ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ

Риски арендодателя при заключении договора аренды

Материал актуализирован с использованием правовых актов по состоянию на 19 февраля 2026 г.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

● Гражданский кодекс (далее – ГК)

● Кодекс гражданского судопроизводства (далее – КГС)

● постановление Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление Пленума № 1)

Пункт 1

Предмет договора аренды

Подпункт 1.1

Смена собственника имущества

Собственник (арендодатель) утрачивает права, связанные с заключенным договором аренды, с момента утраты права собственности. В случае перехода права собственности права других лиц, связанные с вещным правом, следуют за самим вещным правом.

Если переход права собственности на имущество, переданное в аренду, требует госрегистрации (например, продажа недвижимости), то прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду с момента госрегистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды. При этом не имеет значения, ставился вопрос об изменении договора аренды или нет (абз. 3 ч. 1 п. 28 Постановления Пленума № 1).

Подпункт 1.2

Несогласование условия о возмездности договора аренды

Если условие о возмездности договора аренды не согласовано, то арендодатель в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК вправе требовать платы за владение и (или) пользование имуществом по правилам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Также в случае несогласования сторонами условия о возмездности договора аренды существует риск того, что суд придет к выводу о заключении сторонами договора безвозмездного пользования. При этом будут учитываться нормы законодательства, содержание или существо заключенного между сторонами договора (п. 3 ст. 393 ГК).

Таким образом, чтобы избежать указанного риска, сторонам договора аренды следует прямо указать в договоре, что имущество передается за плату.

Подпункт 1.3

Несогласование условия об объекте аренды

Если условие об объекте аренды не согласовано, в т.ч. не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 578 ГК, абз. 2 ч. 2 п. 4, п. 9 Постановления Пленума № 1).

Таким образом, чтобы надлежащим образом определить объект аренды, сторонам необходимо в договоре аренды указать:

● вид (наименование) объекта аренды;

● индивидуальные характеристики объекта аренды.

Подпункт 1.4

Нарушение условий пользования объектом аренды

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 586 ГК). При этом арендодатель должен доказать в установленном порядке наличие допущенных арендатором нарушений.

Судебная практика.

Истец (арендодатель) подал иск к ответчику (арендатору) о расторжении договора аренды и выселении. Истец ссылался на то, что арендатор самовольно, без ведома и согласия собственника помещения, произвел реконструкцию санитарного узла, чем нарушил условия договора и существенно ухудшил имущество арендодателя.

Суд, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, пришел к выводу, что, поскольку ответчиком как арендатором надлежаще и добросовестно исполнялись принятые по сделке обязательства, отсутствуют доказательства использования имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенного ухудшения имущества арендатором, у арендодателя нет правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды. В удовлетворении иска было отказано (решение хозяйственного суда г. Минска от 19.10.2012 (дело № 85-26/2012)).

Таким образом, чтобы избежать указанного риска, сторонам следует согласовать в договоре аренды условие о пользовании объектом аренды, которое может включать согласование сторонами цели, объема, режима и способов использования объекта аренды.

Подпункт 1.5

Предоставление арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, а также требованиям законодательства

В соответствии с п. 1 ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Судебная практика.

Истец подал иск о признании ничтожным договора аренды, заключенного между ответчиками. В обоснование своих доводов он ссылался на то, что в нарушение требований законодательства арендатору не было предоставлено помещение в состоянии, соответствующем назначению такого имущества.

Суд пришел к выводу о том, что имущество, предоставленное арендатору в соответствии с условиями договора аренды, не соответствует назначению такого имущества. Требование истца об установлении факта ничтожности договора аренды, заключенного между ответчиками, было признано законным, обоснованным и удовлетворено (решение хозяйственного суда г. Минска от 29.07.2010 (дело № 608-19/10м)).

Апелляционная инстанция оставила решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда г. Минска от 25.08.2010 (дело № 608-19/728а)).

Таким образом, чтобы согласовать надлежащим образом условия о состоянии объекта аренды, сторонам следует определить характеристики, свойства и параметры имущества, которые дают возможность его применения в соответствии с назначением арендованного имущества либо в соответствии с целями, согласованными договором аренды.

Подпункт 1.6

Неисполнение обязанности по передаче принадлежностей и документов к объекту аренды

На основании ч. 1 п. 2 ст. 582 ГК имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, сторонам договора аренды целесообразно четко определить перечень принадлежностей (их состав), которые должны передаваться вместе с объектом аренды. Также стороны могут закрепить в договоре аренды условие о том, что объект аренды передается без принадлежностей либо без их какой-либо части.

