Заключение договора о задатке

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 30 августа 2018 г.

Приводится алгоритм действий по заключению юрлицами соглашения (договора) о задатке.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации)

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Закон от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» (далее – Закон № 361-З)

Для минимизации возможности наступления неблагоприятных последствий в законодательстве предусмотрены определенные способы обеспечения исполнения обязательств.

Так, согласно п. 1 ст. 310 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

Шаг 1. Выбор способа обеспечения исполнения обязательств.

Прежде чем сделать выбор в пользу того или иного способа обеспечения исполнения обязательств, необходимо учитывать характер обязательств и цель, которую преследует то или иное лицо, обеспечивая их исполнение. Исходя из цели существует вероятность того, что в качестве способа обеспечения обязательств необходимо использовать вовсе не задаток.

Исходя из определения задатка необходимо отметить следующее:

1) задатком признается только денежная сумма;

2) эта сумма идет в зачет оплаты по заключенному (заключаемому) договору, т.е. на сумму внесенного задатка уменьшается цена приобретаемого товара или размер арендной платы;

3) внесение задатка является доказательством заключения субъектами хозяйствования определенного договора;

4) задаток служит обеспечением исполнения заключенного (заключаемого) договора.

Для перечисления денежных средств необходимо:

●  заключить отдельное соглашение о задатке;

●  предусмотреть условия задатка в заключаемом договоре.

Если стороны договорились о задатке в устной форме, в последующем возможны сомнения и разногласия в том, что переданная сумма является задатком. В такой ситуации деньги будут считаться авансом, если заинтересованная сторона не докажет иное (п. 3 ст. 351 ГК). Сторонам не следует пренебрегать правилом о письменной форме.

Что касается аванса, то законодательство не содержит его определения. На практике под ним понимается сумма денежных средств, передаваемая другой стороне договора в качестве первой части основного платежа, т.е. это составная часть расчета между сторонами сделки, а не способ обеспечения исполнения обязательств.

Аванс передают контрагенту до того, как он начнет исполнять свои обязательства по договору, например, до передачи вещи по договору купли-продажи или оказания какой-либо услуги по договору оказания услуг.

Следует обратить внимание на последствия незаключения сделки, возникшие по вине той или иной стороны. Так, если после заключения договора был передан задаток, но по вине стороны, давшей задаток, сделка не состоялась, то задаток не возвращается. В случае незаключения сделки по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне договора двойную сумму задатка (ч. 1 п. 2 ст. 352 ГК).

Если внесен аванс, а сделка не состоялась, стороны вправе требовать его возврата. В этом случае он, как правило, возвращается в полном объеме (ст. 971 ГК). Исключение составят те случаи, когда договор частично исполнен. В таких случаях из него вычитаются расходы, понесенные другой стороной (ст. 736 ГК).

Залог, как и задаток, является способом обеспечения исполнения обязательств. При заключении какого-либо договора его стороны дополнительно подписывают договор залога. По договору залога другая сторона получает право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими.

Залог отличается от задатка и аванса тем, что заложенное имущество не является частью оплаты по договору. Залог выступает гарантией того, что договорные обязательства будут исполнены.

В отличие от задатка предметом залога может быть любое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права. Не могут быть предметом залога:

●  имущество, изъятое из оборота;

●  требования, неразрывно связанные с личностью (требования об алиментах, о возмещении вреда и др.).

Договор о залоге, как и соглашение о задатке, заключается в письменной форме. В случае несоблюдения письменной формы договор залога будет считаться недействительным (п. 4 ст. 320 ГК). Как результат, залогодержатель в случае нарушения его прав не сможет удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.

В случае надлежащего исполнения обязательств по договору залог прекращается (подп. 1 п. 1 ст. 333 ГК). Если имущество находилось у залогодержателя, он обязан его вернуть залогодателю.

Шаг. 2. Случаи, когда заключение соглашения (договора) о задатке невозможно или является спорным.

