жилых домов, продолжительность гарантийного срока для которых устанавливается сроком не менее 2 лет (подп. 1.10 п. 1 Указа Президента от 18.12.2007 № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов»).

Таким образом, законодательством установлены минимальные гарантийные сроки на объекты строительства (результаты строительных работ), которые могут быть увеличены по соглашению сторон.

Пример 5.

Формулировка условия о гарантийном сроке:

«На объект строительства по Договору устанавливается гарантийный срок 10 (десять) лет с даты приемки Заказчиком результата строительных работ».

Следует иметь в виду, что гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик (п. 3 ст. 710 ГК).

Помимо гарантийного срока рекомендуется также указывать момент, с которого начинается исчисление такого срока. В соответствии с ч. 4 п. 57 Правил № 1450 гарантийный срок исчисляется со дня:

● утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию – по договорам, предметом которых являлось строительство объекта;

● приемки заказчиком строительных работ – по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ;

● приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генподрядчика – по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ субподрядчиком.

Пример 6.

Формулировка условия о порядке исчисления гарантийного срока:

«Исчисление гарантийного срока эксплуатации объекта строительных работ начинается со дня приемки Заказчиком результата строительных работ».

«Исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию».

Гарантийный срок не устанавливается при сдаче заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или прекращенного строительством объекта (строительных работ), если иное не определено договором. В случае продолжения строительства указанных объектов, строительных работ гарантийный срок исчисляется в общем порядке после их сдачи заказчику подрядчиком по новому договору, если иное не определено этим договором (п. 61 Правил № 1450).

2) сроки и порядок гарантийного обслуживания результата работы, устранения дефектов.

При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного обслуживания необходимо оформить дефектный акт на гарантийный ремонт (далее – дефектный акт).

Форма дефектного акта, а также порядок ее заполнения и применения утверждены постановлением Минстройархитектуры от 17.10.2011 № 48 «Об установлении форм документов и утверждении Инструкции о порядке заполнения дефектного акта на гарантийный ремонт» (далее – Постановление № 48). Эта форма подлежит применению организациями независимо от организационно-правовой формы и формы собственности и ИП для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту.

Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 к.д. с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт составляется заказчиком и (или) собственником, владельцем, иным правообладателем без участия подрядчика и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества. В составлении дефектного акта, согласовании сроков и порядка устранения недостатков по строительным работам, выполненным субподрядными организациями, участвует представитель субподрядчика (ч. 1–3 п. 42 Правил № 1450).

Устранение подрядчиком дефектов производится в срок, согласованный с заказчиком, собственником (владельцем) строительства.

Пример 7.

Формулировка условия о сроке и порядке гарантийного обслуживания:

«Подрядчик обязан безвозмездно устранить недостатки строительных работ, обнаруженные в течение гарантийного срока, не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента предъявления письменного требования Заказчика об их устранении. За нарушение указанного срока Подрядчик несет ответственность в виде неустойки (штрафа) в размере 70 базовых величин за каждый день просрочки».

Пример 8.

Формулировка условия об обязанности подрядчика устранить недостатки работ, возникшие не по его вине:

«Подрядчик обязуется за плату устранить недостатки Объекта, возникшие в результате чрезвычайных ситуаций».

В случаях, когда имеется промежуток времени между приемкой выполненных работ и моментом начала гарантийного срока, применению подлежат общие нормы, регулирующие ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работ, которые установлены ст. 676 ГК. В ст. 676 ГК определено, что в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия – непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законодательством или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика в т.ч. соразмерного уменьшения установленной за работу цены. При этом право выбора подобного действия принадлежит только заказчику.

Законодательством заказчику предоставлены также иные права. В частности, ст. 676 ГК предусмотрен исчерпывающий перечень мер ответственности, если иное не установлено законодательством или договором, которые могут быть применены заказчиком по своему выбору в форме требований по:

1) безвозмездному устранению недостатков в разумный срок;

2) соразмерному уменьшению установленной за работу цены;

3) возмещению своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика по их устранению предусмотрено в договоре подряда.

Дополнительно помимо вышеуказанных вариантов устранения недостатков возможны также следующие:

● подрядчик вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполняет работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен (п. 2 ст. 676 ГК);

● заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков, если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работ в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми (п. 3 ст. 676 ГК);

● иные варианты устранения недостатков, предусмотренные договором.

Помимо этого, также могут быть установлены дополнительные основания ответственности подрядчика, связанные с использованием им при выполнении работы самостоятельно приобретенных материалов, в частности, подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (ст. 445, п. 5 ст. 676 ГК).

Пример 9.

Формулировка условия об ответственности подрядчика за выполнение работ ненадлежащего качества:

«При обнаружении результата строительных работ ненадлежащего качества Подрядчик обязуется безвозмездно устранить такие недостатки в разумный срок с возмещением причиненных Заказчику убытков».

Давность по искам о ненадлежащем качестве работ определяется по общим правилам ст. 678 ГК и составляет по требованиям, предъявляемым в связи с ненадлежащим качеством работ по договору строительного подряда, 1 год, а в отношении зданий, построек и сооружений – 3 года.

Судебная практика.

Хозяйственным судом Могилевской области было рассмотрено дело по иску ЧСУП к ООО о взыскании основного долга, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору субподряда б/н от 14.07.2008, в соответствии с которым истец выполнил для ответчика работы по реконструкции помещений магазина продовольственных товаров. Поскольку судом установлено, что часть работ выполнена истцом некачественно, а на момент подачи иска о взыскании долга за указанные работы, пени и процентов недостатки не исправлены, суд отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, основываясь на положениях законодательства и договора, в соответствии с которыми некачественно выполненные работы оплате не подлежат (решение хозяйственного суда Могилевской области 13.01.2012 (дело № 308-6/2011)).

Пункт 3

Обеспечение исполнения обязательств подрядчиком

В соответствии с п. 1 ст. 89 Кодекса подрядчик обязан предоставить заказчику, застройщику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительно-монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения.

Согласно абз. 12 п. 7 Правил № 1450 способ обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных работ ненадлежащего качества по объектам жилищного, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, является одним из существенных условий договора строительного подряда, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Подрядчик вправе выбрать одну из следующих форм обеспечения:

1. Резервирование сроком на 2 года денежных средств в размере 0,5 % стоимости работ.

Порядок резервирования средств регулируется также Положением о порядке резервирования подрядчиком денежных средств, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет, утв. постановлением Совета Министров от 01.04.2014 № 299 (далее – Положение № 299).

Согласно ч. 1 п. 2 Положения № 299 денежные средства для обеспечения исполнения обязательств по устранению результата строительно-монтажных, специальных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта, резервируются на период первых 2 лет гарантийного срока эксплуатации объекта на специальном счете, открываемом подрядчиком по каждому объекту, либо на едином специальном счете, открываемом подрядчиком по всем объектам в банке либо небанковской кредитно-финансовой организации.

Зарезервированные в соответствии с ч. 2 п. 2 Положения № 299 денежные средства имеют целевое назначение и используются подрядчиком на оплату стоимости работ по устранению результата работ ненадлежащего качества в период первых 2 лет гарантийного срока эксплуатации объекта.

Основанием для их использования являются бухгалтерская справка о фактических затратах подрядчика на проведение работ по устранению результата работ ненадлежащего качества, составленная в произвольной форме с учетом принятой в организации учетной политики, и дефектный акт на гарантийный ремонт, составленный по форме С-23, установленной Постановлением № 48.

Кроме того, подрядчик может использовать по собственному усмотрению в случае отсутствия строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации объекта:

● по истечении первого года гарантийного срока эксплуатации объекта – 50 % от суммы зарезервированных средств;

● по окончании второго года гарантийного срока – остаток зарезервированных средств и начисленные по ним проценты.

Подтверждением отсутствия результата строительно-монтажных, специальных работ ненадлежащего качества является справка, подписанная уполномоченными представителями заказчика, застройщика, собственника (владельца) принятого в эксплуатацию объекта строительства и подрядчика (ч. 2 п. 5 Положения № 299).

Пример 10.

Формулировка условия об обеспечении исполнения обязательств по устранению недостатков результата работ ненадлежащего качества в форме резервирования средств на специальном счете:

«Подрядчик обязуется открыть специальный счет с момента начала строительства для резервирования средств в размере 1,5 процента стоимости выполненных на объекте строительных работ на период действия гарантийного срока эксплуатации Объекта».

«Подрядчик обязуется не позднее 10 (десяти) рабочих дней после заключения Договора представить Заказчику информацию об открытии специального счета для резервирования денежных средств на оплату стоимости работ по устранению результата строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации Объекта».

Во избежание разногласий между сторонами в отношении порядка выплаты зарезервированной суммы подрядчику в договоре строительного подряда рекомендуется согласовать указанное условие.

Пример 11.

Формулировка условия о порядке выплаты зарезервированных средств подрядчику:

«При отсутствии дефектов и недоделок, а при их наличии и устранении Подрядчиком за свой счет, что должно быть подтверждено подписанным между Сторонами актом, в период до истечения 3 (трех) месяцев после приемки Объекта в эксплуатацию, зарезервированная (удержанная) сумма выплачивается Подрядчику в течение 5 (пяти) банковских дней с момента истечения указанного срока».

2. Банковская гарантия.

В законодательстве отсутствует специальное правовое регулирование порядка использования банковской гарантии в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по договору строительного подряда. Следовательно, при разрешении вопросов, связанных с использованием банковской гарантии, необходимо руководствоваться нормами гл. 20 Банковского кодекса, а также Инструкцией о порядке совершения банковских документарных операций, утв. постановлением Правления Национального банка от 29.03.2001 № 67.

В договоре необходимо максимально подробно указать условия банковской гарантии, в частности:

● приемлемый для обеих сторон банк, гарантия которого будет применяться, или же критерии выбора такого банка;

● сумма, подлежащая уплате;

● срок, на который должна быть выдана банковская гарантия;

● условия осуществления платежа по банковской гарантии и необходимые для этого документы.

Поскольку банковская гарантия, как следует из норм Кодекса, призвана обеспечивать исполнение обязательств подрядчика по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации, то срок действия банковской гарантии в этом случае должен быть не менее гарантийного срока по договору строительного подряда.

Пример 12.

Формулировка условия об обеспечении исполнения обязательств по устранению недостатков результата работ ненадлежащего качества в форме банковской гарантии:

«В целях обеспечения исполнения обязательств по устранению результата строительных работ ненадлежащего качества на Объекте Подрядчик представляет Заказчику банковскую гарантию.

Банковская гарантия является безотзывной и содержит сумму гарантии, составляющую 10 000 (десять тысяч) бел. руб., подлежащую уплате гарантом Заказчику в случае ненадлежащего исполнения основных обязательств по Договору Подрядчиком.

Срок банковской гарантии должен соответствовать гарантийному сроку эксплуатации Объекта по Договору и составлять 6 (шесть) лет.

Банковская гарантия должна быть выдана ОАО «Банк».

Принципалом по банковской гарантии должен выступать Подрядчик, бенефициаром – Заказчик; права и обязанности по банковской гарантии не могут быть переуступлены Сторонами третьим лицам без письменного согласия бенефициара.

Условия платежа по банковской гарантии: платеж по банковской гарантии должен быть произведен гарантом не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения письменного требования бенефициара без каких-либо возражений со стороны гаранта. Требование должно быть представлено бенефициаром гаранту по адресу, указанному в гарантии, не позднее дня истечения срока ее действия. Бенефициар вправе заявить требование платежа в произвольной форме, указав в своем требовании на факт, суть и размер неисполнения принципалом его обязательств по Договору и сумму требования, подлежащего удовлетворению гарантом. Условиями банковской гарантии не должно предъявляться требований к предоставлению с требованием платежа каких-либо документов, кроме самого требования. Гарант обязуется осуществить платеж по банковской гарантии после первого письменного требования бенефициара, не вникая в существо отношений между бенефициаром и принципалом и не требуя от бенефициара каких-либо доказательств нарушения принципалом обязательств, исполнение которых обеспечено банковской гарантией.

С оригиналом банковской гарантии Подрядчик представляет нотариально заверенную копию документа, подтверждающего полномочия лица, за подписью которого выдана банковская гарантия, и иные документы по требованию Заказчика.

В случае отзыва, прекращения срока действия или приостановления лицензии гаранта на банковскую деятельность принятая банковская гарантия подлежит замене. Подрядчик обязуется в течение 10 (десяти) банковских дней с даты отзыва, прекращения срока действия или приостановления лицензии гаранта представить Заказчику новую предварительно согласованную Заказчиком банковскую гарантию с соблюдением всех условий, предусмотренных Договором.

Оригинал банковской гарантии передается между уполномоченными представителями Заказчика и Подрядчика с оформлением соответствующих актов приема-передачи. Датой исполнения обязательств Подрядчика по предоставлению либо замене банковской гарантии является дата акта приема-передачи, подтверждающего принятие банковской гарантии уполномоченными представителями Заказчика».

3. Страхование своей ответственности по договору строительного подряда за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.

В договоре строительного подряда рекомендуется согласовать следующие условия:

● наименование страховой организации или критерии ее выбора;

● страховую стоимость;

● перечень случаев, когда подрядчик может считаться не исполнившим свои обязательства по устранению недостатков, которые могут стать основанием для обращения к страховщику за выплатой страхового возмещения.

Пример 13.

Формулировка условия об обеспечении обязательств по устранению недостатков результата работ ненадлежащего качества в форме страхования ответственности:

«Подрядчик обязан заключить договор страхования ответственности по Договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по устранению результата строительных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации Объекта.

Договор страхования должен быть заключен с Белорусским республиканским унитарным страховым предприятием «Белгосстрах».

Страховая стоимость по договору страхования должна составлять 10 000 (десять тысяч) бел. руб.

Срок договора страхования должен быть заключен на срок, соответствующий сроку строительства и гарантийному сроку эксплуатации Объекта по Договору.

Страхователем по договору страхования должен выступать Подрядчик, выгодоприобретателем – Заказчик.