В целях надлежащего согласования условия о документах, относящихся к объекту аренды, сторонам в договоре аренды рекомендуется указать:

● перечень и форму документов, относящихся к объекту аренды;

● срок передачи документов.

Подпункт 1.7

Несогласование условия о недостатках объекта аренды

В силу п. 1 ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору (ч. 2 п. 1 ст. 583 ГК):

● потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

● непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

● потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, чтобы избежать указанного риска, сторонам в договоре аренды следует:

● описать сам недостаток объекта аренды;

● описать препятствие, которое возникнет у арендатора при использовании объекта аренды с недостатками.

Пункт 2

Срок договора аренды

Подпункт 2.1

Согласование условия о сроке договора аренды

Договор аренды может быть признан заключенным на неопределенный срок, когда стороны хоть и согласовали срок действия договора аренды, но определить его однозначно невозможно. В таком случае у арендатора возникает право отказаться от договора аренды в любое время, предупредив об этом арендодателя за 1 мес., а при аренде недвижимого имущества – за 3 мес. При этом законодательством или договором может быть установлен иной срок такого предупреждения (п. 2 ст. 581 ГК, п. 15 Постановления Пленума № 1).

Подпункт 2.2

Несогласование условия о применении условий договора аренды к арендным отношениям, возникшим до заключения договора

В случае несогласования сторонами условия о применении условий договора аренды к арендным отношениям, возникшим до заключения договора, арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, за период пользования имуществом до заключения договора аренды. В таком случае условия договора аренды будут применяться к отношениям сторон, возникшим с момента его заключения.

Подпункт 2.3

Несогласование условия об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

Чтобы арендодатель мог заключать новые договоры аренды с другими лицами без ограничений после прекращения ранее действующего договора аренды, сторонам целесообразно исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если такое условие в договоре аренды не согласовано и арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, при этом сам в течение 1 года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с другим лицом, то арендатор приобретает право (ч. 3 п. 1 ст. 592 ГК):

● требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;

● либо потребовать только возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Таким образом, чтобы избежать указанного риска, сторонам следует в договоре аренды предусмотреть условие, согласно которому арендатор по истечении срока договора аренды не имеет при прочих равных условиях преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок. В таком случае преимущественно право арендатора на заключение договора аренды на новый срок будет исключено.

Подпункт 2.4

Направление в адрес арендатора письменного уведомления о несогласии на возобновление договора аренды

При направлении арендатору уведомления о несогласии на продление срока действия договора аренды арендодателю следует обеспечить наличие у себя доказательств направления уведомления. Например, при направлении такого уведомления заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления необходимо сохранить почтовую квитанцию об отправке и уведомление о получении арендатором извещения.

Если арендатор продолжит пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды и доказательства направления возражений арендодателя против пользования арендатором арендованным имуществом будут отсутствовать, то договор аренды будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В таком случае у арендодателя не будет оснований для выселения арендатора либо возврата арендованного имущества в связи с окончанием срока договора (абз. 4 ч. 1 п. 36 Постановления Пленума № 1).

Судебная практика.

Арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об истечении срока договора аренды и об отсутствии у арендодателя намерения заключить договор аренды на новый срок. Согласно почтовому уведомлению письмо было получено исполняющим обязанности директора арендатора.

Письмом арендатор сообщил арендодателю о получении уведомления о незаключении договора аренды на новый срок, а также о том, что такое уведомление нельзя признать надлежащим, т.к. оно адресовано на имя бывшего директора арендатора и в нем также указаны данные арендатора до реорганизации, которые уже являются недействительными.

После этого арендодатель заявил иск о выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений в связи с истечением срока договора аренды.

Поскольку уведомление арендодателя о несогласии на продление срока действия договора аренды арендатором было получено (подтверждается подписанным почтовым уведомлением), договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок. На основании этого суд удовлетворил требование о выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений арендодателя.

То, что в письме арендодателем были ошибочно указаны данные арендатора до реорганизации, не имеет существенного значения в силу правопреемства организаций и получения уведомления арендатором (решение хозяйственного суда Витебской области от 18.09.2012 (дело № 109-18/2012)).

