Заключение договора найма жилого помещения
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 3 августа 2018 г.
Приводится алгоритм действий по заключению, изменению и расторжению договора найма жилого помещения.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
● Гражданский кодекс (далее – ГК)
● Жилищный кодекс (далее – ЖК)
● Перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утв. Указом Президента от 26.04.2010 № 200 (далее – Перечень)
● Указ Президента от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее – Указ № 13)
● Указ Президента от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее – Указ № 497)
В законодательстве юридической формой оформления сдачи внаем гражданам жилого помещения является договор найма жилого помещения.
Справочно
Договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 49 ЖК).
Такие договоры заключаются только с согласия всех зарегистрированных в квартире членов семьи (совершеннолетних) собственника (нанимателя).
Примечание
В ЖК не определен порядок выражения указанного согласия, однако исходя из содержания подп. 1.8 п. 1 Перечня можно сделать вывод о том, что согласие таких членов может быть выражено только в письменной форме.
Договоры найма жилого помещения в Республике Беларусь регистрируются жилищно-эксплуатационными службами (далее – ЖЭС) соответствующих районов по месту нахождения жилого помещения. На практике стороны по договору обращаются в ЖЭС, где и подписывают договор в присутствии уполномоченного работника.
Шаг 1. Обращение в регистрирующий орган для составления и регистрации договора.
Обе стороны должны явиться в регистрирующий орган (ЖЭС по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения) для регистрации договора.
В регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:
● заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилфонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение или нанимателем жилого помещения государственного жилфонда и совершеннолетними членами его семьи, а также иными гражданами, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем государственного жилфонда право владения и пользования жилым помещением;
● паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилфонда или нанимателя жилого помещения государственного жилфонда и нанимателя жилого помещения частного жилфонда или поднанимателя жилого помещения государственного жилфонда;
● 3 экз. договора найма жилого помещения и (или) дополнительного соглашения к нему;
● письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.
Сам договор может быть составлен непосредственно в ЖЭС. Бланк договора, как правило, имеется у уполномоченного работника ЖЭС.
Шаг 2. Проверка наличия в договоре обязательных условий.
В договоре найма жилого помещения указываются (п. 1, 2 ст. 50 ЖК):
● предмет договора найма жилого помещения;
● размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
● срок внесения платы за ЖКУ – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за ЖКУ;
● члены семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении.
Примечание
Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совета Министров от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее – форма договора найма жилого помещения).
Если наймодатель заключает договор на определенный период времени, то к существенным условиям договора найма жилого помещения также относится срок действия договора (ст. 50 ЖК).
Внимание
Если срок договора найма жилого помещения не указан в самом договоре, такой договор считается бессрочным, что делает неограниченным срок уплаты подоходного налога по нему. В случае если наниматель фактически покинул жилое помещение и заключить с ним соглашение о расторжении договора не представляется возможным (наниматель сбежал, уехал за границу и т.д.), бессрочный договор для прекращения оснований по уплате подоходного налога расторгается в судебном порядке.
Кроме того, пункт об оплате услуг по сдаче внаем помещения должен быть отражен в договоре в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 ГК). Для того чтобы обезопасить себя от любых инфляционных издержек, в подобных договорах стороны часто указывают эквивалент суммы оплаты в инвалюте на день платежа.
Объектом рассматриваемого договора является только жилое помещение.
Справочно
Согласно п. 14 ст. 1 ЖК жилое помещение – это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам, а также иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Примечание
Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком, а поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность, то потребуется согласие другого собственника.
Предметом договора найма жилого помещения не может быть:
● помещение, которое расположено в здании, подлежащем сносу либо капремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале и (или) полуподвале;
● квартира, если она построена (приобретена) с привлечением льготного кредита, до полного погашения такого кредита, за исключением случаев разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации (подп. 1.20 п. 1 Указа № 13).
Форма договора найма жилого помещения письменная. Договор считается заключенным с даты его регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполкомах, в местной администрации района в городе.
Шаг 3. Регистрация договора уполномоченным органом.
Регистрирующий орган производит регистрацию договора в течение 2 дней со дня подачи вышеперечисленных документов, а при необходимости запроса документов, иных сведений – в течение 10 дней (подп. 1.8 п. 1 Перечня).
Договор найма жилого помещения составляется в 3 экз., один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – остается в регистрирующем органе.
После регистрации договора в течение 5 дней с даты регистрации договора найма регистрирующий орган направляет копию договора найма в налоговый орган по месту жительства физлица, для которого осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче внаем жилых помещений не является предпринимательской (ч. 2 подп. 1.61 п. 1 Указа № 497).
Шаг. 4. Исполнение договора найма жилого помещения.
По договору найма жилого помещения наймодатель обязан:
1) зарегистрировать настоящий договор до установленного в нем срока сдачи внаем жилого помещения в районном, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе;
2) предоставить нанимателю по акту о приеме-передаче во владение и пользование либо без такого акта жилое помещение;
3) производить по мере необходимости в согласованное с нанимателем время:
● осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;
● за свой счет текущий ремонт жилого помещения;
4) при расторжении настоящего договора по инициативе наймодателя предварительно за 1 мес. направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения настоящего договора;
5) выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.
По договору найма жилого помещения наниматель обязан:
● использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;
● вносить плату за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором;
● вносить плату за ЖКУ за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца, если иное не установлено договором или законодательными актами, на основании платежных документов, представляемых в соответствии с законодательством;
● обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилфонда и (или) предоставляющих ЖКУ, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;
● соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений; соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;
● возмещать в соответствии с законодательством ущерб, причиненный нанимателем помещениям других граждан и организаций в связи с владением и пользованием жилым помещением;
● при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях наймодателю и организации, осуществляющей эксплуатацию жилфонда и (или) предоставляющей ЖКУ;
● при прекращении либо расторжении договора освободить в течение 3 сут., если иной срок не установлен ЖК или договором, и сдать жилое помещение наймодателю по акту о сдаче жилого помещения (либо без составления акта) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном в договоре;
● при изменении количества проживающих лиц проинформировать об этом наймодателя в 10-дневный срок;
● соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.
Вместе с тем основной обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является обязательство по внесению платы за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором, а также платы за ЖКУ.
Примечание
До недавнего времени расчеты за жилье по договору найма осуществлялись наличными денежными средствами. Это обстоятельство значительно затрудняло впоследствии процесс доказывания соблюдения (нарушения) сроков оплаты, а также расчетных сумм. В настоящее время имеется возможность перечислять плату за жилье на банковский карт-счет наймодателя, что представляется наиболее надежным и целесообразным и облегчает процесс доказывания в суде в случае возникновения спора по расчетам.
Шаг 5. Уплата подоходного налога по договору найма.
Доходы, получаемые от сдачи внаем жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в размерах, установленных областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения. Фиксированная сумма ежемесячного платежа зависит от места расположения жилого помещения (конкретный район) и количества комнат.
Важно
Ставки налога за сдачу внаем жилых помещений определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении в расчете за месяц.
Примечание
По состоянию на 15.05.2018 за одну комнату установлены следующие ставки налога:
● I зона (центр Минска) – 32,5 руб.;
● II зона (ориентировочно – в границах 2-го кольца) – 27 руб.;
● III зона (спальные микрорайоны Минска) – 23 руб.
● IV зона (территория вдоль МКАД) – 23 руб.;
● V зона (территории за пределами МКАД) – 18,5 руб.
Уплатить подоходный налог можно одним из следующих способов:
1) за весь календарный год либо за период действия договора в этом году – не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого и нежилого помещения, машино-места в наем (аренду).
Уплата подоходного налога за каждый последующий календарный год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата. При этом при изменении налоговых ставок в течение года, за который уплачены суммы налога, такие суммы перерасчету не подлежат;
2) за 1 мес. не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком предоставления жилого и нежилого помещения, машино-места в наем (аренду), а в последующем – ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата.
В случае изменения в 2019 году размера ставок подоходного налога в фиксированных суммах граждане, уплачивающие налог ежемесячно, должны будут уплатить налог по новым ставкам начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли такие изменения.
Примечание
Для уплаты суммы налога через ЕРИП или банк необходимо знать свой УНП и банковские реквизиты.
Указанные сведения можно получить в налоговой инспекции по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения.
Если сумма дохода, полученного в течение 2018 года, превысила 6 116 руб., то гражданину необходимо не позднее 01.03.2019 представить в налоговый орган по месту своей регистрации налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу и не позднее 15.05.2019 произвести доплату подоходного налога (в этом случае размер подоходного налога исчисляется по ставке 13 % от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем помещений, за вычетом уплаченных за 2018 году фиксированных сумм подоходного налога).
Согласно подп. 1.41 п. 1 ст. 163 Налогового кодекса наймодатели, которые заключают договоры найма жилого помещения с молодым специалистом, молодым служащим (рабочим), освобождаются от уплаты такого налога.
Шаг 6. Внесение изменений в договор найма жилого помещения (в случае необходимости).
В случае необходимости (увеличение стоимости договора, изменение сроков оплаты и т.д.) в договор найма жилого помещения могут быть внесены изменения.