Страховым случаем по договору страхования будет признаваться факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения страхователем своих обязательств по устранению результата строительных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации Объекта, вследствие следующих причин:

экономической несостоятельности (банкротства) страхователя, наступившей в период гарантийного срока эксплуатации Объекта;

ликвидации страхователя (по причинам, отличным от экономической несостоятельности (банкротства)), наступившей в период гарантийного срока эксплуатации Объекта».

Кодекс не устанавливает правило о том, какой из сторон договора принадлежит право выбора способа обеспечения исполнения обязательств. Следовательно, форма обеспечения может быть избрана по соглашению сторон, что означает для подрядчика наличие возможности повлиять на выбор способа обеспечения. Кодексом также не регулируется вопрос о возможности сочетания нескольких форм обеспечения или использования в дополнение к основной форме обеспечения, избранной в соответствии с Кодексом, иных способов обеспечения (что актуально при строительстве крупных объектов). Так, с учетом общего правила п. 1 ст. 310 ГК допускается использование нескольких способов обеспечения, поскольку законодательством это прямо не запрещено.

Пункт 4

Сроки выполнения работ

Сроки выполнения работ – существенное условие договора строительного подряда, без согласования которого договор считается незаключенным (абз. 4 п. 7 Правил № 1450, п. 1 ст. 402 ГК).

Необходимо разграничивать сроки выполнения строительных работ и сроки действия договора строительного подряда, т.к. эти понятия различны по своему правовому содержанию, хотя нередко стороны подменяют одно другим. Срок действия договора строительного подряда не является его существенным условием, он лишь указывает на срок, в течение которого действуют обязательства, предусмотренные договором.

В договоре строительного подряда сторонам необходимо указать сроки (число, месяц, год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). Срок начала производства строительно-монтажных работ должен быть определен конкретной календарной датой, а не указанием на период времени.

Пример 14.

Формулировка условия о сроках начала и завершения работ:

«Сроки выполнения работ:

начало производства работ: 25 июня 2026 г.;

срок завершения производства работ и ввода объекта в эксплуатацию: 25 ноября 2027 г.».

По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки) (абз. 4 п. 7 Правил № 1450).

Определение в договоре строительного подряда промежуточных сроков выполнения работ не является обязательным, вместе с тем в интересах заказчика установить такие сроки, если работы носят длительный или сложный характер и существует необходимость в контроле хода и качества работы путем приемки ее промежуточных результатов.

Для согласования промежуточных сроков стороны должны выделить конкретные этапы работы (с определением перечня и объема работы по каждому из них) и с учетом сроков начала и окончания работы указать срок окончания каждого этапа. Сроком завершения последнего этапа работы будет являться конечный срок выполнения всей работы.

Пример 15.

Формулировка условия о сроках начала и завершения отдельных этапов работ:

«Подрядчик обязуется приступить к выполнению работ не позднее 25 июня 2026 г. и завершить производство работ в срок до 25 ноября 2027 г. При этом подрядчик обязуется соблюдать сроки окончания отдельных этапов производства работы:

I этап. Устройство бетонного фундамента – до 25 августа 2026 г.;

II этап. Монтаж инженерных сетей – до 25 декабря 2026 г.;

III этап. Возведение железобетонных стен и перекрытие этажей – до 25 апреля 2027 г.;

IV этап. Монтаж конструкций площадок, лестниц и дверей – до 25 ноября 2027 г.».

За нарушение установленных в договоре (графике производства работ) сроков выполнения строительных работ, включая оформление документов, подтверждающих их выполнение, подрядчик несет ответственность в виде неустойки (пени) в размере 0,2 % стоимости невыполненных строительных работ за каждый день просрочки, но не более 20 % их стоимости

Судебная практика.

Экономическим судом г. Минска было рассмотрено дело по иску ООО «Э» к ООО «А» о взыскании аванса и пени за нарушение сроков выполнения работ по договору строительного подряда от 25.02.2015. В соответствии с п. 1.2 заключенного между сторонами договора строительного подряда ответчик принял на себя обязательства по завершению строительно-монтажных работ на объекте «У» в срок до 12.06.2015. Согласно п. 3.5 договора истец перечислил ответчику в полном объеме целевой аванс на приобретение оборудования согласно графику платежей. В соответствии с п. 5.1, 5.5 договора ответчик сдает истцу выполненные работы по актам формы С-2а и справку формы С-3а, работы по договору считаются выполненными с момента подписания заказчиком актов и справки формы С-3а. Суд удовлетворил исковые требования ООО «Э» и взыскал с ООО «А» сумму неосновательного обогащения, пеней и процентов, т.к. в нарушение принятых обязательств по договору в срок до 12.06.2015 ответчик не представил истцу акт формы С-2а, справку формы С-3а и работы не завершил (решение экономического суда г. Минска от 19.07.2016 (дело № 195-24/2016М)).

На практике по ряду причин зачастую необходимо изменить сроки строительства (выполнения строительных работ), установленные договором.

Срок завершения строительства объекта, выполнения видов или этапов строительных работ изменяется путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, в котором стороны приходят к договоренности об изменении сроков с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору (ч. 2 п. 66 Правил № 1450).

Пример 16.

Формулировка условия об изменении срока выполнения работ по договору:

«В случае наступления форс-мажорных обстоятельств – наводнение, пожар, землетрясение, длящиеся более 5 (пяти) календарных дней дожди, экстремально высокие (низкие) температуры воздуха – предусмотренные п. 2.1 Договора сроки строительства подлежат пересмотру путем заключения Сторонами дополнительного соглашения к Договору».

Пункт 5

Проектная документация

Основным документом, определяющим объем и номенклатуру подлежащих выполнению работ, является проектная документация, которая и формирует предмет договора.

Согласно п. 1, 3 ст. 698 ГК подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектной документацией, устанавливающей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

Проектная документация представляет собой взаимоувязанные проектные документы, соответствующие установленным требованиям к их оформлению, служащие основой для возведения, реконструкции, модернизации, технической модернизации, капремонта, сноса объекта и представляющие собой архитектурный проект и (или) строительный проект, а также научно-проектная документация на выполнение ремонтно-реставрационных работ на материальных историко-культурных ценностях (подп. 1.53 п. 1 ст. 1 Кодекса).

Обязанность по обеспечению проектной документацией возлагается на заказчика (п. 24 Правил № 1450).

Порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров – существенные условия договора строительного подряда (абз. 5 п. 7 Правил № 1450). В связи с этим сторонам рекомендуется согласовать их в договоре.

Согласно п. 25 Правил № 1450 подрядчик в согласованный с заказчиком срок, но не более 30 к.д., обязан ознакомиться с проектной документацией и при необходимости внести свои предложения. Стороны могут установить в договоре и меньший срок для осуществления указанных действий.

Пример 17.

Формулировка условия о порядке представления проектной документации:

«Заказчик представляет Подрядчику проектную документацию не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора. Проектная документация представляется в одном экземпляре на бумажном носителе заказным письмом с уведомлением о его вручении.

Проектная документация должна быть согласована с заинтересованными организациями, пройти государственную экспертизу, а также должна быть утверждена Заказчиком.

Замечания по проектной документации и (или) ее комплектности при их наличии направляются Подрядчиком Заказчику не позднее 10 (десяти) рабочих дней со дня ее получения».

Срок представления проектной документации и факт ее передачи подрядчику имеют существенное значение, т.к. нарушение заказчиком указанных обязательств влечет просрочку и дает подрядчику право на приостановление работ или отказ от договора по основаниям, предусмотренным ст. 670, 671, 672 ГК.

При этом в соответствии с п. 4 ст. 698 ГК подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной п. 3 ст. 698 ГК, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения, вызванных этим убытков, если не докажет необходимости немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

Проектная документация подлежит согласованию, утверждению и обязательной госэкспертизе в порядке, определенном ст. 76 Кодекса, Положением о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утв. постановлением Совета Министров от 08.10.2008 № 1476, и Положением о порядке проведения государственной строительной экспертизы градостроительных проектов, проектной документации, утв. постановлением Совета Министров от 30.09.2016 № 791 «О государственной строительной экспертизе градостроительных проектов, проектной документации».

В отношении проектной документации на возведение объектов строительства первого–четвертого классов сложности осуществляется декларирование безопасности путем принятия декларации безопасности. Декларация безопасности проектной документации на возведение объекта строительства первого–четвертого классов сложности принимается разработчиком проектной документации (генеральным проектировщиком) до передачи ее заказчику, застройщику для утверждения (п. 3, 5 Инструкции о порядке декларирования безопасности объектов строительства первого–четвертого классов сложности, проектной документации на их возведение, утв. постановлением Минстройархитектуры от 08.07.2024 № 76).

Пример 18.

Формулировка условия о порядке подготовки и представления проектной документации подрядчиком:

«Подрядчик представляет на согласование Заказчику проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу, в количестве 3 (трех) экземпляров на бумажном носителе не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента заключения Договора. Состав и содержание представляемой проектной документации должны соответствовать законодательству Республики Беларусь и быть достаточными для строительства Объекта в соответствии с условиями Договора и законодательства.

Заказчик в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения обязан проверить комплектность проектной документации, ознакомиться с ней и направить ее Подрядчику со своими замечаниями и (или) предложениями. При отсутствии замечаний и предложений проектная документация считается согласованной.

При наличии замечаний и (или) предложений Заказчика Подрядчик не позднее 7 (семи) рабочих дней с момента их получения представляет доработанную проектную документацию Заказчику, а последний в течение 10 (десяти) рабочих дней рассматривает ее и принимает решение об утверждении.

Передача проектной документации между Сторонами осуществляется посредством направления заказного письма с уведомлением о вручении».

Судебная практика.

Хозяйственный суд Могилевской области рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ООО к ЧТПУП о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Как было установлено судом, между ООО и ЧТПУП был заключен договор строительного подряда № 3 от 12.07.2010 на выполнение строительно-монтажных работ на объекте «Строительство торгово-развлекательного центра (ТРЦ) по ул. К., в г. М.». В соответствии с условиями договора ответчику была перечислена сумма аванса на выполнение работ. Ответчиком была выполнена часть работ по договору, которые истец принять отказался. Учитывая тот факт, что проектно-сметная документация отсутствовала и подрядчику передана не была, суд признал договор строительного подряда № 3 от 12.07.2010 незаключенным и взыскал с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения в виде аванса за выполнение строительно-монтажных работ. В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отказано (решение хозяйственного суда Могилевской области от 20.01.2011 (дело № 746-10/2010)).

Помимо установления в договоре строительного подряда сроков передачи и порядка проверки проектной документации рекомендуется согласовать необходимость составления акта приема-передачи проектной документации.

Пример 19.

Формулировка условия о необходимости составления акта приема-передачи проектной документации:

«Передача проектной документации по Договору оформляется актом приема-передачи, подписываемым Сторонами, по форме согласно приложению 2 к Договору, являющемуся его неотъемлемой частью».

«О передаче проектной документации Стороны подписывают акт приема-передачи по форме согласно приложению 1 к Договору, являющемуся его неотъемлемой частью».

«В подтверждение передачи проектной документации Стороны подписывают акт приема-передачи, форма которого составлена Заказчиком и согласована с Подрядчиком и который является неотъемлемой частью Договора».

Пункт 6

Обеспечение строительства материалами и оборудованием

Подпункт 6.1

Предоставление материальных ресурсов подрядчиком

В соответствии со ст. 700 ГК обязанности по обеспечению строительства материалами (в т.ч. деталями, конструкциями и оборудованием) несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в части осуществляет заказчик.

Таким образом, если стороны пришли к соглашению о возложении обязанности по предоставлению материалов для строительства подрядчиком, то договор строительного подряда может и не содержать указанного условия в силу закрепления такового законодательством.

Вместе с тем во избежание разногласий в договоре строительного подряда рекомендуется согласовать:

● условие о качестве материалов в зависимости от целевого назначения результата работ;

● требования к качеству оборудования (если таковые имеются);

● условие о контроле заказчиком качества предоставляемых подрядчиком материалов и оборудования для выполнения работы.

Пример 20.

Формулировка условия о качестве и характеристиках предоставляемых подрядчиком материальных ресурсов:

«При возведении стен на Объекте Подрядчик использует керамзитобетонные блоки».

«Все поставляемые Подрядчиком материалы, изделия и конструкции должны иметь соответствующие сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие их качество».

Стороны вправе согласовать в договоре требования к поставщику и (или) производителю материалов, предоставляемых подрядчиком. Такие требования могут выражаться, например, в определенном периоде времени, в течение которого осуществляет свою деятельность поставщик (производитель), или квалификации специалистов. Стороны вправе определить в договоре, материалы каких торговых марок должны использоваться при строительстве (выполнении строительных работ).

При наличии каких-либо особых требований к качеству оборудования заказчик может предложить включить эти требования в договор.

Пример 21.

Формулировка условия о качестве оборудования, предоставляемого подрядчиком:

«Оборудование, используемое Подрядчиком при выполнении строительных работ, должно иметь техническую документацию (паспорта, руководства по эксплуатации и др.), содержащую информацию об уровнях генерируемого шума, вибрации, инфразвука, наличии излучений, выделяемых химических веществах, пыли и других возможных неблагоприятных факторах и мерах защиты от неблагоприятных факторов.

Оборудование, при работе которого возможно выделение в воздух рабочей зоны вредных химических веществ и пыли, должно быть снабжено устройствами, обеспечивающими надежную герметизацию и подключенными к аспирационным системам».

Правилами № 1450 заказчику предоставлено право осуществлять контроль и надзор за качеством предоставленных подрядчиком материалов, не вмешиваясь при этом в его оперативно-хозяйственную деятельность (абз. 5 ч. 1 п. 19 Правил № 1450). На этом основании рекомендуется включить в договор условие о порядке и форме осуществления заказчиком такого контроля и надзора.

Пример 22.

Формулировка условия о порядке и форме контроля и надзора заказчика за качеством предоставляемых подрядчиком материальных ресурсов:

«Подрядчик не позднее 7 (семи) календарных дней с момента получения письменного запроса Заказчика обязан предоставить ему посредством направления заказного письма с уведомлением о вручении надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих качество и характеристики материалов, определенные в подп. 4.3 Договора».