Пункт 3

Предоставление, возврат и содержание арендованного имущества

Подпункт 3.1

Согласование условия о выборе арендатором в одностороннем порядке места передачи имущества

Встречаются ситуации, когда место передачи объекта аренды, выбранное арендатором, не подходит арендодателю, например, если невозможно прибыть в назначенное место в установленный срок или туда затруднительно доставить имущество для его передачи. Если при этом договором аренды предусмотрена возможность мотивированного отказа от передачи имущества в выбранном месте, то сторонам понадобится дополнительное время для выбора и согласования нового места передачи, что может затянуть предполагаемый арендодателем срок передачи объекта.

Таким образом, при заключении договора аренды в нем рекомендуется предусмотреть:

● возможность мотивированного отказа второй стороны от приема объекта аренды в выбранном месте и конкретные сроки передачи имущества в таком случае;

● альтернативный вариант места передачи имущества по договору аренды.

Подпункт 3.2

Несогласование условия о документе, которым оформляется передача имущества арендатору

При несогласовании в договоре аренды документа, которым подтверждается передача имущества арендатору, стороны вправе оформить передачу любым документом. В то же время стороны могут и вовсе не оформлять документы, подтверждающие передачу имущества, т.к. требования к наличию такого документа законодательством не установлены.

В указанном случае для арендодателя существует риск, что арендатор попытается оспорить подлежащую уплате сумму арендной платы, ссылаясь на неисполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору или на более поздний срок передачи имущества.

Таким образом, сторонам целесообразно в договоре аренды определить документ, который подтверждает передачу имущества арендатору (передаточный акт или акт приема-передачи). При этом из текста такого документа должно следовать то, что арендодатель передал имущество, а арендатор его принял, а также указана дата передачи имущества.

Подпункт 3.3

Согласование определенного состояния имущества при возврате

Согласно ч. 1 ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом, стороны в договоре могут оговорить состояние арендованного имущества, в котором оно будет возвращено арендодателю.

В некоторых случаях арендатору может понадобиться дополнительное время, чтобы привести арендованное имущество в предусмотренное договором аренды состояние для передачи. По этой причине возврат имущества может произойти позже, чем рассчитывал арендодатель.

В то же время арендатор может вернуть имущество в состоянии, отличном от предусмотренного договором. В таком случае арендодателю следует принять имущество, поскольку в соответствии с ч. 3 п. 38 Постановления Пленума № 1 при уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды ему может быть отказано в удовлетворении требования о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества.

Судебная практика.

Арендодатель просил суд взыскать с арендатора арендную плату за несколько месяцев (с февраля по май). Арендатор с предъявленными требованиями не согласился и указал, что им были приняты все необходимые меры для возврата арендуемого помещения арендодателю. Так, еще в январе был составлен акт приема-передачи имущества, но представитель арендодателя отказался от его подписания в связи с наличием у истца претензий к состоянию арендованного имущества. В январе арендатор освободил помещение.

Поскольку арендатором были предприняты все необходимые меры по возврату арендованных помещений в связи с прекращением договора аренды и помещения им были освобождены, суд пришел к выводу, что оснований для взыскания арендной платы с февраля по май не имеется. При апелляционном обжаловании решение суда было оставлено без изменения (постановление апелляционной инстанции экономического суда Могилевской области от 24.11.2015 (дело № 97-5/2015/196А)).

Подпункт 3.4

Несогласование перечня документов и принадлежностей, подлежащих возврату вместе с имуществом

На основании ч. 1 п. 2 ст. 582 ГК имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если стороны не согласовали перечень принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с имуществом, то арендатор обязан вернуть все документы и принадлежности, полученные им вместе с имуществом при передаче его в аренду.

Однако при отсутствии документального подтверждения комплекта документов и принадлежностей, переданных вместе с имуществом арендатору, у арендодателя существует риск того, что арендатор вернет не все переданные ему документы и принадлежности. Чтобы исключить такой риск, сторонам целесообразно в договоре аренды либо в приложении к нему определить перечень принадлежностей и документов, подлежащих передаче арендатору вместе с имуществом, которые он впоследствии должен вернуть.

Пункт 4

Содержание арендованного имущества

Подпункт 4.1

Несогласование вида, объема и стоимости работ по капремонту, когда обязанность по его проведению возложена на арендатора, а возмещение расходов – на арендодателя

В случае несогласования сторонами в договоре аренды видов, объема и стоимости работ по капремонту арендатор может выполнить работы, которые, по мнению арендодателя, не являлись необходимыми, и потребовать возмещения их стоимости. Поскольку возмещение расходов в таком случае возложено на арендодателя, а не на арендатора, то последний может не осуществлять действий по минимизации стоимости работ. В таком случае арендодателю придется возмещать расходы арендатора либо доказывать необоснованность размера расходов.