В определении задатка упоминается лишь понятие «договор» без каких-либо оговорок и уточнений.

В соответствии с п. 3 ст. 390 ГК к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 288–389 ГК), если иное не предусмотрено правилами гл. 27 ГК и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в законодательстве.

Исходя из изложенного нельзя определить договор или обязательства, применительно к которым не используется задаток. Таким образом, задаток можно использовать в качестве обеспечения обязательств по любому договору. Однако до недавнего времени судебная практика шла иным путем и это было связано с существованием такого правового института, так предварительный договор.

Ранее при рассмотрении споров по предварительным договорам суды устанавливали факт ничтожности условия о перечислении денежных средств в качестве задатка по предварительному договору. Перечисленные средства взыскивались в пользу арендаторов (покупателей) как неосновательное обогащение.

В связи с этим сторонам приходилось использовать иные меры обеспечения исполнения предварительных договоров, как поименованные, так и непоименованные в законодательстве, – обеспечительный платеж. Это понятие отсутствует в ГК, но присутствует в ГК Российской Федерации и отнесено к способам обеспечения исполнения обязательств.

Судебная практика.

Истец обратился с иском о взыскании с ответчика 23 000 руб., из которых 20 000 руб. – неосновательное обогащение, 3 000 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

Основанием для обращения в суд послужили следующие обстоятельства.

25.06.2014 между сторонами был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения (далее – предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались не позднее 15 рабочих дней со дня получения арендодателем (ответчиком) всех правоустанавливающих документов на торговый центр заключить договор аренды помещений (далее – основной договор).

Согласно условиям предварительного договора арендатор (истец) обязуется в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения в течение 10 банковских дней со дня подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет арендодателя (ответчика) платеж в белорусских рублях в сумме, равной размеру арендной платы за помещение за 2 мес., что составляет в эквиваленте 12 000 EUR, которая после заключения сторонами основного договора засчитывается в счет арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что исходя из положений предварительного договора перечисленный арендатором платеж является задатком и подлежит зачету по основному договору за первые месяцы аренды и последние месяцы срока аренды по курсу белорусского рубля к евро, установленному Национальным банком на дату перечисления суммы задатка на счет арендодателя.

В предварительном договоре стороны установили, что арендодатель обязуется открыть торговый центр не позднее 01.10.2014, о чем арендодатель письменно уведомляет арендатора не менее чем за 1 мес. заказным письмом с уведомлением по адресу арендатора, указанному в реквизитах договора.

Согласно положениям предварительного договора проект основного договора, подписанный и с проставленной печатью арендодателя, подготавливает арендодатель в соответствии с условиями предварительного договора и направляет арендатору в течение 5 рабочих дней со дня получения правоустанавливающих документов на торговый центр.

Истец во исполнение предварительного договора платежным поручением перечислил ответчику 170 000 000 Br, что на день платежа было эквивалентно 12 000 EUR.

28.08.2014 ответчик направил в адрес арендаторов письмо о том, что официальное открытие торгового центра состоится 01.10.2014.

По акту допуска в строящиеся помещения для проведения подготовительных работ от 28.08.2014 ответчик передал истцу помещение для проведения подготовительных работ, в т.ч. отделочных работ, монтажа торгового оборудования и др.

Суд первой инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к выводу, что проект основного договора ответчиком истцу не направлялся.

В соответствии с положениями предварительного договора арендатор вправе без указания причин в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего предварительного договора и (или) основного договора, письменно уведомив арендодателя не позднее чем за 2 мес. до даты предполагаемого расторжения договора.

Суд первой инстанции установил, что письмом от 23.10.2014 истец уведомил ответчика об отказе от исполнения предварительного договора и заключения основного договора и попросил возвратить сумму задатка.

По акту возврата помещения, принятого для проведения подготовительных работ по предварительному договору, датированному 24.10.2014, истец вернул ответчику помещение общей площадью 80 кв.м.