Подпункт 6.2

Предоставление материальных ресурсов заказчиком

По соглашению сторон обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием может быть возложена на заказчика. В этом случае в договоре строительного подряда следует указать:

● перечень материалов и оборудования, которые должны быть переданы заказчиком;

● право, которое предоставляется подрядчику на материалы и оборудование, и обязанность подрядчика по их оплате;

● требования к качеству материалов и оборудования, предоставляемых заказчиком;

● условие о предоставлении подрядчиком отчета об израсходовании материалов;

● условие о возврате остатков материала;

● условие об уменьшении цены работ за счет стоимости оставшегося у подрядчика материала.

В договоре строительного подряда необходимо согласовать перечень материалов и оборудования, которые обязан предоставить заказчик для выполнения работы, что предполагает указание наименований и количества материалов и оборудования, требуемых для выполнения работы. Такой перечень лучше оформить в виде таблицы непосредственно в тексте договора или в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора.

Пример 23.

Формулировка условия о перечне материалов и оборудования, предоставляемых заказчиком:

«Материалы и оборудование, необходимые для выполнения работы, предоставляются Заказчиком в соответствии с перечнем, определенным в приложении 4 к Договору, являющемся его неотъемлемой частью».

«Заказчик предоставляет для выполнения работы следующие материалы и оборудование:

Перечень материалов и оборудования может быть согласован и после заключения договора. Так, договор может содержать условие об обеспечении заказчиком потребностей подрядчика в материалах и оборудовании на основе соответствующих заявок последнего.

Пример 24.

Формулировка условия о перечне материалов и оборудования, предоставляемых заказчиком:

«Подрядчик до начала выполнения работ направляет Заказчику заказным письмом с уведомлением о вручении заявку на материалы и оборудование по всем видам работ с указанием их наименования, количества, качества и стоимости».

В случае если стороны возложили обязанность по предоставлению материалов и оборудования для выполнения работ по договору строительного подряда на заказчика, обязательным приложением к такому договору является график поставки материальных ресурсов (абз. 5 ч. 1 п. 13 Правил № 1450).

Пример 25.

Формулировка условия о предоставлении материальных ресурсов в соответствии с графиком поставки:

«Заказчик предоставляет для выполнения работы по Договору материальные ресурсы в соответствии с условиями Договора и графиком поставки материальных ресурсов (приложение 4 к Договору, являющееся его неотъемлемой частью)».

В соответствии с абз. 10 п. 20 Правил № 1450 материальные ресурсы предоставляются подрядчику для выполнения работы, причем после ее завершения их излишки должны быть возвращены заказчику.

Вместе с тем стороны могут договориться о передаче материалов и оборудования в собственность подрядчика.

Договор строительного подряда, содержащий такое условие, может быть признан смешанным (п. 2 ст. 391 ГК), и к отношениям сторон по нему могут быть применены в соответствующих частях правила о договорах строительного подряда (ст. 696 ГК) и поставки (ст. 476 ГК). В связи с этим для согласования условия о передаче материалов и оборудования в собственность подрядчика сторонам рекомендуется определить существенные условия договора поставки, а также иные необходимые для надлежащего исполнения этого договора условия, в частности:

● наименование и количество материалов и оборудования;

● порядок поставки;

● цену материалов и оборудования.

Пример 26.

Формулировка условия о передаче материальных ресурсов в собственность подрядчика:

«Заказчик передает в собственность Подрядчика, а Подрядчик принимает и оплачивает следующие материалы и оборудование в количестве и ценах:

Поставка материалов и оборудования осуществляется за 20 (двадцать) календарных дней до даты начала строительства путем их доставки к месту нахождения Объекта».

Передачу материальных ресурсов, а также документов, подтверждающих их качество, заказчиком подрядчику рекомендуется оформить соответствующим актом.

Пример 27.

Формулировка условия об оформлении акта приемки-передачи материальных ресурсов:

«О передаче материальных ресурсов, указанных в подп. 5.2 Договора, Подрядчику Стороны составляют акт приемки-передачи по форме согласно приложению 6 к Договору, являющемуся его неотъемлемой частью».

В силу того, что заказчик зачастую не обладает знаниями о том, какими качественными характеристиками должны обладать материалы и оборудование для того, чтобы быть пригодными для выполнения конкретной работы, он может предоставить любые материалы и оборудование, соответствующие обязательным требованиям техрегламентов, а также ГОСТ и других нормативных документов.

В договоре строительного подряда рекомендуется согласовать требования к качеству материальных ресурсов, используемых для выполнения работ, во избежание ситуаций, когда закупленный материал или предоставленное оборудование, которые соответствуют обязательным требованиям указанных документов, тем не менее окажутся непригодными для выполнения конкретного вида работ, требующих особых качественных характеристик материалов и оборудования, что повлечет простой для подрядчика или дополнительные расходы для заказчика в связи с заменой неподходящего материала или оборудования.

Для согласования требований к качеству материалов и оборудования в договоре нужно отразить их свойства, состояние, а также цели, для выполнения которых они должны быть пригодны. Требования к качеству материальных ресурсов могут быть соответствием требований ГОСТ, СТБ, иных ТНПА.

Пример 28.

Формулировка условия о качестве и характеристиках материальных ресурсов, предоставляемых заказчиком:

«Для кладки стен на Объекте Заказчик предоставляет Подрядчику кирпич, отвечающий следующим требованиям:

прочность – не менее 100 М;

морозостойкость – не менее 50 циклов;

водопоглощение – не менее 10 %;

пустотность – не менее 30 %».

«Качество предоставляемых Заказчиком лакокрасочных материалов должно соответствовать требованиям СТБ 1843-2008 (ГОСТ Р 52020-2003) «Материалы лакокрасочные водно-дисперсионные. Общие технические условия».

В случаях обнаружившейся невозможности использования без ухудшения качества выполняемых работ предоставленных заказчиком материалов или оборудования подрядчик обязан потребовать замены их заказчиком в разумный срок, а при неисполнении этого требования подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной работе, а также возмещения убытков, не покрытых этой суммой (п. 3 ст. 700 ГК).

Во избежание споров при возникновении указанной ситуации рекомендуется в договоре определить форму предупреждения подрядчиком о необходимости замены материалов или оборудования, а также порядок такой замены.

Пример 29.

Формулировка условия о порядке замены материалов или оборудования, использование которых без ухудшения качества работы невозможно:

«В случае обнаружения Подрядчиком невозможности использования предоставленных Заказчиком материалов и (или) оборудования без ухудшения качества работы Подрядчик немедленно сообщает об этом Заказчику. Предупреждение составляется в произвольной форме с описанием всех признаков и причин невозможности использования предоставленных материалов и (или) оборудования с приложением подтверждающих документов (при их наличии) и направляется Заказчику заказным письмом с уведомлением о вручении. Замена материалов и (или) оборудования осуществляется Заказчиком в течение 7 (семи) календарных дней с момента получения предупреждения Подрядчика».

На основании абз. 10 п. 20 Правил № 1450 подрядчик, использовавший в работе материалы заказчика, обязан по окончании работ представить последнему отчет об израсходовании материалов.

Отчет может служить доказательством того, что материал израсходован полностью либо что у подрядчика имеются остатки, которые должны быть возвращены заказчику.

Обязанность подрядчика по представлению отчета установлена императивно, вместе с тем форма и содержание отчета, а также порядок его представления законодательством не урегулированы, поэтому стороны могут согласовать соответствующие условия в договоре.

Поскольку отчет может быть использован как доказательство при рассмотрении споров о возврате остатков материала, то с учетом процессуальных требований к предоставлению доказательств (ст. 178, 193 Кодекса гражданского судопроизводства (далее – КГС)) целесообразно предусмотреть представление отчета в письменной форме – в виде документа, подписанного подрядчиком.

Пример 30.

Формулировка условия о форме представления отчета об израсходовании материалов:

«По окончании выполнения работы Подрядчик в письменной форме представляет Заказчику отчет об израсходовании материалов, подписываемый уполномоченным представителем Подрядчика».

Стороны вправе установить любые требования к содержанию отчета. Рекомендуется предусмотреть наличие в нем следующих сведений:

● наименование и количество (по каждому наименованию) переданных заказчиком материалов;

● наименование и количество (по каждому наименованию) израсходованных подрядчиком материалов;

● цели расходования материалов (по каждой позиции);

● сведения об остатке материалов (с указанием их наименования и количества);

● иные значимые для сторон сведения (показатели), например, стоимость материалов и др.

Пример 31.

Формулировка условия о содержании отчета об израсходовании материалов:

«Отчет Подрядчика об использовании материалов Заказчика должен содержать:

наименование, количество и стоимость предоставленных материалов;

наименование, количество и стоимость использованных материалов отдельно по каждому виду работ;

наименование, количество и стоимость оставшихся материалов;

место хранения оставшихся материалов».

Стороны могут разработать образец отчета и утвердить его в качестве приложения к договору. При составлении образца можно использовать различные типовые формы документов, которые используются в иных видах деятельности для подтверждения расходования продукции, сырья.

Пример 32.

Формулировка условия об использовании для составления отчета об израсходовании материалов формы, утвержденной сторонами:

«Отчет об израсходовании материалов, предоставленных Заказчиком, составляется Подрядчиком по форме согласно приложению 7 к Договору, являющемуся его неотъемлемой частью».

Стороны также могут определить срок и порядок направления отчета заказчику. Рекомендуется установить такой порядок, который бы позволял подтвердить отправку и получение отчета. Это возможно, например, при отправлении заказным письмом с уведомлением о вручении.

Пример 33.

Формулировка условия о сроке и порядке направления отчета об израсходовании материалов:

«Одновременно с результатом работ Подрядчик передает Заказчику отчет об использовании материалов Заказчика».

«Отчет об израсходовании предоставленных Заказчиком материалов должен быть представлен не позднее 5 (пяти) рабочих дней после окончания выполнения работы по Договору и сдачи результата работы Заказчику посредством направления заказным письмом с уведомлением о вручении».

«Подрядчик передает Заказчику отчет о расходовании материалов, предоставленных Заказчиком, не позднее 30 ноября 2026 г.».

В договоре строительного подряда сторонам целесообразно предусмотреть, как следует поступить в случае, когда после выполнения работ останутся излишки материалов, переданных заказчиком. В таких случаях возможны следующие варианты (абз. 3 п. 40 Правил № 1450):

● подрядчик возвращает остаток материалов заказчику;

● подрядчик возмещает заказчику стоимость оставшихся материалов.

В договоре строительного подряда следует урегулировать порядок возврата остатка материалов или порядок возмещения их стоимости.

Пример 34.

Формулировка условия о порядке возврата оставшихся материалов заказчику:

«Подрядчик передает Заказчику оставшиеся после выполнения работ материалы в течение 10 (десяти) календарных дней после сдачи-приемки результата работ».

«Остаток предоставленного Заказчиком материала должен быть возвращен Подрядчиком не позднее 30 ноября 2026 г.».

«Возврат неиспользованного материала осуществляется путем его доставки на склад Заказчика по адресу: г. Минск, ул. Восточная, 10».

«Выдача Заказчику остатков неиспользованного материала производится на складе Подрядчика по адресу: г. Минск, ул. Лесная, 41».

Пример 35.

Формулировка условия о порядке возмещения заказчику стоимости неиспользованных материалов:

«Стоимость оставшихся после выполнения работы материалов возмещается Заказчику на основании отчета об израсходовании материалов посредством перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика не позднее 5 (пяти) банковских дней с даты сдачи результата работы».

Судебная практика.

Частное предприятие обратилось в хозяйственный суд г. Минска с иском к ООО о взыскании основного долга в виде стоимости невозвращенных материалов. Истец в исковом заявлении ссылался на договор строительного подряда, заключенный между сторонами, согласно которому ответчик выполнил для истца комплекс работ. В ходе выполнения работ истец по товарным накладным передал ответчику материалы. Ответчик в производстве работ полностью материалы не использовал, оставшиеся материалы истцу не возвращены.

Суд удовлетворил требования истца, т.к. в соответствии с Правилами № 1450 и ГК подрядчик при выполнении работ с использованием материала заказчика обязан, в частности, использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчетливо, после окончания работы представить заказчику отчет об израсходовании материала, возвратить остаток либо возместить его стоимость (решение хозяйственного суда г. Минска от 05.10.2010 (дело № 695-21/2010)).

Пункт 7

Порядок выполнения работ

Согласно ч. 1 п. 3 Положения о порядке направления уведомлений о выполнении строительно-монтажных работ, утв. постановлением Совета Министров 02.12.2025 № 698 (далее – Положение № 698), уведомление о начале выполнения строительно-монтажных работ направляется в орган государственного строительного надзора до начала выполнения строительно-монтажных работ при наличии идентификационного номера объекта капитального строительства, зарегистрированного в информационной системе «Единый реестр объектов капитального строительства», и положительного заключения госэкспертизы по проектной документации на строительство объекта (в случаях, когда госэкспертиза проектной документации не является обязательной, – при наличии утвержденной проектной документации на строительство объектов).

К выполнению строительных работ можно приступать после направления уведомления в органы государственного строительного надзора.

Во избежание разногласий относительно порядка уведомления органа государственного строительного надзора сторонам рекомендуется конкретно определить в договоре, кто и каким способом должен направить такое уведомление. Целесообразно также регламентировать срок, в течение которого ответственное лицо должно совершить указанное действие.

Пример 36.

Формулировка условия о порядке направления уведомления о начале выполнения строительно-монтажных работ:

«Не позднее 3 (трех) рабочих дней до даты начала выполнения работ на Объекте Заказчик направляет в инспекцию Департамента контроля и надзора за строительством по г. Минску в виде электронного документа, подписанного электронной цифровой подписью руководителя Заказчика, через систему межведомственного документооборота уведомление о выполнении строительно-монтажных работ по форме согласно приложению 2 к Положению о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утв. постановлением Совета Министров 02.12.2025 № 698».

В соответствии с абз. 5 ч. 1 п. 18 Правил № 1450 до начала работ заказчик обязан передать подрядчику стройплощадку (фронт работ) в срок и порядке, установленные договором строительного подряда. Передача стройплощадки оформляется актом (п. 33 Правил № 1450). При этом заказчик обязан произвести на стройплощадке все необходимые действия, связанные с ее освоением.