Таким образом, сторонам рекомендуется в договоре аренды предусматривать виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению при проведении капремонта. Если стороны не могут заранее предусмотреть объем подлежащих выполнению работ и их стоимость, то следует определить в договоре порядок согласования сторонами видов, объема и стоимости работ (форму и порядок направления просьбы о получении согласия на выполнение работ по капремонту или предложения по видам, объему и стоимости работ, форму и срок ответа на него, последствия отсутствия ответа в установленный срок).

Подпункт 4.2

Согласование условия о предельной стоимости работ по текущему ремонту, подлежащей возмещению арендатором

Если выполнение текущего ремонта возложено на арендодателя, а возмещение его расходов – на арендатора и в договоре аренды стороны согласовали предельную стоимость работ по текущему ремонту, то арендодатель должен будет придерживаться согласованной стоимости.

При выявлении в процессе текущего ремонта необходимости несения дополнительных расходов, превышающих согласованную предельную стоимость, арендодателю необходимо согласовать с арендатором ее увеличение. Если стоимость выполненных работ превысит предельную стоимость и не будет согласована арендодателем с арендатором, то арендатор вправе не возмещать затраты арендодателя, превышающие согласованную стоимость работ.

Подпункт 4.3

Несогласование условия о видах, объеме и сроках работ по поддержанию объекта аренды в исправном состоянии

В ГК не определен состав работ по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии. Однако соответствующие правила могут содержаться в ТНПА, техпаспорте объекта аренды, инструкции по его эксплуатации и других документах.

Если в указанных документах отсутствуют указания по поддержанию имущества в исправном состоянии, то сторонам в договоре аренды целесообразно определить конкретный перечень работ по поддержанию имущества в исправном состоянии. В ином случае стороны могут по-разному понимать, какие именно работы подлежат выполнению. Это несет определенные риски для арендодателя, например, когда он будет рассчитывать, что арендатор выполнит работы по поддержанию имущества в исправном состоянии в большем объеме, чем они будут проведены в действительности.

Если все же условие о правилах, объеме и периодичности работ по поддержанию объекта аренды в исправном состоянии не согласовано, то арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 586 ГК) и возвратить его в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если иное состояние имущества при возврате не предусмотрено договором (ч. 1 ст. 593 ГК).

Подпункт 4.4

Согласование условия об осуществлении арендатором любых неотделимых улучшений

Если стороны договора аренды включат в него условие о согласии арендодателя на производство арендатором любых неотделимых улучшений имущества и при этом не укажут их вид, характер, объем, стоимость, то арендатор вправе произвести любые улучшения и потребовать возмещения их стоимости с арендодателя (п. 2 ст. 594 ГК). После прекращения договора аренды арендодатель обязан возместить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, при этом их стоимость может быть выше той, на которую рассчитывал арендодатель.

Таким образом, сторонам рекомендуется в договоре аренды при даче согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений заранее определить их вид, объем и стоимость.

Пункт 5

Передача объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Подпункт 5.1

Несогласование условия о письменной форме согласия арендодателя на передачу арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Поскольку законодательством не установлено требований к форме согласия арендодателя на передачу арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам, при несогласовании условия о соответствующей форме в договоре аренды арендодатель вправе дать согласие в любой форме, в т.ч. в устной. Соответственно, если арендатор передаст объект аренды или арендные права третьим лицам без согласия арендодателя, арендодатель для признания такой сделки недействительной вынужден будет доказывать, что не давал согласия в устной форме, что может быть затруднительно. Если арендодатель не докажет отсутствие устного согласия, то сделка будет признана действительной.

Для исключения такого риска сторонам договора аренды целесообразно предусмотреть письменную форму согласия арендодателя. Оно может содержаться как в тексте договора или отдельном документе, так и быть выражено посредством проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом.

Подпункт 5.2

Возобновление договора субаренды на неопределенный срок

В соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Пунктом 37 Постановления Пленума № 1 определено, что п. 2 ст. 592 ГК относительно возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок применяется к договору субаренды. При этом срок договора субаренды в любом случае не может превышать срок договора аренды.

Однако субарендатор может об этом не знать и считать, что договор субаренды возобновлен на неопределенный срок, поскольку он продолжает пользоваться имуществом и возражений со стороны арендодателя нет. В таком случае у арендодателя существует риск того, что имущество не будет возвращено своевременно.