Со ссылкой на п. 1 ст. 352 ГК суд первой инстанции признал обоснованным требование истца о возврате задатка как неосновательного обогащения в связи с отказом от договора, т.е. отсутствием договорных отношений.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил его отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.

Оценивая доводы ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам:

●  основанием для возврата задатка являются не финансовые трудности, о которых указывал истец, а реализация им права на односторонний отказ от предварительного договора, что предусмотрено условиями предварительного договора, причем без указания причин такого отказа. В связи с этим суд апелляционной инстанции признал обоснованным вывод суда первой инстанции, что указанный отказ от предварительного договора имел место до наступления событий, наличие которых позволяет заключить основной договор (получение правоустанавливающих документов на торговый центр);

●  т.к. п. 1 ст. 352 ГК предусмотрено, что при прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 386 ГК) задаток должен быть возвращен, требование о возврате перечисленной суммы является обоснованным. Признано обоснованным и предъявление истцом требования как неосновательного обогащения, т.к. предварительный договор прекращен в силу отказа истцом от предварительного договора;

●  поскольку судом первой инстанции был отклонен довод ответчика о направлении истцу проекта основного договора, суд апелляционной инстанции посчитал необоснованным довод ответчика со ссылкой на письмо истца от 23.10.2014 о наличии финансовых затруднений как основания незаключения основного договора, т.е. отсутствие оснований для возврата задатка;

●  довод ответчика о наличии у истца права на отказ от предварительного договора в соответствии с условиями предварительного договора и на требование о возврате задатка только при наличии вины арендодателя был признан необоснованным, т.к. согласно положениям предварительного договора предусмотрено право без указания причин отказаться от договора, но срок предполагаемой даты расторжения устанавливается в 2 мес. вместо одного.

Кроме того, судом апелляционной инстанции была дана оценка правомерности требования о внесении задатка до наступления срока исполнения обязательства. В соответствии с подп. 1.2 п. 1 предварительного договора арендатор обязуется в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения в течение 10 банковских дней со дня подписания предварительного договора перечислить на расчетный счет арендодателя платеж в белорусских рублях в сумме, эквивалентной 12 000 EUR, который после заключения сторонами основного договора засчитывается в счет арендной платы согласно условиям предварительного договора. На этом основании суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сторонами было достигнуто соглашение об обеспечении исполнения основного договора в виде задатка, что до заключения основного договора позволяет заявлять требование о его возврате, которое в связи с отказом от предварительного договора правомерно заявлено как неосновательное обогащение.

При рассмотрении апелляционной жалобы ответчика суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, что, т.к. предварительный договор прекратил свое действие до наступления срока заключения основного договора, у ответчика не имеется правовых оснований для удержания в качестве задатка суммы в размере 170 000 000 Br.

Со ссылкой на ст. 971, 976, 978 ГК суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что имеет место неосновательное обогащение в сумме 170 000 000 Br, перечисленной истцом в адрес ответчика платежным поручением.

В рассмотренной ситуации перечисление денежных средств осуществлялось не по предварительному договору, а был использован способ обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренный законодательством, но не противоречащий ему, а именно обеспечительный платеж, а не задаток.

Согласно общепринятому мнению классический задаток (здесь не имеется в виду конструкция задатка при проведении торгов) наделен 3 функциями:

●  платежной;

●  доказательственной;

●  обеспечительной.

Платежная функция – задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне.

Обеспечительная функция – задаток передается в обеспечение исполнения договора.

Доказательственная функция – задаток передается контрагенту по договору в доказательство заключения договора.

Судебная практика.

ООО (арендатор) обратилось в экономический суд с иском к ООО (арендодателю) о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен предварительный договор аренды, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить основной договор аренды нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительным договором предусматривалось, что, если по причине, не зависящей от арендатора, основной договор не будет заключен в сроки, установленные предварительным договором, арендатор вправе отказаться от предварительного договора и расторгнуть его в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель обязуется возвратить арендатору полученные им денежные средства в полном объеме.