Пример 37.

Формулировка условия о сроке и порядке передачи стройплощадки подрядчику:

«Передача строительной площадки (места производства работ) Подрядчику производится 20 июня 2026 г. в 12.00».

«Заказчик обязуется предоставить строительную площадку Подрядчику не позднее 5 (пяти) календарных дней до начала производства работ».

«Приемка-передача строительной площадки осуществляется назначаемой приказом руководителя организации-Заказчика комиссией в составе представителей обеих Сторон, а также 2 (двух) независимых экспертов. О передаче строительной площадки Подрядчику составляется соответствующий акт, подписываемый всеми членами комиссии».

Порядок выполнения работ по договору строительного подряда включает способ выполнения работ, а также особенности контроля и надзора заказчика за выполнением работ подрядчиком.

В случае выполнения работ более 1 мес. порядок выполнения работ определяется также графиком производства работ, который является неотъемлемой частью договора (абз. 3 ч. 1 п. 13 Правил № 1450).

В процессе выполнения работ по договору строительного подряда в ряде случаев возникает необходимость выполнения дополнительных работ, не предусмотренных проектно-сметной документацией. В таких случаях требуется включение указанных дополнительных работ в договорной объем. Для этого сторонам следует по выбору:

1) внести изменения в проектно-сметную документацию;

2) подписать совместно с проектировщиком акт на дополнительные работы, в котором следует перечислить все те дополнительно появившиеся работы, которые подрядчик должен выполнить в рамках договора. С момента подписания такого трехстороннего акта дополнительные работы включаются в общий договорной объем и к ним применяются все условия договора строительного подряда, в т.ч. в части срока оплаты, санкций, гарантийных обязательств и т.п.

В том случае, когда подобное трехстороннее согласование на дополнительные работы подрядчиком не получено от заказчика и проектировщика, то оснований для включения работ в договорной объем не имеется. Стоимость указанных работ в случае их выполнения и фактической передачи результата заказчику (вступления им в правообладание результатом работ) будет являться неосновательным обогащением заказчика, и для взыскания их стоимости подрядчику следует применять положения гл. 59 ГК.

Подпункт 7.1

Способ выполнения работ

В соответствии с п. 3 ст. 657 ГК подрядчик самостоятельно выбирает способы выполнения задания заказчика, если они не установлены договором. В частности, в договоре могут быть определены технологии и режим выполнения работы, а также порядок использования оборудования.

Под технологией выполнения работ по договору строительного подряда следует понимать совокупность производственных методов и процессов, используемых в строительной деятельности.

Технология выполнения работ может существенно влиять на качество работы, срок службы объекта строительства и иные показатели. Выбранная сторонами и указанная в договоре строительного подряда технология выполнения работ должна неукоснительно соблюдаться подрядчиком, в противном случае у заказчика возникает право требовать исправления выполненных с отклонением от определенной в договоре технологии выполнения работ или привлечь к исправлению работы третье лицо за счет подрядчика и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 669 ГК).

Пример 38.

Формулировка условия о технологии выполнения работ по договору:

«Отделочные работы выполняются Подрядчиком по технологии согласно требованиям, установленным ТКП 45-5.09-105-2009 (02250) «Отделочные работы. Правила выполнения».

Работы по договору строительного подряда должны выполняться в соответствии с графиком производства работ, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. В случаях, когда в силу определенных обстоятельств для заказчика имеет значение время суток или часовой диапазон выполнения работ подрядчиком, в договоре следует согласовать условие о режиме выполнения работ.

Пример 39.

Формулировка условия о режиме выполнения работ:

«Подрядчик выполняет работы по Договору с соблюдением следующего режима: ежедневно с 15.00 до 21.00».

Судебная практика.

Хозяйственный суд г. Минска рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «К» к ОАО «С» о взыскании убытков по устранению дефектов в выполненных работах.

Согласно обстоятельствам дела в соответствии с договором строительного подряда от 02.02.2007 ответчик выполнил для истца комплекс строительно-монтажных работ на объекте. В период гарантийного срока в ходе проведения проверки работ по устройству бетонной площадки установлено, что работы выполнены некачественно. В ходе судебного разбирательства установлено, что образование дефектов было обусловлено нарушением со стороны ответчика как подрядчика технологии выполнения работ, а также использованием материала, не соответствующего требованиям ТНПА, что подтверждено заключением специалиста. Пунктом 7.2 договора стороны предусмотрели, что дефекты, возникшие по вине генподрядчика (ответчика) в период гарантийного срока эксплуатации объекта, устраняются за его счет. По требованию заказчика недостатки устранены не были.

В соответствии с п. 3 ст. 676 ГК, если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Таким образом, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик в разумные сроки выявленные дефекты не устранил, суд согласно требованиям ст. 14 ГК пришел к выводу об обоснованности требований истца по взысканию убытков, определенных в заключении специалиста (решение хозяйственного суда г. Минска от 03.10.2012 (дело № 541-21/2012)).

Подпункт 7.2

Контроль и надзор заказчика за выполнением работ

Согласно п. 1 ст. 703 ГК заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Контроль хода и качества выполняемой подрядчиком работы, а также согласованных сторонами дополнительных вопросов может проводиться, например, в следующих формах:

● запрос у подрядчика сведений и документов, касающихся вопросов, подлежащих проверке;

● осмотр выполняемой работы, а также предоставленных подрядчиком материалов и оборудования.

Осуществление контроля именно в таких формах позволяет заказчику своевременно получить достоверную информацию о том, что подрядчик не приступил к выполнению работ или выполняет их ненадлежащим образом и с нарушением согласованных сроков, и на этих основаниях отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Для эффективного осуществления каждой из форм контроля сторонам необходимо согласовать порядок их проведения.

Для согласования порядка запроса сведений и документов заказчиком сторонам рекомендуется указать в договоре:

● срок ответа на запросы заказчика;

● форму направления запроса и ответа на него;

● порядок вручения: заказным письмом с уведомлением о вручении, письмом с объявленной ценностью и описью вложения, с нарочным, телеграммой, по факсу, по электронной почте и т.д.

Для того чтобы исключить возможные споры, касающиеся содержания сведений и документов или факта их передачи, сторонам рекомендуется согласовать в договоре, что сведения и документы должны представляться в письменной форме заказным письмом с уведомлением о его вручении и описью вложения. Также в договоре следует указать адреса сторон для направления корреспонденции.

Пример 40.

Формулировка условия о порядке запроса сведений и документов:

«Подрядчик обязан ответить на запросы заказчика о предоставлении сведений и документов в течение 5 (пяти) календарных дней после их получения. Запросы и ответы на них направляются Сторонами в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу Стороны, указанному в Договоре».

Для согласования порядка проведения осмотра и проверки выполняемой работы, а также предоставленных подрядчику материалов и оборудования следует определить:

● лиц, ответственных за осуществление такого контроля с обеих сторон (дополнительно нужно согласовать выдачу этим лицам доверенностей, подтверждающих, что они имеют право осуществлять контроль, направлять запросы, предъявлять претензии, составлять акты по результатам контроля);

● срок и форму уведомления заказчиком о необходимости предоставить доступ к месту выполнения работы, материалам и оборудованию, результату работы;

● случаи составления и содержание актов по результатам контроля.

Для того чтобы исключить возможные споры, касающиеся содержания уведомления заказчика или факта его передачи, сторонам рекомендуется согласовать в договоре порядок направления и форму такого уведомления. Уведомление рекомендуется составлять в письменной форме и направлять с нарочным либо письмом с объявленной ценностью с уведомлением о его вручении и описью вложения, а также указать адрес, по которому его нужно направить.

Пример 41.

Формулировка условия о порядке проведения осмотра и проверки выполняемой работы:

«Заказчик обязан известить Подрядчика о проведении непосредственного осмотра и проверки выполняемой работы за 3 (три) календарных дня до ее проведения в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении. Стороны назначают лиц, ответственных за осуществление такого контроля, и выдают им доверенности на его осуществление, направление запросов, предъявление претензий, составление актов по результатам контроля, о чем уведомляют друг друга в обусловленной выше форме в течение 10 (десяти) календарных дней со дня заключения Договора».

«Если при проведении осмотра и проверки Заказчиком выполняемой Подрядчиком работы будут выявлены нарушения технологии ее выполнения, Стороны составляют и подписывают акт, в котором должны быть отражены все выявленные недостатки».

Стороны могут расширить перечень вопросов, контролируемых заказчиком при выполнении подрядчиком работы, и включить в договор следующие условия:

● контроль безопасности выполняемой работы;

● контроль соблюдения требований охраны окружающей среды и др.

При этом рекомендуется определить формы и порядок осуществления такого контроля.

Пример 42.

Формулировка условия о порядке осуществления контроля за безопасностью работ и соблюдением подрядчиком требований охраны окружающей среды:

«Заказчик вправе осуществлять контроль за безопасностью выполняемой Подрядчиком работы и соблюдением им требований охраны окружающей среды в форме и порядке, предусмотренных подп. 7.2 Договора».

Пунктом 3 ст. 703 ГК заказчику предоставлено право давать в ходе строительства указания подрядчику, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик в свою очередь обязан исполнять такие указания. Вместе с тем законодательством не предусмотрены форма дачи таких указаний, а также порядок их выполнения подрядчиком. В связи с этим сторонам рекомендуется в договоре согласовать вышеперечисленные условия.

Пример 43.

Формулировка условия о форме дачи указаний заказчиком и порядке их выполнения подрядчиком:

«Заказчик вправе давать Подрядчику указания о способе выполнения работ на Объекте посредством направления заказного письма с уведомлением о вручении. Указания Заказчика не должны требовать внесения изменений в проектную документацию и противоречить условиям Договора.

Не позднее 7 (семи) календарных дней с момента получения указаний Заказчика Подрядчик обязан их выполнить. Если для выполнения указаний Заказчика требуется более длительный срок, Подрядчик согласовывает такой срок с Заказчиком.

О выполнении указаний Подрядчик уведомляет Заказчика в течение 5 (пяти) календарных дней посредством направления заказного письма с уведомлением о вручении».

Подпункт 7.3

Субподряд

В соответствии с п. 1 ст. 660 ГК если из акта законодательства или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генподрядчика.

Указание на выполнение работ собственными силами подрядчика или с привлечением субподрядчиков является существенным условием договора строительного подряда (абз. 3 п. 7 Правил № 1450).

Пример 44.

Формулировка условия о выполнении работы собственными силами подрядчика или с привлечением субподрядчиков:

«Работы по Договору выполняются Подрядчиком лично без привлечения субподрядчиков».

«Для выполнения работ по Договору Подрядчик вправе привлекать с письменного согласия Заказчика субподрядные организации, имеющие разрешение на производство указанных в Договоре работ, квалификационные аттестаты главного инженера и производителя работ, документы, подтверждающие причастность указанных специалистов к вышеуказанному Субподрядчику».

Стороны могут согласовать в договоре виды работ или особые случаи, в которых будут привлекаться субподрядчики.

Пример 45.

Формулировка условия о видах работ или случаях, в которых привлекаются субподрядчики:

«Подрядчик обязуется выполнить следующие работы своими силами: монтаж железобетонных конструкций, установку стеновых панелей наружных и внутренних стен, установку лестничных маршей и площадок.

С привлечением субподрядных организаций выполняются следующие работы: устройство кровель из черепицы с устройством обрешетки, устройство желобов со свесами и ограждений кровли перилами, а также работы по гидроизоляции бетонных конструкций».

«Для выполнения электромонтажных работ, работ по монтажу локальных сетей Подрядчик вправе привлечь субподрядчиков после обязательного согласования с Заказчиком».

Ввиду заинтересованности заказчика в выполнении строительных работ профессиональными и добросовестными субподрядчиками ему целесообразно урегулировать указанный вопрос с подрядчиком в заключаемом договоре путем включения в него положений об обязанности подрядчика согласовывать привлечение субподрядчиков и том, что именно необходимо согласовать (например, кандидатуру субподрядчика, объем, стоимость, сроки выполнения работ и т.п.), а также обязанности заказчика осуществить такое согласование в установленный договором срок.

Пример 46.

Формулировка условия о порядке согласования кандидатур субподрядчиков и получении согласия заказчика на их привлечение:

«В случае возникновения необходимости привлечения к выполнению работ субподрядчиков Подрядчик обязан до начала выполнения работ согласовывать с Заказчиком в письменной форме кандидатуры всех субподрядчиков, а также объем работ, выполнение которого Подрядчик намерен поручить субподрядчику. Для согласования субподрядчика Подрядчик направляет Заказчику заверенную Подрядчиком письменную информацию о планируемом к привлечению субподрядчике, которая должна включать следующие сведения:

сведения о разрешениях (в т.ч. лицензиях, согласованиях, экспертизах), предоставляющих субподрядчику право осуществления работ, для выполнения которых предполагается привлечение такой организации, с приложением копий разрешительной документации;

сведения об опыте работы субподрядчика по проектам, аналогичным проекту, реализуемому по Договору;

данные о наличии у субподрядчика материально-технических ресурсов и квалифицированного персонала, необходимых для выполнения работ;

объем работ, выполнение которого Подрядчик намерен поручить субподрядчику;

иные сведения, которые, по мнению Подрядчика, имеют значение для рассмотрения кандидатуры субподрядчика.

Заказчик вправе запросить дополнительную информацию, необходимую для выполнения полного анализа и оценки приемлемости кандидатуры привлекаемого Подрядчиком субподрядчика.

В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения от Подрядчика полной информации о планируемом к привлечению субподрядчике Заказчик обязан согласовать представленную кандидатуру или направить Подрядчику отказ от предложенной кандидатуры субподрядчика. В случае отказа Заказчика от согласования предложенной Подрядчиком кандидатуры субподрядчика Подрядчик вправе представить на рассмотрение Заказчика альтернативную кандидатуру субподрядчика или выполнить соответствующие работы своими силами.

Подрядчик обязуется до начала выполнения субподрядчиком работ предоставить Заказчику заверенные Подрядчиком копии договоров, заключенных Подрядчиком с субподрядчиками. В случае если Подрядчик не заключил договор на выполнение работ с субподрядчиком либо не представил Заказчику копию такого договора, то субподрядчик не вправе выполнять работы, а Подрядчик не вправе привлекать такого субподрядчика для выполнения работ».