Пункт 6

Арендная плата

Подпункт 6.1

Несогласование порядка, условий и сроков внесения арендной платы

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК если порядок, условия и сроки внесения арендной платы договором аренды не определены, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом между сторонами могут возникнуть разногласия по определению порядка, условий и срока внесения арендной платы, т.к. такой способ определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы является оценочным и у сторон может быть различное мнение на этот счет. Таким образом, в случае рассмотрения спора в суде определенные судом порядок, условия и сроки внесения арендной платы могут не соответствовать ожиданиям арендодателя.

Чтобы избежать такого риска, сторонам рекомендуется определять в договоре аренды конкретные порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Подпункт 6.2

Несогласование данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодателю в качестве арендной платы

При несогласовании сторонами в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве арендной платы, условие об арендной плате будет являться несогласованным. В таком случае арендная плата будет вноситься в порядке, на условиях, в сроки и в размере, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 2 п. 1 ст. 585, п. 3 ст. 394 ГК), что может не соответствовать намерениям арендодателя.

Таким образом, сторонам при согласовании в договоре аренды внесения арендной платы в виде передачи вещи в аренду арендодателю рекомендуется предусмотреть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодателю в качестве арендной платы. Также в отношении вещи, подлежащей передаче в качестве арендной платы, целесообразно определить срок аренды, на который она передается арендодателю в качестве арендной платы, распределение бремени выполнения ремонта и обслуживания вещи, порядок ее передачи и возврата.

Подпункт 6.3

Несогласование условия о том, что отделимые улучшения арендованного имущества, затраты на которые возложены на арендатора в виде арендной платы, являются собственностью арендодателя

На основании п. 1 ст. 594 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, в случае несогласования сторонами в договоре аренды условия о том, что отделимые улучшения арендованного имущества, материальные и организационные затраты на которые возложены на арендатора в виде арендной платы, являются собственностью арендодателя, арендатор, руководствуясь положениями п. 1 ст. 594 ГК, может воспользоваться такими улучшениями по своему усмотрению, в т.ч. изъять их как в течение срока аренды, так и по его окончании.

Подпункт 6.4

Несогласование размера арендной платы или порядка его определения, а также условия о том, за все имущество в целом или за каждую его часть установлена арендная плата

В случае несогласования размера арендной платы в договоре аренды она должна быть уплачена арендатором исходя из арендной платы, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аренду аналогичного имущества (п. 3 ст. 394 ГК). При этом определенный таким образом размер арендной платы может быть меньше, чем рассчитывал арендодатель при заключении договора.

Таким образом, сторонам в договоре аренды рекомендуется определить единицы, в которых выражается арендная плата, ее конкретный размер или способ его определения, объект, в отношении которого согласована арендная плата (за все передаваемое имущество в целом или за каждую его часть), а также условие о включении НДС в арендную плату.

Если стороны в договоре аренды не согласуют условие о том, за все имущество в целом или за каждую его часть установлена арендная плата, то возможно, что при наличии спора суд посчитает, что арендная плата установлена за все имущество в целом. В таком случае арендодатель, который имел намерение получать указанную в договоре сумму арендной платы за каждую часть переданного имущества, получит арендную плату в меньшем размере, чем рассчитывал.

Также суд может признать условие договора об арендной плате несогласованным, если в процессе рассмотрения дела будет установлено, что при заключении договора по такому вопросу у сторон были различные намерения. В указанном случае размер арендной платы может быть определен на основании п. 3 ст. 394 ГК, что не будет соответствовать ожиданиям арендодателя при заключении договора.

Для предотвращения возможности возникновения такого риска сторонам рекомендуется в договоре аренды согласовать условие о том, что за все передаваемое имущество в целом или за каждую его часть устанавливается конкретный размер арендной платы.

Подпункт 6.5

Несогласование права на одностороннее изменение договора в части размера арендной платы при принятии акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора

В случае изменения законодательства, касающегося размера арендной платы, арендатор обязан вносить ее в измененном размере независимо от того, внесены ли соответствующие изменения в договор или нет.

При отказе арендатора от изменения договора в связи с изменением законодательства или ответе на предложение арендодателя о его изменении молчанием договор в части размера арендной платы может быть изменен в связи с принятием акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила в отношении размера арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, только по требованию арендодателя решением суда. Одностороннее изменение договора по инициативе арендодателя в таком случае законодательством не предусмотрено.