Внесение изменений в договор найма жилого помещения осуществляется по соглашению сторон (ст. 59 ЖК). На основании Перечня внесение изменений в договор найма жилого помещения подлежит регистрации в регистрирующем органе в таком же порядке, как и сам договор найма жилого помещения.
Таким образом, для внесения изменений в договор найма жилого помещения необходимо составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в установленном порядке (аналогичном порядку заключения указанного договора) в регистрирующем органе – ЖЭС по месту нахождения жилого помещения.
Примечание от Нормативка.by
В случае необходимости рекомендуем использовать форму дополнительного соглашения к договору найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан.
Шаг 7. Расторжение договора найма жилого помещения.
Следует отличать основания прекращения договора найма жилого помещения от оснований расторжения такого договора.
В соответствии со ст. 60 ЖК договор найма жилого помещения прекращается в следующих случаях:
● в связи со смертью, а также признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения;
● в связи с истечением его срока, установленного в договоре;
● по иным основаниям, предусмотренными ЖК и иными законодательными актами или договором найма жилого помещения.
Помимо случаев прекращения договора найма жилого помещения в законодательстве определены основания расторжения договора найма жилого помещения.
В соответствии с формой договора найма помещения указанный договор может быть расторгнут:
● по соглашению сторон;
● по требованию наймодателя в случае нарушения нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи существенных условий договора, а также в случаях, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (3 и более раза в течение календарного года со дня принятия первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме;
● по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем;
● в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Примечание от Нормативка.by
В случае необходимости рекомендуем использовать форму соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.
Экспертное мнение
Согласно ч. 1 п. 5 ст. 61 ЖК при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за 1 мес. наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
В связи с этим возникает вопрос, является ли случай нарушения нанимателем существенных условий договора инициативой наймодателя и надлежит ли в этом случае направлять последнему письменное предупреждение о расторжении договора, либо инициативой наймодателя следует считать случай, когда наймодатель, например, желает сам заселиться в свое жилье и в этом случае заблаговременно должен предупредить нанимателя о своем намерении заселиться и расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Исходя из положений НПА случай нарушения договора является не инициативой наймодателя, а именно его требованием, как обоснованно указано в форме договора найма помещения. При таких обстоятельствах на него не распространяется ч. 1 п. 5 ст. 61 ЖК о предварительном уведомлении за 1 мес.
Необоснованным представляется ожидание наймодателем в течение 1 мес. для того, чтобы расторгнуть договор найма жилого помещения с нанимателем, который нарушает существенные условия договора или систематически портит его имущество.
Кроме того, исходя из норм законодательства не в полной мере очевиден ответ на вопрос, с какого дня следует считать расторгнутым договор найма жилого помещения при нарушении существенных условий договора, когда наймодатель не обращался в суд, а наниматель покинул помещение на основании его требования.
Обоснованным представляется применение в рассматриваемом случае положений п. 2 ст. 61 ЖК, согласно которому при выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.
Указанный вопрос является весьма значительным для целей налогообложения, т.к. в случае выезда нанимателя очевидно, что наймодатель не обязан продолжать уплачивать подоходный налог, поскольку договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя.
При этом на практике налоговый орган для прекращения взимания подоходного налога требует с наймодателя либо соглашение о расторжении договора (которого в описываемой ситуации с нарушением существенных условий договора может не быть, т.к. договор расторгается не по соглашению сторон, а по требованию наймодателя), либо решение суда о расторжении договора (которого также может не быть в случае, если наниматель уехал сам по требованию наймодателя и нет необходимости обращаться в суд, загружая его ненужной работой, и тратить дополнительное время и денежные средства на судебные расходы).
Указанные вопросы требуют правового урегулирования со стороны законодателя.
В настоящее время исходя из норм законодательства, регулирующего институт найма жилого помещения, обоснованным представляется порядок, при котором в случае нарушения существенных условий договора наймодатель вправе в день, когда ему стало известно о нарушении, устно или письменно потребовать от нанимателя расторгнуть договор в добровольном порядке и выехать из помещения.
При согласии нанимателя и добровольном выезде в силу положений п. 2 ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения следует считать расторгнутым со дня выезда нанимателя.
В случае несогласия нанимателя с требованием о расторжении договора наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении нанимателя в связи с нарушением существенных условий договора.
Таким образом, законодателем хотя и установлен порядок заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения частного жилфонда граждан, в т.ч. утверждена соответствующая форма договора, однако некоторые вопросы, связанные, в частности, с расторжением такого договора, в настоящее время остаются неурегулированными и требуют дополнительной регламентации.