Платежным поручением истец перечислил ответчику оговоренную сумму денежных средств.

В последующем истец в одностороннем порядке отказался от исполнения предварительного договора и потребовал возврата перечисленных в качестве задатка денежных средств.

Отказ арендодателя в добровольном порядке возвратить полученную сумму задатка послужил основанием для обращения истца в суд.

Решением суда исковые требования арендатора были удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор не был заключен по вине арендодателя, нарушившего срок сдачи объекта в эксплуатацию, соответственно, имеются основания для взыскания задатка, обеспечивающего исполнение обязательств по предварительному договору.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, принято новое решение об отказе в иске.

Принимая указанное постановление, суд апелляционной инстанции, дав толкование условиям предварительного договора, посчитал, что предварительным договором не были определены правовые последствия несдачи помещений в эксплуатацию в момент отказа от договора.

Судебными инстанциями не давалось какой-либо оценки обоснованности (необоснованности) использования задатка в предварительном договоре.

Суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции при разрешении спора устанавливали лишь обстоятельства, касающиеся причин и обоснованности одностороннего отказа арендатора от исполнения предварительного договора.

Постановлением кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Кассационная инстанция согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что арендатор обоснованно в соответствии с условиями предварительного договора отказался в одностороннем порядке от предварительного договора аренды, что, соответственно, влечет возврат перечисленных денежных средств.

Кроме того, в указанном постановлении впервые в судебной практике были проанализированы все 3 функции задатка: доказательственная, обеспечительная и платежная. С учетом их анализа кассационная инстанция пришла к выводу о том, что предварительный договор по своей юридической природе является договором организационного характера, соответственно, такой договор не может предусматривать какие-либо платежи, в т.ч. содержать условия о задатке.

В последующем на протяжении длительного периода экономические суды придерживались указанной правовой позиции, расхождение в судебной практике наблюдалось лишь в части трактовки самого платежа, перечисленного в рамках предварительного договора (аванс, иной платеж и т.д.). При этом по некоторым делам условие о задатке в предварительном договоре расценивалось как ничтожное.

Судебная практика.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебные постановления экономического суда, которыми были удовлетворены требования о взыскании задатка в двойном размере.

Как следует из материалов дела, между ОДО (продавец) и ООО (покупатель) было заключено соглашение о задатке (далее – соглашение) к договору купли-продажи сооружения (далее – договор).

Согласно соглашению стороны договорились о совершении в будущем сделки купли-продажи сооружения в срок до 04.10.2014.

При этом полная стоимость отчуждаемого сооружения составляет сумму, эквивалентную 60 000 USD.

Согласно договору при подписании соглашения покупатель уплачивает продавцу в доказательство заключения договора задаток в счет причитающихся платежей в размере 5 000 USD.

В соответствии c положениями соглашения, если за неисполнение договора несет ответственность сторона, давшая задаток (покупатель), он остается у другой стороны (продавца). Если за неисполнение договора несет ответственность сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Платежным поручением покупатель в соответствии с соглашением перечислил на счет продавца 50 950 000 Br (эквивалент 5 000 USD).

В последующем дополнительными соглашениями к соглашению сторонами продлевался срок для заключения договора.

Посчитав, что договор не был заключен по вине продавца, покупатель направил продавцу претензию и потребовал возврата двойной суммы задатка, как и предусмотрено соглашением.

ОДО возвратило сумму задатка в одинарном размере.

Отказ в удовлетворении претензии в полном объеме послужил основанием для обращения ООО в экономический суд с иском о взыскании суммы задатка в двойном размере и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования о взыскании двойной суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходил из того, что в результате соглашения между сторонами возникли обязательства, предусматривающие заключение в будущем договора на условиях, предусмотренных соглашением. Поскольку судом было установлено, что указанное обязательство не было исполнено по не зависящим от истца причинам (договор не был заключен по вине ответчика), то возникли основания для возврата двойной суммы задатка и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

В качестве правового обоснования суд сослался на ст. 310, 351, 391, 392 ГК и исходя из анализа вышеуказанных норм пришел к выводу о том, что стороны свободны в согласовании условий договора, а в ГК не содержится положений, запрещающих обеспечение предварительного договора задатком.