Изменение арендной платы по договору аренды в судебном порядке повлечет для арендодателя определенные неудобства. В частности, потребуются значительные временные затраты на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, фактическое изменение арендной платы по договору. Кроме того, при обращении в суд арендодатель должен будет уплатить госпошлину (впоследствии при удовлетворении требований арендодателя она может быть взыскана с арендатора (ст. 149 КГС).

Подпункт 6.6

Несогласование права изменять размер арендной платы по соглашению сторон более 1 раза в год

Если стороны не предусмотрели в договоре аренды условие об изменении размера арендной платы по соглашению сторон более 1 раза в год, то арендодатель сможет увеличить арендную плату, заключив с арендатором соответствующее соглашение, не более 1 раза в год (п. 3 ст. 585 ГК, ч. 1 п. 22 Постановления Пленума № 1).

Чтобы избежать указанного риска, сторонам рекомендуется предусмотреть в договоре аренды возможность изменять размер арендной платы по соглашению между ними чаще чем 1 раз в год.

Подпункт 6.7

Несогласование условия о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы

Если в договоре аренды не согласовано условие о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, то арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В случае несогласия арендатора на изменение арендной платы арендодателю, чтобы ее изменить, необходимо обратиться в суд с соответствующим требованием.

Подпункт 6.8

Включение в договор условия о том, что в случае несогласия арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы договор может быть расторгнут

Включение сторонами в договор аренды условия о том, что в случае несогласия арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы договор может быть расторгнут, не предоставляет арендодателю права на одностороннее изменение размера арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы в измененном размере, если арендатор на это не согласен.

Подпункт 6.9

Несогласование дополнительных случаев, когда арендодатель имеет право требовать изменения размера арендной платы

При невключении в договор аренды дополнительных случаев, при которых арендодатель вправе требовать изменения размера арендной платы, арендодатель не будет иметь дополнительных оснований требовать изменения арендной платы. В таком случае, если договором не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, он сможет требовать ее изменения только в случаях:

● существенного нарушения условий договора арендатором (подп. 1 ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК);

● существенного изменения обстоятельств, из которых арендодатель исходил при заключении договора (ст. 421 ГК);

● в иных случаях, предусмотренных законодательством, например, при изменении законодательства (подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 420 ГК, ч. 2 п. 21 Постановления Пленума № 1).

Пункт 7

Внесение арендной платы

Подпункт 7.1

Согласование в договоре арендной платы в натуральной форме

Если арендная плата согласована в натуральной форме, то в случае ее невнесения или несвоевременного внесения арендодатель не вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 366 ГК. 

Чтобы избежать такого риска, при согласовании арендной платы в натуральной форме для арендодателя целесообразно предусмотреть в договоре дополнительную ответственность арендатора за неисполнение или несвоевременное исполнение им обязательства по внесению арендной платы. Например, если в договоре аренды предусмотрена пеня за неуплату или несвоевременную уплату арендатором арендной платы, то дополнительно можно согласовать ответственность в виде штрафа за это же нарушение.

Подпункт 7.2

Арендатор не является собственником либо не управомочен на сдачу в аренду имущества, которое передается по договору аренды в качестве арендной платы

Если арендатор не является собственником либо не управомочен на сдачу в аренду имущества, которое передается по договору аренды в качестве арендной платы, то условие договора о передаче в качестве арендной платы имущества является ничтожным как не соответствующее требованиям законодательства (ст. 169 ГК). Собственник имущества, переданного арендатором, не имеющим соответствующих правомочий, в качестве арендной платы по договору аренды, может потребовать устранения нарушения его права собственности на имущество и его возврата.

Судебная практика.

Между ООО (арендатор) и ОАО (арендодатель) были заключены договоры на аренду движимого и недвижимого имущества. После этого ООО заключило договор с ЧУП (управляющая организация) на управление бизнесом. Предметом договора между ООО и ЧУП являлось то, что управляющая организация обязалась по поручению заказчика организовать и обеспечить функционирование пункта общепита.

Однако впоследствии судом было установлено, что заключенный между ООО и ЧУП договор является ничтожным, а сделка – притворной. Действительная воля сторон была направлена на установление отношений по договору субаренды имущества.

В силу ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства.

Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом первой инстанции был правомерно сделан вывод о том, что при заключении договора субаренды ООО не было получено согласие ОАО на сдачу имущества в субаренду, поскольку из заключенного между ООО и ОАО договора аренды следует, что сдача арендуемых помещений в субаренду разрешается только на основании письменного согласия арендодателя. Это подтверждается имеющимся в материалах дела письмом ОАО, в котором указано на то, что арендодатель не давал какого-либо согласия на заключение договора субаренды.

Апелляционная инстанция признала обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что, поскольку письменного согласия собственника помещения, имущества на сдачу в субаренду не имелось, договор субаренды, заключенный между ООО и ЧУП, является ничтожным (постановление Апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 23.02.2011 (дело № 1055-6/2010/108а)).

Подпункт 7.3

Несогласование условия о периодичности внесения арендной платы

Если стороны в договоре аренды не согласовали условие о периодичности внесения арендной платы, то в таком случае считается, что установлена периодичность внесения арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК).

Риск для арендодателя в таком случае заключается в том, что если спор о периодичности внесения арендной платы будет разрешаться судом, то установленная им периодичность может не соответствовать ожиданиям арендодателя. Например, распространенной является ежемесячная уплата арендной платы, в связи с этим суд может посчитать, что арендная плата должна вноситься ежемесячно. Это, в свою очередь, может не соответствовать ожиданиям арендодателя, который возможно рассчитывал на ежеквартальное внесение арендной платы.

Таким образом, чтобы избежать указанного риска, сторонам рекомендуется определить в договоре аренды, с какой периодичностью должна вноситься арендная плата.

Подпункт 7.4

Несогласование условия о сроке внесения арендной платы

При несогласовании сторонами в договоре аренды условия о сроке внесения арендной платы будет считаться, что установлен срок внесения арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК).

В случае рассмотрения спора о сроке внесения арендной платы судом установленный им срок может не соответствовать ожиданиям арендодателя. Например, суд может решить, что арендная плата должна вноситься по окончании каждого месяца аренды, в то время как арендодатель будет рассчитывать на внесение арендной платы в порядке предоплаты.

Таким образом, сторонам целесообразно предусмотреть в договоре аренды срок внесения арендной платы, который может быть определен календарной датой, истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Подпункт 7.5

Отсутствие в договоре условия о том, что арендатор должен вносить арендную плату лично

При несогласовании сторонами в договоре аренды условия о том, что арендатор должен лично вносить арендную плату, арендатор может возложить такую обязанность на третье лицо, не являющееся стороной договора (п. 1 ст. 294 ГК). По общему правилу арендодатель обязан принять арендную плату от третьего лица, т.е. не вправе отказать третьему лицу в принятии от него арендной платы. Если указанное третье лицо не внесет арендную плату, то арендодатель не вправе требовать этого от него.

Таким образом, если для арендодателя важно, чтобы арендную плату вносил именно арендатор, в договор аренды следует включить условие, обязывающее арендатора вносить арендную плату лично.

Пункт 8

Выкуп арендованного имущества

Подпункт 8.1

Согласование условия о выкупе арендованного имущества без установления момента перехода права собственности к арендатору

В случае передачи арендодателем имущества в аренду с правом выкупа его арендатором арендодатель не может отказать арендатору в передаче объекта аренды в его собственность при условии внесения всей выкупной цены и принятия ее арендодателем (ст. 595 ГК).

Поскольку в отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности установлен законодательством, то стороны могут не указывать его в договоре.

При выкупе арендованного имущества, не относящегося к недвижимому, действие договора аренды и арендные правоотношения прекращаются с момента перехода права собственности от арендодателя к арендатору согласно законодательству (ст. 224 ГК) или договору.

Поскольку по общему правилу право собственности на движимое имущество возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 224 ГК), то применить указанную норму в таком виде к договору аренды не представляется возможным, т.к. по договору аренды имущество передается во временное владение и (или) пользование, а не в собственность (ч. 1 ст. 577 ГК). Поэтому, чтобы избежать указанного риска, в договоре аренды с правом выкупа стороны должны точно установить момент перехода права собственности на арендуемое движимое имущество от арендодателя к арендатору. Например, можно предусмотреть в условиях договора, что право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору с момента зачисления в полном размере выкупной цены на расчетный счет арендодателя.

Судебная практика.

Между ОАО (арендодатель) и ЧУП (арендатор) был заключен договор финансовой аренды (лизинга). До истечения срока действия договора арендатор выкупил предмет лизинга. Однако арендодатель отказался от передачи права собственности на предмет лизинга, поскольку договором предусмотрено право его досрочного прекращения, а не досрочного выкупа предмета лизинга.

Судебные инстанции, установив факт уплаты и принятия всей суммы лизинговых платежей и выкупной стоимости объекта лизинга, оценив в соответствии с законодательством условия договора, пришли к выводу об отсутствии у арендодателя оснований не исполнять принятые на себя обязательства по передаче объекта лизинга в собственность арендатору (постановление Кассационной коллегии ВХС от 22.11.2011 (дело № 262-5/2011/208А/1053К)).

Подпункт 8.2

Несогласование размера выкупной цены арендованного имущества

При несогласовании сторонами в договоре аренды имущества с правом выкупа размера выкупной цены арендованного имущества суд на основании ст. 595 ГК может признать такой договор недействительным в части выкупа, поскольку не согласовано его существенное условие. При этом арендодатель не сможет понудить арендатора выкупить арендованное имущество по установленной арендодателем выкупной цене.

Для того чтобы условие договора о выкупе арендуемого имущества было действительным, договор должен содержать условие о выкупной цене арендуемого имущества.

Подпункт 8.3

Согласование прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы с момента прекращения срока действия договора с правом выкупа

Если стороны предусмотрели в договоре аренды условие о том, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента прекращения срока действия договора аренды, но при этом согласовали право выкупа арендованного имущества, то арендодатель не вправе требовать с арендатора уплаты арендной платы после внесения всей выкупной цены арендованного имущества до прекращения срока действия договора аренды.

Пункт 9

Ответственность сторон

Подпункт 9.1

Несогласование условия о возмещаемых убытках

Если стороны не согласовали в договоре аренды подлежащие возмещению убытки, то при нарушении договора арендодателем он должен будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду при их доказанности арендатором (ст. 14, 364 ГК).

Подпункт 9.2

Согласование условия о размере процентов за пользование чужими денежными средствами, большем, чем размер ставки рефинансирования Национального банка

Арендодателю не рекомендуется устанавливать в договоре аренды размер процентов за пользование чужими денежными средствами больше, чем размер ставки рефинансирования Национального банка. Это обусловлено тем, что при взыскании таких процентов в судебном порядке арендодатель может понести расходы по госпошлине, поскольку размер процентов, превышающий ставку рефинансирования Национального банка, может быть уменьшен судом на основании п. 4 ст. 366 ГК.

Подпункт 9.3

Несогласование в договоре порядка определения размера пени

Если стороны в договоре аренды указали только величину процента пени, но не указали период просрочки, за который она взимается (например, за каждый день просрочки), то такая неустойка может быть расценена в качестве единовременного штрафа.

Подпункт 9.4

Несогласование конкретных обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора)

При несогласовании сторонами в договоре аренды конкретных обстоятельств, которые признаются обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажора), арендодатель не вправе ссылаться на таковые как освобождающие от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору, если они не названы в законодательстве. Для признания наступивших обстоятельств, значительно затрудняющих или препятствующих надлежащему исполнению взятых на себя обязательств по договору аренды, обстоятельствами непреодолимой силы арендодатель должен будет обращаться в суд.

Поскольку исчерпывающего перечня обстоятельств, относящихся к понятию форс-мажора, законодательством не установлено, сторонам договора аренды целесообразно установить в нем перечень обстоятельств, которые стороны признают обстоятельствами непреодолимой силы. Также рекомендуется указать на доказательства, которые будут приниматься сторонами для подтверждения обстоятельств непреодолимой силы.

Пункт 10

Изменение и расторжение договора

Подпункт 10.1

Неполучение согласия всех собственников на изменение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

На основании п. 1 ст. 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Согласно абз. 3 п. 10 Постановления Пленума № 1 заключение, изменение, расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

При неполучении согласия всех участников долевой собственности имущества на изменение условий договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, арендодатель не сможет требовать от арендатора исполнения договора на изменившихся условиях, поскольку договор в части таких изменений будет являться ничтожным на основании ст. 169 ГК.

Подпункт 10.2

Несогласование дополнительных оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя

Если, например, арендатор допустит существенное нарушение сроков внесения арендной платы и это не будет согласовано в договоре аренды в качестве дополнительного основания расторжения договора, то арендодатель не сможет требовать от арендатора досрочного расторжения договора.

Чтобы избежать указанного риска, сторонам целесообразно в договоре аренды установить и другие, помимо предусмотренных законодательством, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Подпункт 10.3

Ненадлежащее согласование права арендодателя на отказ от договора в одностороннем порядке

Если стороны в договоре аренды согласовали право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении его арендатором, но не указали именно на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке, то такое условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только на основании решения суда согласно п. 2 ст. 420 ГК. В таком случае арендодатель не вправе без обращения в суд в одностороннем порядке заявить о расторжении договора аренды и требовать возврата арендованного имущества.