При привлечении субподрядчиков функции по организации их работы возложены на генподрядчика.

Деятельность генподрядчика по обеспечению и координации работ на стройплощадке обычно называют услугами генерального подряда. Порядок заключения и исполнения договоров строительного подряда не требует наличия отдельных условий об оказании таких услуг. Как правило, стоимость услуг генерального подряда закладывается генподрядчиком в расчет стоимости строительства, т.е. входит в уплачиваемую заказчиком договорную цену работ.

Отдельно следует согласовать порядок оплаты работы субподрядчиков. По общему правилу обязанность по оплате выполненных субподрядчиком работ возлагается на генподрядчика.

Пример 47.

Формулировка условия о порядке оплаты работы субподрядчиков:

«Оплата выполненных субподрядчиком работ производится Генподрядчиком на основании справки о стоимости выполненных работ и затратах, составленной на основании акта сдачи-приемки выполненных работ в сроки, установленные договором субподряда».

Условие об оплате работы субподрядчика должно быть предусмотрено как договором строительного подряда, так и договором субподряда, в противном случае требование субподрядчика об оплате выполненных работ заказчиком может быть отклонено.

Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиками – ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (п. 3 ст. 660 ГК). Только в случае, когда обязанность по оплате выполненных субподрядчиком работ возложена договором на заказчика, субподрядчиком могут быть предъявлены к заказчику требования об оплате работ.

Судебная практика.

Хозяйственным судом Брестской области рассмотрено дело по иску ЧПСУП к ООО о взыскании долга по договору субподряда, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки исполнения денежного обязательства по оплате выполненных работ за период с 09.07.2011 по 12.06.2012. В обоснование иска ЧПСУП указало на неисполнение ООО обязательства по оплате выполненных подрядных работ. Ответчиком не оспаривались объемы, качество и стоимость выполненных работ. В отзыве на иск ответчик исковые требования не признал, указав в обоснование возражений против иска на то, что не представлены ТТН, подтверждающие стоимость материалов, расчет за выполненные работы без представления которых невозможен, а также то, что в соответствии с договором субподряда плата за выполненные ЧПСУП производится при условии поступления денежных средств от заказчика. Суд пришел к выводу, что требования субподрядчика обоснованы, т.к. работы выполнены субподрядчиком надлежащим образом, а ссылаться на отсутствие финансирования со стороны заказчика генподрядчик не вправе, поскольку заказчик не является стороной в договоре субподряда (решение хозяйственного суда Брестской области от 18.07.2012 (дело № 70-6/2012)).

Пункт 8

Цена работ и порядок расчетов

Существенным условием договора строительного подряда является условие о цене работ. В договорах строительного подряда используется т.н. неизменная договорная (контрактная) цена, формируемая на основании сметной документации (сметы) (абз. 3 п. 3 Правил № 1450).

В сметную стоимость строительства входят стоимость материалов, оборудования, оплата труда рабочих и вознаграждение подрядчика. На основании сметной документации (сметы) и указывается договорная (контрактная) цена в договоре строительного подряда (п. 1 ст. 698 ГК).

Неизменная договорная (контрактная) цена формируется (п. 4 Правил № 1450):

● по итогам процедуры закупки;

● по соглашению сторон.

Пример 48.

Формулировка условия о неизменной договорной (контрактной) цене:

«Неизменная договорная (контрактная) цена работ, выполняемых по настоящему договору, согласно смете составляет 10 000 (десять тысяч) руб.».

Порядок формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов установлен в Положении о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, утв. постановлением Совета Министров от 18.11.2011 № 1553 «О формировании стоимости строительства» (далее – Положение № 1553).

Как следует из абз. 9 п. 7 Правил № 1450, обязательному включению в договор строительного подряда подлежит условие об источниках и объемах финансирования по каждому из источников, в т.ч. с выделением суммы бюджетных обязательств на текущий финансовый год.

Пример 50.

Формулировка условия об источнике и объемах финансирования строительства (строительных работ):

«Источником финансирования работ по Договору являются собственные средства Заказчика».

«Источники финансирования работ:

70 % – средства бюджета г. Минска;

30 % – собственные средства Заказчика».

Следует учитывать, что зачастую на момент заключения договора заказчик не обладает информацией о конкретных объемах финансирования (например, планируется частичное использование кредитных ресурсов, а их окончательный объем не известен до заключения договора). В таком случае стороны могут договориться о предварительном объеме финансирования на текущий год. Однако впоследствии потребуется изменять условия договора путем подписания дополнительных соглашений.

Судебная практика.

В хозяйственный суд г. Минска ООО заявило иск к ЗАО о взыскании задолженности по договору строительного подряда № 24/10/1, в соответствии с которым истец обязался выполнить ремонтные работы на объекте «Ремонт помещений районного отдела по ЧС».

Пунктом 2.1 договора установлена базисная сметная стоимость работ в ценах 2006 г. Сметная стоимость в ценах 2006 г. в ресурсно-сметных нормах окончательная и изменению не подлежит.

Цена работы по договору подряда может быть твердой или приблизительной, при отсутствии других указаний в договоре цена работ считается твердой. С учетом того, что цена спорного договора является твердой, суд отказал во взыскании платы за выполненные работы в части, превышающей согласованную сумму. То обстоятельство, что сторонами подписывались акты на скрытые работы, не свидетельствует об изменении цены договора, а также о согласии плательщика оплатить указанные работы (решение хозяйственного суда г. Минска от 27.04.2010 (дело № 792-9/2009)).

Подпункт 8.1

Включение в цену работы НДС

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 115 Налогового кодекса (далее – НК) обороты по реализации строительных работ на территории Республики Беларусь признаются объектами налогообложения НДС. В связи с этим в договоре строительного подряда рекомендуется отразить, включается ли НДС в цену работы.

Если стороны пришли к соглашению, что в цену работ включается НДС, им необходимо указать в договоре собственно цену работ и размер НДС в денежном выражении и ставку в процентах либо только ставку НДС в процентах.

Пример 51.

Формулировка условия о включении НДС в цену работы:

«Цена работы по Договору составляет 10 000 (десять тысяч) бел. руб. и включает НДС по ставке 20 % (двадцать процентов) в размере 1 667 (одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) бел. руб.».

Стороны вправе предусмотреть в договоре строительного подряда, что цена работы не включает НДС. При этом необходимо указать, что сумма НДС подлежит оплате заказчиком сверх цены работы, указанной в договоре.

Пример 52.

Формулировка условия о невключении в цену работы НДС:

«Цена работы по Договору составляет 10 000 (десять тысяч) бел. руб. и не включает НДС. Сумма НДС (20 %) подлежит оплате Заказчиком сверх цены работы, указанной в подп. 4.1 Договора».

Следует учитывать, что в некоторых случаях строительные работы освобождаются от налогообложения НДС, в частности, работы по строительству и ремонту объектов жилфонда, гаражей и автостоянок согласно перечню, установленному Указом Президента от 26.03.2007 № 138 «О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость»).

Не исчисляют НДС подрядчики – субъекты хозяйствования, освобождаемые от исчисления и уплаты НДС, а также применяющие особые режимы налогообложения. Если в соответствии с законодательством НДС уплате не подлежит, рекомендуется это указать в договоре.

Пример 53.

Формулировка условия об освобождении подрядчика от уплаты НДС:

«Цена работы составляет 10 000 (десять тысяч) бел. руб. В связи с применением Подрядчиком упрощенной системы налогообложения и на основании уведомления о возможности применения упрощенной системы налогообложения от 25.11.2017 № 12345 налог на добавленную стоимость не уплачивается».

Подпункт 8.2

Составление сметы

Согласно подп. 1.70 п. 1 ст. 1 Кодекса смета (сметная документация) – взаимоувязанные документы, входящие в состав проектной документации, определяющие размер денежных средств, необходимых для строительства объекта и (или) очереди строительства, пускового комплекса. Таким образом, смета определяет цену работ, которые подлежат выполнению по договору строительного подряда (п. 1 ст. 698 ГК).

Состав сметной документации определен в разделе 2 Методических указаний по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм, утв. приказом Минстройархитектуры от 29.04.2003 № 91 (далее – Методические указания).

Составление сметы может осуществляться как заказчиком, так и подрядчиком. В случае если стороны возложили обязанность по составлению сметы на подрядчика, смета приобретает силу и становится частью договора строительного подряда с момента ее подтверждения заказчиком (ч. 2 п. 3 ст. 663 ГК).

Формы смет установлены:

● приложениями к Методическим указаниям;

● приложениями к Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. постановлением Минстройархитектуры от 13.10.2025 № 116 (далее – Постановление № 116);

● приложениями к Инструкции о порядке определения сметной стоимости пусконаладочных работ и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утв. Постановлением № 116.

Согласно п. 26 Правил № 1450 заказчик, обеспечивающий разработку проектной документации (в т.ч. сметы), обязан в срок, установленный договором, передать подрядчику утвржденную проектную документацию в количестве экземпляров, предусмотренном договором.

Судебная практика.

В апелляционную инстанцию хозяйственного суда Гомельской области поступила жалоба ОДО «П» на решение хозяйственного суда Гомельской области по делу № 838-10/2009 по иску ОДО «Б» к ОДО «П» о взыскании суммы неосновательного обогащения. Решением суда требования ОДО «Б» были удовлетворены в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ОДО «П» ссылался на то, что по договору строительного подряда оно выполнило работы по объекту «Реконструкция арендуемого подвала помещения под магазин непродовольственной группы товаров с организацией входной группы». Акт сдачи-приемки выполненных работ подписан без замечаний, работы полностью оплачены. Справка о некачественном выполнении работ составлена ОДО «Б» в одностороннем порядке и не может являться доказательством по делу. Кроме этого, правоотношения возникли из договора строительного подряда, а не вследствие неосновательного обогащения.

Вместе с тем судом установлено, что в договоре строительного подряда стороны не согласовали, кто и в какой срок должен был представить проектно-сметную документацию. Подрядчик не представил доказательств передачи проектно-сметной документации заказчику или ее наличия у последнего. Следовательно, соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами отсутствовало, договор строительного подряда между сторонами нельзя считать заключенным. Поскольку денежные средства перечислялись подрядчику на основании незаключенного договора, требование заказчика о возврате сумм неосновательного обогащения было правомерно удовлетворено судом (постановление Апелляционной инстанции хозяйственного суда Гомельской области от 11.01.2010 (дело № 838-10/2009-218А)).

Подпункт 8.3

Экономия подрядчика

В соответствии с п. 1 ст. 664 ГК в случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены (составлении сметы), подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором (сметой), если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.

Экономия подрядчика в виде положительной разницы между неизменной ценой и фактической стоимостью выполненных подрядных работ не является завышением стоимости подрядных работ, если получена в результате (ч. 6 п. 13 Положения № 1553):

● фактического выполнения видов работ с применением иной технологии производства работ, использования в процессе выполнения подрядных работ иных строительных машин и механизмов, материалов, изделий, конструкций по сравнению с предусмотренными проектной, в т.ч. сметной, документацией (при условии соблюдения потребительских и качественных характеристик объекта);

● снижения в процессе выполнения подрядных работ стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, материалов, изделий, конструкций, иных расходов подрядчика по сравнению с их стоимостью, предусмотренной неизменной ценой;

● снижения стоимости работ, выполненных субподрядчиками, по сравнению с их стоимостью, предусмотренной неизменной ценой по договору, заключенному между заказчиком и генподрядчиком;

● завершения выполнения подрядных работ в срок ранее установленного договором срока их выполнения;

● принятия подрядчиком иных мер, направленных на снижение стоимости подрядных работ при условии выполнения обязательных для соблюдения требований ТНПА.

С учетом этого не признается экономией подрядчика уменьшение расходов в связи с применением более дешевого по сравнению с предусмотренным договором или сметой материала. Не считается экономией подрядчика по смыслу ст. 664 ГК и не дает ему права требовать оплаты по цене, установленной договором, выполнение меньшего по сравнению с предусмотренным договором объема работы.

В договоре строительного подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами (п. 2 ст. 664 ГК). Стороны могут договориться о возврате заказчику экономии в полном объеме.

Пример 54.

Формулировка условия о распределении экономии подрядчика:

«Полученная Подрядчиком при выполнении работы экономия подлежит распределению между Сторонами в следующем соотношении: Заказчику – 70 % (семьдесят процентов), Подрядчику – 30 % (тридцать процентов)».

Подпункт 8.4

Изменение цены работы

В ходе исполнения своих обязательств сторонами зачастую возникает необходимость выполнения дополнительных объемов работ, которые влекут для подрядчика увеличение его издержек (затрат) на выполнение работ по договору. В этих случаях требуется изменение условия договора строительного подряда о цене.

Соглашение об изменении цены договора заключается в той же форме, что и сам договор строительного подряда, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 422 ГК).

Если цена по договору определяется в соответствии со сметой, то для изменения цены необходимо внести соответствующие корректировки в смету. Смета может быть включена в текст дополнительного соглашения или оформлена в виде приложения к нему. Изменение цены по видам работ в пределах сметной стоимости также должно быть согласовано сторонами.

Работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект», необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена разработчиком проектной документации на основании двухстороннего акта, подписанного заказчиком и разработчиком проектной документации, являются дополнительными работами.

Стоимость дополнительных работ формируется на основании их сметной стоимости, определенной в ценах на дату начала разработки сметной документации, с учетом прогнозного индекса цен в строительстве, утверждаемого Минэкономики, месяца выполнения этих работ без учета снижений, принятых при выборе подрядчика в соответствии с законодательством о закупках.

Стоимость дополнительных работ отражается в графике производства работ отдельной строкой.

Стоимость материалов, изделий, конструкций, эксплуатации строительных машин и механизмов принимается на основании информации о текущих ценах, тарифах на них и (или) данных республиканской нормативной базы текущих цен на ресурсы, действующих на дату формирования цены предложения подрядчика. Стоимость одного человеко-часа рабочих-строителей принимается в размере одного человеко-часа рабочих-строителей 4-го разряда, предусмотренном в сметной документации, с учетом прогнозного индекса, действующего на дату формирования цены предложения подрядчика, либо в размере, применяемом подрядчиком для оплаты труда рабочих-строителей (ч. 2 подп. 7.1 п. 7 Положения № 1553).

Подпункт 8.5

Расчеты заказчика с подрядчиком

Порядок расчетов за выполненные строительные работы является существенным условием договора строительного подряда (абз. 8 п. 7 Правил № 1450).

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в порядке и сроки, установленные законодательством и договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законодательстве или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 665 ГК.

Для согласования условия о порядке расчетов сторонам следует определить в договоре строительного подряда:

● форму и срок представления справки о стоимости выполненных работ и затратах, на основании которой будет производиться оплата;

● срок оплаты;

● порядок оплаты частями;

● момент исполнения обязанности заказчика по оплате выполненных работ;

● возможность оплаты выполненных работ третьим лицом.

1. Основание для оплаты.

Основанием для оплаты выполненных работ является подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ, составленная на основании акта (актов) сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, акта выполненных работ – за выполненные пусконаладочные работы (ч. 1 п. 45 Правил № 1450).

Генподрядчик предъявляет заказчику единый акт сдачи-приемки работ и единую справку о стоимости работ, выполненных собственными силами и силами субподрядчиков (ч. 2 п. 45 Правил № 1450).

В договоре сторонам следует согласовать, на основании справки о стоимости выполненных работ какой формы будут производиться расчеты, а также срок ее представления заказчику.

Пример 57.

Формулировка условия о форме и сроке представления подрядчиком справки о стоимости выполненных работ:

«Оплата выполненных Подрядчиком по Договору работ производится Заказчиком на основании подписанных уполномоченными представителями Сторон актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по форме С-2 и справок о стоимости выполненных работ по форме С-3а. Представление Заказчику указанных документов осуществляется не позднее 25-го числа отчетного месяца с приложением заверенных копий соответствующей исполнительной документации на каждый вид выполненных работ».

2. Срок оплаты.

Согласно п. 1 ст. 665 ГК, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика – досрочно.

За расчетный период в договоре может быть принят календарный месяц либо иной период, необходимый для строительства объекта или выполнения видов (этапов) строительных работ, а для объектов, источником финансирования которых являются (полностью или частично) бюджетные средства, за расчетный период принимается календарный месяц, если иное не предусмотрено законодательством (п. 44 Правил № 1450).

Пример 58.

Формулировка условия о сроке оплаты выполненных работ:

«Оплата выполненных Подрядчиком работ производится Заказчиком на основании справки о стоимости выполненных работ и затратах (форма С-3) не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».

Срок оплаты выполненной работы может быть установлен в зависимости от выбранного сторонами соотношения моментов оплаты и сдачи результата работы:

● предварительная оплата (аванс) – работа должна быть оплачена полностью или частично в определенный срок до окончательной сдачи результата работы или ее отдельных этапов;

Пример 59.

Формулировка условия о предварительной оплате выполненных работ:

«Заказчик осуществляет выплату Подрядчику текущих авансов на выполнение строительных работ в соответствии с графиком платежей. Заказчик осуществляет выплату Подрядчику целевых авансов на приобретение материальных ресурсов в соответствии с графиком платежей».

● оплата работы после окончательной сдачи результата работы – работа оплачивается в определенный срок после сдачи ее результата. Такой срок может определяться календарной датой, периодом времени или наступлением в будущем определенного события.

Пример 60.

Формулировка условия об оплате выполненных работ после окончательной сдачи результата работы:

«Оплата выполненных работ производится Заказчиком единовременно не позднее 3 (трех) банковских дней с даты подписания Сторонами акта приема-передачи результата работ, а также справки о стоимости работ».

«Оплата выполненных Подрядчиком работ производится Заказчиком единовременно не позднее 30 ноября 2025 г. В случае изменения сроков выполнения работ по основаниям, предусмотренным Договором или действующим законодательством, срок оплаты сдвигается (увеличивается/уменьшается) на соответствующее количество дней».

3. Порядок оплаты частями.

Если стороны согласовали, что оплата работы производится несколькими частями или каждый этап работ оплачивается отдельно, необходимо определить срок внесения каждой части (платежа) и ее размер, который может выражаться в процентах от цены работы или в сумме денежных средств.

Пример 61.

Формулировка условия о порядке оплаты выполненных работ частями:

«Оплата выполненных работ производится Заказчиком в следующем порядке:

70 % (семьдесят процентов) от цены работы подлежит уплате в течение 10 (десяти) банковских дней с момента окончательной сдачи ее результата Подрядчиком;

30 % (тридцать процентов) от цены работы должны быть уплачены в срок не позднее 30 ноября 2025 г.».

«Оплата работы осуществляется Заказчиком по завершении выполнения Подрядчиком каждого этапа работы в соответствии с графиком платежей, согласованным Сторонами в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью Договора».

Размеры и сроки оплаты работы по частям целесообразно определять в графике платежей.

Судебная практика.

ЧУП предъявило иск о взыскании с коллектива индивидуальных застройщиков основного долга за выполненные работы по договору строительного подряда, неустойки за несвоевременную оплату, неустойки за необоснованное уклонение от приемки выполненных работ и процентов за пользование чужими денежными средствами. Истец утверждал, что работы выполнены им в полном объеме в пределах согласованной сметы. Ответчик оплатил работы частично. От подписания акта сдачи-приемки работ на оставшуюся сумму ответчик отказался.

Суд предложил истцу представить проектную документацию, на основании которой выполнялись строительные работы. Определение суда истцом не исполнено. Иные документы, подтверждающие получение истцом как подрядчиком проектной документации от заказчика, суду не представлены.

В ходе судебного разбирательства был подтвержден факт отсутствия у истца проектной документации, графика производства работ и графика платежей, которые перечислены в договоре строительного подряда в качестве его неотъемлемых частей и признаны обязательными приложениями в силу требований законодательства.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что договор строительного подряда между сторонами не заключен ввиду отсутствия существенных, необходимых и обязательных для договора условий (решение хозяйственного суда Минской области от 18.05.2011 (дело № 37-3/11)).

4. Момент исполнения обязанности по оплате.

Во избежание разногласий сторонам рекомендуется определить в договоре, в какой именно момент заказчик считается исполнившим обязательство по оплате выполненной работы.

В качестве такого момента оплаты стороны могут предусмотреть момент:

● зачисления денежных средств на банковский счет подрядчика или корреспондентский счет банка подрядчика;

● списания денежных средств с банковского счета заказчика или корреспондентского счета банка заказчика.

Пример 62.

Формулировка условия о моменте исполнения обязательства по оплате:

«Обязанность Заказчика по оплате выполненных работ считается исполненной в момент зачисления денежных средств на расчетный счет Подрядчика, указанный в разделе 10 Договора».

5. Оплата работы третьим лицом.

По общему правилу работа оплачивается заказчиком (п. 1 ст. 701 ГК, абз. 12 п. 18 Правил № 1450).

Договором подряда может быть установлено, что оплату (финансирование производства работ) осуществляет не заказчик, а иное лицо (плательщик, инвестор), если из законодательства, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность заказчика оплатить работу лично (п. 1 ст. 294 ГК).

Для установления обязанности третьего лица по оплате рекомендуется заключить трехсторонний договор (между заказчиком, подрядчиком и плательщиком).

В интересах подрядчика целесообразно установить солидарную ответственность заказчика и плательщика за неоплату работ (ст. 303 ГК), т.е. право подрядчика предъявить требование об оплате к обоим должникам совместно или к каждому в отдельности.

Пример 63.

Формулировка условия об оплате работ заказчиком и третьим лицом солидарно:

«Заказчик и Плательщик несут солидарную обязанность (ответственность) по оплате выполненной Подрядчиком работы в порядке и сроки, предусмотренные Договором. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности Подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной работы, возмещения убытков, уплаты неустойки за просрочку оплаты, а также процентов за пользование чужими денежными средствами как от Заказчика и Плательщика совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части».

Подпункт 8.6

Авансирование работ

В договоре строительного подряда стороны вправе согласовать условие о предварительной оплате (авансе), в соответствии с которым заказчик обязуется полностью или частично оплатить работу (ее этап) до окончания ее выполнения (п. 1 ст. 665 ГК).

Предварительная оплата (аванс) снижает риск неполучения подрядчиком платы за выполненную работу, а также позволяет подрядчику на начальной стадии производства работы приобрести необходимые материалы и оборудование, если у него недостаточно для этого собственных средств.

На основании п. 46 Правил № 1450 договор строительного подряда, заключаемый по результатам проведения процедуры закупки, должен предусматривать выплату подрядчику текущих авансов на выполнение строительных работ, планируемых в расчетном периоде, за исключением случаев, когда в предложении подрядчика содержится согласие выполнять работы без их предоставления. В иных случаях выплата подрядчику текущих авансов на выполнение строительных работ определяется по соглашению сторон.

При согласовании в договоре условия о предварительной оплате работы рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

● срок и размер предварительной оплаты (аванса);

● проценты на сумму предварительной оплаты (аванса) – коммерческий заем (ст. 770 ГК).

Срок внесения аванса может быть определен до окончательной сдачи результата работы или ее отдельного этапа (ст. 191 ГК):

● календарной датой, которая наступает до окончательной сдачи результата работы или ее отдельного этапа;

● периодом времени, исчисляемым с календарной даты;

● событием, которое неизбежно должно наступить или наступило.

Размер предоплаты может определяться в процентах от цены работы или в фиксированной сумме денежных средств.

Пример 64.

Формулировка условия о размере и сроке внесения аванса:

«Перечисление аванса Подрядчику в размере 30 % (тридцати процентов) стоимости работ производится в течение 10 (десяти) банковских дней с даты заключения Договора».

«Заказчик осуществляет предварительную оплату каждого этапа работы в следующем порядке:

50 % от цены работы – в течение 10 (десяти) банковских дней до начала I этапа выполнения работы;

50 % от цены работы – в течение 5 (пяти) банковских дней до окончания II этапа выполнения работы».

Конкретные размеры текущих авансов (процент авансирования), сроки и порядок их перечисления определяются в договоре с учетом характера объекта, условий строительства и других факторов.

Текущий аванс на выполнение работ в расчетном месяце должен быть перечислен подрядчику до его начала. При перечислении текущего аванса в расчетном месяце он признается выданным на расчетный месяц только с письменного согласия подрядчика (за исключением объектов, строительство которых финансируется полностью или частично за счет бюджетных средств) (ч. 4 п. 46 Правил № 1450).

По договорам строительного подряда, финансирование которых осуществляется с привлечением бюджетных средств, подрядчиком уплачиваются проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неотработанного текущего аванса при невыполнении по его вине графика производства работ (ч. 1 п. 47 Правил № 1450).

По объектам, строительство которых осуществляется без привлечения бюджетных средств, по соглашению сторон может определяться иной порядок признания текущего аванса отработанным и расчета процентов за пользование чужими денежными средствами (ч. 4 п. 47 Правил № 1450).

Судебная практика.

ООО обратилось в хозяйственный суд Могилевской области с иском к ЧСУП о взыскании суммы неосвоенного аванса, пеней за просрочку выполнения работ и процентов за пользование чужими денежными средствами. Согласно материалам дела между ООО (заказчик) и ЧСУП (подрядчик) был заключен договор подряда на выполнение строительно-монтажных работ. В соответствии с условиями договора заказчик перечислил подрядчика сумму аванса.

Согласно п. 57 Правил № 1450 текущий аванс считается полностью отработанным, если строительные работы, предусмотренные графиком производства работ, выполнены в полном объеме.

Суд удовлетворил исковые требования, т.к. подрядчик не представил доказательств, подтверждающих выполнение работ (решение хозяйственного суда Могилевской области от 05.03.2013 (дело № 13-10/2013)).

Договором строительного подряда может предусматриваться выплата подрядчику целевых авансов на приобретение материальных ресурсов.

В зависимости от источника финансирования размер целевого аванса, направление и порядок его использования существенно различаются.

В договоре строительного подряда стороны вправе предусмотреть, что перечисление целевых авансов производится заказчиком непосредственно изготовителям конструкций, материалов, оборудования, если с ними подрядчиком заключены договоры, за исключением объектов, финансируемых с привлечением бюджетных средств (ч. 4 п. 48 Правил № 1450).

Пример 66.

Формулировка условия о перечислении целевого аванса непосредственно изготовителям конструкций, материалов, оборудования:

«Целевые авансы перечисляются Заказчиком непосредственно изготовителям конструкций, материалов, оборудования на основании представляемых Подрядчиком договоров, заключенных с изготовителями, документов с обоснованием цены, а также счетов на оплату».

Выплата целевых авансов осуществляется на основании заявки подрядчика. В заявке на выделение целевого аванса подрядчик указывает наименование, количество и стоимость материальных ресурсов (ч. 4 п. 48 Правил № 1450).

В случае если договором строительного подряда предусмотрена выплата целевого аванса, в таком договоре может быть предусмотрено обеспечение возврата неиспользованного или использованного не по назначению целевого аванса подрядчиком в виде банковской гарантии на сумму не менее суммы целевого аванса.

Пример 67.

Формулировка условия о банковской гарантии возврата авансового платежа:

«Выделение авансов предусматривается при предоставлении банковской гарантии возврата авансового платежа, выпущенной банком Подрядчика. Все расходы, связанные с оформлением банковской гарантии, несет Подрядчик».

«Авансовый платеж производится Заказчиком после получения оригинала банковской гарантии, обеспечивающей возврат авансового платежа, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты выставления Подрядчиком соответствующего счета на оплату. Несвоевременное предоставление Подрядчиком соответствующей банковской гарантии и счета влечет увеличение срока перечисления соответствующего авансового платежа на число дней просрочки, допущенной Подрядчиком».

Пункт 9

Приемка выполненных работ

Подпункт 9.1

Порядок приемки выполненных работ

В отношениях, возникающих из договора строительного подряда, сдача-приемка выполненных работ играет основную роль. Именно сдача-приемка работ является основанием для признания исполненным обязательства подрядчика по выполнению работ и возникновения у заказчика обязательства по их оплате.