Шаг 3. Заключение соглашения (договора) о задатке. Уплата задатка.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме, в противном случае уплаченная сумма будет являться авансом.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, существенными условиями договора о задатке являются:

●  условие о сумме задатка;

●  условие об обязательстве, в обеспечение которого предоставляется задаток.

Так, со стороны законодательства к договору задатка не предъявляется жестких требований.

Пример 1.

Примерная форма соглашения о задатке к договору купли-продажи товара

Пример 2.

Примерная форма соглашения о задатке к договору поставки

Рекомендации по заключению договора задатка:

1.  Целесообразным может быть указание в договоре задатка подсудности на случай возникновения спора, а также применимого права, если одной из сторон является нерезидент Республики Беларусь.

2.  Рекомендуется установление сроков уплаты задатка и его возврата, если он будет возвращаться, в т.ч. в двойном размере.

3.  Соглашение сторон по вопросу возмещения/невозмещения ответственной за неисполнение договора стороной причиненных в связи с этим убытков.

4.  Установление в соглашении о задатке пени за несвоевременный возврат задатка.

5.  Указание адресов, на которые необходимо высылать корреспонденцию, и установление обязательства одной стороны уведомить другую сторону в случае изменения адреса. Как показывает судебная практика, обмен корреспонденцией при возникновении спорных ситуаций может иметь большое значение.

6.  Соблюдение валютного законодательства. По общему правилу денежные обязательства, в т.ч. цена товара, должны быть выражены в белорусских рублях. Вместе с тем законодательство позволяет устанавливать цену товара в инвалюте или в условных денежных единицах. При этом в договоре должно быть указано, что стоимость товара подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в инвалюте или в условных денежных единицах.

По общему правилу, установленному ч. 1 п. 3 ст. 289 ГК, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Согласно п. 1 ст. 294 ГК исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из законодательства, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Таким образом, лицо, не участвующее в качестве стороны в договоре, может исполнить предусмотренное им обязательство по уплате задатка за одну из сторон договора.

Поэтому целесообразно включать в договор условие о исполнении денежных обязательств лично должником (задаткодателем) без права возложения исполнения обязательства на третье лицо либо с предварительного согласия или как минимум уведомления задаткополучателя.

Шаг 4. Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

До момента изменения судебной практики в пользу признания задатка в качестве законной меры обеспечения исполнения предварительного договора на практике возникали ситуации, когда виновное в незаключении договора лицо, которое не хотело возвращать задаток либо возвращать его в двойном размере, обращалось в суд для установления факта ничтожности условия о задатке. С изменением судебной практики возможность избежать ответственности за неисполнение договора сводится к минимуму.

Что касается регламентации последствий, то они установлены в ст. 352 ГК. Так, задаток возвращается стороне, передавшей его, только в 2 случаях:

●  при заключении соответствующего дополнительного соглашения к договору о задатке или к договору, в котором определены условия о задатке, но исключительно до начала исполнения обязательства, которое им обеспечено;

●  вследствие невозможности исполнения (согласно ст. 386 ГК каждая из сторон вправе требовать от контрагента возврата всего, что она исполнила, не получив встречного удовлетворения).

Если стороны заключили договор, был передан задаток, а затем по вине задаткодателя сделка не состоялась, то задаток не возвращается. В случае срыва сделки по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне договора двойную сумму задатка (ч. 1 п. 2 ст. 352 ГК).

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ч. 2 п. 2 ст. 352 ГК). Порядок определения убытков также следует урегулировать в договоре.

Что касается штрафных санкций при предъявлении требования о возврате задатка, то пеню за просрочку его возврата зачастую в договор не включают, что законодательством не запрещено, при этом правомерно взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами.