Возмещение расходов по эксплуатации и обслуживанию переданных в аренду объектов недвижимости
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 27 июня 2018 г.
Комментируется порядок возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, установленный постановлением Совета Министров от 07.06.2018 № 433.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● Указ Президента от 15.11.2016 № 421 «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь» (далее – Указ № 421)
● Указ Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150)
● Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утв. постановлением Совета Министров от 07.06.2018 № 433 (далее – Положение № 433, Постановление № 433)
Изданным в целях совершенствования порядка и повышения эффективности использования государственного имущества Указом № 421 внесены корректировки в Указ № 150, регулирующий вопросы сдачи в аренду капстроений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, а также определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества.
Во исполнение п. 3 Указа № 421 Советом Министров принято Постановление № 433.
Примечание
В соответствии с действующим законодательством расходы арендатора на возмещение эксплуатационных расходов на содержание капстроений, зданий, сооружений, помещений, коммунальных и других расходов, предусмотренные договорами на возмещение расходов, не включаются в установленную договором сумму арендной платы, что предполагает их возмещение арендатором. Ссудополучатели также обязаны возмещать указанные расходы.
Постановлением № 433 регулируются отношения, возникающие при возмещении расходов арендодателей и ссудодателей по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду и переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества, и определяется порядок их возмещения. Таким образом, определяется порядок возмещения расходов по ремонту, водо-, тепло-, электро-, газоснабжению, обращению с твердыми коммунальными отходами и иных расходов по эксплуатации и обслуживанию переданных в аренду (безвозмездное пользование) объектов недвижимости.
Справочно
В настоящее время указанные отношения регулируются условиями договоров и общими подходами, предусмотренными Указом № 150, постановлением Совета Министров от 27.05.2009 № 683 «Об утверждении Положения о порядке возмещения организациями расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, переданных им бюджетными организациями в безвозмездное пользование или аренду» и другими документами.
В ч. 1 п. 3 Положения № 433 установлена необходимость закрепления в договорах аренды (безвозмездного пользования) либо в отдельных договорах порядка, сроков и размеров возмещения расходов, установленных Положением № 433.
Примечание
В Постановлении № 433 определены понятия текущего и капитального ремонта в соответствии с терминологией, приведенной в Законе от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».
Под ремонтом объекта недвижимости понимается совокупность работ (в т. ч. строительно-монтажных, пусконаладочных) и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта (в т.ч. по устранению его мелких повреждений и неисправностей), а также предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта.
Капремонт – это совокупность работ и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта недвижимости, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов.
Примечание
При капремонте могут выполняться работы по ремонту и замене инженерного оборудования, обеспечивающего потребление коммунальных услуг, а также установке теплообменников, ремонту крыши, ремонту фасадов с устранением сырости и продуваемости отдельных их фрагментов, замене заполнений оконных и входных дверных проемов, расположенных во вспомогательных помещениях, ремонту фундамента, восстановлению отмостки, работы по устранению аварийного состояния конструктивных элементов и другие.
Важно
Расходы по капремонту возмещаются в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, в обязательном порядке (ч. 6 п. 4 Положения № 433).
Текущий ремонт представляет собой совокупность работ и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта недвижимости.
Примечание
При текущем ремонте, например, выполняются работы по заделке и расшивке стыков, швов, трещин, восстановлению отдельных мест облицовки стен со стороны подвальных помещений, заделки выбоин, трещин ступенек и площадок, восстановление отдельных элементов оконных, витражных и витринных заполнений, окраска кровель из листовой стали, металлочерепицы, окраска ограждений, замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий, герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин, трещин на поверхности блоков и панелей, постановка на раствор отдельных выпавших камней, за исключением устранения мелких неисправностей фасадов, замена покрытий мелких архитектурных элементов по фасаду, за исключением устранения мелких неисправностей фасадов, ремонт, замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок технических устройств, замена задвижек, ремонт, замена фильтров, уплотнение соединений (кроме сгонов), утепление трубопроводов, за исключением восстановления теплоизоляции на отдельных участках трубопровода до 2 пог. м, замена отдельных участков трубопроводов, за исключением поврежденных участков трубопровода до 2 пог. м, фасонных частей, за исключением фасонных частей системы канализации, ревизий (при необходимости с разборкой грунта) и другие.
При производстве работ по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества, т.е. при техобслуживании зданий, выполняются работы по проверке технического состояния инженерного оборудования при осмотрах, устранение мелких неисправностей, регулировка оборудования, проверка технического состояния системы вентиляции, прочистка вентиляционных каналов, устранение незначительных неисправностей в системах горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), замена прокладок в водопроводных (водоразборных) кранах, гибких шлангах, устранение засоров, набивка сальников, очистка фильтров, сифонов, укрепление теплоизоляции, проверка технического состояния электротехнических устройств, устранение незначительных неисправностей электропроводки, поддержание в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов и другие.
Постановление № 433 распространяется на отношения по безвозмездному пользованию и аренде недвижимого имущества, находящегося в госсобственности, а также собственности хозобществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.
Действие Постановления № 433 не распространяется на:
● жилфонд (ч. 2 п. 1 Положения № 433), т.е. при передаче в аренду (безвозмездное пользование) объектов жилфонда нормы Положения № 433 в части оплаты расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги применяться не будут;
● сдачу в аренду юрлицам и ИП капстроений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли (подп. 2.5 п. 2 Положения № 433).
Постановлением № 433 устанавливается обязанность арендодателей и ссудодателей по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, т.к. эти работы являются неразрывными.
Примечание
Например, невозможно осуществлять техобслуживание одного помещения в многоэтажном офисном здании. Также не представляется возможным осуществлять поставку тепловой энергии на отопление одного помещения в отрыве от всего здания. В случае установления счетчиков учета расхода тепловой энергии для нужд отопления в каждом отдельном помещении офиса все равно необходимо выставить плату арендатору либо ссудополучателю за отопление мест общего пользования.
В определение «места общего пользования» включены крыши, технические этажи и подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами арендуемых, переданных в безвозмездное пользование помещений. Несмотря на то что арендатор (ссудополучатель) не получает непосредственного права пользования ими, они имеют отношение к функционированию арендуемых, передаваемых в безвозмездное пользование помещений.
Постановлением № 433 предусмотрено возмещение расходов на работы по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, производимые арендодателем (ссудодателем) собственными силами на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 %, которая устанавливается по аналогии с величиной рентабельности, определяемой при расчете размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в госсобственности (п. 11 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом № 150). Указанная норма устанавливает для арендодателей (ссудодателей) и сторонних организаций единый порядок расчета стоимости данных работ.
При осуществлении работ по содержанию, эксплуатации и техобслуживанию капстроений, зданий, сооружений эти работы могут выполняться как самими арендодателями, ссудодателями (работниками, состоящими в штате), так и по договору со сторонней специализированной организацией.
Что касается возмещения расходов по коммунальным услугам, то арендодатели и ссудодатели несут первоначально эти расходы и в части арендатора или ссудополучателя, если нет технической возможности или экономической целесообразности организовать раздельный учет расхода коммунальных услуг.
Важно
Размер суммы возмещения расходов должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем (ссудодателем) (ч. 2 п. 3 Положения № 433).
Если же имеется возможность организовать раздельный учет потребления коммунальных услуг, то арендатор или ссудополучатель является субабонентом арендодателя или ссудодателя и осуществляет самостоятельно расчеты с поставщиками коммунальных услуг на основании приборного учета или в соответствии с установленными нормами (нормативами) потребления. В таком случае арендодатели и ссудодатели эти расходы не несут (ч. 5 п. 4 Положения № 433).
При наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электроэнергии, воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в следующем порядке (ч. 2–5 п. 4 Положения № 433):
1) часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;
2) часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на:
● места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;
● работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физлиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом;
3) затраты на техобслуживание лифта и электроснабжение на работу лифта возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капстроении (здании, сооружении), оборудованном лифтом.
Важно
Возмещение расходов на коммунальные услуги по местам общего пользования – это обязанность арендатора и ссудополучателя.
Что касается расходов на текущий и капремонт недвижимого имущества, сданного в аренду или переданного в безвозмездное пользование, то возмещаемые расходы должны обеспечить покрытие издержек на выполнение таких работ, т.е. исходя из фактических затрат по оплате работ (услуг) на основании заключенных договоров со сторонними организациями (ч. 7 п. 4 Положения № 433). Если работы (услуги) выполнялись (оказывались) арендодателем (ссудодателем) собственными силами, то исходя из фактических затрат и прибыли с рентабельностью не более 5 %.
Таким образом, суммы возмещения рассчитываются исходя из фактических показаний приборов учета, а при их отсутствии определяются в установленном порядке (пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), площади занимаемого помещения и т.д.). Арендаторы (ссудополучатели) должны также компенсировать часть затрат, приходящихся на места общего пользования.
Постановление № 433 вступает в силу 10.09.2018.