В зависимости от условий договора заказчик принимает весь комплекс строительных работ или их отдельные виды.

Следует помнить, что согласно п. 38 Правил № 1450 с составлением актов освидетельствования скрытых строительных работ и промежуточной приемки отдельных несущих конструкций отдельно обязательно принимаются заказчиком:

● все строительные работы, скрываемые последующими работами в соответствии с технологией, с составлением актов освидетельствования скрытых строительных работ;

● отдельные несущие конструкции, конструкции, определенные в проектной документации как ответственные, в случаях, предусмотренных ТНПА.

Согласно п. 1 ст. 708 ГК, п. 56 Правил № 1450 заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работы, обязан в течение 3 рабочих дней приступить к их приемке.

Законодательством не урегулирован порядок уведомления заказчика о готовности результата строительных работ к сдаче, поэтому в договоре целесообразно согласовать сроки и способ такого уведомления.

Пример 68.

Формулировка условия о порядке уведомления заказчика о готовности результата работ к сдаче:

«Подрядчик в течение 3 (трех) рабочих дней с момента завершения работ по Договору посредством направления заказного письма с уведомлением о вручении извещает Заказчика о готовности к сдаче выполненных работ (этапа работ) и представляет надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие соответствие выполненных работ требованиям нормативных документов».

Пример 69.

Формулировка условия о порядке извещения представителя технадзора:

«Подрядчик обязуется посредством факсимильной связи не менее чем за 1 сутки до даты сдачи-приемки вызывать для приемки скрытых работ и ответственных конструкций в соответствии с ТКП 45-1.03-162-2009 (02250) «Технический надзор в строительстве. Порядок проведения» представителя технического надзора».

По общему правилу обязанность по организации и осуществлению приемки результата работы, а также по несению связанных с этим расходов возлагается на заказчика. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное распределение обязанностей как по организации приемки объекта, так и по несению связанных с этим расходов (п. 2 ст. 708 ГК).

Пример 70.

Формулировка условия об обязанности подрядчика по организации приемки результата работы:

«Подрядчик организует и проводит приемку выполненных работ своими силами и за свой счет».

«Подрядчик обязуется выделить на период приемки результата работ персонал для обслуживания инженерных систем и оборудования и полностью нести связанные с этим расходы».

В некоторых случаях приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта (выполненных строительных работ).

Обязанность сторон по осуществлению таких предварительных испытаний может быть предусмотрена:

● законодательством (например, при приемке в эксплуатацию работ по монтажу оборудования на объектах производственной инфраструктуры (п. 4 ст. 111 Кодекса), при приемке в эксплуатацию законченных возведением многоквартирных жилых домов по результатам испытания на воздухопроницаемость с тепловизионным обследованием ограждающих конструкций (ч. 8 ст. 104 Кодекса));

● договором;

● характером выполняемых по договору работ.

В подобных случаях приемка результата выполненных работ может быть осуществлена только при положительном результате указанных испытаний (п. 5 ст. 708 ГК).

Испытания рекомендуется проводить в присутствии представителя заказчика с последующим направлением заказчику документального подтверждения положительных результатов испытаний.

Пример 71.

Формулировка условия о предварительном испытании результата работ:

«До приемки выполненных работ по Договору Подрядчик в присутствии уполномоченного представителя Заказчика проводит предварительные испытания, результаты которых оформляются соответствующим актом. Приемка выполненных работ Заказчиком осуществляется в случае положительного результата проведенных испытаний.

О готовности результата работ к проведению испытаний Подрядчик письменно уведомляет представителя Заказчика заказным письмом с уведомлением о вручении за 3 (три) календарных дня до предполагаемой даты проведения таких испытаний».

Подпункт 9.2

Акты выполненных работ

Сдача выполненных строительных работ подрядчиком, и их приемка заказчиком оформляются актом сдачи-приемки работ, который подписывается обеими сторонами (ч. 2 п. 55 Правил № 1450).

Акт сдачи-приемки выполненных работ является первичным учетным документом, который служит подтверждением объема и стоимости выполненных строительно-монтажных работ в отчетном периоде.

Постановлением Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 13 «Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве» (далее – Постановление № 13) утверждены 4 формы:

1) акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2 (приложение 3 к Постановлению № 13), содержащий указание на необходимость использования индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и затрат;

2) акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2а (приложение 4 к Постановлению № 13), содержащий указание на необходимость применения коэффициента, учитывающего прогнозный индекс цен в строительстве;

3) акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2б (приложение 5 к Постановлению № 13), требующий указания показателя неизменной договорной (контрактной) цены с учетом прогнозного индекса цен в строительстве в нормативный период;

4) акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ формы С-2в (приложение 6 к Постановлению № 13), требующий указания показателя договорной (контрактной) цены, а также стоимости работ с учетом коэффициента изменения стоимости и т.п.

Форму акта сдачи-приемки выполненных по договору строительного подряда работ следует выбирать в зависимости от порядка определения стоимости работ и расчетов, а именно от того, в соответствии с требованиями каких НПА была сформирована цена предложения подрядчика, а также с учетом наименований граф актов сдачи-приемки.

Сторонам рекомендуется указать в договоре, акт какой формы будет использоваться ими при сдаче-приемке выполненных работ.

Пример 72.

Формулировка условия о форме акта сдачи-приемки выполненных работ:

«При сдаче-приемке выполненных работ используется акт сдачи-приемки выполненных работ формы С-2».

Акт выполненных работ заполняется в 4 экз.: 2 экз. для подрядчика (производственно-технического отдела и бухгалтерии) и 2 экз. для заказчика (представителя технадзора и бухгалтерии).

В силу п. 8.7 и 8.8 ТКП 45-1.03-162-2009 по результатам приемки представитель технадзора визирует в акте выполненных работ объемы выполненных работ в базисных ценах, а также проверяет соответствие применяемых материалов, конструкций и оборудования требованиям ТНПА, соответствие состава и объема выполненных строительных работ проектно-сметной документации.

В случае выполнения строительно-монтажных работ субподрядной организацией объемы выполненных работ визируются также уполномоченным представителем генподрядчика.

Завизированные акты выполненных работ и справки о стоимости работ, сформированные на их основании, в комплекте с остальными документами, перечень которых предусмотрен договором строительного подряда, передаются заказчику.

Заказчик обязан рассмотреть и подписать представленные подрядчиком документы не позднее 5 дней с момента их получения. В случае если у заказчика имеются возражения по данным, отраженным в представленных документах, он в тот же срок возвращает их подрядчику с приложением в письменной форме мотивированного отказа от их подписания (ч. 3 п. 55 Правил № 1450).

Способ передачи указанных документов между сторонами законодательством не урегулирован, в связи с этим сторонам следует урегулировать такое условие в договоре.

Пример 73.

Формулировка условия о способе передачи документов, подтверждающих выполнение работ:

«Не позднее 3 (трех) календарных дней с момента окончания работ Подрядчик направляет Заказчику справку о стоимости выполненных работ и акт сдачи-приемки выполненных работ посредством направления заказным письмом с уведомлением о вручении.

Заказчик рассматривает полученные от Подрядчика документы и в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента их получения подписывает и направляет один экземпляр заказным письмом с уведомлением о вручении Подрядчику либо в этот же срок направляет Подрядчику мотивированные возражения относительно содержащихся в таких документах сведений.

В случаях необоснованного отказа от подписания или несвоевременного подписания Заказчиком актов сдачи-приемки выполненных строительных работ, справок о стоимости выполненных работ и (или) непредставления Заказчиком мотивированного отказа от приемки работ в 5-дневный срок работы считаются принятыми и подлежат оплате».

Судебная практика.

Экономический суд рассмотрел дело по иску ООО к ОАО о взыскании основного долга по оплате выполненных работ по договору строительного субподряда, пени за необоснованное уклонение от оформления актов сдачи-приемки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Подрядчик представил суду подтверждение того, что заказчик получил его письмо с просьбой подписать акты выполненных работ, в то время как заказчик не смог подтвердить дату передачи подписанных актов подрядчику.

Суд удовлетворил требования истца, т.к. сделал вывод, что заказчик необоснованно задерживал приемку работ и подписание актов выполненных работ (решение экономического суда Брестской области от 22.07.2015 (дело № 145-9/2015)).

В случае если в ходе приемки заказчик обнаружит недостатки выполненных работ, такие недостатки должны быть отражены в акте выполненных работ. В противном случае заказчик не сможет ссылаться на эти недостатки в суде или предъявить к подрядчику требования об их устранении (п. 2 ст. 673 ГК).

В связи с этим сторонам рекомендуется определить в договоре, какие именно сведения об обнаруженных недостатках работ должны быть отражены в акте, в частности:

● вид некачественно выполненных работ;

● описание недостатков (в чем выражены и т.д.);

● нормы НПА, ТНПА, требования которых нарушены.

Пример 74.

Формулировка условия о содержании отметки о недостатках выполненных работ:

«В случае если в ходе приемки будут обнаружены недостатки выполненных работ, об этом делается отметка в акте сдачи-приемки строительных работ. В отметке указываются вид некачественно выполненной работы, описание недостатков, а также ссылка на норму нормативного правового акта, технического нормативного правового акта, требования которого нарушены».

Обнаружение строительных работ ненадлежащего качества, исключающего возможность использования объекта, устранение недостатков которых ни одной из сторон невозможно, дает заказчику право отказаться от приемки объекта. Однако указанные обстоятельства должны подтверждаться заключением независимой экспертизы (абз. 7 ч. 1 п. 19 Правил № 1450).

Согласно ч. 3 п. 56 Правил № 1450 при отказе заказчика от подписания акта сдачи-приемки выполненных работ в нем делается соответствующая отметка с указанием мотивов отказа и акт подписывается другой стороной.

Пункт 10

Распределение рисков

Одной из особенностей правоотношений, вытекающих из договора строительного подряда, является четкое распределение рисков между сторонами.

Подпункт 10.1

Риски случайной гибели или повреждения материалов и (или) оборудования, переданных для выполнения работ

Действующее законодательство не содержит специальных норм, определяющих правила распределения рисков случайной гибели или повреждения материалов и (или) оборудования, переданных для выполнения строительных работ. В связи с этим к указанным правоотношениям следует применять правила договора подряда.

По общему правилу ст. 212 ГК риск случайной гибели, случайной порчи или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Таким образом, в случае, когда по договору строительного подряда выполнение работ осуществляется из материалов и с использованием оборудования подрядчика, он и несет риск их случайной гибели или повреждения (подп. 1 п. 1 ст. 659 ГК). Если же договором предусмотрено, что материальные ресурсы для выполнения работ предоставляются заказчиком, в таком случае именно он несет риск случайной гибели или повреждения такого имущества. Однако при этом на подрядчика возлагается ответственность за сохранность переданных ему материалов и оборудования (ст. 668 ГК, абз. 9 п. 20 Правил № 1450).

В договоре стороны могут предусмотреть иное, возложив риск случайной гибели или порчи материальных ресурсов, предоставленных заказчиком, на подрядчика, и, соответственно, наоборот.

Пример 75.

Формулировка условия о возложении риска случайной гибели или повреждения материальных ресурсов, предоставленных подрядчиком для выполнения работ, на заказчика:

«Риск случайной гибели или случайного повреждения материалов и (или) оборудования, предоставленных Подрядчиком для выполнения работ и перечисленных в п. 5 Договора, несет Заказчик».

Пример 76.

Формулировка условия о возложении риска случайной гибели или повреждения материальных ресурсов, предоставленных заказчиком для выполнения работ, на подрядчика:

«Риск случайной гибели или случайного повреждения предоставленных Заказчиком для выполнения работ материалов и (или) оборудования, список которых определен в п. 5 Договора, несет Подрядчик».

Судебная практика.

Хозяйственный суд рассмотрел дело по иску ОАО к ООО о взыскании стоимости вышедшего из строя оборудования, суммы целевого аванса и денежных средств, переданных в качестве платы за выполненные работы.

Судом было установлено, что между ОАО и ООО был заключен договор строительного подряда, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить демонтаж и монтаж блоков тепломассообмена, монтаж фреонопроводов, монтаж и наладку холодильных агрегатов. До начала выполнения работ истец перечислил на счет ответчика целевой аванс на приобретение материалов, а также стоимость монтажных работ.

При пробном запуске после монтажа 2 холодильные машины вышли из строя, о чем ответчиком был составлен отчет о проведении работ и акт дефектов вентиляционных установок. Акт ввода объектов в эксплуатацию ответчик истцу не представил.

В соответствии с заключением независимой экспертизы дефект не является заводским. Истец предложил ответчику устранить неисправности оборудования за свой счет, восстановить и запустить работу вышедших из строя компрессоров, однако ответчик отказался.

Риск повреждения материалов ни законодательством, ни договором на ответчика не был возложен. Как следует из содержания и смысла ст. 656, 658, 659 и 667 ГК, риск случайной гибели (повреждения) и недостатков холодильных машин в рамках взаимоотношений по договору подряда лежит на заказчике.

Поскольку не представлены доказательства в т.ч. того, что подрядные работы по договору ответчиком выполнены с недостатками, которые явились непосредственной причиной выхода из строя оборудования истца, суд отказал в удовлетворении исковых требований (решение хозяйственного суда Брестской области от 05.12.2011 (дело № 248-4/2011)).

Подпункт 10.2

Риски случайной гибели или повреждения объекта строительства

Согласно императивному правилу, установленному п. 1 ст. 697 ГК, п. 59 Правил № 1450, риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (результата строительных работ), составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Таким образом, ключевой составляющей в определении момента перехода указанного риска является момент приемки объекта заказчиком.

Указанное правило относится и к тем случаям, когда заказчик предварительно принимает каждый этап работы в отдельности. В этом случае он несет риск случайной гибели или повреждения принятого им результата конкретного этапа работ, наступившего не по вине подрядчика (п. 3 ст. 708 ГК).

В случае если уклонение заказчика от принятия выполненных строительных работ повлекло просрочку сдачи объекта, результата строительных работ, риск случайной гибели признается перешедшим к заказчику с даты, когда должна была состояться приемка выполненных строительных работ (п. 7 ст. 673 ГК, ч. 3 п. 59 Правил № 1450).

Пункт 11

Права и обязанности сторон

При заключении договора строительного подряда стороны должны полно и четко сформулировать обязанности и права заказчика и подрядчика, что, в свою очередь, будет являться гарантией качественного выполнения условий договора в целом.

Права и обязанности заказчика и подрядчика содержатся в Правилах № 1450, ГК, Кодексе, в ТНПА в области строительства.

Свои функции по договору строительного подряда заказчик может реализовывать сам или поручить их выполнение инженеру (инженерной организации) путем заключения соответствующего договора на оказание инженерных услуг. При этом согласия подрядчика на передачу функций инженеру не требуется (ч. 1 п. 16 Правил № 1450).

Если заказчик принял решение о привлечении для выполнения своих функций по договору строительного подряда инженера (инженерной организации), в таком договоре должны быть определены функции инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для заказчика.

Пример 77.

Формулировка условия о передаче функций заказчика инженеру (инженерной организации):

«Для осуществления контроля и надзора за выполнением Подрядчиком работ Заказчик привлекает инженера (инженерную организацию)».

Не подлежат передаче инженеру (инженерной организации) следующие функции заказчика (п. 3 Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утв. постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2011 № 18 (далее – Инструкция № 18), п. 3 ст. 92 Кодекса):

● принятие решения о строительстве;

● утверждение проектной документации;

● обеспечение финансирования строительства и контроля за расходованием средств, направляемых на его финансирование;

● принятие решения о консервации незавершенного строительства, о продлении срока выполнения работ по объекту строительства;

● утверждение состава приемочной комиссии и акта приемки объекта строительства в эксплуатацию.

В договор строительного подряда могут быть включены иные права и обязанности сторон в соответствии с предусмотренными в нем условиями.

Пункт 12

Ответственность сторон

Подпункт 12.1

Неустойка

За неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору строительного подряда может быть предусмотрена ответственность в форме законной или договорной неустойки.

Основания и размеры законной неустойки в виде пени по договору строительного подряда закреплены в п. 75, 76 Правил № 1450.

Ответственность в форме неустойки стороны вправе предусмотреть и за неисполнение (ненадлежащее исполнение) иных обязательств, предусмотренных договором строительного подряда (п. 78 Правил № 1450), для этого в договоре необходимо определить:

● основание уплаты (обязательство, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которого взыскивается неустойка);

● вид неустойки (штраф, пеня);

● размер неустойки;

● период расчета и ограничение размера пени. Размер пени может ограничиваться установлением предельного срока, за который взимается пеня, или определением ее предельного размера;

● порядок уплаты.

Отсутствие в договоре одного из вышеперечисленных условий ответственности в виде неустойки может повлечь невозможность расчета и взыскания неустойки в будущем.

Пример 78.

Формулировка условия о договорной неустойке:

«За привлечение Подрядчиком к выполнению работ субподрядчика без согласия Заказчика Подрядчик уплачивает Заказчику штраф в размере 100 базовых величин».

«За нарушение срока рассмотрения представленных Подрядчиком актов сдачи-приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ Заказчик уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,2 % от стоимости указанных выполненных работ за каждый день просрочки, но не более 20 % от общей стоимости работ».

«За несвоевременное возвращение оборудования, предоставленного Заказчиком для выполнения работ, Подрядчик уплачивает неустойку (пеню) в размере 0,15 % от стоимости такого оборудования в соответствии с актом приемки-передачи материальных ресурсов».

Подпункт 12.2

Убытки

Возмещение убытков является универсальной формой ответственности. По общему правилу она может применяться во всех случаях нарушения договорных обязательств, которые повлекли убытки, независимо от того, включили стороны соответствующее условие в договор или нет (п. 1 ст. 14, п. 1 ст. 364 ГК).

Вместе с тем убытки возмещаются, если сторона, требующая их возмещения, докажет (ч. 2 ст. 179 КГС):

● наличие между сторонами договорных отношений;

● факт нарушения условий договора;

● наличие причинно-следственной связи между нарушением условий договора и возникновением убытков;

● сумму убытков;

● принятие мер для получения выгоды (доходов) и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 364 ГК).

Для согласования условия о возмещении убытков сторонам необходимо определить в договоре:

● основания возмещения убытков;

● ограничение возмещения убытков;

● условие о соотношении убытков и неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК, п. 77 Правил № 1450 с виновной стороны в пользу другой стороны подлежат возмещению убытки в части, не покрытой неустойкой, в т.ч. убытки, составляющие расходы заказчика на устранение недостатков собственными силами либо с привлечением третьих лиц в порядке, предусмотренном ст. 368, подп. 3 п. 1 ст. 676 ГК, подлежат возмещению подрядчиком в части, не покрытой неустойкой, предусмотренной п. 76 Правил № 1450 за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в т.ч. выявленных в период гарантийного срока).

При этом соглашением сторон могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков, когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (ч. 2 п. 1 ст. 365 ГК).

Стороны вправе ограничить возмещение убытков путем указания в договоре, что убытки взыскиваются с виновной стороны только в части: реальный ущерб или упущенная выгода.

Договором также можно ограничить возмещение убытков по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

Пример 79.

Формулировка условия о взыскании убытков:

«В случае утраты или порчи оборудования, предоставленного Заказчиком для выполнения работ, до состояния, при котором его эксплуатация становится невозможной, Подрядчик возмещает заказчику реальный ущерб в размере стоимости такого оборудования согласно акту приемки-передачи материальных ресурсов с учетом его нормального износа».

«Сторона, просрочившая исполнение своего обязательства по Договору, возмещает другой Стороне понесенные ею убытки. Сумма такого возмещения не может превышать 30 % от цены Договора».

При отказе заказчика от исполнения договора подрядчик вправе требовать возмещения убытков, причиненных прекращением договора (п. 4 ст. 669 ГК).

Подпункт 12.3

Проценты за пользование чужими денежными средствами

Дополнительной мерой ответственности сторон по договору строительного подряда являются проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК).

Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами возможно только за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется ставкой рефинансирования Национального банка на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора исходя из ставки рефинансирования Национального банка на день вынесения решения.

Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законодательством или договором для начисления процентов не установлен более короткий срок.

В договоре строительного подряда положения ст. 366 ГК в части размера процентов, а также периода их взимания могут быть изменены.

Пункт 13

Срок действия, изменение и расторжение договора

Устанавливая срок действия договора, стороны определяют период, в течение которого будут действовать принятые обязательства и другие договорные условия. При этом важно учесть все нюансы и правильно сформулировать их в договоре.

Срок действия договора строительного подряда может определяться (ст. 191 ГК):

● календарной датой;

Пример 81.

Формулировка условия о сроке действия договора с указанием на календарную дату:

«Договор вступает в силу с момента его подписания надлежаще уполномоченными представителями Сторон и действует до 31 декабря 2026 г.».

● периодом времени;

Пример 82.

Формулировка условия о сроке действия договора с указанием периода времени:

«Договор действует в течение 1 (одного) года с момента его заключения».

● указанием на определенное событие, которое должно наступить в будущем.

Пример 83.

Формулировка условия о сроке действия договора с указанием на событие:

«Договор вступает в силу с момента его подписания надлежаще уполномоченными представителями Сторон и действует до полного выполнения Сторонами всех своих обязательств по нему».

Стороны могут включить в договор условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему (ч. 1 п. 3 ст. 395 ГК). В таком случае по истечении указанного срока ни одна из сторон не сможет предпринять каких-либо действий или предъявить требований в рамках договора (п. 1 ст. 378 ГК).

Пример 84.

Формулировка условия о прекращении обязательств сторон по истечении срока действия договора:

«Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств Сторон по нему».

В процессе исполнения договора могут измениться объемы работ, их стоимость или другие условия. Это происходит, например, при внесении заказчиком изменений в проектную документацию. В таком случае отразить измененные условия следует в дополнительном соглашении к договору (п. 62 Правил № 1450).

Сторона договора, которой стало известно о необходимости изменить его условия, обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме. Одновременно с уведомлением направляется проект дополнительного соглашения. Другая сторона должна в течение 5 рабочих дней рассмотреть предложения об изменении договора и по выбору (ч. 1 п. 65 Правил № 1450):

● подписать дополнительное соглашение;

● отказаться от исполнения договора;

● согласиться на расторжение договора по соглашению сторон.

До завершения строительства объекта (выполнения строительных работ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон на основании предложения как подрядчика, так и заказчика (п. 67 Правил № 1450).

При наличии согласия заказчика (подрядчика) расторжение договора оформляется двусторонним актом, в котором указываются (п. 69 Правил № 1450):

● объем и стоимость фактически выполненных подрядчиком строительных работ;

● объем и стоимость строительных работ, подлежащих выполнению для осуществления консервации объекта, обеспечения его сохранности до возобновления строительства;

● перечень передаваемой заказчику исполнительной документации, в т.ч. в электронном виде, если договором предусмотрено ее оформление в электронном виде;

● перечень и стоимость имущества заказчика, не использованного подрядчиком при строительстве объекта (выполнении строительных работ);

● перечень и стоимость материальных ресурсов, приобретенных подрядчиком и не использованных при строительстве объекта (выполнении строительных работ);

● перечень имущества подрядчика, подлежащего вывозу со строительной площадки, и сроки выполнения этого обязательства;

● гарантийные обязательства по принятым заказчиком результатам строительных работ;

● другие обязательства сторон, которые необходимо исполнить в связи с расторжением договора, позволяющие урегулировать имеющиеся имущественные правоотношения между заказчиком и подрядчиком.

Также в соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда. В этом случае обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении или изменении договора (п. 3 ст. 423 ГК).

Договором строительного подряда могут быть предусмотрены случаи одностороннего отказа от его исполнения (п. 70 Правил № 1450). При наличии соответствующих оснований заинтересованная сторона направляет другой стороне уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором или законодательством, в письменном виде (заказным письмом с уведомлением). В срок не позднее 14 к. дн. со дн  получения другой стороной уведомления сторонами составляется акт о прекращении договорных отношений. В случае отказа подрядчика в составлении акта заказчик вправе его составить в одностороннем порядке и обратиться в суд с иском о понуждении к выполнению подрядчиком предусмотренных в акте строительных работ (ч. 1, 2 п. 71 Правил № 1450).

Пункт 14

Разрешение споров

Условие о порядке разрешения споров и необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования не относится к существенным условиям договора строительного подряда. Вместе с тем в практике договорной работы большинство договоров содержат раздел (главу, пункт и др.) «Порядок разрешения споров».

Подпункт 14.1

Условие о досудебном (претензионном) порядке урегулирования споров

По общему правилу до обращения в суд с иском по спорам, возникающим между субъектами хозяйствования, обязательным является предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора), если иное не установлено законодательством или договором. Стороны вправе определить порядок предъявления претензии самостоятельно.

Пример 85.

Формулировка условия об обязательном досудебном (претензионном) досудебном урегулировании спора:

«Досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров является для Сторон обязательным. Срок рассмотрения претензии составляет 10 (десять) календарных дней с момента ее получения. Все претензии, а также ответы на них направляются посредством почтовой связи заказным письмом с уведомлением о вручении».

«Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из Договора или в связи с ним, будут по возможности решаться Сторонами путем переговоров. Стороны договорились, что срок рассмотрения претензии составляет 10 (десять) календарных дней с момента ее направления».

Если стороны хотят исключить досудебные разбирательства и в случае спора сразу обращаться в суд, необходимо это четко указать в договоре.

Пример 86.

Формулировка условия об исключении досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров:

«Все споры, возникающие между Сторонами по Договору, передаются на рассмотрение суда, рассматривающего экономические дела, без применения претензионного порядка разрешения споров».

«Досудебный претензионный порядок урегулирования споров между Сторонами не применяется».

В случае если в договоре строительного подряда отсутствует условие о досудебном порядке урегулирования спора, то будет применяться порядок, установленный законодательством.

Подпункт 14.2

Условие о применении медиации

В качестве альтернативного способа урегулирования споров можно включить в договор соглашение о применении медиации (ст. 10 Закона от 12.07.2013 № 58-З «О медиации»).

Пример 87.

Формулировка условия о применении медиации:

«В случае возникновения споров по вопросам, предусмотренным Договором или в связи с его исполнением, Стороны обязуются принять все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны обязуются принять все меры к их разрешению путем применения медиации».

«Все возможные разногласия и споры, вытекающие из Договора или в связи с ним, Стороны будут урегулировать с помощью медиации. В случае если стороны не придут к соглашению по спорным вопросам с помощью медиации, такой спор подлежит разрешению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством».

Подпункт 14.3

Условие о передаче споров на разрешение третейского суда

Согласно ст. 9 Закона от 18.07.2011 № 301-З «О третейских судах» стороны вправе включить в договор строительного подряда третейскую оговорку – условие о передаче спора (в случае его возникновения) на разрешение третейского суда либо сослаться в договоре на документ, содержащий третейскую оговорку, при условии, что содержание ссылки делает такую оговорку частью заключенного договора.

Пример 88.

Формулировка условия о третейской оговорке в договоре:

«Любые споры, разногласия или требования, которые могут возникнуть из Договора или в связи с ним, в т.ч. затрагивающие его исполнение, нарушение, толкование, изменение, прекращение, признание недействительным, подлежат разрешению в Международном арбитражном (третейском) суде при общественном объединении «Белорусский республиканский союз юристов» – «Палата арбитров при Союзе юристов» (Международная Палата Арбитров) в соответствии с Регламентом указанного суда».

Подпункт 14.4

Условие о подсудности споров

Стороны вправе согласовать в договоре строительного подряда порядок определения подсудности их споров суду (ст. 50 КГС):

● по месту нахождения заказчика;

● по месту нахождения подрядчика;

● по месту нахождения истца;

● по месту нахождения ответчика;

● определенного населенного пункта.

Пример 89.

Формулировка условия о подсудности споров:

«Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами из Договора или в связи с ним, подлежат разрешению в суде, рассматривающем экономические дела, по месту нахождения Объекта».

При отсутствии в договоре условия о подсудности споров все споры и разногласия между сторонами будут рассматриваться по подсудности в соответствии с КГС.